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住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
参考文献：
1．曹晓燕、杨益：“规范住房抵押贷款保险的思考”，载《保险研究》2003年第10期。
2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉红：“我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善”，载《城市开发》2004年第10期。
关键词：住房地震保险，强制共保
“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。
一、住房地震保险的内涵及其国际比较
住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。
严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：
1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；
2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；
3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；
4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；
5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。
另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：
1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。
2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。
二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题
1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。
具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：
(一)政府的职责缺位
国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。
(二)缺乏强制性
住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。
(三)相关配套制度极不完善
住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。
三、政策建议
1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。
2.必须强调建立地震保险中的共保机制。特别是在国家主导的住房地震保险体系中，必须尽快建立起由政府、保险公司、再保险公司和投保人共同参与和负担的共保机制，四方各司其职，缺一不可(见图2)。
关键词：民办高校；工资；结构
中图分类号：F244 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）12-80 -03
一、研究背景
民办高校这几年的兴起，对推动社会和经济发展做出了一定的贡献。民办高校教师工资水平处于中等偏下，教师福利体系不够灵活多样，教师内部薪酬水平不高，教师考核不够全面有效，教师薪酬模式缺乏弹性，民办高校的老师的收入待遇和公办院校相差较多，公办院校工资实行的是绩效考核，民办高校的工资结构由学校决定，从事相同的教育活动，但待遇不同，地位不同。民办高校的教师普遍反映平时的工作量比公办院校的教师的工作量大很多，但是实际的收入相差甚远，有的难得一个月的工资总额较高，却也缴纳了较高的个人所得税，实际所得少了很多。这个现象已经对民办高校的发展有了一定的影响，很多民办高校留不住教师，民办高校要留人，要制定适合本校的完善的有吸引力和激励性的工资体系，进而激发教师的内在潜力和工作积极性。
二、民办高校教师工资的组成
民办高校教师工资总的来说一般包括四种方式：基本工资、课时工资、相关津贴（包括论文指导费、实习指导、二级学院的课时费）、福利等。
（一）基本工资：是依据教师的劳动熟练程度、工作的复杂程度、责任大小、工作环境、强度和不同工作在组织中的地位，并考虑教师的工龄、学历、资力等因素，按照实际完成的工作量、工作时间或劳动消耗而计付的劳动报酬。一般情况下，基本薪酬数额固定，收入风险较小。
（二）课时工资：是根据教师上的课时数乘以单位课时工资，单位课时工资根据教师的职称学历不同而不同，这和公办院校不一样，主要是因为民办院校的教师的人数较少，是民办院校教师的工资的主要组成部分。
（三）相关津贴：论文指导费、实习指导、二级学院的课时费等。这部分每一个基本都不相同，有时一个月可能有几千，大大增加了教师的纳税负担，有时甚至一点都没有。
（四）福利：是为吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬，如社会保险、住房公积金、带薪休假、免费午餐、交通支出、培训支出等。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校就忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。
三、民办高校工资结构设计
某民办院校张老师（在该校服务四年）2011年6月份基本工资1500元，课时补贴2976元，工资总额4476元，保险263元，公积金152元，应发工资4061元，扣税184.15元，实际发放工资3876.85元。2011年7月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1842，工资总额，4620，保险263元，公积金152元，应发工资4205元，扣税205.75元，实际发放工资3999.25元。2011年8月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1900，工资总额，4678，保险263元，公积金152元，应发工资4263元，扣税214.45元，实际发放工资4048.55元。
（一）基本工资：这部分是教师的每一个月稳定的收入，是维持教师基本生活的必要来源。这部分的收入必须是教师完成了基本工作量之后才有的工资，比如张老师每月必须完成12课时的工作量，既然是基本工资，建议能够取消完成12课时的工作量，这部分剩余下来老师将会有更多的时间来完成科研工作，这不仅给老师无形中加了工资，而且对民办高校的发展是非常有利的。这是双赢的方法。
以张老师所在学校为例基本工资如下表所示：
（二）课时工资：上面张老师在2011年6月的课时补贴2976元占了她工资总额的70%以上，课时工资和教师的职称和学历有关。具体情况见下表：
通过前面基本工资和课时工资可以看出一名教授每月完成62个课时之后才可以获得4700元的收入。在很多公办院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以获得相同的工资，所以一部分教师在获得讲师和教授的职称之后选择了离开培育他的学校。这部分有别于很多高等院校的，比如江苏某民办高校他们是把课时工资取消掉换成了超课时补贴，然后额外加了岗位津贴。他们的工资组成见下表（每月工作量12课时）：
通过上表可以看出该民办高校他们的工资随着支持的提高上升的台阶也较大，无论是刚来校的青年教师助教还是要承担家庭责任的中年教师比如副教授来说在他们的这个档次工资还是拿的出去的，假如你愿意多上课的有超课时补贴一半10元一节课，大部分的老师把多余的精力花在科研上，这样对老师本人和教学水平会有很大的提升，同时老师的科研搞上去之后对民办院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相关津贴：包含了指导毕业班学生的论文指导费、指导学生的实习指导、二级学院的课时费及各种培训费等。张老师在7月有教学津贴1278元的收入，在6月没有这部分收入，所以这部分是不固定的，有时一个月可能有几千，有时甚至一点都没有。无论是论文指导费还是实习指导费都是张老师通过前面半年以上的时间来进行的指导才会有这部分的收入，而且老师只要接下了指导论文的任务都是会如期完成的，假如老师没有如期完成就会影响学生的毕业，所以这部分学校不需要担心，论文指导费可以根据论文的指导的完成情况来发放。很多高校开设了各种培训，来提高学校的收入和知名度，教师也通过培训课提高和锻炼了自己，也增加了收入，张老师在2011年8月份培训课的教学津贴1900元，8月份张老师缴纳的个人所得税是214.45元，这部分培训课的收入建议民办高校通过现金的方式来发放，不通过工资的形式发放。假如该校采取此种方法的话张老师2011年8月份实际的收入可以增加了200元，张老师在2011年很多月份的工资收入都包含了二级学院的课时费，这部分缴纳的税金也多，也是可以通过现金来发放，这些培训课以及二级学院的课是老师牺牲自己的休息时间来完成的，具体纳税应该是由学校来缴纳，老师不承担这一部分。
（四）福利：民办高校教师的福利内容可以分成两类：一类是强制利，学校必须按政府规定的标准执行，比如养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金等，另一类是自行设计的福利比如，旅游、健康检查、俱乐部会费、提供住房或购房支持计划、提供公车或报销一定的交通支出、免费午餐、带薪假期、培训支出等。教师有时会把这些福利折算成收入，用以比较服务的学校是否具有物质吸引力。因此完善的福利系统对吸引和保留教师为民办本科高校服务非常重要的，根据家庭经济理论，福利项目设计得好，不仅能给教师带来方便，解除后顾之忧，增强教师的忠诚度，而且可以节省在个人所得税上的支出，同时提高了民办本科高校的社会声望，如果福利项目设计的人性化，吸引公办院校的教师来任教也不是没有可能。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校很忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。对于强制性的福利比如民办高校的养老保险等就应该与公办院校保持相同的水平，这是民办高校吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬。民办高校办校的时间短，教师要不就是年轻教师，要不就是从公办院校退休的老教师，从民办院校的长期发展角度来看，学校是需要一支稳定的教师队伍的，学校应该在福利上为青年老师多做考虑，比如青年教师都存在着买房结婚的问题，学校可以提高住房公积金，可以按着校龄和职称提高住房公积金。教师既减少了税收的支出又有了买房的保障。培训支出，民办院校的教师相比较其他公办院校的教师在学历上较低，为了能够更好地教书育人，大部分青年教师都会选择学历升级，走访了江苏的四个民办高校他们的青年教师有的在继续读研究生，有的在读博士，比如某民办院校的陈老师每年研究生的支出就有15000元以上的支出，该校是根据陈老师上学的发票以及住宿的发票给予全额的现金报销，所以该校老师很愿意利用自己的时间去进修，再把进修学到的信息和知识传递给他们的学生。
（五）奖励：很多民办高校没有这部分的工资项目，这部分的收入是和教师自身努力以及工作态度挂钩的，也是拉开教师工资差距的。充分体现了多劳（脑力劳动）多得。例如教师课堂教学方法的创新，学生实践方式的改良，教学论文的发表，精品课程的推出等等。部分民办高校在这块奖励的很少，比如课堂教学方法的创新很多学校就没有，民办高校的学生学习习惯是没有公办院校的学生好的，假如你的教学方法和公办的一样，估计吸引不了他们，为了提高民办高校的教学质量学校应该有这部分的奖励。通过奖励工资学校可以发现人力资本含量较高的关键性员工，他们能为学校发展做出重要贡献，因此应该为他们提供具有竞争力的奖励。
四、结论
民办高校要在激烈的市场竞争中健康发展，要打造自身的核心竞争力，建设一只高质量的教师队伍是关键。而工资结构设计涉及到教师的切身利益，体现着对教师能力、价值和贡献的一种评价和认可，与民办高校人才资源优化配置密切相关。教师对于民办高校特别是营利性的民办高校而言不再是地位低微的劳动力和赚钱的工具，教师是可以和学校一起承担风险，分享收益，对教师的智力投资不是浪费，可以得到很大的边际收益，教师和学校完全可以得到双赢。民办高校的所有者和领导者对教师的管理应该迅速完成从人事管理提升到人本管理的转型。本文在某些部分还可以进一步深入研究，比如福利设计方案目前还是过于笼统，可以结合具体学校具体城市进一步细化，突出差异化和特（下转第83页）（上接第81页）色化，希望本题可以起到抛砖引玉的效果，可以让更多的人来研究和重视民办高校老师的收入，真的为民办教师和民办学校的发展起到作用。
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本篇主要是针对物业管理论文参考文献的写作标准规范格式来举例说明，这些范例都是小编采编收集的一些比较优秀的物业管理论文参考文献，希望小编整理的这些在大家写作的时候能有所帮助。
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关键词：企业;职工福利费;财税
2009年11月12日，财政部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242 号），从加强企业职工福利费财务管理、维护正常收入分配秩序出发，对企业职工福利费的范围及账务处理等作了进一步明确。但是早在2009年1月4日，国家税务总局就在《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）对企业职工福利费的税务处理进行了明确规范。财务和税务对企业职工福利费的处理存在哪些差异？笔者对财企〔2009〕242号文和国税函〔2009〕3号文进行了对比分析，归纳出以下几点差异，供读者参考。
一、企业为职工提供的交通、住房和通信补贴的财税处理差异分析
财企〔2009〕242号文规定企业职工福利费核算范围要比国税函〔2009〕3号文规定的范围宽广。财企〔2009〕242号文规定：职工疗养费用、未办职工食堂统一供应午餐支出、集体宿舍设备、设施折旧、维修保养费用以及集体宿舍工作人员的工资、社会保险费、住房公积金、劳务费等人工费用、离退休人员统筹外费用，应在应付职工薪酬—应付职工福利费科目核算，而国税函〔2009〕3号文所列举的职工福利费核算内容未包括以上内容。关于企业为职工卫生保健、生活、住房等所发放的各项补贴和非货币利，财企〔2009〕242号文规定：企业提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。目前众多专家学者认为财企〔2009〕242号文把企业为职工提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，计征个人所得税。笔者认为上述观点是错误的，虽然财企〔2009〕242号文把企业职工交通、住房、通信补贴计入职工工资总额，但是国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。根据财企〔2009〕242号文同时规定企业在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。既然国税函〔2009〕3 号文规定上述补贴属于职工福利费范畴，那么上述补贴就不应该再计入职工工资总额计征个人所得税。例如一家上市公司为 100 名管理人员每人按月发放1400元的交通、通信补贴，该公司管理人员每月工资5000元，则相关的会计分录为：
1.计提工资福利费时，应借记“管理费用—工资”，贷记“应付职工薪酬—应付工资”，金额640000元。
2.发放工资补贴，应借记“应付职工薪酬—应付工资”，贷记“银行存款”，金额640000元。年终企业所得税汇算清缴时，应把每人每月1400元的交通、通信补贴计140000元从应付职工薪酬—应付工资科目中剔除，算入应付职工福利费使用额度，同时企业在计算个人所得税时要剔除每月1400元的交通、通信补贴。
二、企业为职工发放的节日补助的财税处理差异分析
目前众多企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，财企〔2009〕242号文对此做出明确规定，即企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。而国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。企业给职工发放的节假日各项补助应该属于国税函〔2009〕3号文规定的生活上的补助，另外从财企〔2009〕242号文第五项规定中看出财政部在同一文中对职工补助的财务处理存在自相矛盾，财企〔2009〕242号文第五项规定：企业职工福利一般应以货币形式为主。国家出资的电信、电力、交通、热力、供水、燃气等企业，将本企业产品和服务作为职工福利的，应当按商业化原则实行公平交易，不得直接供职工及其亲属免费或者低价使用。从中可以看出财企〔2009〕242号文是认可企业给予职工各项实物补助作为福利费处理的，退一步想，连日常生活的各项补助都认可是福利费，更何况是节假日呢？因此，笔者认为企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，应采取国税函〔2009〕3号文规定做福利费处理。
三、企业职工福利费核算规定上的差异分析
国税函〔2009〕3号文对福利费核算规定：企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。财企〔2009〕242号文对福利费核算规定要比国税函〔2009〕3号详细得多，包括制度健全、标准合理、管理科学、核算规范、准确披露等。
四、结束语
本文根据自身经营，结合具体情况论述了企业职工福利费财税处理的差异问题，希望此文可以为有需要的企业提供一点帮助，也可以促进自身工作的进步，文中不妥之处，还望指出。
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论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
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