时间：2023-07-12 09:32:24
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇产业园区经营管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
东方今典产业园集团是河南最早、也是唯一一家专业产业园运营商，经过近十年的探索，已经形成了独特的产业园投资运营模式，所建设的郑州高新区总部企业基地已经成为郑州高新区主要财政收入来源，聚集了大量优秀企业，多次受到省市领导表扬。
随着中原经济区建设的全面展开，东方今典产业园集团作为产业基础投资的主力军，中原精英企业发展服务运营商，迎来了前所未有的发展机遇，凭借强大的资金运作能力、专业的经营管理团队、健全的服务保障体系，赢得了各地政府的信任，目前已与多个市地达成合作意向。
东方今典产业园以助力企业发展为核心，整合产业、政策、人力等企业经营要素，为驻园企业提供经济合理的经营空间和立体化服务平台，支持企业发展。并根据市场条件整合园区企业，达到整体的园区经营互动，实现资产回报的最大化，服务中原企业，促进中原崛起。
以总部企业基地为代表的产业园，是由河南东方今典集团投资的河南省第一家产业园区，是为河南省以及周边省市企业集团打造的集生产、办公、孵化为一体的产业园。园区总建筑面积35万平方米，由100余栋风格独特、造型美观的建筑构成。周边聚集的商业、金融、行政等机构，为园区企业发展提供了便利的经营条件。
全福食品
洛阳市全福食品有限公司成立于1996年，是一家专业从事烘培食品生产和承办政府放心早餐，兼营宾馆、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性集团公司。
十几年来，经过励精图治，诚信经营，公司已发展成为占地50亩、建筑面积20000平方米、员工近千人、拥有现代化生产厂房和先进生产设备、日产量3万多斤的知名品牌企业。
关键词：农业产业园区；建设；经营管理；对策；普古
认真贯彻落实中央、省、市委农村工作会议精神，按照《省人民政府办公厅关于印发贵州省100个现代高效农业示范园区建设2013年工作方案的通知》精神，加强农业产业结构调整，加快实施农业现代代战略步伐，积极构建具有区域特色和比较优势的农业产业体系，深入贯彻落实“两加一推”主基调，加快“100个现代高效农业示范园区”创建步伐，充分发挥现代高效农业示范园区在聚焦要素、推动创新、扩大就业、转型跨越中的重要作用。普古农业产业园区管理委员会成立以来，积极开展辖区农业园区建设工作，并取得明显成效。但在推进农业产业园区发展过程中也出现一些问题，为推进普古农业产业园区的建设与经营管理工作，针对普古农业产业园区现状，分析其存在的问题并提出了相应对策。
1普古农业产业园区建设与运行概况
目前，普古农业产业园区管理委员会已有省级重点园区1个（娘娘山高原湿地生态农业示范园区）、省级园区3个（高原画廊生态农业观光园示范园区、华龙农业观光园区、羊场现代高效石榴产业示范园）。
1．1娘娘山高原湿地生态农业示范园区
该园区始建于2013年4月28日，规划面积275平方公里，覆盖的普古乡、淤泥乡、保基乡，水城县龙场乡、顺场乡、花嘎乡。2013年成功申报成为“100个现代高效农业示范园区”，2014～2017年在贵州省现代高效农业示范园区考核中分列第23名、21名、19名、45名，属省级重点现代高效农业示范园区；娘娘山国家湿地公园景区2015年成功申报并进入贵州“100个旅游景区”，在2016～2018年省政府组织的景区考核中排名分列第46名、第10名、第1名，2018年成功申报成为国家AAAA级旅游景区。园区围绕“把生态做成产业，把产业做成生态”的目标，确立“以农业带动旅游，以旅游促进农业”的产业发展定位，建设现代高效农业产业，以蓝莓、刺梨、猕猴桃、蔬菜等为主导产业，大力发展农业产业化经营，配套建设特色农产品及肉类产品加工厂，并依托区域内良好的农业基础条件、奇秀的自然景观和浓郁的民族风情，开发打造成集旅游观光、民族文化体验、休闲养生为一体的大健康旅游度假胜地，实现生态美，农民富。园区主要以种养殖、农家乐、花卉、精品水果、农业观光、旅游、科技示范等类型，采取集体、企业、政府参与投资的经营模式。建设有旅游接待中心、江源洞景点、水上快艇、银湖科技展馆等，建成温泉洗浴中心、娘娘山国家湿地公园索道、观光栈道、天生桥彝风古文化等项目，带动景区特色农家餐馆、农家乐、农家超市共110余家，解决了近700人就业，带动农民及返乡农民务工670人就业创业，解决245个留守儿童和280个空巢老人问题。农民利用土地、资金、人力资源、技术等入股公司和合作社成为股东，特色农业产业蓝莓、刺梨等产生效益，使每亩耕地产值从过去300元提高到5000余元，并通过旅游产业带动每年10万余人次的游客到娘娘山旅游度假、观光，促使现代农业和旅游产业发展解决就业1300余人，产业发展带动10000余人从土地入股分红、资金入股分红、产业创业就业等方面直接受益，解决贫困户1472户，贫困人口2450人脱贫，入股农民人均纯收入从2012年的4750元提高到2017年的14600元，人均增收近1万元，累计带动8个村1117户3962人脱贫；到2020年娘娘山创业园建设项目投产后能实现年产值6.72亿元，年收入2.84亿元，年利润1.2亿元，新增就业人数15000人。带动普古乡6千多户2.4万人，水城县龙场乡、顺场乡、花嘎乡1.2万户4万人，带动周边淤泥乡、松河乡、坪地乡等近5万人的发展，覆盖贫困户4千余户。市级人社部门、就业局在园区开展技术培训400人次，县级人社部门、就业局组织专门的培训机构培训农民1200人次，培训内容主要为种养殖技术、酒店服务、乡村旅游、文明礼仪等，通过培训让农民有一技之长聘为园区固定工人在园区务工，主要参与园区管理、基础设施建设、种养殖，劳动时间8小时，月平均工资超过2200元。
1．2高原画廊生态农业观光园示范园区
该园区始建于2013年12月5日，规划示范园核心区土地面积64平方公里，园区核心区涉及大拨米、中心村、中合村等7个村，辐射带动全乡面积111平方公里农业经济发展。该园区是省委、省政府重点打造的“100个现代高效农业示范园区”之一。园区项目规划建设分为观赏区、示范区、体验区和经济区4个功能园区，建设有田园风光（十里画廊）、老故居、烈士墓园、偏岩古驿道、龙潭口溶洞，白雨洞，山眺望等。园区主要发展本土优质红米种植、原生态绿色蜂蜜养殖，有蔬菜基地、中药材种植园、核桃基地、苗木繁殖基地、绿壳蛋鸡散养区，黑山羊养殖、杨家岩洞原始水拌酒厂等优势产业，此外还种植了“栀子花”及20公里景区公路沿线“软子石榴”等；园区立足自身区位优势、环境优势，以农旅融合为发展目标，按照绿色、生态、安全的要求，建立生态农业良性循环体系，以此带动旅游业的发展。高原画廊园区通过示范点带动农户发展新型农业和乡村旅游，完成土地入股4万余亩。园区通过“土地入股、全民参与”及接纳农民务工，带动农民人均增收1.2万余元。高原画廊园区属种养、观光、体验、科技示范类型；示范带动创业发展种养殖大户25户，就业623人，接纳农民务工5千余人次，参与园区基础设施建设、种养殖；劳动时间均低于8小时，平均月工资超过2200余元。园区自成立以来组织“农民实用技术”培训8次，“法律进村”培训3次，“红米种植及病虫害防治“专家讲座2次，累计培训2600余人次。园区以农业产业发展带动创业、就业，按照“公司（合作社、大户）＋基地＋农户”的产业运作模式，有效整合土地资源，解放劳动力，园区建设立足农业增效、农民增收这个核心目标，探索农旅结合发展模式，促进“资源变资产、资金变股金、农民变股东”，实现产业发展、农业增效、农民增收。
1．3华龙农业观光园区
该园区位于旧营乡新寨村，是省委、省政府重点打造的“100个现代高效农业示范园区”之一。园区规划范围包括旧营乡新寨村、鸡场坪镇七棵树村和刘官街道淹五寨等，规划总面积2．76万亩，其中核心区1.55万亩，拓展区1.21万亩。园区划分为核心区和拓展区。核心区主要布局在旧营乡新寨村，以种植车厘子及休闲娱乐为主，种植特色经果、蔬菜、花卉苗木等；拓展区布局在鸡场坪镇七棵树村、刘官街道办淹五寨，主要以发展特色种植为主，特色养殖、农产品加工为辅。园区主要建设内容包括生态农业观光旅游产业建设、特色精品种植产业建设、特色种植产业建设、特色生态养殖业建设和农产品加工产业建设。带动华龙园区核心区600余户2000余人，实现年户均增收2.6万余元。
1．4羊场现代高效石榴产业示范园
该示范园项目经营主体是贵州布依文化生态产业有限公司，园区总占地面积10486亩。已成功申报成为市级扶贫龙头企业，开展无公害农产品产地认证。投入资金1000余万元，目前种植红如意软籽甜石榴标准化生态示范基地3325亩，其中羊场乡2500亩，两河新区375亩，新民150亩等。其中大棚示范展示园20亩，挂果大树示范园50亩。园区将依托羊场乡特有的少数民族文化与得天独厚的自然条件，建设高品质的集休闲度假、生态农林、康体养生、户外运动等功能为一体的具有民俗风情的布依文化生态产业园，最终实现“春天是林园、夏天是花园、秋天是果园、冬天是乐园”生态农业示范园。
2农业产业园区存在的问题
由于各农业园区投入在公益性基础设施的内容多，随着农业观光、景区旅游的大量涌入，给园区公益性事业管理带来了巨大的压力；农业项目周期长见效慢，在土地入股，资源、资金入股方面，还存在观望思想和顾虑，影响产业的总体规划和实施；基础设施建设相对薄弱，区位优势不突出，导致引进人才困难、销售渠道和市场竞争力不强等。
文化产业园区的发展模式
以品牌为引领
园区发展应以品牌为引领，以培育骨干企业和催生产业链为重点。品牌包括园区品牌、企业品牌和园区的自主活动品牌等多种类型，最好以打造自主品牌为主，同时引进一些高端品牌，形成品牌的联动和综合影响力。品牌增值是通过自主品牌和联动品牌来体现的，自主品牌的价值不仅在于促进经营，还在于无形资产的积淀和可持续发展。园区整体品牌和专业内容创意与服务公司及其园区所合作的各个品牌之间存在互动关系，可以通过各种品牌积累来形成对园区整体品牌知名度的快速提升。
例如，嵩山文化产业园区可以致力于打造中原首屈一指的“少林禅武文化”核心品牌，塑造强势“少林功夫”品牌和“嵩山·少林”联动品牌，同时带动各子品牌的市场推广，形成“风中少林”、“禅宗少林音乐大典”、“国际武术文化论坛”、“嵩山论坛”、“禅文化国际论坛”等文化品牌系列，使“少林禅武文化”品牌成为国内、国际家喻户晓的驰名品牌。
大众化、平台化和可复制化
作为文化产业园区，园区经营的基本定位需要考虑与“产业”发展理念相适应，体现大众化、平台化、可复制化的基本要素。大众化就是紧紧把握市场的需求，坚持以大众导向为主。要锁定核心顾客的消费需求，创意生活，同时综合运用渠道资源，分类提供各层次产品和服务，全方位覆盖相关消费需求。大众化应重点从内容方面思考和策划，开发有体验价值的文化产品。首先要充分利用和挖掘内容产品的体验价值，满足消费者的休闲娱乐需求。例如，音乐产业基地的音乐体验是全景式体验，包括全类型音乐体验、驻地观赏体验、驻场互动体验、自主体验、音乐茶座及关联体验、活动观赏体验、活动参与体验、与明星互动体验、新媒体体验、鉴赏与教育体验等体验形态和类别。此外还得注重开发或挖掘特色体验项目，形成差异化。根据创意内容等资源的特点，以企业为运作主体开发具有差异化的、可持续的、具有知识产权和品牌价值的项目，并形成无形资产积累和品牌沉淀。
平台间的融合
文化产业园区建设要致力于形成园区的物理平台与虚拟平台互动融合。通过打造物理平台和虚拟平台，形成平台的联动和资源整合。比如，可以以园区的经营管理公司为主经营物理平台，以专业服务公司为主经营虚拟平台，园区管委会同时负责两个平台的协调与联动经营。平台化应重点从渠道角度思考和策划建设若干个平台，至少包括内容交易平台、内容传播平台、产业信息平台、经营管理人才培养平台、创业融资支持平台、创意产品交易平台等。
文化产业园区的商业模式
构建相应的产业链
园区要通过活动和合作延伸产业链，形成园区产业链、园区与活动产业链、园区活动与新媒体产业链等产业链的整合。
例如，音乐产业基地可以从细分产业链结构的角度，形成以音乐原创活动、选秀活动、艺人经纪、内容提供、延伸产品开发等纵向产业链和新媒体体验、时尚产业配套、自主活动体验、交流与合作等横向产业链，以及其他配套为第一形态的细分产业链，以园区、媒体和企业向外经营为第二形态的产业链。
具体盈利模式
园区的商业模式应包括园区投资人和其中的企业两个方面，园区应主要依靠吸引或培育企业来赚钱，注重企业的成长性。相应地，园区的盈利模式依靠四种收入：自有或合资公司经营收入和企业增值、投资公司投资收益（股权或债权收益）、物业收入（租金和服务收益等）、土地增值收益。其中，以自有公司经营和投资收入为主要收入来源。
例如，音乐产业基地应以音乐现场体验（LIVE）和参与为核心，打造系列产品。通过打造参与性和体验性的若干核心活动品牌，吸引本地和外地音乐爱好者和音乐消费者全面参与，形成集聚人气的氛围。产业基地应以具有独特性的音乐产品及其产业链结构的商业模式，依托物理平台和商业平台，充分挖掘资源和潜力，形成主题公园的商业模式、公司发展的商业模式及其联动发展的商业模式。
关键词 综合素质 教育产业园 商业模式 框架构建
一、园区名称定位
名称：××・综合素质教育产业园
定位：一站式优秀教育培训资源集聚中心，学生综合素质能力展示平台，点单式教学模式探索基地。
（一）价值
1.学生主动性。在产业园里，学生可以选择园区里自己想要的课程和老师，中途如果不满意，可以更换课程及老师，不用顾忌费用能不能退的问题（费用统一由园区运营商收取）。
2.优秀师资利用最大化。园区实行的是以学生为主导制订课程和学习计划，师资力量是按照需求和能力优胜劣汰，越优秀的老师，学生就会越多，越平庸的老师，学生就不愿去听课，教学相辅相成，师资不断优化更新。
3.一站式的便利性。园区有种类齐全的培训机构，学生在这里都可以得到自己想要的教育，这避免了现在赶趟儿似的送孩子去培训的窘境，同时园区提供充足的停车位以及其他配套服务，如陪同人员可以进行一定程度的购物、休闲、用餐以及健身等活动，便利的价值处处体现。
4.家长参与或加入学习活动。传统的培训方式是家长送孩子培训后，家长就离开或者外面等，园区有O置很多针对家长的培训学习，包括专业知识、亲子教育、学历晋升、技能培训、心里辅道等等，使得家长能够利用空余时间充电学习。家长自身得到提升，也可以感染孩子的学习积极性。
5.学以致用，发现自己潜能，提升信心和学习动力。传统的培训教育经常是学过就忘，很难做到学以致用，园区配备大量展示平台，比如音乐剧话剧舞台、运动场、演讲或辩论会场等等，结合与其他学校的比赛或交流，给学生充分的展示机会，达到学以致用的目的。
6.综合学分制的运用，结合社会及公益活动，全面提升学生的素质能力以及社会责任意识。这块内容是园区的重要价值诉求，目前的培训教育甚至学校教育与社会脱节严重，园区参照了国外的一些成熟经验，推行综合学分制，也就是园区学生不但学习成绩有学分，可以参加园区内外的社会及公益活动争取学分，学分积累到一定程度可以有各种奖励，如奖学金、现金等价券（可以在园区的商业配套中当现金使用或者抵学费等等）等，提供学生的积极性以及参与社会活动的动力。
7.线上线下的同步结合，名师名人资源的共享运用。名师是重要的教育稀缺资源，园区通过兼职授课或者外部交流等形式，邀请名师或者名人到园区授课或讲座，同时线上同步开展（线上通过扫描APP软件二维码，交费即可进入视频授课，也可以互动交流，费用按照总价和人数确定，如一小时课费为1000元，如线上有1000人点击进入，则费用为1元1人），教育资源共享。
二、园区选址规划
教育是一个社区结合相对紧密的区域，因此园区选址有一定要求：
第一，不能太偏，交通相对便捷，车程5分钟左右，停车必须方便。
第二，不能接近中心区，园区无法承担高额的土地成本，停车极其不便，市中心区域不适合做该项目，尤其适合正在进行城市化的发达开发区。
第三，周边小区较多，年轻人群比例较大，城市化过程中的开发区的人口结构中年轻人群较多，外来工作人员比例较大。
三、园区的建筑规划参数
占地面积：约40亩
容积率：2.0
建筑面积：约5万平方米
教育培训用房：37500平方米（含教师公寓12500平方米），主要用于项目教学及教学配套内容，如培训教室、操场、舞台剧院、多媒体训练场、教室公寓等。
配套用房：12500平方米，主要为服务于项目的配套服务，如食堂、餐厅、休闲咖啡、健身娱乐、便利超市等等
产业园需向当地教育主管部门进行立项，经规划、国土等多部门确认，即使是闲置土地或者厂房进行使用性质变更，也需要向教育主管部门报审立项，报各关联部门批准更改使用性质，才能进行规划建设。
四、项目的商业运营模式
（一）园区统一经营管理体系
园区设立运营团队，统一运作产业园，包括招商、策划、客服、物业等等。在完成项目定位后，引入符合园区定位及周边需求的优质培训教育机构，签订合作协议，主要内容：
第一，费用由园区统一收银，园区与教育培训机构按照40%∶60%的比例分成（分成比例可以视项目地段或者招商情况而定），每隔一定时间进行结算（如以月结算或者以季度结算）。
第二，项目里的基础装修投入，包括培训教室，都由园区负责实施（培训机构个性化的装修由其自行实施），但教育培训机构需缴纳一定的装修保证金。
第三，学生可以根据自身需要调整学习内容，更换培训机构和课程，园区按照实际学生学习课时与培训机构进行结算；如果培训机构及其师资力量一直不被学生认可，园区可以要求培训机构优化课程、调整师资，甚至有权与其单方面解除协议。
第四，园区对培训机构实行考核制，以结果考核为主，过程考核为辅，一般以年为单位，按照培训机构的实际入学课时和人数，以及学生家长的满意度两个基本维度进行考核，实行优胜劣汰，鼓励创新，保持竞争力。
第五，园区鼓励学生的独立自理以及培养学生服务社会的责任感，实行综合学分制。学生除了学习优异可以获得学分外，参加园区的劳动（如食堂洗碗、扫地），对外获得比赛荣誉、做社区义工、好人好事等，有相关依据均可获得学分，这些学分既可以有精神鼓励，也可以化为物质内容，如充抵学费，用作园区商业配套的实际现金等价物。
总之，园区统一经营管理，费用统一收取，可以优化培训师资资源，非租赁式并且提供基础装修，可以大大减轻培训机构的资金压力，对于其专心教育、致力业务很有作用。对于园区管理方来说，这种商业运营模式，可以更好地引进和优化教育资源，提升学生学习的主动性，颠覆了以往以教为主的教学模式。
（二）设置特教机构，提升社会责任感
目前，特殊教育，尤其是针对智力障碍、行动障碍的群体来说，是一个政府亟待解决的问题。园区将设立超过1000平方米的特教培训机构，并且配置适合特教的各种教学资源，凸显园区的社会责任感，也可以获得政府的资金补贴以及税收优惠政策。
（三）配套用房的y一规划和招商运营
配套用房以来作为产业园的补充服务内容，单独设置于教学楼之外的建筑，主要以商业配套为主，同时也在一定程度上弥补项目的收入。整体上，项目的配套用房由园区统一规划、定位、招商及后续运营，引进与产业园定位及人群结构相符合的配套商业，如便利超市、休闲咖啡、健身中心、餐饮购物、儿童游乐等等，主要是为园区家长、学生及工作人员提供便利商业服务。
（四）教师公寓的设立及统一经营管理
教师公寓是针对园区工作的教师而转向设立的，作为项目的配套服务，为在职教师提供免费或者优惠的教师公寓，这样可以提升教师的工作积极性，有利于提高教学质量，留住优质师资资源。教师公寓除了服务于园区的教职工人员之外，如有多余，可以对外租赁，补贴园区收益。
五、项目的基本收支测算
总体上，项目的收入主要有两部分，一是教育培训机构分成收入（按照40%：60%与教育培训机构分成）；二是配套用房租金收入。
成本：一是建设成本：总投资1.2亿元，财务成本按照7%计算，一年840元，折旧按照40年分摊，每年300万元，合计1140万元。二是管理成本（按照7个人项目团队，保洁保安外包，物业费能耗费的收益假定正好平衡保安保洁费用）150万元，推广费50万元，维修改造费30万元，合计年成本230万元。成本总计：1370万元。
按照静态测算法，投资回报率为9.5%，投资回收期为10.5年（项目未计算土地成本，也未计算可能的政府补贴等收益）。
一、实行财税政策扶持。2009年-2012年4年内，风电产业园形成的市、区两级税收留成部分全额奖励给园区，用于园区建设。市设立新能源产业发展引导资金，优先对风电产业园的规划编制、技术研发、新产品开发和技术成果产业化等项目给予补助，对招商引资有功人员进行奖励。市各相关部门在申报各类专项资金计划时，要优先考虑风电产业园内的企业和项目。
二、优先保障土地供给。市国土部门要积极利用点供、独立选址、城乡挂钩等途径，从2009年-2012年，每年为风电产业园提供600-1000亩左右用地指标，确保园区重点项目的用地指标需求。
三、支持园区企业发展。市统筹的沿海风电场资源，优先履行对华锐风电科技（江苏）有限公司（以下简称华锐公司）的承诺。
关键词：产业服务；产业园区；发展趋势
为了推动中国各项产业高效率、高层次发展，“十三五”规划将产业园区建设作为一个重要措施，产业地产开发成为众多传统房企转型升级的最佳发展途径。产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展相结合的一种商业模式，以产业为依托，地产为载体，最终达到产城一体。随着产业地产的开发模式日趋成熟，产业园区的硬件、软件设施、管理制度、运营方式不断趋于完善，产业园区服务迅速发展，对产业服务的要求也越来越高。我国的产业服务经历了一个从无到有的过程，它是指在特定的产业空间载体内，以促进产业高质量发展和空间高水平运营管理为目标，面向载体拥有方、产业组织、企业、企业员工等特定对象，提供的一系列专业服务的总称[1]。与传统物业管服务和企业服务不同的是，产业服务针对的是“人”及企业的全生命周期，为企业提供增值服务，打造园区众联平台，助力企业发展，实现产业升级，在构建园区运营环境、提升服务质量上有不可替代的作用。除了以经济开发区、高新区等地方政府为主导运营的产业园区之外，市场上还有很多由产业地产商开发运营的产业园区，不同的产业园区开发模式。
一、不同开发模式下园区产业服务体系比较
（一）以PPP为主的产业新城开发商模式
PPP模式是公共部门和民营部门为提供公共服务与公共产品，以正式协议建立长合作伙伴关系的一种模式[2]。产业园区PPP模式指先进园区、专业化运营企业独立出资或与合作园区当地政府共同投资，以资本为纽带，接受当地政府的授权委托[3]，对园区进行开发、管理、招商、运营的一种合作模式。“以产促城，以城兴产，产城融合”成为产业园区开发的主要思路[4]。HX公司开发的固安产业新城、南京溧水产业新城就是这类园区的代表。基本开发流程为：与政府签订PPP协议，划定委托范围；对委托区域进行规划设计；招引企业入园。企业入园的方式主要有三种：拿地新建厂房、“腾龙换鸟”——盘活域内闲置资产、企业租赁厂房生产。这类开发模式的特点是企业必须有一定的规模，可以承担拿地建厂的费用，并且开发周期比较长，涉及的环节多。针对园区特点，产业服务主要分为以下阶段：促开工阶段。帮助企业拍得工业用地，报批报建，取得各项许可证；帮助企业完成可行性研究报告，报发改委批复；完成环境影响评估、能源评估、安全评价；厂房施工队建厂；督促厂房建设进程。该阶段的产业服务的重点是加快企业厂房建设前期的各项手续进程，推动企业尽快开工。促开工阶段的产业服务工作主要面临以下挑战：①异地企业管理不便，与园区产业服务人员信息不对称；②企业对当地各项政策及流程不了解，过于依赖产业服务人员，加大园区产业服务工作压力及难度。促投产阶段。厂房建设完成之后，推进企业尽快搬运、购买设备，安装设备，实现资产投入，实施生产。该阶段的产业服务内容包括：企业工商、税务等行政手续办理；员工招聘；政企对接；园区政策宣讲等。促投产阶段的产业服务工作面临以下挑战：①PPP模式下的产业新城多数定位在核心城市100KM辐射半径内的产业欠发达区，各项基础配套设施不完善，招工难、留人难是企业面临的普遍问题；②外地企业及管理人员来到新区域发展，容易产生水土不服的问题，对当地产业环境、政府政策需要一个适应过程。增值服务阶段。企业生产进入平稳状态后，对园区活动、企业资质、市场平台等各方面的需求逐渐增大。该阶段产业服务的主要内容包括：①综合金融服务，如银行融资、税务优化等；②知识产权服务，如高新技术企业申报、专利申报等；③资源平台服务，如人力资源平台、法律服务平台、专项培训等。这个阶段的产业服务超越了传统的企业服务，向更高层次迈进。PPP模式下的产业服务应具备如下特点：首先，对企业发展全生命周期的服务，并且在企业不同的发展阶段对应不同的产业服务内容。其次，园区运营管理人员需要具备极高的综合素质，对企业发展各阶段的流程及具体工作有全面了解。再次，政府在企业落地生根的过程中，积极发挥引导、配合的作用。
（二）以产业物业开发租售为主的地产开发商模式
地产开发商模式指地产开发商按照法定程序获取园区土地后，开发建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等房产，然后以租赁、转让或合资等方式对项目进行经营管理、获取利润的开发模式[5]。其基本开发流程是：拿地-规划-招商-运营。以X产业园为例，在产业服务体系方面建设以物业服务为基础、企业服务为亮点、增值服务为特色的“1+3+6”产业服务体系，其中“1”是物业基础服务，包含保洁服务、秩序维护、绿化养护、工程维修等；“3”是企业服务，包括园区配套服务，园区食堂、便利店、物流服务等；行政代办服务，如入园审批、工商税务手续办理等；审批验收服务，包含环境评价、安全评价、消防验收等。“6”是指产业服务，包含政务服务，即企业资质认定、奖励扶持申报等；综合金融服务，即债权融资、资产评估等；人力资源服务，帮助企业招聘需要的人才，开展职业技能培训；知识产权服务，如专利申报、质量标准认证等；市场服务，如供应链协同、市场对接等；园区活动包含园区娱乐、企业家俱乐部等。服务内容从功能化配套服务到多样性增值服务，不断提升服务质量以奠定入园企业的发展信心，为当地经济注入稳定发展活力。地产开发商模式的产业服务特点明显：产业服务与物业服务紧密结合，相互配合，共同打造园区优质营商环境。这种模式的弊端很明显：众多园区开发商的运营模式仅仅是“低廉拿地增值、商业住宅获利、引资落地分成、招商政府分税”[6]。
（三）以双轮驱动为主的产业投资商模式
随着产业园区运营多元化发展，产业园区通过“众筹”向社会资本募集园区开发基金。该基金用于进行产业园区物业开发，同时，对于发展潜力大的初创型、创新型、科技型优质企业进行投资，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。这类型园区的入园企业一般规模较小，需要一定时间成长。园区产业服务的重点聚焦在以下方面：①园区公共配套设施建设，如众创空间、公共会议室、实验室、多媒体室等；②资质认定就政策申报，园区对政府政策保持高度关注，并随时指导企业申报；③校企合作，园区帮助企业搭建校企合作平台，进一步提升科研技术向产业化转变。产业投资商模式有一定的弊端：入园企业规模较小，企业成长周期较长，而且企业夭折风险大。
二、园区产业服务体系的提升建议
（一）搭建产业资源服务平台
产业园区不仅仅是为企业提供一个物理场所去生产和经营，更要为企业提供各种产业资源。一方面，以园区为主体引入第三方合作平台，并对其进行筛选，使园区企业可以放心使用，省钱省心省力。另一方面，举办各种产业资源活动，加强企业之间的交流互通，为企业创造合作机会。
（二）打造产业服务品牌
将部分园区打造为产业服务标杆，并快速向其他园区复制推广，各园区根据自身特点进行微调。高标准、高要求，促就高发展。
三、未来产业园区运营特点
随着新时代的到来，产业园区之间的竞争格局日趋激烈，传统产业园区不断创新新模式，“创新驱动，服务为王”是产业园区的发展方向。未来一段时期，产业服务及运营管理的趋势主要有以下四个特点。
（一）从物理集聚区到产业集聚区
传统的产业园区是厂房在空间上的聚集区，一个产业园区内，涉及的行业类型多种多样，比如X园区里有近100套厂房，里面有环保设备生产、电子信息、电子商务等企业，产业业态分散，产业规模小，产业链条短，园区企业与区域产业联系度弱。未来产业园区首先是一个产业集聚区。园区在建设之初就有明确的产业定位，产业定位根据当地产业基础，区域产业链条及国家政策导向确定，形成产业集群。结合园区产业集群的需求，制定更细分、更贴合产业发展需要的服务措施。
（二）从线下服务为主到线上线下相结合
传统的园区服务多以线下服务为主，为企业日常运营提供辅助配合作用。大数据时代到来，要求园区运营服务也走向数字化，线下服务无法满足日趋丰富的线上需要。近两年来，在大环境影响之下，线上服务的需求更加迫切。比如“云上企业”、“线上培训咨询服务”等等，让企业足不出户就享受到产业服务。
（三）从刚性管理到柔性管理
企业管理从刚性管理向柔性管理发展，产业服务也这样。一方面，产业服务在不断的探索和完善中，朝着科学化、精确化的方向发展，这是刚性管理；另一方面，产业强调感情管理，塑造园区文化，使入园企业对园区具有归属感、依赖感，从而对园区的各项政策、制度高度配合，这就是产业服务柔性管理。前期，产业园区以刚性管理为主，根据园区特质制定不同产业服务内容；后期结合柔性管理，将园区变成一个人性的整体，吸引产业链条上下游企业入园。
（四）从产城分离到产城融合
传统的工业园区大多分布在城市边缘，承载产业发展的职能。未来产业园区将更多融入城市，产城一体，产业园区内配套商业服务内容，构建一站式的产业服务运营体系。我国“北上广深”的很多园区正在向这个方向迈进。
参考文献
[1]杨掌法,张福军,李飞.构建与创新：新时代产业服务探索与实践[M].知识产权出版社,2019.
[2]李秀辉,张世英.PPP:一种新型的项目融资方式[J].中国软科学,2002(2):52-55.
[3]梅佳.创新贺州市工业园区运营管理模式——引入高端品牌共建产业新城[J].广西经济,2015(11):53-54.
[4]凌华.国有产业园区运营模式与创新举措分析[J].中国高新区,2019(20).
[5]姚伟坤.科技型产业园区PPP开发模式研究——以滁州高教城科创产业园开发为例[J].科技进步与对策,2017(9):20-23.
关键词：产业园区；开发建设；工业地产模式；商业地产模式
一、开发建设模式概述
产业园区开发建设业务的主要目标是将 “生地”变为 “熟地”，并在此基础上进一步实施工业地产、商业地产、住宅地产等二级载体的开发建设，打造园区产业所必须的完善的基础设施环境。在实际操作中一般由政府通过委托或招投标的方式选定土地运营商进行开发建设。政府与土地运营商在整个开发建设价值链中有着不同的权责和利益点，具体内容见表1。
表1 政府与开发商在土地开发中权责与利益
1.土地一级开发
土地一级开发是运营商在获取土地后，投入人力物力将生地开发为熟地，并且不断提高土地价值，运营商最终可以土地转让方式获取主营收益，或以土地为资本对外进行投资合作。土地一级开发模式的特点在于开发技术简单、收益支付稳定、收益大但利润率较低。
2.土地二级开发
土地二级开发是指运营商获得土地一级开发完成的熟地后，进行工业地产、商业地产、住宅地产等使用权的转让获取一次性转让收益，或通过租赁获取长期租金收益，也可通过抵押获得资金从事其他业务。随着土地性质、物业形态的不同，土地二级开发运营模式也有所差别。但总的来说都可分为直接出售、持有物业两种形式。
二、国内外典型产业园区开发建设模式分析
从开发主体看，产业园开发建设模式主要包括三种基本模式（表2）：自主开发模式、开发商开发模式、合作开发模式。根据产业的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开发主体之间的两两合作或三者合作。
三、工业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
工业地产常见形态包括工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等，其中工业研发楼宇及物流仓储当前政府扶持力度较大。工业地产开发主要模式有工业地产商模式、工业园区开发模式、主体企业引导模式、综合运作模式等。
2.国有大型企业集团适用方式
结合国有大型企业集团开发建设现状，国有大型企业集团一般作为独立运营的经济主体，负责产业园的招商、投资、建设、管理工作，建议参照工业地产商模式进行开发建设。对于工业地产项目，国有大型企业集团可采取自主或联合开发建设，建成后租售结合的方式。
（1）自主开发建设。在具备资金实力及工业地产开发相关资质时，可采取成立房地产开发公司自主开发运营模式，获取全部物业所有权。
（2）联合开发建设。在初期不具备建筑规划、工程建造等专业能力之时，可引进具备资金实力、招商能力、具备相关专业资质的工业地产开发运营商作为合作伙伴，成立房地产开发公司进行开发建设，共同分享收益
（3）租售结合的经营方式。出售方式：对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出售，获取项目销售后的一次性增值收益。收益相对较小，风险较小。出租方式：长期持有物业，对已建成工业厂房、工业研发楼宇、物流仓储等项目进行出租，获取长期租赁收益，实现工业地产经营的最优效果。此时，不但能持续获得物业收益，还可获取项目及周边地产的持续增值收益。收益最大，对商业运作能力要求比较高，风险较高。
四、商业地产开发模式分析
1.常见类型及开发模式
商业地产在开发区中常见形态物业包括零散商铺、商业中心、专业市场、写字楼、酒店、会展中心等，其中开发区常见商业地产物业包括商业中心、专业市场、酒店、会展中心、零散商铺、写字楼等。随物业形态的不同，经营模式多种多样。
2.商业中心/专业市场开发模式
国有大型企业集团在商业中心、专业市场项目可采取由独立或联合投资商开发建设，出售、出租、自留相结合的运营模式。利用可开发商业用地，独立开发或联合投资商（大型商业机构）成立公司共同开发建设商业中心、专业市场项目载体，独立运营或引进大型商业机构对项目进行运营，提升物业价值，保证长期收益。具体操作上可采取“出售、出租、自留”相结合的方式，通过出售一部分黄金商铺产权，可回收项目的全部或绝大部分投资；通过出租与自留进一步提升物业价值，获取长期增值收益，也为公司自身业务发展预留空间。
3.酒店/写字楼项目开发模式
酒店和写字楼开发模式基本相同，常见的有两种方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是开发商选用专业管理人士主持管理工作并配备专业人员，按照专业化、市场化、规范化的要求管理物业。委托管理模式是当所有人不具备管理能力时应考虑托管，由专业管理团队提供运营支持。专业的经营管理可迅速提高物业形象，促进周边物业较快升值，国内外已有多家集团机构提供托管服务。
国有大型企业集团在酒店、写字楼项目可采取独立或联合投资商开发建设，委托专业机构管理的运营模式。公司可利用可开发商业用地，独立或联合投资商共同开发建设酒店、写字楼项目并采取委托管理模式加以运营，未来可逐渐培养自身管理团队，实现项目自我管理。国有大型企业集团初期获得物业租金收入，同时提升周边物业价值，获取增值收益，远期可获得向园区提供生活及商务服务的收益。
4.会展中心项目开发模式
会展项目常见有三种方式：一是官营模式；二是商营模式；三是官商合营模式。国有大型企业集团在会展中心项目可采取引入政府投资建设、联合专业会展公司运营模式。首先引入政府投资建设，建成后由运营公司托管并引入专业会展公司对会展中心进行运营管理。公司收益主要以获取园区影响力扩大、形象提升等带来的物业价值提升间接收益为主。
参考文献：
[1]龙 昱：中国商业地产的商业模式现状分析[J].企业技术开发，2009年8期.
一、全区民营经济基本现状
民营经济发展的基本特点：
（一）民营经济整体实力不断增强。随着资本投入的不断加大，民营企业的综合实力明显增强，到今年6月末，形成了私营企业集团5户（*、*、*、*、*，同比增加1户），私营企业注册资本*万元以上*户（同比增加*户），注册资本*万元以上*户（同比增加13户），注册资本*万元以上65户（同比增加16户）的骨干企业群体。目前，我区私营企业中居前四位的行业是：批发、零售业占*%；制造业占*%；科研、技术服务业占*%；租赁和商务服务业占*%。
（二）民营经济载体不断扩展。占地*平方公里的光荣道科技产业园已完成规划，其中*亩起步区已完成土地整理*亩。*综合大厦6万平方米已经开工建设。意库创意产业园，在第三届中国创意产业年度大奖评选中荣获“最佳创意产业园区奖”。已有*户创意型企业入驻园区，实现留区税收*余万元。调整大胡同地区商贸业态，估衣街提升改造已全部完成，7月12日举行开街大典。*大街易买得超市（*平方米）预计8月27日开业、泛洋大厦快捷酒店和量贩式ktv（*平方米）、*大厦领先医药旗舰店（*平方米）和新春花苑超市（*平方米）等项目，正在陆续洽谈和筹备开业中。结合*公园改造，建设民俗食品街。利用大丰路*万平方米公建带打造民族风情街。利用津酒集团酒文化资源，规划酒文化一条街。*站前商贸商务设施列入规划建设等。
（三）科技型民营企业加快发展。当前的世界金融危机使更多的民营企业认识到提高企业核心竞争力的重要作用，纷纷加大科技研发投入或发挥船小好掉头的体制机制优势，积极调整产业产品结构，向高新技术方向发展。通过努力促进技术服务和科技成果转化，强化科技创新的实施力度，4家民营科技企业申报了*市高新技术成果转化项目；6个项目申报了创新基金；4家民营科技企业申报了*首批*市科技支撑计划重点、重大项目。预计到今年6月末，在册民营科技企业共计*户，缴纳税金*万元。
（四）民营经济成为安置社会就业的重要途径。截止到6月末，民营经济从业人员近3万人，同比增长7.1%。民营经济成为吸纳社会各界人员就业的主要途径之一，对维护社会和谐稳定做出了贡献。
（五）民营经济发展环境得到显着改善。为进一步消除民营经济发展中的体制机制障碍，区政府认真贯彻落实加快民营经济发展的文件精神，加大民营经济工作力度，并在放开领域、放宽条件、放手发展等方面，积极进行了一系列创新性的探索与实践。
区行政许可服务中心实施全天候开门服务，创新工作机制、提高服务质量，驻“中心”各审批部门进一步清理、取消、调整合并行政审批事项并做好对市下放审批权限的承接工作，经过清理，共减少行政审批事项6项；推出12项可以在审批大厅当场办结的“立等可取”件。为促进民营经济的发展提供了基本保障。
二、促进民营经济发展采取的措施
1、不断完善四位一体的机制建设。制定并贯彻落实《民营经济联动机制实施意见》，明确各部门目标责任和职能任务，加大联动与协调力度。每年通过召开民营经济领导小组会议研讨促进民营经济发展的措施；通过季度召开民营办工作会议，月度召开民营办常务单位会议，确定各阶段民营经济工作要点、分析民营经济运行状态、沟通各项工作落实情况，推动全区服务民营经济工作的有效开展。
2、强化三个平台建设。构筑信息平台。经过积极协调、精心策划，创建了中小企业*网，开辟了政策法规、融资担保、招商引资、民企创新等栏目，增加了政企沟通渠道。加强培训平台建设。着力于提高民营企业经营管理人员综合素质，组织了政策培训、管理素质培训、信息化培训*人次。民营办各成员单位为企业提供专业培训二十余期，*人次。拓宽融资平台。充分发挥虹融担保、*创投集团、中小企业信用促进会等投融资平台作用，今年上半年累计担保贷款*万元，多次召开银企对话会，为民营企业更快发展提供融资服务保障。
3、服务税源建设。区政府先后出台了关于产业发展、税收政策、园区优惠等5个配套政策，为引进企业提供宽松发展环境。
区国税、地税及大胡同管委办积极服务企业的同时，规范税收征管工作，做到服务高质量、办事高效率，多项工作相互结合、互为促进，改善企业经营环境，加大税收监管力度，实现留区税收稳步提升。
4、以讲政治的态度对待“保渡上”活动。为贯彻落实市、区委关于开展“保增长渡难关上水平”活动的决定，民营办成员单位组建了由百名干部组成的服务企业队伍，确定20家重点帮扶企业和150家服务企业，积极帮扶。为企业解决问题173件（次），解决率为*%。
5、积极争取政策资金支持。组织了5个项目申报*市无偿资金支持130万元，其中3个项目在得到*市的无偿资金支持后，又获得国家无偿资金支持。认定区级科技计划项目2项。共为区工业重点企业争取市中小企业扶持资金近*万元。
三、存在问题
1.民营经济工作机制有待进一步完善。面对民营企业需求多样，民营经济工作多部门，协调工作多层次的现状，需要从实际出发，深入调研，进一步完善的工作体系。
2.载体不足限制企业成长。随着我区拆迁面积的逐年扩大，一大批工业厂房、商业网点被拆除，而一些新的载体仍在建设中，企业发展需求与现状不适应的矛盾突出，现阶段一些有潜力的企业在发展壮大后不得不外迁。区工业企业重点50户中，有35户涉及外区税收的控制问题，面临着税源存量的减少。
3.企业规模小，成长的后劲不足。主导产业缺乏，企业集聚效应差。综合竞争优势不明显。*多户企业中拥有商标和品牌的企业不足60户，企业规模和竞争能力远远落后于其他区县。
四、下一步工作思路
进一步落实市、区《加快民营经济发展的意见》，围绕“保增长、渡难关、上水平”的经济工作总体部署，着眼于我区“一心、双核、五区、八带”区域经济布局，加大招商引资力度，加快重点项目建设，紧紧把握“*地区、大胡同、光荣道科技产业园”等重点地区的发展带来的机遇，继续解放思想，按照科学发展观的要求，加强对民营经济工作的领导，发挥政府各部门对民营经济的引导、支持和扶持的作用，发挥民营经济办公室的综合协调作用，促进我区民营经济的工作体制创新，思路创新，服务创新。
（一）不断优化环境加大重点帮扶力度
1.创新工作机制提高办事效率。按照建设服务型政府的要求，创建服务型部门，优化服务民营经济发展外环境，简化登记程序，推进“现场办公”，“一条龙”服务和“一次讲清”等服务措施的落实，确保服务受理“零推诿”、服务方式“零距离”、服务事项“零积压”、服务质量“零差错”。充分发挥企业投资联合审批和企业设立综合审批窗口作用，实现“首问负责、锁定流程、锁定时限、按时办结”，以“高效、快捷、周到”的效率吸引更多的投资商落户*。
2.积极争取市级部门各项扶持政策支持。用足用好市科委支持科技型中小企业发展的扶持资金；积极争取市经委支持优势企业开拓市场、帮助困难企业渡过难关、扶持潜力企业尽快成长的扶持资金；充分利用市商务委支持重点建设项目的资金。
（二）开展梯队服务助推企业成长
以帮扶民营企业梯队建设为核心，按照“抓住大的、不丢小的、开发新的、扶持老的”整体推进思路，保证成熟型企业加快发展、促进成长型企业健康发展、推进衰退企业调整发展。
1、服务成熟企业。重点强化对*纳税重点企业的对口服务力度。
加强领导服务重点企业制度，通过走访调研、问卷调查等形式，了解企业需求，努力在市场开拓、扩大生产、投资融资等方面提高扶持水平。
完善我区中小企业融资担保基金和虹融投资担保公司运作流程，健全融资担保程序，千方百计引进适于中小企业便捷融资的金融产品，为企业贷款融资提供支持。
发挥培训平台的作用，关注重点行业龙头企业的成长，推广先进管理模式，有针对性的开展经营管理人员素质培训，提高经营管理水平。
2、扶持成长企业。重点引导、扶持30户规模以上企业、20户知名品牌企业做优、做强。
组织企业参加市鼓励型小企业认定、小企业创业专项资金申请、技改技创项目申报等工作，积极争取各类专项资金支持，努力培育骨干企业和知名品牌。
组织建立科技型企业技术难题招标中心。通过设立接收、征集中小企业技术难题的服务窗口，使高校、科研机构的研发方向与企业、市场和产业发展的需要相结合。
3、帮扶老字号企业。对老字号企业进行企业经营管理指导，进一步提升经营管理水平，扩大老字号的知名度，聘请具有经营管理资质的专家，实行企业文化、市场营销等指导服务。
4、引导创业经营。积极落实*市关于创业带动就业的各项政策,对有创业要求人员提供相关政策指导和培训服务；全年为300人提供创业培训和小额担保贷款服务，提供11场大型公益性免费招聘会。
（三）招商引资促区域经济升级
加大宣传力度。通过*中小企业网，积极推介我区经济发展优势，设立民营经济信箱，开展我区各项扶持服务政策宣传解读，帮助企业及时了解*、熟悉政策；进一步加强对企业需求的了解；通过多种形式的招商会、展示会，展示*地域特色，吸引投资。
落实优惠政策吸引投资。以“商贸*”建设为契机，积极兑现区扶持服务企业优惠政策，落实区政府对20家成长性企业给予的一次性引导资金扶持。区政府设立民营经济发展专项基金，并匹配市级各种项目扶持奖励；落实税收奖励政策，对新引进企业和在我区纳税符合奖励条件的企业，主动为他们兑现奖励，激发发展动力，为区域经济多做贡献。
促进园区产业集聚。逐步完善园区产业定位，形成园区产业特色，促进光荣道科技产业园项目启动建设，积极引进科技型、总部型、现代服务型企业，引进具有龙头带动作用的民营企业，促进区域产业经济的形成。
（四）强化联动机制保障工作落实
购物车(0)
