时间：2023-03-20 16:14:01
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产销售论文，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：房地产企业营销渠道选择
房地产企业对销售渠道的建设必须先行,因为当巨大的开发能力形成,而没有形成与之相适应的渠道网络时,必然造成开发能力的巨大浪费,其结果就是商品房空置面积增加；优秀的企业都很重视销售渠道建设,强调能够有效地控制整个目标市场的销售渠道,以保证销售渠道有效运转。
一、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心
在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面：
1.1分析顾客的服务需求
房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。
1.2顾客渠道偏好调查
最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响
1.3考虑顾客购买准则
在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。
1.4监控顾客购买行为的变化
企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。
1.5提供灵活的渠道选择
不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。
二、房地产渠道选择与房地产企业定位
当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。
设计渠道结构的另一个重要的方面是决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少,也就是渠道密度的决策。在一个给定的市场中,消费品的销售是应该利用密集分销,或是利用选择性分销,还是独家分销？对这一问题的回答取决于效率和执行等多种因素。大量的密集性分销可以使产品很容易地接近目标市场的终端消费者。设计渠道结构时对渠道成员的形式、地位和密度等的决策都要以渠道流成本最低化为基础。即每一个渠道成员都被分配一定的渠道任务,理想的任务分配应使得在总成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠运行。因此,渠道管理者需要决定以哪些细分市场为目标市场。因为这样可以将渠道重点放在那些可以通过销售取得利润的细分市场上。
当某一特殊细分市场的服务产出要求并没有更具竞争力的提供物来满足时,渠道管理者就应意识到存在着一个尚未被开发的市场机会,并建立新的渠道服务于这些细分市场。在市场上,抢先满足那些未被满足的服务产出需求,是建立一个忠诚的、可带来利益的顾客群的一种强有力的竞争战略。因此,企业必须了解消费者对渠道流的性能和渠道结构的反应。
三、房地产渠道与顾客购买行为
顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。
3.1房地产销售点的选择原理
房地产销售点是房地产企业实现自己经营目的的前沿阵地,房地产企业的产品能否最终销售出去以及能否最终实现理想的经济效益,都直接与销售点的选择和经营有关。因此,作为分销管理的第一步就是选择最符合企业产品或服务特色的销售点,然后通过有效的销售渠道管理来实现销售目标。
房地产企业销售点的选择要考虑消费者的购买心理和购买行为的变化及其规律性,对销售点的选择主要取决于：①商品最充分展现,让更多人认知的地点要求。②树立商品形象的地点要求等。房地产企业应根据目标市场的特征及竞争状况、自身的经济实力、产品特点、公关环境、市场基础等特点,以及企业所处的外部环境、竞争对手状况、市场购买力水平等因素,经过综合权衡选择出直接面向顾客的分销点。
3.2消费者对房地产销售现场的认知
销售现场上销售人员的衣着、谈吐、工作态度及各种硬件设施的先进程度,开发商所采用的促销手段,以及其他配套设施的完善程度等都会作用于每一位前来光顾的消费者,当一个消费者对自己的心理活动进行整合之后,就形成了自身对开发商的看法和态度,这一看法和态度又将决定或在很大程度上影响着消费者的购买行为。
四、房地产渠道与产品
在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。
4.1客户购买风险
房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人介入销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。
4.2服务要求
产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。
4.3产品识别产品的生命周期
房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过训练的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的商业伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。
4.4产品的生命周期
产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响：在导入期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的商业伙伴是必需的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进入,并且数量可能会逐渐增加,从独家转为多家制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高成本渠道
中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数量也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。
五、渠道与沟通
来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。
5.1收集与销售有关的一切信息
（1）宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。
（2）竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、人员、优势、劣势及目标市场定位。
（3）客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。
（4）公司信息。渠道现状、营销政策、产品知名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。
5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径
（1）内部报告制度。公司产品开发部门、人事管理部门、销售部门和财务管理部门等都有责任提供本部门运作信息,形成内部报告制度。
（2）互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,提高渠道整体运作的效率。经销商、商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。
（3）销售代表的例行巡视和拜访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商管理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策；同时,定期将市场开况、竞争情况报告给公司。
（4）渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。
（5）客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。
（6）公司简报。房地产公司简报作为渠道信息管理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。
六、利润：渠道选择的经济标准
营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应。因为房地产企业是追求利润而不是仅仅追求对企业销售渠道的控制性。经济分析可以用许多企业经常遇到的一个决策问题来说明,即企业应使用自己的推销力量还是应使用销售商。判别一个方案好坏的标准,应是该方案能否使企业取得最大利润。
渠道赢利能力通常可以通过费用收益比率（c/R）来考察。在任何一个单个市场中,一个渠道的费用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定单金额。较低的费用收益比率支付的销售成本较低,从而每笔交易获得的利润也就较高。
渠道赢利能力分析的三个主要组成部分包括：
（1）营销渠道选择的收益能力。在评估销售渠道时不仅要考虑渠道成本,而且要考虑渠道获取期望收益的能力。看新的渠道是否能够在市场上实现预定的销售目标。忽视渠道达到收益目标的能力会在渠道选择中产生严重的后果。
（2）将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础。一旦得出每种渠道的每笔交易成本后,就可以计算市场上每种渠道的费用收益比率。在选择分销渠道时,不一定是费用收益比率最低的,但必须是企业能够接受的。
（3）渠道的每笔交易成本。渠道的每笔交易成本等于全部销售成本除以交易数量。
总之,每一个单个渠道都有自己的成本和投资收益。在可行的渠道范围中,可选择的渠道的经济效果是渠道选择决策的最后裁决者。
参考文献：
[1]潘蜀健,陈琳。房地产市场营销[M].北京：中国建筑工业出版社,2003.
[2]纪宝成。市场营销学教程（3版）[M].北京：中国人民大学出版社,2002.
关键词：市场营销；系统定量；马尔科夫预测方法；房地产
处于复杂市场价值、竞争环境中的房地产营销活动，涉及了诸多复杂要素与复杂子系统的纠合影响和作用。为揭示房地产市场营销活动中主因素构成及其系统数理内涵，文章主要就有关样本解析建模、马尔科夫链滚动预测方法提出了分析研究的相应定量定性结论，可资房地产营销以及房地产开发建设界应用。更进一步：针对目前乃至于今后较长一段时期的中国房地产业可持续发展事业，也必然在此前提下，理应建立类似的科学系统理念并实现市场运作中的定量定性相结合之理智行为，方能摈弃盲目性和随意性，从而，将我国房地产事业纳入卓有成效的、切实可行的、有序的、规范发展的科学轨道。
理智的层次仅仅应当表现在超前她预知并切实地阐明即将可能出现的事物，而绝不应当在事物出现之后再力图去说明它。问题的提出是基于：综观中国房地产业市场中的诸多成功的策划成果、新思想、新观念、新理论、新方法、新手段的日渐渗透与结合应用、策划人的高层次综合素质及其文化素养，构成了市场营销策划的靓丽风景线。在评价诸多房地产营销成功范例的同时，如何透过成功营销的表象，运用数理统计、系统工程等各类有效的数学方法，实现定量建模与定性评价预测的深层组合，从而把房地产营销的成功运作归纳、总结到更高的理性层次上去?作为市场经济学科与市场经济实践环节的认知交叉与升华，便显得格外必要。
1房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的步骤
马尔科夫(A．A．Ma^ov)理论指出：“系统达到每一状态的概率仅与近期状态有关，在一定时期后马尔科夫过程逐渐趋于稳定状态而与原始条件无关”的这一特性称为“无后效性”L2J。即：事物的第n次试验结果仅取决于第(m一1)次试验结果，第(n一1)次试验结果仅取决于第(n一2)次试验结果，依此类推。这一系列转移过程的集合叫做“马尔科夫链”或称为“时间和状态均离散的马尔科夫过程”。“对马尔科夫过程和马尔科夫链进行分析，并对未来的发展进行预测称为马尔科夫分析”_3l。马尔科夫预测方法的特点是：不需要大量的统计资料，只需有限的近期资料即可实现定量预测，而且马尔科夫预测方法适用于短期预测的基础上，只要状态转移矩阵滚动次数足够的多，同时也适用于长期预测。但要求市场比较稳定并在一定时期内设有大的变动。
马尔科夫过程实际上是一个将系统的“状态”和“状态转移”定量化了的系统状态转换的数学模型：
状态{S。，n≥1}：指现象某一时刻上的某种状态，是表示系统的最小?组变量。当系统可完全由定义状态的变量取值来描述时，称系统处于一个状态。
状态转移：指当系统的描述变量从一个状态的特定值变化到另一个状态特定值时，就表示系统由一个状态转移到另一个状态，从而该系统实现了状态的转移。
相应地，事物处于某种状态的可能性的大小.
则某一时期A的状态概率向量为：
首先：选定预测的市场对象(即论域)进行市场调查,要研究的物业对象，应在整个市场或区域内并在调查期内开盘的物业中随机选择；对被研究的市场对象的特征(现象)(如：销售量、户型、物业类型、价位)进行市场调查，调查表如表I，可根据实际要求调整。房地产物业市场(系统)营销过程是一种相关性很弱的随机过程，它的相依关系仅仅表现在相邻两时刻之间的统计关系，以后过程的概率特性只依赖于近期观测的结果，而与以前发生的任何情形无关，具有“无后效”特性符合马尔科夫过程。即每期开盘就完成一次状态转移过程，其用户选购意向的转移过程近似于马尔科夫过程，这样的一连串转移过程的整体构成马尔科夫链。所以，在市场比较稳定并在一定时期内没有大的变动情况下，可以应用马尔科夫链对房地产物业市场营销进行预测。
2房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的具体应用
预测某市区域(市中心区、北市区、东西市区和南市区)的房地产物业的市场占有率。首先按各区域在同一时期的物业(楼盘)进行抽样调查：调查表形式见表l(调查统计过程省略)。以上期开盘期限为调查期(如上期开盘期限为2003年1月1目～21J03年6月30日)对后期(本期、下期、下二期、?)房地产市场营销策划作预测。假A区(房地产)上期开盘签订意向购房合同2384份，同时损失429个客户——即转向购买其它区域的房产，而(获得)有645个客户从其它区域转向A区购买房产，上期开盘A区总销售数量为2813套，直接获得的订购户数(余数)为：2813—2384—645+429=213；保持原有意向订购户数的概率为(2384—429)／2384=0．82；转向B区的订购户数的概率为115／2384=0．05；转向C区的订购户数的概率为95／2384=0．04；转向D区的订购户数的概率为221／2384=o．09。以同样方法可计算出其他区域的保持与转向的概率(省略)。将计算结果按顺序列一个表，得马尔科夫转移矩阵——即一步转移概率矩阵。即町以看出：后两期若在北区投资运作会迎来一个良好的机遇，其销售剩余率较低，只要针对南区转向北区的主要因素进行分析制定出有效对策，将争取到更多客户，一定时期内有较好的市场潜力；南区市场占有率较高发展势头迅猛，投资集中竞争更加激烈，出现了下滑趋势，所以分析比较销售剩余率尤显重要；东西区市场占有率较低而且处于相对平稳市场不活跃，要特别注意开发量与上期的比较；对于中心区应当注意到城市发展的局限对其市场占有率的限制，这样将出现新的转移，但只要及时补充调查，我们可以随时计算新的马尔科夫矩阵下的新的市场占有率。
如需长期预测下去，可按照同样的方法继续计算，这就是所谓的“马尔科夫滚动预测”方法。但需注意：预测结果的可靠度保证是市场营销系统环境及其相应的系统条件基本上稳定或变化不大。
根据调查资料同理可对物业类型(多层、小高层、高层和别墅)、户型(小户型、中等户型、大户型和超大户型)和价位(低价、中等价和高价)的市场占有率进行预测。(略)3房地产物业市场营销最有利对策的分析根据马尔科夫链预测结果，可以从而派生出相应的市场营销决策。预测结果作为决策的依据，显而易见，应当采取下面的三大策略：
1)通过控制并提高各项销售指标的合意度，设法尽量保持原有的用户比率。
2)通过品牌优势的渗透，尽量设法争取其他的关注并进而获得新用户。
3)既设法保持原有用户，又同时争取新的用户。
以上的第三种策略，是前两种策略的综合运用，需要较大力度的经费支持。此外，当市场竞争各方势力处于相对均衡时，不宜贸然投入过多的费用去实施第三种策略，此时可根据“因时而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原则，切实做好市场分析，宜采取保守战略，以保留原有用户市场份额为妥。
在房地产物业市场营销中，尚存在诸如：房地产物业定位分类、性质分类、系统形态分类等一系列分类问题，解决这些问题的数学定量途径则归结为“聚类分析”的技术手段。超级秘书网
明确房地产物业市场营销大系统中诸多要素和各子系统之间的有机联系、随机性质与组合方式，对促动房地产物业市场营销而极为明显的重要意义：准确地建立房地产物业市场营销系统中各要素(子系统)和城市系统密切相关的数学模型，可进而明确其相应的等级关系和隶属关系之后，通过相应的检测、对照之后，可望较为完善地实现构成房地产物业市场营销系统的有机组合。
论文关键词：数据挖掘灰色预测，线性回归，BP人工神经网络
一、房地产业需要解决的问题
合适价格对社会稳定、对房地产业及整个国民经济发展都起促进作用。本文试分析1998-2006年度房地产销售价格，运用灰色预测方法，对经济适用房和商品房不同价格情况，以各年房地产价格时间序列作为综合灰色量来寻找和揭示房地产价格内在规律；利用Matlab编程，建立预测房地产销售价格的房地产价格预测模型，得出房地产价格规律。在建立模型先解决下列具体问题：（1）收集有效数据对房价形成、演化机理和房地产投资进行深入细致分析；（2）分析确定影响商品房销售价格重要因素。（3）分析国家政策影响，并给出相应政策建议。
二、建立模型前的问题分析
（一）房地产价格影响因素的分析
假定影响房地产价格主要因素：（1）居民全年实际收入（见图1）。（2）土地价格交易指数（见图2）。（3）房地产开发投资额（见图3）。（4）房地产开发投资贷款（见图4）。
图1：商品房价格与居民收入
图2： 商品房价格与土地价格指数
图3：商品房价格与投资额
图4： 商品房价格与贷款额
（二）国家政策变动影响的分析
从我国相关房地产政策中可看出，政府态度在1998到2002年7月都是鼓励性政策。但在2002年8月份开始政府认为局部投资增幅过大，开始加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理严控土地供应总量。这时开始抑制房地产价格暴涨。经一系列措施，到2008年9、10月央行才下调贷款利率，放松对经济宏观调控。从1998到2007年度居民提取贷款支出额中来分析国家政策对贷款额影响。表1：1998-2007年居民提取贷款支出额
年度
居民提取贷款支出(亿元)
1998年
3189.9
1999年
3396.0
2000年
3977.0
2001年
4955.4
2002年
6362.4
2003年
8079.9
2004年
9466.6
2005年
10322.0
2006年
10119.2
【关键词】房地产业 VAR模型 脉冲响应函数
一、研究背景
房地产业是我国的支柱产业，房地产业的快速发展，在一定程度上缓解了严峻的就业问题，房地产业从业人数从1998年的825888人增长到2011年的2256964位人，同时房地产业的快速发展也促进了GDP水平的进一步提高。
但目前房地产业出现了市场泡沫，市场价格高位运行远超普通老百姓承受能力。在这种背景下，为了更好的发挥房地产业对经济增长的促进作用，房地产业投资额应有怎样的规模和水平，中国房地产业如何与国民经济保持协调发展，如果房地产业受到正的或负的冲击，会对国民经济产生怎样的影响？这些都需要我们深入的思考。
本文从总量的角度，通过建立VAR模型以分析房地产业与国民经济的内在规律。通过此研究对于我们深化房地产业和国民经济的关系、合理调整房地产业稳定我国的房地产业投资规模都具有现实意义和理论意义。
二、研究设计
本文采用VAR理论对房地产业与GDP的关系进行实证研究，并在VAR模型的基础上分析变量的脉冲响应函数。根据研究需要搜集了1991年～2011年的变量数据，并按当年的价格计算，本文中所有数据均来自中国统计年鉴。
为建立VAR模型，首先做数据的平稳性检验，若是平稳的则直接建立VAR模型。若不是平稳的，进行协整分析，在满足协整分析之后，做VAR回归并进行Granger因果关系检验，以判断因果关系的类型。为检验被估计VAR模型的稳定性，利用AR特征多项式根的倒数进行参考，如果被估计的VAR模型所有根模的倒数小于1则其是稳定的。为判断房地产业的正负冲击对GDP的影响，应用脉冲响应函数进行分析，以分析冲击力度和方向。
三、实证研究
本章将对房地产业与GDP之间的关系进行定量分析，并在建立VAR模型的基础上，进行脉冲响应函数分析。
为了消除异方差性的影响，对数据gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分别指GDP、房地产投资额、房地产销售额、房地产业增加值）取自然对数，然后对lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做单位根检验，经检验得出上述变量数据数据都不是平稳的。继续检验一阶差分，检验结果显示在1%的显著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均为一阶单整序列，满足协整检验条件。
利用EVIEWS软件对上述变量进行Johansen协整检验，从检验结果可得出，存在三个协整变量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之间存在长期均衡关系。所以可以建立VAR（K）模型。通过LR统计量、最终预测误差（FPE）、SC信息准则、AIC信息准则与HQ信息准则五个指标来进行判断，本文选取VAR（1）模型。
通过对VAR（1）模型进行检验（检验结果不再赘述）可以看出，方程的拟合度很好，调整的R^2分别达到了0.998和0.994、0.982、0.992，F统计量很大，残差平方和也比较小，AIC和SC的值都很小，模型拟合的比较理想。
通过对AR特征多项式根检验，四个根均小于1即都是位于单位圆之内的，所以VAR（1）模型是稳定的。经Granger因果检验显示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的显著性水平都能Granger因果lngdp。这说明房地产投资额的变化，房地产销售额的变化，房地产增加值的变化在1%的显著性水平下都能引起GDP的变动。
考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs对lngdp的冲击。
由第一行第二图可知，给房地产增加值一个正的单位标准差的冲击，GDP在3时期前会有一个同方向的变动且斜率较大，至3时期到达顶峰，并在此后时期缓慢减弱至7时期开始平稳。这说明当所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值提高时，GDP刚开始上升幅度很快，但是上升到一定时期后，经过约一个时期的调整，然后缓慢下降。
由第二行第一图可知，当给房地产销售一个正的单位标准差的冲击，GDP在5时期前，会持续平缓的上升。这说明我们促进房地产的销售，确实增加了GDP值，但是在5时期后继续增加房地产的销售，给GDP带来的增长并不是很显著的。
由第二行第二图可知，给房地产投资额一个正的单位标准差的冲击，GDP在2.5时期前会有一个同方向的变动，且缓慢逐渐加强，至2.5时期到达顶峰并在此后时期非常缓慢的减弱至3.5时期突破0。这表明，当我们采取促进房地产市场发展的政策时，GDP在刚开始的时期会有缓慢显著的增长的，这说明在冲击的前期，给经济增长是带来同方向的变化的，但是如果继续刺激房地产市场，这将会不利于GDP的增长，会出现缓慢的下降。因此这可以解释1998年以来，持续给房地产市场正的冲击给GDP带来了增长，这从2009年前年GDP增长率达8.9%就可以看出。同时也可以从11年经济增长首次低于8%，也可以看出，持续对房地产市场进行正的冲击，将会减弱GDP增长的。
四、模型启示
通过以上的分析，我们可以得出以下启示，大力发展房地产业在短时期内会促进GDP的增长，但是从长期来看，对GDP增长会产生非利好信息。当在短期给房地产销售一个正的单位标准差冲击时，房地产投资额总体会持续缓慢上升。从脉冲响应函数中也能得到此结论。
所以，我们应该科学的认识我国的房地产业政策，不能一味的采取刺激房地产业的措施。房地产业有其自身的调控系统，当经济发展到一定阶段时，投入到房地产业的资金应转入其他行业。
同时，我们应联系现实，当前我国的房地产业已经出现了诸多问题，以前为促进经济增长而采取的大力促进房地产业的政策措施，已经产生了不好的影响。应针对性的采取新的政策，通过合理的调控房地产市场，来长远的促进我国GDP的增长。比如地方政府在保障政策性住房得到切实履行的前提下，适当着眼其他的经济增长点，例如发展新型服务业，金融业等，以更好的促进国民经济增长。
参考文献
[1]中国房地产业发展现状分析报告[N].金融时报，2013-7-26 （1）.
[2]中国统计年鉴[G].2012.
[3]杨文武.中国房地产业指标体系研究[M].成都：四川出版集团，巴蜀书社，2008.
[4]易媛媛.我国房地产业发展与GDP关联性的实证研究[D].吉利大学硕士学位论文.2010.04.
关键词：房地产；价格；影响因素
一、前言
自1998年取消住房分配制度起，我国住房“商品化”，房地产业开始发展，房价呈现增长趋势。2003年之后，我国一线城市房价飞速上涨，由此，二三线城市也开始急速增加，国内房地产业过热，大部分人买不起房，由此引发了大量的经济问题和社会稳定等问题。在第三届中国房地产价值高峰论坛会上，企业家、专家们就房地产当下存在的很多问题展开了讨论，有人提出我国目前保障性住房比重小，高档房比重偏大，正因为这样一种不平衡的比例趋势，导致我国的房价水平被整体拉高。根据文献分析，大部分采用定性分析，仅仅说明了某一因素对于房地产价格的影响，但从定量来看，产生多大的影响则未说明；或者研究的年限相对滞后，不能很好地解释近两年的状况，本文搜集了1994年―2013年的房地产价格变量及本文所提出的四个自变量各20个数据集，运用多种统计分析方法，通过建立回归模型，分析我国房地产价格的影响因素。
二、房地产价格影响因素研究综述
关于房地产业的研究近几年日益为学术界重视，尤其是房地产价格影响因素的研究。与国内相比，国外房地产市场发展较早、较快，尤其是西方发达国家，房地产市场十分成熟，故关于房地产业的研究，国外已形成较多的专著研究，从国外学者观点来看，由于其实行市场经济，因此在研究房地产价格时在注重政府控制的同时，更加强调市场机制的作用。Abraham等（1992）对美国30个城市的实证分析表明房地产价格的上涨与就业率、收入、以及建设成本有直接关系；Kolari（2002）则从CPI和房地产价格关系角度出发，运用ADL模型实证分析，得出房地产价格也受一定商品及相关产品服务的影响。Gerlach和Peng（2005）对香港的房地产价格、GDP以及银行贷款等进行分析，认为银行的贷款不影响房地产价格；Elbourne（2008）经过实证分析货币供应量对房地产价格的影响，利用脉冲响应函数得出货币供给变动对房地产价格变动具有正响应性。
中国房地产业发展较晚，但近两年却是突飞猛进，尤其是我国房价的持续不断上涨，引起了国内学者的重视，并对房地产价格的影响因素进行了大量的研究，大量的专著、论文也都集中在这个问题上。宋勃和高波（2007）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素；肖万福（2014）在《房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析》一文中，通过2003年第一季度到2013年第二季度的相关经济数据，研究了房地产调控政策对我国终端房地产价格的影响，通过实证分析，他认为，在房地产价格波动的诸多因素中，来自经济基本面的解释力相对较小，相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成为了一个十分重要的影响因素；谢建豪（2007）基于城市人口数量和结构的分析，研究得出当人口数量增长速度大于城市住房供给速度时，供需便会严重不平衡，房价上升；郝丹璐（2014）通过因子分析等统计学方法得出，影响房地产价格变量大致可分为两类，一类是反应现有房地产市场状况的变量，另外一类是反应预期房地产市场状况的变量，第一类中GDP、住宅投资、房地产开发企业本年土地购置费用、人均可支配收入、房屋竣工价值等排名靠前；丁凤通过实证研究指出：第一，房地产价格最主要的影响因素是经济基本面；第二，住房需求是房价上涨的主要推手；第三，银行信贷的支持是房价上涨的“催化剂”；第四，高地价的推高房价的“幕后黑手”。
张t敏（2012）指出：房地产价格的主要影响因素包括人口数量、居民储蓄存款余额、商品房可供销售面积、房地产投资额、国内信贷规模，其中最明显的是人口数量与居民储蓄存款余额。余静静（2014）通过房地产价格影响因素重要性的分析，认为：第一，东部地区经济发达，土地购置费用和房屋生产资料价格指数成为东部地区房价的重要影响因素；第二，中部地区房地产投资是其房价的主要影响因素；第三，西部地区而言，家庭可支配收入是影响其房价的主要因素。
综上所述，影响我国房地产价格的因素众多，不仅如此，由于选取样本、获取数据的途径的不同，相同因素对房地产价格的影响方向也不尽相同。
三、研究设计
（一）研究的基本假设
1、我国房地产按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、多功能建筑。本文以普通住宅的价格作为因变量进行实证分析，即通过商品房价格对其进行实证分析。
2、研究阶段的限定。为了更好地反应近几年中国房地产价格的变动及其影响因素，本文采取1994――2013年的统计年鉴数据进行实证分析。
3、影响因素的限定。本文选取四个影响因素作为自变量，分别是：居民消费价格指数，城镇居民可支配收入（元），房地产竣工面积（万平方米），商品房销售面积（万平方米），其中居民消费价格指数以1978=100为基期，房地产竣工面积以房屋竣工面积为参考数据。
4、房地产市场的界定。本文研究对象确定为增量交易市场，暂不考虑二手房市场及出租市场。
（二）模型设计
Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε
其中：Y（元/平方米）表示商品房价格；X1表示居民消费价格指数；X2（万平方米）表示房屋竣工面积；X3（元）表示城镇居民可支配收入；X4（万平方米）表示商品房销售面积；a，b，c，d，均为模型系数，e为常数项，均为待估参数。ε为随机误差项，用于表示无法用现有统计数据表示的影响房地产价格的因素，如社会因素、国家宏观政策因素等。
四、实证分析
（一）描述性统计分析
将数据带入spss19.0软件进行描述性统计分析，输出如下结果：
根据输出结果，从1994―2013年，我国商品房销售平均价格的极小值、极大值分别为1409，6237，由此推断20年间的房价变化巨大，通过均值观测，1994―2013年商品房平均销售价格为3194.25；房屋竣工面积变化也呈现出急剧上升趋势，其均值为47521.11万平方米；商品房销售面积极差为123320.24，由此可见，即使房价不断上升，但我国的商品房的销售面积依然在上升。
（二）多元回归分析
对数据集进行多元线性回归统计分析，由spss19.0分析得，输出结果为：
由表2得多重判定系数R方为0.997，调整R方为0.996，其实际意义为：在商品房平均销售价格取值的变差中，能被商品房平均销售价格与居民消费价格指数、房屋竣工面积、城镇居民可支配收入和商品房销售面积的多元回归方程解释的比例为99.7%，调整后比例变为99.6%。由此可得，该模型的拟合优度很好。
表3给出了方差分析的结果。由该图可以得到模型的显著性P值是0.000，小于给定的显著性水平0.05，因此可以判断模型整体非常显著。
由该表给出了该线性回归模型的回归系数及相应的统计量。从该图可以得到线性回归模型即前文所建立的模型方程中的常数e为449.255，自变量X1，X2，X3，X4的系数a，b，c，d分别为1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面积的系数为负之外，其余三个变量的系数均为正；另外，线性回归模型中的常数和四个自变量X1，X2，X3，X4的t值分别为2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各个自变量相应的概率值即P值为：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于显著性水平0.05，说明系数非常显著，与表3方差分析的结果十分一致。
由表4中常数以及各个自变量的系数值，带入回归方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：
Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255
五、模型结论及误差分析
（一）模型结论
由模型看出：
1、房地产销售平均价格与居民消费价格指数存在显著的正相关关系，即随着我国居民消费价格指数的提高，我国的房地产销售平均价格相应提高。
2、房地产销售平均价格与城镇居民可支配收入的关系来看，呈现显著正相关关系，随着我国城镇居民可支配收入的增加，房地产价格相应上涨。
3、房地产销售平均价格与商品房销售面积也存在显著的正相关关系，即商品房销售面积越大，房地产平均销售价格越高。
4、房地产销售平均价格与房屋竣工面积存在显著的负相关关系，即竣工面积越大，房地产的平均销售价格越低。
（二）模型误差分析
模型的计算存在一定的误差，其主要原因体现在以下几个方面：首先，由于样本搜集的困难，以及少部分的样本数据失真，个别指标在1994年以前已找不到原本数据，导致样本容量太小，从而影响了计算结果；其次，在方法的使用上还有所欠缺，没能全面地综合比较多种统计方法，从而可能遗漏了最佳的统计方法；最后，在模型中，自变量在量上的选取不够，影响房地产的价格因素众多，未能大量例举，除此之外，自变量在质上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加显著的影响因子。
六、建议
第一，根据以上的实证分析结果，我国的房地产价格多年来一直持续上涨，需要政府的宏观调控进行引导控制。与西方主张的市场主导不同，结合我国的实际国情来看，政府依然起着重大的作用。对于我国而言，单一的调控手段并不适用，除了本文分析的房地产价格整体呈上升趋势外，区域性的变化是关键，因此，政府应该结合各个区域具体的市场行情进行相应的调控。
第二，政府的作用固然重要，但始终离不开市场的自我调节机制，即使在我国，市场的自我调节依然很重要，一味强调市场，则容易扰乱市场正常的资源配置机制。因此，如何将政府宏观调控与市场的自我调节很好地洽接成为了关键。
第三，保持适度的住宅投资规模，确保供需基本平衡。使得各个阶层的消费者对不同类型住宅的有效需求均能得到满足，避免在住宅消费上出现过大的贫富差距[6]。
第四，从前面的分析结果来看，我国的房价持续不减的一个原因是商品房销售面积过大，从这一层面上来看，为控制房价，应该控制一定的住房的建设，建设面积应该适当减少，以此抑制房价的上涨。
参考文献：
[1] 肖万福.房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析[J].房地产导刊，2014（2）
[2] 郝丹璐.中国房地产价格影响因素研究[D].吉林大学，2014
[3] 丁凤.房地产价格影响因素及预测研究[D].安微财经大学，2013
[4] 张t敏.房地产价格影响因素实证研究[J].财经界，2012（16）
[论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用，文章主要根据4Ps市场营销组合理论，阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。
一、房地产营销产品策略（Product）
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。新晨
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
中图分类号：F293.3
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2015)25-0038-02
从1988年以来，我国的居民住房制度经历了很大的改革变动，我国的房地产行业在这几十年的过程中经历了从无到有的发展。全国各地的房地产发展都经历了很大的改变，内蒙古是我国的经济发展大省，近几年的内蒙古的房地产发展的变化也较为明显。
一、房地产发展以及发展模式
1.房地产市场的基础情况
在经历了2008年至2011年这四年的快速发展时期后，的房地产市场进入了缓慢发展的时期，特别是在2013年后内蒙古给城市的房地产行业指标都有所下降，对内蒙古的经济发展影响也是较为明显的。
（1）房地产开发销售
根据内蒙古住房厅和建设厅的调查报告现实，针对2013年全年房地产行业下滑的态势，政府部门进行了相应的调控操作，并且取得了一定的成效。次年，内蒙古各地市县的房地产市场综合发展势头较好，各项指标呈现升温状态。2014年的1—7月份自治区房地产开发投掷达到了613亿万元，较去年同期增长了69亿元，同比增长率达到了14.31%。整个区内的住房销售面积达到了962.3m2，商品住房的销售额达到了443.36亿万元。区内的商品房的平均售价为4212元/m2，环比增长不明显，同比增长为6.64%。从这些数据我们就可以看到，内蒙古的房地产市场呈现持续回收的状态，预计2015年的房地产形式将全面好于往年。
（2）区内税收和信贷
房地产税收主要会出现在房地产的三个环节，即开发、销售和保有。根据相关的数据报告，内蒙古全区房地产税收同比增长率为22.3%，占当地地税收入的6%。
从近几年内蒙古房地产发展态势来看，区内的信贷增长较快，个人房贷形式区域平稳增长态势。
2.内蒙古房地产的发展模式
近几年我国经济高速发展，作为我国的经济发展大区，正在逐渐成为我国的政治、经济、文化、体育和金融高速发展的典型大省，内蒙古的房地产需求已经出现了不断上升的市场需求力度。但是，我国多数省市的房地产发展模式都是模仿其他省市或项目的，的房地产框架依然如此。的房地产发展可以说已经进入了不断完善的阶段，但是，还是与我国“北上广”地区的房地产发展仍然有一定的差距，主要的差距是房地产项目设计、销售理念、经验、建设成本控制等多个方面。“北上广”等的房地产发展模板并不一定适用于的房地产发展方向，因此，我们应该从内蒙古房地产的实际情况出发，建设符合自治区的特色建筑，形成一套独特的房地产开发模式。
二、房地产行业发展中存在的问题
1.区内房地产整体形势不是很乐观
当地房地产市场的运行很不稳定，住房的供应很不科学合理，个别地市县出现了住房供应大于需求的表现，从而出现众多的空房。因此，房地产的市场持续应该进一步得到规划，住房开发、房地产销售、二手房中介和物管服务等一些环节仍然经常出现侵害消费者合法权益的现象出现。住房产业化的整体水平较低，其品质有待进一步的提升。
2.城市化总体程度不是很高，有效住房的需求受到影响
最佳的城市化发展是工业与城市化的结合体，两种发展要素互相协调共同发展。的土地城市化速度明显快于人口城市化的速度。这一典型问题主要是受到内蒙古当地的历史、人文、体制和发展方式等一些因素的影响。主要是以草原为主，以往人们多数过着游牧的生活，随着内蒙古城市化建设的发展，并且在不断的加快速度，在土地城市化的同时没有考虑到人口城市化的因素，从而造成了人口与现有房地产行业出现冲突的现象。
3.房地产不良信贷的增加，信贷风险不断增大
随着房地产不断的发展，大量资金不断的融入，内蒙古的金融支持着开发商和投资商的资金运转，但是这种需求缺乏刚性的支撑，长时间以后导致经济萧条现象的出现，民间借贷的链条随之断裂，随之民间借贷链条的断裂，房地产投资方和开发商的资金就会出现两种状态，既：套牢、撤离，最终导致当地房价直线下降。
三、完善当地房地产的市场调控，促进房地产平稳发展的建议
1.的当地政府应该继续贯彻和落实国家各项有关于房地产的相关政策，把更多的调控自己投入到中小企业的发展中，从而让当地经济更好、更快、更平稳的发展。应该顺应当地经济结构转型的发展的方向，让更多的投资回归到实体经济当中，同时让投资者看到实体经济的重要性。经济基础稳定牢固发展的实体产业，是提升社会经济和改善人民生活水平，应对房地产行业外部冲击的有效保障。
2.全面推进大中小城市的整体发展，逐渐解决城市结构不科学合理的现象。如果在人口城市化和土地城市化的过程中，不能进行科学的分配，那么就会导致出现一二级城市出现住房供不应求，而三四线城市的住房无人购买的两个极端现象。内蒙古小城镇建设是内蒙古城市化过程中的特色表现。可以说是小城镇体系是发展的重要组成部分，建设过一批批具有发展机制、城乡统筹活动、吸纳游牧民等优势的特色发展城市。鄂尔多斯可以说是这一建设方式下的典型城市。
3.地市县的政府部门应该做好房地产市场的监管力度，防止房地产信贷风险的出现。要采取积极的态度对房地产市场进行合理的调控，从而让房地产行业保持一个平稳发展的态势。同时，还应该根据目前的情况，判断出房地产未来发展的走势。
结束语
在的城市化进程中，房地产行业具有极大的推动力。但是，我国的房地产发展集中区还是处于我国的东部，内蒙古地区的房地产行业想要得到蓬勃的发展，就应该结合当地城市房地产的实际情况，结合人们的住房需求，构建一个符合的房地产发展框架。
参考文献：
[1]刘冰.寿光市房地产发展现状与对策研究[D].咸
阳:西北农林科技大学硕士学位论文,2014.
[2]于淼.辽宁省县域房地产发展问题研究[D].沈阳:
沈阳建筑大学硕士学位论文,2011.
作者简介：李滨（1970-），男，内蒙古呼和浩特人，经济师，从事房地产登记工作研究。
关键词：城镇化；房地产价格；协整分析；因果关系；互动
中图分类号：F292 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-000-03
一、引言
城镇化（Urbanization）对于任意经济体而言，随着经济水平的不断提升，人民生活的进步，都将会成为经济社会发展的必然。根据发展经济学理论，当资源在某一地区聚集，并形成增长极，则该区域对周边地区将会发挥其辐射效应，从而吸引周边农村人口向城镇转移，原有的城镇规模扩大。根据国际经验以及发展经济学理论，一个国家或地区的城镇化水平，一定程度上反映了该国家或地区的经济发展水平。因此，我国政府将城镇化率看作是反映经济发展水平的一个重要指标。随着我国改革开放以来城镇化进程的快速推进，关注城镇化率数据变动的同时，城镇化带来的其他影响同样值得重视。在城镇化所带来的众多经济、社会影响中，房价的变动便是社会关注的焦点之一。由于城镇化对人口分布的影响，必然引发城市住房供需关系的变动，当一个国家或地区的城镇化率处于快速上升阶段时，研究城镇化对住房供求关系的影响，对于保障城镇人口住房、实现国家经济稳步发展和社会和谐有着重要的意义。
二、安徽省城镇化与房地产价格的特征性事实
（一）安徽省城镇化的线性特征
目前通用的衡量城镇化率的方法主要有两种，一是采用城市建成区面积占总面积的比重，二是采用城镇人口占总人口的比重。本文选取后者作为城镇化率的衡量指标。根据美国地理学家Northam提出的关于国家城镇化发展的S型曲线，当城镇化率超过30%时，其城镇化历程呈现出明显的加速发展状态，并且在70%左右开始呈现稳定发展态势。从安徽省城镇化进程来看，该比率从2000年的28%持续上涨，2014年达到47.86%，正处于30%-70%的区间。但是从变化趋势来看，安徽省城镇化率水平呈现出平稳发展趋势。
（详见图1、图2）
（二）安徽省房地产价格变化趋势分析
2000年以来，由于政策导向、社会预期等各种宏观经济因素的影响，住房市场的放开使得刚性需求增加，房地产价格的不断上涨，深化了住房市场上供求矛盾，并且在2009年后出现了严重的住房市场供不应求的矛盾关系。根据本文对安徽省2001年-2013年商品房平均销售价格绘制的折线图可以看出其保持着平稳的增长趋势。2011年以来，为了保障中低收入人群的住房需求，国家出台了一系列的限购、限贷政策抑制房价的快速上涨，所以从2012年至今房价呈现出了增速放缓的势态。从房地产建设结构来看，安徽省的房地产住宅开发中，以住宅开发为比例最大，说明近年来安徽省整体房屋供给总量发展迅速，为城镇化提供了基本的住房保障。
（详见图3）
三、安徽省城镇化与房价的互动机制分析
（一）城镇化对房地产价格的影响路径
目前学术界关于房地产价格的衡量方法较多，归纳起来主要有： 商品房销售额除以商品房销售面积、全国住宅价格指数以及商品房平均销售价格等。基于统计简便性及数据可获性，本文采用商品房平均销售价格来表示。根据房地产销售价格的结构构成来看，其包含了土地价格、前期房屋设计费用、工程造价费用、开发管理费用和房地产开发企业进行房地产开发所应得的利润和应该缴纳的税费等。根据房地产供求对房地产价格的影响来看，房地产除了受到其成本构成的影响，还受到房屋本身区位位置、房地产需求数量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影响。随着城镇化水平的不断增加，首先会影响房地产的需求情况，此外，房地产价格成本的结构因素会发生相应变化，从而共同影响房地产价格。
一方面，城镇化率的提升将会对不同区位的房屋价格产生推高性影响。城镇化水平较高的区域或城市一般整体经济发展水平较好，在安徽，例如合肥、芜湖、铜陵等地，GDP水平和人均收入水平相对较高，相应的，其房屋平均价格水平也较高，这主要是由于经济发展水平高的地区，作为增长极的经济辐射能力较强，城镇化水平也自然较高。
另一方面，城镇化的推进带动当地城市人口比例的增长，从而带动住房需求增加，对房屋价格产生推高作用。根据本文对安徽省各地区的城镇化率、城市人口数量的统计分析，随着城镇化率的不断提高，相应的各地区的城市人口比例也在不断增长。这说明城镇化率与房地产价格存在着数值上的相关关系。
（二）房地产价格对城镇化的影响路径
房地产价格的上涨对城镇化进程的推进不但存在着积极的推动作用，也可能会产生负面的抑制作用。
首先，房价上涨引导资金流入，从而改善安徽省各地区的城镇基础设施建设，从而对于城镇化的推进产生促进作用。房地产价格的不断上涨，意味着该行业投资者的投资预期有所上升，从而促进资金流动。而资金流入的同时，房屋建设面积会不断增加，不但包括住房，也包括写字楼、商用房等用途的房屋，这不但能够增加对人口的容纳量，也增加了城市的就业容纳量，从而产生房地产与其他相关行业之间的联动关系，促进城镇增长极作用的发挥，增加城镇的集聚效应和经济辐射力。
其次，房屋价格上涨也可能会对城镇化产生不利的抑制作用。一方面，房地产价格的持续上涨不利于农村劳动力向城镇转移。农村劳动力要想转移到城镇，就必须要求城镇对劳动力具有一定的吸纳力，对于农村剩余劳动力，由于受教育水平、经济收入水平的限制，高房价会抬高农村劳动力进入城市的门槛，从而增加其转移成本，抑制劳动力转移。另一方面，房地产价格的持续快速上涨导致资源配置的不均衡，影响城镇化推进速度。在安徽的很多地区，房地产价格的持续推升不断地提高安徽省城镇居民的房价收入比，尽管越来越多的人买不起房，但是房地产业衍生和推动发展的煤炭、建材、建筑等行业发展，导致了住房供给和需求的矛盾不断加深，市场无法正常发挥其资源配置作用，导致自然、社会资源配置的不均衡，不但不利于生态环境，更不利于城市的长期可持续发展。
四、安徽省城镇化与房地产价格互动关系的实证分析
为了研究安徽省城镇化与房地产价格之间的相互关系，本文选择利用实证分析的方法。主要采取安徽省统计年鉴1999-2014公布的相关数据，利用Eviews8.0软件对房地产平均销售价格指数与城镇化率之间的线性相关关系、因果关系进行验证，并对安徽省房地产价格与城镇化率之间的互动机制进行探究。
根据上文对房屋价格与城镇化率之间的相互影响关系的理论分析，本文给出如下研究假设：
假设1：安徽省城镇化率与房地产价格之间具有正相关关系。
假设2：安徽省城镇化是推升房地产价格上涨的原因。
假设3：安徽省房地产价格上涨是城镇化不断推进的原因。
（一）相关性检验
应用 Eviews 软件对数据进行相关性分析，得到城镇化率与房地产销售价格的相关系数为0.9593，说明二者的变化具有较强的相关性。
（二）ADF平稳性检验
在进行线性分析之前，首先必须要确保因变量和自变量的平稳性。本文主要应用ADF作为平稳性检验的主要指标。首先对数据进行标准化处理，并且将安徽省城镇化率变量用U表示，安徽省房地产销售价格指数变量用P来表示，应用E-views对安徽省城镇化率数据进行平稳性检验。其检验结果如表3：滞后两阶后显示数据是平稳的。因此，在5%的显著水平下，证明该变量是平稳的。
表3 单位根检验结果
（三）Granger检验
为了检验安徽省房地产价格（P）与城镇化率（U）之间的关系，本文在对两个数据的平稳性检验的结果基础上，对其进行格兰杰检验，结果如表4所示。
表4 变量U与P之间的格兰杰因果关系检验
注：统计量P值为检验的概率值，当p值小于0.05时，表示在5%的显著性水平下该因果关系成立，反之，不成立。
由表3的Granger分析结果可知，安徽省房地产价格的上涨不是造成城镇化率提高的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯了第一类错误的概率为0.4981，大于0.05，因此无法拒绝原假设。而对于安徽省城镇化率提高不是造成房地产价格上涨的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯第一类错误的概率为0.0389，小于0.05，因此检验结果可认为拒绝原假设，即安徽省城镇化率提高并不是房屋销售价格提高的成因这一假设是不成立的，也就是说，安徽省城镇化率的提高是房屋销售价格的Granger原因。相反的，房地产价格上涨是否是城镇化率上升的Granger原因的分析中，是无法拒绝原假设的。这说明房屋销售价格指数并不是安徽省城镇化率上涨的原因。
（四）协整检验
对于两变量问题，只有当两个变量都是单整变量，并且单整的阶数相同时，才满足协整检验的前提。由上节的分析可知，P与U均为一阶单整序列，满足协整检验的要求。对于具有相同单整阶数的非平稳变量，本文采用Engle-Granger二步法检验其是否存在协整关系，即首先用OLS对两变量进行回归分析，然后利用ADF检验这个回归方程的残差序列是否平稳。如果回归方程的残差序列是平稳的，则称这些变量是协整的。
以房地产价格指数P为自变量，安徽省城镇化率U为因变量进行OLS回归，得方程如下：
注：*、**、***分别表示在1%、5%、10%显著水平下的临界值。
对残差检验结果发现，残差的ADF检验结果平稳，即拒绝原假设，接受备选假设，即安徽省城镇化率与安徽省房地产价格之间存在协整关系，其中，安徽省城镇化率每提高一个百分点，房地产销售价格则会相应有0.82倍单位的提升，假设1和假设2得以验证，假设3为假。
五、结论
从上文的实证分析来看，可以得出以下结论：
第一，安徽省城镇化率的提高与安徽省房地产价格的上涨之间存在着正相关关系。近年来，城镇化是催动安徽省住房需求快速增加的动力，随着安徽省城镇化率的不断提高，安徽省的房屋价格同时保持上涨。而且由实证分析结果可以看出，2000年以来，安徽省的房地产价格与城镇化之间存在着长期协整关系，而且城镇化的不断推进对安徽省的房地产价格上涨存在着明显的推进关系。
第二，安徽省的城镇化率提高是安徽省房地产价格上涨的单向Grange原因。通过格兰杰检验，对因变量和自变量取对数作回归分析，发现城镇化率对房地产价格是富含弹性的，城镇化率每提高一个百分点，带动房地产价格提高0.82个百分点。因此，现阶段城镇化水平的提高对安徽省房地产价格的上涨有明显推动作用。这说明城镇化推进引起了供求关系的变动，通过增加房地产需求、抬高房地产销售成本等方式，抬高了安徽省房地产的价格。
第三，安徽省的房地产价格上涨并不一定是城镇化率提高的原因。即房地产价格的上涨对城镇化率的抑制作用或推进作用并不明朗。根据本文第二部分的分析，房地产价格上涨对城镇化率的影响路径，存在着正向和负向的相关关系，但是由于两者之间互相影响的复杂性，无法确定房地产价格上涨推升城镇化率的最终效果。
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