时间：2023-06-02 09:02:20
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产行业经济，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、国家宏观经济政策对于房地产行业的影响
随着市场经济的深入发展，土地用地的限制、政策办理的严格规范以及新的设计理念的不断产生，房地产行业中的竞争力日益加大。要想在房地产行业中有所收益，让经济得以持续发展，土地规划的合理配置就作为一个弹性的元素就成为了房地产行业是否产生经济效益、社会是否得以长存发展的关键问题。房地产行业是一种涉及到系统管理、控制、信息以及工程等多种行业因素、诸多环节的复杂实体产业，这当中需要大量的人力资源、物资条件以及各种政策措施的扶持，环节上所要求考虑的因素比较多，而这些因素与国家对于经济发展的宏观调控息息相关。房地产行业的更大的经济效益和社会效益都与国家各项经济调控政策有着很大的关系。
二、市场因素对于房地产行业的影响
在瞬息万变的知识经济时代，随着市场环境的不断变化和企业经营的不稳定，使得企业各种风险并存，公司盈余能力的稳定性也受到了很大的挑战。面临着材料价格、房屋价格等不断上涨的风潮，房地产公司的风险不断加大，公司资产出现“泡沫”现象。房地产项目的成本需要考虑到的各种因素，既要考虑到人工的有效配置，又要注意到劳动的有效性以及材料的合理利用，在当前社会生产力发展水平下，在考虑组织因素对生产消耗影响的前提下，完成的建筑项目工程如何实现各种资源的有效配置，实现人工和材料经济的最大有效化是当前房地产成本核算重点关注的问题之一。
1.人们的购买力对于房地产行业的影响
房地产行业所涉及的资金很大，一般来说，很多家庭对于房地产住宅的购买力不是可以进行随意挥洒的，对于商业性质的地产更不能够任意而为。而一旦在某一个区域的房产已经达到饱和或者价格高于当地人的实际水平，房地产价格就会受到冲击而影响了销售，进而对于投资了巨额资金的房地产商来说，就会带来重大亏损，对于土地资源也是一种浪费。
2.土地价格的变化对于房地产行业的影响
房地产是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是属于国家的。政府对于土地出让金的多少取决于市场土地价格的变化。而如果政府土地出让金比较大，那么房地产行业的成本就会加大，从而影响房地产的利润。
3.行业竞争的影响
随着我国经济的持续发展和人民生活水平的不断提升，人们对住房建筑条件的要求越来越高，受到当前各种政策的影响，房地产市场规模化在不断壮大的同时，同行业间的竞争也越来越大。行业之间为了能够在市场中胜出，必然通过成本控制策略来降低成本，同时也通过营销策略来进行房地产的营销。而从这里来看，市场经济对于房地产行业的影响也涉及到了盈利背后的各种运营措施之间的竞争。
三、防止市场经济不稳定因素对于房地产行业的影响
1.政府对于房地产所依托的土地价格的调控
如果没有政府从中进行的统一规划，不统一各个区域的统一规划开发，就会带来没有规划的建设，不仅不能让土地开发产生有效的经济利益，而且可能因为无规划的建筑而造成了彼此的阻碍与牵制，因此造成了土地浪费。另外，很多房地产商看到的是眼前的经济收益，而没有从社会的长远发展来考虑问题。土地不经过政府的规划然后再按照计划地进行，就会产生大量开发土地、无计划开发土地的盲目。一旦出现过剩的情况，房地产商本身实力不足难以承担所有的应有成本支出，于是就出现了土地被搁置的现象。而有些房地产商，为了自己的经济利益，对于自己征收来的土地进行二次出让开发，这当中，土地被转来转去，没有一个统一的规范管理，市场混乱，造成了土地资源以及人力资源的极大浪费，同时也给房地产行业带来很大的冲击。
2.政府对于房地产行业提供防范措施
关键词：包容性增长 转型升级 创新系统
一、房地产行业转型升级的动因
一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。
二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。
三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。
四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。
五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。
二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长
房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。
首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。
其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；
四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。
房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。
三、房地产行业转型升级的路径
（一）企业管理层面的创新驱动
市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。
精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。
（二）产业层面的创新驱动
1、大力发展住宅产业化
大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。
2、变革人才培养机制
采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。
（三）空间层面的创新驱动
在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。
通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。
（四）制度层面的创新驱动
技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。
因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。
参考文献：
①蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵[J]. 经济学家，2009（1）：102—104
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③黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]. 建筑经济，2009（10）：739—41
④姚玲珍. 中国公共住房政策模式研究[M].上海：财经大学出版社，2003
关键词：经营绩效评价指标因子分析法配对样本T检验
一、引言
我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。
二、研究设计
（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：
假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高
收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：
假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高
营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：
假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高
成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：
假设4：企业成长能力越高，收益质量越高
（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。
（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。
三、实证检验分析
（一）描述性统计从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。
（二）因子分析由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig
四、结论
对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。
参考文献：
［1］郗蒙浩、王惠彦、黄伟：《谈绩效评价方法及其在国内外的发展》，《经济师》2007年第4期。
［2］彼得·F·德鲁克：《公司绩效测评》，北京：中国人民大学出版社2000年。
［3］王成化、刘俊勇、孙薇：《企业业绩评价》，北京：中国人民大学出版社2003年。
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［5］AJ．埃巴：《经济增加值—如何为股东创造财富》，北京：中心出版社2001年。
第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。
本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。
本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。
第四条 房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。
第五条 房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。
房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。
第六条 深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。
第二章 房地产开发企业
第七条 本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。
第八条 设立房地产开发企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币一千万元；
（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
（三）有按市场价格取得的土地使用权；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第九条 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
第十条 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
第十一条 房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。
第十二条 房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。
第十三条 房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。
主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。
第十四条 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：
（一）营业执照；
（二）《房地产开发企业资质证书》；
（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。
不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。
第十五条 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：
（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；
（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；
（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。
广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。
第十六条 房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。
第十七条 房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。
以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。
第十八条 禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
第十九条 房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。
第三章 房地产经纪人和评估人员
第二十条 本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。
本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。
第二十一条 符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有大专以上文化程度；
（三）具有三年以上房地产业从业经历；
（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。
考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。
第二十二条 取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。
第二十三条 注册申请人应向主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；
（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。
第二十四条 主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十五条 申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）国家机关现职公务人员；
（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；
（四）提供虚假申请材料的；
（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。
被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十六条 取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。
第二十七条 主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。
第四章 房地产中介服务机构
第二十八条 房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。
个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。
合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。
具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。
第二十九条 个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：
（一）有深圳市常住户口；
（二）注册资本不得少于人民币三十万元；
（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；
（四）有固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；
（四）有自己的名称和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十一条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十二条 主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。
房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。
标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。
第三十三条 设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。
第三十四条 工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第三十五条 房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：
（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；
（二）营业执照复印件；
（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。
提交前款规定的材料，应同时出示原件。
第三十六条 房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。
第三十七条 房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。
咨询合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）咨询事项、期限和要求；
（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第三十八条 房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。
第三十九条 房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。
以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。
第四十条 房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。
经纪、合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）经纪、事项、期限和要求；
（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第四十一条 房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。
由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。
第四十二条 房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。
第四十三条 房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。
佣金标准由主管部门会同物价部门制定。
佣金不能高于或低于规定的标准。
第四十四条 房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。
第四十五条 房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。
第四十六条 房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。
第四十七条 房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。
第四十八条 通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
第四十九条 房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。
未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。
第五十条 下列房地产可依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；
（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；
（七）其他需要评估的房地产。
第五十一条 房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。
评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（三）评估事项、期限和要求；
（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；
（五）违约责任；
（六）当事人认为应当载明的其他事项。
第五十二条 房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。
第五十三条 房地产评估机构有权获取评估报酬。
评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。
评估报酬不得高于或低于规定的标准。
第五十四条 房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。
房地产评估报告应载明下列内容：
（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）其他需要说明的事项。
房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。
第五十五条 房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。
第五十六条 房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。
第五十七条 用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。
第五十八条 房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。
房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。
第五章 房地产业协会
第五十九条 市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；
（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；
（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）组织业务交流；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第六十条 依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。
依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。
第六十一条 团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。
第六十二条 市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第六十三条 理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。
第六章 法律责任
第六十四条 未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。
被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十六条 违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十七条 违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
关键词：市场行为；房地产业；对策
一.市场行为的概念与内容
市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。
二、房地产业市场行为方面的问题
2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。
2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。
2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。
2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。
2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。
三、完善房地产业市场行为的对策
3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。
3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。
3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。
3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。
3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）
参考文献：
［1］ 石奇著《产业经济学》，人民大学出版社，2008
【关键词】会计核算 房地产行业 解决策略
随着社会经济的发展，国内房地产行业迅速崛起，并且在国民经济领域中发挥着极其重要的作用，成为了国民经济体系中的重要一部分。但是近年来，房地产行业在发展的过程中迎接契机的同时，还存在着较大的挑战，这是因为该行业具有建设周期长、投资大、经营风险高等特点，而投资资金对于房地产行业而言，是其重要的生存保障，如果在会计核算过程中出现任何差错，那么均会造成资金流失，由此危害房地产行业企业的后续发展。为此，现本研究以下基于会计核算对于房地产企业的重要意义，来针对房地产企业会计核算过程中所存在的问题提出若干解决建议，以期推进其进一步发展。
一、会计核算对于房地产行业企业的重要意义
（一）有助于企业做出正确的经营决策
由于会计核算是财务管理中的一部分，而其又是企业经营体系中的重要组成部分，通常情况下，会计核算能够有效地反映出企业的相关资金应用情况，比如说资金分配情况，这对于企业经营决策活动而言有着极其重要的作用，这是因为企业在做经营决策活动时，其需要一定决策参考依据，而此时的会计核算则可以发挥其独具有的作用，对企业相关资金进行准确地核算，从而为企业经营决策提供科学参考依据。
（二）能够真实反映资金流向
由于房地产企业具有投资高的特点，使其承担着较高经营运行风险，为了能够有效控制经营运行风险系数，则该企业往往通过掌握资金流向情况而保障自身的发展。而会计核算则能够有效地将企业资金应用情况进行真实反映，从而使得企业能够更好地运用资金，确保资金的安全，且使其作用价值得以充分发挥，这对于企业未来发展而言有着极其重要的意义。
二、会计核算过程中所存在的问题
（一）会计信息风险尚未得到完全披露
会计信息能够真实的反映出企业的财务状况，而会计信息风险的披露能够为房地产行业企业预防各风险活动提供有力依据。通常情况下，房地产企业经营运行过程中面临着土地风险、政策风险等，为了使得这些风险事件能够得到有效控制，则会计信息风险应做到完全披露，从而为控制财务风险提供相应依据，然而就质量保证金来看，很多房地产企业并没有披露这一项，这样导致财务信息没有完全被反映出来，由此对风险控制活动产生一定负面影响。
（二）收入确认较为复杂
由于房地产属于经济密集型行业，以至于加大了会计核算的难度，尤其是收入确认方面，这是因为房地产企业其商品相较于其他商品而言有着一定的特殊性，比如说生产周期长、价值高、耗资大等，这些则使其销售方式与其他商品销售方式有所不同，一般而言，当前房地产开发商所销售的商品有以下两种方式：①自行开发+销售；②与买房方签订合同，随即按照合同要求进行开发，其中第二种销售方式下的收入确认较为简单，而对于第一种销售方式的收入确认而言则较为复杂，不仅收入确认时间长，而且收入确认环节过程较为繁琐，以至于加大了会计核算难度，并且极易出现差错，最终给企业经营决策活动造成负面影响。另外，房地产收入确认复杂的问题也给该企业的净利润指标方面带来一定影响，即其不能有效将房地产企业实际运行情况反映出来，这样则给企业的经营决策活动造成一定影响。
（三）会计科目设置方面存在不合理情况
就目前房地产会计科目设置情况来看，其中存在着不合理的情况，有些专用会计科目缺少，加上现行会计科目混乱，尽管新会计准则举出了超过100多个会计科目，但是有很多并不符合房地产企业的实际情况，使得该企业不得不应用一般企业通用的会计科目，以至于房地产会计科目设置方面存在着不合理的情况，比如说建筑工程中的“在建工程”会计科目，尽管新会计准则对其给予相应说明与扩充，但是明细科目却混乱，以至于给会计核算带来一定难题。
三、解决会计核算中问题的有效策略
针对上述所存在的问题，笔者提出了以下应对解决措施，以期为改善当前房地产企业会计核算现状而提供相应依据。
（一）进一步加大会计信息披露程度
由于房地产企业在经营运行过程中存在着较多的风险，这是由其行业特点决定的，如果一旦风险出现就会给该企业造成严重影响，甚至面临破产，因此，有必要对经营过程中的风险加以控制。而风险控制活动开展的重要前提是要清楚地掌握到风险来源，就财务管理过程中的会计信息而言，其信息量较大，有助于企业从中找到风险所在，当信息量越多时，则为更好地识别风险提供了有力依据，所以有必要进一步加大会计信息披露程度，比如说，土地成本及储备量的披露，这能够为企业更好地利用土地而提供相应参考，与此同时，其中涉及到的现金流量信息也能够为企业识别风险活动提供依据，从而能够有效避免风险给企业的带来损失。
（二）规范收入确认
收入确认的真实性与有效性对于房地产企业而言十分重要，如果收入确认过程中出现差错，那么就会给房地产的经营运行产生一定影响，比如说会计信息失真，而房地产企业在做某项决策时，其需要真实可靠的会计信息来作为参考依据，如果会计信息不真实，那么就会影响到决策结果，继而给企业带来经济损失，甚至造成企业破产。因此，对于财务管理活动而言，有必要做好收入确认工作，即发挥会计核算职能作用来确保收入确认的结果。首先，对房地产销售收入的核算范围进行进一步明确。比如说，房地产所获得的收益为销售收入，其中收入包括商品房销售额、土地销售额、相应配套设施销售额等，另外，出售周转房的收入及旧城改造中获得的房产权款也应计入其中；其次，正确应用收入确认标准。房地产企业应严格按照相关流程来销售商品房，另外注意房地产与客户签订的购销合同从法律意义角度来讲其是一种合约，在报酬及风险没有完全转移的情况下，其并不能算为收入确认，只能将其作为预收款来进行处理。
（三）对会计科目设置加快调整
为了使得房地产企业的会计核算得以顺利、高效开展，以及确保会计核算实效性，则有必要对现有的会计科目加以完善，并且注重结合房地产行业的特点来进行。在满足新会计准则要求的前提下，基于房地产行业特点自主对现有的会计科目进行增设与调整，使得所调整后的会计科目能够满足房地产行业各企业的实际应用需求，比如说开发成本科目，该科目应只核算房地产行业开发成本费用。
四、结语
综上，本研究以上将会计核算对于房地产行业企业的重要意义进行了简单的概述，并且针对会计核算过程所存在的问题进行了分析，与此同时，针对这些问题提出了相应改进策略，以确保企业会计核算职能作用得以充分发挥。
参考文献：
[1]任利东，桐克华，程慧芳.也论房地产开发企业的会计核算[J].黑龙江科技信息，2010，（02）.
关键词：国房指数；宏观经济景气指数；协整理论；VAR模型
中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）03-0048-07
我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。
因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。
综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。
一、主要模型和方法
本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。
（一）序列平稳性检验
本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。
ADF法有以下三种检验模型：
模型一：无趋势和截距项
yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）
模型二：无趋势项，有截距项
yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）
模型三：有趋势和截距项
yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）
具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。
（二）协整性检验
对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。
首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。
第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：
yt=b0+b1xt+vt（2.4）
并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。
第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：
et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）
若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。
（三）VAR模型
由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：
yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）
其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。
在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。
（四）VEC模型
VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：
Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）
二、数据说明和实证分析
（一）数据来源及预处理
本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。
其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。
最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。
（二）协整性检验
1平稳性检验
首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：
2E-G协整性检验
上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：
分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。
（三）建立VAR模型
1VAR模型的建立
由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值
4 脉冲反应和方差分解
脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。
国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。
三、结论
通过本文实证检验与分析，可得以下结论：
（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。
（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。
（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。
（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。
（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。
[参考文献][1]梁云芳， 高铁梅， 贺书平. 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析 [J]. 中国社会科学， 2006， （3）.
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关键词：房地产业；实施计划；双高现象；市场竞争；和谐发展；内控制度
前言：中国房地产历经20余年又余的高效发展，特别是21世纪初到21世纪中期，房地产已成为国家财政收入的重要来源及增长点和消费点，从而拉动国家经济的快速增长。近年来，房地产业普遍呈现“高房价和高空置率并存”的经济现状，“双高现象”就成本和需求上已经很难从科学的角度进行明确分析和判断，如此一来，房地产业下的市场结构以及这一结构下的其他产业都将受到严重冲击和垄断，使整个房地产业的开发企业和实施企业内部结构都受到其他因素的影响。因此，为了使我国国民经济能有序、健康、快速、和谐的发展，2003年下半年期间，中央正式提出，针对房地产行业进行全面的宏观调控，在土地、贸易、金融、证劵等方面做出了进一步的重大改革措施，使房地产企业在合理的情况下运行；市场经济、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式上都发生了重大改观，从而不断的推动我国房地产业与时俱进达到另一个历史的新起点。也是此现状下，使得中国房地产业在市场结构和市场竞争中处于一个互动的关系，并相互牵制与前进，也使得中央政府及地方政府都高度重视房地产业，对此进行规划和布局，提高房地产业在市场中可实施性和可竞争性，从而充分发挥市场潜质。
一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题
（一）、房地产开发企业对内控的认识不足
当前形势下的房地产业不同于其他行业，它需要大量的资金注入和维持，言下之意就是在可持续发展的情况下合理的利用和规划资金的合理周转和使用，从而获得最大效益。如此一来，房地产开发企业会计内控中存在的问题也将减少，但是，往往不是如此。由于房地产属于特殊管理范畴，在计划和实施中都需要有精密的规划，由此可见，与其他行业相比房地产在会计核算和内容上都有自己独到的见解，但是，就目前形势而言核算仍为摆脱计划经济的模式，导致会计核算滞后于市场经济，直接影响了企业经济效益的发展，妨碍了房地产企业的制度的完善度。据数据显示，房地产在核算过程中最为常见的问题就是不够深入仔细，粗心大意，造成成本费用不实，当期收支不平衡，更不能真实的反应出当期的收支结余和当期预算，再者就是，某些事业单位的资产和负债反应不够完善还存在不真实情况，企业财产和个人财产混合使用。很多房地产企业对内会计控制目标体系不明确，协调会计内部控制水平要求不高，会计内部控制环境差又低，由于对会计内部的重要性认识不足，容易影响会计内部人员的积极性导致不断下降，由于经验不足及市场经济不稳定性，然而，很多房产公司在管理上业缺乏管理能力间接导致公司运作不协调，程序混乱，资源分配不合理得不到充分展现发挥不到积极作用，财务方面的信息统计不符合章程导致公司内部通货膨胀或通货紧缩适应不了市场固有的差异化，抵御风险的能力下降。
（二）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
所谓的内部控制环境是指：是指被审计单位为了保证该业务活动的所有权进行的保护资产安全和完整，防止出现意外，在保证会计资料的真实性、合法性、完整性而制定的政策及章法。当前，中国房地产企业内部控制环境还较为薄弱存在很多问题，如；相关法律法规不够明确也不统一，对内没有真实的涵盖控制的全部内容，房地产业、金融业及其他行业的会计信息不详而失真，法制化与法制化之间的配合以及权衡还待加强，行业内部人员应在自我约束的前提下统筹规划企业经营活动。其次，建立企业事后监督，在会计部门常规的核算基础上建立以防为主的监控路线，各机关人员从事业务时，必须明确业务处理权限和承担事后的相应责任，在适当的基础上对会计部门进行进行内部控制，以查为主的监督防线，防止一切不实情况的发生。房地产企业的信息沟通减少，企业内外信息不统一不畅通，信息的手采集、收集、存储、加工、输出等各项程序不够完整。信息的传递不够迅速，准确度不高，从而降低企业的收益和名声。因此，要充分发挥房地产董事会的作用，加强董事会的建设，履行其监督和和引导的作用。企业文化建设，员工思想道德文化素质也是内部控制的重要元素之一，但是，价值观的建设必须脱离盈利高于一切的思想，认真考虑道德问题，企业在社会中的责任即是公平、公开、公正、合法的关系
（三）房地产开发企业会计内控制度并不完备
内控制度就是指：企业内部对会计业务活动的组织进行约束和管理，并且两者之间紧密联系相互协调和控制。房地产中的会计内控制度并不完善，房地产企业的内控制度必须符合国家的法律法规，及政府和相关机构的监督管理要求，内控制度也包含了房地产企业的所有财务活动及活动的决策权、执行权、监督权等权利。对于经济建设中的核算、会计等进行有效的改革，作为领导者应该把握好会计的记录和计算方法使内部建设能在正确的会计活动带领下有效改善。对于违反职业道德基准者给予严惩处罚，尤其是针对事业单位的非法活动进行严格控制，掌权者采取全面的、透明的监督和说明，促使他们在业务活动上站在法律的基准上办事，将政治腐败现象降到最低，将经济活动建立在正确的轨道中全面开展。企业在组织和完善过程中一定要遵循“不相容职务相分离的原则” 防止一切弄虚作假影响内部控制作用的发挥。预算控制也是会计内控制的一项原则，他是通过单位各项经济业务来编排详细的预算和计划，再通过授权相关关部门提出建议和意见进行控制和监督，并明确责任和符合实际情况。
二、房地产开发企业实施会计内部控制具体途径
（一）加强房地产开发企业的治理结构
由于近年来受到经济危机的影响，全球经济缓慢恢复切未能完全走出低谷，国家积极实施宏观政策拉动积极的全面复苏，导致各行各业都受到行业政策变化频繁，企业筹资、融资、土地购买压力的增大，产品单一化、项目分散化，直接导致成本控制复杂，销售形势不容乐观，收益和资金流通没把握性，风险应对和机会把握难以取舍，从而业间接影响房地产在市场经济配置中的地位。因此，根据房地产的区域发展水平、城市化进程，我们要保证企业在积极稳健的财政措施下正常运行并降低风险，也必须正确识别和评估企业经营管理的风险，合理的扩张及灵活运用，实现企业与人力资源合理配置和收益。开发企业的治理结构就必须完善企业内部的控制结构，这两者是息息相关相互牵制的关系，只有内部控制机构设置和审计人员的职责都具有独到性时对外才能合理的行使相关权利和履行相关义务。房地产的外部影响直接受国际经济形势及周边经济的走向和形势所影响，再者就是国家重点发展方向和区域性城市化进程对企业投资影响、经济转型或税收政策的变化。所以，根据内外部环境的影响及房地产企业和其他产业来看，实施内控目标时需结合管理目标对各项目标与实现目标进行资源整合与分析并分析潜在的风险做出正确的评估和应对措施。信息与沟通也是房地产结构中的一项重要指标之一，内部与外部的沟通都必须以一定的规定和时间间隔进行审核与确认无误，方便捕捉和传递，使公司员工能各司其职，这是由责任部门和内控部门之间以多种方式实现。总之，房地产业是根据内部控制的摹本理论来实现的，只有加强内部管理和保持企业稳定、持续、健康发展才能形成良好的企业治理结构系统。
（二）加强构建“以人为本”的企业文化建设
企业要生存，就需要构建一个优秀的企业文化“以人文本”的企业文化。随着科学经济的迅速发展，经济信息化、网络信息化、知识信息化的不断扩展，企业间的竞争日益增长，人民的物质文化需求也日益提高，文化和文化之间相互渗透、相互促进、相互融合，与此同时，企业间的竞争也不仅仅取决于企业的设施、设备、资金更多的是思想道德素质和人文精神或是人的知识结构、信息技术、文化修养等无形资产在中起决定性因素。而且，很多企业管理者也渐渐从片面的最初追求物质文化管理转向物质生产管理与企业文化并进的管理范畴内。一个企业需要有该企业的企业精神，这样才具备企业的凝聚力和竞争优势，良好的企业文化是企业之魂，动力之源，是企业生存与发展的精神支柱和精神源泉。所谓“民为邦本，本固邦宁”这道理是众所皆知的。由此可见，“以人为本”是企业文化发展的必然要求，是组成企业生存与发展的根本指标，从而构建和谐社会。再者“以人为本”是建造企业文化的基石，认知是企业知识资源的驾驭者，是企业发展的原动力，企业的主观能动性受人的牵制而合理发挥它的主观能动性，并且人也是主动性、积极性和创造性的调动者，这也是直接决定着此企业的创新力和与时俱进的最终生存之道，企业的竞争归根结底是人与人之间的竞争，以人为中心通过调动员工的积极性和创造性提高员工的素质，进而提升企业在行业中的凝聚力和创造力。目前，随着中国经济的飞速发展，房地产行业已在各企业中占据部分优势，这个长期依附着资金而运转的行业在企业领导的带领下，一方面：积极开阔市场，扩大规模化，吸收社会中各个阶层的资金壮大自己，另一方面：面临严峻的挑战，积极进取，寻找机会挑战自我能力使企业对内对外都充满的强大的战斗力和精气神。在众多竞争者中，房地产企业也寻求出了一条属于自己的企业文化之路，使自己在残酷的市场经济竞争中占有一席之地。
（三）加强完善房地产开发企业的会计内控制度
现当下，我们该如何加强完善房地产开发企业的会计内控制度：首先，我们应该重组构建和完善企业的内部会计控制制度，提高企业的科学管理章法，提高经济效益，把企业经营风险和信息流通升级化。由于企业内部控制制度的建立和完善必须从实际出发，而且必须符合企业原则性和具体性的措施两方面思考，还要着重对内部控制架构的各要素进行剖析和说明，这也是衡量一个上市公司管理制度的重要标志。然后，随着社会主义市场经济的发展，越来愈越多的上市公司对内部控制管理制度要求也越来越重要，就目前的中国上市公司而言，理论和实践的发展历程长而久远，内部控制认识上也不一致还处于较混乱状态，这主要原因还是市场经济不稳定，控制力不强。因此，我们需要高度重视和加强完善房地产业在市场竞争的的优胜虐汰，建立一套同意符合标准的房地产企业会计内控制度的指导和规范模本，从而全面建设新型房地产企业，实现资源的优化配置和经济最大化。
三、结束语
总而言之，由上述可知：经济全球化直接关系到企业的生存与发展，而房地产的开发和管理都建立在企业的会计内控制度之下，企业的一切决策权都应取决于内控制度是否合理化和人文化，不能游离于内控制度之外，因此，内控的五大环节；内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督在内控中起主体作用，他们只有在环环相扣的情况下才能发挥它的最大功能。（作者单位：天津华厦建设发展股份有限公司）
参考文献
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