房地产项目财务培训8篇

时间：2023-05-16 10:16:37

绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产项目财务培训，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！

房地产项目财务培训

篇1

关键词：房地产；财务管理；问题与建议

一、重要性

(一)财务管理是核心

管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。

(二)预知企业风险

经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。

(三)财务管理现状

“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始终立于不败之地。

二、出现的问题

(一)机制不完善

房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。

(二)力度不深入

目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。

(三)成本达不到最优

项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。

三、改善的措施

(一)健全制度

首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。

(二)树立思想

财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。

(三)提高素质

房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。

(四)信息化建设

财务管理工作，不是简单的凭证填写、帐簿登记和报表编制等，还有财务预测、项目控制、决策和分析等。这些工作会产生大量数据，光靠手工记录不仅费时费力，还会出现很多问题。信息化的到来，要求房地产企业的财务管理达到信息化管理要求。企业要重视自身的财务管理工作，为财务部门提供所需要的办公设备，引进技术人员，建立和管理自身的财务信息系统，将企业的项目数据登入财务系统，方便企业各个部门进行信息整合，加强企业部门间的沟通，同时也给各个部门进行项目决策提供财务数据参考，保证决策的科学合理性。

四、结语

经济转型之后，财务管理成为房地产企业运营的关键，做好企业内部的财务管理工作，对企业发展起至关重要的作用。企业要重视财务管理工作，财务管理人员要做好财务管理工作，及时发展问题和风险，并采取措施进行规避，保证企业利益不受到损失。财务管理人员要重视引起财务管理问题的因素，对这些因素进行分析，找到出现财务管理问题的原因，进而进行预防和找到解决办法，将问题扼杀在萌芽阶段，保证房地产企业的健康平稳发展。

参考文献：

[1]张爽.探究房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界(学术版)，2015(05).

[2]周岩.房地产财务管理中的问题与建议分析[J].中外企业家，2015(10).

篇2

关键词：房地产；成本控制；对策

0.引言

住房一直是我国民生问题中的热点话题，随着我国社会经济的发展，房地产行业也取得了较快的发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业[1]。房地产行业可以为我国工业生产及人民日常生活提供必要的空间场所，与上下游产业具有较高的关联度，对我国国计民生的影响较大。因此，促进我国房地产行业的健康发展对我国社会经济的发展和人民生活水平的提高具有重要意义。当前我国房地产行业由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多资源浪费的现象，这不利于我国房地产行业的健康发展。我们只有对房地产成本管理控制的问题进行有效的研究并提出相应的解决措施，才能有效地控制我国房地产行业的成本，从而提高我国房地产企业的经济效益和社会效益。

1.我国房地产成本控制中存在的问题

1.1缺乏全面的成本管理控制体系

尽管我国的房地产行业的发展状况较好，但是在成本控制方面并没有形成全面的成本管理控制体系[2]。房地产行业的开发项目往往具有较长的周期，涉及决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，其成本构成较为复杂。目前我国房地产企业往往采用目标成本的核算方式，大多数房地产企业都采用以计划价格为基础，将工程结束后的核算作为重点的成本管理方式，不能很好地对房地产成本进行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科学的成本费用分摊机制

在我国房地产行业中，房地产的成本支出包括很多方面，而我国房地产行业并没有形成科学合理的成本费用分摊机制，这导致在很多具体支出项目上出现成本叠加，造成资金浪费[3]。举个例子来说，在用于拆迁的商品房成本计算中，很多房地产企业就没有遵循实际的用途分摊资金，在不同对象的同意费用支出上会存在相关科目不依据规定进行分摊，这就增加了房地产项目的成本。

1.3账目和实际情况不一致

房地产行业的生产经营设计的方面很多，其财务管理涉及的内容相对较多[4]。在实际的房地产项目中，经常会有一些企业将商品房内部调拨使用，但是却没有相应的管理体制对此进行有效的记录和核实，经常造成账目和实际情况不一致，导致房地产项目的成本管理缺乏有效的数据参考。

2.加强我国房地产成本控制的对策

由于房地产项目的周期较长，主要包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，因此，加强我国房地产成本控制应该从这四个阶段着手。

2.1决策阶段

决策阶段是影响工程造价的最主要阶段，通过优化决策阶段的成本管理是减少房地产项目成本、提高房地产企业经济效益的主要措施。决策阶段的成本控制应该从两方面实现：一、加强市场调查。有效的市场调查是控制房地产成本的关键，通过对市场环境、市场需求进行有效的调查，针对市场需求进行项目建设，才能取得实际的经济效益和社会效益。二、加强财务分析。财务分析是控制成本的有效手段，在决策阶段只有加强财务分析，对房地产项目的资金回收期、投资风险等多个项目进行有效的评价分析，才能从整体角度和经济角度对房地产项目的可行性进行评价。

2.2设计阶段

在房地产行业中，设计阶段是影响房地产项目成本的第二因素，为了更好地对房地产成本进行有效的控制，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，必须确保房地产项目的设计图纸具有可行性和经济性。

2.3施工阶段

施工阶段对房地产项目成本的影响较小，但是也不容忽视，在这一阶段有很多因素会对房地产项目的成本产生影响，例如设计变更、施工材料价格、施工进度等。这就要求房地产企业做到如下三点：一、减少设计变更。在房地产的施工阶段经常会出现设计变更，这会增加房地产项目的成本，因此，施工部门要对施工现场进行有效的监督、管理。二、加强对施工人员的管理。房地产项目的施工阶段涉及的施工人员人数众多、职业素质参差不齐，在施工过程中很有可能出现监守自盗等不利于成本控制的现象，只有加强对施工人员的培训，提高施工人员的成本意识，通过有效的管理对施工人员进行行为约束，才能避免不必要的成本增加。三、严格控制施工进度。施工进度会影响施工阶段的成本，如果施工进度跟计划进度相差太远，那么相应的设备使用费用、人工费用等成本就会有所增加，造成成本增加，因此，必须严格控制施工进度。

2.4竣工阶段

竣工阶段对房地产成本的影响最小，但是，在工程验收过程中如果不注意对费用计算进行有效的核查，就很容易出现重复计算的现象，增加不必要的成本。除此之外，还应该对隐蔽工程进行有效验收，严格执行隐蔽工程的验收程序，只有通过监理工程师的确认才对隐蔽工程进行结算。

3.结语

随着房地产行业的发展，房地产行业对我国社会经济的影响越来越大。通过有效的成本管理控制手段对房地产成本进行管理，可以降低房地产行业的成本，提高房地产行业的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业健康发展，最终实现我国社会经济的健康发展，为我国社会主义事业的建设提供助力。

参考文献：

[1]王利.对中国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2010，（24）：41-42.

[2]沙立军.浅谈房地产开发造价控制[J].当代经济，2012（12）：19-22.

[3]闫晶，尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2011（12）：37-39.

[4]金渡，关海玲.房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报，2010（26）：14-15.

篇3

【关键词】房地产企业；纳税筹款；新会计准则

一、纳税筹划的基本原则

纳税筹划指的是在我国税收法律的允许范围之内，纳税人为了达到减税、节税的目的，通过各种经营安排进行的一系列财务活动。对于企业纳税筹划来说，这种财务活动必须遵循以下三项原则：

（一）合法性

一切纳税筹划都需要基于符合国家法律的基础之上进行，不能突破国家税收法律的框架和界限，否则就会转变成为偷税漏税行为。

（二）预见性

企业必须在履行责任义务之前已经安排好的纳税筹划活动，而不能够在企业经营活动结束之后，才通过各种方法和手段来达到减税、节税的目的，例如制造假账等等。

（三）成本性

企业进行纳税筹划的根本目的是通过减少赋税达到降低资金成本的目的，但是在筹划的过程中很有可能会带来资金成本的支出，当支出大于减少赋税的收益时，纳税筹划方案不予成立。

二、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划

（一）房地产企业借贷利息的纳税筹划

目前，我国大多数房地产企业的项目资金都是通过借贷而来，这种借贷方式有着借款周期长、借款数额大、借款利息高等特点。此时，房地产企业就可以采取合理的利息扣除方式来完成借款利息的纳税筹划工作。第一，房地产企业可以在项目开发成本中计入房地产项目完工之前的借款利息费用。尤其是对于房地产开发经营的企业，还可以将土地使用权支出金额和房地产项目开发成本的总额加计20%扣除，从而达到增加扣除条目、降低增值金额的目的，通过税率和税基两个方面共同减轻企业缴税负担。第二，当房地产项目开发完成之后，其利息费用能够提供相关金融机构证明，按照转让房地产项目来计算的，可以通过金融机构提供的收据凭证扣除，但是不能超过按照同期银行贷款利率计算得出的金额数目；如果不能提供相关金融机构的证明，或者不能按照转让房地产项目来计算利息费用的，在房地产项目开发费用计算方面，要按照土地使用权支出金额和房地产项目开发成本总额加计10%一下扣除。

（二）房地产企业所得税的纳税筹划

延迟纳税筹划指的是房地产企业可以利用拖延房地产项目完工时间的方法，达到延缓企业缴税时间、减小企业资金压力的目的，这种方法实际上也能够体现了企业合理进行纳税筹划的良好效果。由于企业已经完成项目开发之后，就不能够按照计税毛利率的方式来纳税，但是，国税发[2009]31号政策文件规定的计税毛利率费用较低，基本没有任何所得可以进行所得税的缴纳，因此，房地产企业可以按照政策文件内规定的房地产项目完工条件，尽量延迟项目的完工时间，这样既利用了我国税收法律规定的税前扣除项目，又可以达到合法延迟纳税的目的。企业还应该足额购买税收法律内规定的能够税前扣除的费用，包括住房公积金、养老保险、生育保险等等，这样使得企业在遵守了国家法律法规的同时，又降低了企业所得税的缴纳。

（三）土地增值税征收范围的纳税筹划

我国税法对于确定是否属于土地增值税的征税范围有着明确规定，房地产企业可以根据我国税法的判定标准进行合理的纳税筹划，关于房地产项目的代建行为是否进行征税这个问题，我国税法中有着明确规定，房地产项目的代建行为指的是由客户指定的房地产开发经营公司代替其进行项目开发，当项目开发完成之后，房地产开发经营公司向客户收取一定的代建资金。对于房地产开发经营公司来说，由于其代建资金收入没有发生实际的房地产权转移，所以其代建资金收入属于劳务性质的收入，因此不在于土地增值税的征税范围之内。我国税法中指出：当一方付出资金，一方付出土地，由双方共同合作完成房地产建设，待房地产建设完成之后按照既定比例分房自用的，可以暂免土地增值税的征收；待房地产建设完成之后进行实际转让，需要对其征收土地增值税。由此，房地产开发经营公司可以通过税法相关规定进行合理的纳税筹划，从而达到有效降低缴税金额的目的。

三、基于新会计准则的房地产企业纳税筹划应注意的问题

（一）纳税筹划需要多部门配合完成

企业实际纳税筹划工作中，计财部门只能够正确的反映出企业整个生产经营的过程，而纳税筹划、生产经营、投资集资等一系列具体业务也需要其他部门相互配合完成。房地产企业的房地产企业税负是在其生产经营的过程中产生的，企业的缴税与生产经营的具体业务密不可分，因此，纳税筹划要以房地产企业的生产经营业务作为起始，这也是在计财部门完成财务核算过程前的具体业务。由此，房地产企业的纳税筹划工作需要企业相关部门的大力配合和有力支持，在进行纳税筹划工作之前，首先对企业业务流程进行严格规范，加强税务管理，促进企业各个部门之间的沟通合作。结合房地产企业实际纳税筹划经验来看，只有对企业业务流程的所有环节进行合理的纳税筹划，才能够最终达到减少税负的目的。

（二）纳税筹划应该防范风险出现

房地产纳税筹划风险包括企业在完成纳税筹划的过程中由于受到诸多因素的影响，最终导致企业纳税筹划的终止或失败的可能。因此，房地产企业应该不断加强我国税收政策的学习，提高纳税筹划风险责任意识；对企业纳税筹划负责人员进行专业课程的培训；企业领导层应该重视税企关系，加强沟通和联系。其中，企业纳税筹划负责人要有较高的知识水平，要熟知税务、财务、会计等多方面的技能知识，这样才能通过自身良好的职业素养为房地产企业进行合理的纳税筹划。

总结

综上所述，本文在基于新会计准则下，从三个方面介绍了房地产企业的纳税筹划，探讨了房地产企业在纳税筹划过程中应注意的部门配合和风险防范问题。随着我国税法的改革完善和市场经济制度的健全，相信房地产企业纳税筹划工作越来越有章可循、有理可依。

参考文献：

[1] 李建英. 谈房地产开发企业营业税的纳税筹划[J]. 商场现代化. 2010（29） .

[2] 杨娜. 新财税制度下房地产企业纳税筹划的主要方式[J]. 经济视角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石红红. 房地产企业土地增值税筹划分析[J]. 辽宁工程技术大学学报（社会科学版）. 2011（02） .

篇4

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

篇5

关键词：房地产跨区域多项目管理

一、跨区域多项目管理的具体含义

跨区域多项目管理是房地产公司根据自身的发展计划和管理方向，以提高集团整体利益为目标，整合集团内部资源并进行合理配置，然后同时对不同区域的房地产项目进行管理、协调，使所有项目的综合执行效果达到最优的项目管理方式。企业除了要管理好单个项目外，还必须要综合考虑集团的整体项目发展，考虑集团的整体发展目标，如此才能实现集团资源的配置最优化，才能使各个项目之间的利益达到均衡的局面，从而保证企业战略目标达到一致性管理水平。

二、房地产企业跨区域多项目管理存在的问题

（一）缺乏科学的融资规划

在过去一段时间中是房地产行业的黄金时期，大部分房地产公司曾一度保持着比较理想的收益率，资金比较充裕。但现阶段，行业环境发生了较大变化，再加上银行银根制度的限制，导致许多房地产公司在融资方面出现较大困难。大部分房地产公司现阶段的主要融资渠道有两个，一个是内源融资，另一个是外源融资，前者又细分为自有资金以及留存收益，后者大部分是短期负债，其中长期借款只占了一个很小的比重。尽管在资本成本方面，短期借款明显低于长期借款，然而短期借款对应着相对偏大的偿还压力，往往需要公司通过重复性借贷来保证日常运营的各项需要。在上述问题面前，房地产公司缺乏科学的融资规划，导致资金筹集受阻，无法进行有机协调，给公司的健康发展带来了相当不利的影响。

（二）资金使用不合理，财务风险大

房地产属于一种常见的资金密集型行业，其项目往往对应着很长的建设周期。项目初期便需要大笔资金的注入，而该阶段的资金收入往往为零，再加上只有在项目后期才能进行资金的回收，因而导致资金回收周期相对偏长，假若缺乏充裕的资金支持，项目将会难以为继，严重时甚至中途停工，如此一来，大幅提高了企业的机会成本，增加房地产企业财务风险。在项目投资阶段，部分房地产公司未能充分考虑过资金能否保障项目的最终完成，未设计严谨的资金使用方案，如果无法在相应时间内收回应收账款或者取得相应规模的贷款，缺乏对贷款资金付息和还款问题的计划与控制，总是在资金短缺时才去考虑筹集资金，这样对工程的进度会有很大影响，无法保障项目拥有足够的现金流，致使项目陷入困境，同时加大财务风险的威胁程度。

（三）财务战略与其他战略整合度低

房地产公司在跨区域进行多项目开发时，常会在项目所在地成立一家项目公司，负责该房地产项目的具体管理，但是项目公司与总公司之间财务战略整合度低，在运行的时候经常会出现矛盾。之所以会出现这样的情况是由于项目公司在制定财务战略的时候对财务战略知识认识不足，没有从全局的角度进行规划制定，其他战略在规划制定时也是从各自角度，各自利益出发的，没有考虑到与财务战略相互整合，只考虑自身利益，就会导致总公司战略运行不畅。

三、多项目管理改进实施建议

（一）拓宽融资渠道

现阶段，大部分房地产企业没有形成多样的融资渠道，以银行贷款为主。但是，仅仅依托银行贷款伴随着较大的风险。随着近几年银监会对商业银行监管力度的加大，银行贷款政策不断变化，逐渐开始对房地产公司的融资造成威胁，尤其是对于中小规模的房地产企业更是雪上加霜；另外，银行贷款将会产生相对偏高的融资成本。受限于融资渠道的单一性，房地产公司在面临融资难的情况时应先较少考虑融资成本，重要的是融到资。单一的银行贷款融资己经无法满足房地产公司集团化、多项目化的发展趋势，房地产企业必须扩大其融资渠道，如可以采用IPO融资、REITS融资、夹层融资、债蝗谧实取

（二）加强财务风险控制

房地产公司要加强财务风险控制体系的建立，第一，要建立财务预警系统，房地产公司应根据长期和短期指标建立财务预警模型，对财务战略的实施过程进行实施跟踪监控，对财务战略的实施效果定期整理分析，对比预先设定的预警值，尽早发现财务危机，即使找到解决的方案。第二，做好施工进度款和销售回款的控制，工程部门在工程结算时要对施工进度款严格把关，保持资金预算和工程进度的一致；房地产公司可以通过集中销售或签约等方式缩短客户从认购到缴款的过程，加快销售资金的回款速度，从而降低财务风险。

（三）加强企业人员财务战略意识

目前房地产公司存在总公司财务战略与项目公司财务战略整合性低的问题，这主要是由于公司人员缺乏战略意识，特别是房地产项目分公司务人员数量有限，高学历专业财务人才更是缺少，其他部门人员财务意识薄弱，财务战略在制定实施的过程中，往往容易忽略项目公司与总公司的关系，只注重企业自身职能的目标，而忽略公司总体战略和其他职能战略所需要的资金规划，导致财务战略违背总体战略或者阻碍总体战略的实现。

房地产公司应关注对人的培养以及管理，应树立和强化系统理财理念，系统收集、整理以及利用相关信息，从而更加高效地实施包括财务决策在内的一系列活动。除此之外，无论是财务人员，又或者是非财务人员，均需要掌握一定的财务知识，尤其是财务人员更需要持续提升自身的专业水平，推动和保障集团企业财务战略真正落到实处。房地产公司可以定期组织全体财务人员进行深造培训，聘请高级财务讲师进行授课指导，同时让公司财务人员对公司内其他部门员工进行财务知识普及，树立全员财务战略意识。

四、结束语

目前，我国大部分房地产企业的项目管理模式仍处于单项目管理模式。但是，随着房地产经济的发展和建筑行业的市场不断整合，单项目管理模式渐渐不能满足房地产公司的管理需求了。跨区域多项目管理模式渐渐被各大房地产企业慢慢重视起来。因此，加强对房地产公司跨区域多项目管理的探讨和研究是具有非常重要意义的，是能有效促进房地产企业经济效益提高和企业发展的。

参考文献：

篇6

【关键词】投资性房地产税务会计差异协调

根据规定，投资性房地产是为了赚取租金或者实现资本增值而持有的房地产，主要包括已经出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的土地使用权。它是一种让渡资产使用权的行为，其主要行为为出租土地使用权和建筑物。目前，企业开始实施新的投资性房地产会计准则对企业持有的以投资为目的的房地产项目进行确认、计量和披露，这个规定引入了公允价值计量模式，投资性房地产的后续计量模式就包含了成本模式和公允价值模式，投资性房地产项目的会计准则和税务处理规定差异较大，在实务中企业需要了解这种差异并进行调整，做好投资性房地产项目的会计处理和税务处理衔接。

一、从投资性房地产主要涉及的税种考虑其对会计和税务处理的影响

目前，从投资性房地产准则中分析，投资性房地产项目主要有房产税、土地增值税和企业所得税，这些税种都是基于建筑物和土地使用权产生。由于会计准则和以上这些税种的税务处理有一定的差异，导致投资性房地产项目的税务处理和会计处理有一定的差异。

1、房产税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

房产税是基于房屋的税目，其征税对象是房屋，它是按照房屋的计税余值或者房屋的租金收入进行计税，它是财产税的一种，分成从价计征和从租计征两种方法。这两种方法的不同也对会计和税务的处理差异产生一定的影响。从租计征并没有影响税基，因此会计准则的处理方式和税务处理并没有存在差异。但是对于从价计征的方式而言，由于房产税是以房产余值或者租金收入为计税依据，即从价计征，这就没有考虑房产增值的部分，另外从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%，但是会计准则是允许投资性房地产项目在后续的处理中采用公允价值的模式，一旦资产负债表日公允价值和账面价值有差异，税务处理和会计处理就有一定的差异。

2、土地增值税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

土地增值税是一种流转税，它是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值收入计税的一种税目。土地增值税是对增值收入征税，而企业会计准则是规定在采用公允价值进行后续计量时，企业需要根据公允价值调整投资性房地产的账面价值。这种税种仅仅是在房地产的转让环节取得的转让收入征税，是否计征的判断依据就在于公司的这个投资性房地产是否有发生了产权或者土地使用权的转移。根据会计准则的规定，会计主体需要在资产负债表日以公允价值确认土地增值，如果产权并没有发生改变，企业不需要缴纳土地增值税，这种规定的差别也造成了企业在土地增值税上的税务处理和会计处理有一定的差异。

3、企业所得税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

企业所得税是企业必须缴纳的税目，但是部分项目可以在税前列支。按照税法的规定，企业如果按照税法规定的折旧方法和年限对房地产项目计提折旧或者进行摊销产生的费用可以在税前列支，以此计算应纳税的所得额。但是在企业会计准则中则规定，投资性房地产项目如果采用了公允价值模式进行后续计量，企业需要对投资性房地产项目进行计提折旧或者摊销时需要以资产负债表日的公允价值调整账面价值，两者的差异计入当期的损益，这种不同的处理方法要求也造成了这个税种下的税务和会计处理的差异。

二、从投资性房地产初始计量和后续处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产初始计量考虑其对会计和税务处理的影响

税法相关规定要求公司在初始计量投资性房地产项目需要以历史成本为基础，所谓的历史成本就是指企业在获得投资性房地产项目时的支出金额，在持有期间，除了根据税法可以确认为损益的项目外，不得随意更改计税的基础。对于房屋建筑物的初始计量需要分类处理，对于买入的房屋建筑物，应当按照买入的价款和相关税费作为计量基础；企业自行建造的房屋建筑物，其竣工结算前的一切支出均为计量的基础；通过投资、重组、交换等获得房屋建筑物，资产的公允价值和相关税费作为计量的基础；融资租入的房屋建筑物则需要按照公允价值和最低租价付款额的现值孰低项目加上租赁合同过程中的费用作为计量的基础。对于土地使用权的初始计量就需要按照买入价格、相关税费、其他支出作为计量的基础；通过置换、投资、重组获得土地使用权则是按照公允价值和税费为计量的基础。

会计准则要求在初始计量的时候，相关单位需要根据成本进行计量。这也是需要根据不同的类别的投资性房地产项目采用不同的入账项目。对于外购的投资性房地产项目，需要按照购买的价格、其他的支出和相关税费；对于自行建设的投资性房地产项目则是需要按照该投资性房地产项目达到可以使用状态之前的一切开支；其他类型的投资性房地产项目则是需要根据会计准则的要求，将符合条件的成本计入计量基础中。

2、从投资性房地产后续计量考虑其对会计和税务处理的影响

由于在后续计量中可以采用成本模式和公允价值模式两种，本文需要对不同模式下的影响进行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，税务处理认为成本和费用必须能够确定，不能够仅仅由纳税人自行预测，这种预测包括了减值准备等，例如投资性房地产项目的减值准备项目是不能够在税前扣除，除非这种项目已经是确定发生，即投资性房地产项目已经处置了。另外，折旧和费用的摊销也必须在税法规定的标准内才能够扣除。会计处理则需要遵循会计谨慎性的要求，这主要表现在资产减值准备上，当投资性房地产存在减值的现象，会计上需要计提减值准备，这个减值损失就计入当期的损益，同时这种减值损失不可在后期转回。同时，投资性房地产也需要依据扣除资产减值损失后的账面价值计提折旧或者摊销。

（2）公允价值模式。投资性房地产项目的税务处理在公允价值模式下是不得将公允价值的变动损益纳入计算应纳税所得额中，在这个模式下，投资性房地产项目也可以通过计提折旧或者摊销进行扣除。在公允价值模式下，投资性房地产项目的会计处理需要提供确凿的证据以表明投资性房地产项目的公允价值可以持续获得，在这种模式下，投资性房地产项目不得计提折旧或者摊销，在会计处理中投资性房地产项目应当以资产负债表日公允价调整其账面价值，差额记入当期的损益。

三、从投资性房地产转换和处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产转换处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计准则规定中，投资性房地产项目可以和其他资产之间进行转换，这需要满足以下条件：投资性房地产项目为自用、将自用的房屋建筑物改为出租使用、停用自有的土地使用权改为出租等。在成本模式下，投资性房地产转换前后的账面价值不变；在公允价值模式下，企业如果进行自用房地产或者存货转换时，企业需要以转换当日的公允价值进行计价，如果账面价值大于公允价值，差额记入当期损益，这种处理也适用于将投资性房地产项目改为自用；如果账面价值小于公允价值，则差额记入所有者权益。

在税务处理下，需要区分不同的类别分别计算纳税基础。首先，如果是企业将原本采用成本模式计量的投资性房地产项目，且之前也没有计提减值准备，那么将其转换为无形资产或者固定资产时候可以直接转换为自用形式，将土地使用权确认为无形资产，如果该项目已经计提了减值准备，则需要进行纳税调整。其次，企业将原本公允价值模式下计量的投资性房地产转换为固定资产、无形资产，需要根据会计处理中的账面价值和公允价值差异记入当期损益。再次，如果是房地产开发商将自建的房地产转换为投资性房地产，无论采用何种计量模式均是需要确认收入，并以公允价值作为计税基础。

2、从投资性房地产处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计处理上，当企业出售、报废、转让投资性房地产项目或者投资性房地产项目发生毁损的，应当将处置的收入扣除其账面价值和相关的税费后计入当期损益。即，当投资性房地产被处置或者永久不再使用时，应当终止该项投资性房地产。在税务处理上，企业处置投资性房地产项目时，需要按照税法的规定，将转让的收入纳入转让财产收入，同时在计算应纳税所得额时候将该资产的精致和转让费用在税前扣除。

四、进一步协调投资性房地产会计和税务处理差异的建议

目前，投资性房地产项目中的会计处理和税务处理差异较大，对实际财税操作造成了一定的难度，一般而言，税法的改变较缓慢，这就需要税法调整其相关的规定，这样才能够减少差异。例如，税法可以从调节收入、维护税基的基础出发，遵循相关性和谨慎性的原则，寻求和新会计准则的协作。

税法可以对整个房地产税收进行调整，将房地产区分为经营性房地产项目和投资性房地产项目，国家可以参与房产收益的分配，调节房产所有者的收入，从长远分析看，国家可以逐步在房地产领域中推行公允价值模式。当然这种推行也是需要在公允价值可以获取且市场信息较为完备的时候推行。税法也可以进行相应的修改，以资产公允价值作为计税基础，对资产增值的部分进行全额征收企业所得税，逐步缩小两者的差异，充分发挥税收在调节经济、组织财政收入的作用，逐步实现会计处理和税务处理的趋同。

当然，在目前阶段，对于企事业单位而言，在税法仍没有大幅变动的形势下，企事业需要加强内部的培训，配置合适的人员，通过各种形式的培训和教育，加强相关岗位人员的业务素质，同时做好内部控制制度，完善企业的财务和税务处理流程，确保公司的税收收益没有受到损失。由于房地产项目的市场敏感性和通用性，投资性房地产项目不同于一般资产，其会计处理和税务处理也需要进行关注。希望本文的研究能够对相关单位有所裨益。

【参考文献】

[1] 姚建雄：投资性房地产会计处理方法探讨[J].福建商业高等专科学校学报，2009（10）.

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在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后，“营改增”政策成为各相关行业研究的热点，至财税〔2016〕36号文正式，房地产企业“营改增”就此尘埃落定。

虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。

二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响

（一）税负水平的影响

根据国家税务总局2016年3月31日的《关于的公告》，确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。

选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。

选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。

对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。

（二）盈利水平的变化

增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。

（三）企业财务管理的变化

首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。

三、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施

（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价

“营改增”政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。

（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额

“营改增”政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。

（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平

针对“营改增”政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。

（四）企业发展战略调整，优化产品结构

在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在“营改增”的背景下，可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。

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关键词：房地产项目开发；成本控制；管理

中图分类号：F87文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0062-02

随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，如今房地产行业已是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产项目的利润空间越来越小，特别是在当前房地产调控政策越来越严厉，房地产开发成本居高不下的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制和管理息息相关，不注重成本控制和管理的企业都将被淘汰出局。所以房地产项目开发的成本控制和管理已经成为研究的重点。因此，为了在行业的逆流中生存乃至增长，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。

一、房地产项目开发的成本结构

房地产项目开发成本主要由四部分组成。

第一部分是土地成本，约占项目总成本的30%左右，主要指土地获得阶段所发生的各类费用支出，包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、土地契税等。

第二部分是前期费用，约占项目总成本的10%左右，主要指规划设计费、各类报建报批报审费、土地测绘费以及可研费用。包括勘察费用、规划设计费、项目的报批报建费、工程预算编审费、工程监理费、三通一平等临时工程费。

第三部分是建筑安装工程成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占项目总成本的50%左右，主要是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。其中在建筑安装工程成本中，材料所占的比例最大，约占建筑安装工程成本的60％左右。

第四部分是期间费用，约占项目总成本的10%左右，主要指管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。

二、房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题

目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，某些房地产开发项目，不做可行性研究就直接做设计，这使得项目的开发成本无法预知。

有些房地产企业由于缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，部分项目工程甚至发生“倒签”的情况，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，所有这些都对房地产项目开发成本的控制产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的。

（一）无法准确预估项目成本

在项目开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的许多可行性研究报告缺乏细节，没有有效的控制项目物资的数量，出于严谨的考虑，投资估算值往往偏低。此外，在进行可行性研究过程中没有进行必要的调查，不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。

（二）设计变更、现场签证难以有效控制

很多房地产企业虽然都很重视成本管理，由于缺乏经验，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司的成本管理体系成为一纸空文，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。

（三）无法掌握项目建设过程中的最新动态成本

目前大多数房地产企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。

（四）不遵循基本建设程序，无法控制成本

对于一些项目，由于时间紧迫，造成边设计边施工，因此，设计也不完善。在施工中不严格遵循基本建设程序，有时，先作设计后做可行性研究，有的项目甚至是工程完工后才补做可行性研究。其结果便是：投资估算和预算不能有效地控制工程造价。

（五）融资结构不合理、融资渠道过于依赖

目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多，造成项目资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，房地产企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为银行贷款，然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。

（六）成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通过很多项目的工程结算审核，我们发现，管理不善是造成预算超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和工程设计变更及签证增加费。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目管理人员只注重质量和建设工期，而不注重成本控制。该这种情况之下，将会使项目的投资无法控制。

三、房地产项目开发中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施

1、成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。

2、改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。

3、建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。

4、规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程。

5、建立对勘查和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制

建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目负责人为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈，信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。建立成本控制标准，明确岗位职责。建立成本的监督检查和激励机制，激发企业员工参与成本管理的积极性。

（三）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更

设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。

（四）扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资金成本

进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行，降低资金成本。房地产企业应该尝试获得政府补贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。

（五）控制拆迁费用

1、政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。

2、建立补偿标准体系。由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。

3、确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。

4、设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本、人力资源管理成本各个方面,它是一个整体性的成本控制。工程项目管理成本控制主要体现在：项目管理机构要精干,管理人员的业务素质要高,人员职务设置要科学,财务管理要严谨等。风险成本管理主要是在工程项目管理中,要切实减少各种可变因素带来的工程风险,要做好风险评估,建立有效的预警机制。供应链管理成本指的是在工程建设过程中,对材料、设备、服务等供应的管理。人力资源管理成本是在工程项目中对人力资源的管理控制,选择高素质、高技能工作人员,合理安排人员,进行一定的技术培训,建立完善的激励机制,实现人力资源成本优化整合。

结论：房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。

作者单位：云南西双版纳阳光房地产开发有限公司

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