时间：2023-05-17 09:56:26
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房屋管理委托合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1.如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。
2.我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。
3.我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。
上述条款为本公约内容的组成部分，经_________市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。
开发企业：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物业基本情况
一、物业名称_________;座落_________;物业四至_________;总建筑面积_________;土地用途及使用期限_________;国有土地使用证明文件_________，政府批文号_________。
二、列明共有部位(具体参考公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等)和共有设施设备(指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，应按实际情况列明。)以及其他配套设施。
第二章 各主体基本情况
一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
二、物业管理企业
名称_________;物业管理资质合格证书号_________;注册地址_________;法定代表人_________;注册资金_________。
备选内容：_________。
管理业绩：管理面积_________;是否获得过市优或国优称号等。
三、开发企业
名称_________;注册地址_________;邮编_________;法定代表人_________;注册资金_________;联系人_________;联系电话_________。
四、物业管理企业和选定和变更
在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。
1.该物业管理企业被取消北京市物业管理资质;
2.该企业注销;
3._________。
上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。
物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。
物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
第三章 物业管理服务内容和标准
一、物业管理服务内容：一般包括房屋及其设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护、机动车停放管理、档案资料管理等内容。
二、物业管理服务标准：普通居住小区最低应达到政府规定的普通居住小区物业管理服务最低标准;高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。
第四章 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
一、物业管理服务费用
1.物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准_________。
2.收费项目、标准(须具体列出收费项目和标准)_________。
3.物业管理服务费的交纳办法_________。
4.在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费_________。
5.没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行;政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。
6.物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。
二、住宅共用部位共用设施设备维修基金
1.共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
2.共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
3.产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 产权人权利和义务
一、产权人权利
1.产权及基于产权的财产权利如使用公共设施设备的权利、自有部位的装修和维护权利、要求毗连产权人承担维修责任等。
2.在物业管理中的权利：管理权、监督建议权等。
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）:_________
组织名称：______________________
主任：__________________________
办公地址：______________________
联系电话：______________________
受委托方（以下简称乙方）:_______
企业名称：______________________
注册地址：______________________
联系电话：______________________
(物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：_______________________
座落位置：______市______区______路（街道）_____号。
管理界限：东至___________ ；南至_______________ ；
西至___________ ；北至_______________ 。
占地面积：___________平方米。
建筑面积：___________平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面、______、_______。
第五条 房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、________、_________ 。
第六条 公用设施的维修、养护和管理，包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场、_____ 、__________。
第七条 附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
第八条 公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
第九条 公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、_____ 、_____的清扫保洁及垃圾的收集。
房屋租赁委托合同范文一甲方：___________区(县级市)国土资源和房屋管理局
乙方：___________街(镇)出租屋管理服务中心
根据《广州市房屋租赁管理规定》(广州市人民政府令〔XX〕第2号)的精神，为了进一步加强房屋租赁市场管理，规范房屋租赁行为，明确区(县级市)国土资源和房屋管理局、区(县级市)房地产租赁管理所和街(镇)出租屋管理服务中心三者的管理职责，推进城市管理工作迈上新台阶，特订立本委托合同，共同遵守。
一、委托范围：甲方将辖区内全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租赁登记备案工作委托乙方负责办理。
二、委托时限：自年 月 日起至年 月 日止。
三、乙方接受甲方委托，应具备下列条件：
1.有固定的办公场所，正式挂牌办公;
2.两名以上经培训的专、兼职房屋租赁管理工作人员;
3.统一使用"广州市房屋租赁计算机管理系统"软件。
四、双方职责：
(一)甲方职责：
1.负责对违法租赁行为进行查处和做出行政处罚决定。
2.区、县级市房地产租赁管理所负责房屋租赁登记备案的组织实施，对乙方进行业务培训、指导、检查和监督，开展违法租赁行为和租赁登记备案违规操作的调查、查处工作。
3.负责辖内房屋租赁政策宣传组织工作。
(二)乙方职责：
1.负责办理辖内房屋租赁登记备案手续，每月将受理的登记备案数据信息及时报送甲方。要求按照市国土资源和房屋管理局制定的办事程序进行统一操作，统一收费。
2.负责对辖区内租赁房屋进行巡查，协助甲方开展辖内房屋租赁市场的清理整顿工作，发现涉及甲方职权范围的违法租赁行为，及时书面告知甲方查处。
3.协助甲方开展辖内房屋租赁政策宣传工作。
五、违约责任：
1.甲方没有履行其相应的职责，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有权向上一级主管部门或相关协调部门(办)反映，督促甲方履行。因甲方不履行职责而造成管理过失的，甲方应承担相应行政责任。
2.甲方发现乙方不履行职责或有违规操作的，应责令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有权向协调部门(办)反映。因乙方不履行职责或违规操作而造成管理过失的，乙方应承担相应的行政责任。
六、本合同自双方签订之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，送一份给市国土资源和房屋管理局备案。
甲方：(签章) 乙方：(签章)
法定代表人：(签名)法定代表人：(签名)
房屋租赁委托合同范文二委托人： 证件类型 编号：
现住址 :
受托人： 证件类型 编号：
现住址 :
我欲出租本人名下位于 室的房产，办理有关事宜诸多不便，特委托 全权本人办理该房产的如下事宜：
1、本人签署出租上述房产的各类交易合同;
2、本人收取上述房产交易的租房押金、租金;
3、本人办理房屋交接手续等租房相关事宜;
受托人在上述委托范围内所进行的活动，办理有关事项，签署有关文件本人均承认，本人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止。
委 托 人：
年 月 日
本人保证上述委托内容系业主本人出具，系业主本人真实意愿，如有虚假本人愿承担由此产生的一切法律责任。
受 托 人：
年 月 日
房屋租赁委托合同范文三甲方(委托方)：
乙方(受托方)：
甲方因人在外地，特将房屋委托乙方代为出租及管理。经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：
一、乙方有义务对甲方的委托房屋及相关的资信严格保密。
二、房屋信息
1.甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于;共层第层。
2.房龄：年;房间数量：;卫生间数量：;总建筑面积：平米;房屋朝向：_____;装修情况：;房屋用途：。
三、委托权限
1.该房屋的出租和日常管理;
2.该房屋的相关设施设备的维护与管理。
四、经甲乙双方签字确认后，该委托授权书即生效。
委托方(甲方)： 受托方(乙方)：
身份证号： 身份证号：
房产证号：
关键词:房屋置业中心;法律性质;信托租赁
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置业中心”概况
“房屋置业中心”是一种新型的住房投资与消费模式,在早期的房地产中介领域被称作“房屋银行”。2000年5月9日贵州房屋置换中心与贵州省工商银行首次在中国推出了“房屋银行”租赁模式,随后,“房屋银行”如雨后春笋般在全国大中城市相继出现。但根据《银行法》第11条的规定,“设立商业银行,应当经国务院银行业监督管理机构审查批准。未经国务院银行业监督管理机构批准,任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务,任何单位不得在名称中使用‘银行’字样。”因此,有经济学者又将其称之为“房屋置业中心” [4] 。其运营方式是:房屋出租人将房屋存入房屋置业中心,由后者评估测算出房屋出租价格,经客户认可后原价出租,但每年要给房屋置业中心留出一定的“空租期”,在空租期内房屋若出租则租金归房屋置业中心所有,在其余时间无论房屋出租与否房屋置业中心都向客户支付租金。出租风险均由房屋置业中心承担,而且承租人房屋置业中心存房看房均不收取客户任何费用且还要替客户进行房屋管理。可以看出,“房屋置业中心”运营是否成功,主要决定于“房屋置业中心”在空租期内所能获得的租金收益,因为在空租期内,“房屋置业中心”是不用付给存房人租金的。而该租金收益的大小主要取决于房屋的租金、空租期的长短和单位时间内的房屋存贷的数量这三个因素。
贵州首创的“房屋置业中心”模式运作一个月以来,显示了巨大吸引力和潜力,短短一个月平均每天存房的业主超过60户,并有2/3的存房很快被人承租。随后,北京、上海、天津、杭州、宁波、青岛、哈尔滨、太原、济南等城市的房地产中介纷纷引入这种模式。在相当一段长的时间内创造了不菲的交易量。然而,随着越来越多的中介机构开始推出“房屋银行”业务,缺乏必要的市场调控人,中介机构之间恶性竞争,过度压低空租期的时间;门槛过低、交易过程不透明等问题也逐渐暴露出来。致使房屋置业中心没有能够在较长的时期内延续高交易量,在一些城市相继退出市场,目前,仅剩北京、上海、贵州等地的房屋置业中心艰难的维持。作为一种先进的经营模式却没有在真正意义上改变中国房地产中介服务混乱的现状,其背后所暴露出来的法律问题值得我们深究。
二、“房屋置业中心”与相关法律关系的比较
1.与租赁合同比较。房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同,即出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议[1] 。“房屋置业中心”与租赁及转租赁合同的区别表现在:首先,主体不同。房屋租赁合同存在于双方法律主体之间,是典型的双务合同。即便是转租合同也仅发生于承租人与次承租人之间,承租人仍然应根据原租赁合同向出租人承担义务和责任。而房屋置业中心在运营中存在三方主体:业主(出租人)、房屋中介机构以及承租人。业主与承租人之间并不存在人格上的选择关系,因为在多数情况下,出租人甚至无从得知承租人的信息。出租人将房屋交给中介机构管理后,由中介机构选择合适的承租人,并且有可能在今后的一系列运作中多次更换承租人,而此时中介机构已经获得业主的永久授权,无须再次征得业主的同意。其次,权利性质不同,租赁权虽然有物权化的倾向,但本质上仍是债权。而在房屋置业中心,而业主将房屋“交给”中介机构,由其出租给第三方过程并非是一个简单的“租赁―转租”的过程。在实践中,中介组织通常要对房屋进行简单的修缮和消毒,科学估算租赁价格,最重要的是在存房期间要负责房屋的管理工作,而且有权利决定承租人以及承租期限。此时,中介组织是为了业主的利益,以自己的名义对房屋进行全面管理的行为,去所获得的权利已经远远超越了租赁与转租赁中承租人的权利范围。从其权利的性质上看不仅具有债权的色彩,而更多的体现了所有权中的使用权能以及部分处分权能。
2.与居间合同比较。居间者,居于两造签约当事人之间,为之报告或媒介契约之行为[2] 。房屋置业中心运营过程和居间相比,具有以下区别:首先,标的不同。居间合同的标的是居间人的劳务行为,是典型的劳务合同。而从事房屋置业中心服务的中介机构,在收到业主的房屋后,是以自己的名义与承租人签订租赁合同并收取租金,并且要负责房屋的管理。房屋置业中心在运营过程中不仅提供了劳务,还获得了房屋业主出让的部分财产性权利,因此,在业主与中介机构的并非劳务性契约合同,亦即非居间合同。其次,劳务报酬构成不同。居间人报酬的请求权来自于其报告订立合同的机会或成功的提供订立合同的媒介服务。而房屋置业中心其获得报酬的方式正如前文所述,是通过与房屋业主约定“空租期”,取得在空租期内承租人所付的租金为酬的。最后,有无租金收缴权利的不同。在房屋租赁居间合同中,居间人在提供订立合同机会或存成租赁合同成立之后,其权利义务即告终结,出租人基于租赁合同获得对承租人的租金收取权。而房屋置业中心在房屋出租之后,能够以自己的名义向承租人收取租金,租金收取权则是房屋置业中心生存的保障。
3.与委托合同比较。委托又称委任合同,是指委托人和受托人约定由受托人处理委托事务的合同。北京市建设委员会和工商行政管理局于2008年5月修订的房屋租赁合同示范文本中,将该市租赁合同分为《经纪机构居间成交版》和《经纪机构成交版》,前者即一般的房屋租赁居间合同,而后者则是房屋置业中心同业主签订的合同。很显然将房屋置业中心的运营模式当做委托法律关系,殊不知二者间的显著区别:第一,委托合同的目的由受托人为委托人处理事务。与居间、行纪合同一样,委托合同也是劳务性合同,第二,除法律另有规定外,委托合同是受托人已委托人的名义和费用处理委托事务。而房屋置业中心则是以自己的名义同承租人订立租赁合同,其间所产生的费用及房屋日常管理的费用也有其自己承担。第三,在国外立法例中,委托合同一般是无偿的,例如:《法国民法典》第1986条规定,委托,如无相反的约定,是为无偿。中国合同法虽然没有采纳这种观点,但也规定委托可以是无偿合同也可以是有偿合同,取决于当事人的约定。而房屋置业中心在运营中则必须是有偿的,否则就会面临“灭亡”。
三、房屋置业中心的法律性质
通过对“房屋置业中心”这种特殊的房屋租赁方式的剖析以及和相似概念的比较,我们可以看出,在房屋置业中心的运营中,房屋所有权人实际上是将其对房屋的使用权能和部分处分权能通过合同的方式移转给房产租赁中介,而后者依据合同的目的,以自己的意思租赁给第三方,并对房屋进行善良管理的法律行为。从房屋中介机构的角度看其所从事的是“受人之托,代人理财”的行为,可以看出中介机构的这种经营方式是为信托,即“委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。”而在房屋置业中心的运营中,受益人即委托人,也即房屋所有权人的特定目的是将其房屋出租,因此,笔者将这种租赁方式称之为信托租赁。
从房屋置业中心的运营模式可以看出,其符合信托法律制度的构成要素:第一,信托基础即“信任”。中国《信托法》第2条规定,“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任……。”这是因为如果委托人和受托人之间没有信任的存在,很难想象委托人会把财产权利移转到受托人名下任其管理和处分,也就更谈不上信托行为的发生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才会以名义上的所有权人身份恪尽职守承担善良管理人的义务。正是基于这种信任关系,房屋所有权人才会将其物产交给信托租赁经营者,让其自主选择合适的承租人,维护房产的正常状态从而达到收益的效果。这也就要求信托租赁的受托人在管理和处分房产时尽到谨慎、忠实义务。第二,信托目的。即委托人确定的、通过受托人管理运用信托财产所要实现的目的。房屋信托租赁的信托目的非常明确,即房屋所有权人希望通过信托的方式完成对房屋的租赁,中介机构也就只能在此目的之下寻找承租人,完成委托事务。但是,如果对房屋房屋的信托租赁设立后,委托人可否变更信托目的?如信托租赁的委托人变更其信托目的为出卖房屋,该如何处理?中国《信托法》并没有明确规定。笔者认为,房屋信托租赁设立后,原则上不得随意变更信托目的,但根据意思自治的原则,经受托人同意,且不损害房屋承租人居住利益的前提下,可以变更信托租赁的目的。第三,信托财产。一切具有可移转性的动产、不动产、权利都可以成为信托的标的。房屋信托租赁的信托财产即房屋所有权人对房屋的使用权。第四,信托行为。信托行为由两种行为所组合而成,其一为财产移转或其他处分的行为;其二为形成受托人就该财产为一定目的的管理或处分义务 [3]。房屋信托租赁中,房屋所有权人通过合同转移房屋使用权的行为即为信托行为。
总之,房屋置业中心的运营实质上是房屋所有权人为获得房屋的投资收益,而将房屋使用权转让给中介机构,而由中介机构寻找房屋承租人的信托行为,并且通过与房屋所有权人约定空租期而取得信托报酬是其运营得以存续。
参考文献:
[1]郭明瑞,王轶.合同法新论・分则[M].北京:中国政法大学出版社,1997:123.
[2]邱聪智.新订债法各论(中)[M].北京:中国人民大学出版社,2002:226.
关键词:物业服务;合同;法律性质;性质界定
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0095-02
物业服务合同由于其服务内容、服务方式的特殊性,虽然和其他类型合同具备很多相似的特征,但是又绝不同于《合同法》所规定的有名合同。
一、物业服务合同不同于委托合同
在以往很多学者的论著中,将物业服务合同当做委托合同看待,认为物业服务合同完全符合委托合同的特征,是委托合同的一种,并据此认为《合同法》所规定的委托合同的一般规则均适用于物业管理合同 [1]。笔者认为,物业服务合同与委托合同特别是有偿委托合同确实有许多相似之处,但二者在本质上有着明显的区别:
1.合同的形式不同。委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的,并且可以是要式的,也可以是不要式的;而物业服务合同只能是有偿、要式合同,物业服务合同必须采用书面形式,而且需要统一格式,还需要将合同报所在区、县房地产管理部门备案,并且部分物业服务合同的订立需要采用招投标方式。
2.法律后果不同。在委托合同中,受托人是以委托人的名义为委托人处理事务的,其后果直接归属于委托人;而在物业服务合同中,物业管理企业是以自己的名义处理事务,物业管理企业为物业管理行为的后果通常由自己承担。
3.合同目的不同。委托合同是由受托人处理委托人事务的合同,委托人委托的事务要与第三方发生一定关系。委托合同的目的就在于让受托人委托人从事与第三方发生一定后果的行为。而在物业服务合同中,则不一定具有与第三方发生关系的目的。虽然物业管理企业聘请专业进行清洁、绿化、维护等业务时,要与第三方发生关系,但这并非物业服务合同的必然性要求,因为物业管理企业自己也可以提供这些服务。
4.处理事务的自不同。《合同法》第399条规定,“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这表明了受托人的忠实义务,因此受托人处理委托事务的自受到委托人的约束;而物业服务合同中约定的物业管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的,物业管理企业可以依据合同约定的范围,独立自主地开展物业管理服务。业主、业主委员会对物业管理企业开展的物业管理服务活动,只有监督权,而没有干涉、指挥权。物业管理企业没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
5.委托第三人事务的范围不同。在委托关系中,受托人应当亲自处理委托事务,经委托人同意,受托人可以转委托,转委托的范围可以是委托事务的全部,也可以是委托事务的一部分。而《物业管理条例》第40条规定,“物业管理企业只可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业,但不可将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”
6.是否适用间接制度不同。委托合同中的受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的,该合同直接约束委托人和第三人。该规定借鉴了英美法上的制度,打破了中国民事立法上只承认直接的传统,确立了间接制度。而在物业服务合同中并不适用间接,物业管理企业与专业企业签订的专业服务合同并不约束业主一方。
7.在是否享有任意解除权上不同。《合同法》第410条规定,“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这说明委任即以信赖关系为前提,则与当事人之人格发生客观上不能信赖之情况者,委任关系原则上亦应终止 [2]。而立法对物业服务合同中业主大会的单方解除权有严格限制。
8.物业服务合同与委托合同对支付报酬的方式要求也不同。委托合同将处理事务的费用与给委托人的报酬是分别规定的,处理事务的费用,委托人应当预付,对于报酬则在完成委托事务后按合同约定支付。而现行物业管理收费方式一般采用酬金制,由业主或住户根据物业管理服务合同的规定按月交纳固定金额的物业管理服务费,物业管理企业按一定比例提取报酬。
9.归责原则不同。有偿委托合同的受托人处理事务时,因过错给委托人造成损失的,受托人应当承担赔偿责任;但如果委托合同是无偿的,只有因受托人存在故意或重大过失时,委托人才可以要求赔偿。而从《物业管理条例》第36条的规定来看,物业服务合同采无过错责任原则,即物业管理企业无论是否存在过错,只要其提供的物业服务不符合合同所要求的质量或标准,就应当承担法律责任。
二、物业服务合同不同于雇佣合同
由于在传统的房屋管理模式中,房屋管理方通常居于优势地位,在现代物业管理模式中,为了强调业主同物业管理企业的平等地位,一些媒体的炒作多多少少把物业管理企业放在了业主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置,从而让人误以为业主与物业管理企业之间是一种雇佣关系。与雇佣合同相比,二者在形式上也都是当事人一方为他方提供劳务,他方给付报酬的合同,但二者也有区别:
首先,雇佣合同的受雇人是自然人,其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务;而物业服务合同的受雇人即物业管理企业,则是依法设立的专业企业,它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。其次,雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇用人的安排和指挥;而物业管理合同的受托人在完成管理服务过程中具有更强的独立性,只需遵从法律与合同即可,在具体事务上不必听命于业主的支配。再次,雇佣合同包括劳动合同和提供劳务的合同,前者注重劳动的过程,后者注重劳动的结果;而物业服务合同则既有对过程的关注,也有对结果的追求。最后,雇佣合同受到劳动法等法律、法规的调整,对雇主和受雇人之间的权利义务及雇主所承担的责任(如受雇人的工伤等)有一些特别的规定。而物业服务合同中双方当事人的权利义务完全是依据合同来调整的。
三、物业服务合同不同于承揽合同
物业服务合同与承揽合同都是双务、有偿、诺成性合同,但是但二者存在明显的差别:
1.合同的标的不同。物业服务合同的标的是提供一定的劳务,即对小区物业的管理服务。其目的是使小区的环境清洁、物业保值增值、社会秩序良好。物业服务合同不是制造出一种新物,而是使原有的物保持良好的状态,物业管理企业的劳动成果是一种无形的东西。而在承揽合同中,承揽方提供的劳务表现为一定的物化劳动,其劳动成果为定作物,是一种有形的东西。
2.合同质量的检验标准不同。在承揽合同中,只要承揽人交付的产品达到了合同的要求,那么该方就全面履行了合同义务,因此定作人往往不去关注合同履行的具体过程,而只是关注合同履行的结果,即定作人对承揽人的检查只是一种结果检查,只在最后一个环节检查承揽人是否全面正确地履行了合同。而在物业服务合同中,物业管理企业履行义务的结果,具体体现在小区的环境清洁,社会秩序良好等,不是表现为特定的产品。因此,合同对方对物业管理企业履行义务的状况的检查是一种实时地过程监督、随时检查,而不是对合同履行的最后成果的检查。
四、物业服务合同不同于混合合同
所谓混合合同,即一方当事人所负的给付义务属于不同契约类型,彼此间居于同值的地位,而他方当事人仅付的对待给付 [3]。正如史尚宽先生所云:“所为混合契约,谓非契约之联合,而含有相当于两种以上的典型契约内容之全部或一部之单一契约。”[4] 有学者认为,物业服务合同的性质应该既不是现行法中所规定的任一类型的有名合同,也不是一般所谓的无名合同,而是一种类型结合合同,属混合契约之一种 [5]。其认为,业主把其共用部分、公用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交托给物业管理企业完成,具有委托的性质;物业管理企业把部分事务交付给专营服务公司承担,具有承揽的性质;物业管理企业在履行合同的过程中,很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行的,因而具有劳务性质和服务性质。但从合同的履行上看,物业管理给付具有综合性,整个物业管理服务的过程具有整体、连续的特征,单一服务的提供都不能被称为物业服务合同。因此,物业服务合同不同于混合合同。
综上分析,物业合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同,其客体是物业管理企业依法律规定和合同约定提供的集体管理与服务于一体的综合性专业服务,其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的维护、更换,对物管用房的妥善利用等,并且涉及到的法律关系也很多,是一类糅合了较强公法关系、物权关系的债法合同。因其在主体、客体、内容等方面与传统契约区别明显,且个性强烈,在现行《合同法》有名合同中很难进行类推适用。
所以,物业服务合同作为一种新型的独立的服务合同,若要解决其法律适用的难题,立法应当考虑在将来制定民法典或修订《合同法》时将其有名化,以顺应司法理性化的需求,提高司法机关办案效率和办案品质。
参考文献:
[1]钮丽娜.物业管理合同的法律特征及相关案件的审理[J].人民司法,2002,(8):14.
[2]邱聪智.新订债法各论(中)[M].北京:中国人民大学出版社,2002:184.
[3]张民安,王红一.合同法[M].广州:中山大学出版社,2003:440.
[4]史尚宽.债法各论[M].北京:中国政法大学出版社,2000:959.
房屋租赁委托合同范文一甲方(委托方)：_________________________________
乙方(方)：_________________________________
兹经双方协议，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一条房屋位置
甲方将座落于_________________________________
合计面积_________________平方米，委托乙方。
第二条期
1.期为_________________，自______年_____月_____日起，至______年_____月_____日止，其中免租期为________(天)，期满乙方可再续租_______月。
2.期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续签本合同，需在本合同期满前一个月向甲方提供书面申请，在同等条件下，乙方有优先续约权。
第三条房屋租金
1.甲乙双方协商，乙方甲方房屋，每月租金为(人民币)____________，一年共计(人民币)____________。
2.房屋租金按_________缴纳。
3.甲方收取租金，可选择(A.到乙方公司所在地领取，B.乙方送往甲方指定地点，C.乙方汇入甲方指定帐户，D.或其他方式)
第四条其它费用
1.在租赁期内，如房屋所在地进行公共设施改造如：小区建设，电力增容，宽带入户等所需交纳的相关费用由甲方负担。
2.在租赁期内，房屋内所发生的水、电、煤气、有线收视及电话费由乙方客户承担，物业及供暖费用由甲方负担。
第五条委托方和方的权利及义务
1.在期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝。
2.甲方提供：①产权证明②户口本③业主身份证(如代办需有代办人身份证)④其它必备相关证明;
乙方出示：①经纪机构资质证书②营业执照。
3.双方保证所提供的证件的真实性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不实，而导致客户无法正常居住(乙方遭受损失的)，甲方负责向乙方赔偿，乙方并有权终止合同;如因乙方提供虚假证件而造成的损失，由乙方向甲方赔偿，甲方并有权终止合同。
4.甲方在交房时，有义务对房内设施进行检查修缮，保证电器正常使用，乙方积极配合。
5.在期间，乙方应及时安排客户看房，保证客户合法守法。
6.在期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算及清点检查修缮屋内家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户
7.期间，房屋因自然损坏，乙方应及时通知甲方修缮。
8.期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施。
9.甲方不得与乙方所介绍承租人以任何理由私下成交，否则视为违约，如违约应赔偿三个月租金作为违约金。
10.甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便乙方安排客户，并支付一个月房租作为赔偿。
第六条其它
1.房屋如因不可抗拒力及不能预想之因素导致损毁或造成损失，乙方不承担任何责任。
2.房屋因市政建设需要拆除或改造，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
3.本合同如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决，附补充协议。
4.本合同自双方签字之日起生效，合同文本一式两份，甲乙双方各执一份，任何一方不得单方面修改或取消本合同。
5.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成，提请
_________人民法院解决。
6.本合同附房屋设备清单。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋租赁委托合同范文二一、当事人
1、受委托方(以下简称甲方)
法定代表人：
公司住址：
邮编：
联系电话 ：
传真：
通讯住址：
2、委托方(以下简称乙方)
产权人：
房产证书(或购买房屋合同编号)
房屋座落： 号楼 层 号
身份证号： 邮编：
住址 ： 联系电话:
通讯地址：
二、甲乙双方在平等互利协商一致的基础上，根据《中华人民共和国合同法》订立如下房屋委托经营合同，望双方共同遵守。
三、委托经营房屋的基本状况
1、房屋座落在山外山庄 座 号;
2、房屋面积： 平米;
3、家具及设备包括：山外山庄完工交给业主时的状况甲方给客房统一配备床上用品、一次性用品(按照星级标准配备);有线电视、宽带、专用电话等开通费用由乙方负担，乙方需交纳物业管理费，合同租赁期限为6个月。
六、甲乙双方的权利与义务
1、房屋所有权为乙方所有，甲方对其房屋享有使用和经营权。
2、乙方委托甲方对其房屋进行经营管理，乙方不得干涉。
3、甲方要根据本合同使用房屋，不得利用其房屋进行违法活动，严格遵守国家法律法规的规定。
4、甲方按最大限度维护房屋状况，不得损害乙方的合法权益。
5、其它的权利与义务的约定：如发生房屋产权抵押、出售等影响房屋权属性质变更的事情，乙方需事先通知甲方，且不能造成对本合同履行的任何影响。
七、相关费用的约定
1、在委托经营期间乙方须交纳物业管理费。
2、在委托经营期间经营所用水费、电费，有甲方担负。
3、在委托经营期间甲乙双方负责各自在经营过程中应缴纳国家有关规定的各种税费。
八、违约责任
本合同一经签订即具有法律约束力，任何一方不得单方变更或解除合同，如一方需变更合同内容，双方应进行协商变更，如一方解除合同，应向另一方支付人民币5000元违约金，如甲方的原因致使房屋家具设备受到损坏应进行维修，不能维修的应进行换新或按价赔偿。
九、本合同期满
合同期满后，甲方应将房屋及家具、设备返还给乙方，房屋要保持完好，家具、设备无损坏，如损坏、丢失应按折旧价格进行赔偿(自然损耗除外)。
十、风险的约定(免责条款)
由于地震、台风、火灾、水灾、疾情以及其它不能预见，并不可预防或其它不可抗力的原因致使合同无法履行，经双方同意可提前终
止合同或暂停经营，造成的损失甲方不予承担。
十一、合同的解除
本合同发生下列情况之一的，双方可解除合同：
1、合同约定的日期届满;
2、由于不可抗力原因致使合同不能无法履行;
3、由于一方的违约，使另一方不能实现合同目的;
4、乙方因产权纠纷或被查封、冻结等影响正常经营的;(乙方需赔偿给甲方造成的损失)
5、合同日期未满，一方要求解约的;(需向另一方进行赔偿，并承担违约责任)
十三、合同到期可续签
十四、本合同及附件，具有同等的法律效力
十五、如双方在履行合同中发生纠纷，应进行协商，协商无果可进行诉讼解决。
十六、本合同签字盖章即生效，一式两份，甲乙双方各执一份。
受委托房(甲方)： (盖章)
法定代表人：
联系方式：
合同签订日期： 年 月 日
委托方(乙方)： (盖章)
法定代表人：
联系方式：
合同签订日期： 年 月 日
房屋租赁委托合同范文三甲方：_________区(县级市)国土资源和房屋管理局
乙方：_________街(镇)出租屋管理服务中心
根据《广州市房屋租赁管理规定》(广州市人民政府令〔20xx〕第2号)的精神，为了进一步加强房屋租赁市场管理，规范房屋租赁行为，明确区(县级市)国土资源和房屋管理局、区(县级市)房地产租赁管理所和街(镇)出租屋管理服务中心三者的管理职责，推进城市管理工作迈上新台阶，特订立本委托合同，共同遵守。
一、委托范围：甲方将辖区内全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租赁登记备案工作委托乙方负责办理。
二、委托时限：自_________年____月____日起至_________年____月____日止。
三、乙方接受甲方委托，应具备下列条件：
1.有固定的办公场所，正式挂牌办公;
2.两名以上经培训的专、兼职房屋租赁管理工作人员;
3.统一使用
四、双方职责：
(一)甲方职责：
1.负责对违法租赁行为进行查处和做出行政处罚决定。
2.区、县级市房地产租赁管理所负责房屋租赁登记备案的组织实施，对乙方进行业务培训、指导、检查和监督，开展违法租赁行为和租赁登记备案违规操作的调查、查处工作。
3.负责辖内房屋租赁政策宣传组织工作。
(二)乙方职责：
1.负责办理辖内房屋租赁登记备案手续，每月将受理的登记备案数据信息及时报送甲方。要求按照市国土资源和房屋管理局制定的办事程序进行统一操作，统一收费。
2.负责对辖区内租赁房屋进行巡查，协助甲方开展辖内房屋租赁市场的清理整顿工作，发现涉及甲方职权范围的违法租赁行为，及时书面告知甲方查处。
3.协助甲方开展辖内房屋租赁政策宣传工作。
五、违约责任：
1.甲方没有履行其相应的职责，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有权向上一级主管部门或相关协调部门(办)反映，督促甲方履行。因甲方不履行职责而造成管理过失的，甲方应承担相应行政责任。
2.甲方发现乙方不履行职责或有违规操作的，应责令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有权向协调部门(办)反映。因乙方不履行职责或违规操作而造成管理过失的，乙方应承担相应的行政责任。
六、本合同自双方签订之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，送一份给市国土资源和房屋管理局备案。
多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。
**年，根据市政府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到政府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。
一、存量房合同网上备案工作目标
存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：
（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。
根据《**市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构和从业人员，必须首先进行资格认证。通过资质审核的经纪公司和经纪人经培训和考核后才能取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施可以有效防止无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时提高从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。
（二）有助于汇集房源供应信息，提高交易效率。
当时二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约5000余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息将汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，实现买房卖房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的传播成本显著降低，传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时房屋的物理状况和权属状况采用房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用经纪委托合同的数据，信息的真实性得到保证。
（三）有助于实施交易监管控制，规范经纪行为。
存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或受到其他交易限制的房屋，备案系统禁止经纪机构与当事人签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其他交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。
（四）有助于开展交易资金监管，提供安全保证。
交易资金安全风险防范，历来是二手房交易环节备受关注的重要方面。合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与相关金融部门合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为交易双方当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。
（五）有助于建立诚信体系，为社会监督提供手段。
网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础。房源的上网和交易信息的公开减少了交易过程的暗箱操作，为开展社会监督创造条件，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。
（六）有助于进行数据汇总，为行业调控提供决策辅助功能。
存量房交易数据的统计分析，以往缺乏准确及时的数据来源，只能通过房地产登记数据来进行替代，由于登记采用自愿原则，且时间上相对滞后，导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应总量及其结构的统计分析数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为出台行业调控政策更具系统性、针对性、前瞻性和科学性提供了依据。
二、业务流程设计
（一）主体认证。
凡具备**工商管理部门颁发的有效经营执照并且在房地产管理部门进行过备案的经纪机构、分支机构、经纪人，在开展存量房经纪合同和交易合同网上备案前，须由网上备案主管部门进行主体认证，符合认证标准的，参加相关培训并通过考核，取得上网操作资格，发给上网密钥，同一经纪人只能取得一把密钥。
（二）经纪合同网上备案。
已经取得网上备案操作资格的经纪公司、分支机构、经纪人在接受存量房交易委托业务时，应凭业主提供的房地产权证，及时在网上查询和签订经纪合同进行备案。经纪合同采用示范合同文本，在打印后由双方签字盖章生效。如发生委托事项的变更或撤销，经纪公司应及时上网办理。同一套房屋允许委托不同的经纪公司开展经纪业务。
（三）房源信息挂牌。
经纪公司签订经纪委托合同后，相关房源信息将在房地产交易服务网挂牌公示，挂牌期限为委托期限，但最长不超过三个月。同一房源委托多家经纪公司的，网上只挂经纪委托合同最先备案的公司信息，超过委托期限后，再行轮转到下一家备案公司。挂牌房源地址应采用专门的“坐落”，一般应是对真实坐落的简化，以保护业主隐私和挂牌经纪公司合法利益。
（四）交易合同网上备案。
经纪公司在委托合同备案后，可据此开展经纪业务。一旦找到买主，双方谈妥合同条款，应及时上网签订交易合同并打印，双方签字盖章生效；交易合同确认时双方应各自设定合同密码加以保护；一套房屋签订交易合同后，相关的挂牌信息自动撤除；同时对该合同给予一定时间的“保护期”，在“保护期”内该套房屋不得签订第二个交易合同，防止一房二卖，交易双方应在“保护期”内办理登记过户手续；超过“保护期”后，同一房屋允许签订多个合同，并采用先来先登记的“跑步登记”原则确认房地产权属。
业已签订的交易合同，在未办理登记手续前，经当事人双方同意可进行变更或撤销，变更可在校验双方密码无误后直接在网上进行，并重新确认签字盖章；如需撤销合同，当事人双方应持相关身份证明及其他资料至区县交易中心窗口办理。
（五）无中介房源网上挂牌及交易合同网上备案。
对于不通过经纪公司寻求交易的客户，区县交易中心应开设服务窗口提供网上挂牌和交易双方合同签约服务，对于曾经委托经纪公司上网挂牌的客户，之后又自行在区县交易中心办理上网挂牌手续的，以自行挂牌优先对外。
（六）业务监管与后台服务。
存量房经纪合同和交易合同网上备案监管重点应注意两方面，一是合同信息以及房源委托信息的真实性、有效性，房源信息前，应设立核实环节，确保上网房源信息的真实性、准确性和有效性；二是委托合同网上备案的及时性，应通过备案数据统计分析和摸底核查，发现不规范的操作主体和操作行为，防止网上备案成为签约的“快速通道”，应考虑采用技术手段适当控制委托合同签订与交易合同签订的时间周期。
对于网上备案开展以后，市场参与主体以及社会大众提出的涉及政策、业务、技术、投诉等各类问题，应设立热线咨询电话提供专业服务。
三、实施要点
（一）政策制定。
存量房经纪合同和交易合同网上备案是在新的市场背景下的交易管理模式变革,国内外尚无先例。制定并出台相关法规、文件和实施细则，为全面推行合同网上备案工作提供政策依据，是此项变革成功实施的保证。
（二）系统搭建。
建设网上备案系统，提供签约备案、业务监管、统计分析和网上公示的操作平台，是备案工作顺利开展的基础。网上备案系统应能提供面向经纪机构和经纪人合同备案的签约平台，面向交易中心管理人员的监管平台，面向社会公众的公示平台。系统应在满足上述业务功能的基础上，充分考虑用户数多、数据量大以及公网传输速率受限制等情况，提高系统性能，确保系统的安全性、稳定性和可靠性。
（三）人员培训。
人员培训是网上合同备案工作的重要环节。所有交易中心管理人员,经纪机构管理人员和经纪人都必须登录备案系统上网开展业务，因此必须通过培训考核使各类上网人员理解存量房合同为何要进行网上备案和如何进行网上备案，掌握操作要领和细节。考虑到经纪公司和经纪人量大面广,人员素质参差不齐,短期内要完成培训和考核任务，对师资力量、教学场地、培训设备、考试阅卷等方面带来很高要求，应考虑与专业教学部门合作完成培训考核工作，同时应研究采用特殊教学和考试方法，比如：编写带有大量操作界面介绍的教材，制作教学光盘模拟演示操作过程，采用自学、教学、操作实习相结合的方式开展培训，编制专用考试系统通过互联网上网考试，电脑自动阅卷等。
（四）实施推进。
为进一步改善房屋租赁市场秩序，保证房屋租赁资金安全，根据房地产经纪机构、房屋租赁当事人及相关管理部门的意见和建议，结合实际实施过程中的问题，北京市建委会同市工商局对合同文本进行修订完善：
一是将《北京市房屋租赁合同》分为“自行成交版”、“经纪机构居间成交版”、“经纪机构成交版”三个版本，并将原居间合同的相关内容融合在经纪居间成交版合同文本中；
二是修订了《北京市房屋出租委托合同》，强化了租赁的资金监管；
三是简化了合同条款，便于签约操作；
四是贯彻落实《北京市房屋租赁管理若干规定》，明确了房屋出租登记责任，加强了房屋租赁管理；
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