时间：2023-06-09 10:02:02
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【关键词】财务风险；分析；管理措施
房地产企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使房地产企业有蒙受损失的可能性。本文在此背景下对房地产企业财务风险管理与防范进行了分析和探讨。
一、房地产企业财务风险的表现形式
狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。“狭义”的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险；“广义”的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。从房地产企业的经营特点分析，房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面：
（一）无力偿还债务风险
房地产企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付预期本息而遭受灭顶之灾。
（二）利率变动风险
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率可能发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。最近，经常在报纸上看到关于房价和利率紧密相联系的文章和报导。2009年央行上调调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并严格执行差别化的各项住房信贷政策，抑制投机投资行购房，所以说，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。”
（三）再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。
二、房地产企业财务风险管理现状分析
（一）缺乏财务预算管理意识
有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用，就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。
（二）盲目举债加重成本负担
房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。
（三）成本管理不力影响财务控制
有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些房地产企业领导总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。
三、房地产企业财务风险管理的措施
（一）搞好资金管理，提高资金利用率
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。所以，在资金管理中要做好以下两点：
1.注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强企业资金运作的风险控制与防范，对提高企业资金的运作效率、减少企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有非常重要的意义。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
2.要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。总之，开发企业要建立科学合理的筹资、投资和风险应对的理财机制，保证企业供血和造血功能。
（二）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。因此，开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。
1.提前充分调查市场，合理确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。
3.实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，严格控制成本费用的支出，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施，以及对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，发现问题，找出差距，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。
（三）建章立制，规范财务行为
关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。
2 保利地产基本状况
2.1 保利地产的发展现状
保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。
2.2 保利地产基本财务状况
从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。
从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。
从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。
从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。
2.3 财务比率指标分析
财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。
2.3.1 偿债能力
2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。
2.3.2 资本结构
保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。
保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。
2.3.3 总资产的收益率
保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。
2.3.4 营运能力
保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。
2.4 保利地产财务风险的总体评价
综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。
3 保利地产财务风险的成因
3.1 宏观政策
3.1.1 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。
2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
3.1.2 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
3.2 行业形势
3.2.1 市场竞争激烈
因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。
3.2.2 市场需求
房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。
3.3 内部原因
（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。
（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。
4 保利地产财务风险防范的建议
4.1 决策者财务风险意识需加强
企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。
4.2 财务人员的风险管理能力
财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。
4.3 保障偿债能力
从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。
4.4 海外融资
保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。
一、房地产企业成本及控制措施
（一）房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本
房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。
2、房地产企业的费用
房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
（二）房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制
立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。
2、设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。
3、建设阶段的成本控制
建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。
4、交付阶段的成本控制
交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
（一）房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
（二）房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
（三）房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
关键词：财务风险；偿债能力分析；
陕西安德房地产开发有限公司地产随着改革开放的深入发展和中国特色社会主义市场经济的日趋完善，我国房地产行业逐渐呈现出一种活跃发展的势态。比如当下的"房地产热"等虚拟经济繁荣的现象广泛存在。由于我国的房地产企业起步较晚、缺乏雄厚的基础、规模较小， 企业运行没有实现其一定的标准， 与国外房地产业比相差程度高。同时又受国家宏观政策调控影响， 国际经济变动的影响，金融政策的严格控制， 使得我国很多房地产企业存在一定的财务风险，这是企业生存发展需要迫切解决的现实问题。
本文以企业财务风险管理理论为基础，通过理论与实际相结合的原则，以陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司为例，通过分析其偿债能力，制定其财务风险的防范措施，并得出有一定意义的结论和建议。
一、财务风险的概念
（一）财务风险的概念
财务风险是指企业受多种不确定因素的影响，未能实现其预期的收益，从而产生损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。[1]
（二）财务风险的基本类型及其影响因素
1.财务风险的基本类型
企业的财务活动是一个完整的系统，其包括融资、投资、资金回收、收益分配这四个环节，在各个活动环节都可能会产生风险。因此，财务风险也是个综合性较强的概念。首先，财务风险也同样涉及到了该企业资金运动的各环节、该企业内部的各方面以及该企业环境中的各因素。其次，企业中的其他风险，如政策风险、经营风险等，其影响的效果最终也同样会归结到该企业的财务成果上。 因此按照财务活动的具体内容，财风险主要由融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险等构成。
2.财务风险的影响因素
财务风险的概念及类型决定了影响财务风险的因素是多种多样的。只有了解了影响财务风险的因素，才能进行合理调控，从而使财务风险降到最低的合理范围内。而对于房地产行业，一般的影响因素有以下几点。
（1）企业是否有合理的融资结构，是导致企业财务风险的重要影响因素之一。不合理的融资结构会带来较大的资金成本，导致负债过大，带来财务风险。
（2）是否有合理谨慎的拿地制度也是影响财务风险的重要因素之一。不合理的拿地政策会导致过多资金冻结，使资金无法在短的时间内带来收益。
（3）财务风险同样受产品结构影响。产品结构多样化，可以促进销售，利于资金循环，从而分散风险。
二、陕西安德房地产开发有限公司地产以及房地产行业的财务风险现状
（一）企业背景
陕西安德房地产开发有限公司地产的总称是陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司，成立于1984年，总部位于深圳。它是以集中销售、租赁、物业管理为一体，物业品种齐全的大型房地产开发集团。陕西安德房地产开发有限公司地产是一个典型的资金密集型行业，对于一个房地产企业来说，健康的资金链相当重要。但是由于我国的金融市场发展落后于形势的发展，房地产行业过多依赖银行贷款，筹集资金的途径有限等问题， 使得房地产行业的资金状况一直处于临界状态。目前，政府为了控制房价过快增长， 推出一系列宏观调控政策， 对各大银行均收紧了房地产贷款限额， 很多房地产企业面临着较大的压力。
（二）目前房地产行业财务风险现状
2010年， 随着我国房地产市场调控的加深， 房地产市场已有回归常态的趋势， 对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。
1.资金筹集--融资全面收紧
受我国宏观调控政策的影响， 房地产企业筹资渠道全面收紧， 银行贷款限额收缩， "定向宽松" 政策限制资金流向房地产开发企业， 资金来源结构变化明显。主要表现在： 企业自筹资金比重有所增加， 国内贷款所占比重下降， 利用外资比重明显下降。在国内融资困难加大的情况下， 借助海外融资将是房地产企业缓解融资困境的有效途径。外资的使用将减小我国房地产企业受宏观政策调控的影响， 也有利于企业管理的升级创新， 因此我国房地产企业应积极拓宽外资的融资渠道， 提升资金管理能力。
2.资金使用--面临土地价格高压
在房地产开发成本中， 土地费用、各种税费等土地成本比例达四成左右， 是房地产项目开发中最主要的成本， 其不确定性也是最大。房地产企业在2009年、2010年拿地迅猛，但地价较高。在严厉的房地产调控政策下，房价涨幅明显速度变慢， 部分地区房价下降， 市场成交量持续低迷， 房地产企业资金筹集受到很大限制。另外财政部、 国土资源部等五部发文加强土地出让管理， 规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于5 0%。 如果这一政策严格执行， 之前进行土地储备的房地产企业将面临巨大的资金压力。
3.资金回收--楼市交易惨淡
房地产市场受限购、限价政策以及房产税区域可能扩大的影响， 房价下降期望逐步加强， 市场观望态度进一步加重， 市场成交量下降。2011年房地产市场成交量为940万平方米， 同比下降1 0%， 房地产企业的销售房子可以直接拿回的资金受阻， 其资金状况面临巨大挑战。因此，降低商品房库存、促进销售、加快资金回笼， 成为房地产企业的重要任务。
三、陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险分析
（一）陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险形成原因
陕西安德房地产开发有限公司地产企业开发实行的是资本金制度，但是在企业开发的初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。大量的开发资金来源于银行贷款。如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期的经济收益，公司将无法归还所欠的债务。当前，我国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、预收款以及外资投入，企业可自由支配且无需偿还的资金较少。这就使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率高，承担利息费用高，资金周转余地小。这是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因[2]。
（二）陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险分析
本文从偿债能力入手，通过计算分析营运资本、速动比率等数据，从而对该企业的财务风险进行分析。企业偿债分析的内容受企业负债的内容和偿债所需资产内容的制约，通常分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析[2]。
1.从短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力。资产的流动性、流动负债的规模与结构等是影响短期偿债能力的主要因素。[3]
（1）营运资本的计算与分析
营运资本是指公司对于短期资产的投资， 如现金、可转让证券、存货等流动资产。净营运资本是指流动资产减去流动负债的余额。[4]在静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的营运资本说明其有一定的偿债能力，因为其流动资产抵补了流动负债后还有一定剩余，即37，106，336，746.00元。从动态上分析：该公司的短期偿债能力与近三年第一季度的营运资本进行对比，可得出从2010年开始到2012年，营运资本年年递增，并且增加幅度明显。从2010年至2012年增加了16，697，560，938元。营运资本之所以增加是因为该企业当期流动资产的增长速度比流动负债的增长速度快。同时，营运资本的增加也说明陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力每年都有明显增强，并且用于日常经营需要的资本也稳步增强。
（2）速动比率的计算与分析
速动比率是指企业的速动资产对流动负债的比率。计算速动比率的关键在于计算速动资产。速动资产就是流动资产减去存货的差额。速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。通常，如果速动比率为100%，就说明企业有偿债能力；相反，如果速动比率低于100%，就说明企业的偿债能力不强。因此，该指标越低，企业偿债能力越差。但是如果该指标过高，则说明企业拥有了过多的货币性资产，也就意味着失去了一些较好的投资及获利机会。其计算公式为：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与近三年来第一季度的速动比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，速动比率年年递增，并且增加幅度很明显。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速动比率之所以增加是因为该企业的期末流动资产中，速动资产规模降低，存货周转加快的结果。但是，从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的速动比率为0.65，远低于企业的安全边际1，说明其偿债能力很低，短期债务存在风险，也可能导致企业陷入财务困境。
（3）现金比率的计算与分析
现金比率是通过计算企业现金类资产与其流动负债之间的比率，来衡量企业资产的流动性。通常在企业的流动资产中，现金及其等价物的流动性是最好的，可以用于偿还企业的短期债务。由于现金比率是量度所有资产中相对于当前负债最具流动性的项目，因此，用现金比率来衡量企业的偿债能力是最为保险的。其公式为：现金比率=货币资金/流动负债。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的短期偿债能力与三年来第一季度的现金比率进行对比，可得出从2010年开始到2012年，现金比率波动较大，但是总体幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。从静态上分析：企业2012年第一季度的现金比率为0.41，从总体上看还比较高，表明该企业有一定的偿债能力。
2.从长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业长期债务到期时企业盈利或资产可用于偿还长期负债的能力。长期偿债能力分析对企业债权人、投资者、经营者以及与企业有关联的各方面等都有极其重要的意义。因此，一个企业具有良好的长期偿债能力其财务风险也会较小。
（1）资产负债率的计算与分析
资产负债率是综合反映企业偿债能力，尤其是反映企业长期的偿债能力的重要指标。它也是指企业的负债总额与资产总额之间的比率。其计算公式如下：资产负债率=负债总额/资产总额。资产负债率同时指企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，也可用于反映债权人发放贷款的安全程度。对于企业来说，资产负债率为50%为合适，这样利于风险与收益的平衡。如果指标大于了100%，说明该企业已经资不抵债，可以视为达到破产警戒线。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同时越来越偏离了50%。说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有较为减弱，从而使财务风险有增大的趋势。
（2）净资产负债率的计算与分析
净资产负债率是指某企业的负债总额与所有者权益总额之间的比率。可以用来反映总资产结构的指标。如果某企业的净资产负债率过高，说明企业负债过高。从企业的所有者和其经营者的角度看，如果该指标过低，则不利于扩大生产经营规模以及取得较好的财务杠杆收益。因此，适当的负债经营也是有益的。一般会认为净资产负债率为100%最为合适。从静态上看：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的净资产负债率为2.37，远高于100%，表明所有者权益对所负债可偿还的保证程度较低，这样债权人就较不安全。从动态上分析：该企业的长期偿债能力与近三年第一季度的净资产负债率进行对比，可得出从2010年开始到2012年净资产负债率年年递增，增加幅度较为明显。2010年到2012年增加了0.85，但明显偏离了100%。从此角度看，说明陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力每年都有明显减弱，从而大大增加了财务风险。
（3）长期负债率的计算与分析
长期负债率是分析该企业的长期偿债能力的重要指标之一。通过企业的非流动负债与非流动资产之间的比率来进行计算。长期负债率越低，该企业的长期偿债能力就会越强，这样对于债权人来说，其安全性也就越高了。从动态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产的长期偿债能力与近三年来第一季度的长期负债率进行对比，得出从2010年开始到2012年，长期负债率持续上升，增长幅度明显。尤其是2012年，由于非流动负债大大增加，而非流动资产却较前年有所下降，因此导致长期负债率明显上升。从静态上分析：陕西安德房地产开发有限公司地产2012年第一季度的长期负债率为3.14，较为偏高。从此角度看说明其长期偿债能力较低，对债权人来说，其安全性也较低。该企业存在不可忽视的长期偿债风险。
四、陕西安德房地产开发有限公司地产财务风险的控制和预防措施
基于上述财务风险的分析，并结合陕西安德房地产开发有限公司地产控股股份有限公司的财务风险现状，提出了解决其财务风险的防范措施，同时也可作为该公司应对财务风险的思路：
（一）要合理调节融资结构
陕西安德房地产开发有限公司地产的流动负债以及负债总额等都偏大，导致资产负债率等比率过高。这样会带来不容忽视的财务风险。由此可看出，造成陕西安德房地产开发有限公司地产的财务风险最主要的原因便是资金压力。据资料显示，陕西安德房地产开发有限公司地产将商业地产定位于"城市区域综合运营开发"，导致每个项目所需要的资金量很大。因此要合理地调整融资结构，合理减少负债，从而降低目前的资产负债率，使其尽力保持在50%，从而减少财务风险。此外，陕西安德房地产开发有限公司地产还应该寻找一条不同的融资渠道，来摆脱困局。如果按其计划，能够顺利在香港上市的话，港股融资渠道众多，可使用的工具包括发行债券、可转换债券或者股权融资，任何时候只要股东同意或有人愿意购买就可以集资，而在A股上市的房地产企业因房地产调控则无法进行再融资。通过以上调节，使其融资更加合理，从而减少财务风险。
（二）进行战略性转移
陕西安德房地产开发有限公司地产从去年已经开始进行战略转型，分拆商业地产，将商业地产业务整合到招商商置进行运作。做大做强商业地产是招商地产的一个重要的战略方向。这是非常好的趋势。此外，陕西安德房地产开发有限公司集团的支持和强大背景，是陕西安德房地产开发有限公司地产今后发展的最大优势。在招商集团的帮助和支持下，企业可以获取一些更好的资源。对企业未来的业务增长和利润增长有推动作用。同时结合产业协同，尤其在产业方面进行相互协同，获取更多土地资源。这在某种程度上来讲，也会给招商集团公司带来更好的竞争力。这样进行战略性转移，寻找新的机遇，更好地发展强大企业。
（三）合理开发土地以及加大营销的力度
每个房地产公司都要开发土地，这是公司维持生产的主要行为。面对财务风险，陕西安德房地产开发有限公司地产应该要采取更谨慎的开发政策。譬如像四线城市，地价相对较低，是一个不错的尝试。同时也要尽量保证拿下来的地块具有抗风险的能力，要有很好的创造效益的能力。同时还要更有效的发扬陕西安德房地产开发有限公司地产在全国老客户的资源，扩大销售业绩。过去陕西安德房地产开发有限公司地产过多地将重心放在一二线城市以及高端产品。今后应该有所调整，进行结构性的转变，适当地考虑三四线城市和大众化产品，从而提高销售量，加快资金循环，更好地应对市场。
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[关键词]宏观调控；房产企业；风险管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。
2 我国房产企业价值链财务风险分析
2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析
我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。
对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。
为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。
2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析
所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。
本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。
根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。
分析上表中的数据，能够发现：
对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。
2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。
因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。
3 我国房产企业财务风险管理建议
3.1 内部价值链财务风险管理
（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。
（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。
在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。
近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。
多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。
3.2 外部价值链财务风险管理
外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。
当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。
（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。
（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。
我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。
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一、房地产业财务风险现状分析
1.筹资渠道单一。我国房地产企业筹资方式比较单一，银行信贷至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，房地产的开发资金有超过70%源于银行信贷，房地产泡沫风险大部分由银行承担，几乎所有的其他行业都与银行息息相关，牵一发而动全身。因而，改变这种以银行为主导的房地产融资模式刻不容缓。虽然我国自筹资金在逐年增加，但是银行借贷还是占主要来源。
2.资产负债率偏高。企业在经营过程中，负债率过大将会加大房地产企业的风险，如果资金流出现问题，企业会出现经营困难、缩小规模甚至是破产等后果。所以大部分企业的负债率应该保持在50%左右，也就是借入资本与自有资本保持平衡。像万科、保利这种大企业资产负债率都高达近80%，就不难想象那些规模较小的公司了。大多企业都保持一个高负债率的原因就是因为当这些借款资本的利润率超过借款率，公司将获得更大的收益。而且有些负债利息很低甚至没有，像预收款项和应付款，相当于被公司无偿占用，公司乐意为之。银行借款和企业债券需要定期支付利息，尤其是银行借款利率较高，效益不好的房地产企业有可能会承担不起高额的利息费用。
3.资金回笼慢。房地产行业不同于普通的制造业和服务业，涉及到建筑的设计建造、销售售后，它的经营过程都比较长，从前期审批、规划、投标购买土地的使用权以及后面的建造都是一个非常漫长的时间，房子建好了并不是立刻就能卖出去的，有的甚至一直闲置，由于各种原因卖不出去；而在房子卖出去之前企业就需要不断地投钱进去，并不会取得收益，所以说房地产的资金回笼慢。另外由于现在的销售策略几乎所有地产企业都是实行分期付款的，虽然企业也获得了额外的利息，但是这也在更大程度上延缓了资金回笼的时间。
4.盲目投资。一方面，鉴于房地产行业是超高的利润。在这种利益的驱使下，才会出现国内现在“全民炒房”的热潮。房地产企业更愿意投资那些高收益的豪宅以及高档住宅，对为占社会大部分人口的普通群众提供廉价房子却兴趣索然。另一方面，由于供需关系矛盾，楼盘空置率高，另一反面很多人买不起房。供求矛盾就会进一步恶化。由于这两方面以及其他可能的原因，现在“鬼城”已经屡见不鲜了。
二、房地产企业财务风险的成因
针对房地产的财务风险成因，我们可以从内部原因和外部原因两个方面分析。
1.企业内部的原因。①行业特性。房地产这个行业很特殊，需要比汽车行业还多的前期资金投入，需要仅短于医药行业的资金占用周期，具有资金密集型的特性。从房屋的建造过长，到后面房屋销售的不稳定以及应收账款的回收，房地产存在着各种不确定。这些都会给地产行业的财务状况带来挥之不去的阴影。②资本结构不合理。我国房地产商一开始资金并不足够雄厚，之所以还有这么多的地产商发展起来，大半要归功于银行的支持。但是这种支持却造成了地产商财务上的依赖性。经统计，我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上。虽然现在已经有一些地产领头羊开始向证券市场融资转变，但是还需要很长的路程。而如果企业一直保持这样的情况，从企业到银行无论哪一方出现了问题，都将引起巨大的财务危机。
2.企业外部的原因。①政策环境的抑制。房地产与社会的各行各业息息相关，从房地产起始阶段，国家很是关注，从起始时期的大力支持，到地产过热时候的货币财政政策的干预，都表明了房地产是政府眼中的焦点。所以，房地产业的情况还与该时间段的政府政策导向有关。国家干预有廉租房建设、提高首付比例、提高利息率等以及各项税种的征收。一方面，国家颁布的交易政策也会影响到房地产，主要是因为这些政策会影响到大众的购买意愿，从而影响到房地产商的销售量。另一方面，作为房地产商最重要的是土地，国家土地政策发生变化，房地产的经营肯定也会发生变化，如果土地开发区价格变得太高，开发商的成本必定升高，然后企业就会提高销售价格，从而影响销量，这都会造成财务风险的。综上所述，国家政策是房地产业的风向标，国家政策会影响房地产的发展。②经济环境低迷。经济低迷的时候，每个行业都会受到影响。每个国家甚至地区都有它自身的发展周期，当当地处于发展周期的上升阶段时，房地产行业也会跟着繁荣，当发展到了峰点，超出当地所能承受的，就会衰退下来，最先受到冲击的都是房地产。房地产由于资金占用期长回收慢的特点，经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。③市场环境供需不合理。市场经济的根本就是经济活动是由市场来影响发展的，如果供需不合理必将不容于市场。而随着我国经济的发展，国家对房地产行业的重视，房地产出现了严重的不合理现象。像北京、上海、深圳等国内数一数二的城市，房子明显供不应求，而一些二三线城市，却随着房地产行业的过热，出现了供大于求的现象。许多房地产商并没有长远眼光，只聚焦于高档房产与豪宅的投资开发，形成了浪费闲置，却不愿把眼光放眼于占社会主群体的普通消费人群。结果是，地域差异、产品开发单一造成的供需不合理会造成企业的财务风险。
三、房地产企业财务风险的防范措施
1.拓宽筹资渠道。房地产企业开展经营活动的起始就是筹资，而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资，银行信贷的主要缺点是利息高，企业无力承担高额的利息费用，发行股票可以解决这个问题，一是股票没有利息，只需付股利，把风险分散于个个股东身上。二是可以解决银行的压力，不用银行独立承担。三是房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券，虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势，最重要的就是利率低，而且稳定，可以很大程度上降低房地产企业的融资成本；期限也比银行信贷更长，企业的偿债压力更小；四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式，优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下，房地产企业必须寻求其他的资金来源，否则只有那些资金雄厚，底蕴深的企业才能存活下去，而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。
2.降低资产负债率。企业为了获得更多的效益，会进行很常见的负债经营。但是如果负债经营不合理，就会造成很高的财务风险，越是单一不合理负债越容易出问题。企业可能为了短时间的扩张不管自身的资本结构而拼命筹集资金，而解决这个问题的办法就是寻求短期负债与长期负债的平衡，也就是合理安排负债结构，如果能把短期负债控制在一定的范围，是企业所能承担的，然后再借的适合企业长期发展的长期负债，能很大程度上降低财务风险。
关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量
改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。
一、 财务风险的概念
狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。
二、 房地产企业财务风险的特征
2.1 资金周转率比较低
房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。
.2.2 过度使用财务杠杆
房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。
2.3 资产期限不匹配
越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。
2.4 现金流入期限不够均衡
良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。
三、 财务风险的类型
3.1 偿债风险
偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。
3.2 营运风险
营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。
3.3 盈利风险
盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。
盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。
3.4 发展风险
发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。
企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。
3.5 现金流量风险
现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。
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关键词：风险定位；房地产企业；财务风险；预警分析
纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务特点
房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。
（二）房地产企业财务风险形成原因
1.内部原因
内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。
2.外部原因
外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。
（三）风险定位
房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。
二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施
（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险
首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。
（二）采取财务风险防控措施
1.防控外部因素导致的财务风险
首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。
2.防控内部因素导致的财务风险
该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。
三、房地产企业财务风险预警实证探讨
（一）选取样本，获取数据来源
本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。
（二）筛选预警指标
1.分析其探索性
检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。
2.分析其相关性
经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。
（三）测度个体指数
1.测定财务个体指数
首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。
2.测定非财务个体指数
采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。
（四）编制综合指数
1.对指数进行分类
应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。
2.确定综合指数预警界限
经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。
（五）绘制预警信号图，做好分析
将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。
（六）定位风险
制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。
四、总结
目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。
参考文献：
[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.
[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.
[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：
44-47.
[4]潘输飞.房地产企业财务风险预警机制的重要性[J].江苏商论，2012（26）：263-263.
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