房地产项目调研8篇

时间：2023-06-30 09:23:26

绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产项目调研，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！

房地产项目调研

篇1

关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制

1 项目可行性研究的重要性

项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：

1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确

项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。

1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨

“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。

1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征

房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。

1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征

房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。

2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项

（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。

（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。

（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。

（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。

（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。

在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。

（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。

（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。

（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。

（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。

针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：

（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。

（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。

（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。

参考文献

篇2

关键词：房地产；开发；可行性研究

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。

二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏完善理论指导

目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。

（二）可行性研究注重经验分析

虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。

（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确

市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。

（四）先入为主进行开发

在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。

三、房地产开发项目可行性研究完善对策

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：

（一）要严格房地产开发项目审批程序

在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。

（二）要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。

（三）要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

参考文献：

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.

篇3

关键词：城市化背景，房地产类课程设置，教学内容设计

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

《国内房地产企业的人才战略讲座》主要通过邀请企业专业人士，介绍房地产企业所需要的各类人才，从房地产企业人才招聘、人才培养、人才储备、人才管理、绩效管理、薪酬管理等角度进行人才战略分析。学生通过了解房地产企业的人才战略，结合人力资源结构，制定适合自身发展的职业规划，可针对性地提高自己的技能水平，提高自身的综合素质。

篇4

关键词：房地产市场调研情境教育现状问题

中图分类号：G423.07

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。

1 情境认知学习理论概述

情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。

2 房地产市场调研课程教学现状

房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：

2.1 课程性质、目的和任务

通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。

2.2 课程教学内容

课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。

2.3 课时安排

房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。

3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题

房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：

3.1 不同学科知识综合运用程度高

房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。

3.2 实训项目缺少“真题真做”

实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。

3.3 房地产市场调研规范程度低

由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。

3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息

房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。

4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考

为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：

4.1 夯实专业基础知识

建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。

4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育

学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：

第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。

第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。

第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。

4.3 规范学生学习方法

第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。

第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。

参考文献：

【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为，基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊，2012，（11）：100.

【3】韦化，苏一丹，贾历程.构建“3―4―5”新模式，全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学，2012，（7）29.

【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.

篇5

摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造

>> 浅析房地产项目管理的问题及应对策略分析房地产项目管理的问题及措施房地产公司项目管理中存在的若干问题与对策分析房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策分析房地产项目现场施工管理的问题分析及对策房地产项目招投标管理问题对策研究浅析房地产开发项目工程管理问题及对策房地产开发项目工程现场管理问题分析及对策研究房地产项目管理模式及问题分析房地产开发项目管理难点问题分析浅析房地产项目成本管理浅析房地产项目管理重点房地产项目投资管理浅析浅析房地产项目现场管理浅析房地产项目工程管理浅析加强房地产项目管理浅析房地产开发项目成本管理的优化对策浅析房地产建设的项目管理浅析房地产工程项目的管理浅析房地产企业对项目施工的管理常见问题解答当前所在位置：中国 > 经济法律 > 浅析房地产项目管理的问题对策分析浅析房地产项目管理的问题对策分析杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知如您是作者，请告知我们")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造价管理是一项技术性、专业性很强的工作，它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标、工程施工和竣工结算各阶段。房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。关键词：项目管理现状分析问题探讨中图分类号： F293.3 文献标识码： A 一、房地产项目管理的现状分析提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。二、房地产项目管理存在的问题 1、项目方案确定的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。 2、施工设计管理存在的问题现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。 3、合同管理存在的问题目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：①不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。②签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。③合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。三、项目管理的对策以上种种建设中的弊端强烈呼唤现代化的项目管理技术，谁拥有了现代化的项目管理知识，并将其创造性地应用到开发建设中，谁就能适应市场的需要，并能在房地产业激烈的竞争中站稳脚跟，树立起自己的品牌形象。以下主要谈一下房地产开发企业在房地产开发建设中如何做好项目管理。 1、重视开发项目的市场定位和产品研究房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位，就要做到：首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。如果政府扶植该行业的发展，它必将在税费、金融、法规等方面给予支持，使该行业的投资风险减少。因此必须清楚公司拟开发的项目是否属于国家政策支持的产业，不能逆政策而行。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。通过广泛调研掌握这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求等。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。 2、做好品牌建设企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。 3、加强合同管理工作。 ①一般来说，合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时，由于房地产项目工期紧迫，建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期，并由此限定投标工期，只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务，忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此，要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用。将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。 ②房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分，工程进度款既是对施工单位履约程度的量化。又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键，并在合同约定支付方式中加以体现。确保阶段性进度目标的顺利实现。 ③合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的；而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的，两者概念不同。因此。合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件，即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上．才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上，且延长的时间未超过总时差时，工期延期申请是不能获得批准的。此外，合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。四、结束语房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择好有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺利，实现进度目标就更有保障。

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关键词：房地产项目管理措施存在的问题反思完善

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、地产项目管理的含义

“房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合管理，在房地产项目实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。”[1]可见，房地产项目管理是一种集方法、理论和观点于一体的综合应用学科，是全方位、全过程涵盖横向和纵向两个维度的综合性管控过程，是最终实现房地产项目城市效益和投资者效益双赢的捷径。

二、当今中国房地产项目管理过程中主要问题的反思

（一）定位的准确程度

房地产项目开发和管理的首要问题就是准确定位待开发的房地产项目真正的受众群体。房地产项目最终的服务对象是充满活力的人，这就决定一个房地产项目要想获得成功必须是真正具有灵动性和生命力的建筑作品。一个房地产项目如果缺少人气和生命力，最终会异化为“吞噬精神的鬼魅”，就会变得恐怖之极。最典型的案例当属耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什的那座“豪华新城”。那是一座现代化的豪华新城，计划居住100万人口，然而事实上却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。这一现象表现出一些地方在地产开发中投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量与主导功能建设量不能很好的匹配。新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，后期运作很难完善与整改。这就要在前期的规划定位可行性研究中，根据项目当地实际情况作出切合实际的定位。

大到城市片区的定位，小到一栋建筑的定位，都需要按实际市场需求做好细致扎实的基础调研，确定完善实用的产品定位，而不能只靠美好愿景一厢情愿的意志定位。

项目前期可行性调研流于形式，缺乏有力的数据和证据支撑是做不好前期定位的。市场调查不充分，项目前期可行性调研落于形式，凭借多年其他项目经验盲目决策是当前房地产项目存在的通病。我国不少房地产项目管理前期并没有进行科学全面的可行性分析，项目定位不清，基本任务不明，与项目运行相关的数据采集不足，相应决策的证据支撑不够，甚至连项目地块周边的基本信息的基础调研工作都马马虎虎、甚至是走个过场，这些都是导致项目先天定位不足，最后无法实现项目价值的直接原因。

无论城市还是片区，乃至一个建筑单体的实施，都必须结合当地区位实际情况由市场推演、合理适度的预测发展规划定位。以人为本的原则规划出人们喜欢去且留得住的地产产品，没有人的空间再好看也是没有生命力的空洞，毫无价值和意义。

（二）设计的实用程度

“在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负有设计的责任。”[4]众所周知，房地产项目设计的好坏直接决定这个项目的成败。设计师的设计理念应该以人为本，以住户生活舒适的程度的最大化实现作为设计的出发点和落脚点。但是，很多房地产项目的设计往往是随波逐流、照搬照抄西方某些建筑样式，缺少创意，更缺乏对住户细致周到的人文关怀。试想一下，这样的房地产项目设计理念怎么会取悦消费者？怎么能够满足消费者较高的心理预期？所以，房地产企业必须把控在设计理念上有所突破，秉承以人为本的总体思路，符合房地产项目的基本定位，充分考虑将来物业的方便和实用，适当顾及中国传统建筑景观学说的基本禁忌，充分融入项目管理者的人文关怀情结。只有本着这种思路设计开发的房地产项目才能在真正意义上缔造出高层次、高档次的有形建筑产品和建筑艺术品。

一个项目的设计从总体规划到单体建筑，从整体景观到建筑小品，从室内装修到饰品陈设等等，都体现和检验着设计的实用性，归根结底地产产品是要服务于人的。因此，房地产项目设计的实用程度也是检验该项目成功与否的重要指标，是房地产开发企业项目开发和管理过程中不容小觑的重要因素。

（三）实施的到位程度

我国房地产部分在建项目因资金问题而在质量方面大打折扣。只有少数正规房地产企业能够真正有效的实现并行开拓多种资金融通渠道，最大限度的盘活流动资金，确保在建项目的卓越品质。中国的消费者已经从过去单纯依据产品价格定胜负的幼稚消费观念成长为理性的通过产品综合性价比来全面考量产品优劣程度。产品的综合性价比从何而来？它不仅来源于产品低廉的价格，更取决于产品自身的品质、设计、功能、节能水平、售后服务等多重关键性的复杂因素。所以，房地产项目管理的理念也必须伴随着中国房地产消费者的消费理念而与时俱进。本人认为：房地产项目管理者应当从以下环节入手努力提高产品各方面的到位情况，设计的合理性、结构的安全性、节能环保性、功能全面性、质量可靠性、技术先进性、造价的经济性、物业管理的周到细致性等。总之，产品品质到位是房地产企业长盛不衰、永葆青春的秘诀。房地产项目开发者只有严守品质到位关，努力提高产品的综合性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

有人说宣传时的效果图像仙境，但实际到手的视觉图如陷阱。试问：房地产项目宣传时期的理想效果与消费者实际获得的建成效果因何就能相差这般遥远？这个问题的症结就在于房地产项目实施过程中的将理论转化为实践的现实把控程度如何。每一个环节的失控都有可能影响最后使用者的评价，无论环节多么冗繁，工艺多么复杂，房地产企业都需要严格的把控，以确保产品品质百分百实施到位。

结语

房地产项目开发和管理是牵涉到资源重新分配和整合的过程。房地产企业想在激励的市场竞争中立于不败之地，务必在做好项目前期可行性定位，选择与实力强大的勘察、设计、施工、监理、营销单位形成强强联合的阵势，用真心、诚心、细心、爱心去打造符合现代购房消费者心理需求的房产。此外，有效控制质量、设计理念、施工精细度等，会使房地产项目管理左右逢源、如虎添翼的顺利推进。

参考文献：

[1] 吕闻：《我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究》，载《商》，2012年第5期，第109页。

[2] 彭永辉：《房地产企业项目管理的常见问题及对策研究》，载《科技与企业》，2012年6月（下），第33页。

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3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

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关键词：房地产项目；招标投标；问题；建议；策略

Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.

Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy

中图分类号： F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

招标投标制度最早源于英国，现代经济发达国家大多数通过立法，在政府出资的项目中强行实施招标投标制，其目的是在货物购买、工程承包和技术转让等领域，能够达到非歧视性和公开透明的原则。伴随着社会经济的迅速发展，改革程度的逐步深化，房地产项目蓬勃发展，已经成为我国的支柱产业。在市场经济的条件下，招标投标工作有效的维护公平、公正的市场竞争环境，促使房地产市场有序、健康运行。但是，在当今房地产市场中由于房地产项目涉及的范围广、特殊性强，隐现出或多或少的问题与风险，尤其是在招标投标工作中暴露出有失公平的现象。因此，有必要对当前房地产项目的招标投标工作进行梳理与分析，力求为当前招标投标工作提出合理性建议。

一、当今房地产市场招标投标工作的现状

我国招标投标制度实践近30年，在招标投标法律法规、招标投标流程、招标投标交易环境和招标投标监督体系等不断完善，招标投标工作在公开、公平、公正和诚信的指导思想下高速、有序的发展。在房地产项目中，因为实行招标投标制度，对提高资金使用效率、创造公平竞争的市场环境、保证工程质量、预防腐败现象起到了重要作用，招标投标方式的先进性和实效性已得到了公认。与此同时，房地产项目招标投标工作也呈现出一些复杂性与特殊性。

1、房地产项目招标投标工作涉及范围广

众所周知，房地产项目之所以成为我国的支柱产业，原因之一是因为房地产项目涉及诸多领域，从设计到施工工艺，从原材料到机电设备，从装饰行业到物业管理服务，形成一条强大的产业链。因此招标投标工作也需要涉及房地产项目中的各个领域，常常一个房地产项目会涉及到百余种从材料到人工的选择，因而采购中更需公平、有效的做出正确的选择。这也是房地产项目不同于其它的一大特点。

2、房地产项目招标投标工作的内容间歇重复

房地产企业招标投标工作的间歇重复性体现在两方面。首先，房地产企业（招标机构）做不同的房地产项目运营，因此房地产企业中房地产项目的招标投标工作内容也是有一定的定向性和重复性的。其次，同一项目，随着不同期项目的推进，项目招标投标的工作内容会有间歇性的循环。例如，每一个项目都会遇到监理招标、施工招标等，只是由于项目的需要的时间段不同而时间上有所差异。

3、房地产项目招标投标的性价比要求不一

房地产项目招标投标中，由于项目的定位不同，对招标投标工作要求的性价比也不同。例如，对于政府要求的经济适用房，会尽可能的满足国家规范要求的情况下，招标性能符合要求，价格又非常合适的。而对于中高档的房地产项目，由于受众群体不同，会对标的物的品质要求颇高，就需要招标投标工作中，选择高品质的，至于价格方面的考虑就会适当放宽。

4、房地产项目招标投标工作唯一呈现

房地产项目同样具有项目的属性：体现在其每一次招标投标都具有唯一性体现，绝对不会出现完全一致的情况。每一个项目都会由于规模不同、定位不同等变化，使其项目的招标投标工作呈现出唯一性。

综上所述，房地产项目作为招标投标工作中的重要版块，其具有特殊性、复杂性，故其履行招标投标工作具有必然性。

二、当今房地产项目招标投标中存在的问题

基于对房地产项目招标投标工作现状的梳理，认为目前房地产项目招标投标工作中存在一些问题，并由于房地产项目的特殊性、复杂性，一些问题尤为突出。

1、招标投标工作管理团队组织不畅

在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人牵头协调设计（技术）、材料、工程、造价（成本控制）等部门，进行全方位布置，形成缜密的招标投标工作基础。但是对于这样一个庞大的系统，招标机构往往是通过招标人向以上多部门联系沟通，由于缺乏技术支持、及时的沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不了解而造成招标项目漏洞。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。

2、招标投标过程中的围标串标现象

由于房地产项目的工作内容具有间歇性的循环特征，很容易陷入惯性的使用模式。定向选择某一企业的产品，招标过程中围标串标现象。一家企业拉拢另外几家甚至十几家企业一同投标，进行围标串标，中标后以分红形式回报其他各家。这样的现象屡见不鲜。这种情况下，失去公平竞争的平台，使得新面孔很难介入。

3、招标投标工作行使职责中受各方牵涉

房地产企业对不同项目性能要求的不同，且每一个项目都具有唯一性，使得房地产项目招标投标中人为因素较大。因此，致使在招标投标过程中受到各方牵涉。例如：领导推荐、提前指定等，助长了行贿受贿的气焰。

4、招标工作人员专业素质不够

作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。

5、缺乏有效的监督机制

目前，房地产项目招标投标过程中，大部分任然缺乏有效的监督机制。即便是发现有不公平的现象，但由于规范、制度上存在盲点，使得无从查起，上报无门。例如：一些串标围标现象，明知有串标围标，但调查取证却有非常的难度，往往是不了了之。

明确招标投标在房地产项目中的意义

虽然房地产招标投标工作在现阶段还存在一些不足，有待完善。但是需要明确的一点是招标投标在房地产市场运行中有重点意义，且是今后不变的发展趋势。

通过招标投标确保房地产项目实现最优化

在有序的市场竞争中，招标投标可以使房地产项目实现最优化。招标人通过事先充分的调研与技术统筹，使得招标文件本身就已经是对项目的优化选择；而投标者则会想方设法充分展示与优化自己的产品，从技术、质量上充分准备，并且合力后，展现于后期的施工与使用中，则使项目质量大幅提高。

通过招标投标促进企业健康发展

在市场经济发展如此快速的今天，优胜劣汰已经成为主旋律。一个企业要想在市场中立足，招标投标中得到成功，就需要不断的增强自我竞争力。招标企业要有吸引投标方的能力，投标企业也要首先提高竞争意识，从科技创新、内部管理着手，提高产品质量，降低生产成本，为企业增加盈利筹码。

通过招标投标提高房地产企业在世界市场上的竞争力

随着全球经济一体化的不断发展，中国企业的产品、服务要走向世界，就需要和世界接轨，提高企业竞争力。招标投标则是在世界上较为通用的一种交易模式，因而，将招标投标工作坚持贯穿在房地产项目之中，有助于房地产企业走出国门与世界其他企业共处竞争平台，共同进步。

探索房地产项目招标投标工作的策略

管理至上，实现创新化

房地产项目管理是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。[ 谭术魁.房地产项目管理【M].北京:机械工业出版社，2004

]因此，房地产项目招标投标工作作为房地产项目管理的核心环节，需要对事前、事中、事后进行全程跟踪，探索实现创新化。一是创新事前管理，即对拟定招标文件的过程创新。采取双向复合形式，即事前调研、技术探讨等工作交由专业的招标投标机构执行形成合理的招标文件，另外本企业管理部门内部也可形成招标投标基本预算。之后，采用封闭式会议，签署保密责任书，复合形成最后版本。二是创新事中管理，即对评标专家采取随机抽取专家库的管理。有效避免评标随意，内外勾结的现象。三是创新事后管理，即要求责任人与评标专家填写认可意见，明确产品、服务质量，以作为日后跟进评标结果的对照依据。

素质至上，实现专业化

培养专业的招标投标人才队伍，面向人群同样为两类，即招标投标工作人员与评标专家；包含内容两方面，即一是培养其专业细化的专家型队伍，二是培养具有招标投标职业道德的清廉型队伍。首先，从培训入手，对参与招标投标的人员进行定期培训，不断更新、细化知识系统，不断警醒提高意识，营造公开、公平、公正和诚信的交易环境。其次，从考核入手，对从业人员分等级，评优秀，从跟踪后期运行结果等实现甲方对其的星级评价。再次期间，对于一些不符合要求，或者违背职业道德的从业人员或招标投标中介机构进行清除，取消其准入资格。最后，从研讨入手，加强招标投标人才队伍的交流，研讨，共同促进招标投标工作不断进步。

宣传至上，实现普遍化

房地产项目的招标投标工作优势、规范、制度等都需要加强宣传，让更多的企业甚至个人认可招标投标，实现普遍化。只有这样，才能使越来越多的人关注，研究，使招标投标工作顺利开展。

监督至上，实现“三公”化

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