时间：2023-07-17 09:49:13
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产法律法规，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
《城市房地产转让管理规定》
第五条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。
1.房地产业总体规模越来越大
我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。
2.房价问题是房产市场的核心问题
住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。
二、房价居高不下的原因分析
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。三、对规范房产市场的法律规制建议
1.调控房价涨幅的必要性
关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。
2.明确房产市场的发展模式
目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。
3.多种调控手段相结合
要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。
参考文献：
[1]杨波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价2008.
【关键词】房地产拍卖；税收核定；税法与民法；法律规制
长期以来，学术界对税法与民法的关系没有达成共识，理论上纠缠不清，体现为实务操作的混乱。最高人民法院再审的税务行政第一案之“广州德发房产公司与广州税稽一局案”（以下简称“广州德发案”）最令人关注的问题，是《税收征管法》第35条第6项所谓计税依据明显偏低又无正当理由的适用，特别是本案中税务机关调整基于拍卖价格的计税依据，正好反映税法与民法的法际关系争议和税收核定权能否否定拍卖行为，理论价值十分突出。最高人民法院在判决书中的逻辑表明：税法要以民法为基础，这是税法和民法关系的一个基本原则，但在特定理由的情况下，民法关系在税法体系中可以不予认可。有效的拍卖行为并不能绝对地排除税务机关的应纳税额核定权，但税务机关行使核定权时仍应有严格限定。本文对以上问题进一步探讨。
一、问题缘起：房地产拍卖成交价的疑问
拍卖价格与税收核定权，是最高人民法院“广州德发案”的行政判决书的关键词。笔者以“拍卖行为、竞价”为关键词，以2019年7月1日为截止日，分别在“北大法宝网”“中国裁判文书网”“无讼”三大网站检索得到行政裁判文书及最高人民法院的指导性案例83个、120个、100个，因此本文以案例数量最多的中国裁判文书网为案例来源依据。依据裁判文书中当事人双方是否以拍卖行为有效为争议焦点以及法院是否对该争议做出了详细的裁判说理的标准，分析提取了2组典型案例供交流参考，详见右上表。本文以“广州德发案”为例，分析司法案例的判决理由存在的问题。
（一）否定拍卖价格缺乏法律依据拍卖行为是市场行为，通过拍卖方式产生的价格是一种市场价格，应受法律保护和认可。但最高人民法院在“广州德发案”再审判决书中认为：“即便德发公司对拍卖成交价格无异议，税务机关基于国家税收利益的考虑，也可以不以拍卖价格作为计税依据，另行核定应纳税额。”用国家税收利益否定拍卖价格，但并没有指出拍卖行为违反法律规定，否定拍卖行为的法律依据值得思考。
（二）否定拍卖价格的“正当理由”缺乏正当性拍卖价格的效力与税法核定权在实质上代表着税法和民法领域思维的碰撞。虽有税捐法自主、民事法优位或各应按其目的解释的观点，但基于法律体系的统一性，尽可能求其协调仍为一般接受的观点。我国税法和民法的衔接不是很好，同一主体行为，在民法上采用的概念不一定适用税法领域，形成维护税法领域的独有法律秩序时无法同时维护民法领域的整体秩序。广州德发公司的拍卖程序合法，也没有法定机构认定的拍卖行为无效，税务机关未能证明德发公司在拍卖活动中存在恶意串通等违法行为，纳税申报也并无任何违法违章行为，但是涉及到国家税收安全的计税依据问题上，判决书对税务机关的税收核定行为进行了分析，认为在国家利益面前，税法的税收核定权是可以突破民法的契约自由，这实质上加重了税法和民法的秩序冲突。
（三）税务机关认定有计税依据无正当理由的权力缺乏法律规制我国目前缺乏对正当理由进行判定的立法，正当理由是一个难以界定的概念，具有一定的主观性，税务机关对正当理由的认定主观随意性过大，缺乏必要的监督和规制。纳税人在市场经济中确定的交易价格在税务机关的税收核定权面前显得十分脆弱，税务机关核定征收权具有明显的主观性和自由裁量性，很有可能侵犯到纳税人的财产权，侵犯到纳税人的民事权利。如果税务机关的税收核定权泛滥适用则会冲击民法的自愿原则，与市场经济发展方向相违背，造成“意思自治”原则和核定征税权的失衡。
二、理论审思：基于实质课税原则对拍卖价格的检视
（一）税务机关有权按照实质课税原则认定涉税事实对于实质课税原则，有观点认为：当要件事实之认定所必要的事实关系和法律关系的外观和实体复杂交错时，不应按外观而应按实体来判断和认定事实关系和法律关系。实质课税原则的重要内涵在于“实质重于形式”，当形式上没有满足课税要件，此时需要从实质上对课税事实进行认定，以实际内容为准，而非外部的表现形式。法律、行政法规赋予税务机关征收税款的权力，面对复杂多样的经济活动和交易安排，在履行法定职责过程中，不可避免地需要对涉税法律行为进行判定和识别。如果税务机关不能通过民事交易的合法形式去探究交易安排的实质，则其税款征收工作将难以正常开展，从而造成国家法定税收收入流失，而有违税收公平原则，因此税务机关有权按照实质课税原则认定涉税事实。
（二）实质课税原则下拍卖价格的效力拍卖行为是一种民事行为，民事法律强调契约自由，拍卖价格是市场博弈产生的结果，拍卖活动公开、公正，拍卖程序合法有效，拍卖的保证金、保留价等符合交易习惯，在没有违反拍卖相关法律法规和交易习惯的情况下，税务机关是不能否定拍卖价格的，否则就会打破社会整体自由竞争秩序，违反公平、高效运行的市场价值目标。
（三）实质课税原则进行税收核定的边界利用实质课税原则进行税收核定的边界是法律和交易习惯，税务机关否定计税依据必须经法定程序并依照法律规定进行。如果不能依照法律规定否定计税依据，则税务机关就以违反交易习惯进行税收核定。如果纳税人利用合法且符合交易习惯的拍卖形式来安排交易，税务机关就不能对其进行税收核定，以免侵害法律秩序的安定性。为了不妨害法律的安定性或滥用核定征收权，其在解释税法和补充税法漏洞时应有一定限制，如果毫无限制地适用，税收法定主义的精神将名存实亡，任何交易活动可能依据实质课税原则而征税，必将导致民事主体的经济活动难以预测，法律秩序的安定性和稳定性也无法维持。对课税对象要求从本质考量，这一方面会要求其表面法律形式符合实质法律形式，另一方面要求法律形式符合经济实质。当行为人的行为形式和实质不符时，税务机关应当对其做出调整，按其实质征税。而当纳税人不违背经济实质时，纳税人的主观状态会得到税法的尊重。
三、法律规制：房地产拍卖中税收核定的路径优化
（一）拍卖成交价合法条件下的税收核定规制1.拍卖行为属于正当理由。部分地市地方税务局的《住宅存量房交易计税价格异议处理办法》规定内容是“对于申报价格明显低于评估价格的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，经确认有正当理由的，予以认可，以下情况可视为有正当理由：拍卖。”由此可知我国税务主管部门认为拍卖价格是作为申报价格低于评估价格时的正当理由，通过拍卖行为得出的价格是受到税务机关的认可和尊重的。2.拍卖价格是市场公允价格。拍卖行为作为一种市场行为，是平等主体达成的契约，经过公开竞价程序，可以视为市场的公允价格。因此，最高人民法院认为，依照法定程序进行的拍卖活动，由于经过公开、公平的竞价，无论拍卖成交价格的高低，都是充分竞争的结果，较之一般的销售方式更能客观地反映商品价格，可以视为市场的公允价格。如果没有法定机构依法认定拍卖行为无效或者违反拍卖法的禁止性规定，原则上税务机关应当尊重作为计税依据的拍卖成交价格，不能以拍卖价格明显偏低为由行使核定征收权。3.税务机关不能对市场公允价格进行税收核定。市场经济具有很强的灵活性，市场是自由的，市场主体具有自主性，其可以根据交易环境和个体条件随时调整经营战略。拍卖作为一种特殊的买卖方式，当然可能会与一般的市场价格之间存在偏差。在市场经济中，民事主体可以自由地与其他民事主体形成私法上的权利义务关系，只要纳税人并未违反法律的禁止性规定和公序良俗，则税务机关应尊重契约自由。私人必须在私法制度上规划、从事其社会的、经济的活动。这些活动在私法上的效力自然以民事法为其依据。基于国家之课税权，为获取财政收入固得向表征负税能力之税捐客体所归属之人课征税捐，但税捐之课征应符合比例原则，不应扭曲私人之社会的、经济的活动。为了法的安定性，税捐法应继受民事法之基本价值与原则，应利用民事法之术语，并按民事法的观点解释继受自民事法的概念。虽然最高人民法院对房地产拍卖行为与税务机关税收核定权两者之间的关系并没有表明明确的态度，但是拍卖被认为是最体现公共利益最大化和最符合市场经济性质的公平交易方式，如果纳税人在市场经济环境中，没有利用拍卖行为来掩盖非法目的的交易，没有恶意串通等违反民法和拍卖法的相关行为，也没有违反拍卖的交易习惯，则由此产生的拍卖价格是市场公允价格，税务机关应尊重拍卖行为，不能进行税收核定。拍卖价格是交易双方在平等自愿的基础上达成合意的结果，第三方或者其他部门不应干预。作为一种合同行为，其无效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理机关作为拍卖监督机关，也无权直接判定。一般情况下，拍卖方式没有违反民法和拍卖法的禁止性规定，如果未经法院认定拍卖行为违法或者无效时，税务机关应当尊重拍卖价格，不必另行核定。在广州德发案中，由于德发公司的拍卖行为与我国法律规范并不违背，虽然拍卖得出的价格偏低，但是这是交易双方达成合意的结果，税务机关应该予以肯定和尊重。
（二）房地产拍卖价格的有限干预与税收核定思想家亚当斯密和托马斯霍布斯认为，个人可以将社会利用为工具去获取财产。契约自由的理念认为，个人应该能够自由谈判并签订其合同，不受政府的干预。除了最小程度的规制和税负之外，任何干预都被视为侵害。契约自由是私法自治的核心内容，民事主体可以利用契约自由做出民事行为。契约安排作为民商事行为，民商法所强调的都是当事人“企图发生一定私法上效果”。税务机关不能随意进行核定征收，只能在有限范围内进行干预。当拍卖价格明显偏低时，税务机关不能一概而论直接核定其应纳税款，应考虑到拍卖行为的特殊性，拍卖方式应作为正当理由对抗税务机关的税收核定权。税法不单纯是税务机关行使征税权的根据，即“征税之法”，更重要的是，税法是保障纳税者基本权利的、旨在对抗征税权滥用的“权利之法”。契约自由的理念认为，个人应该能够自由谈判并采取行动，不受政府的干预。一方面，对于契约自由不能完全放任，否则纳税人会滥用契约自由实施脱法避税行为，导致税负不公并侵害契约正义。另一方面，过分干预契约自由，则会使公法过于介入私法，从而限制意思自治的空间。法律赋予税务机关核定征收权是为了防止国家税收收入的流失，实现税收公平，但是税务机关的核定征收权力应当在一定限度内行使，必须将保护国家税收和谨慎干预契约自由考虑在内，对公权力的运用始终保持着谨慎的态度，限制着公权力对契约自由的干预，尽量保持着对契约自由的尊重；对税收核定做出较准确、全面的考量，谨慎干预契约自由，切勿扰乱正常的市场经济秩序。
关键词:房产市场；现状；法律规制
一、我国房产市场现状及存在的问题
1.房地产业总体规模越来越大
我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。
2.房价问题是房产市场的核心问题
住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。
二、房价居高不下的原因分析
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 三、对规范房产市场的法律规制建议
1.调控房价涨幅的必要性
关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。
2.明确房产市场的发展模式
目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。
3.多种调控手段相结合
要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。
参考文献：
[1] 杨 波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价 2008.
关键词：房地产；发展现状；市场风险；法律规制
房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。
一、我国房地产行业发展现状
随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：
（一）主要城市房价增长过快
2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。
（二）房地产市场秩序不规范
我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。
（三）房地产信息披露机制不完善
目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。
二、当前房地产市场法律规制存在的问题
（一）权力缺乏有效配置
房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。
（二）方式缺乏法律依据
房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。
三、房地产市场风险法律规制的对策
（一）健全金融法律体系
房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，y行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。
（二）完善土地法律体系
九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。
房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。
参考文献：
关键词 房地产法规 教学内容 教学形式
1 房地产法规应用课程的教学目标和积极意义
中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：
（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。
2 房地产法规应用课程教学特点
2.1 以专业课为底设计授课内容
一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。
二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。
三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。
2.2 以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法
与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。
首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。
第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。
第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。
第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。
3 授课中存在的问题及思考
一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。
二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。
三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。
关键词：房地产立法；法律法规；立法体系
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02
随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。
一、房地产立法存在的问题
（一）房地产立法缺乏统一
政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。
（二）房地产立法内容欠缺
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。
（三）房地产立法价值取向的偏差
我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。
（四）房地产立法税费繁冗
我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。
二、完善房地产立法的建议
（一）立法统一性
各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。
（二）增加立法内容
现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。
（三）纠正立法价值取向
立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。
（四）完善税费立法
我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。
三、结语
我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。
参考文献
[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.
我认为，房地产市场化包括两个方面，一是供给的市场化，二是需求的市场化，只有这两个方面都市场化了，才是真正的市场化。按现状，我国的房地产在需求面上表现为过度市场化，房地产的供给并没有实现市场化，商品房没有任何替代品，因而定价权当然掌控在供给者手中。由此，导致了高房价。或者说，是房地产业供给的垄断和需求的过度市场化引发了房地产泡沫。我国的房地产开发业已成为暴利产业和泡沫产业，严重危害着实体经济安全，将可能导致金融危机的局部性或全局性爆发。因此，实现房地产业的法治化，建设房地产业的基本制度、配套制度、监管制度和与之相适应的财税制度已成为我国建设健康的实体经济、应对金融危机的紧迫需要。经济学家吴敬琏说：“发生金融危机不是幻象，而是现实危险。”房地产业与银行的密切关系主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有关资料显示，房地产项目中来自于银行的资金高达六成。因此，在政府的干预下，中国房地产市场在一段时期内进行了调整。若不作出调整，既有可能阻碍产业结构的升级和国内消费市场的解放，又会为金融危机埋下祸根。为长效管控起见，我国房地产领域金融安全亟待法治化。
二、我国房地产法律体系存在的问题及可资借鉴之处
（一）我国目前房地产法律体系存在三大问题
我国现行房地产法律成单行法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，也有散见于《民法通则》、《中华人民共和国合同法》中的若干条款，从总体上看较为零散，尚未形成一个完整的体系。
1.国家权力与房地产产权人权利不匹配。现行房地产管理存在着浓重的行政特色。国家既是土地所有者，又是社会管理机构，行政部门制定房地产方面的法律法规，往往从管理者的角度对有关的权利进行规范，即行政权力与民事权利不分，造成国家权力超出应有限度，房地产产权人的权利极度萎缩。
2.房地产立法内容不全面。目前，我国房地产法律体系缺少“相互配合、相互协调”的相关法律法规。房地产业是从事房地产开发、经营、服务的产业，门类众多，范围广泛，非常需要大量“相互配合、相互协调”的法律、法规和规章来加以规范，房地产立法内容的不全面会导致房地产规制的不完善。
3.房地产立法相对滞后。立法部门往往根据“房地产市场的经营需要和经验总结”形成法律制度，导致法律规定不恰当、法律表达不严谨，法律作用难发挥。从内容上看，房地产法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范。国家政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力。
（二）英美国家、我国香港地区房地产法律体系可借鉴的地方
英美国家和香港特别行政区已经形成一整套较为完备的房地产法律体系，可供我国借鉴。英国是较早制定住房法规的国家，有关房地产交易的法律、法规、条令最常见的有50多种。英国还建立了先审查后开发的土地许可制度，土地开发、房地产交易明显受城市规划的约束和指导，非常重视环境保护和土地的有效利用，房地产交易若违反城市规划法，将被视为无效。美国宪法规定，使用土地必须给予土地所有者必要的补偿。美国房地产交易法规几乎涉及有关土地、房产、金融等所有方面。美国法律要求必须保持土地在科学、历史、生态、环境、水资源、风景等方面的价值和质量。违反法律规定利用、占有、开发公有土地，破坏公有土地的环境质量，将受到处罚。我国香港特别行政区房地产法律体系，包括房地产权归属的规定、城市规划和建筑物方面的技术立法，以及房地产管理和房地产司法审裁等各方面的法律。从土地开发到建筑工程，乃至房地产经营管理、房地产争议的解决等，都有章可循，有法可依，比
较系统、完善。归纳起来，英美国家和我国香港地区的房地产法律体系有如下可借鉴的地方。1.要有可持续发展思想。房地产法律体系注重生态环境保护，注重国家利益和个人利益关系，注重人与自然的和谐关系，注重加强房地产建设与城市规划、区域规划、环境保护之间的配合。
2.改变立法思维模式。房地产法律体系要以保护房地产产权人的权利为主，改变以行政部门为主的管理模式。
3.注重房地产法与其他法规的协调和配合。房地产买卖、租赁、抵押、转让、使用时，必须遵循原则性规定和一般法律制度，房地产的立法还应考虑其他法律的制约因素。
三、加快我国房地产法制建设步伐
近年来，我国的房地产业发展迅速，但相应的房地产法律体系尚不健全，整治房地产市场秩序、健全房地产法律体系是立法部门应该重视的一项重要工作，只有通过制度改革和建设，才能使其走向法治化的发展轨道。
（一）相关制度的建设
1.基本制度。公民的居住选择权应得到法律的尊重和维护；公民购买住房应享有消费者的一切权利；政府提供适量保障性住房；征收住房转让所得税等。
2.公示制度。出台公务员(包括其他公职人员)财产申报和公示制度。
3.税制制度。健全中央和地方财力与事权相匹配的体制。完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务的能力。
（二）相关法律的建设
1.加强对公民居住权的保护力度。我国现行《宪法》没有明确规定居住权的内容，有关民事法律规范在公民居住权保护方面存在着缺陷，导致现实生活中人们的居住权无法得到公平的保护。应在宪法层面明确保护公民的居住权，使居住权不再被定位为纯粹的私权，应将居住权“社会化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法规。近些年我国市场经济发展有了质的飞跃，社会结构日益呈现出多元化色彩，使得房地产法律关系日益复杂，这就要求房地产行业的法律调整手段更加精细化、专业化，注重调控的有效性。因此，完善现有相关法规及相关税法，增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性，显得十分迫切。
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