时间：2022-12-23 13:46:03
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商业地产项目研究，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。
近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：
（一）开发商投资决策的重要依据
（二）政府主管部门立项和行政审批的依据
（三）向金融机构融资的依据
（四）各投资方谈判的重要依据
（五）项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.
关键词：商业地产；工程开发；项目管理
在最近几年来，伴随着国家政府对房地产市场调控力度的不断加大，有部分开发商为了规避政策方向，开始选择朝向商业地产的方向所转型，诸如万科、龙湖、绿城、万达以及世茂的地产商纷纷得到了较好的发展。除此之外，一些来自于海外的外资企业也开始进军国内市场，例如凯德置地、中信等等。相较于普通地产来说，商业地产工程开发的项目管理流程会相对繁琐一些，具体表现为如下的几个方面：首先，项目设计内容要同时考虑到项目的招商定位与专业整合；其次，应充分表现出市场招商与市场推广的实际作用；再次，进一步明确出商业地产工程的管理目标，结合市场现状来展开有效控制；第四，要确定出经营战略与工程项目的发展方向；第五，同当地的政府部门与商委部门建立起密切的合作关系；第六，对资金成本的运营要求较高。为此，商业地产企业在开发工程项目的过程中要结合行业市场的实际情况来设计项目管理方案。
一、相关概念概述
1.项目管理的定义
简单一些解释，项目管理所指的即为将各种已有资源应用于目标，以此来满足各方面的既定要求。项目管理本身是个系统化且综合化的管理过程，其中主要包括目标管理、策划管理以及流程管理这几个方面。需要注意的是，房地产工程项目的开发需要经历较长的时间，他需要贯穿于整个商业地产项目的整个实施阶段。
2.工程项目管理的主要内容
工程建设可被分为以下的四个阶段：工程项目的决策阶段、工程项目的设计与准备阶段、工程项目的实施阶段以及工程项目的竣工验收阶段。项目管理的主要工作内容为：组织结构管理、人力资源管理、经营范围管理、内容设计管理、财务管理、工程质量管理、协调管理、风险管理以及材料采购管理等等。
3.商业地产与普通地产的区别
相较于住宅地产来说，商业地产的外表看起来更加的高端且上档次，但其内部的管理工作却是存在着很多的困难，工程项目的建设构造也相对复杂的多。开发商需要在众多的矛盾问题中找到平衡点，不仅要充分考虑到区域发展过程中的不均衡因素，同时还要尽可能的去满足不同类型客户所提出的不同需求，将地产项目与商业开发紧密的关联到一起，调整好市场风险与经济收益之间的比例。
住宅地产工程开发同商业地产工程开发之间存在着本质上的区别，从开发过程的角度来分析，住宅地产的发展会经历两个阶段，而商业地产的发展只有一个阶段。其中，住宅地产的两个发展阶段为：首先，充分把握好城市发展过程中所存在的市场需求，在得到一块地后，只要拥有一定的运营资本即可完成项目，通过成功销售后项目完成，这一过程中存在着一些机会主义色彩；其次，竞争环境的不断加剧催化了产业链的成熟，这些能力水平不高的地产开发商逐渐被市场所淘汰，所留下来的均是有着较强操作能力与资金雄厚的开发商。
相较于住宅地产来看，商业地产只需要经历一个发展阶段。住宅地产在将住宅成功售出后即可得到经济收益，但商业地产却需要历经一个非常漫长的发展过程，才能够达到预期的奋斗目标，这是两者之间所存在的最大差距。
商业地产工程的开发运营需要有科学化的完整体系作为支持，其中包括行业市场内的运行资料、运行数据、发展预期以及执行方法等等。此外，商业地产工程开发需要将工作重心转移到开发过程中，其最主要的开发目标即为工程项目的运营成功。更加直白一些解释，真正能够被称之为成功的商业地产是不能够只追求短期的经济效益的，而是应该经过长期且耐心的培育，才能够将工程项目的真正价值发挥出来，随着我国经济水平增长速度的不断加快，商业地产上将会从中获取更多的济收益。
二、我国商业地产工程项目开发管理中的问题
1.项目的定位水平不高
商业地产工程项目开发的收益者包括开发商、投资商、经营商以及消费者等。从收益层面来进行分析，商业地产工程开发的主要意义是平衡好各个受益方之间的利益关系，在当前的社会环境中，绝大多数的开发商都没有明确认识到商业地产开发的真实内涵，从而在具体的开发工作中无意或有意的模糊掉了商业地产工程开发的核心观念。正确的做法为，在商业地产工程项目的开发过程中，需要进一步加强对商业地产工程的前期定位与招商管理，在项目开发后期则要加强对工程项目的运营管理，通过此种方式来提高商业地产工程的盈利水平。然而，如果开发商对当地市场环境的消费偏好、商业文化、业态发展形势没有做出正确的分析，那么将会导致工程项目的定位出现偏差，不仅会大大提高商业地产项目的管理难度，同时还会减少最终的经济收益。
2.商业地产项目开发的资金问题
截止到目前为止，在国内商业地产工程开发过程中所出现的最突出问题即为资金的使用问题，具体表现为资金使用效率不高以及资金筹资难度过大等等。由于我国商业地产工程项目的开发管理工作对于资金的依赖性较高，因此需要开发商对这一问题给予更高的重视。在开展工程项目开发管理的过程中，很多开发商都存在着预算设计不科学、资金分配不规范等情况，稍有不慎还会导致商业地产工程项目的提前流产。针对其中的某一项支出来说，商业地产工程项目如果想要顺利完成开发工作，就必须要先获得土地的使用权限，但根据国家规定，土地的使用费用需要在三个月内完全结清，那么也就意味着商业地产开发商要拥有一大笔可用资金，从而承受难以想象的资金压力与财务风险。
3.监督建设工程项目缺少公平性
目前，我国的商业地产工程开发企业均拥有着配套的管理部门，其中包括工程建设部门、图纸设计规划部门、工程项目的造价部门等等。由于各个部门中的专业人员与相关设施配套非常齐全，因此工程项目开发企业经常会直接参与到施工企业的日常工作中，这在很大程度上影响到了监督部门的工作积极性，长此以往就造成了管理不到位、事故处理不及时等问题。一直以来，由于监督力量不足，从而导致很多房屋建筑出现了使用问题，对地产开发商与消费者的经济利益造成了严重的负面影响。除此之外，房产公司为工程项目的主要投资方，并且同监督部门之间也存在着委托关系，因此或多或少的会在处理施工材料时存在着降低放行标准的情况，因为在选择施工材料时优先考虑的是价格，所以质量也就无法保证。
三、商业地产工程开发管理的优化
1.科学化选址，结合当地的市场环境来进行业态定位
对于商业地产工程项目的开发管理工作来说，科学化选址是提高企业经营能力的主要战略决策，商业地产企业需要结合当地的行业市场与经济条件来确定好选址计划，同时还要考虑到建筑的整体档次、工程运营模式等等。
（1）明确商业地产工程的销售模式
商业地产开发商在确定工程项目之前，要决定好项目是要销售还是租赁，这直接关乎到工程项目的成本管理与运营模式管理，投资部门与营销部门要在当地充分做好市场调研工作，同时还要根据工程项目所在地段的经济状况与商业需求来制定出项目租售决策。在这里需要注意的是，如果最终的选择方案为租售结合，那么就要去进一步明确好两者之间的比例关系，避免为后面的项目管理工作带来不必要的麻烦。
（2）明确商业地产工程项目的档次
工程项目的档次水平将同项目在运营期间的投资管理与成本管理产生直接性的关系，同时也就意味着项目日后所需要面向的消费者层次。在商业地产工程项目的建设过程中，施工方需要按照项目档次标准来合理化的选择施工材料与施工工艺。
（3）明确商业地产工程项目的业态组合模式
商业地产工程项目的业态定位需要同时考虑好多个方面的业态条件，其中包括承重条件、电量条件、给排水条件以及燃气条件等等。即使是在地产工程项目的开发初期，营销部门无无法准确的给出设计方案，那么在进入到深化阶段后，也要在第一时间将业态组合模式确定出来，避免在后期因工程项目的反复拆改而造成不必要的成本增加。
2.进一步明确地产项目的具体计划与时间要求
（1）制定进度计划
项目进度计划的制定所指的即为工程项目的开始与结束时间。商业地产工程项目的开发进度、历时估算以及成本估算都需要建立在现实条件基础之上，并且要展开全方位的研究与讨论，尽可能的提高项目计划的准确性。商业地产开发企业可以尝试通过任务分解法来整理计划内容，将工程项目的所有工作、资源以及预算内容按照时序来组成基准线计划，为日后的项目管理工作创造便利条件。
（2）绩效衡量
针对项目管理工作中的信息系统制定出科学化的衡量标准，其中应该优先考虑的即为时间，在很多时候，时间绩效的衡量是最简单且最直观的，管理人员只需要去观看时间表中的几个关键点，判断工程开发作业是否达到计划时间即可。
3.做好对地产开发项目的成本控制工作
在商业地产工程项目的开发管理工作中，成本控制所指的即为，在预算计划的允许范围内且达到工程开发质量的基础之上，要尽可能的减少成本支出，其中主要包括了地产工程项目的成本预算、成本控控制以及资源计划等几个重要方面。商业地产工程项目的成本控制是确保企业最终利益所得的基础条件，在ι桃档夭项目进行开发管理的过程中，将通过前期竞拍活动所得到的土地进行合理化的分配使用，即可达到减少成本支出的目的。然而，在这里需要注意的是，由于地产建筑的安装费用是开发项目中必不可少的一项成本支出，因此需要将此方面设为项目成本控制公工作中的重点对象。
4.规范建设工程项目的合同管理
商业地产工程项目的开发主体需要同材料供应单位与工程项目设计单位建立起合作关系，为了更好的约束双方的作业行为，首先需要完成的合作任务即为拟定经济管理合同，这是商业地产建设工程开发项目的核心重点。合同的形式主要包括买卖合同与贷款合同等，它的主要存在意义是为项目管理过程中所出现的履行、变更、终止等行为给予调解服务。在我国，有关于商业地产工程项目的开发工作，其中比较主要的是资金的回收情况，商业地产企业的可持续发展情况与单位本身的利润空间将直接决定商业楼盘的施工进展。基于此，在商业地产工程项目的开发过程中，对于实际成本与施工质量的控制工作都需要借力于合同的约束力量，因此在日后的项目管理工作中，相关的管理人员要在原有的基础之上加大对项目合同的管理力度，同时妥善的处理好由合同纠纷所带来的相关索赔事宜。
参考文献：
[1]张媛媛，王寅生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2014（15）.
[2]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2014（07）.
[3]王玲.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2015（3）.
【商业地产项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、商业地产项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商业地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
(一)商业地产项目产品国际市场调查
(二)商业地产项目产品国内市场调查
(三)商业地产项目产品价格调查
(四)商业地产项目产品上游原料市场调查
(五)商业地产项目产品下游消费市场调查
(六)商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
(一)商业地产项目产品国际市场预测
(二)商业地产项目产品国内市场预测
(三)商业地产项目产品价格预测
(四)商业地产项目产品上游原料市场预测
(五)商业地产项目产品下游消费市场预测
(六)商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 商业地产项目建设地与土建总规
一、商业地产项目建设地
(一)商业地产项目建设地地理位置
(二)商业地产项目建设地自然情况
(三)商业地产项目建设地资源情况
(四)商业地产项目建设地经济情况
(五)商业地产项目建设地人口情况
二、商业地产项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序
和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商业地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、商业地产项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、商业地产项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、商业地产项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、商业地产项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、商业地产项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 商业地产项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、商业地产项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、商业地产项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年平均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 商业地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、商业地产项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、商业地产项目实施进度表
三、商业地产剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 商业地产项目财务评价分析
一、商业地产项目总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、商业地产项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、商业地产项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、商业地产项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商业地产项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设
项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财
务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投
资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准
收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计
算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，
项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现
率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态
回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现
正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可
行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前
利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总
投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利
润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑
接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润
(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利
能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民
经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计
算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析
和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要
也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现
值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进
行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 商业地产项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 商业地产项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图(设有等高线)
2、 总平面布置方案图(设有标高)
3、 工艺流程图
一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成，必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
一、商业地产概述
1.商业地产简介商业地产就是用于商业用途的地产，它区别于住宅地产和工业地产，具有其独特的特性。它包括百货、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、商用公寓、写字楼、酒店、会议等形式。商业地产是所有房地产类型里比较复杂的一种，因为它关系到地产、商业和投资三个方面，同时又设计到开发商、投资商和消费者，只有这几种元素同时起作用，商业地产项目才有可能成功。商业地产项目的概念具有广义和狭义之分；从广义上来说，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，主要包括购物中心、沿街商铺、写字楼、公寓、酒店、会议中心以及各类商业服务业经一个场所。而新侠义的商业地产则专指用于流通服务业经营用途的物业形式，包括批发、零售、物流、餐饮、居民服务、健身休闲娱乐服务等商业物业设置，而本文中所研究的商业地产主要是研究狭隘概念下的商业地产项目。
2.商业地产的特点商业地产的特点主要表现在投资大、收益期长、开发运营复杂、规划设计难度大、风险高、收益性强等方面。商业地产投资大，这主要是因为商业地产一般都建设在城市的中心位置、人流量大的地方，只有这样商业地产后期才可能盈利。但是现在随着房地产开发行业的日益繁荣，土地的购置成本开始增加，而土地作为商业地产开发中最重要的成本，随着土地价格的日益增长，商业地产的总投资也开始大幅提升。另外，商业地产项目的体量都比较大，尤其是购物中心，其体量至少要求在5万方以上，因此大体量的商业地产项目也直接导致投资成本的增加。商业地产项目还具有收益期长的特点，对于商业地产而言，一般都采取出租的方式来收回成本，但是商业地产收益期长、见效慢，我们所熟知的一般商业地产项目回收期在10年左右，运营和策划好的商业地产项目回收资金在6年-8年左右，根据这些数据我们可以知晓，商业地产项目可谓是所有地产形式中最慢收回成本的项目，因此市场上我们能够看到的有名的商业地产项目大多都是房地产大亨所建，有着专业的行业经历和雄厚的资金基础。
商业地产项目开发运营复杂，因为商业地产在规划之初就有狠多工作要做，要对项目周边的竞品项目进行调研，同时要当地人们的消费能力、消费偏好等进行调查，只有这样在商业地产项目定位的过程中才不至于过高或者过低，满足不了消费者的需求。另外，商业地产在开发过程中还要特别注意交通流线的布置、人们步行消费的动线、周边交通的管控、是否有公交车直达、停车是否方便等，这些都是商业地产项目在规划时要考虑的因素；最后，商业地产还需把控的是在后期运营的过程中，商家要入驻哪些？入驻的品牌有哪些？如何配比？入驻商家的档次是高是低等等，这些都需要商业地产运营者提前做好规划和筹谋。商业地产规划设计难度大，这是因为现在商业地产项目竞争越来越大，商业地产开发者为了后期争取更多的消费者，因此在规划设计的过程中开始标新立异；另外，现在很多商业地产通常都会成为一个地方的地标，比如万达百货广场、国贸360广场等，这些都成为一个地区的标志，万达广场的设计和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，这是因为它独特的设计、完善的基础设施、舒适的购物环境等，但是这样的设计构建在无形中却也增加了商业地产规划设计的难度，同时导致开发成本的提高。商业地产项目风险高，上述我们已经说过商业地产投资回收慢，需要经过大约10年的时候才能够收回成本，但是在这个过程中，要保证消费者的到访率、要策划新奇新颖的活动来吸引消费者，同时要保证入驻的商家能够有利可赚，这些都需要开发者在规划的时候设想好；另外在这个过程中，还要考虑到我国政策的变化、宏观经济的变化等带来的变化和变故，只有将这些因素都充分考虑，才有可能运营好商业地产项目。商业地产项目收益性强，虽然上述我们已经列举了商业地产项目的种种风险，但是还是有那么多的开发者选择投入商业地产项目，就是因为商业地产项目收益性强，不但能够提升品牌的形象，同时随着商业经营的开展还会带来一些其他的附加值，而收益性强也成为众多开发者投身商业地产开发的最主要原因。比如上海东方明珠，现在已经作为上海的地标性建筑，也成为上海的名片和标志；虽然很多人在电视剧里能够经常的看到东方明珠的身影，也对它一直很熟悉，但是有机会到上海的时候，还是希望能够到现场去观看去体验。
二、商业地产与中小城市投资环境的关系
1.商业地产提升中小城市投资环境商业地产发展是和中小城市投资环境息息相关的，商业地产前期的发展和投入离不开中小城市的投资环境，但是当商业地产发展到一定阶段后，又会对中小城市的发展起到一定的反哺作用，提升城市的区域竞争发展力。首先，商业地产作为城市空间构成要素之一，上述我们已经说过，开发商通常会在设计上标新立异，会有独特的造型和舒适的内部环境，而在后期的发展中，这些商业地产项目会成为城市和区域的名片，成为该城市或者该区域的独特标志，对其他消费者产生一定的吸引力。比如上海的东方明珠、成都的万象城城等，凡是到这些地方的人，都会抽时间去观看游览一番以不枉此行，因此商业地产项目对于吸引周边城市的消费，提升城市的辐射能力具有相当重要的作用。第二，商业地产有利于吸引中高端品牌的投资，提升城市消费能力。改革开放后我国居民的收入越来越高，消费水平和审美能力也日益提高，人们开始追求美的东西，追求品牌效应。而良好环境的商业地产项目对于吸引中高端品牌入驻具有强烈的吸引力，与传统商场不同的是，商业地产项目在开发之初便大致定位为高端品牌，旨在为高消费人群提供舒适的购物环境和购物体验。作为中高端品牌而言，他们对购物环境、消费者能力、环境舒适度等都有较高的要求，而商业地产的消费环境，对消费和人气较高的聚集能力，刚好可以满足中高端品牌的入驻条件，而这点对于提升中小城市的投资环境也较有助益。第三，商业地产有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商业地产对于中高端品牌具有强烈的吸引力，而这点对于提升城市的消费能力和消费档次具有促进作用；另外，商业地产舒适的购物环境和购物体验，使得越来越多的人选择去购物和体验；加之人们消费水平的提高，商业地产项目成为高端人才消费的必选之地，两者相互结合相互促进，提升中小城市的投资环境。
2.中小城市投资环境促进商业地产发展城市投资环境包括自然环境、经济环境、市场环境、社会环境和基础设施条件等，而这些环境共同构成了一个有机的“生态系统”———城市投资环境。首先，经济环境的发展，为商业地产的形成奠定了物质基础。“没有经济基础就没有上层建筑”，同样没有经济基础就没有商业地产的发展。我国的商业地产发展始于改革开放后人们生活水平的提高，国家经济的飞速发展，在这个基础上我国商业地产项目开始萌芽并快速发展，可见经济对于商业地产项目的重要性。第二，市场环境的提升，加快了我国商业地产发展的速度。改革开放后，我国经济快速发展，GDP快速增加，人们生活水平也得到显著提高，在这个基础上，人们消费水平和消费意识的提升使得商业地产项目有了发展的土壤并快速成长发展起来。另外，在商业地产规划和建设的过程中，越来越多的商业地产项目开始竞争，使得其不得不更加的用心和别出心裁，只有最具诚意的商业地产项目才能最终赢得消费者的青睐。第三，社会环境的变化，提升了商业地产品质。随着我国城镇化进程的加快，我国的人口开始不断的向城市转移，促进了城市各项交易的发展。而城市居民在这个过程中，也不断的从繁忙的日常生活中解脱出来，开始寻求更高水平的生活质量，而商业地产项目作为满足人们这种需求的综合体项目，则应运而生。最后，基础设施的改善，促进了商业地产的合理布局。商业地产项目对于基础设施的要求较一般商业项目高，它不仅要求水、电、气的稳定供应，同时对于其他基础设施的完善配备也有较高的要求，否则将直接影响到人们的购物消费体验，影响人们对于商业地产项目的印象，进而影响商业地产项目在区域内的发展。但是随着我国目前基础设备的日益完善，商业地产项目已经具备了在中小城市发展的条件和基础，而商业地产项目的发展又将促进中小地区城市建设更加完备的基础设施建设。
三、中小城市商业地产投资环境评价方法
1.投资环境评价方法投资环境是一个综合性、包含范围很广的概念，前人曾经从不同时间、空间、立场和角度探索出有效的评价方法，但是归结起来，目前国内外的投资环境主要有定性评价方法和定量评价方法两种方式。其中定性评价方法包括冷热过比较法、等级尺度法、多因素和关键因素评价法、道氏评估法、抽样评价法等；定量评价法包括层析分析法、模糊综合评判法、因子分析法和主成分分析法、灰色关联分析法等；而其他比较具有代表性的主观评价方法包括数据包络分析、回归分析模型、综合指标评分法、投资华景熟化度类型分析法等，这些都是中小城市商业地产投资环境中会用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是却都是为了在调研的过程中能够做到客观公正，以便于后期中小城市的投资环境和商业地产项目能够形成互惠互利的关系。
2.商业地产投资环境评价方法上述我们提到的是投资环境的评价方法，而商业地产的投资环境评价方法主要是用于区域性投资环境的研究，目前国内外关于这方面的研究文献还都比较少，主要的方法有清华大学王松涛、陈伟等使用的聚类分析法；中北大学聂振华等采用的主成分分析法；张伟采用的层析分析法等等，而如上所述，不管采用哪种分析方法，其最终的目的就是为了探讨出商业地产与中小城市投资环境之间的关系。
四、结语
关键词：消费力角度；商业地产项目；规模定位
随着我国城市化进行的不断推进，我国房地产行业得到了迅猛发展。加之市场经济体系的多元化改革，商业房地产在地产行业中所占的比例逐渐加大，商业地产开发呈现了规模化发展状态。在此发展背景下，商业地产项目的规模定位得到了行业越来越多的重视。从消费的消费能力出发，科学合理的商业地产项目规模定位，有利于保证商业投资的实效性，为商业地产开发商与投资商开发项目与资金投入的优化发展提供依据，满足市场发展与人们的日常需求。现阶段，对于商业地产项目的规模化定位，我国理论界还没有建立完善而系统的概述，因此对商业地产项目的规模化定位的探讨与分析具有重要现实意义。
一、相关概述分析
1.商业地产项目定位
商业地产是基于房地产开发与建设的基础上，开发而建设的用于商业目的房地产。商业地产项目定位，则是在基于商业地产的基础上，从对消费者进行调查到对市场宏观环境、竞争环境以及商圈实际情况的综合分析，再到设计符合消费者需求以及市场变化的商业地产产品的定位活动。科学、合理、准确的商业地产项目定位，是保证商业地产开发经济性、实用性、科学性的重要影响因素，是商业地产开发与施工前期必不可少的准备工作。
商业地产项目规模定位是商业地产定位模式中的一种，重点在于对商圈规模、需求、供给、融资与管理能力等进行综合考虑后进行商业地产开发，决定商业地产项目规模定位的主要因素在于运营能力、商圈、消费者及市场需求以及品牌。
2.消费力理论分析
所谓的“消费力”主要是指，消费者在基于自身收入情况、生理或心理需求、欲望以及观念等因素影响的基础上，利用消费资源与环境而产生的消费能力。由此可见，消费力是消费者在消费活动中的一种能力体现，在一定程度上受消费者自身因素、消费环境因素与材料因素的影响。“消费力角度下的商业地产项目规模定位”中的消费力则主要是指商圈范围内，消费者对于商业地产项目的需求以及消费能力。在新形势下，消费力已成为影响商业地产项目经济效益与开发力度等重要因素，是商业地产项目规模定位中重要的决定性因素。
3.商圈理论分析
商圈是规模定位中的核心决策因素之一，商业理论主要指在既定范围内，围绕商业商品和商业服务的中心区域向周围扩散并对消费者具有一定影响性的区域。商业地产项目规模定位，需对商圈内的消费力进行全面分析，才能保证商业地产项目开发的成功率。
二、消费力角度下的商业地产项目规模定位
1.商业地产项目规模定位模型构建
第一，建立假设：首先，结合商业地产内涵以及商业地产项目规模定位主要内容，确立模型选用的规模定位类型。笔者选用单体规模定位类型，即定位一家商业店面的营业用地面积大小与空间容量。其次，在已知商业地产项目的商圈范围内，进行消费者消费力相关信息调查、统计、整理与分析，并获得所需信息（消费者数量、经济收入与支出情况、知识水平等）。与此同时，对商业地产项目商圈范围内，市场形态进行调研分析，明确商圈内行业类型与面积比例。
第二，基于假设构建模型：利用渗透率概念，探索消费者消费行为在商圈内商业地产项目中实现的概率，从而明确消费者的消费能力。渗透率，即指消费者依据本身以及家庭对商品实际需求的基础上，产生的预期消费行为在服务产地具体体现的概率。与此同时，为降低市场调研中存在的误差，可通过构建商圈吸引力数据模型，利用距离项目最近的同类项目所占机率，计算所需数值，并利用计算得出的数值替代渗透率，从而得出单体地产项目的营业面积。
2.商业地产项目规模计算
商业地产项目规模计算，是商业抵偿项目规模定位中的重要环节，通常需对商业地产项目开发的可行性、单体项目规模区间以及商业物业最佳规模与最佳规模区间进行计算与分析，用以得出商业地产项目的规模定位，并保证其定位的全面性、准确性与科学性。其中，在对其商业地产项目开发可行性进行计算时，通常利用商业零售的饱和度以及商圈剩余体量进行分析与判断，用以为商业地产项目开发的盈利能力以及项目规模提供理论支持；而单体项目规模区间计算，则是基于上述模型构建的基础上，对商业地产项目的单体规模各业态规模区间进行的一种计算，用以明确商业地产商圈整体消费力的影响以及商圈核心项目消费力的影响作用；商业物业最佳规模与最佳规模区间，主要是基于模型计算与单个业态规模区间计算的基础上，分析并得出的基于消费力角度下的最佳商业地产项目规模。
3.商业地产项目规模定位可行性建议
基于上述分析，在进行商业地产项目规模定位时，可从以下几个方面出发，提升商业地产项目规模定位的准确性、科学性与实效性。
首先，商业地产项目开发商以及投资商在进行商业地产项目规模定位时，应注重消费者的消费能力。从消费力的角度对商业地产定位进行思考与规划，结合调研与分析结果，确立商业地产项目商圈规模、地产项目属性、商品性质以及供给量，用以保证商业地产定位的科学性、规范性、合理性。
其次，在基于消费力角度的基础上结合商圈理论，对商业地产项目的规模定位进行检验与细化，包括商业地产项目中心区域（经济区域）的确立，商业地产商圈的大小、承载能力和扩建能力，从而进一步推动商业地产项目规模定位的有效发展。
此外，结合商圈理论、消费者理论、相关概述以及实际模型与计算，构建商业地产项目规模定位模型，并给予全面、准确计算与探讨，从而提升商业地产项目规模定位的科学性、可信性和稳定性。从而改善现阶段商业地产项目开发的满目性现象，改善商业地产发展环境。
三、结论
总而言之，消费力对商业地产项目规模定位具有一定的影响作用，在进行商业地产开发过程中，应对消费者消费能力以及影响消费能力的因素（城市规划、竞争情况、消费者收入水平等）进行调研与分析，用以保证商业地产项目规模定位的准确性、全面性、科学性。与此同时，由于规模定位是一个相对复杂的过程，因此，在进行规模定位时，应对其他影响进行分析与确立，从而提升商业地产项目规模定位的有效发展，增强地产项目开发的成功率。
参考文献：
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关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢
中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：
商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。
1 地产投资风险分析
1.1行业本身存在的风险
从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。
1.2政策法规风险
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。
城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。
1.3 选址风险
一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。
1.4 规划设计风险
商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
1.5 销售风险
商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。
1.6 招商风险
商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。
1.7 经营风险
商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。
1.8 资金风险
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