时间：2023-07-02 08:23:54
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产公司的建议，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
[关键词] 房地产；上市公司；资本结构；建议
[中图分类号] F420 [文献标识码] B
一、我国上市房地产公司资本结构现状分析
房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？
（一）我国房地产上市公司资产负债率分析
从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。
图1 2002-2011年资产负债率年平均值
（二）我国房地产上市公司偿债能力分析
通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。
（三）我国上市房地产公司现金比率分析
随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。
图2 2002-2011现金比率年平均值
综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。
二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议
（一）风险测评与企业成长趋势相匹配
高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。
（二）筹资顺序应该是先股权、后负债
目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。
（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率
研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。
（四）加强企业合并与“合作开发”
与此同时，国家政策的打压导致房地产市场不适应单独扩张发展。企业可以通过合并扩大自身规模，使得内源性融资一起股权融资比重增加，使得债权融资比例下降。同时企业可以通过“合作开发”模式，以缓解自身资金压力。
关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度
1．引言
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2．M房地产公司业务分析和成本核算现状
2．1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。
2．2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3．M房地产公司成本核算制度改进建议
3．1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3．2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3．3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3．4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院
参考文献:
［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．
【关键词】财务亏损；财务风险；房地产
房地产行业的热度逐渐升温，随之而来的是各地的炒房现象和不断涌现的“地王”现象。房地产开发是资金密集型的投资，项目运转的每一个阶段，都需要投入大量的流动资金，而房地产企业资金回收主要是在销售阶段。与普通企业相比，房地产企业产品单价高，产品销售量受金融政策的影响大，产品可变现能力差，导致房地产企业资金回收速度慢，资金缺乏流动性。房地产企业资金一旦缺乏流动性，房地产不可避免的面临经营风险。房地产业属于资金密集型高风险行业，房地产企业日常经营活动所需资金能够靠企业权益性资金来获得，而不是依赖债务性资金，房地产企业受外界环境的影响也会降低。然而我国房地产企业基本是负债开发模式，利用房地产的不动产性质，将其抵押贷款，解决企业开发资金量需求问题，但同时加大了企业债务性资金的比例，也为企业带来了财务风险。房地产企业若是不能客观衡量自身的实力和项目效益，盲目筹资，则企业的资金结构必然不合理，引发不能按时支付到期借款本息的筹资风险。
一、某房地产公司财务亏损的因素分析
（一）信息不对称
某房地产公司是私营性质的某房地产公司，其信息透明度低，他们向贷款人提供的财务报表和会计资料未经专业注册会计师审计验证，这会使得公司偿还贷款的能力出现不确定因素，从而诱发财务亏损，出现财务危机。
（二）融资遇阻
某房地产公司作为中小型企业，其融资方式也会受到限制，很难一次性从银行筹集到大量的资金，而因为资历限制，企业不能通过发行企业债券获得资金。就会出现个别项目延缓施工，甚至项目停工的事件，这对整个公司正常运营是极不利的。因此要在这样的大环境下积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解大环境融资难带来的负面影响。
（三）资金结构不合理，负债资金比例过高
资金结构即企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系，某房地产公司的资金由自有资金、预售款、银行贷款和民间资金部4分组成，其中自有资金只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的85%。某房地产公司的负债资金明显过高，引发财务风险的概率也会明显加大，一旦出现企业不能控制的诱发财务风险的因素，那随之而来的就是财务危机。
（四）某房地产公司财务管理有效性差
某房地产公司既是投资者又是经营者的管理模式，降低了公司财务管理的效率，具体表现为公司管理资源相对短缺，管理机制简单，关键财务岗位则由家族内部人掌控，而这部分人人财会业务水平不高，常常利用人脉关系掩盖了各种财务管理漏洞，必然使得公司的内部管理更加薄弱。鉴于以上种种情况，某房地产公司的财务管理活动的有效性自然无法谈起。
（五）投资决策缺乏科学性
某房地产公司在开发新项目时，对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析，仅凭公司负责人靠经验做决策，这必然使公司的投资决策缺乏科学性。2013年某房地产公司为了扩大公司规模，决定投资新的房地产项目，但因为公司决策人前期没有对投资项目进行可行性分析，没有及时了解到政府的市政规划，购买的土地被政府征用。政府承诺给某房地产公司置换一块面积相等的土地，但毕竟开发项目的地理位置事关公司经济命脉，某房地产公司举棋不定，不敢茫然选地。而之前购买土地的资金大部分是负债融资，公司的财务负担随之加大，公司偿债能力明显不足，加大了公司的财务风险，突发事件使得公司资金周转一时告急。
二、治理某房地产公司财务亏损的对策
（一）经营方面出现亏损的防范措施
随着我国深化改革的推进，国家重点倡导城镇化建设，某房地产公司作为中小型企业，在房产市场饱和的环境下，应该将战略目光投放到城镇的建设上，转变为多元化经营模式，结合开发所在地的各种资源开发有特色的房产项目，避免与同其他房地产企业同质化竞争，某房地产公司应该要抓住机遇，力求在改革的浪潮中稳固企业根基。
（二）筹资方面出现亏损的防范措施
最近几年银行收紧对房地产企业的贷款，不断提高贷款利率，而某房地产公司融资方式单一，所以公司更是处在融资渠道不顺畅的尴尬位置。某房地产公司最近几年的短期贷款基本上来自民间贷款，然而民间贷款则利息高，更是加重了企业的成本，偿债压力大，影响企业的资金链，不利于企业未来的发展。目前从某房地产公司的发展战略来看，其对资金的需求量会持续走高，这必然要求公司必须积极拓宽融资渠道并降低筹资成本来缓解资金压力。对于其近期筹资目的，建议某房地产公司应积极寻找多元化的筹资组合，提升自己的融资创新能力来规避筹资风险。比如说，发债就是较好的方式，由于中票属于备案制，而企业债是审批制，建议某房地产公司采取分批发行中票的方式，减小一次性销售的压力，减小发行失败概率。从而优化资金结构，降低财务风险。
（三）投资方面出现亏损的防范措施
随着宏观环境的变化，人们自身需求的改变，房地产企业早已不是前几年的香饽饽了。目前，就来说，房产市场空置率过高，供需不平衡，人们对房产的追求不再像以前那样炽热。某房地产公司应该采取财务管理理论中的将不同风险的项目进行组合投资，积极寻找其他的投资市场，不再局限在房产市场中，更好的规避企业的财务风险，适应市场的需求并能增强企业的抗风险能力。
（四）资金链方面出现亏损的防范措施
房地产企业涉及资金数目巨大，销售回款的管理至关重要。本文建议某房地产公司从以下三个方面对销售回款进行管控：1）建立合理的客户资信等级，因人而异，给予客户不同限额的欠款；2）企业内部需确定合理的销售回款比例，实时监控该指标；3）确定回款责任制，做到回款人人有责。某房地产公司对每一次销售的按揭款、贷款要建立详细可查的记录，落实到企业的每个人；4）协调好银企之间的关系，做到客户的按揭款、贷款都能及时到账。房地产企业涉及的资金数目巨大，尽快将资金回笼，提高资金的利用率是企业健康运转的有力保障。
（五）企业管理方面出现亏损的防范措施
鉴于某房地产公司防范财务风险意识淡薄的现象，公司应该利用在职学习与员工培训等方式来提升公司员工的防范风险意识，并且需要加强管理层的风险决策意识，做到从源头上控制财务风险的发生。某房地产公司应该撤换公司关键岗位的亲信，尽实做到企业的内控制度可行有效，而不是虚设，规范公司的管理制度。作为中小型企业，某房地产公司的决策基本是公司管理层定夺，虽然企业管理层从事房地产开发经验丰富，如果不通过实地考察与科学的方法，一旦决策出现偏差，后果不堪设想。
三、结论
本文通过梳理企业财务风险与管理的相关理论的基础上，选取某房地产公司的财务状况进行分析，主要从资产状况、销售状况以及现金流量状况各个方面对其公司的财务状况进行识别，找出其出现财务亏损的原因然后根据某房地产公司的实际情况提出了具体的控制财务亏损的措施。有利于公司对自身财务风险与危机状况的把握，更有利于公司财务风险的控制，同时对中小型某房地产公司的财务亏损的有效控制提供借鉴。
【参考文献】
[1]曹进忠.集团企业财务集中管理模式的实践与思考[J].会计研究，2012(5).
[2]黄晓霞.企业规模扩张中的财务风险控制.[J]华南理工大学学报，2013(8).
借鉴：日韩模式是否良药
2010年9月29日，财政部国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。个人所得税政策虽然出台很久了，但是实际上从来就没有认真实行过。主要原因首先是房地产市场
直是一个卖方市场+在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。
4月27日，著名经济学家华生说，他最近就有多份关于房地产调控的研究报告上报高层，建议学习韩国和日本的，在交易环节上征收高额的资本利得税。其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力。
日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50％。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75％，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10％住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。
韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40％，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47％到51％，其上实行快速累进，最高税率为60％加上附加税后实际税率为70.5％到76.5％。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌就建议征收房地产交易高额累进所得税。日韩的经验值得借鉴，高额所得税导致房地产投机无利可图，使房地产成为一个正常商品而非投资品，目前主要是地方政府在保护房地产投机者以期继续高价卖地圈钱将地方面子工程进行到底，这个税涉及的利益层面太多，目前执行较为困难。
观望：资金链条仍需巩固
虽然房地产转让所得税不会马上实施，但是连续的调控措施已经让房地产公司举步维艰。5月3日，某上市房地产公司公布了前4个月销售数据，其中4月销售环比3月出现下滑。公司称，3月以来楼市成交显著放缓，房企存货压力上升，此为调控显效所致。而与此类似，绝大部分上市房企4月销售均环比下跌。从北京上海等上市房企布局的热点城市来看，可售房源也出现持续攀升状况。房地产公司的存货压力最终会让公司资金链目趋紧张，而导致房地产公司的经营困难。
其实，国内的银行从调控开始已经收紧了房地产公司的资金链，之所以目前房地产公司还能抵抗主要是由于两个原因：第一，前几年的房地产大牛市让他们普遍现金流充裕，有家底可以扛着房价不跌。第二，很多房地产公司从国外融入资金来支持。据传言一些房地产公司在国外发行美元债券，利息在10％到15％，而这些外资的流入也助长了国内流动性泛滥的情况。现在的情况是销售下滑之后存货大增，原来的老本已经基本吃光了，再不想办法降价销售存货的压力都会让多数房地产公司生存艰难i另外从拉登之死开始美元开始升值，这将造成还在国内的徘徊外资回流美国，很可能许多借外债支持的房地产公司会面临外资催债的尴尬。
国家对房地产调控进入攻坚阶段，一方面说明了国家房地产行业调控政策的累积效应正在日益显现，整个行业处在持续走低的态势；另一方面体现了房地产行业对国家的宏观经济存在一定影响和制约，使得房地产企业的竞争与国际宏观经济环境和国家宏观调控政策的影响息息相关。在当前的经济大背景下，要确保企业在竞争中的谋得一席之地，应对企业当前面临的竞争环境进行系统分析，结合企业实际，量身定制具有可行性的竞争战略，有效提升企业的核心竞争力，保障企业健康持续的发展。
企业的竞争战略，指企业的产品和服务在方向、目标、方针及策略方面参与市场竞争。企业竞争战略的构成要素主要有以下几个方面：竞争环境、竞争方向、竞争对象、竞争目标及其实现途径。发展战略是企业的魂，竞争战略则是企业核心的作战计划，是有效贯彻实施发展战略的途径。房地产企业如何在激烈的市场竞争中谋生存，求生存并达到持续经营，切合企业实际的竞争战略至关重要。
房地产企业的竞争战略主要有总成本领先战略、差异化战略、集中化战略三种表现形式。企业在制定竞争战略的制订应主辅清晰，明确选择一个主导战略，要么将成本控制低于竞争者；要么在企业产品和服务中形成与众不同的特色，以为顾客提供比竞争者更多的价值赢得市场份额；要么企业明确服务于特定的市场细分、特定的产品种类或特定的区域。企业应该结合自身的特点，发挥独有的竞争优势，把握市场机遇，降低经营风险，调整经营状况，制定切合企业实际的竞争战略。
二、ZF房地产公司竞争战略分析
ZF房地产公司为一家国有全资控股企业，于2010年整体并入一级央企后，ZF房地产公司负重前行，一手处理历史遗留问题，另一手积极拓展主营业务、谋发展。重组后的新ZF房地产公司，在企业生命周期环节中正处于初创阶段，但30年的历史积淀，在主营业务、品牌管理、资源积累等方面又具有一定的优势，那么现阶段的ZF房地产公司应采取怎样的竞争战略和措施，加快主营业务的发展，快速完成资本积累是值得深入思考的问题。为在日益激烈的市场竞争中异军突起，本文通过采用企业竞争力模型（SWOT）对ZF房地产公司的情况进行详细分析。
（一）优势
1.具有一定的品牌优势
ZF房地产公司作为全国成立最早的房地产企业，历经30年建设了如商品房、保障性住房等多种形式的开发项目，树立了良好的社会形象，ZF品牌影响力大、认可度好、美誉度高的特点。
2.资源优势
ZF房地产公司经过多年的培育和发展，与各地政府建立了紧密的战略合作关系，拥有较为完整的市场体系，为公司继续从事房地产开发业务提供了有力的保障。
3.积累了比较丰富的开发业绩和经验
ZF房地产公司作为最早进入房地产行业的国有企业，开发建设的产品种类多样，如代建房、普通住宅、商品住宅、商业地产、保障性住房及军队安置住房等。在全国30余个省、市均有开发项目，累计开发面积达2.8亿平方米，开发成熟的小区超过1300多个，积累了丰富的项目开发业绩和经验。
4.有国家的扶持政策和母公司的大力支持
重组后的新ZF房地产公司将得到母公司的全方位保障，同时国家在国有资本金预算和政策性脱困等方面也给予有力支持，ZF房地产公司获得必要的资金支持，将为公司新的业务发展开辟了有利条件。
（二）劣势
1.ZF房地产公司项目的开发历史长达30多年，但对项目开发的经验、教训未进行过有效总结，成熟的项目开发管理模式尚无。
2.资产规模及净资产规模均较小，资金来源渠道单一，资金实力有限，限制了公司的发展速度。
3.ZF集团总部及项目公司之间管理界限不明确，权责划分不清晰，总部对项目公司的管控力的深入程度不够，管理不够精细化、规范化。
4.与同样具有国企背景的房地产企业相比，在管理水平方面存在较大差距，符合企业实际的管控体系建设亟待完善。
5.设计、策划营销等方面专业的人才不足，未能对公司领导的决策提供支持。
6.品牌管理有待加强，企业价值有待提升。
7.信息化建设尚不健全，制约企业发展的进程。
（三）机遇
1.国家的宏观经济环境及各地政府的发展构想，为房地产行业提供了广阔的发展空间。
2.国企深化改革、中央企业结构调整，国有资本金预算等对困难企业重组的政策支持。
3.中央政府出台政策改善住房供给结构，鼓励开发性价比高的商品房、经适房、廉租房等保障性住房的建设。
4.市场洗牌力度日益明显，有央企背景、专业能力强、规模大的房地产企业可以在未来市场竞争中占据主导地位。
（四）威胁
1.国家对房地产行业持续的宏观调控，对房地产业的发展从而对公司?l展的影响。
2.房地产行业的发展的专业化水平和层次日益提高，竞争对手的综合实力不断增强。
3.历史上形成大量的不良资产及遗留问题严重制约公司的发展。
三、ZF房地产公司竞争战略的调整和选择
通过企业竞争力分析，对ZF房地产公司应该根据现在的情况，以机会为导向，积极探索合适的竞争战略，利用战略组合的模式，稳步打开市场，深耕具有资源优势的市场，搭建成横纵交叉的稳定结构，获取更多的市场份额。建议选择差异化和集中化的组合战略，从以下方面对ZF房地产公司的竞争战略进行调整。
（一）项目地域相对集中化
随着国家提出加大对城市化建设的力度影响，ZF房地产公司在未来几年应抓住二三线城市发展的新机遇，以前瞻性的目光抓住区域发展为契机，力求在竞争激烈的市场中脱颖而出，这符合公司目前的资金实力状况和管理队伍现状以及成本风险控制的要求。目前在开发的项目销售业绩突出，在重庆、长沙等地得到消费者的认可和较好的社会影响力，同时对所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯的全面了解，对未来市场的发展趋势有了较准确的预判。因此，可以借此机会，因势利导，在重庆、长沙等地域进一步深入开展项目，深耕重庆、长沙等有资源优势的市场，以点带面稳步扩张。同时，在对全国性的项目信息进行判断筛选的基础上，确定有资源优势和市场优势的几个重点区域进行深入研究和布局，保证项目的成功率。对北京、上海、广州等一线城市的房地产市场也应密切关注，遇到合适的项目可以大大提升品牌效应。
（二）项目产品的差异化
众所周知，产品质量好坏决定企业发展生命力的进程，ZF房地产公司应该在项目产品精细化的基础上实行差异化，在保证产品质量，凸显规划设计、营销策划方面的优势的基础上，有必要实施差异化竞争战略，利用“精品+名牌”的策略，提高市场占有率，不断提高社会影响能力，成为企业发展的核心竞争能力。从以下几个方面实行差异化战略有利于企业的持久发展。
1.规划设计应以人为本，设计新颖，功能合理。要择优选择设计方案，从户型设计、结构体系、内部功能、空间利用、室内外环境、节能节地等各个细节上都要体现以人为本的思想，充分体现产品的使用价值和观赏价值。对于销售业绩好且具有自身的特点的设计，可将其复制到多个的项目上，一来节省设计成本，二来利于销售，为企业带来更多经济效益。
2.质量精细，设施齐全，便于营销。产品质量是企业发展的生命力，在具有成熟的规划设计前提下，施工质量是提高产品质量的中心环节和重点。其中施工材料、配件、设备的选择不但要保证产品质量，且应充分考虑到消费者的实际需要。同时，选择现场管理丰富、技术质量管理过硬、技术素质较高、资质等级水平较高的合格的施工企业，才能确保提高产品的质量。在保证产品质量精?，配套设施齐全的前提下，加强营销策略，在差异化竞争中取胜，只有这样才能吸引更多消费者。
3.环境优美，居住方便，服务周到。规划设计应该与项目定位以及后期的物业管理一脉相承。目前，景观设计和物业管理的好坏已经成为项目成败的一个重要因素。优质的景观园林的配套建设，直接影响着销售业绩，从而影响利润的获得。
（三）产品线的相对集中化，争取形成差异化的商业模式
在房地产业宏观调控从严的大环境下，准确的产品线定位是保证企业在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键。ZF房地产公司与知名的房地产企业相比，受到资金量少，土地的存储量有限等客观因素的影响，需要对住宅、商业、办公等产品的配比有一定的规划，目前应以相对熟悉的住宅开发为主，逐步提高其他产品的配比。住宅产品方面在短期内应以刚需性的普通住宅定位为主，适当搭配保障房和高端商品住宅，形成相对集中的产品线。
四、ZF房地产公司竞争战略实施的保障措施
为了确保ZF房地产公司竞争战略有效的实施，使其能在房地产需求多样化和日益激烈的竞争市场环境中脱颖而出，练好内功，有效的组织资源配置、内部管控能力的提升等都至关重要，建议ZF房地产公司应重点从以下几个方面提升企业的核心竞争力。
（一）加强企业的管控能力
提高企业管理能力是增强企业核心竞争力的有效途径之一，ZF房地产公司应该在科学分析宏观环境的前提下，对本企业进行合理的判断与决策，通过提高企业管理能力，不断提高企业的核心竞争力。建议加强ZF房地产公司总部和项目公司的内部控制能力，在开发投资、工程建设、产品销售等环节均需要实施全过程管理，应重点做好以下几点：一是提高项目论证能力和决策水平；二是加强成本、进度、质量与安全管理；三是全面实施风险管理。
（二）优化企业的组织结构
ZF房地产公司可以进行机构改革、重塑管理流程，打破部门之间的固有观念，强调项目的重要意义，提高员工的协作能力和创新能力，有利于组织的灵活性和应变能力的提升，使得企业在激烈的市场竞争中更具优势。建议采用矩阵式结构管理模式，一方面通过核心价值链管理设立部门，包括投资、营销、研发、项目运筹及结构资本和运营管理部门，另一方面从知识、人力、财务、客户角度。
（三）加强人力资源开发
ZF房地产公司应通过建立学习型组织，引进业务素质过硬、竞争力强、富有创造力的人才，不断强化团队协作，培养出适应企业发展战略的各类人才。人才不仅是企业经营者谋略决策的关键，更是企业产品创新、品牌升值、实现目标市场价值的基础。因此，优秀团队的打造，是形成企业核心竞争力的保障。
（四）加强企业的信息化建设
房地产企业合理运用信息化管理技术来有效提升管理水平高和核心竞争力。ZF房地产公司应加强项目设计管理信息化、项目实施过程信息化、产品和服务销售信息化、企业管理信息化、企业决策信息化和动态联盟信息化等方面的建设力度，不断提升企业的管理效力和水平，加速商业价值的实现。
（五）拓宽多种融资渠道
房地产行业属于高风险行业，由于存在资金需求大、投资回收期长的行业特征，在房地产政策宏观调控下，应克服融资障碍，重塑企业资金链，，依托自身资源和特点，减少过去对于银行贷款的单一依赖，寻找合作开发、银行贷款、信托基金、发行债券、上市公司再融资等多元化的融资渠道，才能为公司的快速发展提供有力支持。
随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。
2.M房地产公司业务分析和成本核算现状
2.1公司概况
M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分：土地开发和建设业务；房屋、建筑物的开发建设和经营业务；配套设施开发和建设业务；代建工程开发和建设业务；物业管理和服务业务。
2.2现行成本核算现状及主要问题分析
M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。
在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本――房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。
在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。
3.M房地产公司成本核算制度改进建议
3.1细化成本核算对象
结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。
3.2补充房屋开发成本明细账
针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本――房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本――房屋开发成本――第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本――房屋开发成本――第N期项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括：土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。
3.3完善房屋开发成本账户的归集
①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施――第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
3.4新增预提配套设施费的核算
在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下：
①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录：
借：开发成本―一房屋开发成本―一 XX
贷：应付账款――预提配套设施费
②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录
借：应付账款――预提配套设施费
贷：银行存款/应付账款――应付工程款
③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：
借：应付账款―一预提配套设施费
贷：开发成本―一房屋开发成本
④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为：
借：主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品
贷：银行存款/应付账款――应付工程款
如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为：
（一）部分房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理
房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。
（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐
房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。
（三）成本管理和财务预算的意识有待加强
一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。
（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低
现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。
二、房地产公司财务管理工作的对策
（一）创造良好的发展环境
任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。
（二）提高决策者的财务管理意识
房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。
（三）提高财务人员的综合素质
房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。
（四）加大评审力度
公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改。建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。对于规模较小，没有内部审计部门的房地产公司，可以聘请第三方独立审计单位对公司特殊项目出具审计报告，提高对工程项目的评审力度。
1.1战略合作的可能性
鉴于工程保险对社会发展的巨大推动作用及我国当前工程保险的发展水平,发展工程保险已成为我国保险业的当务之急,并对我国整体宏观经济有着深刻的影响,主要体现在以下二个方面:1.1.1发展工程保险是推动我国房地产业和保险业快速发展的需要随着我国经济的高速发展,房地产市场也空前繁荣,工程保险也必将成为我国房地产业和保险业的强劲增长点、盈利点,成为我国房地产业和工程保险业的主要险种。工程保险对风险管理等保险技术的苛刻要求,决定了它在房地产业和保险业的高端地位,其发展也必将推动总体保险技术的快速提高,工程保险的发展成熟将是我国工程保险发展史上的里程碑。1.1.2发展工程保险是促进建筑工程市场顺利健康发展的需要为分散风险,提高抗风险能力、保障生产的顺利进行,广大建筑商和房地产公司迫切需要将工程风险转嫁给保险公司,以稳定经营。规模越来越大的工程建筑市场已经越来越需要依靠保险市场来分散风险。从某种程度上讲,工程保险的发展程度制约着建筑市场的发展速度,没有强大的工程保险市场作后盾,建筑市场就无法顺利发展。发展工程保险,通过保险公司向被保险人提供风险管理建议、风险管理培训、督促被保险人整改等途径,减少风险事故的发生,强化对工程建设的监督。与此同时,还可以促进建筑业的诚信建设,那些有不良记录的建筑公司将得不到保险公司的承保,或以较高的费率承保,使其成本增加,丧失竞争优势,督促其为改善自身形象、争取较低费率而改善工程质量。大力发展工程保险也是完善我国建筑市场的迫切需要。
1.2战略合作的现实性
我们可以从万科、万达、世茂等房地产公司统一投保建设工程一切险看出,由房地产公司购买“建工一切险”,对于实现工程保险目标具有现实意义。(1)可较好体现建设部颁发的《施工合同示范文本》第40条,明确施工方和房地产公司方购买保险的义务条款。(2)发挥集团规模化优势,保费可以降低,同时减少了重复购买或漏项购买保险。由房地产公司统一投保的方式,降低了保险公司的冗长服务和项目风险事故的冗余责任,避免了由各承包商单独投保容易出现的重复投保现象,增强了房地产开发商与保险公司的谈判力量,从而降低了项目投保的费用。(3)可降低意外风险责任,注重风险控制。便于房地产公司在集团层面制定一个投保范围和保险责任范围前后连贯的明确的保险计划。(4)提高了损失控制的效率。采用房地产公司投保“建工一切险”的方式,便于协调整个项目的损失控制计划。(5)在房地产公司统一管理下,处理保险理赔时,更容易协调各方利益。(6)房地产公司统一购买“建工一切险”,改善了项目的投资环境和公众形象,有益企业品牌的树立。这一点对于上市公司的项目建设特别重要。(7)可以获得优质的保险服务,由房地产公司投保建工一切险,相当于把集团开发所有项目共同投保,数额一般比较大,保险公司对于重点客户的服务理当比对承包商分别投保的服务条件优越。鉴于房地产公司投保“建工一切险”的诸多优点,现在许多房地产公司已经意识到与财产保险公司战略合作的益处,如万科集团、大连万达集团、宝龙地产、世茂集团等都纷纷与财产保险公司合作,寻求战略合作伙伴,逐渐采用统一投保方式。但应清醒认识到,购买“建工一切险”,并不意味着放松对风险因素的控制。为了使项目保险方案能顺利实施并取得成功,房地产公司在投保“建工一切险”的同时,应通过合同控制各承包商,控制现场安全保卫,控制事故灾害损失,做到对项目风险的全面管理。
2战略合作的实施策略
2.1发展双方伙伴合作的信心
满意的合作意味着公司必须对联盟伙伴合作有充足的信心。伙伴合作的信心定义为“公司可察觉到的对未来达成满意合作的确定程度”这一概念只涉及公司对伙伴行为的期望,与合作的行为没有多大关系。在其他条件一样的情况下,具有较强合作信心的公司更容易融入联盟,合作信心固然根本,但它不是自动生成的,是需要房地产公司与财产保险公司在建立战略合作过程中的双方建立信任。
2.2战略合作中信任的建立
信任是战略合作关系中的一个重要组成部分。以下部分将讨论房地产公司和财产保险公司建立战略合作时应该如何建立信任关系。第一,在建立战略合作初期,存在着冒险因素。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作初期,双方对彼此的信用状况都不太清楚。由于财产保险公司的规模较大,而且在市场上的影响也较大,因而相对而言,房地产公司判断财产保险公司的信誉较为容易。但目前国内房地产公司的发展还不稳定,大多数房地产公司的成立时间都不长,因而对于财产保险公司在选择其战略合作伙伴时,所冒的风险要比房地产公司大得多。所以尽管冒险产生信任,但公司也不能为了发展信任关系去盲目冒险。不管是对于财产保险公司还是房地产公司来说,在战略合作发展的初期应采取渐进的方式,即初期只投入有限的资源,当风险和不确定性都大时,逐步地投入资源可能是最好的战略。在对满意经历的积累过程中产生信任,并作为下一步冒险的理由,从而逐步建立双方的信任。此外要注意,找到一个声誉好的伙伴是一个好的起点,诚实、公正和值得信赖的合作伙伴是冒险所需的第一条证据,因此,特别是对于财产保险公司而言在选择房地产公司作为战略合作伙伴时,一定要做好充分的调查和审核工作,为将来的战略合作稳定发展打好基础。第二,战略合作双方要维持公正性。在房地产公司和财产保险公司建立战略合作时,一定要确保最大限度地维持公正和公平,这样做方能有效地建立信任。相对于财产保险公司,房地产公司对建工一切险专业条款理解上要薄弱得多,因而在双方进行战略合作时,财产保险公司在建工一切险条款设计上会倾向于有利于保险公司,但这种现象将会造成双方之间的不信任,短期内,这种不公正会使合作伙伴忍让,但延长的期限或不公正事端的增长将造成紧张气氛并损伤现有信任。所以,为了建立信任,利益分配必须公正。财产保险公司不能因为由于自身有优势而在战略合作中设定条款倾向于自己,而房地产公司不能因为在某些项目上的客户优势而游戏保险公司,只有建成一种公正的协议,才会使双方增强相互间的信任,从而达到长期的战略合作。第三,在战略合作中要进行有效的沟通。沟通和积极的信息交流是建立信任的另一个技巧。沟通和信息交流在信任建立过程中占有重要地位有以下原因。第一,开放、及时的沟通是信任关系必不可少的一个特点。第二,公司需要收集关于伙伴可信度的证据,沟通可促进这一过程。随着互惠过程逐渐获取可信度,伙伴之间持续的信息流动将创造一个信任的环境;第三,沟通为持续的相互作用提供了基础,从而伙伴之间进一步建立了共同的价值和标准。
2.3战略合作中的控制机制
在房地产公司与财产保险公司建立战略合作时,尤其要注重以下三个特定的控制机制,它们与战略合作尤其相关。第一,目标设定。目标设定强调设立具体而有挑战性的组织目标的重要性。保险公司和房地产公司的合作目标,可以是保费收入这样的短期目标,也可以是提供满意的服务,提高经营效率,使主要客户群形成规模这样的长期目标,而这些目标要达到一个什么样的效果却很难确定。如果房地产公司注重短期利益倾向于设立合作的短期目标,而财产保险公司为了合作的稳定性而倾向于设立长期目标,那么双方目标很难达成一致。从这个意义上,我们可以把目标设立作为标准控制的一种形式。第二,结构细节。公司经常用各种结构细节来确保战略联盟所期望的行为。财产保险公司在与房地产公司协商阶段,最好以事前约定为主,事后约定为辅。在联盟的具体结构上事先达成一致,这样能有效地控制合作组织,尽量避免在合作运营阶段投入巨大的精力和时间进行巨大的资源和信息加工,从而进行有效的控制,维持合作的信任度。第三,文化融合。房地产公司和财产保险公司合作时,要着重考虑如何在维持自己独立的公司文化时如何有效地进行文化融合。在房地产公司和财产保险公司进行文化融合时,关键是双方派出人员的社会化和培训。社会化使双方派出人员互相影响,从而熟悉对方的组织文化,这种个人的相互影响有助于发展合作组织的共同价值和标准。
2.4促进公司间的跨文化沟通
(1)跨文化沟通要注意相互理解。已经形成规模的财产保险公司,一般成立的时间较早,在企业长期的发展中已经形成了强烈的企业文化。如中国人民财产保险股份有限公司,其PICC品牌具有五十六年历史,在国内外享有显着声誉,已经形成“求实、诚信、拼博、创新”的企业文化,并且对全体员工经营管理行为具有重要的约束作用。而房地产公司的发展却还处于起步阶段,相对财产保险公司而言,一般都尚未形成稳定的企业文化。合作双方要设身处地地为他人着想,不要轻易做出任何价值判断,合作中需要好奇、灵活和敢于创新,但首要的是尊重对方的观点。(2)跨文化沟通要注意组织交流。在房地产公司和财产保险公司进行组织交流时,可以注意以下几个方面:第一,鼓励双方高层领导直接的交流,通过上层的交流,可克服不必要的猜疑,使问题解决起来会变得简单得多;第二,在进行组织交流时就一些关键性问题进行坦率的讨论。第三,讨论战略保险合作实施情况,双方可以通过交流改善服务,开拓市场。通过有效的交流,双方可以增进理解,更好的合作。
2.5做好合作关系的维护
(1)维护合作关系的原因。战略合作是不稳定的,尽管动荡不安在合作组织的运作中是司空见惯的事情,但是如果我们不对它加以重视,它就可能会给合作组织造成很多麻烦。房地产公司和财产保险公司在战略合作中要统一合作目标,并在合作过程中密切配合,由于双方的立场不同,在合作时一定会遇到很多分歧,如果双方不注重维护合作关系,就会使分歧不断增大,从而导致合作关系破裂,使整个战略合作结束。(2)维护合作关系的方法。战略合作的双方要维护合作关系,最重要的是建立信任感。具体来说维护合作关系的方法有如下几点:①合作双方表明合作意向;②用协商的方式解决具体事项;③建立激励措施。
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