时间：2023-07-16 08:54:33
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产财务实务，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
在我国，经济体制的深入改革使得房地产企业的发展受到了较为明显的影响，也使得这些企业在财务管理过程中面临着更为复杂的环境与更多风险。而国家政策风险和经济市场风险等加大了企业防范财务管理风险的难度。同时，我国房地产企业采取的是静态型监管模式，这种模式主要针对事后进行监管。这也是我国房地产企业在防范财务管理风险的一大障碍。因此，房地产企业唯有对防范财务管理风险进行深入分析，改进风险防范措施，才能够有效降低财务管理风险的发生率，并保障企业的和谐发展。
二、我国房地产企业在财务过程中存在的风险问题
1.多数房地产企业的还贷风险
科学调查发现，我国多数房地产企业的实际负债率较高，部分企业超过了七成。众所周知，房地产企业在运营过程中通常需要依靠大量的流动性资金的参与，尤其是对单个工程项目而言，假设过多借贷资金流入到运营中，在无形中将会加大本企业的经营风险。如果不协调借贷问题，不降低本企业的资产负债率，一旦增大投资风险，企业在今后的运作中就会更加危险。此外，由于房地产企业贷款随意性较强，未进行科学规划。现阶段，我国多数房地产企业并未对投资资金进行有效的规划，未能科学估算自身资金潜力，未合理计算企业内外负债，这加大了房地产工程的投资风险。
2.经济市场的不景气，使得再融资风险的出现
通常情况下，在金融市场上，多数上市房地产企业采用融资方式来获取工程项目资金。而对于负债经营的房地产企业而言，融资只会进一步增加本企业的实际负债率，且从客观上而言，这些企业的具体债权保证程度也会下降。这种高负债率会降低本企业通过其他融资方式获得项目资金的可能性。此外，房地产行业的经营链较长，而较高负债率的出现将会加大链条的断裂风险，同时造成连锁反应，并对整个社会经济产生较大的经营风险。
3.单个工程项目的具体负债率比较大
我国房地产企业存在着单个工程项目的具体负债率偏大、质量管理不合理的问题。多数企业的运营资金来源于金融借贷，只有少数部分属于本企业的自有资金。所以企业借贷的资金量较大，在企业工程项目比较大的情况下，会增加本企业的负债成本。同时在开始一些工程项目时，因为质量难度以及风险问题使得本工程项目在一段时间内成为本企业难以解决的问题之一。
4.资本结构的不合理
资本结构的不合理指的是由于在企业资本总额中借贷资本和自有资本之间比重的不合理而导致企业收益出现问题。我国房地产企业在实行工程项目的过程中需要拥有一定数量的资金，用来规划、生产房地产品以及支付各种费用等。能够筹集到所需的资金，这对本企业工程项目的顺利实施产生直接的影响，同时也影响了本企业今后的生存与发展。通常情况下，我国房地产企业会利用土地作为抵押物从银行借入资金，从而用来满足本企业的房地产品生产要求。而这个过程中的资金借入进行较为规范，收费工作人员对于当日收入就当日结算，按照收费工作人员的日报表借款，并在报表中退票收据、有效金额、废票收据、有效票据等均有详细的记录；财务科对收费工作人员所录入的数据准确情况与真实程度等进行实时的监控，并掌控票据的具体使用情况；财务科按照系统提供的财务报表，对本企业的资金使用情况、工程进程、业务收入、收费项目统计等诸多内容进行动态监控，为企业领导阶层提供科学、真实的财务数据。
三、房地产企业财务管理风险防范的有效措施
1.国家层面
（1）加强银行的信贷管理，不断完善我国房地产市场。
努力发展信贷资产的证券化，加强银行的信贷管理，不断分散我国房地产企业的信贷风险；进一步完善我国的税费体系，科学税负。同时，也需要做好房地产的金融防范工作，不断完善我国房地产的金融市场，以此促进我国房地产行业的可持续发展。
（2）国家需要不断完善我国房地产政策制度。
现阶段，我国房地产政策，尤其是近年来颁布的政策制度均是在房地产品销售量上涨速度偏快、房价高涨的形势下出台的。而现在，我国的房价与销售量的上涨速度均在下降。因此，我国政府在上调存款准备金率以及加息的基础上，还需要放宽制度，调整改善房贷利率。此外，国家还需要在信贷政策上扶持信誉度高的房地产企业。
2.企业层面
（1）企业要不断提高资金的利用率。
房地产作为资金密集型产业，做好企业资金管理工作是整个财务管理工作的核心意向。这就要求，房地产企业合理利用资金、统筹安排。其一，企业需要建立完整的资金管理机构，针对大型集团公司可以在企业内部成立“银行”，发挥出统筹安排的功效，合理调度，突出重点集中财力用于优质项目开发，减轻企业筹资压力，在充分发挥货币时间价值的基础上，合理地利用分散资金。其二，针对有关账簿需要工作人员仔细审核，并及时登记账簿，及时清查，一旦检查到问题就需要及时查明其原因，并加以解决。最后，企业还需要建立完善的财务预警系统，对财务管理中潜在的风险进行分析研究，并及早预防风险。
（2）加强单个项目管理。
一、房地产企业经营的概述
房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。
二、房地产企业存在的财务风险问题
(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。
(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。
(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。
(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。
由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。
三、房地产企业进行财务风险防范的措施
(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。
(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。
(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。
(四) 房地产企业需要加强项目的调查, 有效控制成本。房地产行业的发展是一个具有高风险性的行业,受到社会环境的影响比较大特别是社会经济政策的影响所以房地产企业的发展中进行相关项目的开发建设需要在投资前加强对建设项目的考察及投资风险的调查。做好准确的风险评估报告,是促进房地产企业进行成本控制, 减少财务风险的重要方面。
关键词：房地产；财务动态管理；原则；方式
我国自改革开放以来，各行各业如雨后春笋般发展起来，房地产行业更是如此，就目前的状态来看，房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段[1]。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。对于一个房地产企业而言，要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，提高管理效率与水平，而财务动态管理模式的实现正好可以满足房地产企业的这一要求，因此我们有必要分析房地产财务动态管理的原则，探索财务动态管理方式，提高房地产企业的竞争力，促进其持续、健康发展。
一、财务动态管理的概念
所谓财务动态管理指的是一种财务管理模式，在财务的动态管理中，通过一定的技术手段来对企业未来的财务经营状况与目标进行模拟，加之必要的动态财务指标的帮助，找出制约财务信息工作的原因。财务动态管理属于一种整体的财务信息动态管理流程。具体到房地产行业，企业的财务动态管理通过在日常项目管理工作中，结合房地产企业的实际情况，对未来的财务经营目标做出设定，并选取适宜的的动态财务指标作为辅助，充分利用现代计算机软件等工具，找出限制房地产企业发展的根源，通过对预定目标与实时动态目标进行比较研究，逐渐实现对企业财务的动态管理。
二、房地产企业实现财务动态管理的可行性与必要性分析
首先，对房地产企业而言，实施财务的动态管理是确保其提升开发项目价值的客观需求。当前房地产行业的市场竞争呈现白热化状态，企业要想在这种行情中获得长远发展，必须不断提升自身的竞争水平，企业持续创新力的注入是其发展过程中能够超越竞争对手的保障。加之现代房地产创新很容易被其他企业模仿改进，因此，对于一家房地产企业而言，要想真正提升竞争水平，与其他企业区别开来，还要注重从企业内部的财务管理中做出创新，通过财务运转来拓展企业的发展空间。而且在房地产企业中，传统的财务运作模式已经不能适应现代房地产企业发展的要求，无论是企业自身需求，还是从房地产行业现状来看，实现财务动态管理都是最佳选择。
其次，现代科技的迅速发展、尤其是计算机技术的普及使得房地产企业实现财务动态管理成为现实。当今计算机技术的普及和网络的应用，在企业的财务管理中，传统模式的缺点逐渐暴露出来。现代经济全球化发展以及实现企业的信息化管理属于时展的趋势，也是企业实现自身发展的需要，财务管理有责任实现信息化动态管理。然而，财务动态管理的实现，必须要有适宜的技术与工具作保障，现代计算机技术的发展以及财务管理软件的开发等为房地产企业实现财务动态管理提供了技术支撑。
三、房地产财务动态管理的原则
（一）合法性原则
在此所指的房地产财务动态管理的合法性原则指的是，其管理模式必须在法律允许的前提下运行，避免房地产企业在财务管理工作中出现违法乱纪的现象。
（二）适应性原则
适应性原则指的是房地产企业在对财务动态管理模式进行探究时，必须充分结合企业自身的运营情况，确保能够和企业发展所需的社会经济环境相符，此外，由于企业在发展过程中的不确定性等因素，财务动态管理模式的构建必须结合企业发展的现状、不断变化的环境等作出及时调整与更新。只有做到满足以上要求，构建出来的房地产财务动态管理模式才能够具有较高的可行性以及可控性。
（三）一贯性原则
一贯性原则在此是指构建房地产财务动态管理模式时，必须要做到连续性与一致性的统一，坚决避免构建过程中对各项步骤频繁修改，确保财务动态管理模式能够得以顺利贯彻执行，增强其有效性。
（四）整体性原则
房地产企业要想获得长远发展，在对财务动态管理模式进行构建的过程中，必须从企业的现状出发，结合本企业的未来规划，并以发展的眼光来对该模式进行构建。在构建的财务动态管理模式落实过程中，必须要能够和企业其他的财务管理制度统一起来，保障它们共同为企业发展服务。
四、房地产企业财务动态管理模式的构建
（一）构建原理
正如前文所述，财务动态管理模式的构建是一个整体性工程，管理到整个房地产企业的发展，在构建之前必须要对其设计原理进行确认。在对房地产财务动态管理时，要以实现对财务的动态管理为目标，以对财务数据的处理与反馈为基础，通过选取一定的计算机财务管理软件，构建出一个能够及时反馈企业资金运行情况的财务信息平台[2]。在这个信息平台中，房地产企业能够轻松地对目标资金在不同市场环境中的变化进行模拟，得出一定的比较目标值，和动态财务指标共同完成对信息的反馈，房地产企业的管理者通过对该信息的参考利用，能够做出合理的决策，从而规避风险，提升企业的抗风险能力。
（二）房地产财务动态管理模式的实现
要想实现房地产企业的财务动态管理，在对这一管理模式进行构建时，必须要建立适宜本企业的财务动态管理系统，在该系统中实现对财务的管理工作。为此，要想做好房地产企业财务动态管理模式构建工作，必须通过以下几个方面来进行。
1.需求分析
首先应该明确房地产企业财务动态管理的要求，事先找出需要在模式构建中解决的问题，对即将构建出的房地产企业财务动态管理模式的功能进行明确，做好功能模块设计的准备工作。通常在房地产企业中，财务动态管理模式的构建在于实现对财务的信息化管理，除了要对企业日常运营中所涉及的财务信息信息进行处理，包括计算、修改、查询等等，还必须对企业开发项目的详细财务运行状况作出反馈、统计以及评估等。可以说，房地产财务动态管理模式构建的前提便是做好需求分析工作。
2.功能模块设计
在对需求分析做了明确界定之后，我们必须要结合房地产财务动态管理的功能要求，对其功能模块进行设计。根据房地产行业的运行特点，其财务动态管理模式应该具备的功能模块主要有以下几部分：即可行性研究、财务基本信息、绩效评估和成本控制分析等。
3.房地产企业财务动态管理系统的运行
房地产财务动态管理模式的作用主要在此环节中得以发挥，主要包含对财务成本的分解、财务流向跟踪、评估考核和项目的动态管理等环节，其中各=环节相互配合，共同为房地产企业服务，发挥出财务动态管理模式的作用，从而不断提升企业的财务管理水平，达到优化配置、提升企业利润的目的，最终提升企业的竞争力。
4.房地产财务动态管理系统的集成管理
在房地产财务动态管理系统的构建过程中，须知各板块的功能各异，必须选取恰当的数据集成平台，促进各模块功能的交互，提升系统的整体性。当前在对房地产财务动态管理模式构建时，利用Acess系统能够提升项目管理的规范性与科学性，提升管理效率。
五、结语
房地产市场正在由发展的成长期转为成熟阶段。房地产行业这种发展势头带来了行业整体实力的提升，同时也使得行业内部各企业之间的竞争更加激烈。房地产企业要想在激烈的竞争中处于不败之地，必须从降低成本、实现利润最大化做起，要求企业在财务管理工作中作出改进，实现财务动态管理，从而保障企业获得持续、健康发展。
参考文献：
[1]马.浅析房地产财务动态管理模式[J].现代商业，2013（3）：79-80.
摘 要 作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周转期长、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着房地产企业高速发展,房地产企业财务风险也不断积聚。财务风险的存在可能会给企业带来一定的收益，同时也潜在着很大的威胁。目前许多企业在不断扩张的同时，忽视企业财务风险，由此带给了企业巨大的财务危机。鉴于此，如何合理把握财务风险的度，如何防范企业财务风险意义巨大。本论文理论联系实际，结合实际的调研资料，文章对某地产公司财务风险成因进行分析,针对房地产企业财务风险的产生环节,提出风险防范措施并化解财务风险。
关键词 房地产 财务风险 风险分析
财务风险是指企业财务经营效果的不确定性，指企业的财务系统中客观存在的由于各种难以或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能。从经济学角度讲，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。国内外一些知名企业所以纷纷破产倒闭，一是投资决策失误，二是忽视财务风险的存在，因此对哦财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。
财务风险的成因是复杂的，这就要求经营者所采取对策的复杂化和多样化。财务风险发生的时间、空间和形式是偶然的，表现出一定的潜在性。财务风险发生的概率也难以准确计算，每次发生的财务风险也因彼此间诸多差异而缺乏可比性。
财务风险的大小是相对于不同的经营者及其抗衡风险的能力而言的，由于人们识别风险、认识风险和抵御风险能力的增强，就能在一定程度上降低风险损失的强度、范围和风险的不确定性，减少风险发生的机会和概率，减少不可控风险发生的破坏力。
一、优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对某地产公司来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
二、缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
三、注重融资策略的创新
对于规模较大的某地产公司而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
四、规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，
上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
五、做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
六、财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，某地产公司应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
七、适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
对于房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
总之，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产企业荣房子服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国房地产信托基金模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，18980年后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业仍然依赖高利率贷款的格局。通常情况下，在融资方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人 投资。而中国的房地产投资80%都与银行有关，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。所以，某地产公司也应该借鉴美国式的房地产信托基金模式，增加公司的融资渠道，这样才有利于公司的长期发展。
某地产公司的整个运营策略一直围绕着土地资源进行，即“先做大再做强”在某地产大规模进行商业地产开发的周期内，某地产始终在走钢丝，公司必须依靠高负债和产常规的滚动开发来实现规模的迅速膨胀，而万科地产公司是“先做强再做大”这样在以后的发展中就不会独挡一面，有资金问题大家解决的状况，所以某地产可以借鉴万科地产公司的发展模式。
八、总结
在了解了财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，本文对某地产公司财务风险进行了全面的调研，从融资风险、投资风险、资金回笼风险这三个方面进行了详细的分析，发现某地产公司财务风险无处不在，无时不在。风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。
某地产公司在面对风险的同时稳步前进，矗立与房地产百强企业，表明某地产公司具有很强的市场竞争能力，具有很大的发展空间。
参考文献：
[1]周魏.我国房地产项目投资风险及防范研究.2008(07).
随着最近几年我国房地产行业的起起落落，使得房地产行业犹如大浪淘沙般将许多缺乏竞争能力的房地产企业淘汰掉。这样也增加了现存房地产企业的危机感，生存下来的企业为了能够在未来更加剧烈的市场竞争中继续生存下去，其已经逐渐将自身的财务控制与资源配置放在关键环节，而财务内部控制也在房地产企业财务管理机制中脱颖而出，其已经逐渐成为房地产内部控制的重要角色。财务内部控制的新颖之处就在于其将房地产企业的重点放在财务资源的配置以及财务风险的防范与应对，它的出现使得整个房地产企业的财务管理提升了一个台阶。其所带来的优势主要有以下几点。第一就是财务内部控制是通过财务预算的方式来针对房地产企业的所有资源进行事先预算，从而保证房地产企业的所有资源能够达到最大利用效率的地步，这样能够充分的发挥出企业的整体潜力，也是房地产企?I经营活动能够获得更多的财务收益，这种财务资源的利用水平是许多企业梦寐以求的。同时由于房地产企业作为庞大的不动产企业，其必定会有大量的固定、有形与无形等资产堆积，而财务内部控制也将更加重视固定、无形与有形资产管控，确保资源不浪费。第二就是财务内部控制的内容主要是针对房地产企业中各种风险而构建的，所以财务内部控制能够更好的强化企业整个风险防范机制，将企业防范以及应对风险的能力更进一步的提升。第三就是财务内部控制的落实是将房地产企业整个财务环境进一步优化的重要举措，由于财务内部控制机制将于房地产企业的所有制度机制进行挂钩，通过这种密切的联系能够通过财务内部控制来达到提升企业整个财务环境的目的。
综上所述，财务内部控制制度，对房地产企业是十分必要的。只有实行内部控制，才能在接下来更加激烈的竞争当中取得先机与优势。
二、财务视角下房地产企业内部控制的弊端
（一）现有内部控制机制整体性与灵活性较差
由于现代企业的发展程度，其内部控制理论已经逐渐的完善，其已经将企业的内部控制机制指导到一个较为完善的层次。房地产企业也不例外，将该内部控制机制适时的引进，在刚起步时为房地产企业带来巨大的效益。但是某些房地产企业在引进的过程中采取的是粗放式的拿来主义，通过完全照搬的形式来构建并且落实内部控制机制，这样就使得由理论充斥的呆板内部控制机制更加的缺乏灵活性。这种照搬的形式并没有依据房地产企业自身的特征以及财务管理的需求来进行内部控制机制的建设，这样的内部控制机制也是缺乏整体性的。因此随着房地产企业规模的不断扩大，内部控制机制在进行各种控制程序的过程中还出现各种不协调，会使得该制度的落实碰到意想不到的阻碍。此外，房地产企业的市场环境事业诡谲多变的，一旦内部控制机制缺乏灵活性没有足够的变通就会被市场的巨轮碾压掉。当下许多企业的内部机制都是较为呆滞的，这个弊端也是房地产企业最容易忽略的环节。
（二）无法有效的遏制与应对财务风险
随着房地产企业市场环境的不确定因素逐渐增加，房地产企业的风险也在不断的增加。所以风险就作为房地产企业财务管控的重要目的之一。就当下整个房地产行业的风险管控现状来看，其只是利用内部控制针对风险进行粗放式的管控，并没有针对风险制定相应的风险防范与应对机制。而内部控制机制无法有效的对风险管控，主要体现在对房地产企业运营风险的分析与更新不及时，同时缺乏相对应的科学的应对策略，从而无法针对房地产企业的风险进行评估，也就没有办法对其进行一定的防范以及应对，这样就使得房地产企业财务上极易产生风险，对房地产企业会造成不必要的损失。
（三）内部控制机制缺乏监督机制保障
无论什么企业执行内部控制机制的主体都是人为的，房地产企业也不例外。因此针对人的行为进行监督就是降低人为操作风险的重要保障，但是由于这个监督的过程是繁冗复杂的，因此房地产企业这方面的监督机制并没有有效的保障。具体体现在房地产企业的监督机制层次性不强，只是简单的利用内部审计机构兼任监督的功能，但是这样却难以及时有效的监测到企业财务运转过程中的种种财务风险，尤其是大型的房地产企业集团公司，有拥有诸多的子公司、分公司，如果监督机制不能够很好的对整个房地产企业集团的内部控制落实进行有效的监督制约，那么就会出现监督的断层，就会为下属各个公司或是部门营私舞弊提供机会。其次就是由于房地产企业的内部控制机制整体存在一定的滞后性，这样内部控制的监督人员的监督活动也不能实时的将监督反馈给相关部门，多数都是在事后才反应过来，这样就大大的削弱了监督的作用。最后就是某些房地产企业的内部控制监督机构没有认真落实的完成自身的监督工作，没有严格的按照日常工作来进行监督工作的实施，致使内部控制部门没有压力，这样就不会提升工作的积极性，最终耽搁了风险防范或是处理的最佳时机。
三、加强房地产企业财务内部控制的策略
（一）健全风险控制应对，从财务角度全面的风险评估
内部控制需要从两个角度加强，首先是针对房地产企业各个隐藏的风险诱因从源头上进行消除，其次就是需要在内部控制实践中重点关注风险的监测与控制。我国房地产企业面临着极为恶劣的市场环境，其政策性与市场性风险都较大，所以房地产企业能够脱颖而出的方式就是具备良好的风险控制能力。房地产企业要不断的健全风险管控，加强风险识别与评析，审慎的进行风险研究，最终形成与环境相适应的自我更新的风险分析机制。其具体操作方式，就是利用当下科学有效的风险分析模型、评估工具以及研究策略，来对风险的破坏力进行预估；同时构建出动态的风险监测机制以及数字化的风险预警机制，这两种机制能够帮助房地产企业更好的对风险进行管控，无论是预防还是应对都能够提升其及时性与精确性，这样房地产企业能够从最大程度上降低各种风险产生所带来的损失。
（二）加强完善投资决策
随着我国政府针对房地产进行宏观调控的复杂形势之下，房地产企业是否能够继续传统的暴利还是一个无法确定的事情，房地产行业未来的发展方向也不是很清晰。但是某些房地产企业一味的坚持以往的经验不断投入大笔的资金来追求资产增长，却将过高的负债置之不理，这对房地产企业的财务是十分不利的。因此财务内部控制应该其重点放在解决房地产企业高负债的问题，通过制定一系列的措施来规范财务投资决策，从而达到合理科学的投资，而不是盲目的进行投资。财务内部控制中应该明确要构建一个投资决策的部门，明确该部门的职能以及责任、负责人以及具体成员；其次就是需要负责人依照财务内部控制机制构建一个切实可行的计划，针对这个计划不同环节安排不同的负责人，同时明确其职权。通过上述方式能够有效避免财务决策失误的现象，从而达到科学投资的目的。
（三）构建全面预算控制机制
房地产企业的项目开发通常都是巨额投资，要想每个房地产项目的资金都能够得到充分的利用，那么构建一个健全的全面的预算控制机制是必不可少的。财务内部控制从某种程度上来说就是加强预算管控，该方式是事前预防的最有效的措施之一，这能够有效避免控制资本项目超支的现象，房地产企业内部财务控制应该充分把握好财务预算管控工作。具体需要房地产企业的管理层将其注意力能够放在财务预算管控环节上；其次需要强化预算部门员工预算知识以及意识的培训，提升其参与预算管控工作的责任感与积极性，这样才能够为财务内部控制改革打下良好的群众基础。之后还需要相应部门组织编制、审议预算草案，针对财务预算管控制定详尽的落实细则与方案，形成最后的预算方案，之后上交房地产企业的管理层由其审批；审批通过后通过相关部门组织下达预算，最后执行相关预算项目。最关键的就是还要在这个预算项目结束之后对其进行执行情况评估，以此作为约束与监督机制，还能够为以后的预算留下经验。
（四）加强财务监控，加强内部监督机制
第一需要房地产企业能够构建出多层次的财务内部控制机制，这样能够提升内部控制的全面性。首先其对提升房地产企业财务活动的灵活性有所帮助，其要综合利用财务资源，要想有效的、合理的不干扰到房地产企业资金链的正常?转的方式就是构建多层次的财务内部机制，这样无论是整个房地产企业还是其子公司等的财务都能进行整体性的管控。第二就是房地产企业要将财务内部控制监督尽量往整个财务活动的后方移动，这样能够有效结合内部控制监督机制，从而形成财务、内部双重监督机制，能够为房地产企业的财务运转程序与内部控制运行提供强有力的保障。
1999年5月黄某因经商所需向陈某借款6万元，刘某以其新建的二层楼房为黄某的借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。同年底，刘某经批准在其二层楼房上加盖了一间“小阁楼”用于堆放杂物。到期后，因黄某不能归还借款本息，陈某遂起诉黄某和刘某。
评析：
对刘某所盖“小阁楼”是否属抵押财产及其处理，存在两种不同观点。
第一种观点认为该“小阁楼”属于抵押财产，在案件的执行过程中，应将整栋楼房拍卖，陈某可就所得款优先受偿。其理由是：刘某与陈某的抵押合同有效。刘某在该二楼房上加盖的“小阁楼”与原二层楼房连为一体，该“小阁楼”用于堆放杂物，要配合原二层楼房才能发挥作用，显属从物。根据主物吸收从物的规定以及主物的处分效力及于从物的通例，该“小阁楼”应从属于已设置抵押的二层楼房而为抵押财产的一部份，“小阁楼”应为抵押权效力所及。
第二种观点认为该“小阁楼”不属于抵押财产，其理由是：
首先，从双方当事人的真实意思表示来看，在刘某与陈某订立抵押合同时，“小阁楼”并不存在，刘某系以其二层楼房提供担保、设置抵押，双方的真实意思表示的抵押物为刘某的二层楼房，没有将“小阁楼”作为抵押物的意思表示，而意思表示须真实是民事法律行为的生效要件之一。
其次，“小阁楼”并非登记抵押的建筑物。刘某的二层楼房设立抵押后，经批准在其二层楼房上加盖一间“小阁楼”，该“小阁楼”属须批建的建筑物。根据房产设置抵押时应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人，即无优先受偿权利的规定，该“小阁楼”并未办理抵押物登记，不属于抵押财产。
关键词：房地产财务管理问题措施
一、房地产财务管理的特点
我国是全球最大的发展中国家，房地产企业发展迅速。但相对应的，我国房地产企业发展时间短，财务管理相对落后。根据以往的经验，房地产企业的特点主要体现在：第一，房地产的资金周转周期较长，所需资金也比其他行业多出不少，中间的环节也非常复杂。这都大大提高了房地产企业财务管理的难度。第二，房地产行业在开发过程相比其他行业更为复杂，在资金、税务等各个方面都不同于其他行业。因此对财务人员的要求更高，财务人员需要更高的水平，更专业的素养才能更好的服务于企业的财务管理。相对应的，水平不够的工作人员只会影响到企业的运行。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1、企业的财务制度不完善。
我国目前房地产企业较多，良莠不齐。由于公司注册门槛低，不少企业都存在着一定的问题。尤以企业的财务制度不健全为主，极大地干扰了企业的良性运作。由于我国房地产企业发展迅速，财务制度的不完善逐步凸显。一些房地产公司的财务管理模式落后，而且执行起来也非常困难，这也是我国较多民营房地产企业中的普遍现象。
2、财务管理人员的素质不高。
房地产企业发展迅速，问题也随之而来。那就是房地产企业财务管理人员的素质相对不高。因此这就需要房地产企业对待新人要更加斟酌，选择一些更加优秀的员工，公司的纳新需要更有章程，更具专业性。但是我国的房地产行业现状却不是如此，我国房地产企业的财务管理人员招收不是很严格。同时企业老板对财务处理干预的任意性及对财务人员的重视程度也不够，不能够提高财务人员的工作积极性，入职的一些财务管理人员素养也相对较低，管理意识也不高。一些财务管理人员简单的认为财务管理工作只是粗糙的记录信息、分发工资而已，财务管理人员的素质和专业知识的缺失，导致了企业的衰败。
3、房地产企业的成本管理能力差。
在当前，我国的大多数房地产企业在公司的成本管理上存在着问题，有着不小的漏洞。虽然在当前我国社会形势大好的情况下，企业落后的成本管理模式不会影响企业的大局，但是必然会对企业的发展造成一定的影响，导致企业的经营出现问题。其次，目前我国的大部分企业只对于内部管理成本控制比较关注，而对于其他的环节相对有所忽略，如工程造价的各个环节是相辅相成，相互统一的一个整体，重视一个环节，忽略其他环节对于工程造价的影响是不利的。第三，企业财务管理工作人员的水平有限，对于企业成本的估算也缺乏专业判断，这就直接影响了企业的经营，从而导致企业盈利下降。
三、解决房地产企业财务管理问题的措施
1、优化房地产企业的财务管理模式。
从根本入手，房地产企业的财务管理制度不完善，财务管理模式不健康，导致了一系列的财务管理问题，影响公司的正常运作。所以应该优化房地产企业的财务管理模式，让企业的各个环节之间都更加统一，使管理人员得到的数据更加准确细致，从而能够进行更加高效的决策，同时还要对企业的财务管理模式进行更改，对于落后的财务管理模式要毫不犹豫的放弃，而对于其他公司更加科学的财务管理模式也要毫不犹豫的加以引进。根据本公司管理架构的特点，采取集团总制度建设，开发项目具体情况的灵活管理方式等，尽可能的开源节流，提高企业对资金的使用和投资效益，由此提高房地产企业的利润。
2、加强房地产企业的财务管理，优化员工素质。
由于房地产企业的财务管理存在较大的问题，影响了公司的正常运营，因此房地产公司需要不断地对财务工作人员提出更高的要求，培训企业员工，使得员工对于自己在公司中的位置有着更加精准的认识，知道自己肩头肩负的重任，让他们正确认识到自己的位置，充分发挥自身的积极性。要将财务管理纳入企业的战略大局之中，从而有利于企业的发展，而不至于让落后的管理模式影响企业的健康运行和发展。
3、加强房地产企业的成本管理力度。
在房地产企业的财务管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一个环节。因此，房地产企业应该更加重视企业对于成本管理的能力，改善当前房地产企业发展模式之中存在的问题，把成本管理作为一项重要的工作。公司要不断的提高财务管理的能力，创新更加高效的成本管理方式，随着形势发展不断更新成本管理模式，创新成本管理，在成本管理的过程中细化步骤，对于各环节工作都要进行更加全面的预算，并要规避税务风险，不断发掘降低企业成本的途径，从而壮大发展房地产企业。
4、房地产企业财务集中预算管理。
房地产企业的集中管理必然需要房地产企业对自身资金管理进行高度的预算，并且进行全面的预算，这就需要建立适用于自身房地产企业的预算和核心结算制度。为实现财务管理的集中，就需要房地产企业具有保障的财务预算，也需要得到房地产企业管理人员的监控，以及对房地产企业管理人员的审计，加强房地产企业内部控制的审核，这些都是房地产企业必须完善的，逐步实现管理的集中化。
5、加大监督力度。
房地产企业的重要部门之一就是财务部门，所以必须要对其进行严格的监督，以保证房地产企业的良性健康发展。对于房地产企业财务部门的监督，不仅要对其内部进行监督，控制资金的不合理使用，同时还应该对整个的财务管理系统进行监管。对房地产企业内的财务问题需要进行及时的了解，杜绝资金流失、短缺等问题。因此，房地产企业必须要对房地产企业内部的资金管理进行严格的监督，打击不法行为，为房地产企业的健康发展创造良好的条件。
四、结语
对于房地产这种资金密集的关乎国民经济发展的综合性行业来说，应该更加注重企业的资金管理，将资金进行最高效、最科学、最大化的利用。提高企业内部财务管理水平，发挥财务的最大保障力和助动力，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
参考文献
[1]王革.中小企业财务管理中存在的问题和解决措施[J].黑龙江对外贸，2011，05:144-145.
关键词：房地产企业 财务风险 风险测度
房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。
一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析
（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。
二、房地产企业财务风险的实证测度
（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。
（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。
（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。
（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。
三、房地产企业财务风险的控制策略
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
购物车(0)
