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关键词：农业技术；推广服务；科技建设。
农技推广服务体系主要包括动植物新品种和农业、农机等新技术的示范与推广，重大动物疫病的免疫预防和植物重大病虫害的预防扑灭，机械化防汛抗灾、排涝抢险，森林火警火灾预报和森林防火，贯彻实施农业标准，农业资源、农业生态环境和农业投入品使用监测，农机安全监理，农业公共信息服务，农民的公共培训教育等对一些关系国计民生、知识产权难以保护或物化的技术推广等服务界定为乡镇公益性农技推广服务职能机构。
为进一步加强和改进农技推广服务体系建设，推进乡镇农技推广服务体系分类改革，为发展农业、繁荣农村、富裕农民提供可靠的智力支持和人才保障，本文以山东省济宁市嘉祥县为例对农技推广服务体系建设情况进行探讨，以期求得进一步加强农技推广服务体系发展的建议与对策。
一、基本情况。
近几年，嘉祥县不断加大科技推广普及的力度和深度，通过大力实施"万名农民培训"、"阳光培训"、"绿色证书"等农民培训工程，开展科技特派员创业、"科技三下乡"等科教服务活动，农民科技意识明显增强，科学素质和文化水平提高，有力促进了农业农村经济的发展，突出体现在以下几个方面：
1、农业结构调整初见成效，农业生产区域化布局基本形成。按照"一村一品、一乡一业"的发展思路，全县各级大力发展特色优势农业产业，初步形成了如梁宝寺、大张楼镇速生丰产林、木材加工，满硐、孟姑集、马村、嘉祥镇大蒜种植，纸坊镇种鸭繁育、优质林果等各具特色的生产加工基地，构建了我县农业产业新格局。
2、产业化经营初具规模，市场化体系初步建立。全县进行农产品生产、加工的农业产业化龙头企业有199家，其中省、市级龙头企业13家，合作经济组织248个。龙头企业和各类经济组织围绕优势特色产业，瞄准市场搞好农产品深加工，围绕加工促生产，拉长了产业链，带动能力不断增强，农业产业化经营水平不断提高。大张楼镇发展速生丰产林2.8万亩，带动木材加工企业20余家，旋皮机240余台，林业收入占全镇农民人均纯收入的38%；纸坊镇宏祥牧业固定资产投资2027万元，年繁育肉鸭、肉鸡种苗260万只，带动农户3500户，农户增加收入7000万元。
3、农技推广体系逐步完善，服务能力不断增强。各乡镇从事农业技术推广的人员多数具有初级以上职称，其中高级职称9人，中级职称70人；学历层次也大都在中专以上，其中大专以上的139人。广大农技人员在推广先进适用农业新技术和新品种、开展农业技术服务、提高农民素质等方面发挥了重要作用。
4、信息网络逐步完善，农情传达逐步畅通。有线电视、移动电话、宽带等进村入户，部分乡镇、村建立了农业信息服务站，培训了信息员，健全了规章制度，通过网络农产品供求信息，最大限度的为农民提前、产中、产后的信息服务。
二、存在的问题。
嘉祥县农技推广工作虽然取得了一定的成效，但由于受农民意识及其它客观原因的制约，还存在一些突出问题，主要表现在：
1、农民思想观念落后，整体素质不高。部分农民小农意识严重，存在以下几种心理：一是求稳怕乱的农本心理，就是认为种庄稼、种粮食是本分，结构调险大，不如种粮食稳；二是直观务实的从众心理，别人种什么他就种什么，不敢采用新技术、新品种，看到别人成功后才模仿采用；三是盲目求快的过急心理，对新东西敢于大胆尝试，但一失败就放弃，比如今年收获的农产品价格一降低，下一年农户就不种了，经不起市场条件下价格波动的冲击。四是小而全的自给心理，在自家地里种上西红柿、黄瓜、茄子、辣椒、白菜等多种蔬菜，只是为自家生活方便，主导产品无规模，特色产品无优势。还有极少数村民不讲诚信，企业与村民签了订单，收获的农产品不卖给该企业，影响了农企合作关系，制约了自身发展。
2、农民获取知识途径少，农业技术含量低。一是培训力量不足。我县县级农技培训机构主要有县职业中专和农业系统有关部门，乡级农技人员仅有部分从事农业技术推广，而且农技人员浮在机关上的多，兴办基地、深入一线与老百姓面对面指导的少，影响了培训工作的开展。二是培训内容模式单一。农民培训通常采取举办培训班、赶科技大集、咨询解答、散发资料等形式，模式单一，农民不易接受，尤其是近几年农村青壮年劳力大多外出打工，在家务农人员年龄老化，这些人的商品观念、信息观念、政策观念、科技观念都比较差，技术接受能力低，对这些人讲技术难懂，发资料难看，教操作难会，先进适用的技术难以得到及时的推广和普及。有些培训内容往往只注重单环节的技术指导和技术培训，不能够与农业生产的产前、产中、产后的社会化服务有机的结合起来，造成了部分农民只讲相信科学，而实际上不付诸于行动；还有的培训不结合当地实际，盲目照搬引进外地经验，解决不了生产中的具体问题，影响了群众学技术的积极性。三是培训设施落后。一些先进的教学方式和设备还不普及，特别是村一级，农民没有长期的学习资料和固定的技术培训场所。全县714个行政村，文化大院仅有110处，极少数村建设了农村书屋，微机网络没有普及，部分村远程教育配备的微机放在村干部家中，不能充分发挥应有作用，大范围开展声像教育很困难，科技培训教育跟不上农业生产的需要。由于培训不能适应农民需求，农民获取知识途径少，很多新技术、新信息棚架在县、乡，不能落实进村到户，科技成果转化率、入户率低，农业生产中还存在很多亟需解决的技术问题。农村能经营、懂技术、会管理的人才偏少，很多农民"盼致富，无思路；想致富，无技术；求致富，无门路"。
3、农技推广资金来源渠道少，缺乏有效保障机制。随着农村各项改革日益深入，农技推广部门逐步走向企业化、市场化、社会化，不再享有财政经费，难以承担技术推行服务的公益性职能。当前除了各级对农业的政策性资金外，基本上没有任何资金可用于农业技术推广服务，农技推行体系建设、服务条件亟待改善，迫切需要资金支持。
4、农技推广力量薄弱，农技人员知识老化。近几年专职从事农技推广的工作人员逐渐减少，目前各乡镇农技人员有部分被抽调去从事包村、招商等其他工作，常年专职从事农技推广的工作人员严重不足。现有的乡镇农技人员多数仅仅掌握所学专业知识，只会简单的农业适用技术指导，缺乏市场预测、行情分析及经营管理指导能力，而且接受再教育、再培训的机会少，知识老化，不能适应市场经济和现展要求。
5、人均占有土地少且分散，制约现代农业发展。当前农村土地较少，人均不足一亩地，发展种植、养殖调地很困难，有的地方甚至每亩1000元租金还租不到地，想规模发展必须拿出专门人员负责协调土地。一家一户的小规模生产增大了生产成本和交易费用，制约了农业机械化专业化的普及，也限制了先进农业技术的推广和使用。
三、建议与对策。
1、加大农民培训力度，培育造就新型农民。
一要进一步整合优化现有农民教育培训资源，建立政府组织、农业部门主导、农科教结合、社会广泛参与、资源合理配置的农民教育培训网络。充分发挥县职业中专、县农广校、村文化大院等在农村成人职业教育中主渠道作用，动员和支持各类科研机构和有培训能力的社会各界积极参与农民培训，形成良好的培训氛围，促进农村成人职业教育稳步有序发展。
二要创新推广理念，改进推广方法。充分利用报纸、广播、电视、文艺演出、科技宣传等各种形式和载体，加快先进文化在农村的传播速度，扩大先进文化在农村的覆盖范围。利用远程教育等网络资源覆盖面广的优势，直观、快捷地向广大农民提供技术、信息、培训等服务。成立科教放映队，针对不同时令、不同农作物，有针对性的选择科教宣传片到村进行播放。
三要拓展培训范围，突出培训重点。着力培养农村致富带头人、农民技术员、骨干农民、农民企业家和能工巧匠队伍，使他们成为带领农民共同致富的骨干力量，带动一方百姓，搞活一片经济。
四要尊重农民意愿，拓宽培训内容。要根据时令季节，开展配方施肥、合理用药、秸秆还田等农村实用技术培训，提高农业生产科技水平；要继续大力实施阳光培训工程，开展农民技能培训，扩大阳光工程的培训规模，促进农村劳动力转移。
2、加强农技推广体系建设，稳定农技推广队伍。加强对农技人员的使用管理，县乡农技人员必须在其位、尽其职，扑下身子，真抓实干，工作业绩与工资、职称评定直接挂钩；对长期工作在一线的农技人员给予一定补贴，确保他们在农村蹲得住、留得下。大力推行农技人员继续教育制度，建立农技培训专项资金，每年对现有从事公益服务的农技人员进行分层次、多内容的继续再教育，定期送到济宁农校、山东农业大学等农业院校学习，拓宽他们的知识面，使其成为基层农技推广带头人。加强农技推广基础设施建设，改善推广条件，应下拨适当的经费，帮助基层农技推广部门添置必要的仪器设备和办公设施，不断提高农技推广的现代化水平，使农技人员办公有场地、工作有设备。
3、加强科技示范推广，加快科技成果转化。积极鼓励农业产业化龙头企业与科研部门、大专院校联合开展科研攻关，开展科企合作，发展农科教示范企业。鼓励农技人员领办、创办各类农业技术示范园，做给农民看，带着农民干，引导农民依靠科技脱贫致富。引进的农业新品种、新技术先在科技示范园区试种试验，成功后再向农户推广，探索一条引进、试验、繁育、示范、推广、加工为一体的农业产业化经营路子。重点抓好科技示范户的选拔培养，每个村选拔5-8个乐于接受新事物的创新者作为科技示范户，带动更多的群众应用新技术、新品种，提高农业科技的转化率和入户率。
4、建立农村科技服务平台，提升科技服务能力。继续坚持完善科技特派员制度，实施千名干部包户富民促调整工程，选派科技人员到村、到户、到企业，促进科技与经济直接融合。县乡技术人员成立科技服务队，村级成立由科技村主任为组长的科技服务组，围绕主导产业，通过分层次举办农业技术培训班、开通农科热线、深入田间地头进行指导服务。指导农民创办各类合作经济组织，规范合作经济组织运营，切实发挥服务功能，提高农民自我管理、自我发展的能力。
论文摘要:随着电子计算机、电子载体和网络技术的应用和发展,高校档案管理服务模式的创新要实行“三个转变”:一是服务内容的创新,从档案数量要求向质量要求转变;二是服务方式的创新,由被动服务向主动服务转变;三是服务手段的创新,由传统的手工管理模式向现代化管理模式转变。
随着高科技的迅猛发展,我们已进入一个电子化、信息化、网络化、数字化的新时代,以电子信息为核心的高科技突飞猛进并日益深入地影响到人们生活、学习和工作的方方面面。在新的历史时期,高校档案事业作为社会主义文化建设的重要组成部分,务必迅速、有效地提供档案材料,为学校的教学、科研和党政管理等项工作服务,充分发挥学校档案在教育事业中的作用。因此,高校档案管理服务模式的创新已是势在必行。
一、高校档案管理的最终目的决定了服务创新的必然性
档案作为历史的记录、知识的载体之一,汇集着大量的信息,且是最原始、最可靠的信息,具有不可估量的开发利用价值。加强档案信息资源的开发利用,对经济发展和社会建设具有重要的推进作用。高校作为国家科研的重要基地、培养高级专业技术人才的摇篮,在广大教学、科研人员的实践中产生了大量的科研成果,并成为高校档案部门保存的数量最大、最丰富的馆藏档案。这些档案资源只有开发利用起来,才能体现它们应有的价值。
高校档案形成于高校各个时期、各个方面,是反映学校历史面貌和发展变化的真实记录。实践证明,高校档案对于推动教育改革、提高教育教学质量、科学管理学校、开展教学研究、提高工作效率、维护学校权益、展示学校辉煌业绩等具有重要作用。档案工作是办好高校的一项基础性工作,是高校管理不可缺少的环节,也是衡量一所高校管理水平高低的重要标志。这个环节的好坏,直接关系到学校建设的整体风貌。档案工作者的任务就是科学地管理档案,有的放矢地开发档案信息资源,以满足学校各类人员对档案信息的需求。然而,目前传统的档案管理模式在高校仍占主导地位,各高校的档案利用率仍很低,多数珍贵的档案资料处于“养在深闺人未识”的阶段,掩埋在历史的灰尘之下。
高校档案作为一种客观实体,它的作用发挥并不是主动的,而是潜在的,需要通过人的劳动,通过一定的科学的工作方法来管理、开发才能发挥出来。为此,高校档案管理部门必须以新时期高度发展的电子科技为依托,实现档案管理服务模式的创新,从社会需要、学校需要的角度出发,以学校内外的利用者为服务对象,以库藏档案信息为服务内容,以多种服务方式为手段,为档案的开发利用创造一个广阔的空间,实现高校档案信息资源的共享。
二、电子时代的到来为高校档案管理服务模式的创新提供了技术支撑
一是计算机的应用和普及。档案的手工操作速度慢,不能适应人们的要求。当今时代,计算机已深入到社会生活的各个领域,在档案工作中,计算机的介入改变了档案工作完全靠手工操作的历史,大量简单、重复的手工劳动逐渐由计算机取代,大大提高了工作效率。此外,网络技术、复印技术、缩微技术、激光扫描技术也为档案工作的创新提供了强有力的技术支持。
二是新的电子载体(材料)的出现和应用。纸张在一段时间里几乎是档案工作唯一的载体,录音带、录像带只是凤毛麟角。20世纪80年代后,新型载体大量出现,如磁带、磁盘、激光视盘、电子文件以及数码相机拍摄的图像数据等。电子载体的应用使档案管理的手段从纸质走向电子媒介,过去的一些纸质资料被现代的计算机磁盘、光盘等存储介质所替代。充分发挥计算机存储量大、处理速度快、输出形式多样的强大功能,使档案信息服务更完善、更便捷。
三是网络技术的发展和应用。高校的优势在于具有完善的校园网,校园网的产生使档案工作发生了质的变化,一改传统的手工操作为电子文件,变被动工作为主动工作,利用先进的设备、科学的方法和手段,极大地提高了档案信息管理和利用的效率。与传统的档案管理工作相比,电子时代的高校档案工作者不再始终面对档案本身实施一系列管理活动,而是直接运用计算机网络来进行电子档案信息的收集、整理和传输,真正体现“信息数字化、传输网络化、馆藏超时空化、服务有线化”,利用者足不出户便可查阅有关的目录、索引和全文,既方便又快捷,实现了档案信息的共享。
三、高校档案管理服务模式创新的对策与措施
服务内容创新,从档案数量要求向质量要求转变。档案管理服务模式创新的内容是多方面的,高校档案工作者不能只是将档案收集起来便万事大吉,而是要充分挖掘自身潜能,通过不断完善、丰富、创新工作内容,推动服务工作向高水平、高层次发展。近年来,随着我国高等教育事业的蓬勃发展,高校的档案工作也逐步走上了规范化、科学化管理的轨道。档案工作从传统的档案实体管理方式向全面的档案信息管理和档案信息服务方向转变,已成为一种必然的趋势。档案的价值在于被利用,高校的档案资源就像一座宝库。高校档案工作者要实现服务模式的创新,很重要的一点就是要坚持“以利用为中心”的档案工作指导方针,加大档案编研的工作力度。档案编研是档案管理的重要环节,以服务方式的主动性、提供信息的系统性、编研成果的创造性等优势在经济建设中的很多领域发挥了突出作用。档案编研工作就是充分挖掘和发挥档案资源作用,适时把相关的信息转化成编研成果,直接为高校的中心工作服务,从而使编研成果发挥出最大的社会效益和经济效益。
服务方式创新,由被动服务向主动服务转变。新时期高校档案部门应立足馆藏、面向未来,大胆改革现有的高校档案管理模式,在档案管理的现代化、信息化、服务化、开放性上下大力气,建立管理科学、反应敏捷、运行灵活的管理体制,改变“重保管、轻利用”的做法,将重点放在档案资源的开发利用上,努力实现服务方式的社会化、多元化、优质高效化。档案管理者要强化参与意识,在校领导的重视和支持下,紧紧围绕学校的中心工作,积极参与学校的重大活动,及时了解、掌握学校发展动态,经常深入教学、科研第一线,熟悉教研业务工作的流程和具体内容,了解和掌握教职工对档案信息的利用和需求,有针对性地开展信息服务工作。同时,在档案主管部门的协调下,加强高校档案馆和地方综合档案馆之间的联系与协作,广泛开展联机检索等业务,互通信息,促进交流,改变各自为政的局面,优化档案信息资源配置,联合搞好信息资源开发,实现资源共享。
服务手段创新,由传统的手工管理模式向现代化管理模式转变。服务手段的创新是档案服务工作创新的载体,随着计算机和多媒体网络技术的加速融合发展,数字化档案馆的建设是21世纪档案业务建设的必然发展趋势。因此,必须加快档案信息化建设步伐,把现代科学技术手段运用到高校档案管理工作中去,改变传统的手工操作管理模式,实现现代化管理。档案工作人员要借助现代计算机技术及网络通讯技术,对文字、声音、图像等各种形式的信息统一进行处理、存储,实现同一事物的多种形式表现,从而改变传统的档案信息利用只能着眼于纸张文字材料的单一表现方式,将更加丰富多彩的编研形式呈现给读者。同时,加强档案馆信息网络建设,在因特网上建立档案信息主页,搞好网络化服务,让“死档案”变成“活资源”,为利用者提供丰富鲜活的档案信息;按照信息化标准建成的档案馆,能够存储大量各种形式的信息,用户可以通过网络方便地获得这些信息,并且其信息存储和用户访问不受地域限制。这种档案馆信息网络能把包括多媒体在内的各种信息的数字化、存储管理和查询集成在一起,使这些信息得到最大限度的利用,从而改变过去那种信息量少、传播速度慢、覆盖面窄、信息利用局限于资料发放围墙之内的不利状况。
参考文献:
[1]卢慧军.浅谈数字化时代档案信息资源的开发与利用[J].宁波广播电视大学学报,2007,(3).
[2]李华.对高校档案管理创新的思考[J].佳木斯大学社会科学学报,2003,(4).
关键词：农业物流；信息化；物流保值
一、国外农业信息化的发展趋势
国外农业信息化大致经历了三个发展阶段：20世纪五六十年代，主要是利用计算机进行农业科学计算；70年代工作重心是农业数据处理和农业数据库开发；80年代、特别是90年代初以来，研究重点转向知识的处理、自动控制的开发以及网络技术的应用。网络技术因具有可及时、准确、经济、全面地搜集所需信息的特点，因此，信息网络正在迅速向发达国家的农村延伸。目前，世界上最大的农业中心网络系统是美国内布拉斯加大学于1975年创建的AGNET联机网络，可提供200多个不同用途的农业软件。其他如美国的AgcomputingInforlinc、AGRISTAR、GRIN，英国的AGRINET，日本的CAPTAIN，澳大利亚的CISC，荷兰的EPIPRE，加拿大的GiassRotsInformart等都是较有名的农业信息网络。这些网络服务于农业生产管理，已取得巨大成效。
二、中国农业物流信息化服务
农业物流的流体——农业生产资料和农产品的生化特性有别于一般物流的流体，所以农业物流系统及储运条件、技术手段、流通加工和包装方式都具有独立性，而农业物流的设施、设备和运输工具也具有专属性，加之农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展现代农业物流。随着《优势农产品区域布局规划（2003—2007年）》的实施，以及农副产品加工业投资和产品贸易继续保持高速发展，农产品物流作为协同发展的关联产业也将步入快车道，农产品物流将越来越成为农业产业化和市场营销体系建设的重要环节，国家计委、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行和国家工商总局曾联合下发《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》，对“十五”和今后一段时期我国农产品流通设施建设工作进行全面部署。《意见》提出我国农产品流通设施建设的目标之一就是：加快农产品的储藏、加工、运输等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系。
21世纪是信息经济的时代，是中国农业实现现代化的世纪，而信息化逐步成为推动我国现代化农业发展的主要动力。农业物流信息体系中既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体系所能提供的信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。
随着网络通信技术的发展和普及，把网络技术应用于农业，不但能及时解决农业发展中的技术问题，而且能降低农业信息的获取成本。基于INTERNET，处于不同地域的生产者可以使用农业专家决策支持模型进行数据处理与分析，可以浏览WEB多媒体文档，还可以随意连接其他农业信息网站。它通过信息和知识及时、准确、有效地获取、处理、传播和应用，把农业物流信息及时、准确地传达到农民手中，实现农业生产、管理、农产品营销信息化，加速传统农业改造、升级，大幅度提高了农业物流效率、管理和经营决策水平。
因此发展现代农业物流信息系统具有六大战略意义：提升农业聚集效应，促进农业的可持续发展，促进农业专业化，加强农业资源优化配置，保障农民利益，提高农产品出口竞争力。
三、物流信息化服务系统
1．我国目前农业物流信息化系统的不足
在国内从信息收集方面，充分利用互联网上的海量信息，应用与开发搜索引擎技术、自动编辑系统、自动撮合系统。比如，北京农软科技有限公司开发的自动编辑系统、自动撮合系统。中国农网的所有栏目均具备模糊查询功能，方便用户对信息的搜集。从信息的传输、方面，基于互联网的传输不受时间空间限制，全球资源共享的特点，可以更好的实现对自己需求的信息传播。
目前的物流信息系统主要采用的是两层或三层客户机／服务器（C／S）模式和浏览器／服务器（B／S）模式。在两层C／S模式下，客户端需要通过网络远程与服务器交换数据。这样，网络上可能会有大量数据传输而造成网络瓶颈；另一方面，这种模式的维护费用很高，而且这种模式造成了信息系统的重复开发。现代物流趋于全球化，加上近年来网络技术的发展，使企业开放产品的查询信息给所有的潜在客户，所以服务器的负担也就越来越重。三层C／S模式由客户平台、中间层和数据库服务器组成。在这种模式中，中间层将客户与数据库隔开，减轻了网络的压力。但是三层模式会给应用系统带来性能管理方面的问题，而且很难确定性能故障发生在哪一个特定的服务器或网络连接上。B／S模式中，用户界面完全通过浏览器实现，一部分事务逻辑在前端实现，但主要的事务逻辑还是在服务器端实现。B／S的主要缺陷有两点：第一，企业是个有序实体，而Internet面向的是一个无序的集合，B／S必须适应长期C／S下的有序需求方式；第二，企业中已经积累了一些基于Internet技术上的应用，与这些应用连接，是B／S的一项极其重要而烦琐的任务。
除此之外，我国农业物流信息系统还存在信息市场发育的基本条件落后，信息传递速度慢，交互性差，信息内容单调，信息产品和技术的实用性差，信息咨询服务滞后等不足。
2．农业物流信息化系统的开发方向
开发基于对等网络的农业物流应用软件，使物流服务网络中的结点所具备的功能模块：
信息及：用户通过信息平台将自己的需求信息到物流增值服务网络上。为了保证有效信息的可用性，用户在信息的同时，要系统选择一些结点作为自己的，将信息复制到这些结点上。为了防止过期的信息占用存储空间，需要一种机制，对存储空间中的信息进行控制。
信息搜索：由于信息分布在网络上不同结点，系统提供一种高效的搜索机制向用户提供全面的搜索结果。
信息过滤及优化：随着网络上信息量的迅速增加，系统根据用户的信息需求对动态信息流进行过滤，仅把满足用户需求的文档传送给用户，以运筹学中优化物流系统的模型为理论依据，可以提高信息的利用效率。
信息安全：为了保证信息的可靠、有效以及整个物流网络的安全高效，需要对信息者的身份进行认证，防止散布虚假信息、有害信息等。各模块相互合作，使系统的操作性、安全性、效率性有机结合，达到一个比较好的效果。
随着离休干部普遍进入“双高期”（高龄、高发病）的实际，老同志参与学习、活动的人数大幅度减少，这样的实际情况，给新时期如何更好地做好老干部服务工作提出了更高的要求，需要我们投入更多的精力和更大的努力。老干部活动中心作为老同志晚年生活的重要精神家园和活动场所，要从实际出发做好本职工作，可以根据分片联系制度主动服务，认真为离休干部做好事、办实事，结合当前“双高期”，制定切实可行的服务和管理办法，真正把活动中心建成老干部晚年生活的快乐家园。
一、针对老干部面临的突出问题，积极探索解决办法
离休干部是党和国家的宝贵财富，他们的利益、情绪不是小事，他们的需求更不是小事。对老同志提出的问题，要高度重视，做到带着深厚的感情做工作。对老同志关心、关注的问题要排查摸底，搞清哪些是老干部普遍关注的，哪些是急需要办也能够办到的，而后分门别类，逐项研究制定解决方案。活动中心作为直接为老同志服务的重要窗口，能够较快地掌握老同志反映的诉求，通过这个便利条件，可以将掌握到的信息进行分类，而后向职能科室进行反馈，争取在短时间内将问题解决。一要特别关心部分空巢老干部的精神生活。目前，空巢老人现象较多，据了解有的老同志失去老伴后，为了避免家庭和财产纠纷，多年来没有再婚，他们主要以独居和居住老年公寓为主，虽然老同志的生活待遇政府已经落实到位，但在他们的精神生活中却始终感到孤独。活动中心针对这些老同志要加强结对联系，通过定期电话联系或上门聊天，以类似亲情般的关怀，化解老同志内心的孤独感。二是要特别关心身体不好，行动不便的老同志愿望诉求。这部分老同志由于年龄大，行动不便，有的患支气管哮喘需要长期吸氧，有的身患各种疾病不能出门，因长期呆在家中，使得老同志们在精神上非常渴望沟通，他们喜欢聊天，喜欢知道家门外的一些新鲜事务，有的甚至特别关注老干部工作近期的工作情况，针对这部分老同志的需求，活动中心要及时上门开展送医、送文化、送聊天等服务，让这些老同志感受到组织的关怀。三是要特别关心易地安置离休干部的学习、活动参与情况。由于是易地安置，有的老同志在两项待遇(政治、生活)上看的尤为重要，他们非常珍惜老干部局组织的学习、参观考察活动。活动中心作为责任科室，要加大对这部分老同志的关心，在老同志身体较好的情况下主动打电话邀请老同志参加学习、参观考察活动，工作中对老同志提出的意见和建议通过分类之后及时向相关科室反映，并联合相关科室协调老同志原单位，共同解决好老同志提出的意见，让他们切身感受到老干部局和原单位的温暖关怀。
二、针对老干部的精神文化需求，努力做好应对方法
新形势下，老干部精神文化生活方面的需求显得越来越迫切。活动中心要从实际出发，通过搭建学习、活动平台满足老干部对精神方面的需求。一是特色学习提升人气。目前活动中心每周如期开展的“相约星期三”学习日活动，深受老同志喜爱，这种不固定参加人数、内容的学习方式灵活多样，工作人员组织大家在学习中的内容紧跟当前国际、国内形势，重点将养生保健、天气预报、人文短信、人民网时评文章等内容以聊天的方式传达给老同志，在学习中加深了沟通增进了感情。通过实践，我们认为类似这样的学习活动还可以多元化的开展。二是营造氛围增加凝聚力。目前，老干部活动中心地处市中心繁华地带，有着闹中取静，交通便利等特点，虽然房屋设施相对陈旧，在没搬迁新址之前，活动中心积极营造文化氛围，重视从软环境入手，通过每月布置宣传橱窗、黑板报等引导老同志共同参与到阵地的建设。服务方面主要结合老同志需要，相继开展了理发、扦脚、法律咨询、聊天开心园等活动，为老同志晚年生活提供了方便。三是特色活动丰富多彩。针对“双高期”实际，组织老同志开展就近、就地参观考察活动，如近几年开展的“春游看__”、“喜看新农村变化”系列“走、看、促”活动，非常受老同志们喜爱，每年的“元宵”、“重阳”游园活动和“重阳”祝寿会活动，老同志参与积极性也非常高，活动中心要继续在这些活动的内容形式上进行创新，让老同们每次参加活动都感觉新鲜和趣味，增加参与活动的乐趣。
既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。
1.业主的五个层次需求
在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。
2.业主的两种心理定势
(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。
(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：
①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。
②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。
3.业主的四种心理状态
(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。
(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。
(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。
(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。
4.业主的五种心理气质
(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。
(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。
(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。
(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。
(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。
二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”
业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。
案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。
案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。
原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。
三、用情感与业主进行沟通的技巧
物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。
案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。
案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。
四、“感动服务”的社会效益和经济效益
“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。
案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。
案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。
五、“感动服务”的控制
“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？
案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。
案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。
参考文献：
[1]张志国郑实:物业管理沟通艺术[M].机械工业出版社，2006，1.
[2]杨贵庆:城市社会心理学[M].同济大学出版社,2000，8.
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
「关键词分期付款/失权条款/抵押权/所有权保留
「正文随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标，是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法律问题需要解决。所以，对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定，有着重要的理论和实践的意义。
典型的债权担保方式，根据我国《担保法》的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产（不动产物权）或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款（方式），即出卖人与买受人约定，如买受人一次怠于付款，买卖合同当然失其效力（失权条款），或者买受人因此丧失期限利益，应立即支付全部价款（期限丧失条款）；或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于房屋上设定抵押权（抵押权设定条款）；或者出卖人在全部价款支付以前，保留标的物所有权（所有权保留条款），诸此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：
（一）失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1／10以上，出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1／5.我国《合同法（草案）》第164条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1／4时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔偿。
（二）抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保（注：参见赵立红：《公房出售地分期付款与房屋抵押》，《法学》1992年第3期，第24页。）。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙，乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同，一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押，更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。
（三）所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽交付房屋但仍保留所有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中很多问题值得探讨。
一般而言，附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同，由于房屋所有权并不即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成立，无需办理登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中，由于所有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时，为使期待权具有对抗第三人的效力，法律设有预告登记制度（注：参见崔建远等著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年3月版，第248页。），将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登记备案制度（注：参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于所有权保留房屋买卖合同中。当然，这有待于法律的认可。）代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主张其出卖行为无效。
所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第194—196页。）。德国学者Blomeyor教授主张所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认为买受人仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权随价金的支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国Raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对标的物的期待权为物权，从而较好地解决了保留所有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种因素的特殊权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物权之若干特性。”（注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第201页。）笔者倾向认为买受人期待权为物权，理由是：物权法所规定物权种类，应依社会需要作出调整，在将来制定物权法时可承认这种特殊物权。而且，买受人期待权借助预告登记制度的建立而具有公示性，符合物权法关于一般物权的规定。
在我国的行业划分上，明确地把银行业划为服务性行业，具有一般服务业的共性，但是我们往往忽略了一个本质的定义：银行是金融服务企业！西方银行营销理论把银行营销定义为：“向经过选择的客户提供可赢利的银行服务的活动。”这明确地说明了银行是服务机构。
世界经济已经进入了“服务经济的新时代”，这是对工业化以来制造业为主体的世界经济的替代。
而服务目前恰恰是我们国内银行业最为薄弱的环节，但这也是真正能够实现差别化、个性化服务并获得竞争优势的唯一途径.
在信息技术引发的金融创新的浪潮中，银行之间试图想通过网点优势、人缘优势、技术优势、产品优势拉开与竞争对手差距的时代已经过去。无论哪一家银行推出如何先进的金融产品，其它银行都可以推出类似的产品，甚至可以超越最初开发的产品。但惟有差别化、个性化的服务是无法模仿的，即使其它银行要跟风，将要花费巨大的成本，而且只有超越才能凸现其特色！
二、银行业服务营销分析——现状及问题
扫描几个服务现象，藉此检讨一下我们国内银行业的服务现状：
客户希望一米线内没有人，可是在他办理业务的时候，别的客户不但可以看见他在数钱，甚至就连输入密码都可以看见；
客户希望银行能够成为他们的理财顾问，为他们的管理工作提供便利，可是我们见到客户后，所关心的是怎么向客户推销我们的产品；
客户希望银行是拥有高科技服务的代表，以最新的技术为客户服务，可我们不是设备出了问题，就是通讯线路有故障，顾客只好干等；
……
如此现象种种，你有切身的体会吗？
目前国内银行服务营销中存在的第一个问题是用一种方式对待所有的顾客。银行服务应当做到的是透过更佳的服务，找到顾客索求的价值点，向顾客提供成熟、可信赖和友好的服务，在客户实现自身利益最大化的前提下，实现银行利益的最大化，即差别化和个性化问题。
银行服务营销存在的第二个问题是服务实现层次的错位。如果把银行的服务进行层次划分的话，最低层次是便利，其次是效率、尊重、规范，最高层次是一致。而我们目前所做的工作却集中在做“规范”上，我们各级机构都制订了严格的服务规范，对员工的服务行为、语言等方面作了要求，但就服务的上升规律而言，只有做好了较低层次的，才能做好较高层次的服务。
银行服务营销存在的第三个问题是服务观念滞后。我们应该把客户从进入网点办理业务直到离去的整个过程称为服务,甚至可以延伸到非营业时间提供的电子产品的服务上。前台的服务效率、态度、规范当然算服务，但服务还包括网点的便捷性、门面的档次感、监控设施的完备性、门面空间大小、服务信息、咨询问题时得到答案的及时性与确定性、辅助设备的运行稳定性、管理者在公众场合的形象等等。服务观念的滞后，严重迟滞了银行业服务的提升。
三、改善银行服务营销——策略及方法
银行业要改善服务营销，就必须在充分把握住服务的本质基础上，制定符合市场需要，符合客户需要，符合自身发展要求的服务策略。
1.提高服务的可感知性——服务有形展示策略
服务是无形的，通过有形展示，让客户在感官上感受到银行的服务可以给自己带来好处，引导客户对服务产生合理的期望，促使客户对服务质量产生优质的感觉，同时可以帮助客户识别和改变对银行服务的形象。
提高服务的可感知性，主要是通过客户可以感知的服务硬件来体现：服务环境、服务氛围、服务设施、网络速度、设施的人性化以及人员形象等传达其银行的服务特色，传递其银行服务信息。但尤其不可忽视的是：对最细微的有形线索管理要投入积极的关注。
2．提高服务的客户满意度——服务满意策略
客户对银行的服务是否满意，往往集中在服务过程中的一个或几个关键时刻。这就需要提供服务的员工正确地把握每一个关键时刻,让每一个员工建立起自己的客户服务循环，也就是一张客户经历服务的步骤图，每当客户光顾一次，服务循环就运转一次。在服务过程中，要争取用精练的言辞、简洁的行动构成顾客对服务的一个直接认识，且要形成正面的感觉和判断。客户来到银行办理业务，是带着期望而来的，我们的服务如果没有达到100%的满意，那就是等于0！
3．实施服务质量控制——服务质量管理策略
服务质量和客户满意度紧密相关，客户是根据银行服务人员的质量来判断服务质量，从而确定自己是否满意。推行服务质量管理，我们可以适当引进制造业的质量控制原则，时间与动作研究，标准化，装配线作业原则等改善服务质量。也可以聘请相关组织，从局部开始对服务进行ISO9000质量管理体系认证，借助外力形成我行服务的质量管理体系。
4.做好服务流程再造——服务流程策略
银行服务属于高接触度服务，必须对服务的作业顺序，客户互动顺序进行明确化，要把“以产品为中心”的推销观念彻底转变成为“以客户为中心”的营销观念，根据客户的需要，有针对性地提品或服务，缩短员工与客户、管理者与员工、管理者与客户之间的距离，在确保质量和安全的前提下，改善内部合作方式，以提高客户的满意度，提高服务的效率和效果。一切为了客户，这是面向顾客满意的服务流程再造的出发点和归宿。
5、塑造服务企业文化——服务文化策略
银行的服务文化是以人为中心的管理文化。由于人的千差万别，员工在为客户提供服务时，会因为心情、身体状况、环境等因素影响到服务，要追求整齐划一的服务“模型”几乎是不可能的，我们应该将标准化服务与员工的个性结合起来，在服务标准的要求中充分彰显出个人服务的魅力，在多元化基础上形成服务共识。
塑造银行服务企业文化，需要调整现有的规章制度，提高员工的素质，强化员工的服务意识，设计各种仪式和活动以增强凝聚力，树立服务明星人物，完善内部的文化传播网络等。高层管理人员注重服务智能；中层管理人员注重服务知识；基层员工注重服务规范。智能用来创新，知识用来获得不同的解决方案。在塑造银行服务文化中，需要最高管理层的大力支持，这样创建的过程就会很迅速，变化就会明显，社会效果更加突出
6、完善服务培训机制——服务培训策略
在银行的各种培训工作中，缺乏服务培训，加强服务培训是目前银行业培训工作的当务之急。
在服务培训中，必须以提供高品质服务为基础。比如服务技巧的培训，教会员工怎么说话，怎么把话说好。在与客户沟通时，要力求用情绪与语言传达尊重、谦逊、礼貌、帮助的热情和积极的态度；要培训员工有好的服务习惯，包括：准时、言而有信、承诺要留有余地、做些分外的工作、给客户有选择的机会、把客户看作工作中最重要的部分；还应该加强服务精神的培训，就是“无论多大代价、多困难、多费事、多麻烦、有时也要为顾客提供额外服务，仅仅是因为这是应该做的正确之事”。
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