时间：2023-06-04 08:39:04
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产开发项目设计，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
近些年来，随着城市化水平的不断提高，我国房地产行业已经得到了极大程度的发展。在房地产开发项目中，设计优化与工程管理是两项重要工作。文章首先针对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了简要的阐述，继而在此基础上提出了一系列完善上述两项工作的措施，希望通过文章的论述，能够为我国房地产行业设计水平以及工程管理水平的进一步提高提供基础性的保证，同时也为我国房地产领域整体的进步提供基础。
关键词：
房地产开发项目；设计优化；工程管理；案例
社会的不断进步使得人们对于各行各业的要求都开始不断提高，对于房地产行业同样如此，当前，人们对于居住环境的要求已经不仅仅局限于满足居住的功能，同时还要具备一定程度的新颖性以及艺术性，与此同时，对于工程的质量也提出了更高的要求，这就为房地产开发项目的设计过程以及工程管理过程增加了难度，为使上述两项工作的效果能够得到保证，一部分房地产开发项目已经采取了相应的措施，同时也取得了较为显著的效果，对案例的分析能够为其他房地产企业的项目建设提供参考，同时也就能够最大程度的满足社会对于房地产行业的要求。
一、房地产开发项目设计优化与工程管理案例分析
房地产开发项目的设计过程十分复杂，同时也需要经历较多的步骤才能完成，具体而言，在设计正式开始之前，房地产开发企业必须要向设计单位提供纲领性的文件，这些文件需要能够有效的证明开发商对这一片土地具有开发资格，所需要提供的文件包括城市规划以及三废治理建设条件和要求等很多种，只有上述文件齐全，设计单位才能够接手设计工作。设计人员在对项目进行具体设计的过程中，需要对项目的概况得到了解，此时，开发企业必须要向设计单位提供有关结构设计以及消防设计等方面的基础数据，只有这样，设计单位才能正式开始设计。房地产开发项目的工程管理工作也十分重要，管理过程需要房地产开发企业、负责管理工作的有关人员以及设计人员三者之间的配合才能很好的完成，在管理过程中，三者就工程管理的意见必须达到一致和统一，否则，一旦三者之间出现矛盾，工程的工期必定会受到影响。同时，针对工程中出现的问题，三者也必须要共同解决，这样才能保证工程能够更加顺利的完成。以下文章主要对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了分析：
1.桩基的设计优化与管理。
桩基是房地产工程施工过程中存在的一个主要问题。在某房地产开发项目中，根据国家对于桩基设计的标准，设计过程需要对受力进行计算，而在案例项目中，由于无法准确的判断出灰岩石埋深，因此对于受力的计算便会十分困难，为了使计算结果的准确性能够得到提高，案例项目将对于摩阻力的计算作为了得到结果的主要依据。具体得出的摩阻力结果越为1600kN，在这一基础上，案例项目将桩基的数量设置为了510根，并将有效桩长控制在了一定的范围内，从而使桩基设计得到了优化，为施工质量的保证奠定了基础。
2.供电系统的优化设计。
在房地产开发项目中，对于供电系统的设计十分重要。针对供电系统的设计过程，我国有关部门同样给出了具体的规定，但在全国范围内，并没有一个可以灵活运用的技术标准去供设计人员选择，因此，为了避免设计中存在错误，大部分设计人员都会采用保守的设计方法去完成供电系统的设计过程。案例项目属于新建的住宅小区的供电系统设计，在设计过程中，受种种原因的影响，供电系统的设计过程必须要由多个设计单位的共同参与来完成。例如，对10kV变电所的设计需要由供电局来完成，而针对小区中园林景观的供电，则需要由景观设计企业来完成，这就对各企业之间工作的协调性提出了要求。在案例项目对供电系统的具体设计过程中，各单位之间在协调性方面出现了问题，由于小区各个部分施工时间不一致，因此各单位之间很可能会出现配合失误的现象。此时，对于整体的供电方案的设计便开始显得尤为重要。案例项目的房地产开发企业将各个需要对电力系统进行设计的项目情况以及各设计部门的情况进行了综合，同时结合施工当地的气候情况以及总的用电情况，对供电方案进行了整体上的设计，并在众多设计结果中，选择出了一种最为适合当前项目情况的方案，并将其提供给了各设计部门，使设计部门及时不在同一时间对供电系统进行设计，也能够从整体上了解到整个方案，从而实现了对小区电力系统的优化设计与管理。
3.供热系统的优化设计。
在房地产开发项目设计过程中，对于供热系统的设计也属于一项基础性的设计，鉴于当前社会对于可持续发展理念的坚持，在供热系统的设计过程中也必须要坚持这一理念。案例企业在对供热系统的设计过程中，坚持使用太阳能热水器，充分的坚持了可持续发展的理念。案例项目主要应用了35W单晶硅的太阳能电池板作为了主要设备，这一类型的电池板主要以光控作为开光，即在存在光源的时候，电池板变会开启并运行，而一旦光源消失，电池板也会自动关闭。35W单晶硅的太阳能电池板能够在零下四十摄氏度到零上其实摄氏度的环境下工作四到六个小时，但需要注意的是，其工作时间也会随着空气温度的变化而变化，在连续的阴雨天气，电池板连续工作的时间必定会减少。案例项目对于供热系统的设计充分达到了集经济效益与环保效益为一体的要求，成为了当前房地产开发项目设计过程中一个重点参考的对象。
二、完善房地产开发项目设计优化与工程管理过程的措施
从上述案例中可以看出，当前我国的房地产开发项目在设计以及工程管理过程中，其工作效果均得到了优化，为了使上述两项工作能够更加完善，可以通过以下措施来实现：首先，保证施工企业的资质以及施工人员的素质十分重要。具备相应资质的施工企业，其施工质量以及施工效果也能够得到有效的保证，而施工人员的素质则从根本上决定着房地产工程整体的施工质量，因此，在对施工企业进行选择的过程中，一定要对其资质进行考察，要严格准入制度，而在施工人员的选拔过程中，也要对其理论以及实践素质进行考察，这样才能最大程度的满足社会对于房地产工程质量的要求。其次，要从工程施工前、施工中以及施工后三个角度对工程进行设计与管理。在工程施工前，要做好相应的准备工作，对此，主要需要做的包括对施工地点的考察以及对施工图纸的绘制等，在上述工作完成之后，才能正式开始施工。在工程施工过程中，为保证设计以及管理工作的优化，一定要在保证设计人员与管理人员专业素质的同时，去做好监督工作，且完善与落实责任制，以更好的保证工程施工的顺利进行。最后，在工程施工完成之后，要做好质量的检验工作以及收尾工作，一旦发现问题，要及时的对其进行处理。
三、结语
在房地产开发项目中，做好设计工作以及工程管理工作十分重要。针对上述两方面工作，我国存在很多企业均取得了良好的效果。设计优化与工程管理工作要融入到设计过程的每一个阶段，这是保证整个工程设计与管理效果的基础。完善上述两项工作是社会对于房地产行业的主要要求，为使这一目的能够达成，可以通过保证施工企业的资质以及施工人员的专业素质来实现，同时还要将上述两项工作融入到施工前、施工中以及施工后三个阶段，以最大程度的保证施工效果。
作者：高峰 单位：西安翻译学院
参考文献：
[1]钱永峰;李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2008(04):120-123.
关键词：房地产；开发项目；设计阶段；成本控制
方案设计阶段
方案的优选是方案设计阶段主要的任务，对建设场地进行选择、对建筑设计进行选择、对工程总平面设置进行选择等，在对这些方面在进行选择时要要充分考虑建设工程投资效果的提高问题，在多方案中选择最优方案，确保经济更加合理、技术更加先进，并且在选择时要对项目全寿命周期费用加以考虑。总而言之，在选择最优方案时应从以下几个方面进行考虑：（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。对于住宅的平面布置，可以尽量使外墙周长和建筑面积之比缩小，在确保建筑功能和质量的情况下，加大建筑进深对成本的降低有很大帮助。
建筑结构设计阶段
结构是建筑的骨架，结构成本占整个住宅房地产项目成本的比重较大，所以也应注重房地产开发项目结构设计中的成本控制。首先应根据建筑层数和使用功能选择合理的结构体系，一般钢结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三者的成本依次降低。建筑的基础选型对造价影响也很大，应根据工程的实际地质情况和真实的地勘资料，选择技术上可行经济合理的基础形式，既要保证建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，还应认真选择持力层，避免在施工中出现超深或返工现象。在有的结构设计中，部分设计人员对配筋及截面不进行单独计算而统一配筋，以减少其设计计算工作量，这样必将会造成浪费，因此要对标准单元的样板截图及配筋图进行优化，应控制好梁的配筋方式对成本的影响;还应合理布置剪力墙，太长或太短都会增加成本。基础与地下室的设计，应考虑满足建筑物整体性的要求，还应尽量满足便于施工、降低造价的因素。通常一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用，而两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用，因此在不考虑对侧壁、土方量及支护的影响的情况下采用两层地下室更省钱。对于转换层，应根据所属地区震级、使用功能、楼层高度、结构布置情况和施工难易程度来灵活选择其型式，如梁式、箱形、实体板式、桁架等；并合理选择转换层结构的模板支撑方案、钢筋的连接和绑扎方式，这样能有效地达到控制成本的目的。
水电设计阶段
水电安装设计与建设成本密切相关，如果没有处理好水电安装设计，那么建设成本很有可能增加，还有可能对后期的物业管理留下隐患，因此，对房地产项目中的水电设计环节中的成本控制一定不能忽视掉。一般情况下，对于高层住宅低区而言，在给排水设计时尽量采用市政管网压力进行供水，但是有些高层建筑的外网压力不足，此时可在底层设调节水箱的变频供水设备加压供水，这种方式不仅对建筑面积起到很好的节省作用，而且还对运行的电耗起着节约作用，并且还可减少全自动系统的运行管理费用，整个系统深受广大用户的亲睐。在建筑排水管网系统中，应将排水标高控制好，避免返工现象发生；应该精确计算室外排水坡度，对埋深进行控制，从而使得工程量得以减少。在电气设计方面，供电电源及电压的选择应满足供电可靠性的要求，根据负荷大小及当地电网条件来设置电源数量，一般高层建筑至少应有两个独立电源。电气设计还要注意机械设备的选型，如中央空调及电梯等，它们既影响到前期一次投入，还影响到后期的运营成本，所以应按照先进性、合理性、适用性和经济性的原则来选择电气设备。水电安装设计还应考虑到与其他专业的协调和配合,避免重复施工或增加施工的难度。审图过程中要核实设备和主要材料有无缺、漏、错，对其可行性进行把关，应考虑能够方便施工、加快进度、保证质量、降低能耗，并对设计方提出合理地建议和意见。
环境设计
随着人们生活水平的不断提高，人们对于工作和生活的环境要求越来越高，因此，房地产开发时环境设计也是非常重要的，好的环境设计的楼盘能够吸引更多的消费者，可以看出，目前房地产开发项目的环境设计朝着公园化方向发展。在房地产项目的规划设计过程中，应充分利用现有地形进行建筑布局，尽量做到依山势形成半坡建筑，依水势形成泊岸建筑，这样既减少土地平整费用和减少土方的二次搬运费用，还能最大限度地保持建筑原貌，使得景观设计更加亲近自然，取得最佳的景观效果。水景设计尽量保持原生态水系，尽量减少人工水景，以减少不必要的开支。此外，房地产开发项目的规划设计还要对天气气候条件进行充分考虑，从而以此为据选择出最合适的建筑体形。
参考文献：
[1] 杨旭辉. 浅析房地产开发企业建筑成本控制[J]建筑设计管理, 2010,(02) .
【关键词】房地产开发；设计管理；变更管理
1方案设计阶段的设计管理
建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书方案招标方案评审及咨询方案定案出方案报建文本进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必须的。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
2施工图设计阶段的设计管理
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。
在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。
3设计变更阶段的管理
3.1 设计变更的概述
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更应尽量提前，变更发生的越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只修改图纸，其他费用尚未发生损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需要重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，认真做好图纸会审工作，及时发现设计失误和疏漏等问题，及时解决，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐，后变更。
3.2 设计变更产生的原因
主要有修改工艺技术，包括设备的改变；增减工程内容；改变使用功能；设计错误、遗漏；提高合理化建议；施工中产生错误；使用的材料品种的改变；工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。
3.3 设计变更的签发原则
设计变更无论是由哪个参建方提出，均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商，经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更，并由工程管理部门办理签发手续，下发到有关部门予以实施。但在审查时应注意以下几点：①确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可；②一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定；③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重；④设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等；⑤设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、工艺要求、设备选型不当，设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因；⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工之前提出。在施工验收工程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求；⑦施工中发生的材料代用，办理材料代用单。要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。
3.4 设计变更的实施与费用结算
设计变更实施后，由工程管理部门签注实施意见，但应注明以下几点：①本变更是否已经全部实施，若原设计图已经实施后，才发生变更，则应注明，因其牵扯到原图制作加工，安装、材料费以及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用；②若发生拆除，已拆除的材料、设备、或以加工好但未安装的成品、半成品，均应回收。
由合同管理部门会同施工单位编制结算单，按照标书或合同中的有关规定审核后作为结算的依据，此时也应注意以下几点：①由于施工不当，或施工错误造成的，正常程序相同，应注明原因，此变更费用不予处理，由施工单位自负。若工期、质量、投资效益造成影响的，还应进行反索赔；②由设计管理部门的错误或缺陷造成的变更费用，以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除所发生的费用，由合同管理部门与设计管理部门协商是否索赔；③由于监理部门责任造成损失的，应扣减监理费用；④设计变更应视为原设计图纸的一部分内容，所发生的费用计算应保持一致，并根据合同条款按国家的有关政策进行费用调整；⑤材料的供应及自购范围也应和原合同内容相一致；⑥属变更削减的内容，也应按上述程序办理费用削减，若施工单位拖延，可督促其执行或采取措施直接发出削减费用结算单；⑦合理化建议也按照上面的程序办理，奖励、提成另按有关规定办理；⑧由设计变更造成的工期延误或延期，则由工程管理部门会同其他部门按照有关规定处理。
参考文献
[1]丛培经．工程项目管理[M]．北京：中国建筑工业出版社，1997．
[2]孙长江．工程设计变更对造价管理的影响[J]．探讨与研究，2006．
[3]李超．浅析房地产项目的经济评价[J］．中小企业管理与科技，2009，(5)．
房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、长期性、高风险性和高回报性等特点。因此，加强项目开发成本管理，对于提高企业的经济效益，增加项目利润最大化有着重要的意义。
1房地产开发项目的特点分析
（1）通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
（2）房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2房地产开发项目设计阶段成本控制的意义
房地产开发建设共分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明：设计阶段节约投资的可能性为88%，而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说，加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本，即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然，项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短，而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计，可有效降低工程造价，也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理，从而有效的控制工程的投资。
3房地产开发项目的成本管理对策
31加强规划设计阶段的成本管理。
对于房地产开发项目而言，规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，在项目规划设计阶段，从场地选择，总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择，采用适当的分析方法、如价值分析方法，选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。
32加强初步设计阶段的成本管理。
初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。
33加强施工图设计阶段审核工作。
初步设计阶段成本控制目标一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，避免在施工阶段进行重大变更，降低项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设备的适用性，房地产企业要建立价格信息网络，要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致，是否经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本，必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位，对施工图的相关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。
34完善设计招标机制。
择优选择设计单位以及设计方案，是设计阶段控制项目成本的关键。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策的作用，设计单位为了赢得市场，必会以技术先进、经济合理的设计方案参与竞争。从而提高设计质量，有效的控制项目成本。同时，房地产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的要求，要有合理的评价标准和评价方法，设计单位投标时也必须将方案和投资结合起来作为投标文件的组成部分，中标后可作为方案优化的依据，供房产企业进行参考。
关键词：房地产；开发项目；设计；各阶段；管理措施
随着社会经济的发展，可持续发展理论不断深入，房地产开发企业在进行项目开发时必须考虑项目全寿命周期的理念，走可持续发展的道路。全寿命周期管理理论的一个重要的方面就是设计阶段的管理。进行设计阶段管理可以有效避免房屋的设计、布局不合理，科技含量低等问题。进行设计阶段管理还是控制房地
产项目投资、进度、质量的有效手段。因此，从设计阶段入手，进行设计阶段管理，是推进房地产业的可持续发展的重要措施。
一、房地产开发项目设计阶段管理的重要性
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。
因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。
二、房地产开发项目设计各阶段的管理措施
1、 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2、方案设计阶段
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
总之, 在当前不断规范和理性的消费市场机制下, 一个好的房地产项目, 更应充分注重项目的前期规划设计管理工作, 不能仅仅依赖于设计师的独立设计过程, 而应体现强有力的管理手段, 对设计工作进行必要的指导、监督和把握, 对设计师加强选用和培训, 从而, 为项目的整体运作提供有力的保证。
【关键词】项目设计 方案阶段设计方案设定方案评审
中图分类号： O244文献标识码：A 文章编号：
前言：项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。
因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。
一、方案设计阶段分为方案招标阶段和方案定案阶段
大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
二、方案设计阶段对项目风险管理
有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
三、项目资源的管理对产品的质量影响
在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。
四、建设项目施工图设计阶段方案报建文本
【关键词】房地产开发；住宅项目设计管理
近些年来，随着市政工程、楼盘项目等基础城市化建设进程步伐的加快，项目经济管理及设计管理等经济学科被广泛地应用到这些产业中，主要用于对住宅质量、功能的管理以及协调管理等。据业内人士陈述，房地产开发过程中对住宅项目的设计管理是该房地产业能否正常运营的关键，离开设计管理，住宅的建造将寸步难行。为了加快房地产业的发展，提高我国的综合国力，必须从对住宅的设计管理入手，并渐渐深入，掌握发展中的主旨。这篇文章是根据我多年的工作经验总结出的一些相关问题和改革措施，希望能引起人们的重视。
一、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析
众所周知，住宅前期的设计管理就是指在施工之前对整个工程从头到尾的预算，以及在开展此项目过程中的相应管理措施，它在整个工程中占领着及其重要的地位。就房地产项目本身而言，在对住宅的前期设计过程当中必须严格按照相关的规定和社会的发展趋势进行，同时还应综合考虑所在城市的发展，这样才能使房地产企业稳定发展。根据相关研究结果显示，目前我国大部分地区虽然已经在极力发展房地产业，并取得了可喜的成就，但是与其他发达国家相比，仍存在较大的落差，而且导致该现象的主要原因是管理者对住宅的前期设计管理不够到位，甚至持有一些错误的观点。为了使房地产事业有进一步的发展，首先必须要深刻认识到目前该领域存在的问题。以下是对现在我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析：
（一）开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误
目前，由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划和设计时，为了节省时间和金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置和周边的环境详细观察和全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。比如，有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，这有利于提高其自身利益。但是，从城市的整体规划来看，这样做反而影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。
（二）住宅设计前缺乏对市场和目标客户群的调查和分析
为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新的楼房之前必须掌握当时的市场情况，主要包括当前社会流行的住宅结构和客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能够长久居住的楼房只有这样。房地产公司才能保证正常运营。然而，根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位的初级阶段，仅仅考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致了住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。除此之外，房地产在开展项目之前缺乏对客户群的深入了解，他们无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。
二、住宅项目设计管理在房地产开发中的指导意义及重要价值
在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：
一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。
三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施探索
项目设计管理在房地产开发中占领着如此重要的作用，我国相关政府部门和机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。以下是我根据当代社会房地产住宅项目设计管理中体现的不足之处提出的几点可行措施：
（一）做好对房地产市场的发展规律的研究和分析
自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观和微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时的调整，设计出适应时代潮流的建筑规划和住宅。微观方面，施工人员在开展项目之前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。
（二）提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行
拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程之前，首先要对其进行详细的计划，其中最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理的体制，明确施工过程中应遵守的相关法则和注意事项，这样能够使工程的顺利进行得到保障。
（三）做出合理的预算，对住宅的质量和功能进行严格设计
无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。房地产企业更是如此，缺乏资金，该类企业将无从下手。因此，在住宅项目的开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。另外，在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量和功能的规划，既要使人们的安全得到保障，同时还要能够满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅的设计中。
四、小结
总而言之，在改革开放的新时期，房地产项目的开发会日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业和建筑业能够更加长久的存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全和功能多样。另外，在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦！
参考文献
[1]史贤戈；房地产开发项目设计管理[J]； 科技资讯； 2008年23期
[2]吴狄川； 房地产开发项目设计管理[J]； 中国高新技术企业；2008年10期
【关键词】房地产开发；设计管理；质量管理；产业化经济
随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2 强化质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。
但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3 做好协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
4 结语：
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]史贤戈. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技资讯, 2008,(23)
[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10)
[3]代 杨, 孙 慧, 贾 博, 赵丽英. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技风, 2010,(18)
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