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房地产作为一个庞大的产业,属于资金密集型产业,因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑,如果房地产金融风险长期存在,将会导致多米诺骨牌效应,带动整个环节的风险突发,本文以房地金融风险为研究对象,重点分析了风险防范中容易出现的问题,并根据研究经验,给出对策建议,希望对相关问题的研究提供参考意见。
关键词:
房地产;金融风险;对策;防范
一、房地产金融风险概述
进入21世纪后,国家采取一系列政策支持房地产业的发展,房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展,房地产行业的前景也一片大好,房地产业成为新的经济增长点,推动经济发展,同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系,房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一,对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险,对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题,如果破解这一难题,需要进行科学的研究和策划,以及系统的分析。房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应,当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时,尤其是已经受到较大损失时,公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,引发多米诺骨牌效应,波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外,金融机构经营的外部环境变化,也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险,从而发生更大损失。
二、房地产金融风险产生的原因
(一)投资增长过快
众所周知,与其它行业相比,房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业,近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润,所以就会有大量银行信贷资金进入该领域,导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低,那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外,房地产业的投资中还包括其他各种社会资金,如外资,外资的流入为房地产业提供了大量资金支持,但是也带来了一些负面影响,利用外资所占比重的不断增加,蕴含了巨大的投机风险。
(二)地方政府对地产市场监管不到位
从2011年以来,政府大力出台相关政策来调节房价,但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业,以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显,我国房地产业是最容易获得财政收入的行业(地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入)各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置,大力推进城市化建设,对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩,因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策,但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度,甚至有的地方政府仍然采用各种措施,与中央政府背道而驰,我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。
(三)自我资金不足,融资渠道单一造成风险集中
一直以来,房地产企业自我资金不足已是普遍现象,已成为地产界面临的主要问题,因为,一个项目从开发到竣工,各个环节都是很大的支出,只有到销售或出租时才能有收益,而此时也存在高额费用,如广告、工资、开办费用等。因此,房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家,房地产开发商一般不从商业银行获得贷款,所需资金主要靠各类基金提供,如美国房地产资金的构成中,只有15%是银行贷款,70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程,集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险,一旦其中某一个环节扭曲或断裂,如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。
(一)吸收国际经验教训
防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款,因此应对其进行分层出售,使之转变为次级的按揭证券,在此基础上,进一步的生成次级按揭证券衍生产品,以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式,可以进行金融创新,将风险分散。汪成豪认为,如果经过多层的证券化处理,投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平,这样对其进行风险评估就很困难,只能依靠评价机构,但是预测风险时,传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远,对其进行投资时就越具有投机性质,而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中,很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件,反而使交易双方的信息更加的不对称,增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂,次级抵押贷款出现了大范围的违约情况,开始仅在储贷机构中产生影响,但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。
(二)实行房地产企业融资多元化
目前我国房地产信托投资基金(REITs)仍处于探索阶段,要想推动我国REITs的发展,必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规,对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善,对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理,使信托行业的自律机制得到增强,保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善,信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等,促进我国REITs的发展。
(三)建立房地产市场平稳健康发展机制
自从我国房地产市场开始发展,由于过分依赖市场,保障性住房严重不足,因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题,但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响,因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键,要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善,使住房保障的法律体系可以快速的建立,对城市住房建设规划进行完善,逐渐的完善中央以及地方的财政体制,使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时,不会对住房供需产生很大的影响。
(四)发挥政府职能,加强政府对房地产的监管
应充分发挥政府职能,加强对房地产市场的宏观调控,政府应该在充分分析市场的基础上,确定房地产开发建设规模和各类商品房比例,以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息,通过科学的分析,对市场状况和发展趋势做出准确判断,及时向社会市场信息,引导房地产开发商合理投资。
四、结论
本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业,它的发展需要金融机构的支持,但我国房产的融资渠道过于单一,房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款,这样就导致了房产价格过高,蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控,对房产价格进行回调的背景下,需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控,使房产金融体系更加的完善,达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析,对市场与政府的调控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地产市场的发展,为房地产行业的发展,为开发商的投资提供政策依据,促进房地产健康发展,最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解,以指导消费者合理消费。
参考文献:
[1]高波等.转型期中国房地产市场成长：1978-2008[M].北京：经济科学出版社,2009
[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济,2014,4:81-87
[3]黄忠华,杜雪君,吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23(1):62-67.
［关键词］房地产金融 风险 对策
一、房地产金融风险概述
房地产金融，指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
1.房地产融资体系不健全，制度安排缺失。长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
2.房地产业对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
3.房地产融资机构风险意识淡薄。由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。
4.房地产融资风险管理技术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。
5.房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。
三、我国房地产金融风险防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1.实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查，对个人信用度进行评定打分，便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率，对违约行为将会产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。
4.加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
5.完善房地产金融的法律环境
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要，应建立健全与房地产贷款有关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位；二是建立健全有关房地产信贷的法律法规；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。
6.建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。
参考文献:
【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施
自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。
一、我国房地产泡沫成因分析
1.土地资源稀缺
房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。
目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。
2.房地产投机
出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。
二、房地产金融风险的防范
1.加强个人住房贷款的管理
房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：
第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。
2.建立健全的法律制度
对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。
除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。
3.建立全方位的监管体系
首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。
其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。
最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。
4.建立健全房地产风险评估机制
一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。
另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。
三、结论
房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）
[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）
[3]程瑞华.未雨绸缪防范房贷风险.《金融时报》，2010.6.12
目前对于仍然火爆的房地产市场所引起的诸如部分房价过高或者各地区房地产信贷扩张迅速的问题，都会迫使房地产行业随时面临系统性和区域性的泡沫破裂风险，因此，为了将房地产金融风险有可能所造成的损失降到最低，我们应当重视对房地产金融风险的防范措施。
1.房地产行业的目前状况
房地产开发投资增长过于快速。有关研究表示，近十年来，我国房地产开发投资额年均增长率和全社会固定资产年均增长率都维持在一个相对较高的水平，前者为25%，后者为25.88%。同时，虽然这期间金融危机等对此有所影响，但是除了这期间部分年份出现调整现象之外，我国房地产投资和全社会固定资产投资比例总体维持稳定水平，并呈现出逐年上升的趋势。
房地产销售量上升较快。相似地，我国房地产市场销售情况一路唱红，近十年来房地产销售量稳中有涨，在美国次贷危机出现之前房地产销售量幅度相对较高，之后由于受金融危机影响，房地产行业进行自身调整，销售增长率下降，直至2009年房地产行业的销售增长率才呈现了一个相对较大的涨幅，目前虽然全国商品房市场出现轻微下行的趋势，但总体来说我国房地产行业在这近十年以来还是有相对较大幅度的增加的。普遍认为原因有如下：城镇化进程加快，大规模的人口迁徙产生了巨大的房屋住宅需求，按国人传统观念来说，迁徙人口有着较为强烈的工作地定居意愿，所以房地产行业有着较大的刚性需求；人口年龄结构变化，我国劳动年龄人口比重较大，使得储蓄率和社会劳动生产率维持在一个较高的水平，这二者又反过来推动了房地产市场销售量的大幅上升；房地产行业的投资需求有所增加，由于房地产行业的高额回报率，使其成为了众多投资者的热门投资对象，我国闲置资金较多，相比于高风险的股票市场和难以辨别真假的古董玉器投资收藏，人们更倾向于选择住房、黄金等保值产品，因此大量的民间资本涌入房地产市场，必然促使房地产市场销售量的大幅上升。
房价地价高位运行。房地产销售价格不断攀升，主要是因为我国地价的上涨，由于我国土地供应基本上是由政府垄断的，而土地供应十分紧张，因此政府卖地均是由价高者得，房地产商之间竞争激烈，导致地价被推得较高。在地价高位运行的同时，房价也在快速上涨，自2004年开始房地产价格上涨速度就已经开始加快，除了受次贷危机影响之外，我国近十年来经常出现地区性的房地产热的势头。
2.目前我国房地产市场的金融风险
区域性房地产泡沫风险。研究指出，近十年来我国房屋销售价格指数年增长率已经超过城镇居民收入水平的年均增长率，就理论角度而言，房地产上升较快的价格很容易引起房地产泡沫，因为它的价格已经远远偏离了它的真实价值，而一旦房地产泡沫破裂，房地产价格必然下跌，导致房屋贬值或者价值严重缩水，而银行也难以避免地会遭遇抵押物严重贬值的系统性风险。但是，在泡沫还没有破裂之前，房地产市场的一路飘红，使得投资者们纷纷将目光对准房地产，进而开发商继续盲目投资，极易造成房屋空置、投机者倒买倒卖房屋以赚取利润差价的现象。
房价高位运行情况下房价下跌的风险。房地产的发展具有周期性的特点，因此在房地产繁荣之后应当进入转变期，如果以1998年的住房制度改革为房地产繁荣的起点，按照国外十年一个繁荣周期来对房地产进行计算的话，目前应当是周期尾声，更容易存在房地产价格下跌和金融风险爆发的风险。这些风险的发生也并非偶然，首先是我国经济减速，在经历了举世瞩目的经济快速增长30年之后，我国经济增长放缓，必然同时降低家庭收入的增长速度，以史为鉴，房地产泡沫在扩张之后更容易发生破裂；其次，我国经济由于资源不足，环境承载力有限，因此处于面临转型升级的情况，而房地产经济对于转型升级而言意义非凡，只有住宅价格回归正常，才能有效地降低房地产行业的高额投资回报，促使资金顺利流向其他行业，进而为我国经济转型升级提供了资金和利润支持；然后，关于房地产行业的宏观政策调控，如不断加息、颁布“限购令”和房产税征收等，将会有效地遏制快速上涨的房价，对房地产信贷进行有效约束，所以房价下跌的风险就更容易发生。
银行房地产信贷风险。银行房地产信贷所存在的风险主要是：房地产贷款过于集中，房地产开发贷款与房地产市场发展是同步增长的，而银行总贷款中房地产贷款所占比例较高，但是我国央行并没有有效的手段来制约信贷，对房地产信贷市场的科学指导和监管更是奇缺，因此如果随着房地产市场的虚热，房地产信贷维持非理性增长，将势必加剧房地产泡沫风险的发生；不良的房地产贷款所引发的资产质量风险，比如参与投资性买房等，将会直接影响到银行等金融机构的资产质量；土地储备贷款隐性风险较大，虽然土地储备机构收购储备土地的资金是来源于银行贷款，但是由于没有考虑到市场的实际需求，盲目进行储备土地收购，导致最后难以偿还贷款而引起贷款风险。
3.关于房地产金融风险的防范措施
稳定房价，抑制房地产投机投资。政府应当合理运用税收政策、信贷政策等来抑制投资性的需求，进而稳定房价。首先，就房地产信贷政策方面而言，对于已经在本市拥有一套住房的非常住消费者，在当其申请购买第二套住房等，对其采取本地银行不再予以贷款的政策，避免其进行投机炒房，而对于已经用用两套住房的多购房消费者应当对其采取提高贷款利率或者适当减少抵押贷款成数等方法加以限制，尤其是对于那些在短时间内频繁倒买倒卖房屋的消费者，政府应当提高其个人所得税的征收税率。其次，应当开征房屋空置税、物业税等来提高投机者的各项成本，解决房屋空置率问题，在有效降低具有真正购房需求的消费者的购房成本的同时稳定了房价。
落实存款保险制度，处理好不良资产。存款保险资金即金融机构在投保时的所缴保费，落实存款保险制度不仅保障了存款人的利益，也避免了银行存款挤兑现象的出现，使得风险被控制在某一家银行之中，避免了房地产金融风险的无限制扩散，有利于维持金融体系的稳定。对于不良资产的处理，可将国家四大行的不良资产处理方法作为典范，成立专门的金融资产管理公司，使之在对相应银行的金融资产管理公司从银行剥离出来的不良资产进行收购、管理和处置。
银行方面加强对信用风险的控制和防范。首先是完善个人和房地产企业的征信制度，以政府为主导，其他税收、审计、财政等相关部门积极配合，共建多层次的个人信用调查体系，当然银行可以选择和个人信用评估公司相合作以便对消费者作出客观的信用评价，或者银行根据房地产商的信用状况给予差异化贷款资金，严格落实资本金管理制度，政府方面更应当尽早出台信用领域的相关法律法规。其次是严格控制抵押物价值缺口，这就要求商业银行在和借款人签订房屋抵押合同时能合理设定抵押品的下限，并对抵押品价值进行跟踪，一旦抵押品降价使得担保不足，银行可以及时对此做好风险处理。
【关键词】 房地产金融政策 风险防范 经验 启示
一、美国的房地产金融政策与风险防范体系
1、房地产金融政策
（1）罗斯福和杜鲁门时代。1932年，是经济大萧条之后的罗斯福时代，美国出现了住房建设和金融危机，政府通过设立“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），并批准《住宅抵押贷款法》，成立了“房地产贷款公司”，形成了长久性的分期付款式抵押贷款市场。1934年，《国家住房法》通过并成立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），组建“互助组织”，负责对个人的抵押贷款保险。为解决低收入人群的住房问题，1937年，通过了《公共住宅法案》，设立“联邦平民房屋建设总处（USHA）”，为平民提供低租金住房。1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目标，通过兴建公共住宅单位解决大多数人的住房问题。
（2）肯尼迪与约翰逊时代。1961年，肯尼迪政府发表国情咨文《住房和城镇发展计划》，提出三个目标：更新和规划城市、给全国人民体面住房、鼓励发展建筑业。并通过提供“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构向市场提供贷款。1965年，约翰逊政府的“租金增补”计划，将低收入家庭住房支出的比例进行限制。1968年，出台了新住房贷款计划，鼓励私人开发商低利率贷款，联邦政府给予贴息。《住房与城市发展法》颁布后，住房与城市发展部（HUD）正式成立。
（3）尼克松与福特时代。1969年，尼克松政府先后实施了“自置居所计划”和“租赁住宅计划”，但收效甚微。1970年，国会通过“紧急住宅融资法案”，成立“联邦住宅贷款抵押公司”开辟二级市场。后来，福特政府提出“社区发展补助计划”，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合并，重新分配资金。
（4）里根与布什时代。里根为了减少政府财政压力，提高租客承担租金的能力，降低政府确定的“公平市场租金”标准。于1987年推行税制改革和“低收入阶层住房税金信用计划”，对给低收入人士提供住房的项目提供税收优惠。1990年，布什政府出台“国民可承担住宅”法案，通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，并加强地方政府和非营利性社区在住宅开发中的作用。
（5）克林顿与小布什、奥巴马时代。1997年正式出台了“多成员家庭资住房改革及承受能力法案”，新增45亿美元资金用于保障住宅单位和个人利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。克林顿时代，改革住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交给各州和地方政府。同时，提高各州所得的税金信用人均标准，从1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地产税收入比例。针对房屋购买和出售的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。
2、房地产金融机构与运作体制
20世纪60年代以来，随着美国住房抵押贷款机制和房地产证券化机制的应用，一级市场和二级市场逐步完善，推动了美国房地产市场的迅速发展。一级市场就是直接发放贷款的市场，机构主体包括储蓄贷款协会、商业银行、互助银行、人寿保险公司等。不同金融机构的主体职能又存在区别。储蓄贷款协会（SLs）是以吸收储蓄存款、发放抵押贷款为主的专业性金融机构。商业银行是美国范围最广的金融中介，主要提供短期信用和商业贷款。互助银行是存款人共同所有和经营的互助组织，主要是提供抵押贷款。人寿保险公司的保费较为稳定，逐渐成为抵押贷款的主要资金来源。二级市场是出售抵押贷款的市场。由于有一级市场的长期稳定的资金来源，二级市场运作更加顺畅。目前美国房地产金融二级机构主要有联邦国民抵押协会（FNMA）、政府国民抵押协会（GNMA）和联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加强抵押贷款的保证、收购抵押贷款组群、授权机构发行抵押债券或自己发行抵押债券、支付贷款利息等。美国房地产的一级市场、二级市场、房地产市场管理机构共同构成完整而统一的市场体制。
除此之外，美国房地产金融管理机构也发挥着重要作用，主要包括通货监理处和联邦存款保险公司，其职责是对银行体系和货币政策进行监管。同时，为了鼓励购买自有住宅，还创立了联邦住房贷款银行系统、联邦储蓄贷款保险公司和联邦住宅管理局，对个人住房贷款进行担保。
3、风险防范体系
关键词：上海市；房地产金融；风险防范；最优政策
一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择
1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。
2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。
策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。
策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。
策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。
策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。
由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。
策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。
只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。
此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。
权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。
综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。
二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施
尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。
2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。
1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。
调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。
2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。
3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。
采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。
问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。
从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。
从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。
在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。
4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。
三、 防范房地产金融风险的长效机制
防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。
1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。
2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。
首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。
3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。
4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。
5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。
6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。
参考文献：
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基金项目：国家自然科学基金（项目号：71103121）、浙江省杭州市哲学社会科学规划课题（项目号：C12YJ03）、上海市哲学社会科学规划课题（项目号：2011EJL002）、上海市教委科研创新课题（项目号：12YS106）阶段性成果，上海财经大学研究生创新基金（项目号：CXJJ-2009-305）。
1 房地产投资现状及存在的问题
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，房地产金融是房地产业发展的重要方面。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。
一、房地产金融发展现状和特点
(一)房地产业金融发展的现状分析
目前我国楼市火爆、房价攀升、房贷市场增长、通胀率较高、利率不断提高，而且研究目前的市场环境会发现：从2007年上半年房价走势看，1月份至6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6％、5.9％、5.9％、5.4％、6.4％、7.1％，总体呈现上升态势。“国房景气指数”为104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点。随着房价急速攀升的是住房贷款快速增长，2007年上半年，个人住房中长期贷款增速高达16.15％，前5个月累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。我国房地产投资占全社会固定资产投资1997年为13.7％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20％，近几年有所回落。
(二)房地产金融发展的特点
1 发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，发展的速度很快。
2 融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
3 融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小。
二、房地产金融发展过程中蕴含的金融风险
(一)个人贷款风险
近几年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。2004年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，同比增长42.46％，个人购置住房时，70％-80％房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。
(二)个别城市地区房地产市场过热，存在市场风险
我国2004―2006年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现了地区性的房地产热。以上海市为例,2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，从而给银行带来不小的损失。
(三)“假按揭”行为凸显，存在道德风险
“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据某商业银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。开发商也把“假按揭”作为一种融资渠道。
(四)银行管理风险
如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握不充分，对贷款过程缺乏足够控制力。造成决策失误；或对借款人审查不严；或不顾银行整体利益，贷人情款等这些管理上的不完善都会造成风险。
三、房地产金融发展中的风险形成因素分析
(一)房地产业融资结构不合理，开发资金过多依赖于银行贷款
估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
(二)投资快速增长，投机行为扰乱市场
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
(三)个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
随着越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。原来各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。
(四)银行操作不规范，房地产信贷管理机制不健全
缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。
四、房地产金融风险的防范
(一)构建房地产业多元融资体系
可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房地产投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道；引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。
(二)对房地产开发企业的贷款程序严格把关
银行房地产开发贷款管理应对以下内容严格把关：第一，检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公-司等。第-,审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼盘，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。第三，向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
(三)改革商业银行风险管理制度
在我国，导致开发商贷款不良率高的原因之一是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一项目的开发贷款与住房按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险就会大大降低。
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