时间：2023-07-10 09:24:26
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇农村社区管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1.市场型专业化物业管理模式
该物业管理模式的组织结构主要由物业管理公司、业主委员会、业主组成。这种模式借鉴了当前我国城市住宅社区的管理模式，由居民住宅业主委员会公开招聘物业管理公司，通过市场招投标的方式，委托物业管理公司代为管理。物业管理公司与业主签订合同，根据业主的服务标准和要求，全权负责物业的所有服务项目。这种模式适用于离城市较近、经济比较发达的新农村，村民人均收入水平较高、市场意识较强，居民经济水平承担得起物业管理公司的服务费用。深圳宝安的“城市保姆”全方位服务模式即为这种模式的代表，在深圳市边缘地区农村，居民收入水平较高，目前物业管理覆盖面已达到67.2%。
2.“乡土味”综合型物业管理模式
这种模式主要针对农村社区的现状和农村生活方式的特点，在逐步完善农村基础设施条件（污水处理、垃圾收集、粪便综合处理等）的同时，为农村社区提供环境卫生、绿化、维修、保安等服务。在比较发达的农村地区，采取政府补助、社会赞助和村民自筹相结合的办法建立综合物业管理站，管理人员由村干部和聘请的专业人员共同组成。这种模式的代表是河北涿州卢家场村。2006年，卢家场村成为农业部“创建清洁文明工程”的试点，在各级政府的帮助下，他们引入了城市的物业管理模式，探索出了一套把污水、垃圾、粪便综合处理及农村环境整治的新模式，从源头上治理农村“脏乱差”。
3.村民参与、村委会主导的物业管理模式
该管理模式由村委会带头建立管委会，并由村委会聘请大家信任且有一定技能的村民作为工作人员。这些工作人员经过专门的岗前培训成为物业管理员工。由于这种物业管理机构与基层组织一致，在实施管理时具有权威性，制约力强，因此较容易被村民接纳和认可。虽然管理专业程度不高，但管理费用较低，适用于经济不发达、群众思想相对保守的农村社区管理。广东韶关市武江西联镇的环卫管理模式即为该种模式的代表，在西联镇，物业管理机构由村委会组建，村委会主任为物业管理工作领导小组组长，指定一名村委会成员专门负责，配备4名专职管理人员，选聘26人的卫生保洁队伍，分区包干，全天候保洁。该村把卫生管理的有关规定纳入村规民约，逐步推行生活垃圾“袋装化”，形成了“户集、村收、环卫转运处置”的垃圾收运处理机制，实现了卫生长效管理与城市管理的无缝对接。
二、农村社区物业管理在实施过程中遇到的问题
1.经费不足
物业服务行业作为微利行业，流动资金一般有限。面对着农村庞大的物业市场，很多物业设施需要配套建设。如果单靠物业服务企业投资，日后再慢慢回收成本，势必会打击其积极性。目前，已建立的物业管理资金筹集渠道主要有政府补助、社会赞助、村民自筹、营业用房收益补贴等。但是当越来越多农村社区实施物业管理时，靠政府补助、社会赞助等途径筹集的资金是很有限的，并且大部分村民对收费存在很强的抵触情绪，村民自筹的办法也不能很好解决问题。
2.村民传统意识、生活观念难以改变
农村物业管理服务对象是农民，长期以来，村居生活多呈现松散、封闭状态，农民传统的生产生活方式很自由，不喜欢被管制约束；而物业管理方式是规范化、全面化、市场化的，因此如何使农民接受物业管理理念，积极配合专业物业管理人员的管理工作是一个很棘手的问题。
3.法律法规困境
现代物业管理制度大都以城市为背景，若将其向农村推广，必然会面临现行法规制度“水土不服”的情况。农村的物业权属关系比较复杂，违规建筑的问题也相对比较严重，在处理这些问题时，在法理与本土人情之间如何权衡也是很困难的。农村物业管理该以何种制度为指导、由哪个政府部门来管理最有效是值得进一步探讨的。
4.管理人员专业知识缺乏
在一些农村，由于经济实力不够，村民没有能力长期聘请全职专业的物业管理人才管理农村社区。有些社区通过培训和宣传，使社区人员具备一些物业管理知识，但他们毕竟不是专业的管理人员，没有经过系统的培训和专业的考核。随着物业管理工作的深入，必然会遇到各种各样的专业问题。因此，如何提高农村社区物业管理的专业性和技术性将是未来发展面临的主要问题。
三、完善农村社区物业管理模式的构想
结合我国各地农村实际，管理农村物业应从政府引导、物业指导、村委代表、群众参与、市场运作五个方面入手，通过“六化”（详见下文）管理机制的渗透，逐步建成基层组织健全、社区环境优美、社会秩序井然的农村新型社区。
1.规划科学化——合理规划农村社区
合理、科学的规划农民集中居住社区可以使社区有光明的发展前景，这个阶段主要是政府起主导作用。在决定将几个村子合建为新型社区前，政府要组织专业勘测人员客观、严谨地考察当地自然环境、社会环境、人文环境、经济环境等条件，与专业规划人员一道制定某区域的社区规划。社区建设地点、建筑类型、各项配套设施等都要提前规划好，为农村物业管理推行奠定良好的基础。
2.管理规范化——构建高效管理服务平台
一、诸城农村社区建设现状
诸城市辖区内行政村共包括1257个，自2006年“农村社区”首次被明确提出以来，当地将这个行政村以农村社区的形式进行划分，最后规划了208个社区，且在每个社区内有较好的交通条件及发展潜力的地方建立相应的服务中心。距离服务中心周围2 km内的村庄、单位等均被划分到同一个社区中。结合诸城市的实际，平均一个社区包括的行政村数量为5个左右，平均户数约1500户。近年来经过政府及其他各方面的努力，当地农村社区发展成效显著，在2015年山东省开展的“农村新型示范社区”活动中，潍坊市入选的社区数量为10个，其中诸城市就占到3个（辛兴镇辛兴社区、昌城镇昌城社区、相州镇相州社区），在整个潍坊市的各县市中排在首位。在2016年的2月，建立了农村社区服务网站并顺利开通使用，这在我国属首例，标志着当地农村社区服务水平达到一个新的高度。
二、新形势下诸城市农村社区发展存在的困境
1.社区组织的行政色彩较浓，组织体系不完善
社区刚建设时的初衷是发挥其独立性，运行时采取自我管理的方式。但是从目前当地农村社区发展情况来看，政府参与较多，几乎所有的社区控制机构均为政府，造成其对政府存在过多的依赖，不能充分体现出其原有的自我管理的特性。目前农村社区组织体系中，一般管理类发展较好，相关的服务类组织发展相对就较为欠缺，而能对社区中人们利益进行体现的恰恰主要就是服务类组织，但目前诸城市服务类组织实际的设置及提供的服务与农村的实际要求存在较大的差距，导致虽然消耗了不少物资，但是并没有真正满足居民的实际需求，发挥的效果大打折扣。
2.社区服务水平不高，服务人员的素质亟待提高
目前，农村社区的服务没有计划性，服务内容单调，水平不高；加上服务人员的综合业务素质不高，不能及时把握住社区发展的未来趋势及适宜的发展规模，不能将当前开展的详细计划融合到社区的长远规划中，造成开展的服务针对性很差，存在很大的盲目性，并不能达到人类的预期目标，最终导致很多居民不愿参与。尽管目前诸城市政府通过在社会上公开招考的的方式择优录取了不少大中专院校毕业的专业人才补充到农村社区服务队伍中，大大提高了服务人员的综合素质，但是与城市中的社区发展水平相比，其整体上还存在较大的差距，有待于提高；而且这些招考的人员中，大多数是理论知识丰富，但缺乏实际工作经验；在现有的社区服务人员队伍中，很多年龄偏大，年龄结构不合理。这些都对新型农村社区服务质量的提高及服务内容的增加产生了一定的不利影响。
3.管理体制存在弊端，法律法规等方面的保障性不强
近年来，虽然诸城市农村社区发展已经初具成效，但由于从运行至今也就不到10年的时间，还是存在发展规模小、涉及到的服务范围较窄、权限较为分散等弊端。此外，一些相应的法律法规的发展不完善，存在缺位，未建立完善的监督、评估机制，不能对社区进行真实、客观地评价，造成一些社区组织的服务仅限于形式，一些活动也不能得到承认，在一定程度上制约了其作用的充分发挥。
三、发展对策
1.建立起完善的领导协调机制
诸城市党委、政府及各相关部门要加强对新型农村社区的管理，做好规划指导，及时督促、检查，健全相关的管理机制，并展开深入的调查，以掌握工作动向，解决实际工作中存在的问题，发挥出一定的综合协调作用。各个部门的服务要逐渐向农村地区倾斜，不断地完善基层社区组织，以加快农村经济发展，进而推动城乡的统筹发展。
2.对农村社区服务中心组织建设进行逐步完善
结合目前诸城市广大农村的基本情况，对基层的社区服务组织进行科学规划，以使其功能逐渐完善，进而为社区内的人们提供更好的服务。针对一些与广大社区居民切身需求最紧密的服务，包括医疗、卫生、教育、金融服务等，完善其在各社区内的网点建设；对于农村社区组织的政务，应采取公开的方式，真正让群众履行监督权，增强其参与的意识，创造农村社区健康发展的良好氛围。
关键词：新型；农村社区；管理模式
当前，农村许多地方都建有不同规模的新型农村社区，这些社区较原村庄而言，既有相似之处，又有很多内在的区别，运用原有的农村传统管理模式，远远不能满足新型农村社区的运转需要，甚至可能影响社区居民的正常生产生活，引发不必要的社会矛盾，因此，探讨创新新型农村社区管理模式意义重大，十分必要。
1新型农村社区的特点
各地当前已建成的新型农村社区，大致可分为两个类型。一类是独立型，这类社区完全由原来一个村庄单独改建而成，即社区内的全部居民均为原来一个村庄内的原村民。另一类是合并型。这类社区由两个及两个以上村庄合并建成，社区的居民来自不同的村庄。与原传统的村庄相比，新型农村社区具有以下特点：（1）居住环境不同。由原来分散居住，变为集中居住。独立型社区，虽然都还是原来一个村的，但也打破了村民小组的区划，合并型社区更是将不同村庄的居民组合在一起，大家由陌生变为邻居，甚至生活在一幢楼内，没有了原来宅基地的概念，彼此间需要有一个适应的过程。（2）住户间相互依附性更强。特别是以高层、复式建筑为主的社区，一个住户的生活可能直接影响到另一户。比如：公用通道、公共卫生、声音、出行等，相互间极易产生摩擦。（3）新型农村社区比原来村庄在空间上小得多，使得以农业生产为主的居民，受到了许多限制，比如，运输工具，农机具的存放，农忙季节农产品的晾晒去杂等。（4）管理层级不同。相邻住户从属的管理层级不同，要么不是一个村的，要么不是一个村民小组的。一个管理层，管的了东户，管不了西户。（5）住户间福利待遇不同。由于不属同一个村民小组或同一个村。受原集体经济条件的制约，享受的福利待遇千差万别。单就水电费而言，有的享受全免，有的享受减半，有的则需全额承担。
2建议措施
（1）保留原有的管理层级。社区居民原来的隶属关系不变。即与原来各自所属村民小组，村民委员会关系不应改变，不要盲目合并，这样有利于保障居民在原集体中的各项权利，如，分红权，土地承包经营权等；同时也有利于各项惠农政策的落实，与原集体组织各项正常经济往来得以延续。（2）成立综合服务组织。名称可以为社区服务委员会，或社区物业管理委员会，属于专业服务型管理组织，不具有行政职能。委员会主任最好由居民选举产生，不具备选举条件的，可由其所属乡镇派人或指定社区所在村的干部兼任，便于组织和协调，其成员由相关入住村的干部组成。独立型社区，原村委会应当履行管理责任。（3）综合服务组织的职责。①社区物业管理，包括供排水系统维修，公路照明，水电费收缴，绿化，保洁等，其经费由原村集体组织分担或由上级扶持。有条件的也可以参考城市小区的标准，向住户收取适当的物业费。但就当前情况而言，大部分农村社区居民不交物业费。②制定出切实可行的规章制度。参照村规民约制定一个对本社区所有居民具有普遍约束力的规章制度，可以称之为“社区管理公约”。内容要具体到生活中的方方面面，每个细节。比如门前卫生、楼道卫生、绿地管护、花草树木、杂物堆放、垃圾处理、车辆占位、婚丧嫁娶、节日庆典等，并配以相应奖惩措施，采取评定星级，流动红旗，标兵模范等形式，促进规章制度的落实。③可以调动居住在社区内的退休人员，身体条件好的老党员，老干部参与公共管理的积极性，让他们担任楼长或片长。经常宣传、教育、带动、引领社区居民，养成良好的生活习惯，提高自身素质，自觉维护社区公约，形成互相监督，互相促进的良好氛围，从而降低管理成本，提升社区形象。（4）建立民主监督评价机制。社区综合管理服务组织，在日常开展工作时，应当接受民主监督、民主评价，对其工作做出合理考核。①应公开做出服务承诺。对于社区内住户的各项诉求，应明确具体解决时间，并开通投诉通道，监督物业工作及时到位。②应制定公开透明的服务标准。特别是卫生保洁、绿化养护等方面应明确具体标准，具体责任人，接受公众监督。③工作考核与报酬挂钩。考核工作由镇政府组织实施，社区组成的村组干部、党员代表参与，实事求是、客观公正给予量化考核。既要保护、鼓励管理工作者的积极性，又要防止不作为、慢作为现象的发生。对于连续考核不达标，群众不满意的工作者，要及时进行调整。
关键词：新型农村；社区管理；机制
党的第十七大报告中讲到，处理好三农问题，事关我国老百姓民生大事，必须作为全党工作的重心。当前各地新型农村社区建设不是一个单纯的实践和政策的问题。尤其在城乡统筹的大背景下，土地的使用、人口的转移、资金筹集等各种技术性问题，存在很多不确定的风险。因此，笔者通过对河南新型农村社区建设的调研，从个案出发，发现经验和教训，分析其原因，试图提出相关对策措施，以期望对新农村社区建设有一定的启迪作用。近年来，全国各地不少地方按照中央实施统筹城乡经济社会发展，加快推进城乡一体化战略部署，积极进行新型农村社区建设。
新型农村社区建设，是针对我国当前及今后农村社会经济发展的总体趋势与特点，探索依靠农村社区的力量、利用社区资源、强化社区功能以解决农村社区的问题，改善农村社区的经济、社会、文化、教育状况的一项重要建设事业，也是我国农村基层组织与管理方式的重大变革和制度创新。把握农村社区变迁规律，探索新型农村社区建设有效途径，对于化解农村社会矛盾、提高农村社区成员的生活水平和生活质量、促进和谐，既具有重要的理论价值，也具有重要的现实意义。
1.新型农村社区概念
较早的研究认为农村社区指居住于某一个特定区域、具有共同利益关系、社会互动并拥有相应的服务体系的一个社会群体，是根据血缘和地缘关系聚集起来的人类生活共同体，是农村中的一个人文和空间复合单元。以上定义固然指出了农村社区的一些基本特征，但是实际上他们所指和我国的农村地区的乡、村无异，探讨的可以说是农村地区以乡、村为单位的小型农村社会。这种一般意义上的农村社区定义随着社会的发展已得不到学者们的认可，学者们关注的和我们当今社会所要建设的是一种新型农村社区。
2.新型农村社区的特征表现在以下四个方面：
（1）新型农村社区居民经济活动发生明显变化。随着我国改革开放和市场经济的确立，农村社会经济发生巨大地的变化，农村社区居民不再仅仅依靠农业谋生。（2）新型农村社区成员流动性不断增强。随着我国工业化和城镇化的快速推进，农业劳动力非农化水平不断提高，农村人口越来越多地到小城镇，城市落户，农村社区成员从职业流动到地域流动，进入了一个高度流动状态。除此之外，农村就业结构多元化、利益主体多元化，农民阶层处于快速分化之中，而外来人口的不断增加，又进一步促进了农村社区成员同质的明显下降。（3）新型农村社区能够提供比较完善的社区公共服务。新型农村社区建设的目的之一就在于为农村社区居民提供公共服务，实现城乡一体化发展。新型农村社区是社区建设由城市向农村的延伸，能够为社区居民提供各种公共服务，不断满足农村社区居民的物质文化需求。（4）新型农村社区多以居民集中居住为特征，社区组织形式多样。现阶段各地新型农村社区建设大多以社区居民集中居住形式进行，便于集中农村社区各种资源，同时有助于为农村社区居民提供各种公共服务，也节约了大量农村土地资源。
3.农村社区变迁对新型农村社区建设的政策启示
农村社区千差万别，其变迁途径和过程具有多样性，没有什么固定模式。总结农村社区建设的变迁规律和变迁趋势，可以归纳出如下对新型农村社区建设具有指导性和可操作性的政策启示。
（1）农村社区政策发生作用的基础在于社区居民的经济理性，新型农村社区建设要尊重农村社区居民的理性选择。（2）培育农村社区居民“合作”及“集体”意识，加强农村社区组织化建设。（3）尊重社区居民的民主意识，培育社区居民自治机制。（4）强化政府公共管理职能。（5）明晰和保障居民产权。（6）改革户籍制度，促进农村要素自由流动。（7）重视农村社区意识形态的培育。一方面，对社区干部、领导加强敬业、奉献、虔诚精神的培育，利用社会环境中声誉机制约束他们行为，降低权力寻租的可能性；另一方面，对社区居民加强“合作”、“互助”、“家族声誉”、“荣辱观”、法制与民主等观念的教育和形成，从而引导社区居民积极投身社区建设，实现社区正向变迁。
参考文献：
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由于新农村社区的居民主要以农民为主，因此物业管理所需要服务的对象主要为农民。长时间以来，传统的村居生活方式都是自由自在、无拘无束的，并且村民们也比较方案受约束的感觉。但与之相对的便是统一化、规范化的物业管理模式。为此，怎样让村民能够顺应现代物业管理模式，配合物业管理的开展是急需处理的重要难题。
2.3相关法律法规的困境
目前大部分所使用的物业管理条例主要以城市为主，如果推广到农村，必定会出现与农村习惯相矛盾的情况。农村中的物权所属问题异常复杂，违规搭建的情况也非常的普遍。在应对这方面的问题时，怎样均衡法律条文以内的规定与风土人情是非常令人痛苦的。那怎样有针对性的制定关于新农村物业管理的制度条文，以及通过何种制度、交由什么样的部门来进行有效地管理都是亟需进一步商榷的。
2.4治安管理存在隐患
由于传统思想的制约，很多新农村社区依旧使用着传统治安模式。而智能安保装置、出入门禁等普遍应用于城市社区，且具有很强震慑效果的设备。然而在新农村社区当中这些设备的使用非常之少，特别是缺乏必要的安保系统。另外，有部分智能安保装置虽然应用到了新农村社区，但因为社区中缺少相关的专业技术人员，使得配套服务无法与之相匹配，导致设备发生故障时得不到相应的维护与保养，安保作用无法得到充分的发挥。与此同时，随着商品房金融化、贫富差别日趋显著，都对新农村社区稳定产生着消极的影响。近郊的新农村社区常常因其生活成本较低，使得其成为了流动人员的主要居住地，人员组成异常复杂。社区村民间因各种事件而导致的冲突较多，如果不及时处理，可能会导致治安甚至是刑事案件的发生。这对社区村民的生命安全，以及社区的安定产生了极大的影响。在降低村民安全感的同时，也对物业管理带来了不良的安全威胁。
3建设新农村社区物业管理的建议
3.1新农村社区物业管理市场化
从当前的发展形势来看，在农村社区引入专业的物业公司存在着非常多的困难。但由于“新常态”经济发展以及城镇化建设脚步的不断提速，使得农村社区引入物业管理已然是未来的主要走向，这过程中必须经历熟悉与接受两个阶段。村民以往的生活模式必定会受到约束，物业收费也需要逐步落实。根据不同地区新农村社区物业管理的特点，各地政府可利用相关政策及文件保障农村物业管理的稳定发展，例如制定相关物业计划、服务协约等，积极引导物业公司与村民一同实施管理，帮助村民了解物业管理的重要作用所在。而在此过程中物业公司也需要对其服务进行相应的提升，让村民们能够切实体验到物超所值，这样才能确保物业公司逐渐融入新农村社区。从长久的角度来看，新农村社区物业管理未来必然会走向市场化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或参考其他地区先进经验强化管理。唯有这样才可以有效保证物业管理水平的增强，与城市物业之间的距离实现缩小，并实现自身的可持续发展。
3.2建立多样化资金筹集渠道
虽然在新农村社区中应用物业管理能够在最大程度上实现环境卫生、社会安定等，然而其资金短缺，物业公司长期亏损以致难以为继。作为微利行业，物业公司的业务利润是非常低的，所需要担负的资金压力异常巨大。例如改造配套以及维护基础设施，城市物业公司主要由专项资金中支出，而新农村物业并不具备该项经费。对于此类问题，物业公司需主动求助于政府部门，争取政府帮助，或通过其他渠道进行集资。此外，物业公司也需要发挥其在管理中所具有的优势，组织多样化的经营活动，通过低费用、高品质服务等实现利润的提升。将公共区域进行出租、收费等公共管理业务交由物业公司进行管理，公司提供多远化的有偿服务进一步实现利润的提升。
3.3做好沟通降低工作难度
新常态下新农村社区物业公司，需在短时间内树立以“客服中心”，不仅需要处理业主的投诉，同时还需要深入调查、分析居民的潜在需求，尽可能尝试为个别业主提供专项物业服务、制定特殊化服务。此外还可通过多样化的社区活动，强化业主、开发商、物业三方的沟通，从而营造和谐融洽的社区氛围。物业管理主要是为“人”提供服务，因此物业在进行管理时其主要目标便是为业主建设“整洁、文明、安全”的社区环境。在此当中，虽说部分农村居民能够改变原有零散化的农村生活，然而其长时间所形成的习惯及思想，则会为物业的管理形成一定的障碍。村民在短时间内很难接受新的生活方式，必然会出现较大的消极情绪。为此，在进行社区物业管理工作前，物业公司的相关工作人员需要充分了解村民的基本情况，与村民之间开展及时有效的沟通与交流，让村民能够转变以往思想上的习惯，积极融入到全新的生活模式当中，帮助社区营造出高品位、讲文明的氛围。这样能够在很大程度上降低物业管理工作的困难，确保管理工作的有序进行。
3.4落实安全管理模式维护社区秩序
物业所进行的安全管理，是保障社区一切活动尽然有序开展的必要基础。对于现阶段复杂的社会治安状况，强化新农村社区的安全防范已然是物业管理的重要工作。因此在进行管理时，物业公司必须做下列几点：第一，职责分清，落实责任制。制定具有目标性的安全管理方案，社区的出入口由安保人员进行查证，实行全天候安全防卫。第二，应用智能安防装备。目前常用的人防方式早已无法应对安防工作的复杂性，依据具体情况设立智能闸门、监控、电子巡更系统等，保证设备正常运行，强化安全防控能力。第三，积极演练突发事件处理及应对。物业公司必须对要当地社区的地质情况、气候环境等加以了解，对于极易发生突况的地方进行相关演练，并熟悉常用的预防应对措施。第四，物业公司需登记流动人口的基本信息，对于社区中所含居民的情况以及流动人口状况进行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，强化农村纠纷的排查处理工作，最大化降低矛盾的产生。对于已出现的纠纷需妥善处理，切实维护社区居民的安全，实现社区村民满意度的提升。
4结语
一是改善了居民的生活条件。“农民上楼”使治安状况明显改善，出行条件也得到了改变。我市规划的新型农村社区项目向镇区、市区靠拢，社会公共配套设施向这些社区辐射，实施集中的清扫保洁、垃圾清运、配备绿化小品和封闭式管理使居民环境卫生状况明显改善。二是安置了社区居民的就业。新型农村社区物业管理从业人员大多“属地化”，注重招聘本社区人员参与物业服务，实现了小区“40、50”人员就近就业，减轻了政府就业压力，也吸引了外地务工人员的本土就业，不同程度上缓解了“留守儿童”、“用工荒”等一系列问题。三是为物业管理市场化提供了基础保障。新型农村社区规划多配套了物业管理用房和社区管理用房，条件允许的社区还规划了集体经营性用房，为专业化物业企业进驻提供了有利条件。
二、新型社区物业管理存在的问题
新型农村社区物业管理缺乏有力的政策指导，基本处于摸索管理阶段，有的还处于无序状态。
（一）各级各部门物业管理意识不强
当前，新型农村社区物业管理与加快推进新型城镇化、拓展都市区发展空间的功能定位以及发展大势要求，尚存明显差距。部分市直部门、乡镇和工作人员对物业管理在推动新型城镇化建设，引领“三化”协调科学发展、建设美丽和谐荥阳方面的作用和潜能认识不足，重要意义宣传不够，重建轻管问题突出。对物业服务企业管理和服务的职能，缺乏充分的统筹协调机制和经常性的工作机制，缺乏管理服务的针对性和统一性。
（二）村民变居民物业消费意识不强
村民长期形成的居住习惯，在短时间内难以完全扭转。部分人的意识里，依然保留着旧有的生活方式和观念，处于一种城镇居民与农民不同文化交替分割状态。对于搬进住宅新区后，每月一次的水电费缴纳还能接受，对缴纳物业服务费还很不适应，甚至非常抵触，缺乏“花钱买服务”的意识。
（三）物业公共配套设施不完善
一是实际配建不健全。新型农村社区存在不同程度的基础设施不健全情况。二是规划配套有缺陷。多数社区一楼规划为住房，规划地下车棚入口坡度小，自行车都难以推下去，居民的自行车、电动车、摩托车在社区内乱停乱放，由于电动车需要充电，社区私搭电线情况严重。
（四）居民居住环境存在安全隐患，未能根本改善
调查中发现，多数拆迁安置社区没有进行封闭管理，虽然居民由原先的分散居住改为上楼集中居住，有乡镇环卫人员定期进行垃圾清运，表面上看向城镇化迈进了一大步。但由于没有连续性、专业化的物业管理，缺乏及时的保洁清扫和垃圾清运，以及必要的设施配备和系统维护，小区垃圾纸袋乱飞，周边卫生环境恶劣。
（五）实施物业管理缺乏政策指引
荥阳市2009年新型农村社区就开始建设并陆续投入使用，但一直没有统一的指导性意见出台，也没有配套的服务标准、收费标准、组织建设标准、考核标准等规范性的政策指引，使新型农村社区物业管理存在无法操作、无从下手的局面。
（六）乡镇级政府新型农村社区物业管理负担重
荥阳市已交付的新型农村社区中18个社区、涉及3361户居民，由乡镇政府委托人员按照每度电费0.56元收取，因用电协调不到位，电力部门按照建设用电每度0.81元收取，差额部分由乡镇政府承担。社区用水从地下井水抽取，但产生的电费和维护费、垃圾清运和保洁人员工资均由乡镇政府负担，导致乡镇政府负担过重。
三、主要对策与建议
（一）加强政策法规宣传引导
搞好新型农村社区物业管理，是投身实践党的群众路线教育活动的清晰标尺,各级各部门要加强新型农村社区物业管理相关政策法规宣传。建议通过在电视台或者广播电台设立《新型农村社区物业管理》专栏、开展便民服务进社区政策宣传活动、印制新型农村社区物业服务手册等方式，全面推进新型农村社区物业管理法规的逐步普及，帮助业主明确物业管理活动中的责、权、利，树立“花钱买服务”、物业保值增值的消费理念。
（二）要设立基层社区物业管理机构
一是乡镇（街道）设立物业管理办公室，形成长效有力的工作机制，为物业管理提供组织保障。明确各自辖区物业管理工作的组织、监督、协调、指导责任，设置集中办公场所、健全工作制度、理顺工作程序，畅通联动协调、投诉受理、综合服务渠道。二是设立社区物业服务中心，对于不具备专业化物业管理条件、业主委员会未组建成立或者业主入住户数不足100户的社区，由乡镇（街道）实施区域整合。
（三）要建立居民自我管理服务机制
对于路网拆迁安置或者合村并点社区，由乡镇（街道）物业管理办公室牵头成立业主委员会或者业主代表协调委员会，制定业主管理规约和议事规则明确工作内容和业主的管理责任，制定和公布相应的服务内容及标准，实施业主自我服务。
（四）要引导物业管理市场化运作
一是将物业管理理念引入新社区。既可自由选择也可代管、自管、共管多种形式并驾齐驱。二是加强从业人员培训。对全市新型农村社区物业管理服务中心和物业管理负责人进行专业培训，提升能力素质。三是引导新型农村社区物业管理专业化。确立“政府引导、市场主导、企业运作、业主参与”的总体原则，有序组织新型农村社区引进专业物业管理公司，将新型农村社区与商品房住宅小区接轨，从而形成城乡一体化的物业管理规范运行新机制。
（五）要完善物业管理公共配套设施
一是严格落实郑州市政府关于住宅小区物业管理用房的规定要求：在新型农村社区规划区域内，开发建设的单位应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准，配套建设物业管理用房；总建筑面积小于2万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。二是配套建设物业服务经营性用房。按照不低于总建筑面积千分之三的标准，配套建设经营性用房。经营性用房由物业服务企业或者物业管理组织经营使用，收益用于弥补物业服务费的不足，实现以小区养小区的良性发展局面。三是供水、供电、供气、供热等专业经营单位，要按照最终用户使用的计量器具显示的量值，向最终分户业主或者实际使用人收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。四是规划配套集约型的新型农村社区。随着我市新型农村社区建设全面推进，对于配套设施不完善的已交付新型农村社区，市财政部门应拿出相应的资金完善配套设施，满足居民生活、娱乐、生产、医疗卫生等需求。对于已规划正在建设的新型农村社区应调整规划达到相应的配套标准。五是要充分考虑农村习俗。借鉴成都市新型社区成熟的建设规划经验，实现房屋一楼以及地下为框架结构，设立按户为单位的车棚位置，配备可计量充电设施，方便居民电动车充电，避免私拉乱扯现象发生。规划居民放置生产农具的位置，结合当前农村习俗，应考虑红白事办理的场地。随着我国老龄化的不断加大，还应规划提供老年人活动中心。
（六）要建立物业管理专项资金制度
一是安排专项资金完善公共配套设施。二是对参与管理的物业企业实施奖励。三是资金扶持社区物业服务站组建。四是实施以奖代补扶持工作。五是建立房屋专项维修资金。
（七）要建立物业管理长效机制
关键词：社区；建设；管理；城镇化
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01
随着我国城镇化建设进程的不断加快，我国新型农村的建设步伐也在逐步加快，其中一个最明显的标志就是农村社区化。在农村社区化发展进程中，相应的物业管理措施也应及时跟进，这对于建设更加村民和谐、环境优美的新农村社区，促进村民养成良好的现代生活习惯具有非常重要的作用。但是，由于我国的新农村建设进程比较短暂，各方面的发展还有待完善，农村社区化进程中的物业管理工作同样需要进一步改进。
一、物业管理在新农村社区建设中的重要性分析
物业管理不仅在城市的发展、完善中起着非常重要的作用，在新农村社区化建设过程中同样发挥着不可替代的作用，对新农村建设成果的巩固具有重要意义。具体体现在以下几个方面：
首先，物业管理有助于推动新农村社区建设服务的市场化。在农村城镇化进程中，随着农村农业生产、生活方式的逐渐转变，难免会产生出大量的废弃物。如果不能够对这些废弃物进行及时、有效地处理，就会造成大量的废弃物甚至是垃圾的堆积，不但影响村容村貌，而且容易造成环境的污染甚至地下水污染，从而严重影响居民的身体健康，因此，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在新农村社区化过程中实现物业管理的专门化，不仅能够实现节约资源、降低农业生产、生活成本，还可以通过回收再利用来增加农民收入，这对于加快农村城镇化步伐将会起到一定的促进作用。
其次，在农村社区化建设中加强物业管理对于维护社区治安具有重要作用。虽然农村社区化建设提高农民的生活居住水平，但是与城市完善的公共服务相比，农村社区的建设还是比较薄弱，尤其是社区安全方面。村民的安全意识不强，法律意识淡薄，再加上社区的安全保障措施不到位等等，都对新农村建设中社区安全问题造成一定威胁，因此加强社区物业管理对于促进社区安全作用重大。
最后，加强新农村社区物业管理也有助于村民养成良好的现代生活习惯，提高村民的生活质量，建设和谐社区。新农村社区中的居民由于长期生活在农村散落的村子中，生活方式比较自由随便，养成了一些不文明的生活习惯，例如生活垃圾乱扔乱放、生活污水随便倒，喜欢大声说笑等等，但是农村社区化之后，社区居民的人口密度比较大，相互之间都是对门或是上下楼，距离比较近。如果还是延续之前的生活方式，很容易造成邻里之间的矛盾，因此，物业管理在促进村民养成良好生活习惯（例如不随便倾倒生活垃圾等）方面以及协调邻里之间的纠纷方面将会起到重要作用。
二、完善新农村社区建设物业管理的措施
物业管理公司属于微利行业，流动资金有限，于是资金短缺就成为其面临的主要问题，另外村民的传统生活观念短时间内难以转变，长期自由散漫的生活习惯使得物业公司在统一管理上也遇到一定难度，再加上各项法律法规不健全、村民的法制观念淡薄等等问题，使物业管理工作难度加大。但是，为了加快推进新农村社区建设的步伐，采取切实可行的措施加强物业管理是当务之急。
第一，乡镇相关行政管理部门要做到权责明确，为物业管理行业提供坚实的后盾。在大多数农村地区，乡镇相关行政管理部门的职责分工不明确，对物业管理的领导不力，没有统一的管理部门进行统一的领导，相关工作人员专业性不强，对物业管理缺乏实质性的指导。因此，明确落实各乡镇社区物业管理的相关行政管理部门，为物业管理配备专门的管理人员，为其提供相应的政策服务，建立完善的新农村建设的现代物业管理制度。物业管理提供的产品要与时俱进，物业管理的管理思想要与时俱进，物业管理的理论研究要与时俱进，物业管理的管理模式要与时俱进，只有这样才能适应时代飞速发展的要求。
第二，提升物业管理服务人员的服务意识。物业管理的本质是服务，围绕着“服务”这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新，做到与时俱进：在新农村社区建设过程中营运而生的物业管理公司，其员工整体素质普遍较低，缺乏专业的系统培训，缺乏随机应变的能力，然而在物业管理工作中却经常遇到难以预料的问题，需要现场解决，对从业人员的业务能力和业务水平要求较高。因此，物业管理公司要想在新农村社区建设中争得一席之地，物业公司就必须提高员工的整体素质和业务水平，强化员工的服务意识，不定期对员工进行业务培训，提高员工处理突发事件的能力，提高员工的服务质量，应答村民的好评，树立企业良好的形象，赢得业主的认可。
第三，做好与村民的沟通工作，降低工作难度。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。在社区化进程中，虽然一些地区的农民摆脱了传统的农村零散化的生活方式，但是长久以来养成的生活习惯以及形成思维定势，则给物业管理工作带来了一定的难度。村民一时难以接受如此有规律的生活和生活中的种种规矩，必定会产生一定的抵触情绪。因此，在开展工作之前，物业管理人员必须对村民的整体情况有所了解，及时与村民做好沟通工作，使村民在思想上改变以往的思维习惯，引导一种全新的生活方式，为小区用户营造一种高品位的生活氛围，这些都可以有效降低物业工作难度，保证工作的顺利开展。
总之，在新农村社区建设中加快物业管理工作的进一步完善，对加快新农村建设，推进农村城镇化进程上将起到不可忽视的作用。随着物业管理由初级阶段向高级逐步过渡的阶段，物业管理企业的内外部环境都在发生着很大的变化，重视并加强物业管理工作，促进物业管理工作的进一步发展和完善是非常有必要的。
参考文献：
[1]王志儒.住宅小区物业管理[M].中国建筑工业出版社，1993.
[2]刘维新.试论物业管理中存在的问题及物业管理的发展趋势[J].理论观察，2007（01）.
一、物业管理在新农村社区建设中的重要性分析
物业管理不仅在城市的发展、完善中起着非常重要的作用，在新农村社区化建设过程中同样发挥着不可替代的作用，对新农村建设成果的巩固具有重要意义。具体体现在以下几个方面：
首先，物业管理有助于推动新农村社区建设服务的市场化。在农村城镇化进程中，随着农村农业生产、生活方式的逐渐转变，难免会产生出大量的废弃物。如果不能够对这些废弃物进行及时、有效地处理，就会造成大量的废弃物甚至是垃圾的堆积，不但影响村容村貌，而且容易造成环境的污染甚至地下水污染，从而严重影响居民的身体健康，因此，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在新农村社区化过程中实现物业管理的专门化，不仅能够实现节约资源、降低农业生产、生活成本，还可以通过回收再利用来增加农民收入，这对于加快农村城镇化步伐将会起到一定的促进作用。
其次，在农村社区化建设中加强物业管理对于维护社区治安具有重要作用。虽然农村社区化建设提高农民的生活居住水平，但是与城市完善的公共服务相比，农村社区的建设还是比较薄弱，尤其是社区安全方面。村民的安全意识不强，法律意识淡薄，再加上社区的安全保障措施不到位等等，都对新农村建设中社区安全问题造成一定威胁，因此加强社区物业管理对于促进社区安全作用重大。
最后，加强新农村社区物业管理也有助于村民养成良好的现代生活习惯，提高村民的生活质量，建设和谐社区。新农村社区中的居民由于长期生活在农村散落的村子中，生活方式比较自由随便，养成了一些不文明的生活习惯，例如生活垃圾乱扔乱放、生活污水随便倒，喜欢大声说笑等等，但是农村社区化之后，社区居民的人口密度比较大，相互之间都是对门或是上下楼，距离比较近。如果还是延续之前的生活方式，很容易造成邻里之间的矛盾，因此，物业管理在促进村民养成良好生活习惯（例如不随便倾倒生活垃圾等）方面以及协调邻里之间的纠纷方面将会起到重要作用。
二、完善新农村社区建设物业管理的措施
物业管理公司属于微利行业，流动资金有限，于是资金短缺就成为其面临的主要问题，另外村民的传统生活观念短时间内难以转变，长期自由散漫的生活习惯使得物业公司在统一管理上也遇到一定难度，再加上各项法律法规不健全、村民的法制观念淡薄等等问题，使物业管理工作难度加大。但是，为了加快推进新农村社区建设的步伐，采取切实可行的措施加强物业管理是当务之急。
第一，乡镇相关行政管理部门要做到权责明确，为物业管理行业提供坚实的后盾。论文格式在大多数农村地区，乡镇相关行政管理部门的职责分工不明确，对物业管理的领导不力，没有统一的管理部门进行统一的领导，相关工作人员专业性不强，对物业管理缺乏实质性的指导。因此，明确落实各乡镇社区物业管理的相关行政管理部门，为物业管理配备专门的管理人员，为其提供相应的政策服务，建立完善的新农村建设的现代物业管理制度。物业管理提供的产品要与时俱进，物业管理的管理思想要与时俱进，物业管理的理论研究要与时俱进，物业管理的管理模式要与时俱进，只有这样才能适应时代飞速发展的要求。
第二，提升物业管理服务人员的服务意识。物业管理的本质是服务，围绕着“服务”这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新，做到与时俱进：在新农村社区建设过程中营运而生的物业管理公司，其员工整体素质普遍较低，缺乏专业的系统培训，缺乏随机应变的能力，然而在物业管理工作中却经常遇到难以预料的问题，需要现场解决，对从业人员的业务能力和业务水平要求较高。因此，物业管理公司要想在新农村社区建设中争得一席之地，物业公司就必须提高员工的整体素质和业务水平，强化员工的服务意识，不定期对员工进行业务培训，提高员工处理突发事件的能力，提高员工的服务质量，应答村民的好评，树立企业良好的形象，赢得业主的认可。
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