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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产业固定资产投资，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：回归分析；聚类分析；因子分析
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-000-01
一、研究背景和目的
目前，关于固定资产投资的结构的分析主要集中在使用结构、所有制结构，胡永平就其投资的来源、投资结构进行分析，提出通过投资增量调整方法来解决投资与经济结构不协调的问题，司增绰从投资用途方面对我国固定资产投资进行了实证分析，由于投资行业之间具有一定的相关性，根据以上分析难以满足实际的需要，因此，文章将从投资行业的角度出发，利用我国31个省市自治区的固定资产投资行业数据研究我国社会固定资产投资结构，定量分析各行业之间联系和区别，初步探索投资结构的区域性差异。
二、研究方法
依据国家统计局的《中国统计年鉴2012》说法，对于固定资产投资结构，根据投资目的将其分为：1.农、林、牧、渔业；2.采矿业；3.制造业；4.电力、燃气及水的生产和供应业；5.建筑业；6.交通运输、仓库和邮政业；7.信息传输、计算机服务和软件业；8.批发和零售业；9.住宿和餐饮业；10.金融业；11.房地产业；12.租赁和商务服务业；13.科学研究、技术服务和地质勘查业；14.水利、环境和公共设施管理业；15.居民服务和其他服务业；16.教育；17.卫生、社会保障和社会福利业；18.文化、体育和娱乐业；19.公共管理和社会组织；20.国际组织。在进行分析时，由于非农户固定资产投资交易额占了投资总额的绝大部分，文章采用不含农户的行业数据，由于国际组织数据样本资料数据无从取得，将该项省掉，将剩下的19个方面作为19个变量，分别以字母A～S表示，总固定资产用字母T表示。文章数据来源于《中国统计年鉴2012》，对数据进行分析的方法主要有：回归分析、因子分析、聚类分析、相关分析等。
三、研究思路
利用相关分析分析固定资产投资各变量之间的关系；然后利用因子分析找出各变量的公共因子；最后使用聚类分析对各省的投资情况进行聚类，以分析省际之间的投资差异；提出保证固定资产投资平稳增长的建议。
四、数据分析与报告
以总固定资产投资为因变量，以各行业投资为自变量，进行多重线性线性回归，估计结果中修正，说明模型的解释能力强，方差分析中P值小于0.05，模型显著，在整体上很具有统计学意义的，文章采用标准估计系数（SPSS19.0中定义为试用版），通过多重线性回归可以分析出其投资结构，估计模型如下：
（1）
在以上模型中可以看出C（制造业）、K（房地产业）对总投资的单位影响分别达到0.474、0.269个单位，远大于对其他行业投资的影响。为了研究各行业之间的关系，对固定资产投资的19个组成部分进行相关分析，根据Pearson相关分析，除B（采矿业）与G（软件业）相关系数值为-0.231外，其他行业之间表现出很好的正相关性。通过相关分析可知，固定资产投资的各变量之间存在一定的相关关系，意味着存在一定的信息重叠，变量之间具有公共的信息，为了找出这一部分信息，文章对19各变量进行因子分析。案例的KMO值为0.831，检验说明案例很适合因子分析，公因子变量对各行业信息提取度达到70%以上，比较合理，根据成分的特征值大于1和累计方程贡献率大于80%的标准，提出三个公因子，分别以表示，第一个因子在A、C、D、F、H、I、L、K、O、R行业载荷较高，第二个因子在E、G、J、M、S行业载荷较高，第三个因子在B、N、Q行业载荷较高。为了研究提取出来的公因子对总投资的贡献，利用T作为因变量，以提出的公因子作为自变量进行多重线性回归分析，估计模型如下：
（2）
由于地域差异性的存在，第一公因子总投资影响最大，主要集中在制造业、房地产等与人们生活消费、住行方面，这也是符合实际情况，其次是第二、三公因子所涉及的行业。
五、研究结论与总结
1.我国固定资产投资的结构是：用于制造业、房地产的投资要高于其他行业的投资。
2.制造业、房地产对固定资产总投资有显著影响，在这两方面的投资占总投资的比例比较大，其中制造业投资增长1元会带来总投资0.474元的增长；房地产业投资增长1元会带来总投资0.269元的增长，这与目前我国人民日益增长的生活消费和住房紧张等问题相契合。
3.构成我国固定资产投资的19个行业之间有着很强的相关性，这就使得增加一个行业的投资可能会带来其他行业发展，特别是以制造业和房地产业等龙头行业。
4.鉴于构成我国固定资产投资的各个组成部分之间存在很大的相关关系，文章对各变量进行因子分析，将其精简为三个公因子。固定资产投资与这三个公因子呈正相关，对总投资的影响依次减弱。
5.北京、广州、上海等地区的各行业的固定资产投资都要领先于其他城市，投资结构在各地区中最为合理。
根据研究结论，总结如下：由于各变量之间相关性比较高，呈现正向相关，说明我国固定资产投资呈现“同步式”投资现象，在一方面的投资必然会带动其他方面的投资。投资结构呈现地区性的差异，特别是贵州、云南、广西在投资方面比较落后，投资效率低、结构不合理，所以一方面要继续支出西部建设，推动其经济的发展；另一方面要根据各省的投资结构差异性制定更加合理宏观投资调控政策，形成合理的地区固定资产投资结构，合理布局基本建设、更新改造、房地产开发方面的投资，充分利用预算内资金、国内贷款、外资等资金来源。
参考文献：
[1]胡永平.我国固定资产投资结构分析[J].经济探索问题，2003，02
[2]司增绰.我国固定资产投资结构实证研究[J]，统计与决策，2005，12
关键词：房地产投资；经济基本面；联合影响；直接弹性；间接弹性
一、引言
近年来，我国房地产市场“区域分化”明显，不同区域的房地产投资对经济基本面的影响不尽相同。就东部地区而言，其房地产投资对区域房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及经济增长的带动作用仍然较强；而中部与西部面临的房地产投资萎缩、房地产库存严重等问题对区域经济基本面的冲击则愈加显现。诚然，区域房地产投资对经济基本面的影响，不单单是对经济增长的影响，而是涉及到经济基本面多个方面的联合影响。那么，区域房地产投资对经济基本面哪些指标产生显著的联合影响，其直接影响作用与间接影响作用有多大，这些问题是本文的研究所在。有关区域房地产投资对经济层面的影响，国内外研究主要围绕房地产投资对经济增长的影响作用而展开。在其影响关系分析上，一类是利用格兰杰因果关系检验房地产投资与经济增长两者之间是否具有因果关系，并由此建立VAR模型；另一类是利用投入产出法或要素投入贡献率分解法，运用生产函数或拓展的柯布-道格拉斯生产函数，建立房地产投资与经济增长的投入产出关系。
主要结论包括：Green（1997）对1952—1992年美国住宅投资与GDP的影响关系进行实证分析，指出住宅投资是GDP的格兰杰原因，且住宅投资引导了美国经济的周期变动；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14个欧洲国家的房地产数据进行分析，认为住宅投资对经济增长产生了长期的影响；梁云芳、高铁梅等（2006）运用脉冲响应模型，分析房地产投资的冲击对经济增长的长期影响作用，认为房地产市场与经济基本面之间既互相拉动又互相牵制；孔煜（2009）鉴于房地产业的区域性特征，分析指出我国东部与中部地区的房地产投资额与经济增长互为因果关系，而西部地区并不存在这种因果关系；张洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我国70个大中城市的面板数据，采用空间动态面板数据方法，构建了包括房地产投资及其空间效应的空间动态计量模型，实证分析房地产投资对经济增长的地区影响效果；等等。这些研究主要考虑房地产投资与经济增长两者之间的影响关系。本文以我国东部、中部和西部为研究对象，通过分析区域房地产投资与经济基本面多个指标的相关性，探讨区域房地产投资对经济基本面的联合影响，由此建立联立方程组形式的递归模型，以检验影响关系的有效性，并估计其直接与间接影响作用的大小，从而为制定因地制宜的房地产调控政策提供量化依据。
二、区域房地产投资与经济基本面的相关性
在房地产业与经济基本面构成的经济系统中，房地产业通过房地产投资与房地产供应（如：房屋面积与套数等）同全社会固定资产投资（简称：固定资产投资）、资金市场供给以及经济增长紧密联系。其中，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分；房地产供应所提供的产品及其带动的相关产业的关联发展，反映了房地产所属产品及其相关产品的总消费对国民经济的影响；而房地产业又是资金密集型产业，其吸引的资金流向带动人力与物力的集聚，直接或间接地拉动国民经济增长。因此，这里以房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及国内生产总值（GDP）组成经济基本面指标。考虑房地产投资与经济基本面的区域差异，本文以我国28个省（市）为研究对象。为叙述方便，仍然将这28个省（市）划分为东部、中部和西部区域，东部包括：北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龙江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏。同时，考虑数据的可获得性和完整性，选择的样本区间为2005年1季度至2015年4季度。因数据缺失，西部区域数据未包含内蒙古、和新疆的数据。数据来源于中经网统计数据库、国家统计局。我国东部、中部与西部的房地产投资总额不尽相同，但区域房地产投资占其固定资产投资比重的变动态势基本一致。
2005年1季度至2015年4季度区域房地产开发投资完成额占其固定资产投资额比重的变化（注：数据进行了季节调整，消除了季节影响）。由图1可见，东部、中部与西部的房地产投资占比分别在均值线25%、15%和20%上呈现基本一致的走势。统计显示，东部、中部和西部的房地产投资占比分别平均为24.79%、15.61%和19.82%，其波动幅度均在一个标准差左右。近年来，各区域房地产投资占比都呈现下降态势，同样是平均下降5个百分点。其中，东部从高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部从22.61%降至17%左右。究其缘由，东部、中部和西部的房地产投资与其固定资产投资的变化是同步的，两者的相关系数都达到0.99以上，具有很强的相关性。以区域房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应，以广义货币供应量（M2）表示资金市场供给，统计显示，东部房地产投资与其房地产供应、资金市场供给以及GDP的相关系数分别为0.75、0.92和0.98；中部的分别为0.84、0.88和0.97；西部的分别为0.84、0.94和0.96。因而，区域房地产投资与房地产供应、资金市场供给以及GDP之间也呈现较强的相关性。综上所述，区域房地产投资与经济基本面之间具有较强的相关性。
三、区域房地产投资对经济基本面的影响关系设定
1、提出假设
依据房地产理论和上述区域房地产投资对经济基本面的相关性分析，假设房地产投资是影响经济基本面的直接外部因素，且通过经济基本面的内部单向作用产生间接影响。对此，提出以下假设。假设1：区域房地产投资将带动房地产供应、引致固定资产投资、吸引资金市场供给，进而拉动国民经济增长，因而，区域房地产投资对房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP产生直接的正向影响。假设2：由于房地产供应的增加会扩大总消费，减少总投资，但最终仍然是带动经济增长，由此，房地产供应对固定资产投资、资金市场供给产生直接的负向影响，而对GDP产生直接的正向影响。假设3：固定资产投资对资金市场供给、GDP产生直接的正向影响。假设4：资金市场供给产生的集聚效应将带动经济增长，因此，资金市场供给对GDP产生直接的正向影响。
2、递归模型的设立
（1）面板数据的指标选取。依据上述东部、中部和西部区域的划分，样本数据为2005年1季度至2015年4季度各区域对应省（市）的季度数据组成的面板数据，其中，东部是11个省（市）组成的样本量为484的面板数据，中部是8个省（市）组成的样本量为352的面板数据，西部是9个省（市）组成的样本量为396的面板数据。在指标与变量选取中，以各省（市）房地产开发投资完成额表示房地产投资（记作：X）（单位：亿元），以其房地产竣工面积与新开工面积之和表示房地产供应（记作：Y1）（单位：万平方米），以其全社会固定资产投资总额表示固定资产投资（记作：Y2）（单位：亿元），选取广义货币供应量（即：M2）表示资金市场供给（记作：Y3）（单位：亿元），各省（市）GDP（记作：Y4）（单位：亿元）。同时，为避免数据可能出现的异方差性，所有变量均以对数形式引入模型之中，简记为：ln（）。
（2）递归模型。在计量经济学的联立方程模型中，递归模型（RecursiveModels）[6]以其独特的内生变量单向传递关系，通过联立方程组的形式，系统地反映内生变量之间、外生变量与内生变量之间的因果依赖性以及直接与间接联合影响关系。于是，递归模型的内生变量为：房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP；外生变量为房地产投资。为简便起见，不妨将外生变量与滞后变量组成的向量简记为Z。
1，2，3，4。在递归模型式（1）中，第一个方程为区域房地产供应方程，假设房地产供应主要由房地产投资及相关滞后变量所决定；第二个方程为区域固定资产投资方程，假设固定资产投资不仅受房地产投资及相关滞后变量的影响，而且与第一个方程的内生变量（房地产供应）有关，因而，将房地产供应与房地产投资两者都看作是决定固定资产投资的“原因”；由此类推，第三个方程为区域资金市场供给方程，假设决定资金市场供给的“原因”包含第一、第二个方程的内生变量（房地产供应、固定资产投资）以及房地产投资；第四个方程为区域GDP方程，假设GDP由第一至第三个方程的内生变量以及房地产投资共同决定。于是，这些方程的内生变量之间、外生变量与内生变量之间形成了因果决定关系，其系数βij反映了经济基本面的内部弹性影响；系数γij为房地产投资等外部因素影响经济基本面的直接弹性，而∑（βij×γkl）则为间接弹性。
四、区域房地产投资影响经济基本面的实证分析
1、面板数据的协整性与变截距效应检验
（1）面板数据的单位检验与协整检验。面板数据的单位根检验显示，东部区域的所有变量均为2阶单整的非平稳序列；中部与西部区域的变量则同为1阶单整非平稳序列。进一步，Johansen协整检验显示，各区域的这五个变量之间均存在协整关系方程。由于递归模型的单个方程均满足最小二乘估计方法的基本假定，所以，对于单整阶数相同且具有协整关系的面板数据，单个方程均可以直接用最小二乘法进行估计。
（2）变截距效应的检验。依据面板数据的特征，递归模型的截距项或斜率系数可能随横截面单元的个体（即：省（市））的不同而变化。如果这些系数随个体是不变的，其对应的模型是固定效应模型，估计的系数被称为共同系数；如果截距项或斜率系数随个体不同而变化，其模型被称为变截距效应模型或变斜率效应模型。经计算与检验显示，东部、中部与西部区域的面板数据对应的递归模型具有变截距效应，而斜率系数则是固定效应。因此，各区域的递归模型具有变截距效应的特征。
2、递归模型的估计
现分别利用东部、中部与西部区域的面板数据，对递归模型的单个方程进行逐个估计。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性，其变量指向关系与对应的弹性系数如表1所示（因篇幅所限，未列出其变截距项部分的回归结果），同时，模型的整体拟合效果较好，且不存在异方差和自相关性。因此，回归方程可用于经济分析。
3、比较分析区域房地产投资的弹性影响
根据上述回归系数，经整理得到2005年1季度至2015年4季度我国区域房地产投资影响经济基本面的直接弹性与间接弹性，以及经济基本面指标之间的内部弹性。
（1）直接弹性。一是房地产供应：房地产投资对房地产供应产生直接弹性作用，弹性值分别为0.527、0.685和0.545，即东部、中部与西部的房地产投资每提高1%，将使其房地产供应（面积）分别上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同区域的房地产供应增速基本相同。二是固定资产投资：东部、中部与西部的直接弹性均接近于1，表明区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍。三是资金市场供给：东部与中部的直接弹性为正，分别为0.227和0.137，表明东部与中部的房地产投资每上升1%，将吸引资金的供给分别提高0.227个百分点和0.137个百分点；但西部的直接弹性是负值，这与理论上假设的正向影响不一致，说明西部的房地产投资缺乏资金支持，其投资每提高1%，资金供给却下降了0.135%。四是GDP：东部、中部与西部的直接弹性分别为0.198、0.06和0.165，即房地产投资每提高1%，将直接带动经济增长分别提高0.198个百分点、0.06个百分点和0.165个百分点。因此，东部与西部的经济增长带动效应基本相同，而中部的带动效应较弱。
（2）间接弹性。区域房地产投资对经济基本面的间接影响，来自经济基本面的内部影响关系和弹性作用。具体来说：一是房地产供应的负向传递作用，使固定资产投资增速下降。这与理论假定是一致的，说明当房地产供应增加时，总消费的扩大使得总投资减少。经计算，东部、中部与西部的固定资产投资间接弹性分别为-0.038、-0.223和-0.046。可见，东部和西部的间接弹性较小，这种间接影响不敏感；而中部的弹性较大，间接影响较为敏感，表明中部的固定资产投资缺乏后续支撑。二是西部的资金市场供给间接弹性增大。虽然西部房地产投资引致资金市场供给不足，但其间接带动的资金市场供给弹性较大，弹性为0.316。三是区域GDP的间接弹性大于直接弹性。区域房地产投资通过房地产供应与资金市场供给对GDP产生间接作用，东部、中部和西部的间接弹性分别为0.220、0.211和0.179。比较而言，区域GDP的间接弹性略大于直接弹性。因此，区域房地产投资对经济增长的间接带动效应不容忽视。
五、结论与政策建议
1、主要结论
我国区域房地产投资与房地产供应、固定资产投资、资金市场供给以及GDP组成的经济基本面具有较强的相关性。构建的递归模型反映了区域房地产投资对经济基本面的联合影响，以及直接弹性与间接弹性关系。实证分析表明，区域房地产投资对房地产供应产生直接弹性影响；区域房地产投资引致的固定资产投资增速接近一倍；东部与中部的资金市场供给具有正向直接弹性，表明房地产投资能够吸引资金市场的相应供给，但西部的房地产投资缺乏资金支持。同时，区域房地产投资对经济增长的间接影响略大于直接影响，其中，东部与西部的房地产投资对经济增长的带动效应基本相同，但中部的直接带动效应较弱。
2、政策建议
（1）保持房地产业平稳发展，防止区域房地产投资的过度下滑对国民经济产生下行冲击。区域房地产投资不仅直接影响房地产关联产业的发展、固定资产投资的增速、资金市场供给以及经济增长，而且对经济增长产生显著的间接影响。因此，在宏观经济处于新常态的背景下，保持房地产业的适度发展，有利于创造一个稳定的宏观经济环境，有利于稳定发挥投资要素对经济增长的贡献。
（2）实施区域差异化的房地产投资策略。东部房地产投资的转型升级，有利于经济基本面逐步退出对房地产的过度依赖。中部房地产投资对经济增长的直接带动效应较弱，因而，需要将投资更多地转移到其他产业领域，以促进区域经济增长。由于西部房地产投资缺少资金供给的支持，因此，在资金供应有限的条件下，应适度开发房地产业，以保证其他行业发展的资金需求。
（3）区域房地产调控从需求侧转向供给侧，以提高调控效果。近年来，我国房地产市场经历了大范围的多轮房地产调控，尽管实施了差异化的区域限购、限贷等需求管理政策，但始终未能达到预想的调控效果，而是落入“限购限贷”与“放松限购限贷”的循环圈。可将这种以需求管理为主的调控转向房地产供给侧管理，即：在规范房地产有序开发的同时，提高房地产供应的有效供给，将房屋的“空置”、“库存”转化为人们当前的居住与商用需求，进而使区域房地产调控跳出“循环圈”，达到预期的调控效果。
参考文献
[1]梁云芳、高铁梅、贺书平：房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006（3）.
[2]孔煜：我国房地产发展与经济增长关系的实证研究[J].工业技术经济，2009，28（5）.
[3]张洪、金杰、全诗凡：房地产投资、经济增长与空间效应———基于70个大中城市的空间面板数据实证研究[J].南开经济研究，2014（1）.
关键词：固定资产投资 形势 展望 问题 对策
一、2012年上海固定资产投资运行情况
（一）投资者信心指数企稳，全市固定资产投资小幅增长
2012年上海固定资产投资者信心指数为114.58点，比2011年小幅回落0.26点，呈现低位运行但逐步企稳的态势（见图1）。全年完成固定资产投资5254.38亿元，比上年同期增长3.7%。从投资主体的经济类型看，国有经济投资1855.24亿元，同比下降1.1%；非国有经济投资3399.14亿元，增长6.5%。非国有经济投资中，私营经济、股份制经济和外商投资保持增长势头，集体经济、联营经济、港澳台投资和其他经济呈下降态势。
图1 2005-2012年上海固定资产投资者信心指数
（二）宏观调控政策对房地产单位的投资意向有所抑制，但对全市投资增长影响不大
2012年开展的投资意向调查主要对全市各种登记注册类型的企业、事业和行政单位共1427家进行的计划总投资（或实际需要总投资）500万元及500万元以上的固定资产投资项目，包括建设和改造投资、房地产开发投资及其他固定资产投资进行调查。
调查结果显示，六成以上的调查单位认为宏观政策保证了上海固定资产投资的稳定增长。分行业看，宏观政策对房地产业投资的抑制作用比较明显，44%的房地产业单位认为上年的宏观政策影响了本单位的投资（见表1）。
（三）投资项目资金到位情况总体较为理想，国有经济投资资金到位情况略好于民间投资
调查结果显示，九成以上的调查单位2012年固定资产投资项目到位资金大于或等于当年的实际投资额，该比重较2011年调查结果提高0.8个百分点；8.5%的调查单位小于当年投资额，比重下降 0.8个百分点。从投资主体看，国有经济投资资金到位情况略好于民间投资，89.5%的国有经济调查单位的投资项目资金到位情况良好，比民间投资调查单位高3.8个百分点。其中，资金到位金额大于实际投资额的国有经济投资单位占5%，和实际投资额相等的占84.5%，小于实际投资额的占10.5%；资金到位金额大于实际投资额的民间投资调查单位占5.4%，和实际投资额相等的占80.3%，小于实际投资额的占14.3%（见图2）。
（四）投资项目进展顺利，大项目进展更显优势
85%的调查单位2012年固定资产投资项目进展顺利：1.2%的调查单位投资项目进展超前于预定计划，与2011年调查结果持平；83.8%的项目进展与计划基本一致，比上年提高3.9个百分点；15%的项目进展滞后于预定计划，下降3.9个百分点。从项目规模看，大项目投资进展更显优势，86.1%的投资额在5亿元及以上的调查单位投资进展顺利，比2011年提高6.4个百分点；13.9%的项目进展滞后于计划，下降6.4个百分点。
二、2013年上海固定资产投资趋势预测
（一）投资环境总体较为平稳
从调查情况看，上海投资环境总体趋稳。43.7%的调查单位认为2013年的投资环境和2012年基本相同，这一比例比上次调查提高2.3个百分点。其中，投资项目规模大的调查单位对2013年投资环境的预期更为乐观 （见表2）。
（二）2013年投资总量基本持平
从规模看，2013年投资总量将基本保持2012年的规模。上海围绕现代化城市基础设施建设的“硬投资”虽然进入一个相对的低谷期，但在产业升级、城乡一体化建设和教育文化医疗等民生问题上还存在很大的“软投资”空间。在2012年发生固定资产投资行为的599家调查单位中，表示2013年将会继续保持或者增加固定资产投资规模的单位有396家，占66.1%。在2012年未发生固定资产投资的828家调查单位中，表示2013年将增加投资的单位有126家，占15.2%。其中当年投资规模较大的调查单位对下一年度投资保持较高的投资意愿。2012年预计投资完成5亿元及以上的调查单位有79家，其中72.2%的单位2013年将保持或者增加投资。这些投资量的有效释放对2013年固定资产投资规模的形成是有力的支撑。因此，初步判断2013年上海的投资总量将基本保持2012年的规模。
从增速看，2013年投资增速可能出现回落。根据调查单位对2013年本单位固定资产投资量的预期，我们分别依据乐观估计（预期增长最多、下降最少的估计）、中间估计（增长和下降均折中的估计）和保守估计（预期增长最少、下降最多的估计）对2013年上海固定资产投资增速做出预测：乐观估计2013年上海固定资产投资比2012年增长6.7%，中间估计下降0.2%，保守估计下降7%。据此综合判断，2013年上海固定资产投资增速可能会出现小幅回落。
三、2012年上海固定资产投资中呈现的问题
（一）大型城市基础设施投资项目融资难度有所上升
2012年，调查单位固定资产投资的建设资金融资紧张情况总体有所缓解。认为投资项目的融资难度比上年度提高的调查单位占22%，比2011年调查结果下降12个百分点；认为基本不变的占68.6%，提高8.3个百分点；认为下降的占9.4%，提高3.7个百分点。但是投资规模在5亿元及以上的调查单位中，认为融资难度提高的占31.6%，远远高于平均水平（见图3）。在这些投资规模大的调查单位中，除了受房价调控政策影响较大的房地产单位外，还涉及到部分承担城市基础设施建设的单位。
（二）投资项目的预期效益有所下降
2012年以来，上海工业生产增速较低，房价增长明显放缓。受此影响，众多调查单位对2012年本单位固定资产投资项目效益预期出现一定下滑。认为固定资产投资项目回报率在10%以上的单位数明显回落，回报率在0-10%的单位数有所增加。本次调查中，项目投资回报率在20%以上的调查单位占5.3%，这一比例比2011年下降1.4个百分点；投资回报率在10%-20%的占26%，下降3个百分点；回报率在0-10%的占35.1%，提高2.1个百分点。其中，工业和房地产业调查单位中，认为项目投资年回报率在10%以上的比重分别为36.8%和30.8%，比2011年下降6.8个和3个百分点；投资回报率在0-10%的比重分别为34%和35%，提高3.7个和0.6个百分点。
（三）民间资本投资意愿减弱
调查发现，民间投资具有进展快、回报率高的特点，但同时也存在投资相对谨慎的情况。调查结果显示，90.2%的民间投资调查单位投资项目进展顺利，比国有经济投资高11.3个百分点；36.6%的民间投资项目投资回报率在10%以上，比国有经济投资高13.6个百分点。但是比较调查单位2011年、2012年和2013年的投资总额可以发现，民间资本投资意愿明显弱于国有资本投资。15.2%的民间投资2012年投资总额比上年度有所增加，比国有经济投资低18.2个百分点；14.7%的民间资本预计2013年投资将比2012年有所增加，比国有经济投资低15.9个百分点。
（四）跨行业投资意向谨慎
考虑到发展定位局限、缺少资金和融资困难、投资风险过大等原因，调查单位对于跨行业的投资一直保持着谨慎的态度。在1427家调查单位中，明确表示愿意跨行业进行固定资产投资的单位有28家，仅占调查单位的2%；而明确表示肯定不会跨行业投资的单位有1267家，占88.8%。在表示肯定会跨行业投资的调查单位中，投资行业虽然依然较为集中在房地产开发，但是公用设施、新一代信息技术、节能环保、新能源、教育、科研和综合技术服务等领域投资也渐渐有所涉足。比较往年的调查可以发现，跨行业的投资选择范围已经有所扩大。投资项目前景看好、与自身行业的相关性高、投资回报高和投资风险小是调查单位选择这些行业进行投资的最主要原因。不过电力建设、生物医药制造、石油化工及精细化工制造等领域的投资依然无人问津。
四、关于改善投资环境优化投资结构的四点建议
（一）引导投资结构转型，稳步推动产业升级
“创新驱动、转型发展”是上海经济发展的主线。要加快发展现代服务业，形成以现代服务业为主的第三产业。在投资建设领域，2012年上海第三产业固定资产投资完成3949.04亿元，比上年同期增长5.1%，占全部固定资产投资的75.2%。其中，房地产业投资占到第三产业投资的六成以上，投资2404.53亿元，增长5.9%；交通运输、仓储和邮政业投资510.57亿元，下降18.3%，占12.9%；信息传输、软件和信息技术服务业投资121.34亿元，增长44.3%，占3.1%；金融业投资49.15亿元，增长1.1倍，占1.2%；租赁和商务服务业投资151.73亿元，增长1.8倍，占3.8%。为稳步推动产业升级，要合理引导第三产业投资进行结构调整，减少对房地产业的依赖，优化产业结构，储备和启动如迪斯尼乐园和虹桥商务区等项目作为新的“增长点”；健全重大项目协调推进机制，争取落地一批总部机构、研发中心、运营中心和银行二总部等功能性项目。
（二）努力提升工业能级，稳定传统优势工业的投资规模，加大对战略性新兴产业的培育
2012年，上海工业投资1292.61亿元，比上年同期增长1.1%，占全社会固定资产投资的24.6%。其中，电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业和生物医药制造业等六个重点工业投资740.35亿元，同比增长4.8%，占工业投资的57.3%。六个重点工业行业占据工业投资的半壁江山，不仅形成了完整的制造业基础，而且也培养了大量的技术、管理和技能方面的人才。应充分发挥这些优势，加大更新改造的投入，稳步推动传统优势工业的投资规模。同时重点培育节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业，落实好《上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划》，在财政、税收和金融信贷上提供多方面的扶持。战略性新兴产业在技术突破的基础上，通过示范项目运营推广产业化应用，形成大规模的生产和对上下游产业装备的带动，逐步成为投资结构转型的新亮点。
（三）关注民间资本的投资环境，尤其关注中小民营企业的发展
近年来，上海民间投资增长较快，占全市投资比重也不断提升。2012年，民间投资1890.28亿元，比上年同期增长13.2%，占全社会投资的36%，比重同比提高3.1个百分点。但是，从项目涉及领域看，民间投资项目仍局限于房地产开发和传统工业领域，平均投资规模和全市投资项目相比也明显偏小。从调查情况看，民间投资融资难度相对困难，投资也相对谨慎。为继续改善民间资本的投资环境，关注中小民营企业的发展，要充分调动社会资金，引导民间资本更多投入重点发展行业，拓宽民间资本的融资渠道，开展多种融资担保，支持中小企业早期发展，重视中小企业技术创新能力，建设综合性公共平台，突破行业壁垒，为中小企业提供免费或者低成本的信息服务。
本次调查对象为北京市全行业法人样本单位（无论目前是否有固定资产投资项目均纳入调查对象）。以2011年末全市法人单位库为抽样调查样本框，参照2011年全社会固定资产投资完成情况，以行业、主营业务收入等为分层指标，共抽取样本2000个。截至今年6月30日，共计回收有效问卷1885份，涉及19个行业，与当前全市固定资产投资主要分布行业情况基本一致。
投资受政策影响各有不同
政策因素有一定影响——三成单位将“相关政策出台情况”作为影响投资的首要因素。在对影响投资的三个因素（单位自身情况、市场情况、相关政策出台情况）按重要程度进行排序的调查中，45.7%的单位将“单位自身情况”排在第一位，29.8%的单位将“相关政策出台情况”排在第一位，其重要程度仅次于“单位自身情况”。此外，还有27.3%的单位将“相关政策出台情况”排在第二位，这表明大多数单位在投资决策过程中除考虑单位自身情况外，也很重视对政策因素的考量。
调控措施获得认可——近七成单位认为调控促使北京投资增长。在1885家单位中，被问及2010年以来国家“调结构、控通胀、促转型、惠民生”的宏观调控政策对单位自身投资的影响时，63.9%的单位认为政策对自身投资基本没影响，19.8%的单位认为调控政策使自身投资增加。当被问及上述政策对全市固定资产投资产生的影响时，60.4%的单位认为调控使全市投资保持了稳定增长，8.4%的单位认为政策促进了全市投资较快增长，仅3.6%的单位认为调控导致了投资增幅波动较大。可见，政府的宏观调控政策获得了企业的认可。
房地产调控政策影响明显——超过六成房地产企业投资活动受影响。在参与调查的313家房地产企业中，认为2011年以来房地产限购的调控政策对本单位投资有一定影响的有94家，占30%；感到影响很大的有110家，占35.1%。调查结果显示，楼市调控政策对逾六成房地产企业的投资活动产生了影响。
行业、土地及税收政策影响较大——超过四成单位将行业政策排在影响投资决策首位。为了解哪些政策对投资者的影响较大，本次调查要求被调查单位就各类政策影响投资决策程度的轻重做出判断。结果表明，行业政策影响最为明显，44.2%的被调查单位将其重要程度排在第一位；其次是土地供应和税收（见表1）。
多数单位看好明年北京投资环境
超过七成单位预计2013年投资将维持或高于2012年水平。在预计明年投资时，73.4%的被调查单位预期本单位投资将维持或高于今年水平，其中有38.8%的单位预计明年投资与今年基本持平；26.9％的单位预计略有增加；7.7%的被调查单位预计明显增加。预计比今年明显减少的单位仅占12.7%。
超过六成单位对全市明年投资环境抱有信心。近年来，北京市多部门联动，培育符合首都功能发展的投资增长点，着力启动民间投资，不断优化投资环境。在回答如何判断2013年北京的固定资产投资环境时，33.2%的被调查单位认为将维持今年水平不变，29.2%认为将比今年好，有32.4%认为难以做出判断，仅有5.2%的单位分析不如今年。总体看，认为“向好”的单位比认为“变差”的单位高出24个百分点。
六成单位2013年投资意向明确。在预计本单位明年是否继续在本行业进行固定资产投资时，53.6%的被调查单位回答肯定，38.9%的单位还难以判断，7.5%的单位明确表示肯定不会。半数单位愿意继续投资本行业。愿意在本行业继续进行投资的1011家单位，他们首要考虑的因素主要包括三个方面：一是增强单位在行业内竞争力，二是政府相关政策的引导，三是看好本行业前景。
两大投资动向值得关注
跨行业投资意向领域过度集中于房地产业
在1885家调查单位中，明确表示愿意跨行业进行固定资产投资的单位仅43家，占被调查单位的2.3%，而明确表示肯定不会跨行业投资的单位有980家，占52%。不愿意跨行业投资排在前三位的原因依次是：发展定位局限、政府相关政策的限制以及缺少资金，融资困难。而在表示肯定会跨行业投资的43家调查单位中（见图1），投资行业则过度集中，主要集中在房地产业，占23.3%。在选择房地产业作为单位本行业外投资对象的10家单位中，4家的主要理由是与自身行业相关性高，还有4家是因为投资项目前景看好，其余2家则认为房地产业投资回报率高。
未来京外投资意愿增强
六分之一投资流向京外地区。被调查单位中，自2009年以来在北京以外地区有过固定资产投资的单位比重为10.1%，2011年在京外地区累计完成投资1024.7亿元，占被调查单位2011年全部投资的六分之一左右。当被问及未来2013至2015年是否打算在北京以外地区进行投资时，17.9%的单位表示出投资意愿。京外投资意愿比重提高了7.8个百分点，表明企业在京外投资的趋势在扩大，未来北京的总部经济特征会更加明显。
投资主要辐射华北和华东地区。2009年以来，在京外地区投资的单位中，36.6%选择华北地区作为投资地点，其次是华东地区，比例为24.6%；二者比例合计超过六成（见图2）。
运输、石油、煤炭和天然气等行业投资明显流向京外。被调查单位中，2011年在京没有投资而在京外地区有投资的企业共29家，主要集中在运输、石油、煤炭和天然气等行业，这与北京的区域定位及资源禀赋相符。
［关键词］广州市；房地产业；金融风暴
［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下,出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位,而广州作为全国经济发展的一个典型代表,其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此,本文选取广州市房地产市场作为分析对象,选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析,旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响,得出这种影响和变化的大小及其方向,以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。
2 文献综述
彭红艳(2009)认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品,收入弹性较小,在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升,同时美国经济放缓会增加业务外包的可能,有利于我国增加对世界其他地区的出口,但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加,人民币升值压力加大,贸易环境可能会恶化。
黄润中(2007)认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大,中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力,我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱,但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。
3 数据分析
3.1 广州市社会宏观经济数据
宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。
2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.41%,第二产业增加值比重为40.65%,第三产业增加值比重为56.94%；第4季度地区生产总值为7050.78亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.3%,第二产业增加值比重为39.9%,第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元,比2007年同期增长11.1%,第一产业增加值比重为2%,第二产业增加值比重为37.5%,第三产业增加值比重为60.5%；2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元,比2007年同期增长11.9%,其中第一产业增加值比重为1.93%,第二产业增加值比重为39.72%,第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元,比上一季度增长12.1%,其中第一产业增加值比重为1.96%,第二产业增加值比重为39.89%,第三产业增加值比重为58.15%,2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元,比上年同期增长12.3%,其中第一产业增加值比重为2.04%,第二产业增加值比重为38.94%,第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元,比2008年同期增长8%,其中第一产业增加值比重为1.99%,第二产业增加值比重为35.52%,第三产业增加值比重为62.49%。
全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元,比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元,比2007年同期增长9.8%,2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元,比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元,比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元,比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元,比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元,比2008年同期增长18.9%。
城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元,比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元,比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元,比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元,比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元,比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元,比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元,比2008年同期增长10.2%。
3.2 房地产基础数据分析
2007年第3季度,广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元,比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元,比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元,比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元,比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元,比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元,比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元,比2008年同期增长-8.9%,近期首次出现负增长。
从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势,但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。
从2007年7月美国爆发次贷危机以来,为考察广州经济受其影响的程度,取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数,因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图,房屋价格不计入居民消费价格指数,发现这两个数据基本保持了一致的发展态势,从2008年8月开始都出现了下降的趋势。
从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数：出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外,大都保持在十位数左右的增长速度,到2009年甚至连续出现了负增长,这在以往都是极少出现的现象,而进出口差额除了在2007年7月~12月保持了较明显的增长外,到2008年也开始出现了急剧下跌的态势,甚至出现负数,2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。
由于数据可得性的限制,本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比,以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。
从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长,其中,国内贷款和自筹资金的增长速度明显,其他资金来源也占较大份额,但是与此对比的是外资所占比重出现了下降,其下降幅度达到了47.34%。
4 原 因
从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势,地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势,这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。
社会固定资产投资与其他数据不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间,保持了绝对增长的态势,尤其是在2009年第1季度,社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显,并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资,尤其是国内投资对熨平经济波动,保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用,另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。
广州市2007年第3季度―2009年第1季度这段时间,房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转,这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为,因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管,2007年9月央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象,对我国房地产市场更是雪上加霜，这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出,居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动,由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数,所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。
从上面的图表还可以发现,广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动,但是都保持在30%以上,在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后,广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例,其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限,在大量投放的国外资金出现抽逃时,广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小,根据这一分析报告,2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%,到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%,下降了2.03个百分点,所占比例非常小,但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度,这不仅减轻了外资抽逃的影响,而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。
5 对 策
第一,针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现,我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展,增强抵御外部风险的能力,应加大国内对固定资产的投资,扩大就业面,缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题,同时保证地区生产总值的增长,创造良好稳定的经济环境。
第二,政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具,由于政策的滞后性特征,在采取政策时努力做到预见性,在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫,但是当时美国已出现次贷危机,并且金融风暴的趋势已形成,广州市房价在之后出现了明显的下降,导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化,因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施：央行在2008年9月~12月,连续5次降息；财政部下调契税税率,居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整到20%,还调整了个人住房公积金贷款利率,同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。
第三,政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起,当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量,也包括国际游资的压力,在这种情况下,无论人民币升值或者贬值,都可能引发过度反应,造成人民币的过度升值或者贬值,而这种过度会给经济带来严重的影响,因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制,使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制,一旦外部环境变化,这些国际游资就会立即抽逃,加大房地产市场的投资风险。
第四,保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长,创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出,2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,达到2.6849,可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好,房地产市场活跃,消化能力增强,这一方面是政策刺激房地产消费的原因,另一方面是人民的收入水平在平稳的增长,增加了房地产的有效需求。
参考文献：
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【关键词】房地产业；区域经济增长；互动机制
截止到目前，我国的房地产业正经历过山车式的发展阶段，从几年前的膨胀式高涨到近1～2年间的在较低的水平上徘徊，房地产一直牵动着国民的神经。但是，无论如何，房地产的发展是一个国家、一个地区获得发展的道路上不可或缺的重要因素，即便其在特定的时期面临特定的困境，但是它与区域经济之间的联系是难以割断的。而对区域经济而言，其增长与区域的资源、教育、政策以及投资直接或间接相关，良好的持续的房地产投资能够在较大程度上促进区域经济的增长，这已经被无数的案例所证实。当然，不可否认的是，我国的房地产事业的发展面临诸多的问题，房地产对区域经济的影响正在减弱，区域经济对房地产的支撑也越来越模糊。但房地产业发展和区域经济增长具有一定的互动关系，对这一关系进行分析和加以利用具有重要的现实意义。
一、房地产业发展与区域经济增长之间的关联
（1）房地产业的波动对区域经济产生了间断性的影响。近年来，我国的房地产业在区域经济中的发展一直呈现出一种“波动型”上升的趋势，与其他类型的产业相比，我国的房地产业占区域经济总量的幅度相对较小。当然，房地产业在区域经济中比重的上升与一些传统产业的比重下降是同时出现的，即便房地产业位于新兴产业中的重要产业行列，正向支柱地位迈进，但是，在发展壮大的过程中，房地产业总是表现出对区域经济的间断性影响。（2）房地产投资的整体作用与区域经济总量之间关联密切。近年来，全国范围内的房地产业投资都呈现出了明显的上升态势，地王频生，实际投资增长势头表现的异常强劲。当然，一个基本的事实是，房地产业的开发投资活动是必须与区域经济的发展为前提的，任何脱离区域经济本身的做法都将导致失败，这是历史发展的惯性使然。可见，房地产业通过投资而产生的辐射作用是与区域经济的发展和经济总量密切相关的，如同任何投资都不能脱离土地等生产一样，房地产投资难以单方面的发挥作用。此外，值得注意的是，房地产业的开发投资能够在较短的时间内转化为推动区域经济增长的力量，将投入转化为产出，从这个角度讲，房地产业在区域经济增长中发挥的作用就不可低估了。（3）房地产业是区域经济中的重要产业。在区域经济增长的视域下，房地产业的发展往往与其保持一种同步的关系，其增加值的增长过程是十分迅速的。这是因为，房地产业是资本密集型的行业，这样一来，货币的供给或者发行就会在其中发挥重要的作用，当期货币的供给增加能够在很大程度上推动房地产业的发展，促进其产出的增加。可见，房地产业和区域经济增长之间是紧密相关的，房地产业是促进区域经济增长中的重要因素。
二、房地产业发展对区域经济产生影响的因素分析
（1）房地产业的“惯性”超过了区域经济的承受水平。近年来，我国的房地产业在区域经济发展中的地位得到了持续的提升，房地产的发展周期和经济发展周期之间的关联越来越紧密，这一现象能够很好的说明，房地产业已经进入到了宏观经济发展的关键领域，它对区域经济、国民经济发展的重要作用正在逐渐的显现。从这个角度讲，应该以宏观经济为视角，对房地产业的投资与经济周期之间的关联进行实时的把握，以期获得作为及时和关键的信息。当然，从另外一个层面讲，房地产业的供给结构失衡也会对区域经济的增长产生负面的影响。这就是为什么当前情况下我国房地产业的发展会遭遇瓶颈，房源大量积压，三四县城市面临崩盘的重要原因。为此，需要调整房地产业的供给结构，调整和消除阶段性的消费断层，保持房地产业的可持续性发展。（2）房地产投资对相关行业的影响。在任何一个社会的经济活动中，不同行业之间存往往在着广泛的、甚至是复杂的关联，这些行业间是一种相互依存同时又相互影响的关系，并且在多种因素的作用下，最终使房地产业对区域经济的协调发展产生了深刻的影响。但是，不可否认，我国的房地产业的发展在很大程度上带动了相关行业的发展，这对区域经济而言，虽说是间接的影响，但是这种影响的范围和深度都是其他产业所无法比拟的。比如，近年来，房地产业的快速发展带动了钢铁行业和水泥、玻璃行业的快速增长，房地产业对这些产业所出产的产品的需求量越来越大。同时，钢材产量的增长，还极有可能形成一种对需求的长期增长的预测，这又会使得社会对钢铁的需求和投资都会长期增加，如果这些投资最终转化为了生产能力，如果房地产业能够对其形成有效的需求支撑，钢铁行业将会一如既往的良性的发展下去。
三、区域经济增长对房地产业发展产生的影响
（1）区域经济的发展水平决定房地产业发展水平。房地产业的发展既向社会提供了可供使用的土地、房屋等生产资料和产品，也从现实生产过程中带走了一定数量的生产资料、生活资料与劳动力，而在一定时期内，全社会能够提供的资源数量必定是有限的，受到当时的经济发展水平的影响。所以，区域经济的发展水平可以看作是房地产业发展的最为重要的基础。区域经济发展水平越高，房地产业的发展越快速——这是一个不争的事实。（2）收入水平和消费结构是影响房地产发展水平的重要因素。在房地产也的产品体系中，住宅是其中的主要部分。人们的收入水平、消费水平以及消费结构市房地产业发展水平的重要因素。居民的收入水平越高，用于住房的支出就会越高，房地产的容量就会越来月大，产品价格也会随之走高；相反，收入水平越低，用于居住方面的支出就会越少，房地产业的发展就会受到明显的限制。实际上，我国目前的经济发展水平还处于较低的水平，多数居民的消费水平也相对较低，这是影响房地产业发展水平的重要因素之一。（3）固定资产投资水平影响和限制房地产投资水平。房地产开发的规模、水平与结构要受到全社会固定资产投资的规模水平的限制与影响。此外，房地产业的开发投资规模还要受到全社会固定资产投资总量的制约，同时，全社会固定资产投资总量则受当时社会所能提供的资金、物资等方面的限制。其中，固定资产投资率越高，房地产业开发投资规模越大，占固定资产投资的比重也就越大；反之，则正好相反。
四、结语
房地产业被称看做是区域经济发展的“风向标”与“晴雨表”，在区域经济发展的过程中发挥着基础性和主导性的作用。因此，需要在一定程度上，规范房地产建设住房结构比例，尽最大可能增加中、小面积的商品房供给量；此外，政府也应积极的发挥作用，实施提高城乡居民收入、建立与完善社会保障的政策，帮助社会公众提高购买房屋的能力，促进房地产业步入良性发展的轨道，更好的为区域经济的发展贡献力量。本文基于这样的忧思，对房地产业与区域经济增长的互动机制问题进行了研究，得出了一些结论，希望这些结论能够为相关产业或区域的发展提供一定的思路。
参 考 文 献
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[4]孙颖.浅析区域经济发展水平对房地产业发展水平的决定作用
摘要：房地产业成熟发展的核心和枢纽环节是房地产的开发投资，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介绍了2014年山西省房地产市场的现状，其次，依次分析了山西省房地产开发投资从促进和阻碍两方面对当地GDP的作用，得出要抑制房地产泡沫的结论。最后，根据本文的研究内容，提出了相关的政策建议和对2015年山西省房地产市场的展望，便于政府加强对房地产业的宏观调控，保持房地产业和国民经济的协调发展。
关键词：房地产开发投资；GDP；房地产泡沫；宏观调控
一、山西省房地产市场现状
2005-2014年，山西省房地产开发投资额呈逐年上升的趋势，2014年，全年房地产开发投资额为1403.55亿元，在全国排第22位，在中部六省位列第5位，在周边五省（区）位列第4位。从增长速度来看，近十年一直稳定增长，2014年同比增长7.3%，在全国排第24位，在中部六省位于末位，在周边五省（区）位列第4位，超过了 GDP的增长速度，有利于推进相关产业，促进地方经济的发展。2014年，房地产开发投资的增长幅度比同一时期固定资产增幅低4.2个百分点。占固定资产投资比例的11.7%。
2014，预计全省商品房施工面积为15476.89万平方米，同比增幅为10.2%，商品房新开工面积达3887.5万平方米，同比增幅为5.8%。在房屋的销售面积，销售额和新开工面积一并增长的同时，然而，住宅用房和商品房的空置程度却仍然没有明显的改观，房屋空置率有增无减。
从房屋销售面积情况来看，山西省为1576.2万平方米，同比减少4.1%。全省商品房销售额746.1亿元，同比增长2.5%。
二、房地产开发投资对国内生产总值的影响
（一）促进作用
1.作为社会固定资产投资的一个成分，房地产投资的增长速度快，由2000年的39.46亿元提升到2014年的1403.6亿元，15年间提高35.57倍，年均提高28.58%，明显高于同期国民生产总值10.74%的年均水平。
2.房地产开发投资一直迅猛增长，其占整个社会固定资产投资的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投资效应大幅提升，对国民经济的影响日益加深。成为决定固定资产投资结构和水平的中流砥柱。
3.房地产开发投资额在2000年为39.46亿元，2014年提高到1403.6亿元，在2000年对 国内生产总值增长速度的贡献率为3.38%，为最低值。随后逐年增高，在2005年出现小幅波动，贡献率降低，在2005-2009年贡献率大幅增长，在2009年达到最高值，为37.09%。但在2010年贡献率再次出现大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，贡献率小幅提高，2015年贡献率再一次降至15.1%。
因为房地产市场和国内生产总值都存在起落，那么就不能显著地辨别出存在哪种稳定的增加或降低的趋势，于此同时，投资对 国内生产总值贡献率逐年发生改变的因素之一是人们对房地产投资有迫切要求，这就是盲目性。GDP贡献率和当时所处的时段也有着很大的相关性。现在，山西省在房地产业方面出现一个低潮时段。所以，在未来可以看到，我省房地产发展对国内生产总值的贡献会呈增长态势。
从全局角度思考我省房地产业的发展情况和居民的年龄分布情况，能够发现，由于受计划生育政策影响，“九零后”的年轻一代由于有了稳定的收入，再加上面临婚姻的压力，将对房地产有很大需求，房地产业对国内生产总值的影响会显著提高。其次，随着人们收入的提高，实际购买力不断增强，生活水平也有大幅提高，对房地产的消费能力有增无减。在现阶段，房地产业虽然面临漫长的低谷期，但由于房地产业的周期性和价值规律的作用，不会出现永久萧条的情况。政府要增强信心，运用货币政策和财政手段加强对房地产市场的宏观调控，保持对GDP的促进作用。
（二）阻碍作用
当房地产发展速度和结构超出市场可承受的最大程度和国内生产总值的发展速度，经济过热的现象是无法避免的。就会导致房地产和国内生产总值无法和谐发展。将会出现房地产泡沫，泡沫破灭时，造成资源浪费，不利于经济的发展甚至造成市场的持续低迷。
三、结论
（一）提高资金管理力度，，避免投资过度
房地产泡沫的出现在一定程度上是政府对投资过度疏于监管而造成的投资膨胀，如果在膨胀的开始阶段就实行管理整治，既能满足人们对房地产的需求，还能对国民生产总值有相当程度的促进，结果会使房地产业和国民经济协调稳定健康发展。
（二）加强引导，减少投机行为
恰当的投机对市场的活跃有一定好处，然而过度的投机会不利于房地产市场的稳定，在房屋的流转和出售中进行引导，能够有效减少投机行为的产生，杜绝资源浪费，促进房地产市场和经济稳定发展。
四、政策建议及展望
（一）加强宏观调控，稳定房价
目前，我省居民多为中低收入者。房价过低或过高都会给房地产市场带来不良影响。放假过低会影响房地产开发企业的收益，挫伤其积极性。房价过高会使大多数人买不起房，影响社会稳定。所以，政府应减少高档商品房的投资，建设规模，促使企业加强经济适用房和廉租房的投资和建设，稳定民生。
（二）做好土地储备及供应，为房地产开发创造稳定的环境
稳定的土地储备是房地产开发得以持续进行的基础。今年，太原市计划将城中村，棚户区进行改造，同时完成对此地区拆迁及以后土地建设的工作，保障了土地的持续供给，调整了土地利用结构，使土地利用率有了大幅提高。
优质房地产开发环境需要与之相配套的法律文件相呼应。如今，在城中村改造方向缺乏足够的法律来进行规范土地市场，各个主体的意见也存在分歧，需要改善。
（三）提高房地产信贷资金的审批要求，加强审核程序的管理
我国对房地产的投资大部分是通过银行贷款或自筹资金，银行或者相应的金融机构同时也在承担着房地产市场的风险。如房地产市场萎靡不振，带动金融相关产业也受之影响，银行存在大量呆坏账，所以，企业应采用多渠道融资方式，来降低相关风险。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）
参考文献：
[1]山西省统计年鉴，2000一2014
关键词：南昌市；房地产市场；泡沫
中图分类号：F127.56 文献标识码：A 文章编号：1003－4161(2011)03－0052－03
一、房地产泡沫及其成因
美国著名经济学家Charles P.Kindleberger认为：房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中保持持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。简言之，房地产泡沫就是房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。
一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面。
(一)土地稀缺
众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的生产生活等切身利益息息相关。由于土地的有限性，且房地产兼有资产和消费品两重性，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。
(二)投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。而市场上总有一批从众参与者，他们没有足够的信息来源，也观测不到准确的信息，他们对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。由于从众行为的出现，导致当有少数人预期房价上升而购房投资时，有更多的人也会增加对房地产的投机需求，使房地产的价格上升。这种行为一旦形成你追我赶的态势，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
(三)过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行资金的介入，进一步地加剧了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。
(四)投资渠道狭窄
随着南昌市经济发展，市民手中积累了一些财富，让这些资金保值增值是他们日思夜想的问题。老百姓的资金没有地方投资，钱放在银行储蓄，大家不甘心，因为相对于通货膨胀来说，利率很低。目前，南昌市实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，于是股市和楼市变成了他们寻求的有效投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。
二、房地产泡沫的危害
(一)造成经济结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。但每个行业都是社会必不可少的，而且作为经济发展的龙头也不一定就只有房地产一个行业。房地产只是一个阶段经济发展的龙头，良性发展时龙头作用显著；然而房地产不可能成为永远的龙头，如果一旦失去控制，那就可能成为危害经济、社会健康发展的祸首。房地产泡沫把经济发展引向崩溃的边缘，重蹈日本、中国香港、美国、迪拜等房地产泡沫带来的严重经济危机。
(二)导致金融危机
房地产业与银行的关系非常密切，这主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%－30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%－40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。房地产泡沫把银行变成了房贷银行，使得银行资产骤然增高风险，而一些需要资金的生产企业贷款大量减少，长此下去，随着房地产泡沫的破裂，银行也将风险大增，危害国家的金融安全，并引起连锁反应。比如2008年美国房地产次贷危机引发的全球金融危机。
(三)引发政治和社会危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，企业财务营运逐渐陷入困境，大量的工厂倒闭，失业人数剧增，居民实际收入下降。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境，进入经济危机的恶性循环。在经济危机下，犯罪案件会激增。马来西亚1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机将逐渐加剧。
三、南昌市房地产市场泡沫分析
目前，判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价增长率与GDP增长率之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比、租售比。其他的一些指标还有空置率、施工面积与竣工面积比等等。我们将运用房价上升幅度与GDP增幅之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比三项指标，采用数据对比法来分析评价南昌市房地产市场2007年至2010年期间的泡沫问题，并提出一些对策建议，希望有助于南昌市房地产市场的健康发展。
(一)房价增长率与GDP增长率之比
房价上升幅度与GDP增幅之比是测量房地产相对于实体经济(GDP)增长速度的动态相对指标。GDP增长率反映的是用货币表示的居民可供最终消费的商品和劳务的实际增长程度。其中，该年的当年价国内生产总值与该年不变价国内生产总值的比值，即为国内生产总值平减指数，既反映了私人消费品，也反映了公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务的价格变动程度，比一般的物价指数吏综合。房屋及相关的建材等行业的商品和劳务作为其中一部分，其价格走势当然与国内生产总值平减指数具有相当的一致性。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大；一般认为，当房价上涨幅度是
GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫；只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。因而，在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反映全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。
2007年，南昌市GDP为1390.1亿元，按可比价格计算同比增长15.5%，房屋均价为4256.8元/m2，房价增长率为17%：2008年，南昌市GDP为1660.8亿元，按可比价格计算同比增长15%，房屋均价为4990元/m2，房价增长率为17.2%；2009年，南昌市GDP为1837，5亿元，按可比价格计算同比增长13.1%，房屋均价为4645元/m2，房价增长率为-6.9%；2010年，南昌市GDP为2207亿元，按可比价格计算同比增长14%，房屋均价为5573元/m2，房价增长率为19.98%。可以计算出，南昌市2007年房价增长率与GDP增长率比值为1.1；2008年为1.15；2009年为-0.53；2010年为1.43。从这一指标来看，都未达到“2”的警戒线，说明南昌市房地产投资在2009年至2010年之间还是处于安全线内的。但我们也看到，除了2009年因国家政策对房地产市场的宏观调控及全球金融危机的影响，房价出现负增长外，其他各年房价上涨速度都超过了GDP增长速度，且呈增速加快态势，这说明南昌房地产市场出现一定的过热现象。
(二)房地产投资额与固定资产投资额之比
房地产投资额与固定资产投资额之比。这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。国际公认是不宜超讨10%。
2007年，南昌市房地产投资额为125.6亿元，投资增长率为13.4%，固定资产投资总额为809.92亿元，增长率为26.23%：2008年，南昌市房地产投资额为163.3亿元，投资增长率为30%，固定资产投资总额为1086.05亿元，增长率为34.09%：2009年，南昌市房地产投资额为198.25亿元，投资增长率为21.4%，固定资产投资总额为1464.9亿元，增长率为34.88%；2010年南昌市房地产投资总额为230.15亿元，投资增长率为16.1%，固定资产投资总额为1935.6亿元，增长率为32%，可以算出2007年南昌市房地产投资额与固定资产投资额之比为16%；2008年为15%；2009年为14%；2010年为12.3%。从这个结果可以看出，该比例超过了国际公认是否存在泡沫的临界点10%，但在2009年至2010年期间南昌市房地产投资额与固定资产投资额的比值是呈现下降趋势的，说明还没有出现全局性的房地产泡沫现象。
(三)房价收入比
房价收入比是指城市的平均住房价格与每户家庭可支配收入之比。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。国际比较通行的说法认为，房价收入比在3－6倍之间为合理区间。
从表2可以计算出南昌市2007年的房价收入比为9.77；2008年为9.9l；2009年为8.46；2010年为9.15。从这个结果可以看出，南昌市商品房房价收入比较高，且呈放大现象，说明南昌市房地产市场存在着一定的泡沫。
四、南昌市房地产市场未来发展的建议
通过对南昌市房地产泡沫指标的数据对比分析，我们认为：近年来，南昌市房地产市场已经出现了轻度泡沫。结合上述对南昌市房地产市场的分析，就未来南昌市房地产市场健康发展，提出几点建议。
(一)完善住房供应体系，加快南昌市保障性住房建设步伐
按照“政府保障基本需求，市场提高住房水平”的思路，扩大有效供给，加快保障性住房建设的步伐。在保障性住房的建设方式上，南昌市应将经济适用住房和廉租住房的建设向更加合理化和人性化方向推进。一要合理规划商品房建设用地范围，不应在离市中心较远的位置建设经济适用住房，这样是变相的拉平房价，使得经济适用住房的价格和周边商品房价格持平。而应在配套设施较为齐全的区域建设保障性住房小区，有助于城市资源合理利用。二应采取多租少售模式。南昌市正处于城市化加速发展时期，未来，部分进城务工农民和城市低收入家庭的住房问题将日益严峻，他们没有能力去支付房价和银行贷款利率，只能靠租房来解决问题。保障性住房采取多租少售模式可以让更多的进城务工农民和城市低收入家庭生活安定。
(二)加强南昌市房地产市场监管，保证市场运行的稳定性
政府应抓好南昌市闲置土地的清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为。加强对南昌市商品住房预售行为的监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对开发商限期生产、限价销售、限融资渠道、限信贷规模，对已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售，销售的价格不得超过申报价格。以控制价格短期内的波动变化，确保房地产销售的市场秩序。
(三)保持南昌市房贷的稳定，限制投机性购房需求
近期，国家采取了严厉的房地产调控政策，房地产企业从银行获得的贷款额大幅度下跌，这会导致投资在房地产市场中的资金突然减少，部分开发商资金链断裂，使得楼盘停工、建筑工人失业、商品住房供应减少，这样的结果可能会导致恶性循环。因此，南昌市不应随着国家宏观调控的政策而急剧减少房贷额，而应采取逐渐递减的方式进行，从而维护南昌市房贷的平稳。另外，银行要密切关注放贷对象的信用等级，认真核实贷款申请人信息，采用差别信贷政策，提高居民家庭购买第二套及以上住房贷款首付比例和贷款利率。如果住房投机炒作者的首付比例和贷款利率上升到一定程度，其购买住房贷款风险也会立刻显现出来。信贷政策的收紧与成本的提高会限制投机购房需求。
(四)改善投资环境，拓宽南昌市民投资渠道
南昌市应该着眼于拓宽私人投资渠道，打破管制和垄断，让民营企业可以进入更多行业投资。降低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，比如公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利。只有这样，才能疏导拥积在房地产市场的资金，维持房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]李木祥，中国房地产泡沫研究[M]，北京：中国金融出版社，2007
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[7]南昌市统计局，nctj.省略
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