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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产的金融属性，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：房地产 投机 投机度 测度
1.我国房地产市场概况
在全球性经济的社会中，无论是个人、企业还是政府都十分重视房地产业的发展，在很多国家和地区，房地产业往往是当地的重要产业。在我国，房地产业是先导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位。随着我国经济体制改革的不断深入，城市化进程的加速，城市综合开发，土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。尤其是近几年来，房地产业高速发，1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌 20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和 准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。与此同时我国巨大的房地产需求和金融业对房地产行业的过度的资金支持，给房地产投机提供了条件，而一些制度上的缺陷，又给予了房地产投机者方便的投机获利渠道，直接的激发了他们的投机行为，更加助长了房地产泡沫的形成。
2.商品金融化演进及房地产的双重属性
吴晓求(2006) 提出: 资源和财富金融化是大趋势。从长期来看金融资源具有动态的富集作用, 具有自我实现、自我挖掘的功能。这就是金融资源的富集作用。周丽娜（2007）提出“商品金融化”的定义: 商品金融化就是商品在金融资源的富集作用下, 金融属性逐步增强, 金融价值凸显, 使得人们产生了对该种商品或者以该商品为标的物的衍生品的交易愿望, 并最终促使市场交易机制形成的过程。
商品未实现金融化以前, 其价格只体现了商品价值, 而没有体现金融价值。原因在于商品的金融属性总是在一定的历史条件下, 才显现出来。金融资源的富集作用使商品的金融属性逐渐显现, 进而使得商品的金融价值开始被一些市场主体所认识。商品的价值就会出现与传统价格相比持续地走高。以至于人们会认为这是一个疯狂的价格。事实上这疯狂的价格就是包含了除商品价值以外的金融价值。这就是商品的金融属性显现出来后导致的价值重估。当商品的金融价值开始被大部分市场主体所认识, 市场主体出于以下两个方面产生强烈的交易愿望: 一是在现货市场上的交易具有较高的风险, 通过在衍生品市场进行风险的规避和投机; 二是该种商品具有较高的收益性, 是较好的投资对象。市场主体的交易愿望是商品金融化的催化剂。只要少数市场主体开始对某种商品有金融化的需求, 就会产生以该商品为标的物的交易为背景的契约。如果这种交易需求是广泛性的, 这种商品就会成为一种被广泛认可的金融产品, 就会产生以规范市场交易行为的制度的需求。
房地产具有两重属性，第一是商品属性，第二是金融属性。所谓商品属性是指房地产的产品――住房，作为一种民生必需品在市场上作为一种商品交易，遵循市场规律。所谓金融属性是指在金融资源富集作用下原来金融属性差的商品逐渐体现出金融性并且逐渐曾强进而代替商品属性，住房已经成为一种具有金融价值的产品，即可作为一种投资品保值增值，这是其金融属性的体现。
房地产的商品价值不足以解释房价过高的原因。房地产的金融化才是支撑房价的主要因素。原因在于房产交易是通过房产证等契约形式的转让完成的。使房地产的金融属性大大增强, 人们开始乐于投资房地产, 而不仅仅是作为一种消费。偏离商品价值的部分,我们都可以认为是商品的金融价值。
3.房地产投机理论概述
房地产投机是指投资者以房地产为交易对象，透过买卖、租赁等手段在短期内通过房地产价格的变化或房地产交易而谋取暴利的行为。从广义上来讲投机也是一种投资，投机与投资在概念和实际运作中紧密相良，难以区分。格雷厄姆(Graham)认为投资的确切定义应该蕴含着三个彼此关联、密不可分的重要因素。首先，投资必须是建立在“详尽分析”基础之上。所谓详尽分析，即是指通过以既定的安全和价值标准对投资对象进行的研究工作。其次，投资应该具有“安全性”的保障。经过详尽分析以后被选定的投资对象应该具有投资的“内在价值”，应该存在着相对安全的价值空间，而这正是保障其在通常和可能的情况下没有较大的风险，也是其可以避免意外损失的安全体现。第三，投资的结果是必须能够得到“满意的回报”。由此，格雷厄姆得出的定义是：“投资是指经过详尽分析后，本金安全且有满意回报的操作”。一般我们可以从以下几个方面区分房地产投机和投资：首先要通过房地产投机与投资的风险和利润比较来区分。一般来说，由于投机者要承担较大的市场风险，投机者的期望收益率要高于一般投资者，因此较高获利或遭受较大损失可以作为区分两者的一个依据；一般投资者可通过投资组合，以尽可能降低投资风险。而投机者则恰恰相反，他们却较偏向于承担高风险以寻求高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。因此，投机者承担的财务风险和经营风险均大于投资者，故认为较高风险的投资行为可作为投机的一个重要标志。其次，通过房地产投资的风险、利润与时间的关系比较也可以在一定程度上来区分投资与投机；房地产投资与投机在风险、利润与时间的关系有所不同。一般认为投机资金投入存续的时间较短，而投资存续的时间相对要长一些。所以在我国房地产市场上短期转售图利行为仍属于房地产市场中主要的投机行为。再次，通过资金投入的时机来区分。一般而言，房地产市场景气时资本增值潜力较大而风险相对较小，故较易发生投机行为，并且投机行为又互相促进，使投机活动愈演愈烈，反而会使房地产市场中正常的投资行为受到抑制。所以一般认为在市场比较景气时的房地产投资偏向于房地产投机行为。这与我国现阶段房地产市场投机状况相近。
4.房地产投机行为研究的理论模型
4.1 模型建立的理论框架
最常用的非基本因素资产价格模型是Blanchard 和Watson的随机泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的风行（fad）模型，Roche在上述两个模型的框架下，考虑采用机制转换（regime switching）模型来进行投机泡沫检验投机泡沫检验。Levin 和Wright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为:人们通过观察房地产的历史价格变化,形成对房地产未来价格变化的预期,从而导致房地产市场需求条件的变化，而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格，他们认为,当房地产的历史价格不影响未来的预期时,房地产市场将没有投机行为。本文采用Levin 和Wright的模型选取实际收入和实际利率对基本价格进行建模。
我们把房价分解为两个部分，一部分是商品属性决定的基本价格，另一部分是金融属性决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失，用公式来表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地产价格，Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，Ht代表房地产作为一种金融资产获得的预期资本收益的现值。这里可以表示为：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的预期资本收益，it代表t期的利率。
房地产资本收益与前一期的收益相关，也就是说它受到前一期的价格增长率的影响，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中gt又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是资本收益为零时的房地产价格，代表房地产的商品属性。由于消费者购房的动机主要受可支配收入、贷款利率的影响，因此，可以被认为与收入y和短期贷款利率i有关。。因此，Ptm可以表示为：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表达式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立经济计量模型
可以用下面的线性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地产价格，y代表居民可支配收人，i代表贷款利率，gt/〔1+ it〕代表过去房地产价格实际增长率，μ代表随机误差项。
过去房地产价格的增长率gt与预期将来房地产价格的增长率gt+1的关系可表示为：
gt+1=θgt
两边对gt求导得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地产价格和利率有密切的关系，即利率上升导致房地产开发成本上升，使得房地产价格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
对方程(1)求i和g的偏导数可得如下关系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
将(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常较小，θ可表示为：
θ=－β3/β2
θ即为房地产业投机度，即房地产过去价格对将来价格的影响程度。制定一个科学的警戒线是做此项分析的关键，根据国外经验认为当θ>0.4时，认定该市场投机行为显著，投机泡沫产生。
5.实证检验
根据以上分析，现对2000―2009年间北京、上海房地产投机行为进实证分析，模型中被解释变量为房地产价格，解释变量分别为可支配收入、贷款
利率及过去房地产价格实际增长率，分析结果如下：
(1) 北京房地产业投机度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地产业投机度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.结论
通过以上实证分析可知，北京和上海的房地产投机度都比较大，均超过了的0.4的警戒线水平，且北京的房地产投机度要大于上海，说明经济的强劲增长已经促使中国这两大城市房地产业的投机行为加剧。根据这两个城市的数据可以推断，我国的房地产市场存在发展过热的趋势，但是房地产市场火热一方面是经济发展到一定程度的必然结果，另一方面也是我国房地产需求有效释放的结果。过度的投机会使房地产价格远远偏离其实际价值形成泡沫，一旦有突变的因素干扰或者超过人们承受的极限，形成房地产价格下跌的预期，泡沫就会破裂，进而对整个社会经济造成危害。
总之，房地产投机对于经济发展有利有弊，深入了解投机行为的根源及作用机制合理度量并制定合适的政策，就能兴利除弊，保证房地产业以及整体经济的健康发展。
参考文献：
[1] Levin, E.J., R.E. Wright. The impact of speculation on house prices in the United Kingdom. [J]Economic Modeling,1997,14.
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[4] Jack H. Speculation and Equilibrium: Information Risks and Markets [J].Quarterly Journal of Economics, 1975, 89.
[5] 吴艳霞，王楠：《房地产泡沫成因及其投机度测度研究》，《预测》，2006年第2期。
[6] 周京奎：《房地产价格波动与投机行为――对中国14城市的实证研究》，《当代经济学》，2005年7月第4期
[7] 上海统计局.上海统计年鉴[M] .北京:中国统计出版社 ,2001-2010
1.1 使用公允价值计量的优势和劣势
在财务报表中可以更加真实地披露信息。企业持有投资性房地产采用公允价值计量模式。在资产负债表日，确定投资性房地产的公允价值时，是参照活跃市场上同类或类似房地产现行价格；不能取得现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格。采用成本法则只能强调会计信息的可靠性，公允价值计量模式则可以更加及时、真实地反映资产的价值。
1.2 更好地体现全面收益观
资产负债表观下的收益，应视为企业一个会计期间的净增加，是一个全面收益的概念，可以全面反映其对企业所有者权益的贡献，表面企业实际财富的增加值，优化资产和资本结构，充分关注企业长期战略和可持续发展。
1.3 公允价值难以做到真正公允
投资性房地产公允价值的计量是根据资产负债表日的时间市场的同类或类似房地产的现行市场价格来决定的。但是由于房地产的价格近期波动比较频繁，同一个城市不同地方的价格也差别较大。若以同地区较高的价格来估计本企业的投资性房地产，会高估本企业的资产；反之，则会低估本企业的资产 。
1.4 公允价值可能会被一些别有用心的人利用
我国的市场经济还不完善，采用公允价值计量模式可能会受到一些人的干扰和利用，而这些人为因素影响的公允价值变动损益均调整了投资性房地产的账面价值，也会影响企业的利润。
2 使用公允价值计量的机会和威胁
2.1 国际会计大环境的趋同使然
当今世界是一个流动的世界，我国的经济也与世界结合越来越紧密，相互依存和相互加强日益加深，迫切需要借鉴国际通行的规则，不断完善我国的会计准则，为我国经济与世界经济的同步发展提供一个标准趋同，信息沟通的信息平台。
2.2 房地产市场越来越成熟
房地产产业是我国经济的龙头行业，近些年我国的GDP的飞速增长与房地产业的发展有很大的关系。但是从2014年来，房地产业的发展出现了疲惫的迹象。但是，一直以来，中央和地方政府都对房地产业的走势尤为关注。尤其是这次房地产的危机时，所以我们有理由相信政府今后对房地产业的监管会更加严格，房地产业也会越来越规范和成熟。
2.3 公允价值会计计量属性的接受程度低于历史成本
在会计计量属性上，人们更加倾向于选择以实际交易为基础，具有确定性，客观性，靠得住的历史成本，而对具有变动性和不确定性，需要特定的方法才能取得的公允价值计量方法有一种排斥，而公允价值计量方法相比历史成本更加复杂。
2.4 房地产的波动性
中国房地产泡沫说，很久之前就已经存在了，尤其是2013到2014年中国房地产的价格是更加扑朔迷离。而采用公允价值计量本身就带有一定的主观色彩，加之中国房地产的波动性，会影响到投资性房地产的公允性，进而影响到公允价值计量模式的发展。
3 SWOT矩阵分析公允价值的运用
（1）针对优势和机会：加强监督和指导使用公允价值计量的运用。
（2）针对劣势和机会：提高内部控制的质量。
（3）针对优势和威胁：提高人员职业素质，继续教育学习。
（4）针对劣势和威胁：完善相关会计准则，加强会计人员职业道德学习。
4 使用公允价值计量的好处
①公允价值具有很强的相关性，提供的会计信息能将快速变化的经济情况及时地反映出来。②预测功能。公允价值也有历史成本所不能比较的优越性。历史成本虽具有可验证性，但历史成本无法揭示资产的经济实质——未来经济利益。③在当前金融工具不断创新，企业金融资产和负债日益增多的情况下，公允价值优于历史成本。
5 使用公允价值计量的弊端
（1）新准则对公允价值计量操纵利润的规定。例如，对投资性房地产的规定是在有确凿证据其公允价值进行后续计量。房地产公司可以隐藏证据并使得其不确凿，等需要的时候再出示确凿证据。显然，他可以选择一个合适的时机，切换为公允价值进行计量，人为的操纵利润；
（2）公允 []价值的应用在一些地方不符合会计稳健性。金融工具活跃，市场价格变化快，不符合会计的稳健性；
（3）信息质量的可靠性难以保证，公允价值的获取存在一定的难度，过度依赖会计人员的职业判断。
6 对公允价值计量属性使用的建议
①适度使用公允价值，逐步采用公允价值计量。目前尚不具备全面采用公允价值的条件下，最好采用历史成本和公允价值两种模式并存的方法。②通过立法来提高技术的可操作性。当不存在公平市价时，需要应用现值技术来计算出相应的公允价值，在这方面我国应该会计准则以及有关法律规章上予以规范。
主要参考文献
金融化大势所趋
房地产业面临的种种变化使得房地产金融化成为此轮转型最重要的趋势。实际上，房地产业天然就具有实体经济和金融经济的双重属性。由于房地产是优质抵押品，且是“无转移抵押”，从它产生的第一刻起，即具有金融化的倾向。例如开发商拿房地产到银行抵押，抵押的是产权，而使用权、经营权还在开发商手里，不妨碍把它租赁出去，租赁商拿到契约还可以拿给租赁权贷款。充分利用房地产的金融属性，可以引导出很多很精彩的房地产金融活动来。
作为房地产开发商，要认识和充分发挥房地产的金融属性，站在金融的高度发挥房地产的自身优势，充分利用各种金融工具挑战和抵抗房地产的风险。
在盛世神州与房地产上市公司前五十强的交易过程中，发现大型房地产上市公司把自身的长处作为金融交易过程中讨价还价的要素。例如，房地产开发商的品牌要折价，统一设计要折价，统一采购要折价，团队业绩要折价，再加上土地本身，以及附带的房产，企业自觉地实现了金融化的过程。不无夸张地说，对于房地产金融的自觉性程度如何，以及掌握房地产金融的资源程度如何，决定了房地产企业的市场份额，进而决定了其生死存亡。从这个意义上来说，房地产这个行业的血脉流的是金融的血。
基金“雪中送炭”
在房地长行业金融化的过程中，房地产基金有着举足轻重的作用。房地产基金是房地产直接融资的重要组成部分。根据国家金融“十二五”规划，非金融企业融资规模占社会融资总规模将达到15%。房地产基金具备中国金融改革的政策优势和专业优势，其诞生可谓“恰逢其时”，将在房地产金融中发挥越来越重要的作用。
首先，房地产基金对于开发商来说是“雪中送炭”。由于开发商缺少扩张规模的资本金，而待开发项目往往资本金需求极大，自有资金跟不上所需资金。此时，房地产基金可以“雪中送炭”，与开发商共同承担“资本金”。
其次，对于金融机构来说，房地产基金能够“锦上添花”。在金融机构还不能进行房地产贷款的时候，房地产基金就可以进入，等到“四证齐全”、“五证齐全”时再撤出。当开发商由于资金出现问题，基金作为共同开发商参与进去，既可以帮助金融机构脱身，又可以帮助开发商完成最后一跳。
最后，对于社会投资者来说，房地产基金能够起到“保驾护航”的作用。通过房地产基金，社会投资者把资金交给有经验的机构进行经营管理。房地产基金的经营管理因为专注，所以专业，可以减少风险、保障收益。
专业的房地产基金除了向房地产商提供资金之外，还可以提供市场定位、成本控制、产品营销等增值服务，使得项目获得更好的收益，拥有更好的安全性。
中国房地产基金的总量很低。据统计，2010年约为100家，2011年房地产基金的规模约为1000亿元，和全国房地产贷款额10万亿相比，仅为1%。从发展前景来说，可谓前景广阔，空间巨大。
关键词：房地产经济；会计计量；虚拟化；公允价值
虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。
一、我国房地产虚拟经济的表现特征
房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：
（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。
二、房地产虚拟经济的现状
自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010 年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。
当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。
三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化
房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。 从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。
2012年的房地产市场也出现了三个问题：一是一些地方的房价上涨压力较大。10月份70个大中城市房地产价格环比上涨的有35个。二是全国土地供应和开工面积都在下降，这将影响到明后年的住宅供应。三是老百姓对房屋质量问题更加关心。基于以上三方面原因，国务院近期强调要坚定不移地搞好房地产调控，要加强普通商品房的有效供应。
房地产市场未来的发展仍然存在重要的机遇和挑战。首先，2020年前仍是房地产行业重要发展机遇期。城镇化是房地产业发展的基础。按照常住人口统计，我国目前的城镇化率是52%，要达到70%的水平，发展空间还很大。如果按固定人口统计，我国目前的城镇化率只有约36%，那我们的城镇化的潜力和房地产行业的潜力将更大。
第二，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。过去房地产市场讲“政府提供住房保障，市场满足不同层次的需求”，市场和保障的主体是分开的。十报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，把两个方面结合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收购或者租赁一些中小户型的商品房作为公租房。
第三，扩大内需成为经济结构战略性调整的重要基点。目前国家经济结构面临战略性调整，这需要有新兴的产业支撑，并非一朝一夕可以完成。在这种情况下，经济增长主要靠扩大内需。在房地产行业里面扩大内需就是要抓好改善性住房需求的机遇。只要在政策方面有所优惠，这个市场是很大的，即使对高端的房地产市场也不能回避。
第四，要注重土地制度的创新，注重房地产经营的创新。要发展好房地产最重要的两个因素，一个是土地，一个是金融。未来土地制度的创新可能集中在如何把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩，以提高进城务工者在城市租赁房屋的能力。另外城市的城乡土地在保证原来占有率的权益的基础上得到合理发挥，也将是需要深入研究的内容。未来金融制度改革要深化金融体制改革，推进金融创新为主。住房的金融属性和投资属性是客观存在的，未来在抑制炒房的同时，要引导有条件的居民将住房的直接投资转变到开发环节的投资。
第五，坚持调控政策不动摇还是主基调。政府的政策调控并不是打压房地产，而是为了促进房地产市场的长期健康发展。目前政府正在抓紧研究制定符合中国国情的、社会配套的、能够稳定预期的房地产市场调控体系。但制定一个配套的政策体系并不容易，起码在明年3月以前现行的房地产政策还会继续执行。
还有两项长期性的工作，一是转变房地产的发展方式，大力开发环保型的项目。第二是结合实际情况引导各个方面协调发展，包括商业地产、旅游地产、老年住区等。
【关键词】地理信息系统； 房屋属性数据； 房地产管理； 地理空间数据。
1引言
随着我国每个城市房地产建设的健康、快速、蓬勃发展。房地产的抵押、房地产的测绘、房产的拆迁、房产的拆迁、产籍产权的交易、管理维修业务也不断地增加，属权登记变更的日渐频繁， 且房产业务的复杂度也有所增强，如果仍继续使用老的管理方式，则导致房产工作效率、工作水平低下降、信息数据差错率高、使用困难，老的房产管理方式已不再适用当代房地产发展的主要趋势。为了提高房地产管理部门的服务质量和对市场信息的反映速度，加强对房地产市场管理、保障公众的权利、维护市场的秩序，开发一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的综合管理平台是有必要的。它不仅集合大部分管理信息系统所拥有的各种管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理编码对信息处理进行管理，将房屋的属性信息、产权属性信息相结合、房屋空间地理坐标信息相结合，使房地产的管理更加的规范、智能与科学，从而迎来数字房产的时代。
1.GIS的概念
1.1GIS的定义
地理信息系统，是采用地理模型分析方法，实时提供多种空间和动态地理信息， 为地理研究、综合评定、定量分析、管理决策等提供服务而建立起来的具有地理图形和空间定位功能的空间型数据管理系统，并以地理空间数据库为基础， 在计算机软件、硬件环境允许下， 对空间相关数据进行采集、模拟、管理及显示。
1.2 GIS的主要组成
GIS基本构成主要包括以下五个部分： 应用人员、应用模型、系统硬件、系统软件和空间数据。
1.3 GIS的主要特点
GIS具有将基本的房屋属性信息与空间数据信息相关联的特点，这些特点将实现房屋图形与房屋基本属性数据查询分析统计的图形化、直观化。GIS的特点主要有以下几点：l 把房地产的决策与管理作为目的，把房地产GIS作为管理的平台，对房屋基本属性数据统计、空间数据信息统计等多方面进行综合的管理与分析。2 由计算机进行空间地理数据信息的管理进行硬件系统的支持，再由计算机软件进行解析，并把这些作用于房地产空间地理数据， 进而就可以产生对房地产有用的数据信息，完成有关房地产复杂、繁琐的数据分析任务。3 直观性、动态性、多元性，对房地产数据管理、数据收集、查询、统计、分析整理等多重空间数据信息具有较强处理功能。
2 GIS在房地产管理中的应用
2.1 GIS在现代房地产管理应用现状
GIS是可以深入到多个行业并以应用为目的的信息管理平台。在房地产管理中具有显著重要性，GIS在房地产的图纸管理、城市建设规划、开发建设、业务管理等各个方面都得到应用。当前我国不少城市以GIS为基础平台已建立、并实现以图管房的信息管理理念，但对于产籍产权、房产档案、房地产交易等方面的管理及分析，仍还有大部分城市还没有建立完善GIS信息管理平台
2.2 GIS在房产管理中的简单应用
将GIS应用于房产的管理中是对传统房产管理模式的技术革新与重大突破，体现了房地产管理部门在房产业务的管理方面不断升级、重视与规范。具体表现如下：
2.2.1 建立一套房地产信息管理系统的地理空间数据模型
GIS房地产信息管理平台是一个冗长而复杂的信息系统工程，而建立这样的一个信息系统就需要房地产管理部门投入大量的人力、物力、财力，更需要良好的计算机技术工作者与丰富的软件开发经验。房地产信息包括坐落信息、自然信息、产权信息等，是房产管理的基础资料，在GIS系统还没投入使用时， 传统的描述这些信息的方法一搬是采用人工方式或单一数据分析，但是房产管理信息动态特征是变化多端的，老式的方法已经不再满足其信息特征的需要。GIS的管理平台是建立在房地产管理的地理空间数据上，所以它的基本要素一搬以直观、简单地点、线、面表示房地产的相关数据信息，并可以生成关于房地产管理部门所需要的所有房产的分层平面图、分幅平面图、分丘分户平面图。
2.2.2 GIS对于房产管理决策的应用
GIS在房地产管理中的应用大概有以下几方面：
（l） 房地产信息数据的管理：通过GIS系统使地理空间数据信息与房屋的基本属性数据信息相链接，使房地产的信息管理工作更加明了、直观、简捷，从而更利于管理工作人员对于房地产相关业务的理解及判断。更应该说房地产管理的基础依据就是信息数据。
（2） 房地产数据信息的统计：在房地产工作人员管理的过程中，每当相关政策将出台与实施时，房地产的管理部门都要对其进行房地产状况的分析，分析结果可以以任何方式直观的显示。
（3） GIS在房地产管理中的评价与分析：GIS建立了一个特殊地理编码，应用于房地产数据的管理，对每个房屋权利人所对应的其唯一的房屋地理编码，形成一个一对多的链接模式，这样便达到了自图形到房产档案、自房产档案再到矢量图形的调用交互与访问。从而达到房屋的空间地理属性、产权属性、房屋自然属性的结合与关联，并最终达到“以图管业、以图管房、以图管证、以图管档”的目的。
（4） 绘制房屋的拆迁红线：我们常利用GIS的缓冲区分析功能与矢量绘图功能绘制房屋拆迁红线，在城市道路建设和老城区的改造项目中，用以确定红线区域内所有的拆迁住户及其拆迁所应得的补偿。
（5） GIS技术为社会公众、政府、企业提供可共享、数字化的各类房产信息，使城市的宏观规划信息“房地产业的金融、人口、产权、交易及基础地理信息” 等一系列信息建立直接客观的联系，将全方位地改善建设、管理手段和城市规划等房产信息基础，普遍提高了城市管理水平与效率。
5结束语
将GIS技术引入房地产信息管理系统平台中不仅是房地产管理形式的巨大改变，而且还是传统房地产管理方式的巨大突破，它改变了传统房地产的管理信息系统软件，更加注重房屋属性信息、忽视图形信息的表现形式。全文总体体现了房地产管理部门的管理工作将走向更规范、更成熟的方向。
参考文献：
【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技术在房地产信息系统中的应用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.
第一，金融工具的公允价值确认、计量和披露。2005年我国金融市场出现了多种金融工具，如权证及其创设制度、短期融资券、资产证券化产品、新的券商集合理财产品、债券远期交易等。随着其后各种金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企业内的作用日益重要，如何初始确认和计量、后续计量、期末估价及减值等问题变得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市场中价值变化比较大的属性，所以用历史成本等其他方法计量是不能正确反映市场价值的，而用公允价值计量则能更好地反映其市场价值。从《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》第7条第1款、第8条第1款、第30条、第32条、第40条规定都可以看出，新会计准则对金融工具初始确认和计量、后续计量、期末估价、减值等都是以公允价值为标准的，其实质是要求对交易性和可供出售的金融资产或负债按公允价值进行计量，这样能更好地反映企业真实的财务状况和经营成果，以满足会计报告的使用者决策的需要。
第二，套期保值的公允价值确认和计量。我国汇率和利率的市场化改革使汇率和利率在一定幅度内自由波动。例如，自去年7月我国实施汇率改革以来，人民币对美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民币兑美元中间价在出现了连续升值300多个基点后又连续下跌120多个基点的情形，这在人民币交易史上并不常见。鉴于此，金融企业迫切要求通过各种金融及金融衍生工具来规避汇率和利率的波动对企业资产和负债产生的风险，套期保值就成了理想的选择。《企业会计准则第24号――套期保值》第3条规定：套期保值(以下简称套期)，是指企业为规避外汇风险、利率风险、商品价格风险、股票价格风险、信用风险等，指定一项或一项以上套期工具，使套期工具的公允价值或现金流量变动，预期抵销被套期项目全部或部分公允价值或现金流量变动。显然，套期保值也是以公允价值作为计量标准的。
第三，投资性房地产的公允价值后续计量与期末估值。《企业会计准则第3号――投资性房地产》第2条规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。在现行企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。若企业进行房地产投资，在现行会计制度下该房地产应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。《企业会计准则第3号――投资性房地产》第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第11条规定：采用公允价值模式计量的，不对投贤房地产计提折旧或进行摊销。另外，期末应将投资性房地产按公允价值进行估值。第11条规定：采用公允价值模式计量的，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。可见，新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，提出以公允价值为标准，从而有益于企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众。
【关键词】投资性房地产 会计规范 探索
企业会计准则既是会计操作规范和指南,也是审计人员就企业会计报表合法性、公允性和会计处理的一贯性作出审计签证的依据之一。
《企业会计准则――应用指南2006》(中国财政经济出版社出版以下简称《指南》)中关于“1521投资性房地产”的内容,其绝大部分条款都易于认识和理解,但个别条款因笔者有独特见解,试述如下:
《指南》第195页第三条“采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销,借记‘投资性房地产累计折旧(摊销)’科目,按该项投资性房地产的账面余额,贷记本科目,按其差额,借记‘其他业务成本’科目。已计提减值准备的,还应同时结转减值准备。”
同文第四条“采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中的第五款规定“处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记‘银行存款’等科目,贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的账面余额,借记‘其他业务成本’科目,贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动);同时,按该项投资性房地产的公允价值变动,借记或贷记‘公允价值变动损益’科目,贷记或借记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额,借记‘资本公积――其他资本公积’科目,贷记‘其他业务收入’科目”。
笔者以为上述规定的立论似有失偏颇。众所周知,“主营业务收入”和“其他业务收入”同属于损益类收入科目,而“收入”是指企业日常活动中形成的经济利益总流入。日常活动收入一般是指企业销售商品、对外提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业,而上述两款阐述的都是让渡资产所有权而非让渡资产使用权的账务处理,因而其规范似嫌牵强。
笔者认为有两种账务处理建议可供选择:
一、参照固定资产、无形资产的账务处理,将处置投资性房地产净收益记入“营业外收入”科目,或将处置投资性房地产净损失记入“营业外支出”科目。该法对于采用成本模式计量投资性房地产的处置较为适宜。即:
处置投资性房地产时,按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产的累计折旧或者累计摊销,借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;按该项投资性房地产的账面余额,贷记“投资性房地产”科目;按已计提减值准备,借记“投资性房地产减值准备”科目;按处置投资性房地产应缴税费金额,贷记“应交税费”科目。按其差额,借记“营业外支出”科目,或贷记“营业外收入”科目。
二、比照处置“交易性金融资产”、“长期股权投资”、“可供出售金融资产”和“持有至到期投资”,将投资性房地产的处置净收益,记入“投资收益”科目的贷方,或将处置净损失记入“投资收益”科目的借方。此法对于运用公允价值模式计量投资性房地产的处置更为适合。即:
处置投资性房地产时,应按实际收到的金额,借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产公允价值变动,借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”科目;按该项投资性房地产在转换日(指原作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,或原自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产)记入资本公积科目的金额,借记“资本公积――其他资本公积”科目;按该项投资性房地产的账面成本,贷记“投资性房地产(成本)”科目;按处置该项投资性房地产应缴的各种税费,贷记“应交税费”科目,按其差额,借记或贷记“投资收益”科目。
上述建议中第一种方法理由如下:
(一)《指南》在列示“6051其他业务收入”的具体项目七项中,未将处置投资性房地产项目归入规范之中。
(二)《指南》在阐述“6402其他业务成本”的具体内容中,亦未列示处置投资性房地产项目。
(三)采用成本模式计量的投资性房地产,与按历史成本计量属性确认计量的固定资产和无形资产同属于非流动资产,其出租所得属于收入中让渡资产使用权的收益,记入“其他业务收入”无可厚非。而投资性房地产处置所得,显然不属于日常活动形成的收入,应将其归属于让渡资产所有权形成的“利得”,理应记入“营业外收入”科目,同理,当其处置实收金额低于其账面成本时,应作为“损失”,记入“营业外支出”科目。
(四)《指南》在列举“6301营业外收入”具体项目中,涵盖“非流动资产处置利得”项目。而“投资性房地产”属于“非流动资产”在会计界则是众所周知的。
(五)《指南》将“非流动资产处置损失”,归属于“6711营业外支出”的构成内容之一。
(六)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,在境内转让无形资产(包括转让土地使用权)、销售不动产(包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物)应缴纳5%的营业税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定,国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收一定比例的城市维护建设税(分别纳税人所在地:市区7%,县城、镇5%,其他地区1%)。另外,根据有关规定,国家按纳税人实际缴纳的“三税”税额的3%征收“教育费附加”。企业在处置投资性房地产应缴的上述税费时,应贷记“应交税费”科目。
上述建议第二种方法除与第一种方法(一)、(二)、(六)点理由相同外,还有如下4点理由:
(一)投资性房地产包括“持有并准备增值后转让的土地使用权”,其投资性由此可见一斑。
(二)投资性房地产,如属自行开发形成,不但资金占用大,而且开发时间长;如属外购形成,不但耗费大,而且取得手续和程序冗杂。类似于“长期股权投资”、“持有至到期投资”,投资性房地产同样具有投资的长期性。
(三)有投资必然有投资收益或投资损失,以“投资收益”科目反映采用公允价值模式计量投资性房地产处置利得或损失顺理成章。
(四)采用公允价值模式计量的投资性房地产,应同时满足两个条件:
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
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