时间：2023-07-04 09:27:27
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产规划设计，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。
1.房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2.当前设计管理存在的问题
建设项目设计管理有其特殊性，首先，设计成果由建筑设计院完成，其次，房地产公司设计人员在策化及设计过程中起沟通、协调、监控作用，因此在建设项目的设计运作过程中，房地产企业如何控制设计过程，是取得项目设计成功的关键。然纵观当前的设计管理，仍存在种种问题，主要如下：1）设计单位选择随意性大。因当今房地产市场急剧膨胀，有限的设计能力已远不能满足房地产开发的需求，一般设计院的业务已排满，使得很多房地产企业只能随意选择设计单位，而所选单位往往不是最合适的。2）设计理念缺乏有效沟通。一个项目的设计理念，应体现该项目的人文特点、区域特点、地理特点等，但因部分设计人员难以从项目所在地进行切身体会，而房地产公司又缺乏与设计单位的有效沟通，最终造成设计毫无特色。3）设计水平不高。一个项目的设计需要多专业的完美配合，然目前很多设计单位的设计人员并不到位，到位的设计人员专业水平并不到位，专业水平到位的设计人员并非全身心只做一个项目，如此情况下，常常造成设计图纸存在“错”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）设计任务书编制质量不高。现实中，少有房地产企业能编制高水平的设计任务书，使得设计单位仅仅根据获取土地时的详规进行设计，设计失去明确方向，与目标相去甚远。5）设计文件评审过于粗糙。当前，许多房产公司不重视设计文件的评审，或简单地由工程技术人员对图纸进行审核，或依托图审单位进行图审，或是在施工时由施工单位发现问题再到设计院进行修改，这种粗糙评审后的设计文件用于报批、施工很难提高设计图纸质量。
3.规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
3.1规划要具备专业知识 土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
3.2规划必须符合项目定位 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。规划出新的机制和设计方式随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使房建单位的良苦策划难以实现。因此，房建从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人的经验水平。对于大型房产项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助房建者理清思路，获得一些创新性想法和启发，在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供其进行选择。这种方式，可以发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。总而言之，为获得高水平、高质量的作品，在不同阶段，采取相应的方式进行设计有助于方案精品的出现。
4.结束语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)
关键词：房地产；园林景观工程；规划设计
前言：房地产的开发，尤其是商业住宅的开发，早就已经发展为我国经济发展中的一个大热点。对于人民及社会来说开发商业住宅是非常有意义的。我们国家的住宅开发已经历经了几个完全不同的阶段，从一开始的福利住宅到现在的商品住房，这个发展阶段和西方国家的住房发展相比，有着非常大的差异。我们国家真正开始开发商业住宅区是在改革开发以后，住宅是商品化的产物，由于时间比较短，和西方国家的发展水平，尤其是房地产业比较发达的美国等国家有着很大的差距。
依据界定的景观设计，居民区的景观设计有两种类型：第一，在设计建筑以前就直接参加居民区的景观规划设计，根据景观的办法限定居民区的规划，为以后的建筑设计、详细的景观设计做到协调及统一的作用；第二，是现在比较常见的一种，景观设计师在对居民区进行设计的时候，建筑和规划已定稿，可以变换的东西非常少，只在有限的空间中景观设计其发挥作用。
一、房地产园林规划设计现状
伴随着城市化水平的不断提高，人们对生活的要求也就变得越来越高，既要有别墅、豪车等，还要有小桥流水等住宅区园林景观，因此，园林景观在房地产发展中起着非常重要的作用。房地产园林在设计的时候也已经从通过植物营造形式美，逐渐转变为具备房地产项目特征的绿色生态景观，现代园林景观的作用也产生了质的变化，其既可以对人们的休憩需要以及观赏性进行满足，还可以对业主的心里审美进行满足。现在园林景观的设计及规划不断继承了传统优秀的住宅园林特色，还全面地体现了现代房地产企业具有的企业特色。现代园林不仅和房地产业的发展要求相适宜，还对居民的休憩、游玩需要进行了满足，形成了把现代小区建筑当作有机载体的生态化、现代化及人性化房地产园林景观。
二、我国房地产园林景观工程规划设计原则
（一）房地产园林景观的可持续发展生态规划设计
1.保护自然的原则
最近这几年，我们国家的房地产建设很多都是追求速成，移植了大量的树木和草坪。毋容置疑的是这种速成办法的效果很好，但也容易破坏生态环境，被移植的草坪及树木的死亡率很高，也就必然不能发挥房地产园林应该具有的生态功能。因此，要想建设一个充满生机、自然色彩并生态的房地产园林景观，必须和自然规律相符合，遵守生态原则，明白自然景观的组成要素。同时，由于自然界是一个不断演变及更新的自然系统，在设计及规划的过程中应该充分地对人和自然界之间的关系进行考虑，尽可能地采用及保留本来的植物及动物实施规划及设计。假如必须引进植物也要根据当地的气候特征以及景观环境，移植合适的植物。只有这样才能实现生态协调的规划设计理念。
2.可持续性的原则
可持续发展是我们人类所必须遵守的道德理念及价值理论，其本质是充分、合理地利用现代科技，尽可能地研发出绿色资源，优化并改善人类的生活环境，从而促进人和自然和谐、持续的发展。在规划和设计房地产园林景观的过程中也需要遵守可持续发展原则，把生态环境的改善及景观资源的可持续应用作为园林景观设计的目标，从而最终实现人类及社会的可持续发展。
（二）房地产园林景观规划设计中地域文化的合理应用
地域文化景观是位于固定的地域范围里的文化景观类型，其代表了这个地方独具特色的文化背景，同时也记录了人类的历史活动以及继承了该地方的文化，这有非常重要的社会价值及历史意义。地域文化景观注重自然和人文的完美结合，其侧重表现文化价值取向及地域景观空间。设计及规划房地产项目景观的时候与文化策略相结合，从而产生一个具有地域特征的文化景观，逐步发展为房地产园林景观设计及规划的新方向。
1.设计的多样性原则
在设计地域文化景观的时候必须注意特定地理环境下的文化差异性，让这种文化差异性表现在园林景观的特质上。在多样性设计的过程中必须注意继承及升华现在的文化遗产，改善、研究及发展这些文化遗产，只有这样才可以很好地应用在园林景观的规划及设计里，才可以掌握好地域特点，对景观的物质建设进行良好地指导，进而丰富住宅小区的活力，对房地产项目的品质及文化形象进行提升。
2.乡土性保护的原则
设计及规划房地产园林景观的过程中，需要充分地保护及重视地区的乡土性。所谓的乡土性保护不是简单的历史复制，而是在继承传统的过程中摒弃糟粕，根据其精华来实施修正，在景观的规划及设计中应用继承到的具有价值的文化，给现代景观赋予新的文化内涵。
3.园林景观规划设计的科学化原则
科学地规划及设计房地产园林景观是园林发展及建设的需要，利用科学、合理的设计及规划，可以全面地体现园林的功能、特色及艺术性等。我们为了让园林景观的规划及设计更加有科学性，就需要全面、系统地研究园林景观学，极力地培养各种园林设计及规划人才，进而建立和我国国情相符合的房地产园林设计、规划、管理及建设体系。当然，还要尽可能快的完善园林设计及规划技术标准，做好各种园林工程的设计及规划内容及深度要求，让园林景观的设计规划更加有专业含义。
4.各种园林植物景观相互配置的原则
目前可供选择的绿化植物种类非常丰富，为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。单纯的种花种草、雕山、塑石等只能给人视觉的愉悦，不能满足人们遐想的境界。因此，多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩，而应该表现出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。我国园林植物品种较为丰富，其中有很多种类具有鲜明的地方特色。例如：在北方地区，以国槐、白蜡等为代表的行道树类乔木；以油松、白皮松等为代表的常绿大乔木；以合欢、泡桐为代表的大花乔木；以柿树为代表的果树类乔木；以银杏、元宝枫为代表的彩叶类乔木等。
三、结束语
房地产园林的欣赏就是要给人们营造一种随意、轻松的气氛，但是设计房地产园林就必须有条有理、一丝不苟。对于业主来说，住宅区园林景观是一个可供大家使用的公共场所。这种类型的公共场所不仅可以给业主提供开发的公共活动场地，还可以对住户个人的私密空间要求进行满足。住宅区的公共场所既可以通过绿化的环境、美化小品设施吸引住户走出居室，为住户提供与自然界万物的交往空间，还可以就近为住户提供面积充足、设施齐备的软质和硬质活动场地，使之加入公共活动的行列，提供住户之间人与人的交往场所，进而从精神上创造和谐融洽的社区氛围。
参考文献：
【1】杜爽，王.浅议景观规划设计中的地域文化景观[J].现代园林论坛，2011（5）：10-13。
关键词：房地产项目；设计管理；管理研究
1 引言
最近几年，我国的房地产行业迅速的发展，同时人们对房地产的设计和质量都非常的重视，所以在近期的房地产开发中，人们对房地产对项目本身的规划和设计也越来越重视，因为只有提高了房地产项目的规划设计和管理们才能更好的保证我国的房地产行业得以健康平稳的发展。
2 房地产项目规划设计管理的目标及任务
2.1 设计流程管理
设计流程管理通常就是指在已经确定了开发计划之后对每个环节的具体工作进行更加有效的管理，这样做的一个最为主要的目的就是对各个环节的具体工作流程和相关人员的安排进行调整和确认，这样才能保证每一个数额及管理人员都能了解自己在工作中的职责，同时还要做好相应的协调和分配工作，同时也将设计的具体思想灌输给设计管理人员，也在这一过程中将各个环节的工作都进行严格的规定和规范，这种管理方式和传统的方式相比更加的系统和科学，按照设计过程中总体目标的要求，将每一个环节应该完成的工作都逐一落实到个人，这样也便于对各个环节的管理职责进行进一步的划定和确认，同时也可以根据实际的情况来对每个过程中需要的资源进行合理的分配。因此设计流程的管理是对项目开发的整个过程都进行严格的监管，这样才能更好的保证施工电费合理性，设计的过程中也不只是就有一套模式，因为每一个房地产的具体情况都是不一样的，所以不能全部使用一种设计方法，但是这些方法中有一点是相同的，就是在设计的过程中都会将整个流程细分成几个部分，只有做好这项工作，才能为提高管理的整体质量提供更好的条件。
2.2 设计进度管理
对整个房地产行业而言，占领优势的地位是非常关键的，所以工程设计的进度对企业的经济效益会产生十分重大的影响。此外，因为在项目的开发和设计的初期阶段并没有一个专门的监管部门，所以企业要靠自身的力量去实行计划管理，按照项目设计的总体目标来对各个部门进行组织和管理，同时研究出一个最为合理科学的管理和设计方案，按照既定的规划区展开工作是工作的一项重要的前提和基础，但是之后的过程也是十分重要的，而设计后期的具体情况，应该指派专业性非常强的管理人员进行审核，将实际的施工情况和计划进行详细的对比和分析，提出切实可行的解决方案，这样才能切实的保障设计按时完成。
2.3 设计质量管理
项目设计的水平和质量基本就决定了工程施工的质量，但是当前很多房地产商都对这一点没有非常深刻的认识，而对工程的施工阶段非常的重视，在当今这样的社会，这种观念是需要转变的，这是由于施工阶段就是将之前所有的计划都付诸实践的阶段，工程的施工是按照之前的设计和规划进行的，所以如果没有非常完备的设计方案就不要轻易的进行施工，所以对设计进行严格的管理和监督也是十分重要的，在这一过程中，只有不断将的加强质量方面的管理，才能更好的保证设计的品质，在这一过程中要加强监督机制的建设，同时还要在施工之前做好施工图纸的会审工作，防止因为施工图纸设计的问题给后期的施工造成一些不必要的困扰，同时还要在修改方案的过程中将成本控制在一个合理的范围内。
3 规划设计管理组织结构注意要素
3.1 统一安排
对于一些实力相对比较弱的企业来说，因为其自身缺乏管理能力，技术方面也存在着非常明显的不足，所以在实际的工作中也无法安排更多高水平的人员加入到设计工作中，这个时候就需要聘请一些经验丰富，专业技能非常好的监管人员对设计质量进行有效的监督，同时监督的内容也应该更加的全面，主要包括景观、装修和通信等同时还要对项目设计过程中的质量因素和成本因素以及进度因素都要进行严格的控制，对所有的设计部门都应该加强管理。
3.2 分工明确
由于房地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。所以设计管理组织结构组合性质的确立要按照以上所说，满足各部门的需求，并且有能力进行统一的管理。可以依照职能式的组织结构，在各部门上设立总经理，对以下会计部、市场部、设计部等部门进行统一管理，总经理负责协调各部门之间的矛盾，确保建设工作的顺利开展。
3.3 调动积极性
房地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。
4 房地产项目设计阶段的成本控制要求
4.1 重要环节阶段
建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。
4.2 注重风险的把控
在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。
结束语
房地产规划设计涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。
参考文献
[1]滕永红.房地产项目规划设计管理措施的若干研究[J].黑龙江科技信息，2010（26）：33-34.
[2]徐龙建.房地产账务的另类设计[J].互联网周刊，2005（44）：82.
【关键词】房地产企业；规划设计；问题；培育
1 规划设计能力是房产企业的核心竞争力
1.1 规划设计的含义
房地产市场是一个客户需求驱动型市场，随着房地产业的蓬勃发展和人民生活水平的提高，如何满足客户个性化的需求成为房地产公司首要解决的问题。因为规划设计决定项目的定位，房产商作为一个资源整合者，要想更好的满足客户需求，提高产品品质，就必须提高其规划设计能力。所谓房地产的规划设计能力从广义上讲主要包括市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等四个方面的能力，目的是提高土地、资金、销售和物业管理的经营效益，创造出实现更高市场价值的房产商品。其中市场定位是指通过市场调查及研究确定目标客户，需求发现是指对目标消费群体的需求特征作出准确的界定，对其不同需求的偏好进行综合评价，然后开展满足市场需求的产品功能规划。而设计识别能力是指具体清晰地向设计单位表述规划设计要求，鉴别设计图纸是否合乎要求以及提出修改意见的能力，衍生开来还包括开发商与设计单位的沟通管理能力。
1.2 规划设计能力对开发效益起决定性作用
在当今知识经济的浪潮下，各家房产企业楼盘运作水平的较量主要还是规划设计能力的比拼。虽然规划设计相对整个房产项目来说投入成本少，时间较短，但是对整个项目的影响较大，它决定着项目的定位、品质和成本。如果在前期开发过程中定位不准确，规划设计失误，由于资金投入、物业的形成具有不可逆性，越到后期经济损失越是巨大。一般情况下规划设计阶段所需费用不到房产项目总投资的1%，但是对工程建设成本产生的影响在80%以上。规划设计也是后期良好销售业绩的基础，因为“卖点”不是在销售时形成的，而是通过规划设计来实现的。在进度控制方面，好的项目规划设计可以使施工建设顺利地得以开展，并规避或减少了施工过程中因设计不到位的变更所带来的时间延误和人力、财力的浪费；同样对于后期适时的销售和物业管理的有效介入起到了很好的促进作用，因而可以加快项目资金的周转速率。
就价值创造而言，在项目确定投资开发后的四个主要运作阶段中，即规划设计、施工建设、销售服务、物业管理，房地产新增价值主要来源于技术含量高的前期的规划设计阶段，当然后期的营销服务和物业管理也创造了一定的房地产新增价值，但这很大程度上也是前期的规划设计价值创造的延续，或者是以其新增价为基础的二次价值创造。
综上所述，规划设计能力决定着房产企业的项目开发效益，已经无可争议地成为了房地产企业的核心竞争力。
2 房地产规划设计能力现状与问题
房地产行业规模不断扩大与发展，注重规划设计已成为当今房产开发商的基本思路，许多企业甚至不惜花重金在产品规划设计上，以期利用独特高品质设计作为其在差异化竞争中重要的筹码，但这种单单依靠资金来提高设计能力的模式也存在一些问题有待改进。
2.1 产品定位与规划缺乏系统性
一方面，许多房产公司目前没有真正意义上专职产品研发机构和从业人员，一般依靠外部设计单位来进行规划设计，然而设计单位往往由于精力有限不可能专门收集全国各地各类典型的产品信息来为某一家企业系统地开展产品研发工作。另一方面，很多房产公司的产品定位决策系统不够完善，缺乏一个对产品信息进行全面整合和统一分析决策的工作流程，导致市场调查、客户定位与功能规划无法很好衔接。这些都使得信息不能深度共享与整合，最终导致公司规划设计能力的削弱。
2.2 未形成标准化的开发模式
许多公司未能像万科、中海、绿城、万达等公司一样，在理念、文化、管理和产品等方面形成真正意义上的标准化和系列化的开发模式，普遍存在着什么产品利润高就做什么产品的局面。由于不够专注，使得每个项目的规划设计工作都得从零开始，因而产品品质会相应大打折扣，最终制约了公司品牌的提升，规模的扩大。
2.3 设计识别能力欠缺
设计识别能力欠缺的现象普遍存在，如公司在委托设计时自身对产品的深度和细节挖掘不够深入，与设计单位沟通管理不到位，公司内部未建立起完善的审图制度，审图人员没有把好审图关，设计联系单管理混乱等，都会带来后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下无法逆转的产品缺陷。
2.4 人力资源配备不足
规划设计核心竞争力中的市场定位、需求发现、功能规划以及设计识别等能力所涉及的知识与技能非常广泛，对相关专业人才的业务素质要求较高。这就要求这方面的专业人员在数量和质量上都要有一定程度的保证。许多规划设计不合理、不到位的问题都与公司这方面专业人员配备不足、业务能力有限有关。
3 房地产企业规划设计核心竞争力的培育
3.1 建立起系统的产品研发体系
通过对现阶段房地产企业的规划设计模式和先进经验理论的研究，笔者认为可通过对内建立产品规划设计研发团队，对外与实力过硬的规划设计单位建立战略合作伙伴的方式来提高规划设计能力。如图1所示，由房地产企业负责组织，把设计方作为自己的供方关系纳入自己的管理系统，并在规划设计阶段，引入潜在客户、供应商、施工监理、物业公司等供应链上各环节单位共同参与，以达到集思广益的效果。
图1产品研发体系图
万科就是一个采用这种发展体系的成功案例，万科于2000年成立了万科建筑研究中心，致力于住宅产品的研究开发工作，该公司通过整合项目上下供应链几十家核心企业，兼顾市场的需求，将自己的标准体系与合作伙伴不断磨合，最终形成了一个设计流程和跨地域设计工作的标准体系，为其成为中国房产行业的楷模奠定了基础。
3.2 走产品系列化的开发模式
以浙江绿城为例，浙江绿城在推广项目品牌及项目运作开发时有意识地进行产品克隆，其推行标准化、系列化的开发模式直接效益是用“20%的精力做80%的产品”，满足了项目保质保量的开发要求，不仅适应了公司迅速发展占领市场份额的战略，而且为公司节省下了大量时间和精力来进行新产品研发，即“80%的精力来做20%的新产品”。也正因为通过这双重的“二八定律”，绿城在快速发展的同时逐渐形成了家喻户晓的“桂花园”、“百合公寓”、“绿园”和“玫瑰园”等系列产品，这些产品都可以根据城市和区域的不同在全国有选择地进行克隆和优化。这种将经过市场检验的成熟产品作为母本，在不同的城市相近的区位进行标准化、集约化复制与推广的开发模式可以大大提升公司的规划设计能力，不仅保证了产品品质的稳定性，缩短开发项目的运作周期，更可以有效的建立和推广公司的品牌理念。
3.3 把好图纸设计与审核关
在设计识别能力提升方面，可以从制度上入手。通过业务流程指导性文件、关键节点控制文件等建立起完善的图纸设计与审核制度，以尽最大可能减少实际工作中的纰漏和疏忽。首先在建筑设计单位选择上要程序化、制度化，严格根据项目的性质和定位有方向地选择设计公司，考察和评估目标设计公司的综合实力，对其主创设计师和设计班组进行深入了解，在知己知彼的情况下，才可以进入设计委托合同阶段。其次编写设计委托书要规范化，所有设计任务均须在委托前出具书面的设计委托书，由各专业负责人起草相关专业设计要求，做到设计要求阐述明了。最后要建立起完善的审图制度，明确各部门审核人员职责，在审查过程中审核人员必须认真填写审核意见单并签字确认，形成纪要存档，做到责任明确。
3.4 从人力资源角度提升公司规划设计能力
核心竞争力培育的最大问题是知识资源的积累和管理的问题，而知识资源的载体是人才，所以规划设计核心竞争力的培育很大程度上是人力资源配置的问题。房产公司要想吸引和培养出高端人才，重中之重是要树立起其优秀的组织架构和企业文化，只有好的人才引进培养机制才能造就人才高地。另外在人力资源培训上应该注重规划设计能力等有关知识的相互渗透，规划设计所涉及的知识与技能是非常广泛的，包括经济、市场、建筑、环境、规划、成本、美学等多方面的学科，这就需要企业不同部门、不同专业和不同岗位协同参与到项目规划设计工作中去，相互渗透，互补所长，只有这样才能打造出最具价值的产品。
4 结束语
在不断变化的市场面前，任何企业不创新必然会落后，虽然创新可能带来风险，但不创新就是最大的风险。房地产公司在规划设计核心竞争力的培育上一定要有大胆创新的管理思路，只有这样才可能不断超越打造出精品，才能满足市场持续发展的需求，这是市场经济条件下房地产企业立于不败之地的生存之道。
参考文献
[1]桂夏强．房地产开发项目中的规划设计管理．工程与建设，2006年03期.
[2]林少洲．万科的规划设计观．中国房地信息，1999年08期.
[3]刘新刚．提高设计开发一体化程度，塑造高品质产品．集团经济研究，2006年17期.
【关键词】房地产项目；规划设计；工程管理；研究
引 言
近年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了人们普遍关注的问题。
一、房地产项目规划设计管理的含义
房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。
二、规划设计管理的目标
开展设计管理工作之前需要有明确的目标，设计目标的制定要符合企业经营战略，指定长远的发展目标之后还需要脚踏实地确立短期内的工作目标，当中包含设计的主体、设计质量、设计数量以及企业获利的方向等方面，并且分解近期的设计目标，细分到每个具体的项目当中，对开发项目的产品定位、市场调查等制定详细的设计计划。总得来说规划设计管理目标的确定就是依据企业的经营目标，确保任务的开展是朝着企业发展目标前进的，确保每个设计工作合理、规范。
三、房地产工程管理的意义及内涵
改革开放以来。随着经济社会的不断发展，房地产工程投资和固定资产投资在我国良好的市场环境中取得了巨大的发展。但是，由于市场竞争日益激烈，房地产产业在发展的过程中也出现了不少的问题。工程项目中弄虚作假、偷工减料，违规操作等现象层出不穷，不仅仅对房地产产业的健康发展造成了不利的影响，也严重的阻碍了我国市场经济的快速发展，也对人民的生命安全造成了严重的威胁。房地产工程管理体系是否健全，工程管理体系水平的高低直接影响到房地产工程项目的质量、建设进度以及经济效益。
房地产工程项目管理指的是在房地产工程项目施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对项目工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成计划任务，实现固定资产的预期目标。房地产工程管理是房地产工程的重要组成部分，涉及到房地产项目的规划，房地产项目地址的选择，以及房地产工程的可行性研究。
对于房地产工程项目而言，进度、质量以及费用是房地产在建设过程中最受到重视的三个要素也是房地产工程管理的主要目标。对这三个目标管理的优劣直接涉及房地产投资者与业主直接的经济利益。合理的房地产工程项目管理，要在充分节省资金的情况下，节约工期，建设出质量过关的工程项目，实现开发商、承包商和业主的共赢。
四、房地产工程管理的具体内容
房地产工程管理的内容不是单一方面的，而是多方面、多流程共同组成的。具体来说，房地产工程管理包含以下四个方面的内容，分别是工程建设方案设计、工程建设配合协作、工程质量检验监督、工程竣工后检查验收。
工程建设设计方案是房地产开发建设过程中最重要的技术文件，对于整个工程项目的进行起到了总体的规划作用，并对很多工程项目的细节内容进行了规划，工程建设方案的设计是房地产工程项目建设的准备工作，也是房地产工程建设所依据的标尺，其重要性不言而喻。为了保证房地产工程项目的施工质量，必须在施工的整个过程中对施工质量进行检查和监督，检查和监督的对象包括施工材料的质量、施工操作方法是否得当、施工是否符合设计方案等。在房地产工程施工完成后，要进行最终的验收工作，由施工单位向验收单位发出申请后，验收单位着手进行工程验收，验收检查应当和前期报建相统一，确定工程项目是否符合国家相关标准、是否符合工程设计方案、是否达到了应有的施工质量等，在检查合格并通过验收后，才能够对施工单位进行竣工结算。
五、房地产工程管理的具体方法
1、加强房地产在设计阶段的造价控制
对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。因此，在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。
2、做好利益分配
在房地产的工程管理过程中对一般工程管理的监督组成了房地产工程管理的重要部分。在房地产建设项目的整个过程之中，主体建筑物的建设是一个投资高，建设周期长的主体任务。建筑产品的形成是开发企业和施工单位之间共同努力的结果。因此，在施工的的过程中要注意分配好双方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只讲求一方的利益最大化，就容易导致了在建设的过程中出现种种问题，影响到正常的建设和后期的销售。
3、强化公司在建设过程中的监督作用
房地产工程是由企业开发施工队伍完成的，在整个建设过程中必须加强企业对建设过程的监督。在实际的施工过程中往往存在着，开发企业对施工过程监管不利的现状。究其原因主要体现在两点，首先，开发企业派往建设工地的人手不足。其次，企业派往建设工地的技术人员与施工单位之间形成利益链条，缺乏有效的监督。因此，在今后的房地产工程管理中要加强开发企业对施工单位的监督确保工程质量、建设进度，维护业主和企业之间的利益。
结语
房地产工程项目的高质量管理，只有通过科学、有效的途径才能实现。房地产公司在房地产项目的整个流程中，都应当对房地产工程项目的管理工作重视起来，并积极储备专业的、负责的管理人才，采用先进的、高效的管理模式，结合市场现状、国家标准、群众需求，真正将房地产工程管理工作做好、做到位。高质量的房地产工程管理工作，不仅可以提升房地产工程项目的质量，对于我国房地产市场的发展、房地产公司的发展以及我国经济的增长也有着重要的推动作用。
参考文献
[1]陶涛. 房地产工程管理与探讨[J]. 电子制作，2015，05：269.
关键词：房地产项目规划设计管理
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败，由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上，认为设计公司配合不积极，方案总不能达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员，大多工作都是通过承包和采购的形式完成的，而设计工作是贯穿项目始终的，对设计公司合理准确的采购，对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。
这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。
现在物业已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看。”以前设计方案是不考虑物业的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅是多层住宅，再是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
四、计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目的方便。
在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。
五，划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。
一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。
一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
六、发展商与建筑商的关系
在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。
七，选好建筑师的技巧
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人(业绩、经验、当面交谈)
八，发展商与建筑师的交流
发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。
建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。
九，策划师与建筑师
关键词：房地产项目； 规划设计；成本
引言：房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
一、规划设计的要点
1.规划设计需以人为本
以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。规划出新的机制和设计方式随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使房建单位的良苦策划难以实现。因此，房建开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人的经验水平。对于大型房产项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助房建者理清思路，获得一些创新性想法和启发，在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供其进行选择。
2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求
房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。
3.选好建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
二、房地产项目成本控制五大原则
1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。
2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。
3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。
4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。
5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力；同时，各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任，均在承受控制成本的外在压力。另外，要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，以决定奖惩，由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。
结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：
关键词：房地产项目；规划设计；以人为本
Abstract: the design basis of real estate is often according to the construction unit of the project to provide planning design, therefore, project planning and design of the accuracy and precision become preliminary planning and design to all sides. This paper points out that the real estate projects in the planning to adapt to the market development changes demand to meet consumer grade and spending power, in this case design to build more colorful buildings.
Keywords: real estate projects; Planning and design; It is with the person this
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1.房地产项目规划设计的重要性
1.1规划对建筑质量的影响
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量。
1.2对工程造价的影响
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的指导目标是同一的，都是基于市场对房地产产品的需求，和以项目定位为导向的多方位控制。在设计研发阶段的管理过程中，规划建筑设计是将市场需求产品的特征从项目定位的文字、概念状态完成建筑语言化的描述，形成指导工程施工的图纸语言，是项目开发过程中的关键阶段。造价控制是以投资决策目标和项目定位为指导的项目开发全过程造价控制，产品设计研发阶段是造价控制力度最强、成本节约权数对大的阶段，产品设计一旦完成，从项目造价形成机制上说，项目成本已经基本确定。
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制目标的实现，需要两者相辅相成地互动作用。规划建筑设计是造价控制的计价依据，同时也是造价控制的对象之一；造价控制是规划建筑设计的成本边界，也是创造高性价比产品的推进因素。规划建筑设计的管理特征是按基本建设程序中规划建筑设计程序进行管理，严格控制各个设计阶段的工作节点，优化设计，给予适时评价和反馈，规划建筑设计的规范管理是造价控制的一个重要方面；造价控制的计价是多次计价方式，其计价阶段是跟随着建筑设计阶段进行的，造价控制节点就是规划建筑设计控制的节点，造价控制是针对各个设计阶段过程和成果的控制，控制的目标是设计的内容，导向为基于产品定位的成本目标。两者分别从造价和设计的角度在经济成本上和产品形态上进行同一目标，两个方面的控制。从本文的分析中可看出两者相辅相成地互动作用共同实现项目定位的目标是可行的。
产品设计研发阶段规划建筑设计管理和造价控制的互动管理机制在实施中需要形成制度化的业务管理流程，互动的管理思想必须形成制度化的业务流程才能够在开发过程中执行，业务流程的制定和执行需要在实际工作中反复总结经验，不断完善和修正，在制度上纳入到各级管理和业务工作中，形成从上至下各级人员的管理共识。
2.房地产项目规划应具备的标准
2.1首先要满足感官的舒适性
感官的舒适性包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2.2协调各方关系
高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3.规划的技巧
3.1以人为本
楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万上百万买一套住房，你必须对住户负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。
3.2拟定规划大纲
项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定
位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适
中，档次中等，但如做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，做出几千
上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，
连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪
宅的景观设计!我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业的
运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业费是很有
限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元!谁来承担这笔
费用?这就是设计师背离项目定位的情形。
3.3选好建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
3.4配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
总结
纵览世界各国的房地产发展脉络，就目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究和探讨。
参考文献
[1] GB50180-93，城市居住区规划设计规范[S].
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