时间：2023-06-12 09:11:12
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关键词：国际旅游岛；旅游房地产；发展策略；琼海市
1、前言
早在2000年海南学者开始提出建设“海南国际旅游岛”的概念，建设国际旅游岛就是要借助于海南独特的气候环境，将海南岛建设成为国际化水平对国内外游客具有较大吸引力的魅力海岛。由于人们对旅游观念的转变，旅游方式由观光型逐渐向休闲度假型转变，旅游房地产也则随之产生，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
而琼海市作为海南的第三大城市在建设国际旅游岛过程中也有相应的发展，尤其是旅游房地产业的发展。建设国际旅游岛首先就是要保护自然环境，旅游房地产就是要充分利用琼海市优质的环境资源，是旅游业与房地产业两种行业的相结合，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，房地产业是旅游业发展的重要支持，因此，旅游房地产业的出现具有一定的必然性。
2、琼海市房地产市场发展现状
2.1 琼海市房地产近年开发状况
琼海市作为海南省的第三大城市，其房地产市场具有很大的发展潜力，主要表现在以下几个方面：
（1）博鳌会议推动琼海基础设施的建设。琼海与海南其他城市的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大，博鳌会议推动了琼海市基础设施的建设，使其优于其他海南城市。
（2）琼海市的空气污染指数低于海口市。琼海是旅游城市，与海南的其他城市相比，虽然自然环境相差不远，但是经调查表明，琼海市的空气污染指数远远低于海口市。
（3）琼海房地产正处于起步阶段，后劲较足。无论是任何行业在其起步阶段都存在一定的发展空间，琼海市房地产正处于起步阶段，在利润没有达到最大值时，其房地产价值必将会有很大的上升幅度。三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，且海口的房地产市场已经比较成熟了，继续上升的可能性均不会太大，与之不同的是，琼海房地产市场则刚刚起步，因此其发展潜力不可估量。
（4）2005 年琼海市全社会建筑业比上年增长 13.6%。房屋建筑施工面积 201.8 万平方米，增长 12.6%；房屋建筑竣工面积增长 25.1%。固定资产投资在《博鳌亚洲论坛》的推动下，保持较快增长。据了解，2006 年全年琼海市已报建项目 46 个，建筑面积在 240 万平方米左右。
由以上可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，由于琼海市旅游业存在淡旺季，当旅游旺季到来时，各大小酒店常常供不应求，人满为患，导致住宿价格居高不下；与旺季相反的是，当淡季到来时，存在大量空置的闲房，从而导致酒店的资源不能得到充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。很多投资商和开发商对琼海的旅游房地产前景表示乐观的态度，琼海的许多大型项目现在已经启动，未来两年琼海的开发面积将有超过三倍的增加，达到220万平方米。
2.2 琼海房地产市场产品分析
通过对几个代表性的楼盘分析并且结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市房地产现阶段的发展状况。
（1）低档规模小区较多。从整体来看，琼海市居住小区整体分布比较平均。相对海南来讲，伊比亚河畔建筑面积在 24 万平方米，属于大规模的楼盘。
（2）以板式点式相结合的为主。近几年，琼海房产建造的结构多为板式点式形结合的结构，即使部分是点式结构，其通风采光效果也很好，结构配置比较合理。
（3）产品丰富,中、小户型产品是主力,建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，面积大小适中，有利于销售采取低总价策略，客户容易接受.户型最集中的面积区间,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）琼海房地产取胜的最大优势是价格。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，与海口市相比较而言，琼海房地产最大的优势在于房价，琼海商品房均价集中在 4500-5000 元/的区间，根据小区的位置、环境的不同、施工进度的影响而改变。在万泉河路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，在 6000 元/左右。
3、旅游房地产发展过程中存在的问题分析
3.1 开发建设中存在的问题分析
3.1.1 存在的问题
琼海市旅游房地产在开发和建设过程中存在的问题主要表现在以下几个方面：
（1）损害景区环境
旅游景区大多是以天然环境吸引人们到此观光度假。而房地产经销商在对旅游区的开发过程中，部分房地产项目过分追求经济效益，而忽略了生态效益和社会效益，破坏了原本怡然的自然环境，导致了景区人工化城市化现象加剧，严重影响了旅游景区的持续发展。
（2）部分房地产项目配套设施不全
琼海市部分房地产项目既面向本地居民，也面向其他外地居民，与普通的房地产项目相比，在配置上强调了休闲和娱乐设施，又没有严格按照休闲度假标准设计。一些房地产商抢占地盘、拼命开发，仅从经济利益出发，忽视其建设质量，开发的项目不仅直接影响了城市总体规划，还给房地产管理带来困难。
（3）破坏旅游景区的规划格局
在琼海市旅游景区大部分都制定有相应的的旅游规划，但是在实际的开发过程中，出现了开发失控现象，在一些旅游渡假区，房地产商对利益过分追求，依托景区优越的自然条件，建设高档商品房，而这些商品房大部分都没有按照规划进行开发建设，破坏了景区原有的规划和格局，使度假区范围不断缩小。
（4）房地产开发水平较低
在一些房地产开发和建设过程中，经常不经过科学的论证，在利益最大化基础上，盲目开发一些低水平项目，缺少必要的文化品位，一些房地产项目可能会因此造成建成后的拆毁，导致了资金和土地等资源的浪费，还破坏了景区环境。
3.1.2 原因分析
琼海市旅游房地产在开发建设过程中出现以上问题，主要有以下几个方面的原因：
（1）对经济利益的过分追求
一些房地产开发商过分看重旅游房地产比一般房地产项目具有一定的优势，在开发过程中过渡追求其经济效益而忽视了对自然景观的保护。房地产项目是构成城市景观的一部分，建设一定数量的高档房地产项目，有利于加快城市化进程，还能够带来巨大的经济效益。但是在旅游景区开发大量的房地产项目，会阻碍旅游业的发展。因此，要将旅游房地产开发合理化。
（2）缺乏科学性
在旅游景区，大部分房地产项目盲目开发，一方面没有根据实际发展需要进行合理的科学规划，另一方面在实际开发过程中没有按照规划严格执行。旅游房地产商过分追求经济利益，而不顾长远的社会和环境效益。这样不仅会造成景区资源的严重浪费，还会导致粗制滥造项目的产生，开发失控局面产生，造成旅游区形象严重损坏。
（3）缺少有效的监督机制
对于房地产业缺乏一定的指导政策，对房地产的发展尚未制定相应的法制法规，对城市的建设和规划存在一定随意性。海南作为国际旅游岛，其建设和开发吸引众多的开发商蜂拥而至。由于对于违规操作缺乏相应的约束和监管机制，以及在旅游景区的房地产项目审批不够严格，导致违规项目大量出现，给旅游区的建设和发展带来巨大困难。
3.2 营销方面存在的问题分析
3.2.1 营销存在的问题
（1）营销方式不够灵活
旅游房地产营销对象主要是本地以外人口，在营销方式上与一般商品房不同，而琼海市目前旅游房地产与普通房地产的销售方式大体上是相同的，主要是一些房地产销售公司和一些中介机构进行房地产的销售。而琼海市的旅游业存在淡旺季，会导致一些旅游设施的闲置，一些房地产消费者只在购买房地产项目并使用后才能享受到其的价值和品质，因此在营销旅游房地产项目时，要根据消费者的需要对其实施相应的销售措施。
（2）不能保障消费者权益
消费者在购买了房地产以后，消费者权益常常得不到有效的保障。一些产权酒店会承诺每年有一定的投资回报率，而每年经营状况的好坏往往决定消费者投资分红的数量，实际上在经营过程中，如果经营状况好，消费者分红率不好，在经营状况不好的情况下，首要措施则是减少消费者的投资分红率。
3.2.2 原因分析
（1）在经营运作过程中缺乏有效的沟通
旅游房地产的整个开发、销售以及物业管理过程涉及到多个利益主体，比如开发商、销售商以及物业管理公司等，一些开发商在房地产项目完成后，委托专业的销售公司进行房地产的销售，在销售中给予销售公司一定的利润提成，在项目销售出去之后，又由物业管理公司施行物业管理工作。由于各个运营商的利益各不相同，导致旅游房地产项目整个营销过程中缺乏彼此之间的有效沟通，在售后管理过程中产生多方面的问题，给消费者造成不必要的经济损失。
（2）缺少社会诚信度
由于我国正处于市场经济的发展阶段，社会诚信度缺失，因此，在房地产的销售过程中会出现欺诈现象。在我国很多城市的房地产销售过程中都存在欺诈现象，因此，琼海市旅游房地产的销售要区别于传统房地产的销售方式，以新的销售模式健康有序的发展。
（3）缺乏法律法规的约束
在房地产销售过程中的欺诈现象的产生主要是由于旅游房地产的销售缺乏相应的法律法规的约束。由于旅游房地产刚刚发展起来，我国还没有制定相应的法律法规。市场行为需要的法规约束，由于琼海市的旅游房地产销售行为缺乏法律法规的制约，导致一些开发商和销售商经常钻法律的空子，损害消费者的权益。
4、琼海市旅游房地产的发展策略
4.1 开发建设发展策略
（1）精心选址，科学布局
对于旅游房地产开发项目上要进行必要的可行性分析，要进行相关项目的市场调研并进行必要的市场分析。琼海市的旅游资源丰富，但是不是所有的旅游景区地方都能够开发旅游房地产，在进行房地产开发之前要考虑多方面因素精心选址：区位方面因素，地形地貌因素以及项目项目所在地周围相关环境因素等。
在布局方面，大区域内的布局要考虑在整个琼海市的整体分布情况，根据房地产项目与周围资源环境的关系，选择位于城市近郊的风景区及度假区附近。从小区域的布局来讲，一些高档的旅游房地产项目不必要都处在核心部位，一些为度假服务的房地产项目如分时度假村以及产权酒店等房产拥有者较多，这些项目可以设置在接待中心的地方，充分发挥旅游度假功能。
（2）多样化产品开发
琼海市旅游房地产主要是面对城市中中高收入阶层，其市场定位较高，因此要针对不同市场开发多样化项目。开发项目主要包括第二居所类、分时度假房产类、产权酒店类以及养老型公寓。第二房地产类房产依靠琼海市各个旅游度假区的优势资源，面向高端以及中高端市场；分时度假类房产与度假旅游产品相结合，面向全国开发；产权酒店必须要确保投资者的经济利益；琼海市自然环境条件优越，使养老型公寓需求增加，主要面向收入较高以及地位较高的离退休人员。多样化的产品系列使不同消费市场之间相互补充，减少某一市场较大波动对于琼海市旅游房地产业造成影响。
（3）适宜的开发方式
在旅游房地产开发过程中要合理利用现有资源，保证旅游景点开发与环境保护协调发展。房地产开发项目要科学设计，利用现有的饭店以及一些空置房间，对其进行合理改造，开发这种闲置资源成本低、风险小。在进行房地产项目的设计过程中要突出旅游房地产的主题，努力展现其内涵，运用商业和市场相结合的运作方式将旅游房地产推向市场。
（4）政府大力支持
在组建与旅游房地产先关的各个配套机构时，通过分散旅游房地产的经营风险的方式提高旅游房地产的诚信度。同时要健全旅游房地产相关的法律法规，保障消费者的权益，使旅游房地产在发展过程中有法可依。
4.2 营销策略
在房地产的营销方面，要满足广大消费者的多样化要求，加大销售的宣传力度，灵活变换营销模式。努力改变消费者的观念认识，使旅游房地产产品逐渐被消费者认识和接纳。旅游房地产的营销应该是旅游房地产开发商与旅游房地产营销组织相结合方式，在营销过程中，充分发挥旅游业和房地产组合营销的优势，可以推出度假购房游等附加旅游产品，使旅游业和旅游房地产销售相互促进。
经营商要先通过网络以及先进的通讯技术展开对旅游房地产的营销活动，在营销过程中提供优质的服务，旅游房地产不仅要完美化地理景观设计风格方面，而且要配置先进的服务设施，在服务质量上要专业化，使消费者能够得到高质量的享受，从而以幼稚的服务提升旅游房地产产品层次。
4.3 旅游房地产金融业的发展策略
（1）坚持科学发展。发展是解决金融业一切问题的根本，但是在加快发展的同时，要吸取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训，科学审慎发展。由于房地产泡沫的影响，不仅国家承担了海南省泡沫经济成本，各金融机构也成为了成本的牺牲者。因此，琼海市在发展机遇面前，既要谋划加快发展，又要防范泡沫危机的发生，努力实现健康、规范的可持续发展。
（2）调整信贷结构和产品结构。要择优支持在信用、综合实力、经营业绩方面均很优秀，且具有品牌优势的大型房地产企业。根据国际旅游岛建设的总体规划，要有选择性的选择国际知名企业和全国优质房地产开发公司开发优质的旅游房地产项目，尤其要加强旅游房地产的创新，在建设规划和营销手段上记性必要的技术创新。还要保持个人住房贷款的各种不同业务全面发展，重点支持居民为改善居住品质而购买自住房以及购买首套自住房的贷款需求。以行政事业单位以及一些优质客户群体为营销对象，积极拓展自建房贷款业务。
（3）加强风险控制。加强房地产开发企业和开发项目的准入退出管理，严格执行项目准入的要求条件，逐步将一些小企业和资信等级较差且缺乏优质项目的客户推出房地产行业。加强审批审查力度，不断规范操作和作用标准，对于关键性的环节要做出岗位制约的安排，防止发生意外。严格执行个人住房贷款全过程的管理措施，防范个人住房贷款风险的发生。从完善制度以及加强教育方面，加强业务道德风险的防范，减少违规操作以及弄虚作假行为的发生。
（4）加强房地产金融创新。有效利用客户自身优势和信息优势，为房地产项目双方提供咨询服务，不仅提高中间业务的收益还大大提高了信贷资金的安全性。通过综合运用定价策略以及对不同产品进行结合等手段，将产品服务创新与优势资源相结合，产生满足不同客户需求的不同产品，使其各具特色，不断提高市场竞争力。
5、结论
海南国际旅游岛的建设促进了琼海市房地产业的发展，作为旅游业与房地产两大产业结合发展的一种新的边缘产业，其发展正处在刚刚起步阶段，由于不断扩大的市场需求，发展旅游经济的需要，以及在建设海南国际旅游岛的推动下，琼海市旅游房地产的发展正日趋规范，其发展前景广阔，在丰富旅游项目的同时带动居民收入的增加，实现旅游房地产的持续发展。
参考文献：
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没有周全法律规范的房地产业，该行业容易走向过度投机，不断递升博取超额回报的愿望。房地产业自由放任发展的局面，在开发的土地资源的有限供给的局面下，必然形成价格攀比。显而易见的是，自由放任的房地产商人，容易与土地资源供给方形成共同牟利的无形之网，并在社会中同盟化公众媒体、广告商和商业经济学人。这种共同利益，亦导致行政管理方面，尤其是房地产行政管理机构、金融机构实现与投机商人之间利益共同――主要是在价格的方面，形成隐性默契――为涨价欢呼和论证。这种局面不断深化，市场暴利不断出现。投机性房地产业的发展，政府或可短期获益，但会造成对市场价格体系不可挽回的负面影响。房地产发展不当，损害维系经济安全的社会价格平衡能力，威胁经济的整体性安全。 合意法学一向认为交易代价败坏，是交易体制结构性崩溃的前奏。价格败坏对全社会包括政府和商人，都具有危害。
供给土地者与商人利益取向完全一致化，政治理性选择上出现了错误――说它错误，是因为供给土地者，没有履行“人居发展义务”。这就是说，应当为供给土地者立法，创设出法律义务，促进其履行“人人享有适当住房”的行政义务（引自联合国《人居议程》）。
――政府须制定出“人人享有适当住房”的住房发展规划。这就是说，住房发展规划要成为一种城市房地产业发展的法律性指南，具有产业发展的约束性。这个规划，不是现在的城市规划，也不是经济适用房这种社会救济性质的住房规划，而是社会基本阶层的住房的安排。此种规划需要听取社会意见，形成社会对“适当住房”的必要认可。“建设小康社会”的城市政府，如果没有经济上可行、建设成本有效控制的居民住房发展规划，是不适当的。
――政府须为住房发展规划，廉价提供土地，而不是通过商业拍卖促进住房发展规划用地的地价上涨。由于城市土地国有，住房发展规划具有全民利益的性质，因此，政府住房规划用地，不应当具有营利性。行政部门向居民住房用地收取土地收益，有违宪之疑，与土地公有制有冲突。
――政府须根据住房发展规划，制定城市陈旧房屋拆迁计划。城市房屋拆迁计划，主要根据城市房屋状况，在听取社会意见的基础上制定。
――在保障建筑商国际市场平均赢利水平的价格基础上，择优选择政府规划房产的建筑承包商，由进驻居民自行选择物业服务商，政府规划的居民住房提供，应当确保公益性。政府住房规划的实施，会催生出“建筑大王”，这种有别于土地控制型社会商业怪物“地产大王”的工商业组织，可为全球建筑市场服务，建筑商之间的充分竞争，将提高国家建筑技术水平。
――按照政府住房发展规划每年使用的土地面积的一定比例，提供“纯商业房地产”使用的土地。这种土地供给地带，可以通过城市规划制定阶段确定，可考虑将一部分商业销售前途较好的地皮，用以满足纯商业房地产开发，通过拍卖，形成土地使用的自由价格，并且对竣工房产售价不行干预。这就是说，一个与住房发展规划并行的房产高端市场，仍然可以满足房地产市场中的特殊需要，为社会富裕阶层提供高端房屋。通过拍卖商业房地产地皮取得的政府收益，用于城市公共事业。
实现“人人享有适当住房”要求，事关政府对“人居”事业的认知。弹元之地新加坡城，在城市土地十分紧张的情况下，基本实现了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社会。 毫无疑问，新加坡是中国城市房地产发展的榜样。由于历史原因政府市场化经营土地的香港等地的房地产经验，是华人世界的人居悲剧。
[关键词] 房地产开发建设 旅游城市环境 消极影响 建议
一、引言
旅游城市，是指具备独特的自然风光或者人文资源等独特资源，能够吸引旅游者前往，具备一定旅游接待能力，旅游业产值超过城市GDP的7%的一类城市。目前，全国已批准的优秀旅游城市达300多座城市。
近年来，由于房地产的开发建设对城市经济建设和投资增长贡献巨大，许多地方政府趋之若鹜。而旅游城市由于拥有更多的景观资源越来越为地产开发商所看好，成为开发建设的对象。这些旅游城市的环境实际上是极为脆弱的高级人工生态系统，过度发展的城市房地产开发建设正对该系统产生着极大地影响和破坏，他们正一点点蚕食着旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去这个名称本应有的意义。
二、房地产开发建设对旅游城市环境的消极影响
（一）对居民生存环境的破坏
1、空气污染
房地产施工建设期间，会造成空气质量的严重下降。具体包括在开挖土石方、平整场地、运输建筑材料和主体工程施工中产生的扬尘，施工机械运行时产生的废气以及室内、外装修产生的废气。过多房地产项目同时施工，整个旅游城市烟尘笼罩，肉眼可见，有些地方甚至刺鼻恶臭，造成严重的空气污染。
2、水污染
房地产的过度开发对城市水质环境造成的直接影响，主要是指直排入水域的生活污水。将未经处理的废水直接排出，导致过多的营养物质进入水体，大大加剧了水体富营养化的过程，过量的杂草生长影响了水中溶解氧的含量，常使鱼虾窒息而死，无疑影响水中生物的种类、数量以及生长速度，造成大部分水体磷、 氮污染，而且对使用这些资源的居民的健康也是潜在的危害。
3、噪音污染
房地产建设项目进入施工期后，将采用机械拆除旧房、平整土地，开挖地基、桩孔，道路构筑，结构和装修施工。这些施工活动所产生的机械噪音和车辆噪音，都会不同程度地造成对周围居民人体健康和劳动能力的损害，形成噪音污染。
4、固体废弃物的堆积
伴随着房地产开发建设活动而产生的各种固体废弃物，如施工产生的土石方、建筑垃圾、施工人员的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于马路，大量垃圾的陈放将会侵蚀土壤、水体、空气，严重影响周围的生态环境，大量细菌的繁殖会导致疾病传播，危害居民身心健康；有些废弃物的堆积甚至会引发爆炸。
5、道路损毁
房地产建设施工期间，运送材料的大型重载车随意出入于城市的大街小巷，不仅对城市的道路交通安全造成严重威胁，而且造成许多道路损毁严重，严重影响附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和开发商又不能及时修复和还原受损道路，给居民的正常生活和过往车辆带来极大的不便和危险。
（二）对旅游景观的破坏
一些开发商在进行房地产建设项目时，一味地霸占旅游城市的优质景观资源，造成对旅游景观的破坏。具体表现为1、为建设优质景观住宅，开发商常把公共旅游资源――那些优美的自然和历史文化遗产变成了住宅的后花园，使本来连续性很强的城市景观资源被人为分割、占用，破坏旅游景观的整体存在。2、在建设过程中，开发商往往是无序开发，缺乏科学规划和论证，大兴土木，乱砍滥伐，并且不计后果，造成严重的生态干扰和破坏。如对滨水景观资源将河滩和河岸进行硬化处理和改造，河道两边被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的东西被全部铲除等，对景观造成严重的生态破坏。
（三）视觉污染
许多旅游城市的地方政府在房地产开发上都显得急功近利，根本没有整个城市房地产建设的规划设计，任由开发商选址建设。由于城市房地产的无序开发，不考虑建筑高度、尺度和立面等因素与城市区域环境的协调，孤立地注重单体建筑（群）的造型设计。新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流，新建筑和新建筑之间也各有特色，结果不能使整个城市建设有机地融为一体，或是布局不和谐，或是质量、色调不和谐，或是风格不和谐，从而破坏旅游城市景观环境的整体性，造成视觉污染。
三、旅游城市房地产发展建议
（一）保护旅游景观环境，切实制定和实施城市建设总体规划
对于旅游城市来说，景观生态是其发展的第一生命线，要保护好自然风光、人文建筑、民俗风情以及文化艺术等各种核心要素。试图以旅游的名义圈地盖楼，不但透支了旅游产业的未来，对各种名胜、风景造成不可逆转的破坏，而且对于整个城市来说都是一个不可承受的损失。
制定旅游城市建设总体规划，形成合理布局。在保护旅游城市景观环境的问题上，地方政府负有首要责任。必须对旅游行业和地产行业的发展有全局的观察与考量，总体规划要重视景观与环境的开发与保护，统一协调、合理划分景观功能，并对房地产开发建设提出管控措施和生态保护要求，避免任何地产或旅游项目破坏自然、人文资源。并且要贯彻统一规划、整体布局的发展思路，认真实施总体规划。
（二）明确城市环境保护责任，严格执行环保措施
明确责任，并签订环境保护目标责任书。严格实行自认追究和奖惩制度。实施 “环境保护目标责任制”，并将其纳入该届政府市、县长政绩考核的主要内容。同时，实行 “排污申报登记”和“排污许可证”制度，对随意、超标排放污染物和未进行排污登记、未取得“排污许可证”而排污的单位和个人进行严处。
房地产施工建设期间，要严格执行环境保护措施，具体如下：1、分时施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪声扰民；2、施工人员生活垃圾收集后随建筑垃圾送至市政垃圾场；3、施工人员生活污水排入市政下水道，无市政下水道地点要通过化粪池处理再排放；4、渣土建筑材料运送车应加盖，防止扬尘。
参考文献：
[1]路立：《浅析房地产项目开发建设中的环境影响评价工作》，《中国房地产》，2003年第1期.
[2]江昼：《滨水区房地产开发对城市生态环境的影响》，《城市问题》，2008年第8期 .
公司简介
上海电气阿尔斯通（武汉）变压器有限公司由法国阿尔斯通集团电网部与上海电气合资（图1），成立于2007年12 月26 日，总投资约6000 万欧元，是阿尔斯通电网部位于全球13 个变压器生产厂家之一。公司位于湖北省武汉市阳逻经济开发区，占地面积128328m2，厂区占地面积26700m2，变压器年生产能力20000MVA。
公司全面引进全球三大变压器制造集团之一——法国阿尔斯通先进的设计、制造技术及先进的管理方式，可以设计、生产单机最大容量为1400MVA 的各种类型的电力变压器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高压、超高压、1200kV 特高压交流及±1100kV 直流变压器。拥有国际领先的关键生产工装设备和试验设备，作为保证产品质量、提升企业市场竞争优势的保障。公司实施和采用阿尔斯通全球一体化的技术及标准，为国内外广大用户提供国际一流的产品和服务。
选择Inventor 的原因
变压器设计行业较其他机械设计行业在软件上要求更高，AIP 用户界面简单，三维运算速度和着色功能突出。结构设计人员能够简单迅速地获得零件和装配体的真实感，缩短设计意图与系统反应时间的距离，在零部件设计装配上最大限度减少设计错误率。
同时，AIP 资源中心库提供了大量各国家标准件的特征：型材、管件和管材、紧固件、轴用件及其他零件几乎应有尽有。设计师可以在资源中心中查找、插入、编辑、替换、过滤和零件，使用非常方便。
基于AIP 的变压器结构参数化设计，通过设置Excel特征参数表格，可将复杂的结构转化为参数化的计算模型。然后根据需要进行有限元分析，调整和变更参数，完成方案，极大提高设计质量、缩短设计时间。
这里Vault 绝对是重中之重。设计过程中设计数据的更改不可避免，能否保证引用零部件版本一致就相当重要。Vault 能跟踪设计轨迹，避免在设计中由于删除关联文件而导致错误发生。完美实现在一个项目设计中多个工程师并行设计，提高效率。
公司最终选择了AIP 软件。到目前为止，AIP 软件在完成产品三维设计和产品研发方面表现出了良好的性能，明显提高了设计效率。
应用案例
在使用Inventor 进行开发时，解决了以下问题。
（1）标准模型能减少重复性工作，提高出图速度和准确性。到目前为止，我们建立的标准模型有：近5 家上10种有载、无载分接开关；10kV ～ 500kV 不同电压等级的套管及升高座；50 多件二次保护或测量器具；5 种不同容量的储油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通压接头等。以往使用CAD 二维软件提供一整套SFSZ-240000/220 外形图，至少需要一周，现在只用三天便可完成，提高效率达50% 以上（图2、图3）。
（2）铁心、油箱等结构标准化程度高，可以充分利用AIP 参数化设计，初期就能迅速建立模型。经比较，一台SFSZ-240000/220 的变压器的铁心和油箱使用传统的设计方式时间大概为三周，而使用AIP 参数化设计，仅用一周时间。对于图纸后期更改和跟踪，AIP 解决方案仅仅专注于参数更改而不用担心图纸关联修改（图4、图5）。
（3）线圈结构由于空间尺寸复杂、导线排列形式众多，使用旧的CAD 模板设计人员每台都要修改30 多张图纸以上，如今在AIP 草图模块中建立参数变量，直接生成制造图纸，修改工作量减少50% 以上；利用布管模块完成引线设计，可以让工程师节约大量时间用在考虑、审核引线排布方案，优化引线布局，而不是浪费在三维空间想象上面（图6）。
（4）作为生产高压、超高压、特高压交直流变压器基地，普通二维视图已经无法满足客户需求，渲染后的数字样机以及后期制作的动画效果，在产品博览会上帮助客户第一时间直观了解产品结构和制造工艺过程，可以很好地提升企业的形象。这是传统方案无法实现的。
实际收益
使用AIP 软件解决了很多以往设计中令人头疼的问题，明显提高了设计效率和产品质量。
（1）AIP 与DWG 的集成。之前的DWG 设计图纸可以通过AIP 的草图嵌入CAD 中再度利用。这是其它3D 软件无法完美实现的。而且导出DWF 文件能很好地解决与下游企业、客户交流和沟通的问题。加上AIP 的界面人性化，初学者能很快上手。换句话说，从二维设计过渡到三维设计迅速而平稳。
（2）布管迅速方便。变压器管路设计和引线设计在二维视图表达上比较麻烦，对设计和制造人员要求较高。而AIP 的“管道布线”模块，操作步骤少、灵活性高，通过管路零件、捕捉相应节点、确定走线方案后，短时间就能做出管路或者引线的三维模型，然后投影成工程视图，方便快捷，而且准确（图7）。
（3）模型和工程图的关联性。在使用AIP 软件后，设计中修改零件尺寸，关联文件和工程视图自动完成相应更改，节约设计时间，减少设计工程师重复性劳动。
（4）通过Vault 实现协同设计，保证了零部件设计数据的一致性，而图纸以及相关的技术文档也可在Vault 中实现统一管理。
AIP 解决方案缩短了设计周期时间，降低了设计和制造成本，以更直观的产品设计面对客户和操作人员。对于我们面临的激烈市场竞争而言，任何客户要求的，不但要反应时间快而且还要专业呈现，AIP 的三维可视化实体模拟功能可以满足我们的要求。
未来展望
一、婚姻法中对夫妻财产的界定及制度
针对婚姻中的法定夫妻，国家在法律上界定了夫妻婚后所有财产的共有权，这体现了双方在婚姻生活中具有等值贡献，理应对财产进行公平、平等的分配。但由于实际财产在关系上的复杂性，其财产在离婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根据《婚姻法》的新修订，财产分配在离婚时应该遵循均等的基本原则，同时还要照顾双方子女的利益，对离婚损害实施赔偿、以及经济补助等重要原则。但原则在实际应用中受到限制，不能切实落实好公平分配的原则。尤其是在传统思想的束缚下，夫妻结婚的房子需要由男方进行采买，其房产属于不易消耗的固定财产。女方在离婚时理应对财产的分割给予一定经济补偿，方能突显财产分配的合理性，其真正的财产纠纷在房产上纠纷比较严重，这是以上原因导致。因此，婚姻法论文应对财产的分配进行明确的分配界定。
二、现今离婚事件中房产纠纷表现显著
面对经济因素的影响，其购房已经成为夫妻结婚共同努力的目标。因此，可见房产在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期离婚中其房产成为最瞩目的纠纷事件，其双方最显著的纠纷就是房产。例如：婚后由男方家长投资购买的房屋，而后将房产过户至夫妻双方的共有名下，随后在落实离婚诉讼程序中，女方要求对房产进行平等分割。根据《婚姻法》的第十七条条例规定，法定夫妻若在存有婚姻关系中继承财产是归双方具有共同拥有权。因此，在办理离婚程序当中，应对房产进行合理、平等的分割。针对该离婚案件进行浅析，男方父母在婚后投钱购房并过户至夫妻双方名下，实属在法律上已经构成一定的房产赠与行为。因此夫妻二人在离婚程序中有权平等分割房产。根据当前夫妻结婚形势，基本由父母购买房屋。在房产权方面普遍存在忽视赠与行为的现状，在离婚中涉及了较多纠纷。从道德角度思考，对父母财产权益构成了法律威胁，从侧面也展现了房产分割的不合理性、不平等性，不利于维持社会群众生活的稳定性。
三、研究亲属法的财产基本问题
（一）对亲属法中财产缺少本质、规律研究
现有的亲属法研究成果一直停留在微观的角度、层面，而对其本质、规律没有进行宏观性研究。这样的研究导向必然会导致婚姻法的立法界定不够清晰、明确，应该运用婚姻法学的研究会进行高层次的研究，它在学术界中所发表的文章并没有从本质上研究亲属法在内容上涉及的基本原理。直至2010年在学术界发表的相关性文章并没有超过10篇，这样的研究数据表明亲属法涉及的财产基本问题没有收到研究协会的高度重视。
（二）对亲属法中法律问题缺少内在关联性研究
在现今的亲属法研究方法中，没有与相关部门的法学进行关联性研究，导致其法律问题在研究方面缺少内在关联性，致使司法在解释有关婚姻法法律问题时，急切想通过有效手段解决婚姻生活中涉及的法律问题。因此，应该通过《物权法》等对其实施关联性解决法律问题的方式。这也体现了物权法在婚姻法中制度存在本质上的关联性，因而解决婚姻纠纷问题应将二者结合在一起，运用法律法规达成解决问题的共识，以此明确现行婚姻法在立法中的范围及界定。
四、基于民法视角分析婚姻法相关纠纷问题
婚姻法根据法律效应对法律制度进行了详细、具体、明确的划分，法律效应的差异性需要借助人类进行准确性划分。因此，它在法律关系方面、法律制度方面的构建又存在一定的内在关系与联动性。部分学者对《债法》、《物权法》划分进行批判，它分割了婚姻经济、伸过的完整性。例如：《合同法》从第一百三十五条条例之后，对动产的交易行为、滋生的义务进行相关性界定，其动产在交付方面应履行的义务需借助《物权法》进行规范性界定。虽然没有构建专门法律进行专一性界定，但在解决、处理婚姻纠纷问题中，法官可以根据有观法律作为判决的重要依据，其《债法》、《物权法》在解决该问题时具有广泛的应用性，综合所有法律去解决婚姻事件的纠纷问题，更能彰显法律约束的全面性、谨慎性。
基于夫妻在婚姻生活关系中的复杂性，在法律中也涉及了重大的纠纷，尤其是对不动资产的纠纷。在面对离婚事件过程中，其财产纠纷必然会引起民众的重视，仅靠《婚姻法》去解决婚姻纠纷问题会在法律上暴露出不具全面性的问题。因而，需要结合其它相关法律对其实施解决策略。若夫妻在法律中的关系不涉及离婚、房产纠纷的双向问题解决条例，会导致婚姻法失去保护权益的法律效应。但在实践上，中国的单项法律虽然不具完整性，但其法律间存在关联性，因此在解决民事纠纷问题时，能够突显法律的叠加效应，进而运用综合法律的全面性去解决现今离婚、房产纠纷的双向问题。因此，在涉及离婚、房产纠纷的问题中，其财产分割应选用《债法》、《物权法》进行支配性处理。
如果该项纠纷问题用较为单一的《婚姻法》去处理，不仅是法律条例失去合理性，还会却是一定的法学秩序，譬如：运用综合法益、法价值构成的法律秩序会缺失合理性，因此，法益在人格方面具有较高的法律阶面，尤其是财产涉及的利益问题。在许多离婚事件中，会牵扯至人格平等权在法律面前的冲突，体现了权利、权益牵涉的歧异性，难以作出抽象性的区分及比较。其《婚姻法》在相关立法中，没有明确界定家庭伦理的重要性、个人自由的重要性，无法对其进行具体的判断，而只能结合实际事件去权衡当事人的婚姻利益关系。
五、解决与处理相关房产纠纷的有关保障
（一）利用借贷关系
为了使夫妻双方在离婚事件中得到有效、合理的权益保护，基本采用和谐的方式完结相关纠纷问题。因此，房产纠纷应该利用借贷关系作为保障。对父母、夫妻间构成一种借贷关系，父母在投资房产过程中，应有夫妻双方出凭借贷字据。在构成借贷关系之后，当在离婚程序中女婿、儿媳分得平等的房产产权，父母可凭借贷字据在法律中进行诉讼，向他们追回投资房产的部分财产。因此，运用借贷关系会在未来离婚程序中构成一种全新诉讼方式，保障父母的房产资金，但其房产产生增值利润部分与父母无关，也无权作出申诉行为。
（二）明确房产的赠与对象
为了在房产纠纷中维护自身的法律权益，投资购买房产者应该进一步明确日后房产的赠与对象。根据国家对《婚姻法》规定，其中第十八条指明：遗嘱书、赠与合同如果明确阐明了归于夫方、妻方都属于夫妻单方的私有财产。其司法对其解释为，夫妻在婚后有父母投资所购买的房产并将其落户在自己子女的名下者，根据社会道德的解析，由于父母指定了房产赠与的单独对象，不属于夫妻婚后的共同不动资产。因此，该策略的实施又是在保障父母、夫妻单方的婚后权益，体现了财产在法律中的公平性。
（三）结婚时进行协商、约定
夫妻各方在达成结婚共识时，应该事先对资产进行协商、约定，以免在日后生活中涉及纠纷，尤其是对房产的纠纷。对财产进行约定去解决未来纠纷问题，应该依据双方结婚时的约定，有利于解决房产产权的纠纷现阶段问题。特别是在和谐社会的构建道路上，其法治建设是核心部分。因此，一切纠纷问题都要依据法律进行判决，通过协商、约定去解决各种纠纷问题，是最有效的方式，同时也是最具合理性的权益保障，有利于维护婚姻在社会中和谐、稳定发展下去。
六、对婚前的按揭房产归属进行界定探讨
在现今多数离婚事件中还涉及了还钱的按揭房产归属的纠纷，实际上是夫妻单方在婚前进行的个人首付行为而展开的按揭付款购房交易，并将其登记在私人财产的名下，但婚后由双方共同实现还款活动，其对最终归属进行界定探讨如下：
（一）夫妻双方财产在制度上发生的变化
原有的婚姻财产在制度上为基本的共同财产所有制到结婚后的共同所得制，但是截止2001年国家对婚姻财产的相关制度作出了调整，重新归类了个人财产、共同财产的归属问题，夫妻对财产的约定在法律效应上优先其法定制度下的财产归属权。该制度的规定主要是针对婚姻关系、现实生活而制定的，有利于夫妻双方经营婚姻的和谐关系。但近些年的婚姻关系，受经济影响发生了转变，在财产方面表现出独立的特征，对财产而作出的约定使夫妻在后期财产纠纷中削弱了法律指定财产归属权的职能，进而对其财产的支配具有一定的自主性与法律性。此外，在新婚姻法中对夫妻财产相关制度的界定进行了部分修改，在共同财产方面进行了完善与改进，使其制度更具合理性、紧密性、公平性，有力保护了婚姻关系中弱势一方，但其保护的财产范围变小了，旨意在强调夫妻不是同体的原则，设立了约定财产的合法制度、个人财产的合法制度。而通过书面形式完成约定财产事项，足以体现夫妻双方的自愿性、自治性，这对双方的财产进行了约束。其中夫妻单方的债务信息若被泄露，并且告知第三人对财产实施的约定，应由该方偿还对外债务。该制度的建立在法律中提升了相应的地位，在财产规定方面得到完善；此外，运用个人财产的合法制度对夫妻的个人财产实施法律性保护。其财产的法定制度、夫妻特有制度、夫妻约定与协商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻关系中的财产制度及关系，从而形成具有完整性的体系。在财产判决方面，法律完全优先依照夫妻约定制度，对其财产进行依法处理与判决。而在夫妻财产的法定制度中，需要明确特有财产、共有财产，根据实际情况及法律进行判决。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房产纠纷归属问题
在婚姻法的司法解释条文一中第十九条规定，夫妻单方具有的财产不会受婚姻关系的存在而发生改变，这不包括已经约定的财产部分。例如：夫妻单方在结婚前所签订的房产合同，以及各银行之间签署的按揭还款合同，该房产在产权上归夫妻单方所有，属于个人财产部分。如果经过夫妻双方进行有效性约定，可将其划分为共有财产的行列中，否则依旧属于夫妻单方的私有财产，但其在离婚纠纷中存在一定的不公平性，这主要体现在婚后按揭还款上。婚后所履行的按揭还款行为，实际上是属于花费了夫妻双方的公共财产。
在婚姻法的司法解释条文三中第十条规定，将该房产问题进行细化、具体化。针对以上按揭房产实施离婚程序后的房产分配问题，此不动财产理应由夫妻双方进行协议形式处理。根据法律条款夫妻双方没有达成约定，就不能构成公有财产，因此法院会将其房产判决给夫妻单方。其未经偿还的部分款项为个人债务，而在婚后经双方共同偿还的款项属于公共财产部分、以及归属增值部分，在办理离婚程序时法院应该根据并借鉴《婚姻法》中的39条条例第一条款项中所规定的法律原则，其产权登记为夫妻单方并对夫妻另一方实施补偿。离婚程序在处理房产纠纷事件时，当在夫妻没有对财产分配进行法律约定的情形下，法院会默认为该房产的产权归夫妻登记一方所有，这有效保护了夫妻单方在结婚前个人财产权的利益，也间接损害了夫妻另一方在结婚后的相关财产权益。
自从婚姻法的司法解释第三条例在婚姻生活中实践以来，其在学术界内引起了较大的争议，并将争议的重点以及焦点都放在了婚后财产纠纷中的分割、补偿等方面上。其中第十条条例在婚姻法中规定：如果是离婚的非财产所有者，夫妻单方就会在此房产纠纷中净身出户，在实际婚姻生活当中，具有非产权的夫妻单方基本上是弱势方，但在婚姻生活中却付出了较大的努力，而在办理离婚程序时，如果贸然从事上诉的判决就会突显法律的不公平性。如果单纯是夫妻双方在结婚之后共同偿还按揭房产的房款、以及对应在财产对应增值部分进行补偿，会严重削弱了夫妻非产权当方在经营婚姻方面、夫妻关系方面、所得财产方面的积极态度。其中婚姻关系体现为身份关系以及财产关系，身份关系作为财产关系的基础保障，而其财产关系主要是由身份关系演变而来，所以身份关系直接影响着婚姻当中的财产关系，单纯使用《物权法》解决婚姻关系中夫妻的房产产权纠纷，就会将夫妻共有财产赋予市场经济性，遮蔽了夫妻身份的复杂性、特殊性。因此，要想处理好夫妻财产产权关系不能只参照基础财产法，应该理清财产纠纷涉及的《婚姻法》在内在关系上的逻辑性与关联性。然而在国外处理婚姻纠纷时，房产产权归夫妻单方所有。但法院会根据夫妻另一方在婚姻期间对房产产权作出的贡献进行依法判决，并赋予其房产权益。因此，我国在立法上应该承认女方是非产权者对婚姻生活的过程，并用法律的界定去对该夫妻单方进行财产补偿。
（三）对房产增值财产部分纠纷的处理
根据国家《婚姻法》的司法相关解释，投资的房产在获取收益、增值之后，在法律上实属夫妻的共同财产，进而彰显法律规定的科学性、合理性，其在争议上将焦点锁定在房产的资金方面。其资金的获取在房产增值合法范围之内，是夫妻双方共同维护房产所获取的收益，间接体现了夫妻双方共同努力的结果。因此，在这部分设计了夫妻双投入的问题，将租金的收益定义为个人财产、共有财产存在一定的偏差。其按揭房产涉及的增值问题，应综合夫妻单方为还房款作出的贡献程度，进而对其进行合理性财产补偿。如果将该房产硬性定义为个人财产、共有财产，不仅破坏了夫妻财产权益，还制约了对婚姻关系的维系。因此，房产产权的纠纷应该借鉴国外法律，其判决在法律上应该尊重夫妻协力的重要原则。
七、总结
房产问题自古以来是社会群众关注的热点问题，尤其是对离婚纠纷的处理，房产的纠纷涉及了夫妻双方利益、社会和谐发展。由于我国部分区域法院存在一定的处理、解决问题，其在原则、方法上没有形成统一的体系。因此，解决房产纠纷相关问题还应完善法律、法规，对房产归属判决形成可行性依据，为婚姻关系、房产产权等纠纷提供有效的法律保障，以公平、公正的态度维护房产当事人的财产权益。
[ 参 考 文 献 ]
[1]韩璐玮.试从婚姻法基本原理看离婚房产纠纷[J].法制博览法学研究，2013，10（15）：82-83.
【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。
五、继承人的确定和接受继承的意思表示
遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。
综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。
参 考 文 献
[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2007
法院最终按照《行政诉讼法》第五十四条认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局下达的《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。
现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。
一、程序法角度
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。
二、实体法角度
五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。
《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。
五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。
三、经验和教训
通过上述案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围行使职权，否则就要承担相应的法律后果。
[关键词] 房产测量 解决方法
房产测量的内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料,是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天,基本实现了商品化,房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。
为了维护市场经济秩序,进一步规范商品房销售行为,提高商品房销售面积的准确性,减少商品房买卖双方的纠纷,维护广大消费者的合法权益,建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧,操作上有难度,有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
一、检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高, 目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法,在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言,主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中,由于距离较近,仪器乘常数可忽略不计,但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例,其仪器常数一般不含误差,应设为零,拓普康系列棱镜的常数也为零,当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时,就必须在使用之前设置相应的常数。而且,在房产测量时,不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点.通常将棱镜靠在房屋的角点上.这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标,而非房屋角点坐标。在实际工作中,可以将仪器常数设为零,用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数,在野外数据采集前,设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数),就可以直接测出房屋角点的坐标。
这里还应注意这样一个问题,如果用该棱镜去发展测站点的话,则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。
二、房屋测量中的偏心测量问题
一般情况下,进行数据采集时,棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的,但是也有很多时候情况却不是这样。这时,就不能把棱镜看作一个点进行观测,因为它具有一定的体积,这时,瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标,需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置,测定到棱镜的水平距离,然后用水平微动螺旋照准目标,在仪器上进行相应的操作即可
三、对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时,如果实测了房屋的每一条边,则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况,这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形,也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因,如果确系不相等的,则根据勘丈结果进行绘图或面积计算
四、共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼,需要计算出每户的建筑面积。这时,首先要计算出房屋的总建筑面积,然后计算房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,然后计算分摊系数,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,涉及到二级分摊和多级分摊,应按照“谁受益,谁分摊”的原则,逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例,详细说明住宅楼的二级分摊计算 举例如下:
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