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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产金融市场风险，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
论文关键词:次贷危机;房地产市场;金融风险;风险防范
1 美国次贷危机
2001年9?11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说:“次贷危机是一个金融化的危机,它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳>！
3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。
住房贷款证券化 可以分散银行风险,但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步,但是我们应该打好基础,使用优质资金进行创新,并且增加风险透明度,以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力,加强管理
房地产贷款以房屋作为抵押,商业银行一旦无法收回,就将房产拍卖,但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施,应当注重事前的审查,银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解,严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准,及时了解房地产市场的变化情况,保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德,也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
[关键词]房地产 金融市场 风险 宏观调控
1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。
一、房地产金融市场风险形成的机理分析
根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。
金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼・明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定，金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。
信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。
货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。
资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定洼加剧。 上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。
二、我国房地产金融市场风险的研判
所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。
1、信贷规模增长过快
就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60％左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028 92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17 8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。
2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2％，房地产信贷资金增幅也达到了39.2％，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58％，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6％。由此可以看出由于信贷增长过陕而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。
2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。
三、我国房地产金融市场风险的控制与防范
防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。
1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地
产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。
2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险，审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。
3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段
针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波土顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metncs模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。
摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。
关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控
引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
1、房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
2、我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
2.1信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
参考文献：
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[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究（电子版）2011(23).
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作者简介:
关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险
中图分类号:F832.35 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)08-0031-04
DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06
一、2009年以来江西省房地产市场运行情况
2009年以来,江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升,并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元,比上年增长15.9%,全年呈现逐月回升走势;2010年一季度,房地产开发投资延续回升势头,比上年同期增长22.4%,增幅上升21.6个百分点。
2009年,江西省商品房施工面积6755.60万平方米,比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%。进入2010年,江西省商品房供应量大幅提高,一季度施工面积完成5072.58万平方米,比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正,一季度新开工面积完成604.37万平方米,比上年同期增长7.4%。
2009年,尤其是二季度开始,江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象,销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米,比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。2010年一季度,商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米,增长56.2%,同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元,增长79.9%,同比提高66.7个百分点。
在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例,2009年一到四季度,南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由负转正,为0.32%,四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正,为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高,达12.38%②。
二、影响房地产市场价格的长短期因素分析
影响房价的因素有很多,住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。
所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外,笔者认为,1994年分税制改革后,地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等,而在现行税收体制下,由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有,因此,城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源,也为地方投资和建设提供了资金来源,成为地区经济增长的重要动因。
除了以上影响房价的长期因素外,笔者认为,市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素,具体分析如下。
(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高
2009年,在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下,楼市快速回暖,前期被抑制的刚性需求开始集中释放,投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨,规模与增速均创下历史新高。2009年,全省商品房销售面积达2280.91万平方米,比上年增长32.0%,全省商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。与此同时,同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年,全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%,可售房源持续减少,导致房市成交均价一路走高。
(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲
房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆,至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求,包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看,营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降,刺激了市场需求,当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看,金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解,而降低资本金更是对开发商的大力支持,加上市场销售显著回升,开发商把握了市场主动权,毫无疑问会提高商品房销售价格。
(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升
金融危机爆发后,为应对金融危机,世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始,基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧,加上国内外经济触底回升势头好于预期,市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强,尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下,投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式,而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾,导致住房等资产价格的进一步上涨。
三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析
以往的研究发现,大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的,两者相互支撑,相互推动,呈螺旋式上升或下降,这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例,考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中,FDCDK表示房地产开发贷款,FDCTZ表示房地产开发投资,GFDK表示购房贷款,XSE表示商品房销售额。
(一)指标相关性分析
首先,笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析,如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强,甚至为负相关,但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52,这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用,而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见,房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的,其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期,用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。
(二)格兰杰(Granger)因果检验
为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验,本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。
1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验,结果如表3所示:
平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳,XSE数据序列在99%的置信水平平稳。
2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系,我们对其进行格兰杰因果检验,结果如表4所示。
检验结果表示,房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出,房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系,信贷供应的增加会推进房地产市场发展,从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来,房地产市场快速发展,房地产价格的上涨,使房地产市场投机因素增强,又推进金融资产的继续膨胀。
四、房地产金融风险分析
如前文分析,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系,而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,进一步加深金融系统的脆弱性,可能导致房地产企业资金链条的断裂,危害银行资金安全,从而可能引发系统性金融风险。
(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中
目前我国房地产开发融资渠道单一,股权融资有限,基本只有银行信贷一条路,开发信贷资金依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示,2009年江西省房地产投资资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%,与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%,与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中,商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。
(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚
目前,房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如,金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小,是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产,房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模,提高银行的资本充足率,改善资产质量和盈利状况。在这种情况下,银行愿意扩大对房地产业的信贷供给,这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复,形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环,使房地产价格日益偏离实际均衡水平,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀,同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌,便将直接降低银行拥有的房地产资产价值,使银行资产缩水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。
(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险
房地产行业属于典型的资金密集型产业,充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础,而房地产资金相当一部分来源于银行信贷,这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时,银行严格对房地产企业信贷投放,一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业,由于银行信贷资金不能及时足额到位,资金链随时出现断裂可能,进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年,在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下,房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此,在适度宽松货币政策影响下,2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年,“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期,并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金,对实体经济产生“挤出效应”。可见,房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问,2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场,目前,宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号,房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。
五、政策建议
(一)建立多元化房地产金融体系
房地产业是一个资金密集型行业,它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系,通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场,鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券,吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应,鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善,建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。
(二)提高房地产信贷管理水平
商业银行应进一步加强房贷管理,促进合规经营。要强化风险意识和执行意识,严格按照国家宏观调控政策要求,不折不扣地抓好信贷管理制度的落实,进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业,并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险,严格执行二套房政策,对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度,实行审贷分离,前中后台分离,建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构,充分发挥其再监督作用,有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制,这对提前判断市场、分辨风险,从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前,信贷风险量化研究逐渐受到关注,房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量,对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理,实现信贷风险的控制。
(三)调整房地产市场供需结构
从目前房地产市场发展趋势来看,供小于求的基本格局仍存在,要促进房地产市场健康持续发展,需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革,需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言,调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策,鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性,科学区分自住型需求和投机性需求,并给予差别化的信贷支持,如对利率实行差异化定价,鼓励合理住房消费,满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求,抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求,但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求,推动商品房价格的过快上涨。目前,货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨,对于投机性的购房需求,要减小信贷支持,提高首付款比例,提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构,加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾,未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给,尤其是普遍商品房的供给,建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用,加大对中小套型与保障性住房的支持力度,并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。
参考文献:
[1]周江.危机冲击下我国房地产市场发展[J].中国金融,2010(1):21-24.
[2]周京奎.1998―2005年我国资产价格波动机制研究[J].上海经济研究,2006(4):21-29.
关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险
一、2009年以来江西省房地产市场运行情况
2009年以来，江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升，供给面积低位增长，销售规模大幅上升，成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升，并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元，比上年增长15.9%，全年呈现逐月回升走势;2010年一季度，房地产开发投资延续回升势头，比上年同期增长22.4%，增幅上升21.6个百分点。
2009年，江西省商品房施工面积6755.60万平方米，比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%。进入2010年，江西省商品房供应量大幅提高，一季度施工面积完成5072.58万平方米，比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正，一季度新开工面积完成604.37万平方米，比上年同期增长7.4%。
2009年，尤其是二季度开始，江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象，销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米，比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。2010年一季度，商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米，增长56.2%，同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元，增长79.9%，同比提高66.7个百分点。
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例，2009年一到四季度，南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由负转正，为0.32%，四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正，为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高，达12.38%②。
二、影响房地产市场价格的长短期因素分析
影响房价的因素有很多，住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。
所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外，笔者认为，1994年分税制改革后，地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等，而在现行税收体制下，由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有，因此，城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源，也为地方投资和建设提供了资金来源，成为地区经济增长的重要动因。
除了以上影响房价的长期因素外，笔者认为，市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素，具体分析如下。
(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高
2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，楼市快速回暖，前期被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨，规模与增速均创下历史新高。2009年，全省商品房销售面积达2280.91万平方米，比上年增长32.0%，全省商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。与此同时，同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年，全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%，可售房源持续减少，导致房市成交均价一路走高。
(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲
房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆，至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求，包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看，营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降，刺激了市场需求，当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看，金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解，而降低资本金更是对开发商的大力支持，加上市场销售显著回升，开发商把握了市场主动权，毫无疑问会提高商品房销售价格。
(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升
金融危机爆发后，为应对金融危机，世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格的进一步上涨。
三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析
以往的研究发现，大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的，两者相互支撑，相互推动，呈螺旋式上升或下降，这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例，考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系，以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中，FDCDK表示房地产开发贷款，FDCTZ表示房地产开发投资，GFDK表示购房贷款，XSE表示商品房销售额。
(一)指标相关性分析
首先，笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析，如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强，甚至为负相关，但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52，这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用，而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见，房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的，其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期，用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。
(二)格兰杰(Granger)因果检验
为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验，本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。
1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验，结果如表3所示:
平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳，XSE数据序列在99%的置信水平平稳。
2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系，我们对其进行格兰杰因果检验，结果如表4所示。
检验结果表示，房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出，房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加会推进房地产市场发展，从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来，房地产市场快速发展，房地产价格的上涨，使房地产市场投机因素增强，又推进金融资产的继续膨胀。
四、房地产金融风险分析
如前文分析，房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系，而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系，使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，可能导致房地产企业资金链条的断裂，危害银行资金安全，从而可能引发系统性金融风险。
(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中
目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本只有银行信贷一条路，开发信贷资金依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示，2009年江西省房地产投资资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%，与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%，与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中于商业银行。
(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚
目前，房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如，金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小，是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行愿意扩大对房地产业的信贷供给，这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复，形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌，便将直接降低银行拥有的房地产资产价值，使银行资产缩水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。
(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险
房地产行业属于典型的资金密集型产业，充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础，而房地产资金相当一部分来源于银行信贷，这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时，银行严格对房地产企业信贷投放，一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业，由于银行信贷资金不能及时足额到位，资金链随时出现断裂可能，进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年，在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下，房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此，在适度宽松货币政策影响下，2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年，“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期，并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金，对实体经济产生“挤出效应”。可见，房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问，2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场，目前，宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号，房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。
五、政策建议
(一)建立多元化房地产金融体系
房地产业是一个资金密集型行业，它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应，鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善，建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。
(二)提高房地产信贷管理水平
商业银行应进一步加强房贷管理，促进合规经营。要强化风险意识和执行意识，严格按照国家宏观调控政策要求，不折不扣地抓好信贷管理制度的落实，进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业，并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险，严格执行二套房政策，对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制，这对提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前，信贷风险量化研究逐渐受到关注，房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量，对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理，实现信贷风险的控制。
(三)调整房地产市场供需结构
从目前房地产市场发展趋势来看，供小于求的基本格局仍存在，要促进房地产市场健康持续发展，需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革，需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言，调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策，鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性，科学区分自住型需求和投机性需求，并给予差别化的信贷支持，如对利率实行差异化定价，鼓励合理住房消费，满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求，抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求，但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求，推动商品房价格的过快上涨。目前，货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨，对于投机性的购房需求，要减小信贷支持，提高首付款比例，提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构，加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾，未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给，尤其是普遍商品房的供给，建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用，加大对中小套型与保障性住房的支持力度，并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。
参考文献:
[1]周江.危机冲击下我国房地产市场发展[J].中国金融，2010(1):21-24.
[2]周京奎.1998—2005年我国资产价格波动机制研究[J].上海经济研究，2006(4):21-29.
①本文数据如无特殊说明，均由笔者根据江西省统计局相关统计数据整理得出。
[关键词]次级债危机；房地产金融市场；特殊风险；对策
一、美国次级债危机
2007年12月11日美联储再次降息0.25个百分点，这是继9月18日降息0.5个百分点、10月31日降息0.25个百分点后美联储的第3次降息。然而，由于降息幅度小于预期的0.5％，纽约股市当日再次大幅下挫。自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。
(一)次级抵押贷款偿付危机的背景与起因
美国的住房抵押贷款大致分为三个层次：第一层次是优质贷款，面向信用等级高，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1％-2％。第三层次是次级贷款，为信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人提供的贷款，利率比优质贷款产品普遍高2％-3％。
2001-2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.5％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。次级贷的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。1994-2006年，美国的房屋拥有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。
然而，新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”――投资于房市。房地产业迅猛发展，美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。如“零首付”，即贷款机构为客户提供一个还款的宽限期，由客户选择一个合适的期限，如3年、5年、7年等。在宽限期内，客户只需偿还利息，宽限期过后才开始偿还本金。由于这项创新解决了月等额还款的收入与支出的错配问题，且人们预测在未来的五年内美国的房价不会下跌，所以大多数次级贷款客户一般将宽限期选为3年或5年。在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款人都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者将其抵押再融资就可以了，因此还款的能力不是来源于借款人的努力工作，而是其所购房屋的升值。随着房价的上涨，越来越多的人加入到炒房大军。通过次级抵押贷款，许多并无高收入的人在短时间内获得了多处房产，他们都无法通过自身力量归还所有的贷款，而是打算在宽限期结束之前就将房产售出，赚取差价。
(二)次级债毒垃圾的加工过程
以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。为获得流动性，次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化(MBS)将其住房抵押贷款部分或全部出售给投资银行，同时风险也被分散到投行。投资银行将其购买的住房抵押贷款打包后形成资产抵押债券，据此向二级市场进行发售。由于次级债的风险较高，投行对其进行信誉提升、风险隔离后，并与其他公司债券糅合在一起，层层包装之后的产品成为CDO(Collateralized Debt Obligation有担保的债务凭证)。
投资银行从由次级债组成的资产池中选出优质的证券，找到穆迪、标普两家国际信用评级机构，使用历史数据、复杂的数学模型对其进行游说。两家评级机构为了获取高额报酬，都为这样一个用镀金盒子包装的次级债评出了最高信用级别AAA。获得了AAA评级的次级债，立刻成为各种金融机构，甚至是养老基金、国家政府争相抢购的对象。打开销路之后，对于剩下的次级债，投资银行家又创新出了信用违约互换，将利息分为无风险利息和风险溢价，把无风险利息加本金进行证券化。投行卖证券给客户，并每月向客户交纳保费(由风险溢价部分得到的收益组成的)，一旦证券出了问题，由客户赔偿损失，相当于投行以证券为标的向客户投保。而客户普遍认为房价不会下跌，并且是由许多客户共同担保的，即使有损失，分摊到每个人头上的也没多少。这样做了信用违约互换的证券，等于有了房子和证券购买者的双重保险，评级机构又对其评了AAA。正是由于美国投资银行业与评级机构业的事实上的高度勾结，使次级债从受到市场追捧的创新投资品种演变到今天的毒垃圾。
(三)次级债危机的爆发
次级住房抵押贷款虽然发展较快，但其存量只相当于住房抵押贷款的14％。次级抵押贷款的偿付危机何以影响到整个金融市场且波及全球?其根源就在于以次级抵押贷款为基础资产的金融衍生品的高杠杆效应上。次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化将其住房抵押贷款出售给投资银行之后，又可以将从投行得到的资金发放次级贷，然后再进行证券化，获得流动性，分散风险，如此反复次级贷款规模越来越大。ABS和CDO的资金来源就是抵押贷款借款人按期缴纳的房贷，当房市低迷，借款人无法按期还款时，购买了ABS和CDO的机构包括银行、保险、养老、医疗基金等纷纷受损，尤其是对冲基金将手中的CDO作为抵押向银行借款，创新出了CDOs2，CDOs3，……杠杆率越来越高，当出现还款危机时，多家对冲基金陷入巨额亏损，甚至破产。
美国现在已有220万人因无法偿还贷款失去了房子，如果房市持续低迷，随着越来越多的贷款宽限期满，将有更多的借款人可能违约。房地产及其相关行业对美国经济的拉动作用迅速下降，美国的居民消费也因此萎缩，可以预见的是美国2008年的经济衰退在所难免。从历史经验看，美国房地产价格调整从来都不是短期的，而会经历3-4年的调整期。由于衍生品结构的复杂性，使次级债危机蒙上了神秘色彩，悲观心理的蔓延使世界主要股市受挫，投资者信心受损，未涉及次级抵押贷款问题的金融机构股价也被牵连，各国央行纷纷注资。国际油价大幅回落，国际商品期货市场大跌，金属、原油期货和现货黄金价格均出现大幅跳水。为延缓次级债问题的蔓延，美联储很可能继续降息，美国国际收支对资本内流的依赖也会加深，再加上次级债通过居民消费滑坡拖累美国经济，最终可能会加速美元的疲软，美元利率和汇率双双下调不可能不对欧洲和东亚带来压力。
二、美国次级债危机对我国房地产金融市场的警示
(一)相似的经济背景
美国次级债危机爆发后，我们自然联想到我国的房地产金融市场。与美国相
似的是：(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；(3)中央银行依据经济走势调整利率，利率先降后升，在目前我国通货膨胀的背景下，货币政策已改为适度从紧，央行有可能继续加息，贷款基准利率继续上调，借款人的偿付压力随之增大；(4)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产金融市场敲响了警钟。
(二)我国房地产金融市场的特殊问题
美国的次级贷偿付危机：和我国的房贷问题有着不同的特点。美国的次级贷偿付危机其根源还是美国居民的还款能力问题，而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低，次级贷的还款依赖的是房价的升值。而我国房贷平均的按揭成数不到6成，平均贷款期限17年，对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过2元，并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务，房贷的还款来源是借款人的收入。总体上说，我国的房贷质量是有保障的，但不能就此认为我国没有出现类似美国次级按揭问题的可能，而忽视我国房地产金融市场的问题。
1．我国房地产市场的特殊风险。目前我国房地产业实行预售制度，即房地产开发商在达到了房地产销售条件，取得《商品房预售许可证》后，就可将未竣工的期房出售给消费者。不可否认预售制度对我国房地产业的巨大推动作用，但是很多市场风险和交易问题都源于房屋预售制度。预售制度的存在，助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文，大玩“空手套白狼”。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本进行转嫁；在取得预售许可证时，先收取定金、预收款、首付款和整个房款，将成本转嫁给购房者。而且，在房屋预售制度下，一方面，消费者要为开发商承担一部分成本，比如利息和保费；另一方面，消费者购房只能根据开发商的承诺作出决定，主动权完全掌握在开发商手中，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益就将受到侵害。同时我国房地产市场还存在着地价房价倒挂、过分投资“预期”的问题。拿地多少已经成为房地产资本市场的决定力量。单位土地对应的市值也成为预测房地产上市公司投资前景的重要依据。在此形势下，“房卖得好不如地囤得好”。土地楼板价甚至高过现售市场房价，而这种“面粉比面包贵”的“倒挂”现象正逐渐普遍起来，已经成为专家和房地产企业关于“泡沫”的最大担忧之一，一旦未来房价没有达到预期，开发商资金链循环将出现问题。
2．商业银行面临双重风险。我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款，承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。房地产预售制度不仅导致了频繁的侵权行为，更大大提高了商业银行的风险。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房地产业发生巨变，银行随时面临危机。其二，一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。不仅如此，房地产业对其他产业的发展具有严重依赖性，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，除了目前银行已知的近四万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。
一向被各大银行视为优质资产的个人住房按揭贷款，也已出现不良苗头。相关数据统计显示，2007年上半年居民户贷款同比增加25.7％，远远超过了人民币贷款同比16.5％的增速，住房贷款供需两旺，但背后可能隐藏的风险却令人十分担忧。北京与上海两地的家庭平均负债率，已分别高达120％-150％。从2004年-2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍。
我国商业银行从业人员方面，虽没有达到美国贷款机构猎杀放贷、欺诈消费者的地步，但是也早就出现了风险意识淡漠的现象，为了赢利不惜降低借贷标准，如让借款人伪造收入证明、虚报收入等。房贷员之所以敢这样做，是因为有房子作为抵押，然而，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中，明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵押。”这就给银行提出了一个严峻问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回收难度，住房抵押形同虚设，一旦房价转向对于整个银行业无疑是一场灾难。除此以外，不能忽视的是由于流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市，投机行为产生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出国际警戒线。住房高空置率不仅造成了资源的浪费，更是为日后的金融危机埋下伏笔。
3．房地产业、银行业对整个经济的影响。目前除石化板块外，金融地产是对指数影响最大的板块。我国金融类上市公司的市值已占到沪深A股总市值的很大比重，而金融类上市公司的流通市值占总市值的比重又很小，较大的杠杆效应使银行股的一举一动对大盘指数而言是“牵一发而动全身”。房地产类上市公司对大盘指数也有重要影响，如果银行业在住房抵押贷款的损失下紧缩各类与房地产有关的信贷，对房地产类上市公司会产生重大不利影响。房贷市场的危机也会进一步影响到整个金融市场。如果金融类和房地产类上市公司走低，大盘指数有可能加速下行，给股市带来沉重打击。此外，由于房地产和股市的财富效应，居民的消费必会随之萎缩，使整个经济陷入衰退。
三、防范我国房地产金融市场风险的对策
美国次级债危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康有序地发展。对于银行所面临的巨大风险，应尽快采取措施，尤其是做好以下几项制度性建设：
(一)完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量
个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个
人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。同时也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效的管理办法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款人的第一还款来源，从而提高个人房贷质量。
(二)加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险
2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。第一，证券化的推进必须与我国的具体国情相适应。目前，我国尚不具备全面推行住房抵押贷款证券化相应的经济、法律环境，开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则，先试点探索和总结经验，在将来条件成熟时逐步向全国推广。第二，在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险，银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化。第三，建立和健全相关法规制度，国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任度，加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管等等。
(三)建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险
1．存款保险制度的概念及作用。所谓存款保险制度，是一个国家为了保护存款人的利益和维护金融秩序的稳定，通过法律形式建立的一种在银行因意外事故破产时进行债务清偿的制度，即由各家存款性金融机构交纳保费，一旦投保机构面临危机或破产，就由存款保险机构为存款人支付一定限度的存款。存款保险制度是一种为危机银行“买单”的制度，广义上每个国家都拥有存款保险制度。即使没有显性的存款保险制度，当一个国家爆发大的系统性银行危机时，政府也会采取救援措施，这实际是一种隐性的存款保险制度，我国就是一种隐性存款保险制度。存款保险制度目前已经成为当今各国维护金融体系安全的重要手段。截至2003年，全球已经有88个国家建立了存款保险制度，这个数字大约是1984年的4倍。以存款保险制度建立最早的美国为例，1933年，美国通过银行法，联邦存款保险公司作为一家对银行存款进行保险的政府机构于1934年开始实行存款保险，该国的所有银行都要参加存款保险，在银行出现破产或危机时，存款之和小于2500美元(1980年最高限度调至10万美元)的存款人都可以得到全额赔付。存款保险的作用方式并不等同于最后贷款人。最后贷款人机制的资金主要来源于央行的再贷款，而存款保险资金则来源于投保机构交纳的保费。设计良好的存款保险制度有助于维护金融稳定和市场秩序：存款保险制度有利于保护存款人利益，避免银行挤兑，提高银行业的信誉，实现金融体系稳定；有助于完善市场退出机制，实现银行间的公平竞争；有助于强化金融监管，减轻监管机构和公众的负担。
引言
房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，即为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。
一、房地产金融风险的概念及分类
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。
（二）房地产金融风险的分类
1.信用风险
信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险
由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。
4.资产质量风险
如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。
5.利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
7.汇率风险
如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。
8.其他风险
房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。
二、我国房地产金融风险的成因
（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求
我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。
（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款
我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。
（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系
缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
（五）个人住房信贷存在的违约风险
自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
三、房地产金融风险的防范措施
（一）建立有效的市场约束机制
在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。
（二）商业银行应加强自身管理
一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。
（三）拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。
（四）建立个人信用制度
我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。
（五）完善相关法律体系
关键词：房地产；金融衍生品；制度创新
中图分类号：F293-3 文献标识码：A 文章编号：1007-905X(2011)05-0094-03
房地产金融衍生品制度创新是房地产金融市场发展的必然之义。房地产金融衍生品要良性健康发展，良好的制度规范显得尤为重要。美国的次级债危机和金融危机的发生为我国房地产金融衍生品的制度创新提供了警示作用。金融危机显示，进行金融衍生品制度创新比单纯地进行产品创新显得更为迫切和重要，它为金融产品的创新提供制度框架，从而能有效防范金融创新风险的发生。
一、房地产金融衍生品制度创新内涵
科斯在《财产权利与制度变迁》中对制度变迁作了这样的理论分析，他认为“如果预期的净收益(即潜在利润)超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。只有当这一条件得到满足时，我们才可望发现一个社会内改变现有制度和产权结构的企图”。如果把它用于房地产金融衍生品制度创新的分析就是，房地产金融衍生品制度创新即利益主体期望获取最大的“潜在利润”而发起的用一种效益更高的制度(即目标模式)替代另一种制度(即“起点模式”)的过程。其诱致因素在于利益主体期望获取最大的“潜在利润”。如果房地产金融衍生品制度创新的“潜在利润”大于“变迁成本”，那么这种制度变迁就会最终实施。
因此，笔者认为，房地产金融衍生品制度创新，就是一个改革过程，就是对房地产金融衍生品相关制度进行重新设计和运行的过程。在这个制度框架内，所有的体制所发生的变更，都可以被称为制度创新。如果我们结合熊彼特的“创新理论”，从房地产金融衍生品制度上来考察创新，则房地产金融衍生品制度创新可被定义为：引入新的房地产金融衍生品制度因素或对原房地产金融衍生品制度进行重构。这包括：(1)房地产金融衍生品管理组织变革或引进；(2)新房地产金融衍生品被引入或开拓；(3)拓展新市场或增加原房地产金融衍生品商品的销量或市场结构的变化；(4)房地产金融衍生品管理的组织形式创新；(5)房地产金融衍生品文化领域的创新。
制度创新效益实现的关键取决于两点：其一，政府与金融企业两者的制度需求能否相适应，也就是说金融企业与政府是否同样具有强烈的回避价格波动风险的偏好；其二，创新的制度供给能否有效运行，满足金融企业规避价格波动风险的偏好。另外，由政府主导的强制性制度创新缺乏制度供给的有效性和针对性，金融企业的创新积极性被抑制，从而会使房地产金融衍生品的制度创新缺乏主体支持。
笔者认为，房地产金融衍生品制度创新应该是一种需求诱致的制度创新。尽管近10年来我国的房地产市场取得了跨越式的发展，但资产证券化、信用衍生品等可分散经济体住房贷款风险的金融创新制度和金融工具的发展却远远落后，这就使商业银行来承担了极大的住房贷款风险。因此，为规避风险，银行具有制度创新的动力。
二、房地产金融衍生品制度创新动力机制
创新是一种有着巨大风险，同时也有着巨大前景效益的行为，这种行为的衍生需要内在和外在动力的推动，赋予创新主体创新的意愿，诱使创新主体有效整合资源以实现创新目标。根据学者提出的企业在内外驱动下的创新动力模式图，笔者构建了房地产金融衍生品制度创新动力模型(见图1)。
根据以上模型，房地产金融衍生品制度创新动力源于以下几个方面。
(一)获得制度创新收益是进行房地产金融衍生品制度创新的内在动力
制度经济学的理论认为，获得制度收益是任何一项制度建立的根本内在原因。房地产金融衍生品市场可以降低市场交易者面临的违约风险和潜在违约损失，从而能有效降低市场交易者的交易费用；房地产金融衍生品市场的价格发现功能，能对现货交易进行价格指导，使市场理性合理地配置资源，能有效降低因有限理和资源配置低效率而损失的交易费用。总体来说，房地产金融衍生品的制度创新收益应该包括价格发现、降低交易费用等。
(二)有效防范房地产金融风险的动力
房地产金融衍生品制度创新是防范房地产金融风险的有效途径。首先，房地产金融衍生品制度创新必然伴随着房地产金融机构和房地产金融工具的日益丰富，使房地产金融机构可以根据对市场的预期及风险的偏好程度，选择适合自己的房地产金融创新产品来消化经营风险，这与冲销呆、坏账相比无疑是一个积极的方法一。其次，房地产金融衍生品制度创新的基本方向是融资的证券化、金融运行的市场化，它使房地产融资工具拥有很强的流动性，价格随市场状况不断波动，而这种波动对房地产金融运行具有调节功能，能有效引导房地产金融部门实现最优经营。再次，房地产金融创新能推动资本市场向前发展，从而实现房地产金融风险的社会分散化。
实证研究表明，在美国次级债危机的爆发和升级过程中，金融创新扮演了十分重要的角色。“金融创新―金融风险―金融监管―金融再创新”是一个动态的发展过程，如果金融创新信息披露充分、金融创新风险管理有效、金融创新监管到位，那么，金融创新仍然是规避金融风险、保障金融安全的重要途径。
(三)满足融资手段多样化趋势需要的动力
金融市场的主要功能包括配置金融资源和管理经济风险。随着经济社会的持续发展和金融市场的不断深化，人们对于金融市场分散和转移风险功能提出了更高的要求，从而引发融资方式多样化的市场需求，并成为金融衍生品市场不断发展创新的动力。但由于目前我国房地产的融资渠道较少，主要的融资渠道集中在银行。在我国金融市场，尤其是房地产金融市场上，不仅产品少，而且目前仅有的信托、上市、企业发行债券等方式发展也非常有限，这就使房地产融资风险集中在银行贷款上。因此，拓展融资渠道、发展规避和分散风险的房地产金融衍生品是必然的选择。而要深化和发展房地产金融衍生品市场，制度创新则是必然的路径。
三、房地产金融衍生品制度创新思路
(一)实现全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排
在国际较为完整的房地产金融市场体系中，由于机制的完善，已经出现了很多制度和产品创新的成功实践。这些成功的创新实践都是在市场化的前提下进行的，包含保护公众权益、抑制行业垄断与暴利、完善市场制度等要素。
反观国内房地产金融市场，由于金融创新机制的缺失和相关金融制度发展滞后，发展非常缓慢。例如尽管央行对房地产开发商采用项目融资、股权融资等多种融资方式持支持态度，但房地产金融市场资产证券化作用的发挥仍然仅局限
于缓解商业银行的房地产贷款的流动性不足方面。RElTs(房地产投资信托基金)面临着多种发展障碍。其一，法律障碍。产业投资基金法以及基金法等迟迟未能出台实施，当前基金法律制度缺陷给RElTs规范的发展带来了现实的法律障碍。其二，规模和收益。采取信托渠道进行房地产融资的方式尽管能够解决利益制衡的问题，但仍旧无法克服信托在发行数量上的限制和缺乏流动性的问题。其三，市场操作障碍。当前，房地产公司在上市方面面临着门槛高、成本高、渠道不畅、手续繁琐等诸多困难。
由此，笔者认为，进行房地产金融衍生品制度创新，使房地产市场摆脱对商业银行等间接金融系统主体的高度依赖，首先必须建立起一个满足市场主体多元化融资需求的市场机制和风险约束机制，形成有利于社会公众分享公共福利的将房地产金融与证券市场产品有机结合的创新机制和制度安排。
(二)探索制度创新动力机制，转变制度创新方式和路径
1 积极营造房地产金融衍生品制度创新的基础条件
主要思路是：重构房地产金融衍生品支持制度体系，发展新型房地产金融机构，注重房地产金融衍生品制度创新和其他配套制度创新相结合，以及金融领域的当前改革和长远发展相结合。
2 适时转变房地产金融衍生品制度创新的方式和路径
主要方式和路径是：继续发挥政府强制性制度变迁的作用，适时培育市场诱致性制度变迁的力量，以金融机构和金融服务拓展为突破口，带动现有商业银行房地产金融改革，按照“金融机构――大型商业银行”、“局部创新――全面创新”和“产品创新――制度创新”路径，积极推进房地产金融衍生品制度创新。
3 构建房地产金融衍生品制度创新体系
借鉴金融衍生品制度体系，笔者认为，房地产金融衍生品制度体系也主要包括三个制度：一是市场交易制度，二是市场监管制度，三是市场风险管理制度。由此，房地产金融衍生品制度创新体系也就包括市场交易制度创新、市场监管制度创新、市场风险管理制度创新。房地产金融衍生品制度创新，就可以从这些方面着手了。
房地产金融衍生品交易制度创新，是能确保房地产金融衍生工具交易按照市场交易规则顺利进行的一系列具体制度创新。我国应参照发达国家的做法，并根据我国房地产衍生品市场的不同发展阶段特点，进行交易制度的创新。
房地产金融衍生品市场的监管主要目的是确保市场的有效性，防范金融衍生品市场风险，从根本上来说是为了保护广大投资者利益。我国房地产金融衍生品市场具有交易品种少、发展时间短等特点，并且市场风险管理机制还没有真正建立，因此只有对房地产金融衍生品市场实施有效的监管才能保障市场运行的有序性并促使其健康发展。从提升我国金融市场竞争力应对全球金融市场一体化的挑战的角度来说，按照国际惯例建立科学的风险管理制度势在必行。
(三)构建房地产金融衍生品制度创新环境保障
1 完善相关法律制度，构建制度创新法律环境保障
健全的法律制度是房地产金融衍生品市场法治化的必要条件，是保证房地产金融衍生品市场健康规范有序发展的基础和前提。法律对于房地产金融衍生品市场的价值主要表现在：一是保护投资者利益，维持社会公众对一个安全、透明和稳定的房地产金融衍生品市场的信心；二是确保市场公平、有效和透明，维护市场的公开、公平和公正；三是防范、减少房地产金融衍生品交易风险，促进市场健康高效发展。目前，我国还没有专门的针对房地产金融衍生品的法律法规。为使房地产金融衍生品制度创新能具有法律保障，应尽快制定房地产金融衍生品监管法规，进一步修订《证券法》、《保险法》、《人民银行法》、《商业银行法》、《企业法》和《期货交易管理暂行条例》等，为房地产金融衍生品创新和房地产金融衍生品市场的规范发展留足空间，创造有利的法律环境。
2 建立健全社会信用基础，构建制度创新信用环境保障体系
房地产金融衍生品的发展，同购房者特别是贷款者的个人信用有很大的关系。因为如果购房者个人信用缺失，就会造成信贷机构巨大的风险。比如美国的次级债危机，就是把信用产品带给了一些低信用甚至没有信用的群体，而且附加了许多加大信用风险的优惠条件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――产品泡沫――资金泡沫――价格泡沫――市值泡沫，通过衍生品形成了一条长长的泡沫链。复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到按揭贷款的本质和根源，而且滥用金融衍生品拉长了交易链条，助长了投机，此时，风险可以得到分散但却不可能消除，等到房地产市场泡沫破裂，这些风险就会像埋藏的定时炸弹被引爆。为此，在房地产金融衍生品制度创新过程中，建立健全社会信用基础就是非常必要的。那么如何健全社会信用基础呢?例如可以推行个人征信系统，并建立起以社会中介机构为主的信用等级评定体系等。购房者个人征用信用系统就是将分布在各行业银行、政府部门和其他社会部门中的与个人信用有关的信息进行采集和汇总，形成个人信用信息数据库，为商业机构和个人提供个人信用信息查询服务。
3 放松金融管制，赋予房地产金融衍生品制度创新主体以创新动力
现有的金融制度场景和构置，影响了房地产金融衍生品创新的步伐。因为房地产金融业面临的诸多金融管制限制其金融创新的空间，使得房地产金融衍生品创新具有一定的盲目性，并且整个房地产金融市场缺乏制度创新的能力和活力，不能满足房地产业发展对金融市场功能的多元化需求。
4 促进房地产金融机构体制创新，构建制度创新微观环境
房地产金融衍生品制度创新的体现之一是实现房地产金融衍生品产品创新。而房地产金融衍生品产品创新的直接障碍就是金融机构现有的体制问题。基于此，金融机构体制创新势在必行。在金融机构，特别是国有商业银行的体制创新中，治理结构的完善是应有之义。完善的国有商业银行治理结构，有利于构建促进房地产金融衍生品产品创新的激励机制。商业银行上市虽然除了可以充实资本金以外，还可以在一定程度上减轻所有者缺位问题，但它不能彻底解决治理结构的缺陷问题。公开发行股票并进而使股权分散化，可能是改进治理结构的一个比较好的选择。在这种治理结构下，商业银行经理人只需对广大的投资者负责，而不需对上级或对大股东负责，追逐利润将成为商业银行产品创新的最大动机。但股权分散与国家控股之间的矛盾如何解决，需要在实践中不断探索。
参考文献：
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