时间：2023-06-21 08:45:12
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产的金融风险，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
摘 要 随着我国生活水平的提高以及城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速，其在经营中遇到了很多风险。本文从房地产金融风险的涵义入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。
关键词 房地产金融风险 风险防范
我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。
一、房地产金融风险概述
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
（一）土地储备制度不完善
我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。
（二）房地产融资渠道单一
长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
（三）信息的不对称性
我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。
（四）房地产融资机构风险意识淡薄
我国房地产融资机构受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。
（五）房地产融资风险管理技术过于简单
我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和处置。
（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策不稳定且效率低
我国短期性宏观调控政策，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。
三、我国房地产金融风险防范措施
（一）完善土地制度
政府应该重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地储备整理。
（二）拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化
促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。
（三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力
商业银行要扩大房地产市场信息来源，完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。
（四）公布房产信息，引导公众心理预期
政府须建立和完善房地产市场预警监测体系，加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测，信息，正确引导房地产企业的开发投资方向，促使消费群众形成理性预期，显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。
（五）健全房地产的法律、法规体系
严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。建立健全有关房地产信贷的法律法规。
参考文献：
[1]袁萌萌,贾秀娥.我国房地产金融的风险及防范研究.技术与创新管理.2009(1).
[2]耿丹,邱敏芳.试论我国房地产金融未来发展趋势.华商.2008(15).
[3]赵凯兴.浅谈金融危机对我国房地产业的影响及对策.决策参考.2009(2).
【关键词】美国次债危机；房地产金融风险；金融管理
一、当前国际房地产金融风险
美国次债危机已对世界经济产生重大影响，尤其所展现出的房地产作为虚拟资产的特殊性和现代金融风险新特征相结合的当前国际房地产金融风险变化值得我们关注。
（一）冲击传统观念，充分体现房地产价格的强波动性
美国次债危机是一起典型的由个人住房消费而非房地产投资引发的金融危机。传统理论认为：住房消费引发信贷危机的风险小，而住房投资引发的风险大。这正是我国目前“鼓励消费，抑制投资”的房地产业宏观调控的基本原则之一，根据购房行为和主体的不同在政策上区别对待。但从虚拟经济理论看，房地产属于虚拟资产，其价格具有强波动性，它不仅是一般耐用消费品，更是一种投资工具，房价不只是由土地、建筑成本与消费者效用决定，更重要是由投资房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力决定[1]。这导致住房消费与住房投资并无本质差异，在适时诱因下，两者都可引发危机。 正是房价的强波动性，房地产的高风险和高收益使其成为投资或投机活动的主要对象，这是房地产容易引发金融危机的主要因素之一。
（二）现代金融风险新特征
1、现代消费者信贷风险的固有性
美国次级住房按揭贷款市场最初是在美国人信用评价完善，金融业高效监管，经济景气的背景下发展起来，采用了现代风险管理模式，对每个贷款人的信用风险进行科学评估，然后根据风险的大小来设定贷款的差异化价格、支付方式和还贷方式，但是其建立的基石始终是消费者信贷。传统的商业贷款可以通过对贷款申请者进行事前的甄别和事后的审核来降低不良贷款率，但是消费信贷者所固有的个体差异大，贷款数额小且分散，致使在美国金融机构对次级住房抵押贷款对象仍因事前的甄别成本过高，缺乏规模经济性而处于两难境地，最终在市场的过度竞争、房地产泡沫带来的财富错觉和对新兴金融衍生品规避风险能力的强化下，埋下了风险隐患。
2、资产证券化具有两面性
资产证券化于20世纪70年代源自美国，能将缺乏流动性的资产转换为在金融市场上可以自由买卖的流动性证券，因而具有拓宽融资渠道、分散风险的功能，是目前国际金融市场最具活力和推崇的金融创新之一。美国次债危机中各利益主体正是由资产证券化连接在一起，但最终也是因这个纽带的断裂导致了危机，并通过其风险传导机制演酿为国际金融危机。这说明，资产证券化本身作为一种金融创新具有两面性。如果利用得好，可以增加资产的流动性，转移、分散风险，带来额外收益。反之，则将造成巨大损失。
3、金融风险波及范围广，影响深远
由于美国证券市场的开放性，特别是在当今金融全球化与混业经营的发展趋势下，国际资本快速大规模流动，任何一个国家金融市场的内部失衡都会反映为外部失衡，进而很快影响到与其具有紧密投资和贸易关系的国家，最后极有可能将所有国家不同程度地引入失衡与危机境地。美国次债危机从次级抵押市场开始，很快覆盖整个资产抵押市场，再传染到国内资本金融市场，随后又波及世界各国形成事实上的全球金融动荡就是一个有力的证明。
4、可能弱化本国政府宏观调控能力
国际资本的渗透弱化了资本流入国家宏观经济决策的独立性和国家对宏观经济的控制力，使得本国政府面对金融危机在调控时常陷入两难困境。面对当前日趋严重的全球通货膨胀，加息和紧缩的货币政策可能是一种有效的方法。但从次级住房按揭贷款市场的稳定来讲，加息和紧缩的货币政策可能会进一步形成现货和衍生市场的资金链断裂。而当大批无辜者陷入危机的漩涡时，各国就不得不放弃自己原来制定的货币政策目标，如原先实施紧缩货币政策的国家，为救市不得不采取反向操作，即向市场投放流动性，以保证市场的稳定性[2]。因此，可能弱化本国政府宏观调控能力成为是现代金融风险中不可忽视的一个新特征。
二、我国房地产金融风险的主要表现
从融资看，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等其他方式所占比重仍小，房地产证券化更是尚未展开。整个房地产业的融资几乎完全集中在银行，这势必把房地产的市场风险转化为银行信贷风险，使银行面临潜在的金融危机。
从银行看，虽然我国按揭市场发展时间不长，但在市场竞争和短期利润的追逐下，个人住房按揭贷款一直被奉为优质资产，各银行将其作为市场规模扩张的根本。贷前银行放松个人住房按揭准入标准，缺乏信用评级，次级信用评定更是不确定，贷后又缺乏有效的风险管理。这样，出现了不少假按揭和假资产证明，尤其是在前期国内股市上涨及赚钱效应诱导下，有些人通过假住房按揭贷款将银行信贷资金投入证券市场。同时，没有实现房地产证券化，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在银行积累。
从市场环境看，从1998年到2006年，我国个人住房贷款从426.16亿元增长到2.27万亿元，房地产市场的空前繁荣让个人住房按揭贷款过速增长的风险暂时潜伏下来。但从2007年开始，央行为防止经济过热、稳定通胀预期，连续多次加息，大大增加了购房人的还贷负担。同时，随着中央持续对房地产市场调控，房价出现了下跌。一旦房价出现大波动，房地产市场呈现周期性的变化，违约情况必然大增，潜在的金融风险也将暴露无遗。
与美国相比，中国房地产市场存在两大突出情况。一是房价上涨更快。从1998年开始，同样在约8年的房地产繁荣期内，我国不少城市房价上涨了4到5倍，而美国的房地产市价格仅上涨50%。二是面临的风险可能更大。美国次级信用的人仅占整个金融市场的12-13%。并且，美国具有目前中国房地产市场无法比拟的多元化的金融市场体系及产品，个人信用评定，金融监管和法律配套。尽管这样，个人按揭贷款仍引发如此巨大的金融危机。虽然国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，但实际上我国银行所面临的风险影响可能会更大。
三、对我国房地产金融风险管理的建议
（一）改变传统观念，警惕风险客观存在
美国次债危机说明了，房地产信贷风险是客观存在的，不仅住房按揭贷款有市场风险，而且住房贷款证券化产品也存在着市场风险；消费信贷风险是固有的，不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。只是房地产市场繁荣时，风险和危机被掩盖，一旦市场逆转时，就会逐渐显露出来。因此，虽然中美房地产金融市场存在较大差异，但是国内银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注，吸取经验教训，避免类似危机在中国爆发。
（二）金融创新的同时必须注重金融风险的防范
21世纪金融业的发展趋势是金融全球化和混业经营。我们须充分认识金融衍生品的两面性：在分散风险的同时也兼具放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况。因此，仍需继续推动住房抵押贷款证券化，但在建立多元化房地产融资渠道的同时，还应加强对衍生品市场发展的监管，严控单一市场风险向其他市场传播。
（三）商业银行应实行严格的贷款审核制度和风险管理措施
我国商业银行一要坚决落实国务院对房地产市场的调控政策，严控个人住房按揭贷款市场准入标准，对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，将风险防范在贷款发生之前。二是加强商业银行内部控制和人住房信贷管理，防止风险贷款大量产生。三是建立并完善个人征信系统，加强个人信用风险评级，采取严格的贷前信用审核，避免虚假按揭的出现。
（四）监管部门应做好风险提示和检查工作
我国监管部门应做好风险提示和检查工作，一是在房价动态变化的市场环境下，要及时对市场参与各方发出风险提示，提高风险管控的前瞻性和有效性。二是严格监督国内商业银行的个人住房信贷管理和相关政策执行，加大对违规责任人处罚力度。同时，完善个人信贷法规，加强对失信、违约的惩处，从法律上有力保障消费信贷业务的开展。三是实行必要的信息披露制度，对出现的社会经济问题及时分析说明，稳定公众信心。四是加强金融监管的全球性协调与合作，降低国际金融风险的冲击。
（五）避免房价大起大落，稳定房地产市场
在当前经济形势和中央持续严控房价的背景下，我国管理部门要注意加息或减息的影响，防止房价强波动的负面影响。进一步加大保障性住房的供给，保障中低收入家庭的住房需求，合理引导房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]周建成，包双叶.住房消费、住房投资与金融危机[J].财经科学，2008，（3） .
房地产作为一个庞大的产业,属于资金密集型产业,因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑,如果房地产金融风险长期存在,将会导致多米诺骨牌效应,带动整个环节的风险突发,本文以房地金融风险为研究对象,重点分析了风险防范中容易出现的问题,并根据研究经验,给出对策建议,希望对相关问题的研究提供参考意见。
关键词:
房地产;金融风险;对策;防范
一、房地产金融风险概述
进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。
二、房地产金融风险产生的原因
(一)投资增长过快
众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。
(二)地方政府对地产市场监管不到位
从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。
(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中
一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。
三、加强房地产金融风险防范的对策建议
(一)吸收国际经验教训
防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。
(二)实行房地产企业融资多元化
目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。
(三)建立房地产市场平稳健康发展机制
自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。
(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管
应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。
四、结论
本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。
参考文献:
[1]高波等.转型期中国房地产市场成长：1978-2008[M].北京：经济科学出版社,2009
[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87
[3]黄忠华,杜雪君,吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23(1):62-67.
【关键词】房地产企业；化解；金融风险
2010年，我国的货币政策调整为“稳健货币政策”，国家紧缩流动性，并多次提高存款准备金率和存贷款利率，这种紧缩性的货币政策对房地产企业特别是中小房地产企业带来了很大的资金压力，必然要求其加强风险管理，才能在市场竞争中更好更快发展。
1 房地产企业的资金来源的基本现状
2009年，我国房地产开发企业数达到80407个，其中内资企业、港澳台投资、外资企业数量分别为74674,3633,2100个，如此庞大规模的企业数量，其融资需求必定也会是一个相当大的规模。2009年，房地产开发企业的资金来源共达到57799.04亿元，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占的比重分别为19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且国内贷款的比重在有逐步上升的势头，而自筹资金的比重在经历了逐步上升之后又有下降的势头。并且，自筹资金的比重约为房地产开发投资比重的三成，表明房地产企业的资金来源对外部依赖程度很大。实际上，从开发投资所占的比重最大的其他资金来看，主要包括发行债券、群众集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等，这都并非房地产企业的自身的资金，因此。外部融资环境的变化对房地产企业的影响巨大。
表1:2001年来房地产开发企业
资金来源比例表
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
国内贷款（%） 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67
利用外资（%） 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83
自筹资金（%） 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05
其他资金（%） 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45
资料来源：中国统计年鉴2010
2 房地产企业的金融风险分析
当前房地产企业的金融风险主要包括融资风险，政策风险，信用风险等方面。
2.1 融资风险
融资风险主要是融资成本的增加，这主要包括两个方面，一方面，由于国家紧缩流动性，从而使得金融机构以及社会资金出现紧缩的局面，但房地产企业本身对资金的需求并不会降低，这就使得企业要获取足够的资金支持，必须付出更大的成本，否则可能会出现流动性不足而导致企业本身的资金链断裂。并且，由于金融机构贷款在房地产企业融资中占据了相当的比重，国家调整提高贷款利率，会直接增加房地产企业的资金成本。另一方面，在流动性偏紧的外部约束下，房地产企业要获取外部资金的支持，必须花费更多的成本来进行信息收集，合同谈判等方面，以便获取可能的融资渠道，这也会增加企业的融资成本。
2.2 政策风险
政策风险主要是指国家宏观调控政策的变动带来的风险。一方面，我国房地产政策密集出台，特别是各种限购政策、商品房贷款政策的出台，使得一部分有在原有政策下有购房能力的消费群体的购房支出直接增大，甚至使得部分群体失去购房能力，如首付由原来的两成提高至三成，按100万元计算，则在首付阶段直接增加支出10万元，这可能会使得部分群体的购房欲望直接降低，从而增加了房屋销售的难度，降低了资金回笼的速度。另一方面，国家大力建设保障性住房，会直接降低市场对商品房的需求，并且由于两者之间的价格差异较大，会对商品房的涨价行为构成一定的制约。并且，国家将出台的商品房价格控制目标等都会对房地产的销售价格带来直接影响，这都使得房地产企业的销售收入可能会减少，从而在某种程度上降低了单位资金的盈利能力。
2.3 信用风险
信用风险主要包括两种。第一种是银行出于流动性的需要，为达到国家提高存款准备金率等的要求，或者认为当前房地产企业经营面临的风险较大，从而要求提前收回贷款。这会使得严重依赖外部资金的房地产企业直接面临资金压力。第二种是房地产企业本身的信用资金管理带来的风险。如房地产企业在建造房屋过程中，会通过预付资金等方式来购买原材料，或者给施工单位，但施工方或者原材料供给方出现破产等问题，这就会给企业带来信用风险。
3 房地产企业化解金融风险的对策建议
房地产企业化解金融风险，可以从增加融资渠道，加强资金管理，积极参与政府项目建设等方面着手。
3.1 增加融资渠道
增加融资渠道，首先，可以进一步通过扩充股本等方式来增加自筹资金的比重。部分非专业性的房地产投资企业，如国有大中型企业的下属企业，则可以通过进一步争取母公司的支持来获取更多的资金。其次，可以通过加强与银行等金融机构的合作来获取资金。要在项目开发等过程中进一步加强与银行等金融机构的联系和沟通，做好前期调研，以便更好的获得银行资金的支持。再次，还可以通过信托融资，发行企业债券等方式来进行融资。特别是对于上市房地产企业而言，可以积极增去从资本市场中来融资，以此解决资金短缺问题。
3.2 加强资金管理
加强资金管理，首先，房地产企业要进一步加强预算管理，对内部严格控制经营成本，以此来节约资金。其次，房地产企业要进一步加强对投资的管理。在投资之前，要对投资项目的可行性、投资的回收周期等做出科学的分析预测。同时，企业还要加强投资决策管理，通过建立完善的投资决策渠道，来降低可能面临的投资风险，化解资金压力。
3.3 积极参加政府项目建设
房地产企业要积极研究政府政策的变化，并加强与政府合作，通过合作树立良好的形象，从而为参与政府项目奠定基础。如对于即将展开的保障性住房建设等项目，房地产企业要积极的参与，以参与政府项目来解决自身资金不足的问题。此外，房地产企业还可以积极参与政府鼓励的对外合作项目，通过对外合作项目来争取政府在资金方面的支持，或者争取外国政府资金的支持，以此来缓解资金需求的压力。
【关键词】 房地产 金融 风险
一、前言
2016年春节过后，中国的房地产市场价格就一路飙升，政府出台了各种政策对我国房价进行调控，但是效果甚微。中国房地产市场仍然吸引着一批批投资者进入。自2003年以来，我国房地产市场就进入一个高速发展期，直到2008年我国开始出台各种政策控制房地产市场过热到近年来逐步放宽对房地产市场的政策控制，我国的房地产市场一直波动不断。
房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资。房地产产业的发展需要金融部门的支持和帮助，房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保障。房地产市场的波动必然会给房地产金融带来风险，因此对房地产金融风险的研究具有现实意义。
二、我国房地产金融风险现状
房地产的健康发展对我国的经济发展具有重要作用。在拉动经济的三大马车消费、投资和出口中，投资和出口是我国经济增长和发展的主要来源，而房地产投资是投资中的重要组成部分。房地产产业对上下游产业的影响非常重大，其中金融产业受房地产产业影响最大。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的可能性。
根据我国房地产市场发展现状，本文认为我国房地产金融风险主要有：个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险以及土地储备风险等。
（一）个人住房抵押贷款风险
虽然我国的个人住房抵押贷款业务较发达国家存在发展时间短，发展完善度不够等劣势，但是随着房价的一路飙涨，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由于个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有：欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险。欺诈风险是指个人住房贷款者为最大程度上获得银行贷款，对自己的个人信息、收入水平、收入稳定状况、个人动产和不动产情况进行伪造欺诈银行的风险，一旦个人住房贷款者无力偿还贷款，银行难以回收贷款；银行存贷期限不匹配风险是指由于个人住房贷款期限较银行吸收存款的期限长所造成的银行资金不稳定的风险；提前偿还贷款风险是指贷款者提前还款后银行遭受的服务成本损失、提前收回造成的资金闲置以及预期收益减少等损失风险。
（二）房地产企业贷款风险
由于房地产产业占用资金量大、回款慢等特点，房地产企业在投资房地产时会想尽各种办法获得足够投资，在这些过程中难免会出现一些舞弊行为，产生房地产企业贷款风险。总体来说，房地产企业贷款风险主要有：房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使得银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备发放贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。
（三）商业银行经营管理风险
贷款是银行的主要收入来源，因此，银行会大力发展贷款业务。而随着一些大企业的贷款金额大、还款时间长等弊端，同时也为了开拓新的市场业务，银行逐步加大对房地产贷款业务的支持力度。房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点使得房地产贷款成为各银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争手段。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使得一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，y行所遭受的风险很大。
三、我国房地产金融风险产生原因
（一）房地产金融体系不健全，融资渠道单一
我国并没有形成完善的房地产金融体系。美国的房地产金融体系是世界公认的房地产金融体系的典范。它包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券为主要手段的二级市场。一级市场主要是发放贷款市场，二级市场是出售抵押贷款的市场，两个市场共同作用形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。而我国自商品房出现以来，房地产金融市场也得到了长足发展，初步形成了商业房地产融资体系和政策性房地产融资体系组成的房地产融资体系，但是我国房地产金融体系并没有形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，使得对风险的应对能力特别弱。而且我国房地产金融目前融资渠道单一，目前只能通过银行贷款获得房地产投资。
（二）商业银行信用风险管理落后
商业银行对贷款的信用风险评定主要采用贷款风险测度法，虽然该方法能从一定程度上对信用风险进行评定，但是其还是存在贷款风险度主观性强、科学性差等弊端。我国商业银行在信用风险评定和度量等技术上都比较落后，对企业的了解主要依靠财务信息。商业银行在房地产贷款项目中不注重对贷款的事后监督和不确定性因素对贷款的影响，过度重视违约后债务的账面价值的损失。我国对贷款的五级分类管理制度，对贷款分类级别设置过少，缺乏对贷款损失率的细化。银行信用风险管理较为落后的技术方法是导致我国房地产金融风险过高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法规体系
我国的个人信用方面的法律法规还不完善。尚未有明确的法律对个人信用的信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确的规定。从已有的法律来看，现有的法律并没有对个人信用风险管理起到良好的约束作用。且我国尚没有法律对个人失信的惩罚制度作出明确的惩罚规定。
同时，我国的抵押制度不完善。我国抵押贷款中有规定是法院可以查封不良贷款人员的房屋等，但是并不能对其进行拍卖。该规定是以保证不良贷款人员的基本生存底线为基础的，却给一些不法分子造成了可乘之机。这会使得不具有贷款和还款能力的人员想方设法获得贷款，同时诱使已经获得贷款的人出现不按时还款等行为的发生。
四、我国房地产金融风险防范建议
（一）建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道
一个完善的房地产金融体系需要发放贷款市场和出售抵押贷款的市场相结合，我国目前发放贷款的渠道单一，同时没有建立一个良好的出售抵押贷款的市场。因此，我国应该加快建立和完善房地产金融体系。
前面提到，我国的房地产金融体系不健全，融资渠道单一，因此，为我国房地产金融的稳定发展，需要拓宽融资渠道，也只能从银行获得贷款支持房地产产业发展来改变现状。鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。我国的房地产投资信托企业在国家的控制和帮助下得到健康发展，以后国家应该出台更多的政策鼓励和支持房地产投资信托企业的发展。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业投资房地产可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的盈利模式。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极推进房地产融资渠道的拓宽。
（二）建立和完善住房信贷保障制度
住房信贷体系应该具有一定的在社会环境中分散风险的能力，但是我国的住房信贷体系不具有此功能，因此我国应该建立和完善住房信贷保障制度。
建立和完善住房信贷保障制度，首先要完善房地产抵押贷款担保体系。房地产抵押贷款担保体系可以通过建立政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险水平，降低坏账率，还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。
（三）建立和完善个人信用制度
根据我国房地产市场的发展现状来看，住房贷款制度将长时间存在并发展，因此，我国应建立和完善个人信用制度，为降低我国房地产金融风险提供信用保障。个人信用评价制度在我国出现的时间较短，再加上我国社会情况的复杂性等，我国尚未出现比较成熟的个人信用征信公司。我国应积极推进建立和完善我国的个人信用制度，建立起政府推动征信公司市场化运作的个人信用体系。
首先我国应该建立个人信用制度的法律法规体系。对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等做出明确的规定。同时，规定当个人失信时应该遭受的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。
其次，我国应建立个人信用专管机构。我国的专业个人信用机构缺乏，主要的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。我国应该建立非盈利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。
第三，我国应建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，对能够表明贷款人信用状况的信息进行长时间记录，并建立一个信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，我国应建立一个有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成的金融风险。
房地产市场的金融风险时刻存在，但是并不是不能够有效控制的。我国房地产市场的金融风险目前主要是因为制度和市场的不完善造成的，我国应该加快对房地产金融市场的建立和完善。
【参考文献】
[1] 赵文清，钱周信，贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济，2005，04：52-54.
[2] 毛立平，胡.当前我国房地产金融风险及防范对策分析[J].市场周刊（商务），2004，09：47-49.
关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略
一、我国房地产金融风险的成因
1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。
2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。
3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。
4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。
5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。
6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。
二、我国房地产金融风险的防范策略
1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。
土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。
2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设
当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。
3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度
对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。
4.完善房地产金融的法律环境
房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。
5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制
现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。
参考资料：
【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)
关键词：后金融时代；房地产；金融创新；风险防范
中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
创新是一个国家发展的不竭动力，也是各行各业不断前进的核心所在。在房地产金融业发展的过程中，随着市场经济的迅速发展，房地产金融创新是其发展的必然趋势，对其今后的发展有着极其重要的作用。尽管中国金融市场的整体结构和运作模式与美国存在较大的差异，但是在全球经济一体化的背景下，美国公司在金融危机中暴露出的问题值得中国公司警戒。在房地产金融创新中，基于房地产金融的特殊性，其业务、监管不到位，都会对房地产市场的发展造成影响。在当前我国房地产金融创新发展中，至今仍以银行信贷为主，融资方式单一，金融产品创新层次低，且同质化现象严重，这些都对我国的房地产金融创新造成了影响。在房地产金融创新中，结合着市场发展趋势，在原有的基础上加强风险防范意识，在推进房地产金融业务创新的同时，还能稳步推出投资信托基金。在此，本文从我国房地产金融状况分析、金融创新在我国房地产领域势在必行、金融创新在房地产业的总要性、房地产金融创新的途径、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式以及房地产金融创新必须加强防范风险意识等六个方面出发，针对后金融危机时代房地产金融创新中存在的相关问题及完善措施，做以下简要分析。
一、我国房地产金融状况分析
随着当前我国人口的不断增加，城市发展化进程的不断加快，房地产在开发建设中，其基本功能在于满足人们的生活需要，在推动社会发展的同时，还能进一步促进我国的经济增长。在当前我国房地产金融状况分析中，主要包括以下几个方面：首先，在房地产金融业发展的过程中，房屋成本的不断上涨，在很大程度上加大了对土地的要求，整个建设成本呈现出不断上涨的趋势。其次，我国房地产金融业在发展的过程中，自2003年起，所呈现出调而不控，逆势上扬的发展趋势，尤其在2009与2010年，超发货币规模的不断扩大，使得理性通胀预期对未来房地产价格的走势影响很大。再次，在我国当前社会经济发展的过程中，投资渠道匮乏，无法满足投资的基本需求，再加上先行入市者高额的回报示范效应，更加认定房地产是“优质投资品”，这种局面导致一系列差别化信贷调控政策失灵，房价扶摇直上。最后，在房地产市场发展在，基于通胀预期及旺盛投资的影响，多数资金流入房地产市场，以此来发挥资金的最大使用限度，并在原有的基础上形成巨大的投资需求。
二、金融创新在我国房地产领域势在必行
在我国房地产金融市场发展的过程中，针对当前房地产金融创新中存在的超发贷款、低利率以及投资渠道单一等影响因素，需要相关责任人在其创新发展中，能够最大限度的加强房地产金融创新，同时结合着这些影响因素，将其造成的影响降到最低，只有这样才能从根本上推动房地产金融创新。
在当前我国房地产开发研究中，普遍存在着融资渠道单一的现象，且我国房地产融资主体的股权仍掌握在股东手中，这就在很大程度上增加了投资风险。再加上我国至今没有形成满足房地产融资的相关模式，要想使其在今后的发展中持续健康发展，其难度可想而知。而之所以会出现的现象，其根本原因主要包括以下几个方面：首先，房地产金融市场在其发展的过程中，至今没有形成科学完善的结构体制，导致融资渠道得不到有效的发展，投资需求两旺造成信贷扩张与政府紧缩的调控体制相冲突。其次，在当前住房融资中，二级市场得不到有效的开发，一级市场又呈现出畸形发展，由此导致信贷资本的固化形态资产得不到有效的发展，在带来大量市场风险的同时，也对金融市场的监管效果造成了极大的影响。最后，在我国房地产的整体金融体系中，政府住房公积金制度仍无法成为住房融资的主导体系，导致在其发展的过程中，仍形成了以商业银行信贷为主导的结构体系。
三、金融创新在房地产业的重要性
在当前我国房地产金融业发展的过程中，其金融创新在推动房地产市场发展的同时，还能在原有的基础上规范房地产的发展秩序，为其今后的可持续发展奠定基础。针对其金融创新的重要性，主要体现在以下几个方面：首先，房地产金融创新能够在现有的基础上扩张房地产的融资渠道，优化融资结构，提高融资效率。其次，房地产融资创新在跟上市场经济发展趋势的同时，提高房地产的融资收益，在降低融资风险的同时，还能完善资产的整体管理，确保资产的顺利运行。再次，房地产行业的金融创新在很大程度上符合了市场的发展需求，在弥补当前市场缺口的同时，还为投资者与消费者提供了更多的选择途径，以此来促进社会的发展。最后，房地产行业金融创新在丰富金融市场内容的同时，还能在现有的基础上弥补金融市场上的不足，并为其下一步的发展奠定坚实的基础。
四、房地产金融创新的途径
在房地产金融创新的途径中，主要包括以下几个方面：首先，创新房地产金融制度，完善房地产的金融结构及组织形式，使其健康、完善的发展。其次，在推动房地产金融创新的过程中，其基本前提在于房地产金融业务的创新。只有其业务在原有的基础上进行了创新，才能实现融资对象的多元化，进一步扩大房地产金融行业的融资途径。除此之外，在融资对象多元化的同时，投资主体也在现有的基础上面对多元化发展，其股权及股东意识也在现有的基础上得到了强化。再次，创新金融工具，使其打破传统的单调、匮乏局面，朝着创新、丰富的方向发展。最后，建立房地产二级低压市场，实现低压资金的再次分配，以此来增强低压贷款资金的流动性。
五、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式
在当前我国房地产金融发展中，与国外一些发达国家相比，我国至今仍处于薄弱环节，这就要我国在发展创新的过程中，能够借鉴国外的发展模式，并结合着我国的实际国情，将其运用到我国房地产金融行业的发展中来，以此来达到创新发展的目的。纵观当前发达国家房地产的发展形势，我国在创新发展的过程中，最有可能借鉴的模式为REITs，即房地产投资信托基金。
REITs模式在使用的过程中，其起源于美国，并随着社会经济的迅速发展，成为公众熟知的房地产投资工具。在其具体实施的过程中，首先，能够凭借自身的优势，对民间资金的投向进行科学、合理的分流，以此来减少房地产商品市场投资性的需求。其次，在REITs模式具体运行的过程中，能够及时的提供房租租赁市场中的资金来源，同时在现有的基础上增加住房租赁市场的供给，以此来降低居民购买住房的刚性要求。再次，REITs能够最大限度的降低银行金融风险，在发展民间投资新途径的同时，还能减少工程项目对银行信贷的依赖。最后，该模式的有效运行，还能有效的环节国外资本进入我国房地产市场的压力，为国内资本市场的发展争取可靠的空间与时间。
六、房地产金融创新必须加强防范风险意识
在整个创新活动顺利进行的过程中，除了要摒弃传统的发展模式外，还应加强自身的风险防范意识，以此来确保创新模式的顺利运行。在整个风险防范意识加强的过程中，主要包括以下几个方面：首先，在其风险防范意识加强的过程中，必须坚持一切从实际出发的原则，在借鉴国外先进发展模式的过程中，应结合着我国的社会体制，不断推进、创新，以此来达到创新的目的与效果。其次，在现有的基础上，加快住房抵押贷款证券化的法制化建设进程，积极培育二级市场，同时进一步完善现有的金融法律法规制度体系，加大违法成本惩处。再次，相关工作人员应密切注意房地产行业的市场发展状况，尤其是房产价格的浮动，并对其产生的信息进行收集，以便及时的预测价格浮动带来的经济风险，并对其采取相应的完善措施，以便风险来临时能够将经济损失降到最低。在整个风险考虑中，除了考虑社会风险外，还应将个人风险考虑在内，以此来保证风险防范的全面化。最后，明确政府职能，完善制度建设。政府在干预贷款的过程中，其主要作用在于政策工具来干预经济市场，因而在发展的过程中，应以平等的身份参与到市场发展中，只有这样才能在现有的基础上推动市场发展，完善市场基础设施及制度建设。
总结
综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，传统的房地产金融也已经无法适应社会的发展趋势。这就要求在其发展的过程中积极寻求创新模式，在推动房地产金融行业发展的同时，还能促进我国经济的发展。而在其创新的过程中，面对当前我国社会经济的复杂性，还应加强自身风险的防范意识，真正体现出创新的价值。
参考文献：
[1]束庆年.对次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008 (09).
[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).
[3]刘扬,张肖.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择[J].中国城市经济,2011(04).
[4]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).
[5]杨宇,张二毛,李丙涛.金融危机背景下我国房地产企业的营销策略研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010(S1).
中国的房地产价格在最近一段时间里出现了近乎疯狂的上涨。根据国家统计局9月份的统计，全国70座大城市新建住房价格平均同比上涨9.2%，上海房价同比上涨31.2%，厦门同比上涨43.8%。这些惊人的数字告诉我们，中国的房产泡沫已经到了难以持续的地步，若是不加以控制，极有可能引发房产或金融危机。
为此，自10月份以来，房价涨幅偏高的地方政府纷纷推出了限购政策，来遏制价格上涨过快的楼市。这样的做法能否有效化解中国已经形成的、且非常严重的房地产泡沫，是一个需要认真加以研究的问题。 土地供给制度的缺陷不小
根据价格原理，任何商品的价格上涨都源于需求过剩，即供给的增加赶不上需求的增加。所以，我们不妨从供给与需求两个角度，来寻找中国中心大城市房价疯狂上涨的原因。
从供给来看，至少有以下几个因素推动了房价的上涨：第一，国家土地供应有红线约束。这个红线约束就是国家对可耕地数量的控制。由于存在这个约束，就会产生土地价格上涨的预期。这个约束越是趋于刚性，这种预期也就会变得越发强烈。因此，想要从根本上改变房价单边上涨的预期，只有适当增加红线弹性才是可取的。其实，就今天中国的情况来看，增加红线弹性的空间是存在的。
首先，中国农业生产率还有大幅提高的空间，原因就在于中国大部分农村还处在前工业化的小农生产方式，若是能够通过土地使用权流转，转变成为现代大农业，那么农业产出将会产生突破性的增长，从而就可以给红线带来弹性。
其次，中国的人口增长率已经出现下降的趋势，人均收入也在以较快的速度提升，从而对粮食的绝对需求和相对需求都有下降的趋势，这也为增加红线弹性提供了很大的空间。并且，从长期来看，随着人口增长率的下降，人们对住宅的需求也是会趋于下降的，从而耕地数量是动态可调整的。
第二，土地配置中的价格歧视。这种歧视表现为工业用地可以低价租赁，而用于住宅建设的商业用地则需高价租用。存在于不同性质用地中的价格歧视，是由中国地方政府追求政绩的目标函数所决定的。地方政府官员的职务升迁在很大的程度上取决于能力，显示官员能力的显性指标当然是“政绩”，出众的政绩表现为地方社会稳定、经济高速增长。为此，就需要招商引资发展经济，并且会选择效率较高的产业项目来增加本地税收，然后用于社会发展之所需。这是一种良性的“激励相容”机制。
但是，分税制改革后，地方政府的这种激励不再存在。在大部分税收归中央政府的情况下，做大经济规模（GDP）比做好产业项目更为重要，做好项目的税收归中央，做大经济规模的政绩则属于地方。于是，通过发展房地产业来增加投资和经济规模，并借助于房地产开发来增加地方财税收入，就成为地方政府“理性”的选择。为达此目标，就必须对房地产业商业用地，推行高价拍卖的价格歧视政策。
在这种政策背后，我们可以观察到以下两个结果：一是地方政府与房地产开发商的激励相容，地价上涨带来地方政府土地拍卖收入的增加，同时也使得房地产开发商可以获得更多银行融资，因为作为银行融资抵押品的土地价格上涨了，这既是导致广义货币供应量持续上升的重要因素，也是造成全社会资源过多集中在房地产业、导致中国经济增长结构恶化与资源错配的主要原因；
二是购房居民的收入被地方政府再分配。其中的传导路径是这样的，中央政府通过分税制改革对地方政府的收入进行再分配，地方政府则通过土地价格与房价上涨对居民收入进行再分配，房地产开发商通过杠杆获得了超额利润，而购房居民则因房价上涨而不得不增加负债。随着居民负债率的上升，国民储蓄持续下降，作为国内总需求的投资和消费双双趋于下降，最终带来的结果自然是经济增长的下行。
第三，现行的土地拍卖制度也是推动房价上涨的动力所在。曾经采取过的土地批租制度产生了严重的腐败问题，为了解决这个问题，便采取了市场化的土地拍卖制度。但是，这又产生了两个新的问题：一是在土地供给被卖方（政府）垄断的情况下，不可能形成真正的市场化交易，地方政府可以通过控制土地上市的数量，以及由其控制的城司等机构进场托市的方法来推高地价；
二是在房价预期看涨的情况下，推行市场化拍卖制度，会带来土地价格自我实现的上涨效应。由此产生的后果是，腐败变成了垄断，由垄断造成的地价上涨带来了更大的社会福利损失。所以，正确的做法应该是按照公允会计价格来拍卖公共土地，在公允会计价格形成的过程中，至少需要导入经济长期增长、居民收入的动态变化，以及土地的开发成本等因素，现在这种卖方垄断、买方“自由”竞价的方法，并不是真正的市场化土地拍卖制度，由这种制度带来的只能是地价暴涨。 是金融危机，而非经济危机
现在我们再来分析需求方面的问题。从需求角度来看，房价上涨与以下几个因素有关：
第一，2008年危机以来，世界进入廉价货币时代。2008年的危机是金融危机，金融危机与经济危机并不完全一样。经济危机大都是周期性的，由于储蓄还在，只要有企业家精神，危机很容易恢复。但是，金融危机就不同了，这种危机在本质上是债务危机，造成危机的原因就是资不抵债，因此，危机发生就意味着储蓄的耗尽。
所以，为了恢复危机，就必须增加广义货币的供给，否则，即使企业家想要通过创新来摆脱困境，也会面临难以逾越的现金预付约束。从2009年美国开始的量化宽松货币政策，到今天全世界央行的负利率政策，不仅告诉我们克服一场金融危机有多难，而且再也清楚不过地表明世界确实已经处于廉价货币时代。随着货币供应量的增加，包括房价在内的资产价格自然会趋于上涨。
第二，央行货币政策的目标过于狭义。根据早已深入人心的惯例，世界各国央行的政策目标是保持价格稳定、控制通货膨胀。这种过于狭义的货币政策目标，既是2007年美国次贷危机发生的重要原因之一，也是今天世界各国央行继续执行过度宽松货币的根源所在。资产价格一旦处于央行政策视野之外，那么房地产价格上涨不仅不会引起央行的重视，反而会被货币当局当做一个安全的货币池，从而会诱惑央行进一步增加货币供给。
第三，对房地产价格上涨的单边预期。除了以上这些宏观因素之外，导致房价非理性上涨的市场因素就是人们对于房价的单边上涨预期。这种预期源于对房地产市场的错误理解。房地产市场没有一般均衡，只有分离均衡，导致这种情况发生的原因就在于房产是一种不可分割的资产，所以不能分拆购买。
房产的这种属性就决定了不是所有人都可以进入这个市场的，想要进入这个市场就要具有越过阈值的能力，那就是能够支付“首付”的能力。正因为有这样的阈值存在，所以任何国家的房地产市场都不会有一般均衡，只会有分离均衡。
分离均衡意味着房地产市场会因为人们收入水平的高低与期限差别而分割成为三个市场：其一，是高收入者才可以入市的商品房市场；其二，是只有低收入阶层才可以进入的廉租房市场；其三，是为工资收入较高，但工作年限较短、储蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市场。
毫无疑问，为了实现分离均衡，就必须有三种不同的供给者提供三种不同种类的房产，来满足这三种不同性质的需求，它们分别是：房产开发商，地方政府，房产出租商，由此分别形成商品房市场、廉租房市场和租房市场的均衡。但是，中国的现实情况是，廉租房市场和租房市场的供给严重缺失。地方政府为了从土地使用权出售中获得较高收入，一般不会根据低收入者的需求来提供足够数量的廉租房，借以实现低收入者住房市场的均衡。房地产开发商也不会负债建造只租不售的房子，通过长期出租来收回成本，以及微薄的本金利润。
这样一来，整个房地产市场中有供给弹性的就只剩下商品房市场，当人们错误地把房地产市场当做一个一般均衡的市场来对待，进而把那些因为供给刚性而无法得到出清的低收入者的需求和储蓄不足首付的人群的需求，加总到商品房市场中去的时候，便会产生商品房市场需求大于供给的假象，从而形成房价单边上涨的错误预期。这种预期一旦形成，就会形成整个社会“买涨不买跌”的羊群效应，从而导致房价泡沫化上涨。
根据以上的分析不难发现，对房地产市场做一般均衡解读所造成的、将不同类型需求加总的错误，实际上就是犯了把“居者有其屋”简单等同于居者都要买房的错误。这一错误很有可能衍生出另外一个错误，那就是很多低收入者期盼房价下跌来解决其住房问题。但是，国际经验告诉我们，房价下跌很可能带来金融危机，一旦危机发生，低收入者的金融约束只会加强、不会宽松，原因就在于他们极有可能遭遇失业的厄运。所以，在任何国家，低收入者的居住问题从来都不是通过商品房市场来解决的，而是要通过政府提供廉租房才能得到有效的解决，这就叫分离均衡。由此可以得出的政策结论是，想要房价回归理性，政府就必须承担起提供廉租房的责任。
第四，房地产的商品属性变成了金融属性。这一属性变化源于中国投资渠道的匮乏。中国缺乏稳定性好、收益可观的资本市场：中国的债券市场不发达，因为政府更喜欢征税，而不是发债；中国的股票市场不能做多，只能做空，因为根据政府产业政策审批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投资价值，从而使得股票市场的基本面有利于做空、而不是做多。于是，无处可去的资金便会前赴后继地流向房产市场，由此形成的投资和投机需求很快就把原本用于居住的房产变成了金融资产。房产的属性一旦由商品变成金融品，那么就必定会走上自我强化的上涨之路。
第五，货币贬值。货币贬值归根到底是由经济增长下降所造成的。在今天这样的全球化时代，经济增长下降会引起资本外流和储备下降，从而导致货币对外贬值。在经济下行的情况下，央行有必要采取较为宽松的货币政策，但在储备（此为央行资产）以及基础货币（此为央行负债）供给下降的时候，就只能通过货币创造来增加流动性，于是就会发生信用货币替代基础货币的现象，即增加M1和M2来对冲由基础货币M0供给下降所造成的货币紧缩效应，而这又会导致本币的对内贬值。
在货币对外与对内同时贬值的时候，假如没有有效的资本市场来帮助拥有货币资产（储蓄）的人们对冲货币贬值的风险，银行又不能给予存款人以正利率，那么与其持币存款遭受负利率的损失，还不如向银行贷款，利用杠杆去买房子。 摧毁技术进步，扭曲财富分配
由以上这些来自于供求两个方面的因素所造成的房价泡沫化、非理性上涨，已经给中国经济带来了较大的负面影响，具体说来，主要表现在以下几个方面：
第一，宏观经济陷入流动性陷阱。房地产市场就像一个巨大无比的黑洞，吞噬着全社会的流动性，个人储蓄、企业资金以及银行贷款持续流向房地产业，从而造成旨在稳定宏观经济增长的扩张性货币政策一再失效。
更为可怕的是，流向房地产市场的资金，不管是购房者，还是开发商，都是带着杠杆的，由此产生的后果便是杠杆率越高，房价涨的越快，房价越高便需要更高的杠杆率，而高杠杆的背后则是全社会的高额负债。其结果就是，硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济，这不仅会制约中国经济的增长，而且还带来了发生债务危机的风险。
第二，扩大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因为人们的人力资本和创造财富的能力是有差别的。合理的收入差距反而有可能成为人们努力工作、增加人力资本投资的激励。从这个角度来讲，公平的收入分配，以及广泛的收入再分配政策并不可取，因为这样的政策会带来负面的激励。
但是，由房价上涨带来的收入分配差距扩大却是非常有害的，因为这与人们的勤劳和努力几乎没有什么关系，只与人们获取杠杆的能力有关。社会收入分配差距扩大会对社会稳定产生冲击，引发各种矛盾，从而会迫使政府推行各种各样的收入再分配政策。
然而，经验表明，社会收入再分配的政策效应大都是负面的，促进经济增长的政策永远要优于收入再分配政策。从这样的意义上讲，先以房地产业作为支柱产业来“推动”经济增长，然后再用收入再分配政策来“公平”收入分配的政策组合，实在是一种糟糕的组合。
第三，极高的环境成本。工业化会带来环境成本，但是，今天中国环境恶化，在很大的程度上是由过度发展房地产业造成的。在地价不断上涨的压力下，房地产开发商为增加盈利，自然倾向于提高容积率，为了提高容积率，就需要盖高楼，于是就要使用大量建材，包括钢筋、水泥、玻璃等等，正是这些产业构成了今天中国最为重要的污染源。
以2004年为界，之前，中国经济增长的动力主要是出口贸易、加工制造，尽管也有环境污染，但是却并没有像今日这么严重的雾霾，而且来自出口的学习效应还促进了中国的技术进步，这对未来降低中国环境污染的社会成本会产生十分积极的影响。但是，自从2004年之后，随着结构调整和出口下降，房地产业逐渐成为中国经济增长的支柱产业，于是就出现了楼有多高、雾霾指数便有多高的污染。
在此特别有必要指出的是，与房地产相关的产业在破坏中国环境的同时，并没有带来多少技术进步和创新，原因就在于与房地产相关的工业基本上都是属于粗放型的，其主要产品就是螺纹钢、水泥与玻璃，这些产品的技术含量很低，但其生产过程却会对环境产生很大的破坏性。
由此可见，以房地产来推动经济增长实在不可取，因为这种做法一点儿都不经济：压制了技术进步、破坏了环境、错配了资源、扩大了收入差距，还增加了数量巨大的库存（空置房）。事实告诉我们，正是以上这些问题让中国经济走上了不可持续的泡沫经济之路。 破解泡沫，更要当心风险
时至今日，房地产价格几经暴涨，已经将中国经济推向泡沫化，中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险，因而必须采取坚决、而又有效的措施来加以化解。
目前各地房价上涨过快地区的政府，几乎无一例外地采取了限购的政策，这并不能从根本上起到遏制房地产业泡沫化发展的趋势，特别是当政府有关部门把限购当做调控房价的政策工具来使用时，就一定会采取相机抉择的策略，即在房价下跌时取消限购，而在房价过快上涨时又对某些类型的购房者实施限购，结果，政府的这种机会主义的做法不仅稳定不了房价，反而有可能对房价上涨起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通过离婚再购房的应对策略，实际上已经成为推动房价进一步上涨的重要因素，因为离婚买房的本质就是加杠杆。所以，真要让房价稳定，政府就不能采取上述那种机会主义的策略，而是要根据上文分析中所提到那些能够影响房价的因素，进行系统性的政策优化，具体说来，我们需要通过以下一些政策组合来达到稳定房价的政策目标：
从短期来讲，控制信贷和社会资本流入房地产已经成为当务之急。为此，可以采取以下两个措施来加以限制：第一，除了严格执行有关房地产抵押贷款的信用甄别制度外，还可推行银行房地产抵押贷款的准备金制度，即商业银行每发放一笔房地产抵押贷款，就需要向央行上缴一定数量的准备金，这既可减少流向房地产市场的信贷资金总量，也可防范房地产市场潜在的违约风险；
第二，坚决停止和取消与房地产市场相关的“金融创新”，其中最为典型的就是房地产抵押贷款的证券化。世界各国房地产泡沫破灭的重要经验是，房地产抵押贷款的证券化最终都助长了房地产泡沫和违约风险。以上这些措施针对的是流量问题，面对今天中国房产库存不断增加的结构性存量问题（即中国中心大城市房产供不应求和一般城市房产供给过剩、库存积压严重的结构性问题），政府还应当尽可能释放人们的刚性需求，借以达到去库存的政策目标。为此，就有必要采取降低交易税的政策措施。
房地产交易市场的实际情况是，几乎所有的交易税都是由买家来承担的，各种相关税收加总，大概要占到房价总值的5%以上，或者更多，如若能够降低此类税收，那么刚性需求的购房者就有可能提前2～3年进场购房，这对降低房产库存和房产投机或者投资者手中的空置房，防止房产恐慌性抛售的危机都会起到十分积极的作用。
最后，央行的货币政策目标需要进行调整，应该从狭义的物价管理拓展为包括资产价格在内的广义价格管理，正如我们在上文中所建议的那样，对房地产抵押贷款征收准备金，可能是央行进行广义价格管理的一种比较可行的政策措施。
再从长期来讲，要使房地产市场健康发展，就必须深化各种体制改革。首先，我们需要借助改革，让房地产市场回归分离均衡。回归分离均衡最为重要的政策措施，就是各级地方政府必须根据低收入民众的实际需求提供廉租房，然而为了保证地方政府能够切实承担起这样的职责，就必须开展财税体制的改革来帮助地方政府走出土地财政的陷阱，这意味着必须重建中央政府与地方政府间的财税关系，保证地方政府有足够财力承担起各种社会职能。
其次，中央政府要对现有的金融体系进行彻底的市场化改革。比如股票市场的注册制改革、银行系统的自由准入改革等，当诸如此类的改革可以为投资者提供稳定收益、为居民储蓄提供为正利率的时候，银行信贷与社会资本就不再会盲目流向高风险的、并且具有博傻性质的房地产市场。
最后，国家必须承担起维持贬值稳定的职责。为此，就要采取促进出口的贸易政策来增加外汇储备的供给，而不是急于让人民币离岸。此外，轻易不要开放资本项，因为由开放资本项造成的资本跨境流动会对汇率带来冲击，从而对币值产生影响，进而改变人们的投资策略。不仅如此，大量的实证研究告诉我们，新兴市场经济国家开放资本项几乎没有成功的，开放资本项的好处是不确定的，但是风险却是可以明显观察到的。
购物车(0)
