时间：2023-04-01 10:06:32
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论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
【关键词】房地产；经济周期；规律
房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他指标。它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。
1 宏观经济的周期研究
设为一经济时间序列，它是按相等时间间隔观察某项经济指标而得到的离散数据序列。通常，它由四种要素组成：趋势因子(XtT)，季节因子(XtS)，周期因子(XtC)，不规则因子(XtI)。趋势因子表征经济的长期趋势及潜在水平；季节因子是受季节变动影响的年度周期变化；不规则因子是各种偶然因素造成的随机扰动；周期因子反映了实际经济水平围绕潜在生产水平的周期变化波动。季节波动的原因和规律是清楚的，随机扰动不能成为经济理论研究的主要对象，经济发展的本质性规律是增长趋势和周期性波动。
2 房地产周期的研究
房地产周期目前还没有统一模式。每个文献均有各自的定义和刻画指标，经济周期研究的范式一般按照“识别、解释、检验、预测”进行。国外许多文献中房地产周期有许多刻画指标，如空置率周期、价值周期、投资回报率周期等。根据目前的研究状况，Pyhrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类。
Grebler和Bums(1982)分析了美国1950-1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅固期和4个非住宅的房地产周期，并且发现了GNP领先于房地产周期11个月达到峰值。
Hekman(1985)检验了1979~1983年美国14个城市的写字楼市场，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关；Wheaton(1987)考察了第二次世界大战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现了写字楼的发生频率要小于国民经济周期；Grenadier(1995)也证实了这一结论。
3 房地产周期的解释
一类有关房地产周期成因的解释将房地产市场的波动归因于开发商的“短视”，从开发商做出决策到项目竣工存在着一定的“时滞”，开发商往往在市场景气的时候做出项目投资决策；而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。这类解释虽有一定道理，但并不符合普遍的事实。上述原因难以解释普遍的市场衰退现象。
另一类解释把目光投向了资本市场，认为是信贷机构的“纵容”和“恐惧”行为导致了房地产的周期波动，即：当市场景气，开发商向银行争取贷款时，银行无一例外地予以贷款；而当市场开始衰退，有的开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于“恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动。Pyhrr和Bom(1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。
随着经济理论工具的发展，新的工具引入房地产周期分析之中。Grenadier利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。他认为，需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因。在他看来，开发商并不是短视的，他们之所以会在市场景气时大量开发是出于上述三个成因而采取的最优决策。Clinloy(1996)将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数。当经济中出现房地产超额需求时，空置率减少，租金上升超过了开发商原来的预期，新的开发项目全面启动，从而导致了房地产市场的过热以及其后的过冷。
综上所述，房地产周期的成因可分为两类，即基本经济条件和预期。
4 经济周期的景气分析
宏观经济周期成熟的主要测度工具是景气循环法。其原理是以指标之间的的周期波动为基础，通过确定指标周期波动之间的时差和因果关系，构造扩散指数与综合指数来分析和预测经济波动的转折点，以及衡量经济波动的程度。景气循环法主要步骤如下：
4.1 领先指标、同步指标和滞后指标的确定
景气循环法的重要前提是要对各项指标进行领先或滞后时差分析。确定时差关系主要有三种方法：周期图(NBER转折点)、时差相关分析和交叉谱分析。
4.2 扩散指数(D1)
扩散指数(Diffusion Index，缩写为DI是由许多数列组成的一组数列，主要反映一定时间内经济情况的变动趋势和范围。从内容上看，扩散指数可由领先指标扩散指数、同步指标扩散指数、滞后指标扩散指数组成。
4.3 综合指数(C1)
综合指数(Composite Index)，缩写为CI是把敏感性指标各自的波动幅度或变化率综合起来的指数。扩散指数虽然能有效地分析和预测经济波动的转折点，但它不能说明经济波动的程度。综合指数与扩散指数相比，计算比较复杂，它是以对称变化率为变量，通过领先指标组和滞后指标组的序时平均水平和同步指标组序时平均水平两次标准化处理计算的。
5 经济周期的谱分析
经济周期的分析工具中最前沿，也是最有效的当数20世纪70年代出现的谱分析。简单地说，谱分析就是把时域的观测分解为各种周期的波形，然后在频域中表现出来。
有些住房政策变量使得有关住房经济的指标产生跳跃，具体的住房政策、法律变量如城市房地产管理法、国家安居工程政策、经济适用房政策、住房公积金政策、抵押贷款政策等等。在“识别、解释”存在困难的情况下，“检验、预测”也非常具有局限性，“没有一个较权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展，目前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用”。周期具有规律性的波长、波幅等特征描述，在我国目前机制转轨时期，房地产有关指标的波动并不具有规则件。西方发达国家关于宏观经济的周期的研究比较成熟，康德拉季夫周期、库兹涅茨周期、朱格拉周期、基钦周期已经成为经典周期理论。但是，西方发达国家对房地产的周期没有统一的模式，一些研究往往根据局部市场来进行实证，很难推广到其他国家和地区。
6 结语
我国的房地产发展处于初期阶段，很难找出明显的周期规律，或者说房地产的波动是由多种不明频率的因素引起的。
参考文献
关键词 房地产 预警指标 预警方法 预警系统
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。
一、 房地产预警指标研究评述
房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。
郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。
郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。
叶艳兵、丁烈云利用多元统计中的主成分分析法来确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分”，采用相关性分析来确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并按照相关性的大小来决定指标的取舍， 同时结合专家经验等定性分析方法，利用武汉市的历史数据，建立了包括房地产价格、从业人数等在内的武汉市房地产预警指标体系。但利用该指标体系进行预警，具体效果如何，限于篇幅，作者没有结合数据进行检验。
周忠学、李永江以青岛市为例，用聚类分析法把影响房地产的20个因素指标分为5类指标，然后分别对每类指标进行主成分分析，最后把原来的20个指标合成为7个综合指标，大大简化了分析工作。
李崇明提出了一种新的房地产预警指标选择方法。他认为房地产系统作为一个复杂的大系统，其影响因素众多，必须采用一种适合复杂大系统的定量分析方法，并由此提出了系统核及核度方法。该方法的基本原理是采用灰色关联分析法对样本数据进行分析，得出指标间的关联度，然后根据指标关联度的大小建立指标体系的拓扑图，最后求取拓扑图的核，其构成要素就是要选择的房地产预警指标。
杨佃辉，陈轶等把初选的22个房地产预警指标按照指标的性质分为总量指标、购买力指标、生产类指标、价格类指标和交易类指标五大类，分别对每类指标进行聚类分析和非参数检验并结合定性方法建立了预警指标体系，然后利用上海市房地产相关的数据进行了实证分析。
综上所述，我国对房地产预警指标体系的研究正在逐渐从单纯的定量分析向定量分析和定性分析相结合的思路转移。定量分析方法主要通过一些统计分析方法消除指标间的相互干扰和影响，使不同指标与房地产业发展的关系描述得更为准确，但它不可避免也存在缺陷，如多数统计方法对数据要求较高，通常需要样本数据够多，且不具备容错能力，而且对某些不能量化的因素指标也无能为力，而这正好可通过定性分析来弥补。因此，把定量、定性分析方法相结合来构建房地产预警指标体系将是未来的发展趋势。
二、房地产预警方法研究评述
预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。在预警方法的选择上，我国有关学者的研究大致可以划分为三个阶段，房地产发展初期，即上世纪90年代的研究以景气指数预警为主；90年代末到本世纪初以统计预警为主；近期的研究则转向以人工神经网络等为主的人工智能、模式识别方法方向发展，逐渐与计算机软件融合。
（一）景气指数法。
如上所述，我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。
黄继鸿、雷战波、凌超为了描述房地产景气的动向,通过构建合成和扩散指数来达到对房地产运行情况进行监测、预警的目的。他们认为扩散指数能综合各个指标变量的波动,反映宏观经济波动过程,还能够有效地预测经济循环的转折点,但是不能明确表示经济循环变化的强弱；合成指数不仅能预测经济循环的转折点,还能在某种意义上反映经济循环变动的振幅。因此,他们认为扩散指数(DI)和合成指数(CI)适用于房地产预警等宏观经济领域。
李斌、丁烈云、叶艳兵对景气指数预警法进行了大量研究后，发现由于计算方法和侧重点不同，利用扩散指数DI和合成指数CI对相同的数据分别计算得出的房地产警度不一致，他们分析了两种指数的计算特点，提出了两种改进方法．第一，对传统DI计算方法进行合理改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突；第二，利用DI值与CI值及其精度设计了一个能完整反映市场景气状况的综合指数，即对DI与CI指数向量进行数据处理并建立整合基础以后，依据DI值与CI值的精度分析，摒弃主观判断的处理方法，按照各自误差的高低和权值计算理论，确定各整合基础数据所载信息量的权重，最后对其进行加权平均求出房地产市场的综合景气指数，并利用武汉市实际数据进行了分析，结果表明，改进后的综合指数能更好地反映武汉市房地产的实际警度。
景气指数法经过多年的发展运用也比较成熟，计算方法有了许多改进，但是用该方法来对我房地产进行预警，存在着许多先天的缺陷．首先，景气指数法应用的前提条件是经济波动的周期性，而我国的房地产经济发展刚刚起步，其周期性更是无从谈起；其次景气指数用合成指数和扩散指数这些综合指数来反映总体的发展趋势，而这些综合指数对具体指标的信息抽象化了，不利于具体分析，也容易掩盖个别指标的异常波动，因此，用景气指数法来进行房地产预警不是最佳方法。
（二）综合模拟法。
综合模拟法也叫统计预警法，是我国房地产预警采用最广泛的方法。它主要从系统论角度对指标进行分析处理，实现房地产预警的目的。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。因此，有不少学者对此进行了尝试，取得了不少成果。
1995年，建设部就组织过房地产监测、预警体系的研究，所采用的方法即为统计预警法，但鉴于行业发展的初期性及其资料积累的有限性，无法在定量上有所突破。
赵黎明、贾永飞最早对用统计预警法进行房地产预警作了较系统的研究，现在很多研究都是在他们研究的基础上进行的。他们首先对经济预警的各种方法进行了分析、比较，指出统计预警方法适合用来房地产预警;接着运用时差相关分析方法筛选出警兆指标，并确定了预警界限；最后使用模糊评价方法来进行警级综合，使房地产预警走向定量化和系统化，明确了警情发生时的控制目标和方向，实现了房地产预警系统的计算机处理。
郭磊、王锋等采用统计预警法，结合深圳市实际数据，对深圳房地产运行的轨迹进行监测，并对未来的走势进行了预测。他们首先根据房地产经济的相关理论和深圳房地产自身的实际，选择房地产销售量作为警情指标，然后通过对其它指标和房地产销售量的时差相关分析，选出警兆指标，然后通过各警兆指标警界的确定，对深圳房地产进行了单指标预警和综合预警。张泓铭对各种预警方法的特点和使用条件进行比较之后，指出综合模拟法比较适合我国当时的房地产预警，他详细介绍了综合模拟法的思路、步骤并以某城市为代表进行了实证分析。
陈峰、丁烈云对利用综合预警法进行房地产预警容易出现的失真现象进行研究后，提出用数学方法对用3 预警准则确定的预警区间进行调整，并以武汉市相关数据为基础进行了实证分析，结果显示对预警区间修正后，能够提高房地产预警系统的精度。
综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题，如统计预警法要求它的参数必须满足多元常态分配的假设，而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3 预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效；另外统计预警法是静态的，不具有容错性，而目前我国房地产数据参差不齐，房地产发展迅速，因此采用该方法结果往往系统精度不高，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。
（三）基于模式识别的预警方法。
房地产预警研究要取得进一步的进展，就必须广泛借鉴其它学科，特别是人工智能、模式识别和非线性系统学科的研究成果，避免或尽量减少预警过程中的人为因素，使预警过程更客观、可靠。近年来不少学者对此进行了研究，尽管刚刚起步，但其发展前景已引起人们关注。
王建成在其博士论文里构建了基于概率模式分类的经济预警系统。所谓模式识别是泛指一类用于对所研究对象根据其特征和属性，分辨其所属模式类别的识别和分类方法。模式识别突破了传统的指标处理思路，不再从简单的统计规律出发探求发展趋势，而应用模式分类和比较来对未来状况进行预测。概率模式分类法可以满足最小的误警概率和最小的预警风险等要求，其有关分类错判概率等理论，很适合研究预警系统的预警可靠性，另外它还可以和附加信息检验、模式特征提取等方法结合起来，进行预警指标选择，构造出一个实用、完整的经济预警系统。但是基于概率模式分类的预警系统的设计需要已知经验概率、条件概率、和后验概率，实际上这些是很难得到的。另外，贝叶斯最小风险分类过程还建立在样本拟合最好这样的基础之上的，这显然是不能满足的，因此该方法没能得到广泛地使用。
虞晓芬通过建立BP神经网络模型对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测有关指标2004-2005年的值，并结合统计预警法对杭州市房地产市场现在和未来两年的综合警度进行判断和预报。陈彦等利用模糊模式识别方法，以南京市为例，建立了房地产预警系统，并进行了实证分析。
BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。从而为预警走向实用化奠定了基础。但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，如其过分强调克服学习错误而泛化性能不强，同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。
房地产系统是一个复杂的非线性大系统，由上可知，不管采用哪种方法进行预警，都有各自的缺陷，因此不少学者尝试着采用多种方法相结合来进行房地产预警，取得了较好的效果。
丁烈云在他的名为房地产周期波动与预警研究的博士论文中，把景气指数法、基于系统核与核度理论的综合模拟法和模糊神经网络预警法三种方法和相应的模型结合起来预警，经过实证分析，表明预警效果相当不错。
南京房管局在建立南京市房地产市场预警系时也结合了景气指数法、警兆信号法和专家经验法三种方法共同预警。采用多种预警方法对房地产进行预警，以便相互验证，这也是今后房地产预警的发展趋势。
三、房地产预警系统设计研究评述
房地产预警系统是一个非常复杂的大系统，预警指标体系的选择是房地产预警系统的基础，而房地产预警方法是房地产预警系统的核心，而除此之外有关数据的收集、整理，警度的预报，以及排警对策等都是需要考虑的问题，因此有必要对房地产预警系统的各个功能模块设置以及如何利用计算机技术进行科学调控进行研究，国内不少学者进行了许多尝试。
梁运斌对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析、预警信号、行业监测和景气调查四个子系统构成的基本构想，研究虽然粗略，却为后来研究者提供了思路。
彭诩也对房地产预警系统的框架进行了构建，他认为房地产预警系统可以细分为信息采集系统、预警信号系统和景气分析系统三个子系统，各个系统相互独立，其功能如下．景气分析系统主要进行要用来建立预警预报指标体系和预警预报制度，房地产信息采集系统主要收集房地产基础数据及相关信息数据；预警信号系统主要进行数据的整合分析和。
郑淑琴认为房地产预警系统可分为数据处理分析子系统、监测预警子系统以及排警子系统，在文中对这三个系统分别加以研究。
以上研究虽然侧重点不一样，但其基本思路大致相同，都是从数据的收集、预警方法的确定和出现警情时的预报和对策来构建的。韩立达在总结前人研究成果的基础上，对房地产预警系统框架的构建提出了较系统的构想。他认为房地产预警系统可分为横向和纵向两方面。纵向是指由下至上即由各地市汇总到各个省，层层预警最后到全国综合预警，而横向预警是指对每个具体城市的预警框架可分为统计信息系统、预警预报系统和动态监控系统三个模块，每个模块下面还可细分为更小的模块。其中预警预报系统是核心，统计信息系统与动态监控系统都是为其服务的，前者为其提供基本资料和数据，而后者则起着辅助预警及决策的功能。
郭峰在他的博士论文里以大系统控制理论为基础构建了房地产“递阶控制”预警系统，把它分为上、中、下三级，上级是输入部分，也称为数据库管理系统，包括警兆数据库、预警界限数据库、预测指标数据库和警情分析指示数据库等；而中级为控制处理大型专家系统，是整个系统的核心处理器，具体包括指标筛选、界限确定、预测判断和警情分析指示模型库；下级指的是输出部分，即生成子系统，通过衔接器和中级相连，具有图表、数据结果输出等功能。
李斌、丁烈云认为从计算机软件开发角度来看，房地产预警系统应该是以MIS为基础，兼有DSS功能的计算机预警信息系统。它可以通过自动处理、分析、判断输入和存贮在计算机中的各种信息，对城市房地产经济发展过程中可能出现的各种异常态势发出预先警告。他们将其分成两个相对独立的子系统，模型管理系统和数据库管理信息系统，两个系统之间、操作人员与计算机之间的信息的传递由人机交互总控系统来调度。
总的看来，我国房地产预警系统的设计研究才刚刚起步，需要进一步研究和发展，但与计算机紧密结合，友好的人机交互模式和动态的建模技术将是房地产预警系统设计未来的发展趋势。
此文系湖北省教育厅青年项目（239269）
（作者：武汉工程大学管理学院工商管理教研室，讲师，中南财经政法大学统计学专业博士）
参考文献：
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[20]韩立达．我国城市房地产预警系统研究，四川大学博士学位论文，2004（10）
[21]郭峰．基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究，重庆大学博士论文,2005。
由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。
中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。
关键词：房地产项目开发；风险；对策
一、房地产项目风险管理的分类
对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等项目风险管理。
1、综合风险
1.1自然风险。自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。
1.2政治风险、经济风险。政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。
1.3社会风险。社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。
在上述综合项目风险管理中，应把政治风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。
阶段性项目风险管理是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。
2、阶段性风险
该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要项目风险管理。
二、房地产项目开发中风险形成的原因分析
整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：
1、政策环境方面
经过几十年，房地产得到了快速的发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业，在对国民经济进行促进和社会发展中有着很积极的作用，同时也对我国的经济运行和人民生活的各个方面有着深刻的影响，所以，受到我国就、宏观调控和政策的影响是不能够避免的。总的来说，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市市场观察规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。
2、经济发展方面
经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。确切地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业周期性长，中间环节多，容易出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特别是一旦经济形势不佳或经济停滞，将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望，减少购买行为，极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面，对于经济发展趋势的准确科学预测有助于降低房地产企业项目开发的风险。
3、资金方面
作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的困境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了，对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。
三、房地产项目开发的风险应对策略
1、项目操作过程中，充分把握好每个环节，充分利用品牌效应及所有资源，与政府建立良好的关系，尽可能的降低成本，取得土地、税费、动迁等一系列优惠政策。同时，加快项目进度，节约时间成本，缩短周期，加快资金回笼，以最快速度抢占市场，抵御市场冲击。
2、针对市场风险,一方面加大宣传力度，引导和引领消费者，形成旺盛人气，形成新的消费热点，提高竞争能力,扩大市场占有率。同时建立优秀的策划和销售团队，并在投资前对市场做更充分的调研工作，为项目的操作成功奠定基础。
3、优化管理，以高水平的管理机制运筹公司,抵御风险。项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。
4、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。
5、针对政策性风险，一方面加强与政府的关系，同时利用公司的整体优势，加强融资能力，并且尽快缩短项目周期，
6、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成银行按揭方式；d、建筑分期付款＋银行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。
参考文献：
【1】王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施2011，（07）.
关键词：房地产预警 景气指数法 综合模拟法 BP神经网络
房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产发展的实践不相符。本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。
1.房地产预警方法的选择
房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。
1.1景气指数法
我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。经过长时间的发展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：
首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。 其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体发展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析判断，这样不利于找出警源，找出控制对象和控制目标。 第三，房地产经济周期性不明显会影响景气指数应用的范围和效果。景气指数法的预警基础是经济波动的周期性，构成景气指标的先行指数可以提前预报经济周期的转折点。而我国房地产真正发展时间不过10多年，房地产经济的发展受国家政策等因素影响明显，城市房地产经济的周期性还有待研究，因此运用景气指数法进行房地产预警不是最佳选择。
1.2综合模拟法
综合模拟法也叫统计预警法，是我国目前房地产预警采用最广泛的方法。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。
综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题：
第一，实际数据的分布不能满足要求。单指标理想状态的预警域是房地产综合模拟预警的基础性工作，是预警成败的关键。而采用统计预警方法，则要求它的参数必须满足多元常态分配的假设（如正态分布），而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3σ预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效。第二，统计预警法对资料的输入不具有容错性。房地产在我国真正的发展不过十来年的时间，统计数据难免出现错误和遗漏，而统计预警法对错误资料的输入不具有容错性，无法自我学习与调整，这也就是为什么采用此方法做出来的预警系统精度不高的一个重要原因。第三，用3σ预警准则确定的预警域是静态的。统计预警方法属于静态预警方法，而房地产的发展本身是个动态的过程，因此采用此方法难免出现理论和实际不吻合的情况。有不少学者对这一问题进行了研究，对预警区间进行不断地修正，使之更接近现实，提高了预警的有效性，但未能从根本上解决其存在的问题，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。
1.3 BP神经网络法
而近年来BP神经网络的出现引起了人们极大的关注。BP神经网络采用平行分散处理模式，这使它不仅能较好地进行模式识别，还具有容错能力强和对数据分布要求不严格等传统方法不具备的优点。同时它还具备学习能力、处理资料遗漏或错误的能力，可随数据的更新进行自我学习、训练和调整，能够应对多变的经济环境。人工神经网络中应用最广泛的是前向三层BP神经网络，它分为输入层、隐藏层和输出层三部分，能够准确地模拟输入、输出的近似关系，因此它在房地产预警中被广泛应用。
BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的以下问题：难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标；以及预警指标的警限、警区采用确定方式，不具备时变特性，缺少自适应、自学习能力；预警信息和知识获取是间接的、费时、效率低等。从而为预警走向实用化奠定了基础。
但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，由于BP神经网络学习算法是利用梯度下降法调节权值使目标函数达到极小，导致其过分强调克服学习错误而泛化性能不强。同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。
2.房地产预警存在的主要问题
国内学者在房地产发展时间不长，数据资料残缺不齐的情况下进行了大量研究，取得了可喜的成果，给后续的研究提供了思路。但目前我国房地产预警研究无论是从理论研究还是实践的角度来看仍处于起步阶段，主要不足表现在以下几个方面：
2.1预警结果误差较大，精度不高
不管是景气指数法还是综合模拟法预警都是建立在房地产经济周期基础上的，这两种方法都要求有较长的时间序列数据，欧美一些国家因为房地产发展时间长，发展较成熟，采用这些方法预警都取得了较好的效果，而我国的房地产市场起步晚（90年代初才真正起步），发展不稳定，积累的历史数据很少，统计数据不完整，统计口径不一致，再加上房地产市场发展还不规范，受政策影响非常大，房地产经济周期波动不明显（或短期内难以体现），这些特征使得采用传统的预警方法预警，输出结果误差较大。
2.2指标权重和警界值的确定缺乏科学性
在进行房地产预警时，综合警度的确定是我们预警的最终目标。而综合警度是各指标警度的综合，因此要想准确地预测警度，房地产预警系统中各指标权重的确定和各指标预警界限的确定则是问题的关键。警界值的确定，我国早期基本上是通过主观经验来判断，缺乏客观依据，而近期则主要采用正态归一法和μ-σ法来确定，用这两种方法确定警界值都要求有充足的数据，而实际却很难满足。另外用这两种方法确定的警界值都是固定的，不能动态调整，目前我国房地产整体发展还处于初级阶段，某些指标的波动剧烈，如果按照统一不变的标准来划分，那些指标可能会因为标准差过大而使其正常区间过大，从而影响了预警的精度。而在确定各指标的权重时，方法也过于粗糙、简单。目前的预警研究中有的没有考虑指标的权重，只是简单的平均；有的采用完全主观的专家经验法；而有些研究所采用的简单的定量分析方法，其适用性和科学性也有待检验。
2.3趋势预测功能不强
预警系统有警度判断与趋势预测两项功能，准确的市场预测可以很大程度上避免由于系统不稳定性而产生的判断误差，具有更强的实际应用意义。前人绝大部分研究成果都侧重于警度判断的功能，而趋势判断功能较弱。如在景气指数法预警中选取先行性警兆指标就是为了增强其预测功能，但同时也选取了同步与滞后指标，前人研究中简单的把先行、同步与滞后指标加权综合，使其预测功能受到影响；而在综合预警中则是根据历年警值趋势图走势来预测下一年的警情，该方法对警值转点的预测功能较差。
2.4系统学习性不够
目前的房地产预警系统研究的初步成果不具备很好的动态学习性，而“系统学习性”对于房地产预警系统，特别是我国目前的房地产预警系统构建是十分必要的。我国的房地产市场真正发展才短短十多年的时间，需要能够不断积累历史数据，从而修正系统参数，使系统更趋完善和准确。
3.房地产预警未来发展趋势
3.1多种预警方法协同预警
房地产是一个复杂的非线性大系统，不管使用前面讨论的哪种方法，都有其局限性。只有将不同预警方法结合起来进行综合预警，才能提高预警可靠度。另外在进行房地产预警时，也不能只重视定量分析方法，要把定性分析和定量分析相结合，把短期与长期相结合，把静态与动态分析相结合，把统计分析与数学模型相结合。
3.2房地产预警指标的选择和调整
随着房地产业的不断发展，新的影响房地产市场的因素会不断出现，因此，构建科学、动态的房地产预警指标体系是建立实用的房地产预警系统的关键。未来指标选择应是在有关房地产经济理论的指标下，结合当地实际，采用定量、定性方法相结合来进行的。指标的选择应遵循全面性、代表性和灵敏性的原则，并能随着实际情况的变化而作相应的动态调整。
3.3建立动态的房地产预警系统
房地产市场始终处于变化中，如何建立具有学习性的动态的房地产预警系统将是未来的一个方向，在这个过程中不可避免地要和现代计算机信息技术相结合。信息技术为开发动态的、智能的房地产预警系统提供了基础，今后的房地产预警研究应大量运用先进的计算机技术，开发先进、实用的软件，使建立的预警系统有良好的人机交互能力。因此，如何将计算机信息建模技术和房地产预警系统有机结合将成为我国房地产预警研究的一个热点问题。
湖北省教育厅人文社科项目青年项目（项目编号：239269）。
参考文献:
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论文关键词：房地产公司 资本结构 公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
论文关键词：房地产公司资本结构公司价值
一、研究目的和背景
房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。
房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。
在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。
二、研究设计
1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。
2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。
4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。
三、描述性统计与分析
由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。
其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。
本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。
四、结论和建议
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