时间：2023-06-11 08:23:01
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇不动产档案管理措施，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
[关键词]不动产 登记档案 整合 集约化管理 分析
中图分类号：G272 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不动产登记档案整合和集约化管理的必要性
从某种角度来说，不动产登记档案整合有着重要的依据，即《物权法》，明确指出不动产登记档案要由登记机构统一管理，相关部门必须永久保存这些档案信息，也就是说，相关部门需要根据已有的资料，有效开展不动产登记档案重建工作，优化利用相关法律法规，加以规范，动态管理各类不动产物权，物权登记是建立在档案基础上的，也是各项不动产物权登记工作有序开展的关键所在，是物权归属不可或缺的关键性依据，可以为社会全面发展提供关键性证明，有效维护社会大众的合法权益。在这一背景下，有效整合不动产登记档案已成为一种必然趋势。其整合的必要性利于社大众随时随地查找所需的不动产登记档案信息，满足他们在这方面的客观需求，有效提高他们满意度。此外，在新形势下，档案管理工作已被提出全新的要求，必须加强其集约化管理，这是不动产登记工作开展的必然结果，也符合档案档案管理的客观要求，促使分散的不动产档案信息处于统一化网络结构体系中，高效保管重要的信息数据，尤其是成果性资料，确保不动产相关工作有序开展，有效提高不动产登记档案方面的服务质量。
二、不动产登记档案整合和集约化管理
1、不动产登记档案整合具体内容
在日常管理过程中，档案管理人员必须全方位客观分析不动产登记档案，根据其特点、性质、作用等，准确把握整合不动产登记档案的核心内容，其并不指单一方面。档案管理人员必须站在客观的角度，准确、完整登记不同领域的不动产档案，比如，房屋、土地，要根据相关技术标准，统一化管理不动产登记档案，为档案使用者提供优质的档案服务。不动产登记档案部门需要全方位有效整合档案管理人员，使其积极、主动参与到不动产登记档案管理中，要根据他们已有的管理水平，多角度对其进行系统化培训，引导他们学习最新知识、最新理念等，强化他们责任意识，具备扎实的档案管理知识，通过不同形式提高业务技能，熟练操作各类设备设施，提高他们综合素质，更好地开展不动产登记档案管理工作。此外，不动产登记档案整合内容还体现其集约化整合，集中管理多种不动产登记档案，使其具有鲜明的“标准化、规范化”特点，为不动产登记档案工作有序开展提供重要保障，有效提高海量档案资源利用率，避免出现严重的浪费问题。
2、不动产登记档案整合难点
在社会市场经济背景下，不动产登记档案信息数据呈爆发式增长，其管理难度大幅度增加，想要对其进行合理化整合，档案管理人员必须全方位客观分析各方面影响因素，准确把握其整合难点，采取针对性措施有效整合不动产登记档案信息。具体来说，就档案移交来说，如果移交之前的整理工作不到位，不动产登记档案整理等方面质量也会受到影响，而各个登记部门采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，会在一定程度上增加不动产登记档案整合难度，一定要准确把握这方面难点，科学整合各类不动产登记档案。同时，不动产登记档案入库难度也比较大，其入库是一项系统化、复杂化工程，极易受到多方面因素影响，需要做好档案信息分类工作，根据不动产具体要求，进行合理化分类，比如，土地、房屋、林地，需要根据各方面情况，科学补建不动产登记档案，正确、完整录入对应的信息数据，便于其及时导入到所构建的不动产登记信息管理平台中，各方面都必须建立在相关规定的基础上，加上不动产登记档案信息数据频繁增加，类型又多样化，整合难度相当大，需要花费大量的“人力、物力、财力”，否则，不动产登记档案整合工作将无法顺利进行。此外，在科学技术发展的浪潮中，各类技术频繁出现，不断应用到档案管理中，合理化便编写档案库的位号，借助物联网技术，条形码、二维码等，和电子登记信息相同作用，构建关联，还要对档案进行扫描，构建影像档案等，都在无形增加了档案整合难度。
3、不动产登记档案集约化管理
在新形势下，不动产登记档案工作日渐统一展开，档案信息数据海量增长，类型日渐复杂化，档案信息数据管理已成为一大难点。在这一背景下，档案部门必须安排专业人员对不动产登记档案进行必要的集约化管理，优化利用先进的技术，计算机技术、网络技术等，充分发挥其多样化作用，借助信息化手段，加大数字不动产档案建设力度，确保不动产登记档案各项工作有序开展，具有鲜明的信息化特点。在集约化管理方面，档案管理人员必须以社会市场为导向，多层次优化利用一系列相关技术，云计算、大数据，根据各分档案情况、特点等，为其配置合理化的身份证，科学设置其中的芯片，对不动产登记档案信息进行一系列操作，比如，定位、监督，最大化降低不动产登记档案信息出现失联现象，为提高档案管理工作整体质量做好铺垫。档案部门要优化利用移动通信技术，借助多样化优势，大力推广移动通信终端，便于档案信息使用者自动查询相关数据信息，可以借助档案网站，加大宣传力度，促使档案管理人员全方位正确认识不动产登记档案，认真做好本职工作，充分发挥微信平台作用，促使档案管理人员相互探讨、交流，比如，不动产登记档案政策、社会大众提出的意见、建议等，进一步优化不动产登记档案管理工作，提高其集约化管理水平。
三、结语
总而言之，在新形势下，不动产登记档案具有鲜明的“系统化、复杂化”特点，其整合和集约化管理重要性不断显现。在日常工作中，档案管理人员必须全方位正确认识不动产登记档案，准确把握其整合内容以及难点，加强其集约化管理。以此，确保不动产登记档案工作有序开展，最大化提高档案信息利用率，将其灵活应用到实践中，充分展现其多样化价值，促使新时期不动产登记档案事业不断向前发展，走上健康稳定发展的道路。
参考文献
[1] 周文奇，彭健.不动产登记档案信息化管理的问题分析与改进建议[J].浙江档案，2016，12：54-55.
[2] 李红海.浅议不动产登记档案整合和集约化管理[J].上海房地，2015，01：51-52.
数字化不动产档案管理指的是利用现代化的数字技术以及设备，即计算机网络系统对不动产档案信息进行收集、整理、存档等，最终通过利用数字技术实现对不动产的档案管理。在数字化档案管理中，档案信息多以电子档案或者数字档案的状态被储存或使用，在相关档案信息的调用过程中，使用者必须借助计算机网络系统进行信息检索操作，而且借助数字化系统，档案信息会更加全面，而且档案管理工作会更加方便和高效。数字化不动产档案管理利用发展平台的搭建，是以数字化不动产档案管理为基础，通过建立数字化平台，最终实现对数字化不动产档案的科学管理。
2.不动产登记档案数字化主要问题分析
2.1登记信息共享率不高，工作效率较低
目前的不动产登记业务档案管理工作普遍存在任务繁重、共享程度不高等问题，不断增加的城市用地、房屋交易导致档案管理的强度和难度日益增强。另外，在不动产的登记过程中，涉及到诸多业务部门的整合、业务分工调整、登记交易量，工作强度加大这些因素促使不动产登记业务档案数字化管理工作力度加大。与此同时，一些不法分子冒名顶替、伪造证件等，也给不动产登记安全带来很大隐患，影响整体工作效率的提高。
2.2不动产登记档案管理软件差异性较大
由于各部门管理人员水平、重视程度的不同，导致对不动产档案管理的软件设计、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他们对档案数字化管理过程中新技术的应用和软件开发的程度不同。通过对一些不动产档案管理数字化的实际状况的了解，软件在数据采集、系统功能等方面均没有达到国家规定的相关标准。一些不动产登记部门在使用软件的过程中没有即时更新软件动态，一些虚假无效的信息，对基础地形图的管理不规范，在信息数据的接收和交换方面存在漏洞。有些部门为了应对统一不动产档案管理软件，防止“倒库”中的信息数据丢失，将旧软件抛弃，重新开发新的档案数字化管理软件，造成了档案管理工作的重复性。
2.3抗风险打击能力不足
房地产登记档案作为重要的产权资料，抗风险能力的提升应该作为档案管理工作的重中之重。目前，大量数字化信息都储存在硬件设备中，设备的安全直接关系到档案信息的安全和完整。电脑、硬盘、光盘等存储设备具有一定的保存年限，需要不断进行拷贝和更新，以维护数据安全。如果保管不当，可能发生损坏或老化等现象，导致数据损失损毁。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，但同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、技术落后、治理不及时等是产生不安全因素的根源。
3.不动产登记档案数字化存在问题的解决措施
3.1强化档案管理意识
正确的意识可以对行为进行科学指导，所以，为了不断完善不动产档案管理利用发展平台的功能，为了使不动产档案管理能够在城市建设中发挥应有的作用，应?强化档案管理意识。不论是管理者还是普通员工，都必须认识到档案管理关乎到城市建设工作的开展，档案信息是其开展后期工作的重要依据，而且档案信息可以为建设管理者进行决策提供一定的参考。档案管理工作人员要能够严格要求自己，力争做好每一个环节的工作。
3.2加强档案数据库建设
在数字化不动产档案管理利用发展平台建设过程中，各类不动产档案主要以数据信息的形式存在，而计算机网络则是为此类数据信息的传递与处理构建了一个良好的平台。为了实现对信息时代不动产档案管理中所涉及的各类信息进行有效处理，必须构建一个完备的数据库，数据库可以对各类不动产档案信息进行储存，也可以方便城市建设管理部门的及时调用，进而为城市建设工作的有序开展提供有力的支持。具体而言，所建立的数据库要包含城市不动产档案信息的全部内容，所建立的数据库要进行严格分类，当档案信息数据库建设完成之后，企业需要设立专门的计算机系统维护人员或专门的部门对数据库进行定期的维护，如果有新增加的不动产档案信息，要将其在数据库中进行及时地分类并建立索引，对各类档案信息进行及时更新和完善，以此确保档案数据信息的安全性和完整性。
3.3加大专业人才的培养力度
为了有效推动数字化不动产档案管理利用发展平台建设工作的开展，首先必须加大专业人才的培养力度。在相关档案管理人员的培训过程中，主要进行理论知识传递和实践操作培训，通过此类培训，使档案信息管理工作人员能够更好地规范自己的行为，以维护不动产档案信息的安全性。其次，可以引进高素质的计算机管理人才为进一步完善不动产档案管理提供帮助和支持。
3.4完善现有的法律法规
面对不动产登记业务档案数字化管理工作中缺乏制度保障的问题，相关管理部门需要及时出台合理的法律法规，明确规范工作职责，做到责任到人，避免责任追究无制度可循；同时有关不动产登记业务档案的数字化管理必须要有统一的评价标准，确保参与相关工作的每个部门的工作达标，避免信息透漏等现象。只有有法可依，有制度可循，不动产登记档案的数字化管理工作才能互惠互通，不动产的登记工作才能顺利开展。
关键词：不动产登记；档案利用服务；问题；对策
不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。
1 不动产登记档案利用服务中存在的问题
不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。
不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。
近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。
由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。
2 不动产登记档案利用服务的策略
2.1 转变不动产登记档案利用服务模式
在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。
第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。
第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。
2.2 提升信息化服务能力
随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。
第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。
第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。
2.3 完善保障和投入机制
第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。
第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。
结束语
当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。
参考文献
[1]张玮琼.不动产登记档案利用服务的问题与对策分析[J].档案学通讯，2016（5）：62-66.
【关键词】房产；档案管理；房屋登记；途径
引言
《物权法》中规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这里面提到的“证据”，既包括当事人重新提交的证据，也包括已经形成的证据。而已经形成的证据，无疑就是指房屋登记档案。在房屋登记工作中，理顺房屋登记档案管理的各个环节，形成良性的循环机制，是房屋登记机构自我保护的一道强有力的“防火墙”。笔者从工作一线的实际出发，就房屋登记档案工作的管理模式创新、管理流程创新等方面略抒己见，以抛砖引玉，共同推动该项工作规范、迅速地向前发展。
一、阻碍房屋登记档案良性循环机制建立的三大难题
1.管理技术相对落后。与各行各业的档案管理整体水平相比，房屋登记档案管理的技术水平已经走到了前列。但是，从房屋登记工作本身来看，房屋地理信息技术、分幅分丘技术、身份认证技术、数据传输技术等已经广泛运用于受理申请、资料审核和登记审批的各个环节，而房屋登记档案管理技术却始终没有取得全面性的突破，这让房屋登记档案的管理工作总是处于吃力追赶的被动地位，成为整个房屋登记工作中最弱的一环，极大地制约了房屋档案管理发展的手脚。
2.管理资金难以保障。档案管理工作的软硬件建设规范，在《档案法》《档案法实施条例及住建部的《房地产登记技术规程》中都有明确规定。这些标准的具体实施，需要大量的资金支持。并且，从应用新型管理技术、完善先进管理手段、提高科学管理水平的角度看，引用新技术及新设备的经费，并不亚于完成档案管理工作基础设施所需的资金。而房屋登记档案管理资金长期依赖外部“输血”的模式，常常会引发房屋登记档案管理资金的不足，这也成为限制房屋登记档案管理工作再上新台阶的一个重要因素。
3.管理理念尚需突破。长期以来，一种错误的观念一直妨碍着房屋登记档案管理工作的发展，即档案管理部门是一个单位的“冷部门”，其地位和作用与单位的主业根本无法相提并论。其实，具有物权证据、区域垄断、使用频繁、动态发展等特性的房屋登记档案管理工作，才是整个房屋登记工作的核心环节，只有它在管理体制、工作流程等方面突破了思维定势，呈现出勃勃生机，房屋登记工作才能够真正走出一片新天地。
二、建立房屋登记档案管理良性循环机制的主要途径
笔者对于建立房屋登记档案管理良性循环机制的总体构想是：档案管理部门要以房屋登记档案数字化为基础，推动档案管理上档升级；要利用档案数字化成果对外提供有偿查询服务，以积累资金保障档案管理工作上档升级的需要。
（一）以档案数字化建设为突破口，夯实模式创新基础
1.购置硬件。进行房屋登记档案数字化，必须拥有大内存的网络服务器、扫描仪、数码像机、高质量防火墙、微机终端等设备，并且要建立起完善的局域网，以应对数码成像、数据传输、信息储存等工作的需要。因此，在硬件配置时，要充分考虑其属性特征，确保其能够满足数字化管理的要求。同时，各硬件间要能够有效联接、系统兼容，形成一个有机统一的工作机组。
2.开发软件。选择科学实用的数字化管理软件，直接关系到房屋登记档案数字化工作的速度、质量、管理效果和应用水平。因此，在进行软件开发时，要充分考虑各方面的因素：一是要与现有房屋登记程序有效衔接，即将房屋登记档案数字化成果作为一个子模块，加载到现有登记程序之中。在进行房屋权属登记时，能够在同一界面之下调取档案数字化信息，为交易与权属管理工作服务。二是能够进行优化升级。软件在试运行和正式运行过程中都会出现一些问题，因此，不能将数字化软件作“死”，要留有充分的修改余地。同时，也要充分考虑不断提高管理水平的需要，为版本升级做好铺垫。三是要注意分析统计工具的设置，为全面、便捷、准确地开发利用房屋登记档案信息做好准备。
3.整理数据。房屋登记档案经过数字化后，各种数据将直接进入到房屋登记工作之中。如果数字化过程中出现问题，那么房地产管理工作将从信息源头开始即是不正确的，并将引起连锁反应，导致房地产交易与权属管理出现一连串错误。这就要求在进行档案数字化时，必须对相关内容进行仔细的质量检查，例如录入的数据是否正确、扫描图像是否清晰、图像与著录内容是否相对应、上下手产权关系与实际是否相符等等，确保房屋登记档案的数据处理准确无误。同时，为安全起见，还应建立异地容灾制度，将整理好的数据进行异地备份储存。
（二）以流程再造为突破口，提高档案查询效率
房屋登记档案的利用主要分为内部利用与外部利用两种。以往大部分房屋登记机构在利用档案时都是一条人工通道，即受理窗口发调档指令档案管理部门把登记档案送至调档窗口档案利用使用完毕归档。在整个过程中，不仅效率低下，并且还增加了档案损毁丢失的风险，影响办事群众的满意程度。而档案数字化后，便可轻松实现档案查阅对内、对外两条线服务。
1.内部查阅自主化。将形成的房屋登记数字档案储存在专门的数据库中，并与房屋登记信息相联。在办理房屋登记业务的过程中，如果需要查询房屋登记档案确认相关事项，受理人员可直接通过自己的电脑终端读取数字档案。为确保数字档案安全，每名查阅数字档案的操作者都必须使用密码，软件系统自动生成操作记录。操作者查阅的数字档案应为办理房屋登记业务所必须的，所办业务应与自动生成的数字档案查阅记录一致，以防止任意查阅导致房屋登记数字档案信息外泄事宜，避免对数据库造成损害。
2.外部查阅人性化。一是查阅窗口前置，房屋登记档案管理部门可以直接在房地产交易与登记场所设立专门的查询窗口，利用者查阅房屋登记档案的，由档案管理部门直接办理。二是查阅人只需查看档案内容而不需复印相关材料的，可以采取“一机双屏”的查阅模式，为查阅人设置一块显示屏显示数字档案，供查阅人查看。查阅人需要复印档案材料的，可以直接打印数字档案。让整个外部查阅过程全部实现数字化操作。
多措并举 攻坚克难
安达市不动产登记工作于2015年4月正式启动实施，在实施的过程中，安达市严格按照国家、省、市有关要求，并立足全市实际，深入研究探索，多措并举解决遇到的难点问题，使不动产登记工作取得了阶段性成果。
安达市不动广：登记局于2015年6月正式成立，为国土局内设股级管理机构，主要负责制定全市不动产统一登记工作规范，承担初审、复审和核定工作。安达市不动产登记中心于2015年8月正式成立，做为全市统一登记经办机构，为隶属于国土局的副科级事业单位，内设8个股室，领导职数一正两副，人员编制60人。主要负责全市不动产登记工作受理和发证、不动产信息平台建设和维护，以及档案管理和使用等项工作。目前，安达市不动产统一登记职责整合工作已经全部完成，分散在国土、房产、农业、畜牧和林业等部门不动产登记职责已整合到中心，统一由国土部门承担。
信息平台建设已经完成。安达市被正式确定为全国不动产登记信息平台建设试点后，通过综合比较，聘请南京国图信息股份有限公司作为安达市信息平台建设技术支撑单位，帮助安达市开展不动产登记信息平台建设的软件开发和数据更新整合、工作人员技术培训等项工作，同时制定完成了《安达市不动产统一登记信息平台建设技术方案》，市政府拨付专项经费97万元用于购置服务器、排队机和电子屏等硬件设备。目前，按照平台建设时间和任务安排，各类登记数据、软件系统及资源整合、城市地籍调查成果更新、地籍编码和房产登记数据分析匹配等项工作基本完成，不动产统一登记流程网络再造已经成形，12月中旬实现了与国土部联网上线运行。
档案资料移交稳步推进、登记服务模式初步形成。为保证房产、林业、农业、畜牧等部门原有不动产档案顺利移交，安达市在新成立的人民办事中心一楼设置了500平方米的不动产登记档案室，制定下发了《安达市不动产登记资料移交与整合方案》和《安达市不动产登记资料清理和移交的通知》，明确先行移交经过扫描的档案电子版和电子登记数据，各类图、表、卡、册等纸质资料仍然由原单位暂时保存，不动产统一登记业务开展后，按涉及的具体不动产单元进行了档案移交。
按照省政府“统筹兼顾、便民利民”要求，安达市将不动产统一登记服务大厅设在新成立的人民办事中心三楼，大厅使用面积700平方米，设置不动产登记窗口10个，房屋、林权和草原审批窗口7个，缴费和缴税窗口2个，实现了不动产统一登记和各部门的行政审批集中办理，初步达到了一站式办公标准，极大地方便了群众和企业办事。
保障措施有力 打造一流服务平台
由于开展不动产统一登记涉及部门多，覆盖范围广，所以在工作开展之初，安达市就确定了“政府主导、部门联动、统等推进”的工作思路，有力保障了此项工作的顺利推进。
按照上级有关要求，安达市成立了由市长为组长，主管副市长为副组长，由国土、财政、房产、农业、林业、畜牧等部门主要领导为成员的安达市不动产登记工作领导小组，统一领导开展全市不动产登记工作。领导小组下设办公室，办公室设在国土局。2015年4月以来，领导小组共召开联席会议4次，联席会议办公室会议7次，就职责整合、机构设立、人员划转、平台建设等工作遇到的问题进行了研究和解决。
学习借鉴外地经验、训练提升人员素质。在开展不动产登记的过程中，为了更好地学习借鉴外地先进经验，2015年8月中旬，安达市选派国土、房产、政府法制办等相关人员到四川泸州，就不动产登记工作进行了为期三天的学习。11月20日，再次选派国土局一名业务局长和几名业务骨干到四川成都和重庆等地学习不动产登记有关事宜。
为适应不动产统一登记业务需要，提高工作人员理论和系统操作水平。在不动产统一登记发证业务正式开展前，聘请南京国图信息股份有限公司技术人员对不动产登记窗口工作人员进行了信息系统操作技术培训，并由国土局统一组织系统学习了《不动产登记暂行条例》和《安达市不动产统一登记服务指南》，使全体工作人员，尤其是窗口工作人员不仅熟悉了不动产登记有关业务流程，还提高了职业道德，了解了应该遵守的具体规定，为不动产登记工作全面开展夯实了坚实基础。
围绕便民主线打造一流服务平台。在不动产统一登记信息系统安装调试完成后，安达市组织工作人员进行了为期一周的模拟登记训练。按照不同登记类型，选取多个住宅用户、商服用户、取得土地审批的工业企业作为申请人按首次登记、变更登记和转移登记等类型进行模拟训练。登记受理窗口受理申请材料，权籍调查和测绘窗口模拟进行调查和测绘，编制不动产单元号，并出具房地产平面图，审核窗口填写完善簿册、审核，缮证窗口根据审核结果打印《不动产权证书》、《不动产登记证明》并发放到申请人手中。
理清房地产交易管理与不动产登记的边界后，从业务角度来说，职能可以分的很清楚。但要实现良好的运转，最重要的环节还在于双方数据能实现实时共享。只有在真正实现实时共享的基础上，才能实现房地产交易管理部门进行过程管理，不动产登记机构进行结果登记的分工合作模式。但目前真正实现这目标的城市极少，主要原因有四：
一是不动产登记系统设置在政务内网，房地产交易管理系统因为要对开发企业、中介公司网签合同设置在外网或是政务外网，从安全级别上不能直接互通，应通过前置库、网闸等安全措施进行隔断。
二是实现实时共享的主要责任单位不明确。《不动产登记暂行条例》规定，“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台”，因为是会同办理，则多地出现互相推诿等情形。
三是共享的内容因没有明文规定，出现理解不同，导致不动产登记与房地产交易管理双方协商不下。
四是软件商技术力量跟不上。目前不动产登记软件普遍业务系统的建设尚不完善，实时共享的技术开发就只能放在后一步了。
因此，只有不动产登记机构与房地产交易管理机构都意识到数据实时共享的重要性，特别是不动产登记机构要加快共享平台的建设，方可让双方的流程更流畅更便捷。
二、转变理念，房地产交易管理不仅仅是房屋交易管理
原有房屋登记与土地登记机构分立的模式，习惯性地让各地交易管理机构在转型过程中仅仅定位在房屋的交易，有观点认为“房地产”中“地”的流转管辖权在国土部门，所以，交易管理的对象仅仅只是针对地上的房屋。对些，笔者持否定意见。土地出让只是流转过程中的一级市场，建立在土地之上的房屋与土地权利是密不可分的，交易过程中流转的并不仅仅是地上之房屋，而是房屋与土地共同的权利，就如同房地产开发，为什么不叫房屋开发是同一个道理。
因此，房地产交易管理的定位应当在房屋交易管理的基础上进行提升，应及时脱离记载的登记理念，转变到管理理念。房地产交易管理机构应致力于市场具体交易规则的打造，致力于有序的房地产交易秩序的打造，对具体的市场主体履行监督管理的职能，有效地保护交易双方的权利。
三、打造房地产交易管理新平台
在不动产统一登记前，各地登记机构或多或少都有些行政管理职能，但基于理念与人员配置的问题，各地房屋登记机构的工作重心大多放在登记工作上，对于这些管理职能一般只是例行性办理，无精力与人力去认真研讨。在登记职能剥离后，交易管理机构应当及时转变理念，通过实现数据实时共享，利用不动产登记信息数据分析研究，制定更为合理的流程，打照全新有序的房地产市场管理模式。
我处未来全新的交易管理平台拟包含以下六大模块：
1.基础管理
房地产信息网：根据最新的职责划分，改版原房地产信息网，将登记部分内容移除，修改单位名称、科室职责、办事指南、收费标准等内容，增加住房保障、物业管理等栏目。
测绘及成果管理子系统：建立生成楼盘表基础数据测绘及成果管理子系统，将房屋预测绘、实测绘成果进行备案审核，审核完成后测绘成果更新至楼盘表。包含预测绘成果备案、预测绘成果变更、实测绘成果备案、实测绘成果变更等模块。
从业主体管理子系统：实现从业主体（房地产开发企业、房地产经纪机构、物业公司、商业银行等）的统一认证、资质基础信息、奖惩记录等管理。包含从业机构管理、从业人员管理、信用档案管理等模块。
房屋交易与产权档案管理子系统：实现房屋产权管理与房屋交易登记档案管理。包含房屋交易档案、房屋登记档案、不动产登记数据管理、商品房转让备案（预留）、房屋产权确认（预留）、房屋产权变更（预留）等模块。
远程委托与身份验证子系统：通过远程端口对身份证件进行真实性、合法性前置验证，拍摄现场照片确保委托意见的真实性，利用系统选择委托事项自动生成格式化委托书。通过系统，将前来交易管理机构窗口办理业务的申请人的人像照片进行采集、存储，与申请办理的业务一一对应。同时支持外业取证拍照后的照片导入功能，以满足上门服务的需求。
统计分析与信息子系统：在用户权限分级管理的前提下，提供住建部报表（日报表、月报表、房综3表）、住建厅报表、房地产市场分析报告与自定义报表、统计及综合查询功能，根据统计、决策需求，进行自定义模式的统计分析，并自动生成统计成果。各级别用户查询信息的分类、统计分析等，最终实现多方面多渠道查询，多功能多样化统计及多层次综合分析。
房屋交易管理与不动产数据共享接口：实现房屋交易管理数据（商品房、存量房买卖合同备案数据、楼盘表数据）与不动产登记中涉及房屋部分的相关登记数据共享。
楼盘表匹配不动产单元模块：为解决由于不动产登记系统未与交易管理系统历史楼盘表匹配导致数据无法关联的情况，特设计楼盘表匹配不动产单元模块，通过人工手段逐一将楼盘表房屋与不动产单元进行匹配，匹配后相应的登记数据实现自动共享读取。
2.商品房管理
商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理子系统：依楼盘表将开发企业商品房项目预售许可、现售备案通过信息化手段进行管理。包含预售许可申请、预售许可变更、预售许可撤销、现售备案申请、现售备案变更、现售备案撤销等模块。
新建商品房网签备案管理子系统：实现商品房买卖合同网上签约备案管理功能。包含合同模板管理、合同签约、备案审核、合同变更、合同注销等模块。
商品房预售资金监管子系统：实现商品房预售资金智能化管理，可设置多种监管模块，实现一个楼盘项目在多家银行共同监管。同时与商品房网签系统数据共享，实现预售款应到账资金自动核算、未到账资金自动报警、超期未到账自动取消网签资格等智能管理功能。包含监管账户开户、监管协议签订、监管进度申请、监管资金入账、监管资金拨付等模块。
购房补贴管理子系统：实现对于当地去库存政策中购房补贴的智能化管理，可设置多种补贴方式（按总额补贴、按平方米补贴、退返契税等），智能判断房屋是否符合补贴条件（是否在补贴期间内签订合同、购房人是否已享受过补贴等）并自动计算补贴金额。同时与商品房网签系统数据共享，实现未退返购房补贴不予注销合同的自动限制。
3.二手房管理
存量房网签管理子系统：实现存量房交易行为备案管理功能。包含房源自动核验、房源委托挂牌、存量房买卖合同网签、存量房转让（继承、离婚析产、法院拍卖等交易行为）备案等模块。
存量房交易资金监管子系统：实现存量房交易资金管理。包含监管协议签订、监管资金缴纳、监管资金拨付等模块。
4.其他交易管理
房屋租赁备案管理子系统：实现房屋租赁行为备案管理功能。包含租赁房源、租赁合同备案、租赁合同变更、租赁合同注销等模块。
房屋抵押备案管理子系统（预留）：包含在建工程抵押备案、预购商品房抵押备案、已取得所有权的房屋抵押备案、在建工程转现房抵押备案、抵押权变更备案、抵押权撤销备案等模块。
5.住房保障管理
住房保障信息系统：通过建立统一的标准化保障房管理平台，将各县市、社区、街道居委会、民政、公安、税务、社保、工商、房管等部门联系在一起，共同协作、共享数据。建立标准化的保障房管理系统，实现对市、县/区、街道/镇、社区/村委会的四级住房保障业务管理的有效监督。
6.物业管理
关键词：房屋预告登记 登记规范化 注意事项
1.明确预告登记的范围
我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”；预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
2.预告登记的特征
2.1预告登记的目的
为了保证将来实现物权，包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。
2.2预告登记的前提
当事人签订了不动产物权的协议，例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。
2.3预告登记的必要条件
当事人之间必须事先约定预告登记。
2.4预告登记的效力
具有排他效力，预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力，可以保护预告登记权利人的利益。
3.明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别
在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。
一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。
三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地使用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动
4.推行预告登记规范化管理，有利于做好预告登记
4.1加大宣传力度。各级房屋登记机构要通过报纸、电视、广播、网络等多种途径，向全社会广泛深入宣传，让群众了解预告登记对保护购房者和债权人合法利益的重要性，提高群众对预告登记的认识。
4.2整合信息资源。各房屋登记机构要加强信息系统建设，整合商品房预售许可、商品房预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘管理、档案管理等业务系统，建立统一的信息平台，实现信息的适时传递和共享，为预告登记的做好打下良好的基础。
4.3健全和完善登记规则。各房屋登记机构要根据预告登记的要求，建立健全各类房屋登记的操作规程，梳理业务流程，完善工作标准，积极推行规范化管理，不断提高预告登记管理和服务水平。
5.办理预告登记需要注意的事项
5.1预告登记顺序
预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后，两个登记程序是相互独立，不能省略，不可相互替代，更不能颠倒顺序，但可同步进行，并同时完成。
5.2预告登记可单方申请
在房屋登记程序中，要求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69 条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
5.3预告登记的失效
预告登记只完成了物权的请求权，只有进行了本登记，才能取得真正意义的物权。但下列情形时，预告登记失效。一是主债权消灭的情形；二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。
结 语
房屋预告登记是一种新的登记制度，它不仅有利于保障房屋物权变动中债权人的合法利益，同时也进一步完善了我国房屋登记制度。做好房屋预告登记，具有极为重要的意义。
一、国有档案在公物法中的法律性质与法律地位
按照公物法的一般理论，所谓的公物是指国家或者公共团体直接为了公共目的而提供使用的有体物[2]。公物有多种分类方法，民法上关于财产的分类诸如动产和不动产、特定物与种类物、原物和孳息、主物和从物、可分物与不可分物等都有适用的余地。公物按照使用目的可以划分为:1、公共用财产(公共用物或公用公物)，是指行政主体直接提供公众使用的公物，包括道路、桥梁、市场、公厕等。公众可以对此类公物进行一般使用或者特许使用;2、公务用公物(行政用物或公务公产)，是指国家机关或行政机关内部使用的公物，包括国家机关的办公大楼、交通工具等等;3、事业用公物，在行政法上被称为营造物用物，是指供国有事业单位使用的公物，包括公立博物馆、图书馆、美术馆、学校、医院等所使用的国有财产。[3]根据公物是经由人力加工后提供于公共使用，还是保持自然的形态而被利用，可以区分为人工公物和自然公物。前者如河川、海岸等，后者如道路、桥梁等。根据公物的所有权的归属，可以区分为公有公物和私有公物。在我国，公有公物包括国家所有公物和集体所有公物。宗教财产也属于公物，西方国家通常将之归属于公法团体的财产。在我国由于不承认宗教组织为公法团体，而只是作为私法法人，因此，宗教财产应当归入私有公物。此外，还有预定公物，是指尚未成为公产，但预定将成为公产，对其管理处分适用公物的规则予以规制的财产。如为了国有道路、高速公路或铁路的建设和改良，可以指定保留的土地，在保留土地禁止进行建筑。在我国以铁路留用土地最具代表性，铁路留用土地可以出租、耕种，进行农业利用[4]，但是禁止修建永久性和临时性建筑物。铁路用地属于受国家特别保护的国有土地。[5]因此，公物具有所有权主体公共性(国家或者公共团体)、供用目的公共性和公物形态有体性的特点。
国有档案符合公物的基本特征:
第一，国有档案是国家通过各级档案机构提供给公众使用的物品。国有档案的所有权主体是明确的、一元的，即国家，在管理主体上是多元的，即中央级档案机构、省级档案机构、设区的市级档案机构、县级档案机构。档案所有者正是通过诸多档案管理者向公众提高档案利用的。
第二，国有档案是国家直接为了公共目的而提供使用的。在公物法中，公共目的包括四种情形，即政府公务目的、事业公务目的、企业[6]公务目的和公众使用目的[7]。而国有档案被提供利用的目的主要是公众使用目的，即由不特定的公众根据档案的利用规则对档案进行阅览、复制和摘录(《档案法实施办法》第22条)。档案的公众利用性目的不仅适用于已经向公众开放的档案，而且也适用于处于未开放状态的档案，所不同的是这类档案属于预定公物，即尚未成为公物，但预定将成为公物，对其管理处分予以公共规制的物，如公园预留地、道路预留地等都属于此类公物。对处在未开放状态中的档案而言，根据档案的解密和公布制度，国家档案馆保管的档案，一般应当自形成之日起满三十年向社会开放(《档案法》第19条)，决定了即使是未开放状态的档案仍然是预定要向公众开放和提供使用的。
第三，国有档案属于有体物。国有档案在财产形态上属于有体物，要明白这一点必须与国有档案所载内容的无形性区分开来，毫无疑问，国有档案所承载的信息属于无形财产，但是国有档案的法律规制以及使用制度并不是以其中所记载的信息作为出发点，而是着眼于国有档案本身的查阅、复制和摘录，可以说是以国有档案的物的属性作为法律规制的基础的。
因此，可以说，国有档案作为国有财产，属于公物法理论上的公众用公物(公众用国有财产)、动产公物，还有部分处在未开放状态的国有档案属于预定公物，对国有档案的法律规制以此为出发点建构其静态的法律归属控制机制和动态的公物利用管理机制。
二、国有档案所有权的规范现状与公物法规制前景
公物具有其被利用提供于公共之用的特点，一方面，作为所有权的客体，与私法上的交易秩序有密切关系，另一方面，作为公众用公物，已经或者预定要提供于公共之用的，从维持公物的效用的角度看，要求公物尽量独立于交易秩序(有的公物根本就难以成为私法上交易的对象)。由此呈现出公物在法律规制上的特殊性。
以公物在法律地位上的一般特征为背景，结合《档案法》的有关规定，可以发现国有档案作为公众用公物，具有如下特征:
第一，公物原则上不具有可流通性。所谓公物原则上不具有可流通性，也就是说原则上不得被私有化。《档案法》对此有明确的规定，一方面，禁止任何人将应当立卷归档的材料(“准档案”)据为己有(《档案法》第10条);另一方面，禁止任何组织和个人出卖属于国家所有的档案(《档案法》第17条、《档案法实施办法》第18条第1款)，而且国家所有的档案的复制件也禁止私自携运出境(《档案法》第18条)。值得说明的是，尽管《档案法》提出了“档案所有权”的概念，但是档案所有权并不能等同于私人所有权，其最明显的特征就在于:档案所有人和档案管理人并无对档案进行处分的自由，尤其是禁止擅自销毁档案，也不允许有档案交易的自由。因此，档案所有权的概念并不能完全适用《物权法》关于所有权人权能的规定(第39条)，更应着眼于对所有权人或者其管理人的使用、收益与处分权能的限制甚或禁止(所有权的社会性)[8]。
第二，公物原则上不得为强制执行的标的。也就是说，即使在公物所有人或者管理人被依法强制执行时，公物不得成为强制执行的对象。如在台湾地区《强制执行法》上，强调金钱请求权之强制执行，债务人为中央或地方机关或依法为公法人者，债务人管有之公用财产，为其推行公务所必需或其移转违反公共利益者，债权人不得为强制执行。关于前项情形，执行法院有疑问时，应询问债务人之意见或为其他必要之调查(第122-3条)。在理论上，公法学也是承认政府债务享有不受普通法执行手段约束的优先权。享有这种优先权的原因在于公共行政部门中事务的运作不能操纵在债权人手里;在保证公务运行和维护国家信用之间，应以前者为重。[9]原则上国家公产不得成为强制执行的标的，不得成为承担政府债务的财产基础。具体到国有档案而言，即在国有档案馆负有重大债务时，人民法院也不得强制执行(查封、扣押、变卖或拍卖)国有档案。但是我国《档案法》或《民事诉讼法》并没有规定这一点。
第三，公物原则上不适用取得时效的规定。通常认为公物既然供公共使用，则作为一种取得所有权方法的取得时效制度适用于公物就会导致公物所有权或者其他财产权利的移转，会危及到国有公物所负担的公共使命，危害公共利益，使得国有公物可以通过私法方法逃避为公共使用的目的限制。[10]但也有观点认为，公物既然可能是私有，而且公物的公共用途也可以被废止，从宪法财产权之“价值保障”观点而言，[11]财产权之保护应当包括对公物的时效取得所带来之交易价值。不过公物所有权时效取得以后，如未废止公用，仍须受公用之限制。这一点由于我国《物权法》并未规定时效制度，因此，虽不需要言明，但是，在观念上需要明确，无论是任何人占有国有档案，也无论占有的期限有多久远，均不能取得国有档案的所有权。
第四，公物原则上不得公用征收。对于公用公物除先废止其公用外，不得进行征收。“没有必要对那些不用征收即已处在全社会公用中的物适用征收”。[12]这一点与私人档案形成了鲜明对比，私人所有的档案负担了公共征收的义务。根据《档案法》第16条的规定，私人所有的档案所有者，一方面负担对国家和社会具有保存价值或者应当保密的档案的妥善保管义务，另一方面，在保管条件恶劣或者其他原因被认为可能导致档案严重损毁和不安全时，由国家档案行政管理部门采取代为保管等措施，甚至收购或者征购。尽管这里使用的是“征购”，但其含义与“征收”相同。《档案法》和《档案法实施办法》均未言明如何确定征购的价格，亦即对私人档案所有者的征收补偿问题。在档案立法上应当根据《物权法》的理念和规定，将“征购”修改为“征收”，并增加关于对征收私人档案的补偿规范。
第五，对与公物毗邻的私人不动产的限制。民法上规定相邻关系制度是对于相邻各所有权人于一定范围内课以协力义务，以便调和相互间利害，以期达到共存共荣目的。[13]不动产公物与与之相毗邻的私人不动产之间的相邻关系，为了达成国有公物所负担公益目的，或多或少地排除私法的使用。因此，有学者认为，公物的相邻关系适用民法只是极少部分，绝大多数公物相邻关系主要是由行政法规定的行政役权(administrative servitutes)或公共役权(публичный сервитут)调整的。该原则主要是针对不动产公物而言的，对于作为动产公物的国有档案而言，并无适用的余地。
三、公物法视角下 “国有档案所有权”的《档案法》规制建议
在公物法的视角下，国有档案的法律性质应当明确为公众用国有财产(处在未开放状态的国有档案在性质上属于预定公众用国有财产)。
一方面，在国有档案的静态归属机制设计上，《档案法》除应继续维持国有档案所有权的不可流通性，要明确国有档案不能通过市场途径移转，即任何人不得出卖国有档案之外，而且还应当明确即使任何人购买或者通过其他途径获得国有档案也不能取得其所有权，即不存在善意取得的问题;同时，还要明确国有档案也不能通过非市场途径移转。宜在《档案法》修改中或在正在起草的《民事强制执行法》上明确国有档案不得成为强制执行的对象，以此全面维持国有档案的不可流通性，防止国有档案通过非市场途径移转。尽管我国《物权法》没有规定取得时效制度，但是还是应当在观念上明确，国有档案不能通过时效取得。
另一方面，在国有档案的动态利用机制设计上，《档案法》应当根据公众用国有财产的法律本质建构国有档案的利用制度，在作为国有档案所有权人的国家、作为档案管理人的国有档案馆、作为档案利用人的不特定公众和国家所代表的全体人民之间建立有效的使用机制。首先，要维持和监督国有档案的公共目的性用途的持续实现。这里的公共目的性用途包括两个方面的含义，一是公共利益性，即国有档案的存在本身是为国家和全体人民的利益而存在的，国家建立和维持国有档案制度最终是为了服务于所代表的全体人民的利益;二是公众使用性，即国有档案是供全体不特定的公众按照档案利用制度进行使用的，必须贯彻方便和照顾公众利用的一般政策。其次，要检讨和修正国有档案的利用制度，有必要将公众对国有档案的利用定性为权利，从而在公众对国有档案的利用受阻时，享有权利的救济，即最终可能获得司法救济。
注 释:
[1]值得说明的是，由于国有档案和集体档案在法律性质和法律地位上基本相同，因此，本文不拟专门研究集体档案的法律性质和法律地位问题，本文中有关国有档案相关问题的结论，可以适用于集体档案。
[2][日]盐野宏.行政法.杨建顺译，北京:法律出版社，1999年版:742.
[3]林腾鹞.公物概念之研究.东海大学法学研究(台湾)，第16期:4.
[4]王卫国.中国土地权利研究.北京:中国政法大学出版社，1997年版:242.
[5]祝铭山.财产损害赔偿纠纷.北京:中国法制出版社，2003年版:96-97.
[6] 这里的企业主要是指对国家和社会具有重要基础意义和战略意义的狭义的国有企业，不包括国家设立的一般性工商业企业。
[7] 张建文.转型时期的国家所有权问题研究:面向公共所有权的思考.北京:法律出版社，2008年版: 201.
[8] .中华人民共和国物权法条文理解与适用.北京:人民法院出版社，2007年版，157.
[9][法] 莫里斯·奥里乌.行政法与公法精要.龚觅等译，沈阳:辽海出版社，春风文艺出版社，1999年版:1098.
[10]翁岳生.行政法.北京:中国法制出版社，2002年版:467;王利明.中国物权法草案建议稿及说明.北京:中国法制出版社，2001年版:273;梁慧星.中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例.北京:社会科学文献出版.
[11] 李惠宗.宪法要义.台北:敦煌书局，1998年版:190.
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