时间：2023-06-07 09:01:36
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产行业主要风险点，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：风险管理 房地产资金链 发展趋势
房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展和社会市场的稳定有重要影响。在房地产行业的发展中，资金是保证房地产行业健康发展的关键因素。目前，在宏观政策的调控下，房价依然坚挺，并没有合理回归，表明房地产行业的发展存在较大风险。资金链作为房地产行业的关键所在，资金管理的缺失，将导致资金链出现问题，严重影响房地产行业的正常发展。因此，为了实现房地产行业的正常发展，减少风险的存在，还需要各方共同努力，加强房地产行业的资金链风险管理，促进房地产行业的健康发展。
一、房地产资金链的现状分析
分析房地产资金链的现状，主要是从房地产资金的三个环节（筹措、使用、回笼）来进行分析，探究在各个环节存在的问题。
（一）资金筹措
资金筹措作为房地产资金链的起始环节，在房地产资金链中占据着重要的地位，对整个房地产的资金链的正常运行有重要影响。第一，一个企业投身于房地产行业，必须要筹措资金，有雄厚的资金支持；第二，筹措资金是其他环节的基础，若该环节出现问题，将直接影响后两个环节的正常运转。在资金筹措环节中，主要存在的问题表现在以下几点。
1、银行信贷比重大，依赖程度高
据调查资料显示，当前，我国的一些房地产企业的资金来源形式主要是分为贷款、定金、预收款、外资以及个人按揭贷款等，虽然形式看上去呈现多样化，但是数据显示，在这些资金来源中，外资筹资所占的比重很小，大部分主要集中在贷款，也就是说筹措资金的主要方式是银行贷款，对银行贷款的依赖程度比较高，这其中可能会存在风险。
2、较高的资产负债率
在我国的房地产企业中，还普遍存在着资产负债率较高的现象，有些房地产企业的资产负债率已经超过了国际常规水平，甚至有些企业超过了行业的警戒线。这都说明这些企业面临着严峻的经营风险，并且经营利润不能达到负债的水平，再加上企业的固定资产不能变现，这些房地产企业在发展过程中，面临着相当严重的财务危机，房地产企业的正常发展受到影响。
3、较高的流动负债率
我国的房地产企业还面临着较高的流动负债率，据多年的统计数据显示，在很长的一段时间内，流动负债率均高于70%，这也导致了我国的房地产企业的资金链一直比较紧张，对房地产企业的正常发展造成了一定的影响。房地产企业较高的流动负债率与房地产企业的行业特点是分不开的，因为房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资。
（二）资金使用
这是资金链的第二个环节，是连接资金筹措和资金回笼的桥梁，合理使用资金是保证房地产资金链安全运行的关键所在，对保证企业的正常发展有重要作用。在资金使用过程中存在的问题有：
1、投资开发中的支出较多
在房地产企业中，投资开发费用主要包括设备、土建、配套等支出，据2012年数据显示，开发投资增长16.7%，依旧是房地产企业主要的费用支出。设备和土建的费用一般来说还比较固定，但是配套以及其他一些费用种类比较繁多，在市场中存在不一样的收费情况，存在着很大的随意性，这种不规则的变动给房地产企业的发展带来不利影响。
2、不合理的土地购置
土地购置资金投入在房地产企业的各项支出中，占据着第二的位置，较高的土地购置资金投入也在一定程度上加剧了资金链的紧张情况。如果合理配置土地，那么将大大缓解资金链的紧张运行状况。虽然政府出台了相关的限制政策，土地购置不合理的现象有所减少，但并没有消失，如北京的万柳地块的地王。不合理的土地购置会浪费大量的资金，加剧资金的紧张形势，还会造成土地资源的闲置浪费。
3、速动比率较低
受行业特征和经营模式影响，企业的流动资产所占的比重较大，但在存货中比重较大的是开发成本，原材料所占比重较小，速动比率较低，低于安全值，造成企业的营运资金持有量处于一个较低的水平，企业面临的还贷压力较大。
（三）资金回笼
1、销售市场遇冷
在房地产企业中，回笼的资金主要来源是销售收入，而当前受宏观调控政策以及消费者消费观念的影响，销售市场并不完全向好，也会存在销售遇冷的淡季。销售市场遇冷，大量的房子无法转化成资金，回笼资金的周期变长，拉大了资金链，一定程度上也造成了资金链的紧张局面。
2、现金流出现负增长
前面也提到房地产的资金投入绝大部分放在了投资开发上，由于房地产项目的周期较长，很容易导致资金出现周转困难问题，从而影响资金链的正常运转，资金链处于紧张情况下，现金流的运转更加困难。以浙江广厦集团为例，在08年至11年，存货占流动资产的80%，而开发成本占到了存货的80%。
二、资金链的风险管理
（一）拓宽筹资渠道
针对房地产企业的筹资过度依赖银行贷款，容易引发并存的风险，房地产企业在筹资时可以拓宽筹资渠道，适当将间接融资方式转变为直接融资。在间接融资中，存在好多中间环节，成本较高，收益较低，稳定性较差，因此，可以通过发行股票、债券等方式进行融资。
（二）应用财务杠杆
针对房地产企业的资产负债率较高的现象，企业应当采取措施降低负债所占的比重，应用财务杠杆进行调节，调整资本结构，在资金使用上，提高资金的使用率，融资时优先考虑内部融资。
（三）负债率的制定要科学、合理
针对房地产项目开发周期时间长，资金被长期占用的情况，可以选择使用权益资金进行替代；同时，在负债上，企业可以减少流动负债率，增加非流动负债率，以此来增加偿债能力。例如：在土地的出让金上，可以考虑把短期贷款改成长期贷款，这样就可以减少短期付贷的压力。
（四）合理使用土地资源
企业应当根据自己的发展规划，合理购置和使用土地资源，避免过量购置土地资源，造成土地资源的闲置浪费；同时还可以避免资金的过度支出，减少资金的紧张局面。此外，房地产企业还必须加强成本预算，使各项工程支标准化出，提高资金的利用率。
三、房地产企业的发展趋势
（一）房地产企业转型
单一的产品开发企业在当前的市场发展中越来越处于不利的境地，必须加快房地产企业的转型，综合发展多种类型的产品，以满足不同层次的需求。就像房地产大亨易小迪所说的那样，房地产开发已经呈现了多元化的发展局面，因此，房地产市场的发展可以转向城中村市场等，拓宽市场发展的潜力。
（二）土地购置回归理性
在遭遇资金链紧张的形势下，不少企业纷纷加强土地资源购置的管理，尽量避免不合理的土地购置，以节省房地产企业发展所需的资金。据资料显示，2012年，用于房地产企业的土地购置面积下降19.5%，这也反映出土地购置回归理性，资金链的运转的紧张局面可以得到缓解。
（三）不断增强房企的核心竞争力
在未来的房地产企业发展中，不断增强核心竞争力成为房企发展的重要趋势。房地产企业将会不断加大科技投入，加强产品的创新，如：环保型产品的研发，不断淘汰落后产品，大力推动建筑材料的集约化生产，提高科技水平和科技含量，以适应房地产行业的激烈竞争。
四、结束语
在房地产企业的正常发展中，资金链是最为关键的部分，是保证房地产企业正常运转的基础。但是房地产企业资金链中存在的问题和面临的风险使得资金链的安全性和可靠性受到很大影响。因此，必须加强对房地产项目资金链的风险管理，从资金链的三个环节进行有效控制，确保资金链的稳定。同时，为了适应房地产行业的发展，房地产企业应当抓住机遇，积极进行转型，提高核心竞争力。
参考文献：
[1]王琨.论房地产企业资金链风险的内涵[J].博士论坛・企业研究，2010（14）
[2]许文薇，蔡芝璐.房地产资金链风险管理及发展趋势研究―――以浙江省房地产上市公司为例[J].金融与保险，2013（105）
[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（13）
[4]林华静.房地产企业资金链风险分析与对策[J].财会通讯・风险管理，2010（144）
关键词：财务风险 房地产 控制方法 生成机制
前言
我国房地产在20世纪80年代兴起，经过了将近30年的发展历程，其自身的整体实力逐步加强，更为重要的是为我国国民经济的发展做出了重要的贡献。现今情况下的中国房地产企业也面临着一系列的问题，有些房地产企业负债率很高，这样一来对房地产企业来说承担着重要的财务风险。这个问题成为了房地产企业不能不解决的重要问题。他直接制约着一些房地产企业的发展。
一.房地产企业财务风险的基本内容
房地产企业的财务风险是指该企业在财务管理中所面临的风险。其形成的原因是指房地产企业在财务管理策略中不稳定性的因素产生的[2]。房地产企业财务活动的主要内容是对财务风险进行控制。房地产企业在发展过程中会进行资金筹措的等融资活动，这是房地产企业发展的起点，但是这个过程中由于对财务的管理不当，会使房地产企业带来极大的财务风险，产生房地产的融资风险。融资风险的产生是有众多原因的，其中包括国家经济环境的变化、国际金融市场的变化、资本市场供求的 变化等等原因，这就加剧了融资风险的不可测性。当然如果进行管理项目的投资不当时，也会出现投资风险，这也是财务风险的一部分。同时在房地产企业日常的经验活动中，如果没有进行很好的处理，也会出现日常性财务风险，这个是由日常财务管理引起的。当然还有流动性财务风险等等各种各样的财务风险存在。
二、房地产企业财务风险生成的机理
（一）越来越恶劣的房地产融资环境
从2009年开始到现今，受国家政策的影响，各大、中、小型银行开始对房地产企业进行贷款限制，这样导致房地产企业从银行获得金融支持的力度越来越小，房地产企业也不断的面临着发展的困难[3]。有可靠数字统计，在2011年的时候，全国房地产企业一共贷款了7000多亿元，同比仅仅只增长大约为7%。比较前五年的增长率大为下跌了20%。但是当年房地产投资增加依然保持着高速增长的状态，同比增加有大约30%，投资额已经达到了房地产企业向银行贷款的3倍以上。这是一个很可怕的数字，房地产投资不断上升，但是房地产企业向银行的贷款确大幅度减少，可以通过这些数据想到，房地产企业面临了多大的资金困难。从2011年开始，银监会开始不断的出台一些政策要求严抓房地产企业的贷款风险，严格限制房地产企业从违法途径吸收资金，贷款的防范政策不断加强等等，这些都致使房地产企业的融资环境不断恶劣[4]。从国家政策来看，房地产企业主要从国家贷款的方式，已经不复存在了，房地产企业只有不断的扩展自己的融资渠道，才能改变融资困境。
（二）房地产企业道德风险的加大
对房地产企业道德风险的理解，主要是讲在房地产企业的经济活动中，当事人可能由于手中有权力和资源，所以按照自己的意愿从事一些能对自己产生好处，但是不利于别人或者团体的行为。房地产企业中存在着委托，这是产生道德风险的一个源头，如果房地产企业不能发现其中的问题，那么就会错误的进行策略规划，进行错误的投资，这样一来就会产生财务风险。因此房地产企业有必要加强道德风险的控制。
（三）筹措资金的风险性加大
房地产企业在面临发展时，会大力的利用各种途径筹集资金，进行大胆的借贷。房地产企业一般会利用财务杠杆进行资金流通规划，但是如果这个杠杆利用不当，资本结构调节不合理，那么房地产企业极有可能出现资金流动不畅，甚至不能筹备借贷资金的利息，这样筹资风险就出现了。这个风险是房地产企业面临的主要风险。房地产企业可以通过财务杠杆来增加负债，调整资本结构。这样会增加普通股盈余变异性越大，在面临普通股盈余变异性越大的情况下，财务风险就越来越大。
三、房地产企业财务风险控制的方法
（一）房地产企业该提高财务风险的控制意识
房地产企业在几十年的发展过程中，开始趋向成熟，而且房地产企业对我国经济建设产生了重要的作用，也是地方城市发展的主要经济动力。面对这样的形势，一些房地产企业认为在未来很长的一段时期内，房地产企业不会出现大的波动，更不可能出现崩盘的情况。而且房地产企业的融资也是主要从银行和民间进行融资，这样一来，致使房地产企业更没有财务风险意思。但是在中国国情下，房地产不能过快的发展，这样对中国经济也不利，中国政府不会置之不理，因此房地产企业老板，应该看到这一点，加强财务风险的控制意识。
（二）平衡引导资金
在房地产企业的财务风险中，资金链接风险是重要的内容。大多数房地产企业发生财务危机可能都是因为资金链接上出了问题，因为房地产企业是资金密集型企业，缺乏资金的支持，房地产企业就没有了基础和发展的动力[5]。但是非理智的快速扩张在一些房地产企业中还是大量存在的，可是如果一旦失去控制，资金链接供应不上来，那么就会带来致命性的打击，使房地产企业短期内崩溃。因此房地产企业应该更加注意资金风险链接的控制力度。
四、结语
中国还处在改革的时期，发展房地产行业依旧是大势所趋，但是要让房地产行业健康的发展，就要正确的引导房地产企业进行财务风险的控制。只要这样房地产企业才会正常的成长起来。
参考文献：
[1] 周婧，杨小青.我国现行反向购买会计准则的缺陷及合理性分析[J]. 长沙理工大学学报（社会科学版）.2013（02）
[2] 李建文.后金融危机时代我国房地产企业财务风险评价及其防范研究[D]. 云南大学.2011
[3] 高昂.我国房地产业上市公司财务预警模型适用性研究及其实证分析[D]. 华东师范大学.2010
新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。
针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。
二、会计制度中房地产行业收入确认原则
按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑶与交易相关的经济利益能够流入企业；⑷相关的收入和成本能够可靠地计量。
具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑵房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
三、对商品房销售收入确认的争议问题分析
商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：
1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认
在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认
此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认
这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入
会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。
因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
四、结论及建议
【关键词】亚太实业 财务舞弊 造假手段
亚太实业原系由中国寰岛（集团）公司、中国银行海口信托咨询公司和交通银行海南分行等单位共同发起，成立时名为海南寰岛实业股份有限公司，主营业务为房产开发与经营。2010年2月公司名称变更为海南亚太实业发展股份有限公司（以下简称“亚太实业”），现主营业务为房产开发与销售。1997年1月，经中国证监会批准，发行社会公众股3100万股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000691。2015年6月下旬，亚太董事长和多名高管纷纷“因个人原因”离职。2015年11月，亚太实业收到了行政处罚告知书。2016年5月4日，亚太实业更名为ST亚太。
一、房地产企业常见造假手段
（一）提前确认收入
我企业会计准则第14号准则对收入确认条件做出如下规定：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在房地产行业，提前确认收入的现象非常普遍，企业往往会提前确认以下几类销售收入：1.在存有重大不确定性时确定收入；2.完工百分比法的不适当运用；3.在仍需提供未来服务时确认；4.提前开具销售发票，以美化业绩。
（二）延迟确认收入
由于我国房地产销售通常采用预售制，预收账款成为房地产企业财务报表中一个十分重要的科目。房地产企业通常会将预收售房款长期挂账，以达到延迟确认收入的目的。企业会计准则规定房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业为了进行盈余管理，会人为地推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入调整当期利润的目的。
（三）虚构利润
我国房地产销售模式采用预售制，通常情况下房屋结构封顶即可对外进行预售。因此，房地产企业账面上的预收账款余额通常会显著高于其账面已完工开发产品的金额。
为了进行利润调节，企业通常会将已竣工房屋按照存货计入，即企业将已售房屋记作未售，这会导致预收款余额大幅低于其已竣工房屋金额，且少结转相应费用。同时存货价值增加，销售成本降低，经营利润增加。另外，一些房地产企业以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能已实现销售收入，但企业为减少费用，未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目。
二、亚太实业造假手段剖析
（一）虚构收入
亚太实业主要利用其控股子公司兰州同创嘉业房地产开发有限公司（以下简称“同创嘉业”）来虚构收入。据核实，同创嘉业在2010至2014年五年中均存在提前或延迟确认销售收入的情形。证监会对同创嘉业永登亚太玫瑰园项目已完工住房（486套）和商铺销售收入确认进行逐一审核，发现其中有215套住房和6间商铺均存在提前或延迟确认销售收入的情形。同创嘉业房地产开发有限公司未按披露的会计政策和《企业会计准则》确认收入，导致亚太实业2010、11、12年和14年分别虚增营业收入约971万元、4122万元、1123万元、2120万元，分别占其当期营业收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虚减营业收入989万元。
（二）虚构利润
2012年，亚太实业参股企业济南固锝电子器件有限公司（以下简称“济南固锝”）根据其客户台湾敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知单》，将535万元质量索赔款确认为营业外支出。2013年10月，济南固锝鉴于该笔质量索赔款尚未实际支付，且具体赔偿金额无法合理确定，认为2012年确认营业外支出时会计估计不准确，冲减了2013年营业外支出535万元。2013年12月31日，济南固锝冲回2013年10月份所做凭证，并在下一个凭证中冲减当期营业成本530万元，对应将产成品调增530万元，同时增加未分配利润5.51万元。此会计处理方式导致济南固锝在2012年净利润虚减535万元、2013年净利润虚增535万元。其中，上市公司亚太实业持有济南固锝48%权益，虚增利润257万元。
（三）虚假计提资产减值
亚太实业在2013年未对其所持有的济南固得长期股权投资计提减值准备，导致2013年净利润虚增2，377，904.37元，占当期利润的比例高达90.54%。
此外，亚太实业2007年投资的北京蓝景丽家明光家具建材有限公司无实际生产经营。自2008年起便无法取得该公司的财务报表，但亚太实业却在2009年对该股权投资计提了7000万元的减值准备。2011年12月北京蓝景丽家明光家具建材有限公司被吊销营业执照，公司却继续对该股权投资计提2989万元的减值准备。
（四）虚构资本公积
亚太实业为已破产终结的控股子公司天津绿源生态能源提供了两笔连带担保责任贷款，一笔是交通银行天津市分行的银行借款19，800，000.00元，另一笔是中国农业银行天津分行金信支行的银行借款44，800，000.00元，两笔借款均已己逾期且涉及司法律诉讼。最终由母公司兰州亚太代为归还的负债金额为2844万元。此笔债务被亚太实业计入其他应收款并计入资本公积，属于重大会计差错。
三、结语
亚太实业2010～2012年财务报表由国富浩华会计师事务所出具无保留意见审计报告，2013～2014年财务报表由瑞华会计师事务所出具无保留意见审计报告。虽然亚太实业的财务报告均被出具无保留意见审计意见，但东窗事发后仍难逃被处罚的命运。证监会依据《证券法》相关条例，对亚太实业给予警告并处以60万元罚款，对亚太实业总经理龚成辉给予警告，并处以30万元罚款，对其他涉事人员分别处以3至30万元不等的罚款。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，深圳证券交易所对亚太实行“其他风险警示”的特别处理。公司股票自2016年5月4日起实行其他风险警示，股票简称由“亚太实业”变更为“ST亚太”。
本文结合房地产行业的特点，对房地产企业常见造假手段进行了分析，从而对亚太实业的造假手段有更全面和深入的了解。近年来，上市公司造假案层出不穷，深入了解其造假手段对完善资本市场具有重要意义。
参考文献
[1]庄新芝.上市公司财务造假动因及防范措施分析[J].经济技术协作信息，2016，（28）：58.
1.开发阶段的问题
第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。
2.销售阶段的问题
第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。
二、加强房地产成本核算与成本控制的措施
1.合理设立成本项目
房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。
2.加强间接费用核算
房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。
3.完善项目竣工决算
【关键词】房地产；销售管理；风险识别；风险控制
一、引言
对于房地产开发项目而言，项目开发完成后，开发商的主要任务就是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。因此，房地产销售管理阶段是整个房地产开发项目过程中的十分重要的一环。这是因为企业前期的所有的工作，项目最终的成果和收益都需要在这一阶段进行体现，而这一阶段又是充满各种风险因素的。因此，研究房地产开发项目销售管理阶段的风险管理具有十分重要的意义。
青岛印象山项目位于市南、市北、崂山三区交汇处，属于三区中心地带，占地面积有133416.7平方米，建筑总面积达237180.02平方米，计划建设1046户，户型在90-263㎡不等，类型有高层、板楼、多层和小高层，建设车位共1808个（北区地上、地下），车位配比为：多层1：1，高层1：0.8；车库层高约3.9米，项目容积率为1.3，绿化率为40%总体规划秉承生态理念，将山、水、林、园、城融为一体，构建和引领21世纪生态游乐和居住的高品质示范区。
为此，本文将项目风险管理的相关理论与青岛印象山房地产开发项目实际密切结合，以此为例，对房地产开发项目销售管理阶段的风险管理展开了深入的研究，以合理控制项目风险，提高项目经济效益。
二、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险识别
在销售管理阶段，本项目所面临的主要风险有：市场风险、营销风险以及物业管理风险，具体阐述如下：
（1）市场风险
在房地产租售阶段的市场风险主要是因为房地产租售阶段市场的供给和需求都是不确定的和动态的，而这种动态的不确定性将决定房地产开发商在市场中的经营收益的不确定[1]。因此，作为房地产的经营者的收益则主要就是由市场的供求来决定的。由于房地产的商品的价值受市场的供给和需求的影响的幅度相对于其他的普通商品来说是比较大的，进而当供给过多或者需求不足时，这都会令房地产市场中的房地产开发主体受到严重的损失。
（2）营销风险
房地产的销售按照销售的时间不同可划分为：房地产的预售、房地产的即时销售和房地产的滞后销售这种方式，每一种的销售方式都有其自身的优缺点，但无论采用预售、即时销售还是滞后销售，在本项目的销售中都会产生一定的风险，主要是营销方式的风险，房地产市场具体的营销方式主要分为两种：开发商自行租赁销售和委托物业销售[2]。作为房地产商可以组建自己的销售团队进行房地产的销售，这样可以降低销售成本，但是组建团队必然会增加营销人员的培训的成本，这同时还要面对由于缺乏经验、以及专业性问题而可能带来的销售风险。另一方面，房地产的开发商也可以通过支付费用的方式来委托房地产经纪人或者是商销售房地产，机构比较熟悉市场的情况，而且具备丰富的租售知识以及有有经验的专业销售人员，同时机构对市场当前以及未来的供给和需求情况也是非常的熟悉，这会有利于加快房地产的销售；但是对于房地产开发商而言，寻找机构会使销售成本的增加，而且由于寻求而必然要面对和解决委托问题而带来的风险[3]。
（3）物业管理风险
委托物业管理是指房地产开发商在租售阶段的后期委托物业管理公司，在依照合同约定的基础上，对小区内相应的物业进行维修和保养，而且要对周围的环境以及公共的秩序进行监督和管理，并且对小区内的业主和消费者提供一系列的服务[4]。具有良好的物业管理一方面会帮助房地产商树立和提升市场形象，进而加快房地产的租售的速度，另一方面会方便消费者和投资者。而较差的物业管理不仅不利于小区的环境，还会导致开发商的信誉受损房地产销售不畅，并最终影响受益。因此，物业管理的好坏事关房地产的租售，进而影响公司的营运。
对于青岛印象山房地产开发项目而言，此房地产公司所承建的各类项目取得了不错的受益，在房地产的租售中，特别是分析市场情况，制定销售方案以及物业管理方面积累了丰富的经验，但是近年来房地产行业国家宏观调控加剧，而且竞争激烈，而销售管理阶段又是房地产项目实现价值的最后一个环节，重要程度不言而喻，风险相比较房地产项目的决策阶段和建设阶段重要，因此，青岛印象山房地产开发项目的销售管理阶段还是存在一定的上述风险。
三、青岛印象山房地产开发项目销售管理阶段风险控制
针对如何控制本项目在销售管理阶段的风险，本文特提出如下控制措施：
（1）市场风险的控制
针对市场风险应该以减轻风险为主，市场风险是不能够完全的规避的。在项目的实施前，进行充分地市场调查，对项目的建设和运营过程中的情况进行科学的估计。另外，房地产公司需要在搜集市场信息，掌握尽可能多的市场信息，将市场信息不对称的影响降到最低[5]。
（2）营销风险的控制
针对营销风险，公司应该采取适当的方式降低风险。一方面在项目前期阶段，就应该抓紧销售环节，让营销和项目规划阶段同步进行，引入专业的营销团队。在项目的开发过程中，更加应将市场营销作为关键的一环；另一方面加大广告费、费等销售费用的投入，保证销售进度按照预期目标进度实现，并确保资金按时回笼[6]。
（3）物业管理风险的控制
对待项目的物业管理风险要以预防为主。采取合适的方式选择服务好、口碑好的物业管理公司。与物业管理公司制定合同，确保对物业和相关的附属设施的维修和保养，并对周围的环境和公共秩序进行管理，提供良好的服务，使住户满意，将物业管理的风险降到最低[7]。
四、结语
本研究采用理论研究与实证研究相结合的方式对青岛印象山房地产开发建设项目在销售管理阶段的风险管理进行了初步研究，识别了主要的风险因素，并针对如何控制这些风险因素提出了相应的应对措施。但是限于本人的研究能力及资料的掌握程度的不足，本文的研究只是一个初步探讨，还不够深入，还没有对本项目在销售管理阶段的各风险因素大小进行定量的评估，本文希望通过后续进一步深入的研究来弥补这些不足，以为今后类似的研究提供参考和借鉴。
总之，由于房地产项目分身的复杂性，其风险管理也是一项复杂的工程，本文的研究也只能提供一种理解分析问题的思路和基本的方法。为了完善房地产项目风险管理的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。
参考文献：
[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].清华大学出版社，2009.
[2]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技，2007，1（163）：103-104.
[3]施金亮，唐艳琳.基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证分析评价[J].商场现代化，2007（2）：17-18.
[4]郭刚.房地产投资风险管理.[J].新西部（下半月），2008（04）：23-25.
[5]孙艳.论房地产开发项目全面风险管理.[J].现代商贸工业，2008（08）：18-19.
[6]李文英.层次分析法（AHP法）在工程项目风险管理中的应用[J].北京化工大学学报（社会科学版），2009（1）：18-19.
关键词：商业地产经营风险开发商建筑业
一、引言
受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。
二、面临的主要风险
（一）招商退租风险
首先是招商风险。近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。
其次是客户流失风险。一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。
（二）财务管理风险
和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本的支出，并因此带来了与住宅地产不同的财务风险。一是资金回收风险。商业地产属于自持项目，虽然自持项目具有回报期较长和物业升值的优势，但这类项目的养商期也长达2～3年，投资回报节点较晚；同时物业升值预期也不稳定，完全取决于项目经营情况。若前期经营绩效较好，必然有利于物业升值空间的拓展，反之有可能会因为经营不善压缩升值空间，甚至因为过度负债导致物业市值大幅缩水。二是租金估值风险。商业项目比住宅项目要复杂许多，作为其收入主要来源的租金影响因素也很多，中间存在较多的不确定性，这就为地产项目租金估值造成了很大困难。例如对于前期入住的品牌店，为了取得外在的影响可能会给予其一定的租金折扣，或者是租金返还、补贴等优惠措施。这些行为有可能导致地产项目方最初几年的财务收入受到影响。三是成本预算风险。商业地产建筑结构比较复杂，同时附设有多种多样的机械设施，这无疑增加了经营期间的日常开支，同时还要承担物业设备的维修保养费用。除此之外还可能出现租户因意外事件而提出索赔的现象，这对开发商在成本预算及控制方面提出了较高的要求。
（三）营销和商誉风险
在商业地产项目中，商场的出租方和承租方之间既存在租赁和服务的关系，也存在着管理和战略伙伴的关系。因而，商业地产项目虽然表现形式不同，但不管是传统百货项目还是商家自持项目，仰或是售后回租项目，都有一个共同的、最显著的特征，那就是统一管理、分散经营。这也是商业地产项目区别于普通商铺的最显著特征。在同一个商业地产项目中，往往存在着不同的销售商，并且经营者众多的不同品牌的商品。若要让这些不同的商品和品牌为商场带来更多的外在效应，就需要对这些商铺进行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的业态配比和业态组合，并通过商场的统筹管理和多样化的策划活动营造适宜的商业氛围。如若不然，则无法发挥商场的“磁场”做用，无法吸引人流并将人流转化为消费。同时，商业地产作为有统一标识的商业场所形成的一个相对密封的商业项目，虽然其中的商户具有独立性，但在顾客眼中就是一个完整的商业组织。这种情况下如果顾客对某个商品或某项服务产生了不满的情绪，他就有可能把这种不满情绪扩展至整个商场。此外，如果因为经营不善出现大面积店铺撤租的现象，那么由此导致的空置率上升肯定会降低消费者光顾的意愿。
（四）物业管理风险
一是治安风险。治安风险主要指在商业地产服务区域内，因第三人的行为造成物业使用人的人身和财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。二是安全风险。在进行物业绿化、消杀时，物业公司应在相应范围设置安全的障碍物，并在障碍物前设置明显的提醒行人注意的标识，警示行人注意和绕行，以避免造成使用人的人身、财产损害。另外，还要注意对地面的及时清洁，注意室内外的防滑工作，特别是在暴风、暴雨过后应及时检查服务区内是否存在安全隐患。三是环境风险。随着消费者收入水平和消费能力的提高，他们光顾商业地产的目的已经不仅局限于购物上，还需要得到更多的心理方面的满足和享受。这就要求物业方面必须维持商场一个良好的形象，为租户提供更好的服铡
三、应对经营风险的对策
（一）以人才为根本大力提高核心竞争力
首先是要采取措施提个自身核心竞争力。一是全面提升开发商的运营能力，在此基础上提高风险管理能力、成本控制能力和营销管理能力。作为开发商不仅要研究地产开发方面的知识，同时还要把握零售行业的特点和运营规律。二是注重选拔商业地产专业人才。长期以来许多商业地产开发公司聘用的人员多为行政和经营人才，而有关城市规划、项目管理、消费心理、项目融资、财务管理等方面的人才则十分缺乏。商业地产企业要提高核心竞争力，必须吸引多方面的人才加入企业，注意将“商”和“地产”密切融合起来。
（二）根据商业地产特点有效拓展融资渠道
一是建立风险预警机制。风险预警机制是发现风险、规避风险的一系列规则和措施，商业地产企业必须加强风险防范意识，通过实施财务风险信息的实时监测，构建全面、有效的风险预警机制，从根本上防范企业财务风险的发生，实现降低企业财务风险的目标。二是不断拓宽融资渠道。一般而言商业地产的融资渠道主要是银行贷款，外加一部分自有资金。银行贷款顺利与否受到的外在影响较多，自有资金多往往数量有限。这种情况下就需要拓展新的融资渠道，其中一个有效的选择就是通过发行股票实现上市融资，在获得充足资金的同时提高了单方的风险承担力。
（三）鼓励多业态的创新与发展
随着网络的快速发展，网店的数量持续增长并形成了海量的规模，并以低廉的成本与实体店形成激烈的竞争。商业地产要在这场竞争中取得优势，除了引进全球优秀的零售商进驻，更重要的是引进和培养国内具有地域特色的零售商，和他们一起努力丰富项目的文化和精神的内涵。随着人们消费结构和消费者群体结构的变化，价钱和品牌等因素已不是影响以年轻群体为主的消费者购买意愿的主要因素，而那些小众化、个性化、特立独行式的商品和服务反而受到热烈追捧。基于此，商业地产在招商时应该更多地引入具有多元化新兴业态的项目，不断满足顾客日益多元化的购买意愿。同时要因势利导推动线上线下共同发展，通过创新在消费结构升级中实现自身的发展。
（四）建立和丰富品牌资源储备
商业地产开发商与租户（品牌商）之间是一种对立统一的关系，在经济利益面前双方既有对立的一面，也有统一的一面。为了提高开发商在招商谈判中的地位，应该有计划地做好品牌资源储备工作。项目建设前的工作重点，是做好业态组合规划，了解品牌方的基本需求；进入项目建设期间后，需要参照业态比例的结构与租户主动沟通，注意做到以主力店辅助一定比例一般租户，为不同级别的品牌方设定不同的储备数量；进入项目运营期后，在具备了一定数量的品牌储备后，适当发展自有品牌，特别是主力店的品牌，以求更高程度上保持场内经营的稳定性。
参考文献：
[1]郭骁地产与零售企业间协同网络的形成及增值机制[J].学习与实践，2010（9）
[2]樊盛兰城市社区商业开发运营研究[D].重庆：重庆大学，2006
[3]B商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究[J].经济研究导刊，2015（24）
关键词：建筑装饰；园林绿化；城镇化
一、建筑装饰及园林绿化行业概述
建筑装饰主要是为了保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑装饰材料对建筑物内外表面及空间进行各种处理的过程。根据建筑物使用性质不同，建筑装饰可分为公共建筑装饰、住宅建筑装饰和幕墙工程三大部分。我国的建筑装饰行业起步于20世纪80年代中期，从不被重视的传统小行业，飞跃发展成为年产值超过2.6万亿元的大行业，与土木建筑业、设备安装业并列为建筑业的三大支柱产业。
园林绿化是在一定的地域运用工程技术和手段，通过改造地形、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径，创造美的自然环境和游憩境域的过程。根据投资主体的不同，园林绿化行业可分为地产园林和公共市政园林。1992年，国务院颁布《城市绿化条例》，园林绿化行业步入法制化发展道路，对园林绿化行业的快速、健康发展产生了重要的促进作用。伴随着我国国民经济的持续快速发展以及对环境保护的重视程度越来越高，园林绿化产业发展表现出良好的发展态势。
二、建筑装饰及园林绿化行业发展状况
（一）行业发展迅速，市场规模不断扩张
在国民经济持续增长、城镇化进程快速推进等因素的带动下，我国建筑装饰及园林绿化行业取得了快速稳定的发展。根据《中国建筑装饰行业年鉴》和《2012年中国建筑装饰行业发展报告》，我国建筑装饰行业2012年的总产值约为2.63万亿元，较2003年的8,500亿元增长了209.41%，年均复合增长率达到13.47%，保持快速的增长。公共建筑装饰和住宅建筑装饰均表现出强劲的发展态势。2003~2012年，我国公共建筑装饰市场总产值由3,825亿元增加到1.41万亿元，年均复合增长率为15.60%。同期，住宅建筑装饰市场总产值由4,675亿元增加到1.22万亿元，年均复合增长率为11.25%。而根据国家统计局公布的数据，2002年我国地产园林投资规模为119亿元，2011年增加到485亿元，年均复合增长率达到16%；城市环境绿化建设投资从2002年的240亿元增长到2011年的1546亿元，年均复合增长率达到25%。
（二）行业前景看好，有望保持快速增长
在国民经济持续增长、城镇化建设稳步推进和居民消费水平持续提高的推动下，我国的建筑装饰及园林绿化行业未来发展前景广阔。2011年10月，中国建筑装饰协会明确提出“十二五”期间建筑装饰行业规模的发展目标：2015年建筑装饰行业总产值争取达到3.8万亿元，较2010年增长81%，年均复合增长率约为12.60%。其中，公共建筑装饰争取达到2.6万亿元，较2010年增长136%，年均复合增长率约为18.74%；住宅建筑装饰争取达到1.2万亿元，较2010年增长26.30%，年均复合增长率约为4.78%。继十七大之后，十报告再次着重论及“生态文明建设”，并将其上升到更高的战略层面，中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设的“五位一体”。园林绿化行业具有美化生态系统、优化人类生活环境、减轻环境污染压力的重要作用，是“生态文明建设”的排头兵。未来随着生态文明建设的大力推进，园林绿化行业将迎来前所未有的发展机遇。
三、建筑装饰及园林绿化行业的驱动因素
（一）经济、社会的发展和投资的增长
根据党的十提出的2020年实现全面建成小康社会的目标，我国到2020年将实现国内生产总值比2010年翻一番，未来10年，我国GDP年均增长率将不低于7.2%。当前，中国正处于城镇化、工业化加速发展时期，投资是推动中国经济增长的重要力量。因此，受益于宏观经济增长的拉动、固定资产投资、城镇化进程加快以及新农村建设的推进，我国建筑装饰行业、园林绿化行业将在未来较长时期内保持持续发展的态势。
（二）多层次法律法规体系逐步完善
在建筑装饰行业、园林绿化行业快速发展的同时，规范行业发展的一系列法律法规、技术规范和标准陆续制定并出台实施。以《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国消防法》等法律为基础，以《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑企业资质管理规定》《建筑施工企业安全生产许可证管理条例》《城市绿化条例》《城市绿线管理办法》等法规为主要内容，以《建筑装饰装修工程质量验收规范》《住宅装饰装修工程施工规范》《玻璃幕墙工程技术规范》及《建筑装饰装修工程设计与施工资质标准》《建筑幕墙工程设计与施工资质标准》《国家园林城市标准》《工程设计资质标准》《城市园林绿化企业资质等级标准》等规范、标准为有效补充的多层次法律法规体系已逐步完善，为规范装饰装修市场秩序、促进建筑装饰行业持续发展奠定了基础。
（三）新技术的推广和应用
2003年9月，中国建筑装饰协会《关于建筑装饰行业科技进步的若干意见》，列出了包括幕墙施工技术、木制品工厂化生产及安装技术、计算机应用技术等10余项新的施工技术作为示范、推广的重点技术，新的施工技术的应用提高了建筑装饰工程的质量、施工效率及建筑装饰企业的管理效率，推动了建筑装饰行业的整体发展。
四、建筑装饰及园林绿化行业面临的主要风险
（一）宏观经济波动风险
建筑装饰及园林绿化行业的发展状况与国家的经济发展水平密切相关，宏观经济增长的周期性波动对行业发展状况有较大影响。国家宏观调控政策和行业产业政策的变化会对市政及基础设施建设、房地产开发以及商业投资活动等造成直接影响，从而对建筑装饰及园林绿化行业的业务需求和业务结构带来较大影响。
（二）房地产调控政策风险
近年来，为了调整房市结构、防止房价上涨过快，挤压房市泡沫以避免出现大的资产泡沫化，国家采取了金融、税收、行政等一系列手段对房地产行业进行宏观调控。但是，我国政府对房地产的持续调控，主要是调整住房供应结构，并不会影响房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位。如果政府未来继续出台更为严厉的房地产调控政策，则可能会在业务订单量、施工进度及客户回款等方面对建筑装饰和园林绿化业务带来不利影响。
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