时间：2023-06-21 08:44:47
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产风险防范，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
房地产抵押贷款面临的风险
房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。
日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①
抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。
抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。
抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②
房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。
除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。
房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。
房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。
金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。
房地产抵押贷款的风险防范
完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。
对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。
完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制
1房地产企业财务风险的特点
金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。
2导致房地产管理风险发生的因素
2.1成本控制的能力不够
在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。
2.2财务管理环境过于复杂
在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。
2.3管理人员的风险意识不强
财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。
3有效防控房地产企业财务风险的举措
3.1构建完善的风险管理防范体系
提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。
3.2增强财务管理人员的文化素养
财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。
3.3强化资金管理，整合企业资源
在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。
3.4项目实施环节中的风险评估与预测
房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。
3.5优化企业资本结构，降低负债率
以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。因此，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。
2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。由于房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要进行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务进行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则可以在财务作用下提高自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至由于负债率过高而不得不选择破产。
3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的能力，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
二、房地产风险防范建议
1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。由于房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。因此，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在进行投资之前，应当对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终选择社会最需要的并具有较大的利润的投资项目，这也是房地产投资获得成功的一个重要因素。
2.在投资决策时考虑银行贷款利率提高的可能。银行贷款利率的提高是发生频率较高的事情，尤其是在近几年，银行在较短周期内已经多次加息。可以通过三个步骤，来规避由此造成的风险，首先，在签订贷款合同时，尽量选择固定利率；其次，在评价投资方案时，提前做好银行提高贷款利率的风险防范；最后，及时对银行贷款利率进行灵敏度分析，以把握贷款利率带来的风险，并提出应对措施。
3.采取有效措施转移风险。首先，在签订建设合同时，通过具体条款的内容，可以将风险损失转由另一方承担，并承担经济损失，实现风险转移。合同双方可以充分利用具体的条款，合理转移风险损失责任。一般来说，房地产项目开发需要较长的施工周期，在这个过程中会因为建材、设备市场价格的波动使得成本受到影响，而面临风险，因此，房地产投资企业可以在合同中明确，如果由于承包商的原因而出现工期延误等情况，则有承包商对由此产生的损失负责。其次，参加保险、实现风险的专业，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。但是，保险公司经营的范围值包括纯粹保险，所以房地产投资企业并不能通过保险来转移所有风险。
4.健全监管机制，加强施工管理。工程项目的施工过程也是投资项目资金消耗的过程。在这个过程中不仅不可能节约资金，而且很有可能会超出成本预算。因此房地产投资企业必须在签订合同时，认真审核每一项条款，确保经济利益。并聘请工程监理，对项目施工的全过程加以严格的监督和管理，以防止出现施工过程中因施工变动、工期、质量等原因而引发的风险。
5.通过风险自留，合理控制风险。风险自留指的是当房地产投资企业在项目开发中遇到某种不能避免、控制和转移的风险，或者虽然风险较大，但其背后所带来的利润也很可观时，房地产投资企业可以在不影响其战略发展的前提下，选择由自身来承担风险。风险自留是一种有效的风险处理措施，其本质上是在风险发生后并造成了一定的经济损失，房地产投资企业通过内部资金的融通对受损单位的损失进行弥补。同时，风险自留也适用于残余风险的处理，有时在特定条件下，这也是面对风险的唯一选择。
三、结语
摘 要：房地产交易规定事项由交易双方定制房地产交易应符合法律、法规的规定，只有合法的房地产交易才受法律的保护等。房地产交易的特点还有很多，需要寻求房地产交易中的风险以及做好风险防范。必须从房地产交易特点出发，为风险的防范做铺垫。
关键词 ：房地产交易 风险防范
普通老百姓购房者来说，购房是他们人生中的大事，要花费多年甚至几十年的积蓄，一旦被骗，很有可能陷于绝境中，严重甚至转变成社会问题，因此分析房地产交易中存在的风险且指出规避的方法对于广大购房者具有关键积极意义。
1、房地产交易中的相关风险
1.1 房地产开发商引起的相关风险
我国城市规划可利用土地资源较为紧缺，房地产企业在对土地进行拍卖工作时往往出现物非所值的现象，而房地产企业出于经济利益方面的考量，在当前市场行情的压力下，通过与地方官员进行暗箱操作，把城市的规划进行更改，在本来规划为绿地、公共设施以及缓冲地带等地方进行建筑项目，导致楼房整体开发不合理，给人住居民在生活、健身与其他活动上带来诸多的不便。而部分房地产开发商甚至把触角伸到房屋建设的项目建设上，通过偷工减料，没有将房屋的环保规格降低在消防要求、水电配套工作上，进而导致建筑频频出现相关质量问题。另一方面，部分开发商在进行房屋销售时，利用虚假广告夸大信息，导致有时业主在付款后出现货不对板与不能入住等情况出现，有时即使是入住后由于相关手续问题迟迟不能拿到房屋产权。
1.2 不良中介组织方面引起相关风险
国内房地产中介组织大多数会在房地产咨询、价格评估与经纪等方面向业主提供相应的服务，其在一定程度上可以利用本身知识体系与对市场的把握能力为业主提供最全面的信息，以便于业主在房地产的购买上做出合理抉择。但是，在目前的市场上却存在着部分的不良中介，通过业主在房地产知识上与政策上认识的缺乏，在进行合同签订的过程中加入部分对中介有利的服务条款，从而减少部分交易业主的权利，使交易方出现经济与服务等方面的损失。还有部分从事房地产中介的工作人员，出于自身利益上的考虑，在提供相关服务工作时以包销为名义，没有将房屋委托人委托的价格与第三方进行交易，在即获得佣金的情况下，还拿房屋部分的溢价;当然，由于市场经济的弊端，往往还会出现无照经营、超越经营范围以及非法经营等问题的出现。
2、房地产交易中买方对风险的防范
2.1 在进行房屋选购前，买方可以通过网络与传媒信息、其他买家评价与我国相关房地产部门等方式进行房地产信息与政策的了解工作，而对于房地产的市场信息，买家要通过本身对实际情况的调查来掌握，避免出现盲目购买的现象，在进行购买前，一定要亲身到所在楼盘进行核查。而对于房屋质量，国家未来政策与未来市场等自身无法把握的方面，可以采纳相关职业人员的意见。
2.2 买方在进行购买的过程中，切忌出现定金先交的现象，一般要在熟读合同条文的前提下，通过对房地产的信息进行全盘的了解，降低受置业顾问的诱导，而对于合同不了解的部分要向开发商企业详细询问，如果涉及国家政策方面的有必要向我国相关房地产部门进行咨询(如产权产籍管理所等)，在合同签订后，再根据相关条文规定提交定金。
2.3 在所签的合同中，一定要把交楼时间、办理房地产证书以及违约责任等事宜交代清楚，有必要的地方还要通过详细的条文列举，例如在房物的质量保期上，一般要将房屋的整套设施与其他配套设施进行一一列举，避免出现认为麻烦而一眼签合同的现象。
3、防范房地产交易风险的相关方法
3.1 建立健全房地产法制制度
目前，我国房地产业与其他产业相比还较为年轻，在相关法律法规的配套工作上还相对落后。因此，我国政府要发挥主导作用，提高与市场、企业等方面的合作力度，在根据市场实际需要与相关问题的前提下，通过听证会、网络建言与传媒监督等各种形式建立健全我国房地产的相关法制制度，而在制度的执行工作上，一定要要求我国相关部门做到“有法必依，执法必严与违法必究”等，对于出现违规现象的事业单位与房地产开发企业还要加大惩罚力度，力争相关制度在实际工作上发挥最大的作用。
3.2 树立诚信观念体系
我国政府与相关部门，在对房地产企业进行“批复入市”的工作中可以提高相关审核力度，对于在道德方面有前科的企业一定要做好把关工作。而在实际的工作上，可以对相关房地产机构进行道德讲座与培训工作，加强从事人员的职业素质与道德理念。在另一方面，还要提高舆论监督力度，利用社交传媒与人民群众的监督力量来促使相关人员树立诚信观念。
3.3 加强我国房地产市场信息体系的建设工作
目前，从房地产市场的层面出发，一定要加强我国房地产市场信息系统的建设工作，提高对我国房地产在市场上实际运行的监测力度。例如，我国房地产相关监管的部门要提高对信息沟通与整合工作，定时对土地供应、商品住房市场供求情况以及土地与住房价格变动等信息的公布工作，通过必要的手段引导舆论方向，在相关的政策实施上要提高透明度与宣传力度，从而做到稳定我国房地产市场，促进市场朝理性的方向发展。
4、结束语
房地产交易风险是多因素导致的，房地产交易风险防范是一项综合性较强的工作。绝大多数房产交易者都是诚信者，也不排除别有用心的交易人。事先如果能有效防范可能会出现的风险问题，得以交易圆满完成，对双方来讲都是好事。一旦把交易圆满完成寄托在交易双方及中介都诚信的侥幸心理上，即使是万一的概率，也会有不幸者，而这个不幸者要挽回损失所要付出的时问、精力都远远大于事先签定一个没有风险的合同。
参考文献：
关键词：房地产经济；金融风险；问题；措施
作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步，离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一[1]。
一、我国房地产金融中存在的问题
1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款
作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。
2、消费者的住房信贷存在着违约的风险
在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加[2]。
3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题
目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向，例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担保项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。另外，很多的房地产企业依靠信托公司，按照银行贷款的有关条款执行信托，而在委托贷款方面，一些信托公司的经营能力、管理水平等可能存在着不足，给房地产企业自身和商业银行带来负面影响。
二、防范房地产金融风险的具体措施
1、实现房地产行业抵押贷款的证券化
加快房地产行业抵押贷款证券化的进程，实现其证券化，可以有效的分散商业银行的金融风险，促进房地产行业的健康持续发展。所谓的住房抵押贷款证券化，是指金融机构汇集和重组自身所持有的住房抵押贷款，经由证券机构，以现金方式购入证券，然后根据信用评级或者担保，以证券形式为投资者提供贷款。在此过程中，商业银行可以通过转让部分收益权的方式，及时回收资金，而证券投资者则从抵押贷款利益，获得收益。因此，不断加快住房抵押贷款的证券化进程，实现其证券化，是防范和规避金融风险的有效途径。
2、积极发展房地产行业的信托投资基金
加快房地产信托投资基金，解决房地产投资流动性差、投资门槛高的问题，实现房地产的融资，可以极大的缓解房地产行业过度依赖银行业的局面。通过发展房地产信托投资基金，改善房地产企业融资困的状况，扩大投资者的范围，减少金融风险，可以规范房地产行业的行为，引导房地产行业的健康发展。
3、不断提高金融机构的风险管理水平
银行自身的经营方式是自身生存和发展的前提，因此，银行部门应该制定科学的管理制度，不断提高风险管理水平，以维护自身的稳定发展。银行应该不断完善房地产信贷风险的评估体系，建立信贷决策支持信息系统，加强内部控制，加强与中介机构之间的信息合作，以提高风险管理水平，及时防范和处理金融风险[3]。
三、总结
总而言之，房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着至关重要的影响，因此，认清房地产经济波动与金融风险之间的关系，建立完善的房地产金融体系，及时有效的防范和控制房地产金融风险，引导房地产行业的持续稳定发展，促进国民经济的发展，以不断提高我国的整体经济水平。
作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院
参考文献
[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学,2016.
关键词：房地产评估；金融风险；策略；分析
Assessment of the real estate and financial risk prevention
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.
Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis
房地产引起不可移动性和保值增值性，成为银行最理想的中长期抵押物。银行为保障其贷款安全性，就需要合理地对抵押房地产进行估价，从而形成基于抵押贷款为目的的房地产评估。我国在房地产评估理论和实务方面的研究相对滞后，实践中亦存在着多方面的问题，如评估的时点性、选择方法不当同融资本身的长期性相矛盾，抵押物产权瑕疵、业务衔接不合理等。因此，健全作为联系房地产市场和银行金融风险纽带的房地产抵押贷款评估体系就显得十分重要。
一、房地产评估中存在的主要问题
（一）估价方法的选择问题
房地产估价常用的三种方法是成本法、市场比较法和收益法，估价人员应以实际情况为依据，来对估价方法进行合理的选择。其中市场比较法的本质是将近期类似房地产交易价格作为向导来实施的评估。当房地产市场过热，其交易价格持续超出实际价格合理范围时，此种方法估算的抵押物价值必定比其真实价值要高，银行贷款发放额度自然扩大。当房地产市场回归理性，其交易价格又会重新回到合理范围内，这时抵押物实际价值逐渐显现，导致了银行信贷安全隐患的形成，很大程度上会导致将来大量的坏账、呆账。
（二）估价特点同融资长期性相矛盾
房地产估计的一个显著特点就是时点性，即很大程度上是对当前价格状态的评估对象作出判断，大致市场比较法的广为应用，使得在对房地产抵押物进行评估时，多是以当前市场景气度为依据来对抵押贷款价值高低作出判断，而对抵押物未来成交价格变化则相对忽略。房地产抵押贷款偿还周期伴随着数个房地产的经济周期，房地产市场繁荣时期发放抵押贷款，确定的贷款发放额度易高于抵押物长期均衡价值估价。当房地产市场一旦进入萧条或衰退时期，抵押物市场价格便会低于评估结果。此时，如果借贷方理性违约或无力按期还款，就很可能对银行资产的安全性形成冲击，诱发金融风险的形成，甚至爆发金融危机。
（三）估价机构同银行业务衔接问题
各商业银行曾下设房地产评估部，但随后逐渐被分离出去，转而委托专门估价机构来对抵押物进行评估。此种情况下，评估机构同银行业务的衔接好坏十分重要。当前，我国银行中懂得估价程序和方法的技术人员不多，评估机构中人员对银行放贷细则和程序也知之甚少，从而致使银行难以对估价结果有效地利用起来。暂且不谈抵押贷款比例的确定问题，就当前这种肤浅又简单的衔接模式，就导致了估价工作客观性和科学性的大程度降低，致使金融风险的增加。
（四）抵押物产权瑕疵问题
房地产不但包括地上及土地定着物和同地上利用相联系的地下改良物，以上组成部分的衍生权利亦包含其中。因此，抵押物产权的明晰性将对对房地产抵押价值的高低与实现产生直接影响。于福利分房的基础上，我国又进行了住房制度改革，房地产产权结构和类型较为复杂，产权不全或产权多元化的房屋数量较多，这一定程度上增加了房地产评估的难度。如果抵押物产权本身存在瑕疵，抵押人一旦违约，抵押物的变现价值将大大低于抵押价值，金融风险进一步增加。
二、基于房地产评估的银行金融风险防范策略分析
（一）创新完善现有评估方法
在我国，因抵押物处置同抵押物评估间存在脱钩关系，一般规定抵押物评估报告的有效时间为期一年，这一年当中房地产市场的变化是巨大的，如这时对抵押房地产进行处置，评估价值和抵押物限制就会形成相当的差异。因此，应对国外的评估理论和评价方法加以借鉴，不断创新和完善现有评估方法，使其同我国当前国情和房地产自身特点相适应。
（二）强化评估人员抵押贷款业务认知
评估人员对银行抵押贷款安全性则责任性据顶了其在掌握评估理论和评估方法的同时，还必须对银行抵押贷款业务有深刻的理解，一般来讲，评估人员应加强对权利义务、还款计划及相关手续和费用等方面内容的认知。
（三）完善制度，建设统一的行业协会
一些评估机构的工作不认真，出具的评估报告不负责任，其中一个重要原因就是评估制度的缺失。因此，制定完善房地产相关评估制度十分必要，应作为评估行业主管部门的重要任务来抓；因当前各部门的评估程序和评估标准不统一，这就造成了统一标的物在评估结果上有着较大的差异，弱化了房地产评估的权威性。因此，建设统一的行业协会是目前的一项重要任务，起到协调各部门职能的作用；此外，评估协会和评估行业主管部门还应进行制度的完善，提倡竞争的公平性，来杜绝行业垄断行为，促进评估机构、行业协会、行业主管部门等各方互动的良性发展。同时，行业管理协会和评估行业管理部门还应建立统一的地区房地产市场信息数据库，从而为房地产行业的健康发展提供依据。
(四)银行抵押贷款估价管理方面
中国银行对于抵押物评估价值尚未确立有效的审核制度，对于评估结论的价值和内涵的定义却反充分的分析和理解。这就需要强化对抵押物评估报告及报告出具相关评估机构的审核，从而正确对评估报告作出正确的判断；银行在房地产贷款的过程当中，了解和拥有评估机构质量保证体系的完整信息资料十分必要，指定信誉好、资质高、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，从而银行金融风险的防范创造条件。
三、总论
房地产行业的高收益伴随着高风险，当前我国的房地产评估上仍存在着一些问题，增加了银行的金融风险，从实际出发，针对性地从采取措施，并积极地加以实施，来使得房地产行业快速发展的同时，最大程度低降低银行金融风险。
1．1房地产开发的资金来源
房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有60%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡．
1．2房地产投资增长速度
当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8．76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
1．3对房地产业的宏观经济政策
房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀．
1．4银行贷款的发放
房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业．因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。
2防范房地产金融风险的应对措施
2．1开拓多元化的融资渠道
房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险．
2．2加强政府的宏观调控
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
2．3加强对信贷对象的资格审核评估
在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
3小结
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