时间：2023-06-09 10:02:15
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产的开发与经营，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
【关键词】经营策略 战略意义
随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。
在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。
一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环
供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。
二、房地产企业经营决策理念
基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。
1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求
对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。
2、加强企业信誉的管理
企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。
3、树立终身服务观念
从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。
4、基于价值链构筑竞争优势
房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。
5、进行人文关怀，树立社会责任
一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。
以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。
三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析
A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。
该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。
1、2006年上海房产市场总体概况
去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。
“政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。
在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。
由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。
去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。
总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。
2、市场总体供求分析
2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。
3、上海市房地产市场客户需求最新调查
根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。
4、高端住宅市场供求情况分析
高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。
2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。
近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。
近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。
5、上海市写字楼市场研究
市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨。
从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。
市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。
市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。
未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。
6、市场亮点――创意工业房地产
继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。
其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。
“八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。
2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。
“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。
经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。
目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。
创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。
通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。
首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。
其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。
通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。
最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。
四、结束语
A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【参考文献】
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关键词：房地产开发及投资 经济效应 分析
自1978年12月以来，我国的房地产行业应运而生，且渐渐成长为独立的产业。伴随着房地产业的不断发展，其在人民的日常生活中扮演着越来越重要的角色，其中，由房地产业带来的经济效益越来越为明显。因而，房地产业成为了越来越多人关注的行业，对房地产开发及投资经济效应的话题关注度也越来越高。
一、房地产开发成本支出
（一）前期开发费用
土地成本是房地产开发公司在规范开发土地的前提下在土地资源方面所支出的成本；规划设计支出是在开发的土地模块中实行勘察及开采计划而支出的费用；基础设施以及公共配套设施项目支出是房地产开发公司在开发某一地带的时候还会建立且完善相应的基础配套设施，如医疗、文娱、教育及周围的交通、植被规模等硬件配备需要的费用；信贷费用是房地产进行项目时在银行贷款费用的基础上生成的利息类费用。
（二）管理维护费用
实施房地产相关项目的过程中，房地产开发公司的相关部门进行项目所生成的各种支出，在外融汇各种费用生成的费用和对房地产开发地带的修护建设的修护费用，对销售给予人力成本等生成的各种费用等。
税费是房地产公司本着遵法守法的运营态度，向相关部门交纳的各种税费。
预期之外费用是在进行房地产开发投资时，为应对材料或其他必备品成本上涨或是其他突况所生成的费用等。
二、影响房地产开发经济效益的因素分析
房地产开发是有目的性的开发与投资，其开发构建业务的时长较为长久。怎样把房地产开发与构建所关联的效益最优化有多样的限制因素的制衡，如房地产业开发与施工地带的筛选、房地产施工水准及周围环境等条件，这些条件都是影响房产项目经济收益的关键部分。对此进行全方面地剖析，能够获得这些作用因素：
（一）房地产开发项目地址选择和规划制约因素
房地产开发与构建项目的地理位置的优劣对房地产销售业绩的好坏有关键的作用，较为理想的地理位置能直接提高未来房产销售的业绩，面对消费群体和消费者需求的不一性，需要有针对性地配备相应的设施建设等。如天津市的海河开发公司，该公司的房产项目建设是在天津市政府加速海河下游两岸调整开发的方针下，依照本地开启的土地调整开发部署而组建的房地产开发公司，该公司在全面整理了当地的先决条件之后再进行科学开发，由此获得了较为理想的经济成效。
（二）房地产开发规划原则上要科学合理
从之后，我国的房地产开发行业的成长速度愈来愈快，国土资源怎样获得合理的开发使用、企业怎样才可以在激烈的市场竞争环境中独树一帜站稳脚跟从而获取较大的市场份额呢？有效客观、可行性高的规划、开发及开展长时间的开发区域人文研究是开发工作的主要内容。房地产开发公司理应用客观求实的眼光去看待房产项目的开发，以科学的态度实施开发规划，从而达到房产开发效益最大化的最终目的。
（三）房地产开发、周围环境及配套设施的水平
伴随着我国市场经济的不断成长，人们在住房条件方面的质量要求也在不断提高，因此房地产开发商在开发房产项目的时候，选址所在地区的繁荣程度、交通方便程度及地域的人文习俗等要素，和选址所在地区的医疗水平、教育情况及通讯设施等基础的配备设施的高低程度都对房产开发与规划有直接的影响。由此，房地产开发公司在实施某地区的项目开发与规划的时候，务必要对开发项目周围的环境和配套设施水平予以全面的重视，且把这些要素合理加入房产项目的开发和规划当中，不然，对公司未来的房产销售将造成无法挽回的负面影响。
（四）对于房地产开发与构建项目的后期营销
房地产开发公司的房产建设是面向多数消费群体的，但如若想要达到企业经济最大化的目的，房地产开发与构建后期的营销是举足轻重的部分。营销内容渗透房地产开发与规划的整个流程，在开发房产之前的营销环节及开发房产之后举办的宣传环节则显得异常重要。一是可以对外建立公司的良好形象，二是可以达到公司房产开发宣传和推广同时进行的目的，这样对房产开发公司的预期收益目标与实际收益达到一致有积极的作用。
三、房地产开发及投资经济效益分析
确切来说，房地产开发是一个付出与回报较为长时段的过程，在此期间，我们常说的经济效益可简易地解读为投入期间耗损的劳务项目等支出和开发项目的实际效益折合后的比例。如此而言，在房地产项目实施期间，怎样衡定公司的投入所能得到的利润有多大？房地产开发公司的项目实施产出的直观收入有着紧密的关联。以下是对此问题的全面探析：
（一）对于数据稳定性的剖析
利用对数据的每个方面汇总能够得到：房地产开发投资与国内生产总值两者之间的关系是呈先正相关而后负相关的演变，在国家强有力的可见调控手段的作用之下，国内生产总值呈现降低态势。但因为房地产的可见调控手段，房地产开发投资的狂热态势得到了相对的压制影响。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某个方面对协整变量的检测精准性造成了影响，因而，我们则需消耗时间来对数据进行综合分析以方便进行稳定性的检验。
（二）协整方式及检验
协整方式是解析非稳定经济变量间正反相关的使用频率最高的方法之一在两个极端检测时，则会限制两个结果出现相对的偏差。如此，若要将平稳检验当做标准，则需要检验协整方式。从而，则能够得到房地产的开发投入和国内生产总值两者之间的平衡关联，即房地产的投资与当地的经济之间的正向关系。
（三）因果分析检验
曾经有相关学者发明了一种能够剖析变量间的先后的方法，将此来研究经济变量间的前因后果，开展格兰杰因果关系检测务必得是建立在时间的排序有稳定性的前提之上，在协整检测当中，很明显可以看出房产投资与经济增长之间有某种长期平衡的态势，接下来则是要论证房产投资与经济增长之间是否具有这样一种态势和作用。最后，仍需采用因果关系的办法剖析其因果关系。
综上所述，我们能够清晰地从宏观和微观两个不同的角度对房地产开发与投资和经济效益进行研究剖析，从而得出如下论点：房地产公司的开发及投资与经济增长之间有着一种长期平衡的态势，且从上述内容中，能够清楚地知道房地产开发投资与当地的经济增长是正向的关系，房地产投资的增加对经济增长起着促进的作用，长此以往，房地产开发投资在地方经济架构中的作用会越来越重要。房地产开发投资和国内生产总值两者之间是相互影响的关系，事实证明房地产开发与投资和地方经济增长之间是相互关联的。房地产开发公司需清晰地认清与地方经济发展的关系，与地方相互促进，共同发展 。如天津市的海河开发公司一般，该公司的成功正是由于结合了房地产投资与经济效益二者，并使之达到一种平衡的状态，从而推动二者互为彼此的推动力。
四、结束语
综上所述，在现今房地产开发行业的火热及我国的国情政策来看，我国的房地产公司在房地产开发投资中应全面斟酌其行为对我国经济发展的长远和近期作用，瞄准投资经营的平衡点，减少过热和过冷情况的发生，在政府强力的指导和辅助下，科学规划产业内部经营组织，组建对经济收益有积极作用的经营体制，多层次多方面斟酌每个方面的关联效应，确保我国房地产行业可持续地合理科学成长。
参考文献：
[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].清华大学出版社，2009
[2]关柯.现代房产从业书[M].中国计划出版社，1999
[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。
1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因
1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键
空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。
1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用
我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。
2 房地产开发与经营中的土地利用问题
首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。
3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略
3.1 有效结合土地资源管理和资产管理
新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。
从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。
3.2 提升房地产企业市场竞争力
在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。
4 结 语
近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。
主要参考文献
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关键词:管理会计 房地产企业 财务管理
企业财务预算管理是企业对现有财务进行权力控制管理的一种运行机制，是规定企业各部门必须按照规定严格执行的各种章程和规则。预算并不是真正意义上针对财务进行核算，而是体现企业对各种权力进行控制的力度和方式。预算有助于各部门职责以细化表格的形式进行体现，这种权责分配，以不失去各部门最低控制及执行力为限度，同时它也是权力控制通过固有方式衍生的合理方式，只有这样，预算的本质意义才能够得到各部门的认可，从而使各部门对企业财务预算有新的认识，从而真正使财务预算的功能落到实处，而不会成为一种形式上的财务报表。
一、地产企业财务预算管理作用与意义
(一)有利于企业实时全面控制
企业财务预算管理最基本的职能是控制与管理，而控制是企业进行财务预算的最根本需求，是企业针对生产、销售等环节的全面管理，是通过预算编制对企业各个部门的职责进行监督与事前控制，是一种通过监督控制模式对各项工作与控制要求所产生偏差的实时控制管理，是企业确保利益及生产正常运转的前提。企业通过财务预算管理对企业经营活动的各阶段进行权衡和把握，通过不断的分析总结，对企业财务管理在整个经营过程中的作用进行考评，并对各部门的职责进行考核，进一步落实部门责任制，确保企业整个经营活动可控制与可管理，保障企业的经营利益。
(二)有利于企业分散财务风险
企业财务管理在某种程度上是决策人员针对市场运营情况进行的主观判断及管理经验的预估，这种策略的严谨性取决于决策人员对市场情况的把握及管理经验的积累情况，这为企业实时全面控制和管理埋下了隐患。因此基于企业财务预算的财务管理在某种程度上避免了人为主观因素的分析偏差所带来的负面影响，是通过对企业经营数据进行合理全面分析，对企业经营市场进行全面调查，在数理统计的基础上对企业预算成本及经营管理状况进行控制和把握，对企业在经营过程中可能出现的风险及相应的处理措施进行合理安排，并全面评估企业在未来经营过程中可能会遇到的困难，并详细地进行处理方案的策略分析，有助于企业灵活处理财务管理中出现的各种情况，使企业财务管理机制有良好的健壮性。
(三)有利于企业健全激励机制
企业财务预算管理从预算编制指标上来讲就是企业各部门应该按照进度完成的各项预算目标，企业各个部门明确了具体的预算目标，然后将具体责任明确到每一个员工，这样员工具有明确的任务目标及在规定时间内完成任务目标所应获得的薪酬，以及奖惩制度等，使企业员工以个人为单位对财务预算目标进行达标检查，同时明确只有部门整体预算目标的达标，个人利益才能获得认可和执行，进一步推动了企业员工相互协作、自我技能提升的工作能力，促进了企业激励机制的健全，提高了企业员工的凝聚力。
(四)有利于企业提升经济效益
企业财务预算管理在进行财务预算时需要认真分析企业的财务实情及市场需求，并且合理配置人力资源，以实现企业目标利润的最大化为宗旨，同时在进行企业财务预算时以降低成本为目标，对企业各生产流程中的资源进行成本控制，为企业的市场竞争力打下了基础。企业财务预算管理同时实现了各任务落实到责任人，并且对各个任务的进度进行进度控制，为企业产品的按时生产及优质生产打下了基础。企业财务预算管理从传统的业务进行后延伸到企业产品的整个生产环节中，为企业的全面控制打下了基础。因此企业进行财务预算管理有利于企业经济目标的实现，并且有利于各产品任务的进度把握与宏观调控，同时落实了产品品质与责任人制度，提高了产品的生产效率，为企业经济效益的全面提升提供了条件。
二、房地产企业财务管理的现状
(一)财务管理意识淡薄
房地产企业的经营者大多不精通财务管理，投资决策经常出于个人主观判断，缺乏财务理念。很多房地产企业的技术部和销售部建设往往高于财务部，忽视了财务管理在企业管理中的核心地位。
(二)财务制度不健全
房地产企业大多属于家族式经营，没有设置健全的财务管理组织机构，没有内部控制制度，在生产经营活动中缺乏财务管理和必要的会计监督，制度的不健全定然要造成财务管理的混乱，这必然为以后企业的发展和壮大留下隐患。
(三)企业融资困难
房地产企业的融资渠道不外乎三种：一是亲朋借贷，适用于初始创业阶段；二是向银行借贷；三是到资本市场融资。中小企在财务管理中存在的诸多问题，使其提供给社会的财务信息很难取信于人，这就使房地产企业从银行渠道融资受到很大限制，到资本市场融资更是无从谈起，资本的短缺是房地产企业发展到一定阶段普遍面临的重要难题，在很大程度上制约房地产企业的进一步发展壮大。
三、信息化环境下管理会计开展的思路
(一)按照管理会计的要求，规范信息系统应用
调整会计核算资料必须对会计信息标准和业务信息标准进行规范统一，使得各类业务数据满足管理会计的要求。随着信息化应用范围的扩展，目前的数据库多已由最初的关系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置，包括数据类别及其内涵必须有统一的标准，数据表、字段等的设置也要在这一标准下统一。如在业务系统中，一般来讲，成本管理本身较之会计核算对于成本数据的要求要详细很多。在信息系统初始化阶段，必须对两大系统科目内涵及对应关系进行科学合理的设计，避免出现多重交叉导致后期的数据无法关联。
(二)应用信息化手段，实现全面预算的实时控制
全面预算是管理会计的重要内容，企业可以通过手工方式也可通过信息系统开展全面预算的编制，但在预算的执行监控上，特别是控制类预算，如费用、成本的控制上，则必须依靠信息化手段才能达到理想的效果。利用流程化管理，把数据嵌入企业的信息系统，在业务发生的同时即可进行实时的进度监控和支出控制。控制策略可以采用强控制，凡超预算项目严禁生成凭证，也可采用预警方式，控制类项目支出达到一定金额或比例即进行自动提示。对于收入类预算，同样也可及时采集相关数据予以展现。
在业务系统普遍信息化的条件下，更可以在财务预算的基础上，对业务预算的执行开展控制。
四、管理会计在房地产企业中运用的方法和观点
管理会计是新兴的会计分支，目前在我国房地产企业广泛应用的方法和观点如下。
(一)作业成本法
该方法是从成本发生的经济原因（表现为特定的经济活动或作业）来认识成本。通过作业来确认生产费用，再依据产品确认其耗用的作业，从而实现了以作业为中心的成本计量目标。
(二)目标成本法
该方法是以同行业或竞争性的产品价格作为新产品售价的上限；根据期望的产品销售数量，决定利润目标；以预计的具有竞争性的售价减去目标利润，确定产品生产的目标成本；运用“成本筑入”的思想，在成品产出的同时，将成本一并“筑入”。新产品的目标成本一旦确定，就应当为以后的生产、销售、售后服务等环节建立各自相关的目标成本，各部门都要为其目标成本承担相应的责任。
五、结束语
房地产企业要建立现代企业制度，实行所有权和经营权分离，提升企业财务管理的层次，把财务管理人员置于管理者地位。在财务人员的任用上，要培养、引进、选拔高素质的人才，敢于让家族外人才担任财务管理岗位，不能任人唯亲。如果强调产品生产前各阶段（特别是产品设计阶段）对目标制定及实施的影响，就应采用目标成本法；如果从成本发生的经济原因角度认识成本，宜采用目标成本法，通过提高作业效率和减少不必要、无效率的作业来达到降低成本的目的。
房地产企业在应用管理会计时，应该以财务会计为基础，努力拓宽管理会计所需资料、信息的来源渠道，规范财务会计信息的提供，保证财务会计信息真实、有效，使财务会计提供的信息能够直接应用到管理会计中，为房地产企业投、融资活动创造良好的氛围。由于我国管理会计理论体系和实践都有待完善，房地产企业自身的弱点也使管理会计很难尽快得到应用，因此政府有关部门应帮助房地产企业应用管理会计，提高企业经营管理的整体水平，促进房地产企业经济快速、健康、协调发展。
参考文献：
（石家庄市城市水系管理处，河北 石家庄 050031）
摘 要：房地产企业不仅具有投入资金多，建设周期长的特点，同时还面临着越来越大的政策风险和市场风险。正是因为房地产开发企业的性质与企业独有的特性，以及其面临着的巨大风险，所以其规避风险的有效手段之一就是加强房地产企业的财务预算管理。现金预算和损益预算是房地产开发企业预算的两个部分。文章就主要对房地产开发经营中的采取预算工作展开分析。
关键词 ：房地产开发；财务预算；管理；应用
中图分类号：F230文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者简介：靳兴德（1967-），男，汉族，河北石家庄市人，本科，高级经济师，工商管理方向。
引言
财务预算管理是企业预算管理的核心部分。企业的预算是一个综合性的财务计划，包括了经营预算、资本预算和财务预算。财务预算则是在经营预算和资本预算的基础上作出的现金流量安排，以及一定时期内的损益表和一定时期末资产负债表的预计。
一、财务预算管理在房地产开发经营中的必要性
房地产开发的根本目的是取得良好的经济效益，因此在房地产企业的开发经营活动中，为了取得提高经济效益与市场竞争力，就必须打破传统职能管理的界限，将房地产开发与经营活动视为一个整体。只有这样，才能让所有的房地产开发与经营管理部门和所属单位的子目标结合在一起，从而使得投资者的战略决策与经营者的管理行为相一致。而这种管理格局无疑需要房地产企业具备一条主线，从而将房地产企业的各个职能部门的管理工作与其所属单位的生产经营活动贯穿起来，进而提高整个房地产企业的管理效率与经济效益。财务预算管理是在科学经营预测与决策的基础上，围绕房地产企业初期所制定的发展战略目标，对一定时期内的企业资金的筹集、使用以及分配等财务活动所进行的计划与规划，从而实现房地产企业对财务进行有效管理与控制的目标。通过预算管理，可以合理配置房地产企业内部的资源，从而最大限度的满足市场需求，进而长期在市场上获得最大收益。
二、房地产开发企业财务预算的主要内容
资金预算和损益预算是房地产企业财务预算的两大部分。损益预算能够体现未来一定期间内，企业预计的生产经营成果和分配情况。而能够反映房地产开发企业未来一定期间内现金收支情况的，则是资金预算。
1、损益预算
收入预算、成本预算、费用预算、税费预算等是损益预算所包括的主要内容。房地产开发企业的通行办法中规定房地产销售收入的确认要符合如下条件：取得竣工备案表，并且商品房竣工验收合格；商品房销售合同已经签定，销售收入已确定；商品房的相关成本得到科学合理的计量；客户对商品房进行验收后，办妥相关商品房移交手续。营销部、工程部、成本管理部等各部门共同合作，为财务部门提供信息支持，才能高效完成收入预算、成本预算、费用预算。而税费预算包含范围较广，有土地增值税、营业税及城市维护建设税等，这些都跟项目管理和收入成本预算有直接关系。
2、资金预算
通过财务预算，强化资金集中管理，合理规划与控制企业的现金流量，有效防范财务风险。房地产开发企业现金预算是由现金流入预算和现金流出预算两大部分构成，其中现金流入包括银行贷款、销售回款等。销售政策、市场环境的约束是制约销售回款的重要因素。而工程进度和银行信贷政策是制约房地产开发企业现金流出的重要因素。
三、房地产开发经营中财务预算管理中存在的问题
1、对编制财务预算工作的认识不够全面
财务预算的主要作用有两方面，一是企业未来一定预算期内可以预计的财务状况，二是企业的经营成果。但是不能认为财务预算只是财务部门的一个部门的任务，这些应该是由财务部门牵头，由多个部门合作完成。比如在取得土地前，营销部就应开始预计销售价格，通过产品市场定位和利润预测，来确定最终的拿地价格，而房地产开发企业项目所有相关成本，可以通过取得土地成本、建造成本、开发间接费用、相关税金等方面进行归集，并在项目设计、营销策划、财务预算、工程管理、成本控制等多个环节中进行反映，在这些环节中需要公司多部门进行配合，才能完成一项较完整的财务预算。
2、财务预算准确率相对较低、成本项目分解不够科学，执行力不够
不同房地产开发企业的财务预算制定和执行不尽相同，存在较大的差异性。究其原因有两个，一是在制定财务预算时缺少客观性，没有认真分析企业明年的计划和财务状况，使财务预算在编制目标分解与实际的经营情况相脱离，导致二者存在重大的偏差，忽略了房地产开发企业的特点，相关工程管理，成本控制和营销策划等重要工作流程，这样做出来的预算在执行时与实际的情况偏差较大；二是因为各个业务部门的预算执行力不够。
3、项目开发预算、企业战略目标和年度财务预算，三者直接缺乏联系
不确定因素较多是房地产开发项目的一大特点，其中开发周期长就是其中之一。在此条件下，编制财务预算显得尤为重要。做好财务预算编制任务在能够反映企业年度财务经营状况的同时，也能够综合反映项目开况。当前，套用传统的预算方式仍然是许多房地产企业的做法。其通常采用单独预算的方式来完成年度经营计划指导下编制开发项目的年度预算。这样，就无法充分考虑到项目的开发期这一不确定因素，并且也存在与企业战略目标联系不够紧密的问题出现。
四、加强房地产开发经营中财务预算管理的有效应用途径
1、编制恰当的项目预算
由于企业不恰当的项目预算，会使得房地产企业的资金得不到充分的利用，从而造成企业资金短缺，加重企业的财务负担等情况。企业应当在实施项目前，进行资料的收集，并且对收集的资料进行整理和分析，全面考虑项目的整体情况，制定出恰当的项目预算，让各部门进行相互合作、相互监督。充分发挥整体大于部分的作用，让项目的收益最大化。
2、加强各部门的密切配合，合理的估计现金预算和损益预算
房地产开发项目预算涉及多个方面，其中包括综合地价、项目研发费用、建安工程费用、前期手续费等，通过收入成本的预算将现金预算分期进行规划，同时做好筹资准备。为此，针对该情况，各个业务部门应密切配合财务编制预算，成为必然要求。根据各部门性质，具体分工如下：
2.1营销部门负责资金预算方面的一些具体工作，包括销售费用预算、销售回款预算。而涉及编制地价支出和工程建设资金支出则由前期开发、工程管理部门负责。财务部门则需要编制偿还银行贷款本息支出预算和税费支出预算。最后人力资源部门的职责是编制培训费和人工成本预算等。
2.2根据房地产企业产品核算周期长，收入确认制约因素多，成本项目具有特定性的特点，应从取得土地前开始，就请营销策划部进行初步的预估地价、净利等指标，再通过项目部、设计部、营销策划部和财务部等相关业务部门一起对开发前期、中期、后期的收入成本分期进行预算，最终完成整个项目的损益预算。
3、加大分析、考核财务预算的力度
一切经济活动都是为了实现企业的目标而开展实行，是预算管理的本质要求。想要强化企业的管理，就必须在预算执行过程中落实经营策略。为此提高预算的控制力和约束力，实现企业的业务预算和财务预算是完善企业预算管理体系的有效方法。企业各部门在工作中，尤其是在房地产建设和销售的工作中，必须切实落实好预算工作，按照预算范围开展经济活动。采用“以月保季，以季保年”为原则。把企业的方法策略运用到执行的过程中，保证预算政策的严格执行，并建立健全监督机制，实施反馈预算执行情况，最终形成全方位控制、全员参与的预算管理体系。
4、加强财务预算管理的执行和监督
房地产企业应当加强财务预算管理的执行和监督。在项目事前通过财务管理对各项工作进行控制，制定发展目标；在项目事中对各项工作进行监督，始终保持所支出的资产都在预算的控制范围之内，及时的发现问题，解决问题；在项目事后，对该项目做一个客观的、公正的评价，吸取好的方面，分析错误的地方，找出原因，以防在下一次的项目中再度出现。
结束语
房地产开发企业的决策正确与否离不开好的财务预算。建立健全财务预算管理体系，以控制现金流为主，加强财务预算的执行与考核，加强企业内部各部门间的沟通和协调，以保证财务预算目标顺利实现。因此，只有根据实际情况不断完善和改进财务预算，做好财务预算并严格执行的房地产开发企业才能实现长期的健康稳定发展。
参考文献：
[1] 余文斌.国有房地产开发企业如何改革[J].城市开发，2013（25）：162-163.
[2] 常书娟.房地产开发企业财务预算管理[J].财税科技，2012（18）：212-213.
房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。
2 房地产开发经营中财务预算管理的内容
2.1 编制资金预算
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。
2.2 执行与控制资金预算
编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。
2.3 分析调整预算
房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。
2.4 预算考评
要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有“预算执行率”、“超资金预算率”等。
在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资金预算率”进行计算，并提交人力资源部门作为考核依据。对非部门原因导致的各项超预算性支出，如宏观政策变化、公司因开发计划调整等导致的超预算性支出，可不纳入部门的考核。对于因部门自身原因而导致的超预算支出，例如工作计划性不够、不准确的预算编制等发生的支出，都应作为该部门的超预算支出，列入部门考核范围。
3 目前房地产开发经营中财务预算管理存在的问题
3.1 缺乏行之有效的考核激励机制
在财务预算执行中，企业通常没有签定预算指标责任合同，且未建立预算奖惩制度。所以当没完成预算任务时，在对被考核负责人和单位进行奖惩时，被考核的单位和其负责人通常强调各种客观因素和外部环境因素对考核结果产生的影响，而往往选择回避主观原因及个人自身原因。因此，很多房地产开发企业都存在考核与激励机制落实不到位、不明确的问题，这成为财务影响预算管理目标不能如期实现的最主要问题。同时，考核方也往往在一定程度上附带个人情感来对被考核方进行评价，从而使整个考核的过程不能按照先前制定的原则进行，或者考核结果缺乏激励作用，没有建立起配套的考核激励制度，使整个考核工作过程流于形式。
3.2 缺乏财务预算的有效执行和有力监控
有些房地产开发企业虽然很重视财务预算的编制，并成立了财务预算职能部门来进行预算编制，可是财务预算职能部门却很少参与预算的执行和监督。并且他们都不够重视预算的执行和监督，企业的管理制度没能跟上经营活动，且没有建立起行之有效、有力的预算反馈机制，企业的预算会计和管理核算系统没有紧密配合。
3.3 缺乏健全的财务预算管理机制
有些房地产开发企业虽然对财务预算进行了编制，但是却没有建立起一套相应的组织管理机构，没有具体的部门对财务预算进行决策和协调、监督和执行，没有把财务预算管理权限下放给财务部门，从而没有健全企业财务预算的管理机制。没有一套完善的法人治理机构，对财务预算管理的认识度不高，从而导致这些企业没有健全的预算管理机制。
3.4 缺乏财务预算的全员意识与战略意识
企业相关负责人在进行财务管理时，通常忽视了对其他相关部门的管理，混淆了预算和计划，将预算当成财务报表。并且其他部门很少能够直接参到与预算编制工作中来，而通常只是对财务提交的具体预算结果进行简单确认。同时，在年度经营计划指导下，财务预算重年度、轻项目开发，这样导致使预算缺乏可操作性，导致财务预算与企业的战略目标缺乏联系。
3.5 缺乏完整的预算标准与合理的预算数据
由于房地产企业产品类型的多样性以及同类产品品质随潮流变化的多变性，加之多数房地产企业长期对财务预算缺乏足够的重视，使房地产企业真的要实施财务预算时缺乏相应完整的预算标准，而在开发经营过程中，赶工抢进度导致设计修改频繁，使财务预算缺乏合理的数据。
4 房地产开发经营中财务预算管理存在问题的解决与应用
4.1 对各项指标细致分解，确定财务预算管理责任
通过对预算进行管理，对房地产开发企业内部管理进行强化，把企业整个的经济活动全部纳入到预算管理的各个环节中，把指标进行自上而下的细致分解，层层落实，做到全员配合与参与，确定各管理人员的管理权限、职责范围以及采取的相应的奖励惩罚制度，使各个部门管理责权清晰、方向明确。同时，通过建立缜密的预算管理机构，对各部门预算执行过程中的监督、控制、管理和考评进行强化，避免因控制薄弱、内部管理不善而造成不必要的损失。
4.2 强化资金的集中管理
通过资金预算来加强企业的财务管理，更加有效地防范财务风险，确保企业资金链的安全。资金是企业财务管理的核心，是企业的血液。在进行企业财务预算时，应妥善处理资产结构中的流动性与盈利性的关系、风险与成本的关系，更加合理地控制规划企业现金的流量，回避因丧失偿债能力而导致的资金链断裂等经营风险。
4.3 建立财务预算的预警机制，健全预算管理体系，为财务预算管理提供支持
搞好房地产企业财务预算管理，就必须充分利用计算机这一科学技术，做好相关的分析、核算、反馈与预警，建立起健全的预算管理体系，健全组织网络，严格执行预算，强化预算外资金支出的例外管理，对预算出现偏差后的后续预算定期调整，以便能为财务预算管理提供完整准确的信息。
资本经营，必然要引入财务预算管理机制。
关键字：财务；预算；房地产
Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate
中图分类号：F812.3 文献标识码： A 文章编号：
在市场经济条件下，企业存在的目的是追求利润，而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能，就必须建立和完善资本经营机制，促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作，广泛有效地进行资本经营。
房地产开发企业的特点是投入资金多，建设周期长，投资风险大，所以在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策，这就是房地产开发企业中财务预算管理。实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营，必然要引入财务预算管理机制。
一、房地产开发经营中财务预算管理的必要性
预算与预测密切相关。预算建立在科学的经营预测与决策基础上，利用实物与价值等不同形态来反映相关企业在未来特定时期内的财务的成果及生产经营的一系列规划和计划。而预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测为基础，而预算则是针对预测结果而相应提出的对策性方案。所以，可以说预算是根据预测结果采用的一系列预先的补救措施及防御。市场竞争越激烈，市场经济越发达，市场的风险度越高，就越发不能忽视预算以及预算管理。
房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。
二、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题
（一）对全面预算管理的认识不足
很多房地产开发企业在进行预算管理时，重点考虑怎样降低成本费用，预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时，忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。
（二）预算管理机制不健全
有的房地产开发企业虽然编制了预算，但没有建立相应组织机构，没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门，而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善，对财务预算管理的认识不足，导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。
（三）预算管理与企业的经营活动相脱节
房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性，很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值来决定下一年度预算指标值，没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析，如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，这种预算指标就会缺乏客观性。
（四）缺乏预算的执行和监控
有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达、预算的编制和汇总上，而不注重对预算的执行和监控。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够，企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制，企业的预算管理和会计核算系统没有密切配合。
（五）预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制
很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中，没有签订预算指标经济责任合同，也没有建立预算奖惩制度，考核方常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方，使考核过程不能按原则进行，或考核结果缺乏激励机制，没有建立配套的预算考核制度，各级管理者重视不够，使考核工作流于形式
三、房地产开发经营中财务预算管理的内容及举措
1、编制资金预算
企业资金预算管理中的关键点于一个企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。企业应通过形式各异的资金预算形式，平衡统筹开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流，以能够更好地合理调配、使用资金。
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。
企业制定项目开发计划后，应立即组织测算开发周期内的现金流量，随之根据该测算编制《项目资金流量预算》。一个项目开发计划以及项目投资匡算是该项目资金流量预算编制的基础性资料。项目资金流量预算能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况，从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。与此同时，通过编制该预算，可以调整企业项目开发计划和项目投资匡算，为其提供决策依据。《项目资金流量预算》应该按季度反映，也可按月反映。如果按照月度来反映，对企业基础资料的要求程度很细，也考验一个企业的计划管理水平，否则预算的准确度会大大降低。
对于同时进行多项目运作的企业来说，在短期内公司的资金能否在各公司和开发项目之间进行统筹，需借助于编制具体的资金执行预算来达到平衡。所以，对公司整体的资金执行编制短期预算，既可以解决项目资金流量预算和长期预算准确度不高的问题，又可以帮助公司短期资金收付，它在房地产开发企业的预算中，应该受到高度重视。
2、执行与控制资金预算
编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。
3、分析调整预算
房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。
四、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议
1、细致分解各项指标，科学确定财务预算管理的责任
通过预算管理，强化房地产开发企业内部管理，将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中，通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度，使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构，强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。
2、强化资金集中管理 ，通过预算加强房地产开发企业的财务管理，有效地防范财务风险
企业财务管理的核心是资金，资金是企业的血液。在进行财务预算时，应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系，合理地规划与控制企业的现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。
关键词：财务管理；管理制度；管理会计；房地产企业
企业的财务预算管理是对目前的财务制度开展管理控制管理的机制，规定各个部门要按照这个规章条文来严格执行。预算是企业对每个部分开展控制的手段与方式，而不是单纯的对财务的管理与计算。每个部门以表格的方式来体现其工作进度，预算在其中起着重要导向作用。预算在管理上，它能够对每个部门其着制约的作用，保证了控制力与执行力。只有这样，预算的实质意义才可以得到每个部门的认可，也能够更好的把企业财务预算在各个部门得以充分的利用，把财务预算摆在最合理有效的位置上，使其发挥着最大的功能，这也就不会使预算只是在单纯意义上的上报报表的模式了。
一.企业财务预算监管的意义与作用
财务预算管理利于对企业的掌控，财务预算管理的实质是控制与管理，其各个部门对生产，销售的过程的全面管理，也是企业针对财务管理预算的最根本的需求，它是通过预算的来开展对各项工作的监督与控制，它是企业得以安全运行、正常运转的前提与重要保证。企业通过预算来判断企业经营情况，可以对经营情况合理的把握与衡量，经过不断的总结经验，同时对各个部门展开考核，完善部门的制度，确保企业的经营情况达成可管理与可控制的目的，保证企业的经营效益。
财务预算管理有利于降低财务风险，企业财务管理从客观上讲是决策的相关人员对市场运行进行的估算与分析，这种决策的可靠性就要看决策者对市场的情况以及管理经验的判断，这就对企业的管理和控制上留下了危险因素。而企业的财务预算是对企业经营的情况展开全面的总结，也是对企业的经营数据进行合理的分析，就在某种程度上避免了人为的主观臆断造成的错误分析。
财务预算管理有利于企业完善全面的奖励体制，企业对每个部门都订下了可行性的预算目标，再将逐个的目标落实在每个工作人员的身上，这样就可使工作人员带着目标来进行工作，在要求的时间内完成任务目的来获得的工资。只有财务预算管理体系的完善，才可以进一步推动工作人员间的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的奖励机制，提升了企业员工的凝结力。
财务预算管理有利于提升企业的经济利益，它在开展财务预算的时候是根据具体的财务实况以及市场的需要来进行的。它能够合理的分配人力的资源，为企业利益的最大化为目标，对每个生产环节都进行了成本控制，为企业的市场竞争打下了坚实的基础。
二.房地产企业财务管理现阶段的状况
房地产企业的工作者很大部分对财务管理都不精通，这些经营者常常出于个人的主观臆断，缺乏相关的专业知识。另一方面，多数的企业中管理部门以及行政部门都高于财务部门，这就忽视了财务管理在企业中起重要的主导地位。
房地产企业大部分都是家族式经营的企业，其缺少财务管理部门、内部核心控制部门，制度的不健全会导致财务管理的乱套，为将来企业的扩大与发展埋下了隐患。
房地产企业融资的途径分为三种：亲朋、银行、资本市场。亲戚朋友之间的借贷，适合用于创业的阶段。而向市场借贷和银行与融资就背道而驰了，它在财务管理当中显现出的问题很多，它给社会反映的财务信息让人很难相信，这对房产企业从银行融资造成了很大困难与限制，至于在资本市场的融资更是不用谈起了，房地产企业发展到一定状况的难题是资本短缺，这也就在很大程度上延缓了房地产企业的发展以及壮大。
三.管理会计开展的想法
整调会计核算一定对会记信息准确与业务数据标准进行规范性的统一，使每项业务满足管理会计的要求标准。信息化使用范围的慢慢扩大，数据库最普遍的关系数据已发展到多维的数据库。其中多维的数据库包括数据、字段、等设置。成本管理和核算对于成本数据的需要详细的很多。全面预算是财务预算的中内容之一，企业可以采用手工和信息系统展开全面的核算，但在核算的运作上，特别是掌控类型的预算，比如成本和费用的掌控上，就必须采用信息化的模式来达到较为好的效果。
使用流程化的监管模式，要把数据融入企业的数据库系统中，针对业务进行的同时就可实施支出的控制以及进度的控制，控制可采用强制的掌控制，超出的要禁止生成的凭证。使用预警的制约方式也行，同理也可以采用即时的采集相关数据进行统计与发展。在业务系统普遍信息化的条件情况下，在财务预算上作基础，对于业务上的行动力上也要展开控制。房产企业成立现代企业的相关制度，进行的经营权以及所有权要相分离开，提升企业财务管理其中的层面，把财务管理的相关人员提拔到管理者的职位。在对财务人员的聘用上，要同时引进、培养提拔高素质的人才，要用家族以外的人才在财务岗位工作，而不要用人唯亲。如果只是在生产前的几个阶段对目标的影响，就该用成本法的来计算，降低成本的方法在于提高施工效率、减少不必要的，毫无效率的作业模式。房地产企业在使用管理会计时，应该以会计为基础，管理会计所应用的资料，资料库的来源通道，财务会计信息的供给，用来保证会计信息的真实有效性。把财务会计所提供的资源直观的应用于管理会计当中，为融资的展开与企业的投资创建了良好氛围条件。
结束语：
现阶段我国理论系统与实验都有待于完善，其自身的弱点很难在管理会计中得到采用。可见，财务管理是房地产企业的核心，要以财务管理为中心，才能有效地强化企业的管理制度。因此政府应该加大力度为企业提供强有力的后盾做保障，提升企业管理的控制水平，促使房地产企业经济协调、健康、快速发展。
参考文献：
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