时间：2023-03-13 11:09:32
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产公司，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
（一）依托我市良好的自然环境和“最佳宜居城市”等名片，会同相关部门、友邻协会、企业及中介机构，组织实施“走出去”战略，搞好整体策划和宣传，全力打造“烟台地产”品牌。这其中主要抓好以下几项工作：一是加强与相关部门和当地及驻烟媒体的沟通和联系，做好正面引导和宣传，适时进行房地产市场情况和信息披露，通过客观、准确、适时、适度的宣传报道，引导开发商理性投资，老百姓理性消费；二是与友邻协会、中介机构和开发企业合作，根据烟台的实际，通过各种形式的招商会、推介会、座谈会、说明会、展示会和投资会，吸引外来投资和消费。重点引导企业向北京、东北及西部煤炭基地拓展。
（二）协同主管部门，加强对骨干企业的宣传扶持力度，为做强做大本地企业搞好服务。年内，要配合主管部门利用这次房地产市场调整期，鼓励和扶持一批信誉好、投资实力强、项目影响力大的企业，并在项目选择、资金投向、优惠政策等方面予以倾斜，并做好宣传推广、引导我市房地产业稳定健康发展。
（三）解放思想、拓展思路、积极做好为企业发展服务工作。年内，要在人才培训、外出考察、寻找商机、政策扶持、资金投向、招商引资等方面，本着急企业所急、帮企业所需的本文来源：文秘站 原则，积极主动的做好服务工作。还要注意发挥监督咨询委员会的作用，及时的分析形势，研究对策，与企业群策群力，共渡难关。
（四）围绕行业文化建设，积极开展形式多样的文体活动。年内，拟组织第五届系统内乒乓球比赛。围绕国庆60周年拟开展“烟台人与住房摄影征文比赛”；并根据相关情况，举办一些喜闻乐见的文体活动，以此弘扬地产人良好地精神风貌。
公司增长及其管理是财务计划殊的难题,部分原因在于许多高级管理人员把增长视为某些必须达到最大化的事情。然而从财务角度看, 快速增长会使一个公司的资源变得相当紧张, 甚至导致企业破产。另一个方面, 增长太慢的公司也会有同样紧急的财务利害关系。如果公司没有意识到缓慢增长的财务意义, 他们将成为一些敏锐收购者收购的猎物。所以假设企业销售可以得到增长，然后根据预计的增长得到需要资产，股权资本，负债的增加额，得到融资需求，最后根据“资产=负债+所有者权益”等式推导增长率的表达式。
具体模型如下：设计一家房地产公司的增长率，M表示该公司的总资产，S表示该公司的销售收入，M/S表示该公司的资产与销售比率，P表示基期的销售净利率，S0表示基期销售收入，B/E表示公司的负债权益比，Eq0表示公司基期的权益资本，Eqn表示当期新筹措的权益资本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付额，g表示公司的目标销售增长率，A表示基期周转率，T表示基期权益乘数。
一、自由增长率
假设该房地产公司现有楼房销售已处于饱和状态而没有任何可供销售的楼盘，并且公司的生产过程没有规模效应。此时公司的销售净利率和资产销售比率等指标保持相对稳定（假设保持不变）。此外假设公司的资本结构为发生变化。公司为实现销售增长需要新投入的固定资产数为 ，加上公司原有资产，可以得到为实现销售增长期末需要的总资产为：
此时得到的增长率是该公司在自由融资政策下的增长率，既可以利用内部资金增长又可以利用外部资金增长。因此称它为“自由增长率”。表示公司在自由融资政策下可以实现的最大房屋销售增长边界。此时对企业的融资方式、融资规模和股利政策没有做任何的限制，因此具有广泛涵盖性。
二、内部增长率
内部增长率是完全依靠内部资金增长。如果不能或不打算从外部融资，则只能靠内部积累。从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”，也就是外部融资销售增长为0时的增长率。内部的财务资源是有限的，往往会限制企业的发展，无法充分利用扩大企业财富的机会。那么公司为实现销售增长需要增加的资产投入为 ，此时实现销售增长后的权益资本。 因为不进行任何外部融资，负债增加额为0，再根据“资产增加=负债增加+权益增加”可以得到“资产增加=权益增加”，所以：
由于企业没有外部融资，且在计算（8）式时还隐含“可以动用的金融资产为0”的假设，故负债没有增长，而此时权益资本的增加额等于留存收益的增加额，因此净经营资产等于增加的留存收益，所以“经营资产―经营负债”等于（7）式中的A。至此已经得到内部增长率的公式（7）。
三、可持续增长率
当该房地产公司在不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。并基于以下假设：公司想以市场条件允许的速度来发展；管理者不可能或不愿意筹集新的权益资本,即企业发行在外的股票股数不变；公司要继续维持一个目标资本结构和目标股利政策。其基本思想是资产的增加等于负债的增加和股东权益的增加之和。此时，为了实现该公司的销售增长，需要增加的资产为， 因为不对外股权融资，因此权益增加 ；因为要保证资本结构不变，需要增加的负债为,
关键词：内部控制；房地产；合同管理；方法
中图分类号：F715.4 文献标识码：A
收录日期：2016年3月8日
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用，有效地推动房地产事业的发展和进步。
一、房地产公司合同管理常见问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题。目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为，给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序，在具体操作中，工作人员容易忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理，缺乏完整性和严密性，漏洞百出，问题层出不穷。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，有专门人员处理、监督每一个环节，这样才可以保证合同的顺利执行，同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，对企业的形象造成了影响。所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门共同协作，相互配合完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失，树立良好的企业形象。
（三）对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果，这给许多企业敲响了警钟，许多房地产公司才给予重视，大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在，大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理欠缺统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进，欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失，或者牵涉经济纠纷。
二、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障相关企业与本公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。
（二）设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视，时刻将合同的严谨性和条理化记于心中，作为标尺；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工，在实践中严格执行，保障制度的执行；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，既从宏观把握全局，注重整个合同的完整性，又要注重合同中的每一个细节，着实处理合同签署后的每一个环节的工作，使企业的合同管理制度更加完善，为企业的发展在合同环节扫除障碍。
（三）加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。
1、加强合同制定前的管理。首先，需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解，把握每一个条款对双方的利害关系；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力，签署的合同真实有效；最后，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判，确保整个流程顺利进行。
2、对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确，合同所涉及的双方权利义务是否对，等等。
3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜；二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼，通过法律途径获得最好的解决办法；三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况，及时将变化的信息更新。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题，防患于未然。
三、结束语
随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重，关乎企业的长远发展和经济利益，以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，对解决该问题时可以给予相应的借鉴，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，解决了房地产公司中存在的潜在问题，解析了本领域的疑难杂症，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的，促进房地产事业的可持续发展。
主要参考文献：
[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化，2004.10.
房地产公司劳动合同范文一合同编号：
甲方： 有限公司
联系地址：
法人代表(主要负责人)： 职务：
乙方： 性别： 年龄： 身份证号码：
联系地址：
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方经平等协商同意，自愿签订本合同，共同遵守本合同所列条款。
1. 劳动合同期限
2. 本合同期限类型为固定期限劳动合同
双方合同期为 年，即从________年______月______日起至________年______月______日止，其中，从________年______月______日起至________年______月______日为试用期，试用期为 个月。在试用期内，乙方被证明不符合录用条件的，甲方有权随时解除劳动合同。所谓试用期不符合录用条件包括：
1. 乙方体检或身体健康未能通过甲方入职前所要求的;
2. 乙方在 日前未能完备所规定的手续的;
3. 乙方不能达到所担任岗位的绩效指标或者相应的要求的;
4. 乙方在试用期内请假次数超过5天或者迟到早退超过6次的;
5. 乙方的背景调查或者在履历中发现有弄虚作假行为的;
6. 乙方顶撞上司或在工作期间发生殴斗行为的;或者其他任何主管认为乙方不能符合该职位的要求的;
1. 工作内容
2. 乙方同意根据甲方工作需要，在___________ _部门，担任_______ __岗位(工种)工作，工作地点为： ，其主要工作职责见其“岗位职责说明书”。
3. 甲方根据工作经营需要，以及乙方的实际能力(专业、工作、体力)可作适当临时性调整是不对本合同相应条款作出修改的调整。乙方根据甲方安排的工作内容和要求，按质、按量、按时地完成任务并接受甲方的考核。如果甲方欲与乙方作出非临时性的调整，将同乙方协商并达成一致意见后修订本合同条款中的全部或者部分内容才予以实施，对此乙方表示同意并接受。
1. 工作时间和休息休假
2. 甲方安排乙方执行___________工作制。
执行标准工作制的，甲方安排乙方每日工作时间不超过八小时，平均每周不超过四十小时。甲方保证乙方每周至少休息1日。甲方根据工作需要，可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时，因特殊原因需要延长工作时间的，在保障乙方身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。对此乙方表示同意并接受。
执行综合计算工时工作制，在甲方所规定的时间周期内平均日和平均周工作时间不超过法定标准工作时间。
执行不定时工作制的，自保证完成甲方工作任务情况下，工作和休息休假由甲乙双方协商执行安排。
1. 甲方安排乙方加班的，应安排乙方同等时间补休或依法支付加班工资;法定节假日加班或平时加点的，甲方应支付加班费或加点费。
1. 劳动报酬
2. 乙方基本工资依据职位和岗位等级标准支付，正式录用后每月基本工资为人民
币 ___________元，试用期工资为正式录用后工资的80%;每年依据工作表现调整，但不低于国家所规定的最低工资标准。
3. 甲方根据公司的经营效益和乙方的个人表现和业绩发放奖金，奖金的数额没有明确的规定，完全根据甲方效益和乙方绩效来确定。
4. 甲方向乙方支付薪金的期限为次月的号 前(遇节假日的，不超过假日回来后的第二个工作日)足额发放乙方上月的工资，乙方收到工资后如有异议应当在3天内提出，否则视为无异议处理。
1. 保险福利待遇
第九条 甲方双方应按国家和本市社会保险的有关规定缴纳职工社会保险费用。甲方应为乙方填写《劳动手册》。
第十条 乙方患病或非工负伤，病假工资和医疗待遇按照国家和本市有关规定。
第十一条 乙方患职业病或因工负伤的工资和医疗保险待遇按国家和本市有关规定执行。
第十二条 乙方享公司所规定的休息日、法定节假日、婚丧假、计划生育及女工孕期、产期、哺乳期休假等有关待遇，具体规定详见员工手册。
1. 保密条款
第十三条 具体内容详见《保密协议》及《竞业禁止协议》。
第十四条 甲方如果委派乙方参加专项培训(即为国家规定提取的职工培训费用以外的费用支付的培训)，甲方有权与乙方签订服务服务期合同，服务期合同另行签订。
第十五条 乙方在任职期间不得任职、兼职其他企业的职务，不得自营或为他们经营与甲方竞争企业、竞争性业务或与甲方相关联的业务。
第十六条 乙方违反合同约定的保守商业秘密事项及第十三条所规定的事项的，甲方可以立即终止本合同，不给予任何经济补偿并乙方须赔偿甲方违约金(半年工资);给甲方造成经济损失的，乙方应按实际损失的金额承担赔偿责任。
六、劳动合同的变更、解除、终止、续订
第十七条 订立本合同所依据的法律、行政法规、行政规章发生变化时，本合同应变更相关内容。
第十八条 订立本合同所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更本合同的相关内容。
第十九条 甲乙双方都可根据法律规定解除劳动合同，另有约定除外。
第二十条 经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。
第二十一条 乙方有以下情形之一的，甲方有权解除劳动合同并无须给乙方任何经济补偿金：
1. 严重违反公司员工手册、人力资源管理制度、行政管理制度、岗位职责规定、上司任务安排等一系列公司规章制度的;
2. 严重失职，营私舞弊，给甲方利益造成重大损害的;
3. 被依法追究弄事责任的;
4. 乙方同时在其他地方兼职或以任何形式，对甲方的工作任务造成严重影响，或者经过甲方提 出后仍不改正。
5. 在试用期被证明不录用条件的;
6. 乙方被发现其存在虚假欺骗行为(包括但不限于其假工作经历、假学历证、假身份证明等)，使甲方违背真实意思的情况下与乙方订立合同的;
第二十二条 有下列情况之一的，甲方提前三十天以书面形式通知乙方本人或者额外支付乙方一个月工资后，可以解除劳动合同：
1. 乙方患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事单位另行安排的工作的;
2. 乙方不能达到所担任岗位的绩效指标或者相应的要求的，经过培训或者调整工作岗位，仍不能达到的;
3. 劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经甲乙双方协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
第二十三条 有下列情形之一，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，甲方应但提前三十日向全休职工说明情况，听取职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁减人员：
1. 依照企业破产法规定进行重整的;
2. 生产经营发生严重困难的;
3. 企业转产、技术革新、经营方式调整、经变更劳动合同后，仍需裁减人员的;
4. 因防止污染搬迁的;
5. 其他因劳动合同订阅时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。
第二十四条 若乙方无其他过失行为，甲方不得解除合同的情形：
1. 乙方从事解除职业病危害作业的未进行离岗前职业健康检查，或者乙方被疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;
2. 在甲方处患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;
3. 患病或者负伤，在规定的医疗期内的;
4. 女职工在孕期、产期、哺乳期的;
5. 在本单位连续工作满后十五年，且距法定退休年龄不中五年前的;
6. 法律、行政法规规定的其他情形。
第二十五条 乙方提前三十日以书面形式通知甲方，可以解除劳动合同，但双方有服务期约定的除外。
第二十六条 本合同期限届满，劳动合同即终止。甲乙双方经协商同意，可以续订劳动合同;若甲方维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，乙方不同意续订的，甲方将根据《劳动合同法》第四十六条第5点的规定不向乙方支付经济补偿金。
第二十七条 有下列情形之一的，劳动合同终止：
1. 劳动合同期满;
2. 劳动者已开始依法享受基本养老保险待遇的;
3. 劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者失踪的;
4. 用人单位被依法宣告破产的;
5. 用人单位解散、被吊销营业执照或者责令关闭的;
6. 有法律、行政法规规定的其他情形的。
六、劳动条件及劳动保护
第二十八条 甲方为乙方提供必要的劳动合同条件和劳动工具，建立健全生产工艺流程，制定操作规程、工作规范和劳动安全卫生制度及其标准。
第二十九条 甲方应按照国家或本市有关部门的规定组织安排乙方进行健康检查。
第三十条 甲方负责对乙方进行政治思想、职业道德、业务技术、劳动安全卫生及有关规章制度的教育和培训。
第三十一条 乙方须严格遵守甲方制定的工作规范、操作流程、劳动安全卫生制度、自觉预防事故和职业病的发生。
1. 劳动纪律
第三十二条 甲方所有规章制度已告知乙方，乙方同意自觉遵守。甲方所有规章制度与本合同具有同等的法律效力，均适用于乙方。
第三十三条 乙方保证自觉遵守国家法律法规及甲方所有规章制度，并积极参加甲方组织的培训，提高思想觉悟和职业技能。如乙方违反甲方劳动纪律，甲方可依据本单位规章制度，给予纪律处分，直至解除本合同。
1. 劳动争议处理
第三十四条 因履行本合同发生的劳动争议，双方应积极协商解决;解决不成，当事人一方要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十日内向______________________________劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。
第三十五条 相关文书送达地址确认：甲方的送达地址
为 收件人为： ; 乙方的送达地址为： 收件人为： 固定联系电话为： 。 任何一方将有关通知、处罚、变更等文件寄到对方上述地址视为已送达。若上述地址及收件人信息有变化的应当立即告知对方。
1. 当事人约定的其他内容
第三十六条 双方当事人经协商一致同意增加以下条款，即
十一、其他
第三十七条 甲方以下的规章制度
人力资源管理制度 行政管理制度 员工手册 职务说明书 作为本合同的附件。
第三十八条 本合同自乙方赴甲方处报到之日起并经甲方双方签字或盖章生效，双方必须严格执行，未经双方同意，任何一方不得修改和变更。
第三十九条 本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。
甲方：__________________ ___ 乙方：_____________________________ 授权代表：______________________
________年____月_____日 ________年____月_____日
房地产公司劳动合同范文二甲方： 有限公司
联系地址：
法人代表(主要负责人)： 职务：
乙方： 性别： 年龄： 身份证号码：
联系地址：
根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方经平等协商同意，自愿签订本合同，共同遵守本合同所列条款。
1. 劳动合同期限
2. 本合同期限类型为固定期限劳动合同
双方合同期为 年，即从________年______月______日起至________年______月______日止，其中，从________年______月______日起至________年______月______日为试用期，试用期为 个月。在试用期内，乙方被证明不符合录用条件的，甲方有权随时解除劳动合同。所谓试用期不符合录用条件包括：
1. 乙方体检或身体健康未能通过甲方入职前所要求的;
2. 乙方在 日前未能完备所规定的手续的;
3. 乙方不能达到所担任岗位的绩效指标或者相应的要求的;
4. 乙方在试用期内请假次数超过5天或者迟到早退超过6次的;
5. 乙方的背景调查或者在履历中发现有弄虚作假行为的;
6. 乙方顶撞上司或在工作期间发生殴斗行为的;或者其他任何主管认为乙方不能
符合该职位的要求的;
1. 工作内容
2. 乙方同意根据甲方工作需要，在___________ _部门，担任_______ __岗位(工种)工作，工作地点为： 。
3. 甲方根据工作经营需要，以及乙方的实际能力(专业、工作、体力)可作适当临时性调整是不对本合同相应条款作出修改的调整。乙方根据甲方安排的工作内容和要求，按质、按量、按时地完成任务并接受甲方的考核。如果甲方欲与的全部或者部分内容才予以实施，对此乙方表示同意并接受。
1. 工作时间和休息休假
2. 甲方安排乙方执行___________工作制。
执行标准工作制的，甲方安排乙方每日工作时间不超过八小时，平均每周不超过四十小时。甲方保证乙方每周至少休息1日。甲方根据工作需要，可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时，因特殊原因需要延长工作时间的，在保障乙方身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。对此乙方表示同意并接受。
执行综合计算工时工作制，在甲方所规定的时间周期内平均日和平均周工作时间不超过法定标准工作时间。
执行不定时工作制的，自保证完成甲方工作任务情况下，工作和休息休假由甲乙双方协商执行安排。
1. 甲方安排乙方加班的，应安排乙方同等时间补休或依法支付加班工资;法定假日加班或平时加点的，甲方应支付加班费或加点费。
1. 劳动报酬
2. 乙方基本工资依据职位和岗位等级标准支付，正式录用后每月基本工资为人民
币 ___________元，试用期工资为正式录用后工资的80%;每年依据工作表现调整，但不低于国家所规定的最低工资标准。
3. 甲方根据公司的经营效益和乙方的个人表现和业绩发放奖金，奖金的数额没有明确的规定，完全根据甲方效益和乙方绩效来确定。
4. 甲方向乙方支付薪金的期限为次月的号 前(遇节假日的，不超过假日回来后的第二个工作日)足额发放乙方上月的工资，乙方收到工资后如有异议应当在3天内提出，否则视为无异议处理。
保险福利待遇
第九条 甲方双方应按国家和本市社会保险的有关规定缴纳职工社会保险费用。甲方应为乙方填写《劳动手册》。
第十条 乙方患病或非工负伤，病假工资和医疗待遇按照国家和本市有关规定。
第十一条 乙方患职业病或因工负伤的工资和医疗保险待遇按国家和本市有关规定执行。
第十二条 乙方享公司所规定的休息日、法定节假日、婚丧假、计划生育及女工孕期、产期、哺乳期休假等有关待遇，具体规定详见员工手册。
保密条款
第十三条 具体内容详见《保密协议》及《竞业禁止协议》。
第十四条 甲方如果委派乙方参加专项培训(即为国家规定提取的职工培训费用以外的费用支付的培训)，甲方有权与乙方签订服务服务期合同，服务期合同另行签订。
第十五条 乙方在任职期间不得任职、兼职其他企业的职务，不得自营或为他们经营与甲方竞争企业、竞争性业务或与甲方相关联的业务。
第十六条 乙方违反合同约定的保守商业秘密事项及第十三条所规定的事项的，甲方可以立即终止本合同，不给予任何经济补偿并乙方须赔偿甲方违约金(半年工资);给甲方造成经济损失的，乙方应按实际损失的金额承担赔偿责任。
六、劳动合同的变更、解除、终止、续订
第十七条 订立本合同所依据的法律、行政法规、行政规章发生变化时，本合同应变更相关内容。
第十八条 订立本合同所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更本合同的相关内容。
第十九条 甲乙双方都可根据法律规定解除劳动合同，另有约定除外。
第二十条 经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。
第二十一条 乙方有以下情形之一的，甲方有权解除劳动合同并无须给乙方任何经济补偿金：
1. 严重违反公司员工手册、人力资源管理制度、行政管理制度、岗位职责规定、上司任务安排等一系列公司规章制度的;
2. 严重失职，营私舞弊，给甲方利益造成重大损害的;
3. 被依法追究弄事责任的;
4. 乙方同时在其他地方兼职或以任何形式，对甲方的工作任务造成严重影响，或者经过甲方提 出后仍不改正。
5. 在试用期被证明不录用条件的;
6. 乙方被发现其存在虚假欺骗行为(包括但不限于其假工作经历、假学历证、假
身份证明等)，使甲方违背真实意思的情况下与乙方订立合同的;
第二十二条 有下列情况之一的，甲方提前三十天以书面形式通知乙方本人或者额外支付乙方一个月工资后，可以解除劳动合同：
1. 乙方患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事单位另行安排的工作的;
2. 乙方不能达到所担任岗位的绩效指标或者相应的要求的，经过培训或者调整工作岗位，仍不能达到的;
3. 劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经甲乙双方协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
第二十三条 有下列情形之一，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，甲方应但提前三十日向全休职工说明情况，听取职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁减人员：
1. 依照企业破产法规定进行重整的;
2. 生产经营发生严重困难的;
3. 企业转产、技术革新、经营方式调整、经变更劳动合同后，仍需裁减人员的;
4. 因防止污染搬迁的;
5. 其他因劳动合同订阅时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的。
第二十四条 若乙方无其他过失行为，甲方不得解除合同的情形：
1. 乙方从事解除职业病危害作业的未进行离岗前职业健康检查，或者乙方被疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的;
2. 在甲方处患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;
3. 患病或者负伤，在规定的医疗期内的;
4. 女职工在孕期、产期、哺乳期的;
5. 在本单位连续工作满后十五年，且距法定退休年龄不中五年前的;
6. 法律、行政法规规定的其他情形。
第二十五条 乙方提前三十日以书面形式通知甲方，可以解除劳动合同，但双方有服务期约定的除外。
第二十六条 本合同期限届满，劳动合同即终止。甲乙双方经协商同意，可以续订劳动合同;若甲方维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，乙方不同意续订的，甲方将根据《劳动合同法》第四十六条第5点的规定不向乙方支付经济补偿金。
第二十七条 有下列情形之一的，劳动合同终止：
1. 劳动合同期满;
2. 劳动者已开始依法享受基本养老保险待遇的;
3. 劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者失踪的;
4. 用人单位被依法宣告破产的;
5. 用人单位解散、被吊销营业执照或者责令关闭的;
6. 有法律、行政法规规定的其他情形的。
六、劳动条件及劳动保护
第二十八条 甲方为乙方提供必要的劳动合同条件和劳动工具，建立健全生产工艺流程，制定操作规程、工作规范和劳动安全卫生制度及其标准。
第二十九条 甲方应按照国家或本市有关部门的规定组织安排乙方进行健康检查。
第三十条 甲方负责对乙方进行政治思想、职业道德、业务技术、劳动安全卫生及有关规章制度的教育和培训。
第三十一条 乙方须严格遵守甲方制定的工作规范、操作流程、劳动安全卫生制度、自觉预防事故和职业病的发生。劳动纪律
第三十二条 甲方所有规章制度已告知乙方，乙方同意自觉遵守。甲方所有规章制度与本合同具有同等的法律效力，均适用于乙方。
第三十三条 乙方保证自觉遵守国家法律法规及甲方所有规章制度，并积极参加甲方组织的培训，提高思想觉悟和职业技能。如乙方违反甲方劳动纪律，甲方可依据本单位规章制度，给予纪律处分，直至解除本合同。
劳动争议处理
第三十四条 因履行本合同发生的劳动争议，双方应积极协商解决;解决不成，当事人一方要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十日内向______________________________劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。
第三十五条 相关文书送达地址确认：甲方的送达地址为 收件人为： ;乙方的送达地址为： 收件人为： 固定联系电话为： 。 任何一方将有关通知、处罚、变更等文件寄到对方上述地址视为已送达。若上述地址及收件人信息有变化的应当立即告知对方。
当事人约定的其他内容
第三十六条 双方当事人经协商一致同意增加以下条款，即
第三十七条 本合同自乙方赴甲方处报到之日起并经甲方双方签字或盖章生效，双方必须严格执行，未经双方同意，任何一方不得修改和变更。
第三十八条 本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。
甲方：__________________ ___ 乙方：_____________________________ 授权代表：______________________
________年____月_____日 ________年____月_____日
房地产公司劳动合同范文三劳动合同编号：_______________
甲方：_______________________________
通讯地址：_______________________________
法定代表人或委托人：_______________
乙方：________________________________
身份证号码：________________________________
家庭住址：_______________________________________
户籍地址：___________________________________________
联系方式：_____________(联系电话)_____________
紧急联系人：___________________ 联系电话：________________ 甲乙双方就劳动关系的建立及其权利义务等事宜，根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关的劳动法律、法规、行政规章和企业依法制定的规章制度、集体合同，遵循自愿、平等、协商一致的原则，一致同意订立本劳动合同(以下简称合同)，共同信守合同所列各条款，并确认合同为解决争议时的依据。
一、合同的类型与期限
第一条 甲、乙双方选择合同类型为(_______________)。
(1)固定期限，自_____年__月__日起至_____年__月__日止，共_____个月，合同期满后，双方如需重新约定劳动合同期限的，在合同到期前的三十天内订定。
(2)无固定期限，自_____年__月__日起至合同约定的终止情形
出现时即行终止。
第二条 若乙方开始工作时间与合同订立时间不一致的，以实
际到岗之日为合同起始时间，建立劳动关系。
二、工作内容
第三条 甲方聘用乙方从事______________工作，详见
第四条 乙方应认真履行甲方制定的岗位职责，按时、按质、按量完成其本职工作;未经甲方允许，乙方不得在其他单位兼职。
第五条 甲方因生产和工作需要，依据乙方的专业、特长、工作能力和表现，需调整乙方工作岗位及其工作报酬的，原则上应协商一致，但以下情况除外：
(1)甲方因经营服务需要，工程等情况发生变化需调动乙方工作岗位时，乙方应予接受;
(2)甲方确因生产经营服务需要，可以临时安排乙方从事其他岗位工作，工作期限由双方协商确定;
(3)乙方因技能、身体等因素达不到生产服务、工作质量、等指标，不能胜任工作的。
三、工作时间与休息时间
实行不定时工时制，甲方在下列节日安排职工休假：春节、及婚假、丧假、产假等。
四、规章制度与劳动纪律
第六条 乙方自觉遵守国家的法律、法规、规章和社会公德、职业道德，维护甲方的声誉和利益。
第七条 甲方依法建立和完善各项规章制度，甲方应将制定、变更的规章制度及时进行公示或者告知员工，乙方应严格遵守。
第八条 乙方不得从事其他任何与甲方利益冲突的第二职业或活动，并保守甲方的商业秘密和知识产权。
第九条 乙方违反劳动纪律和规章制度的，甲方有权按国家和本单位的规定对乙方给予纪律处分或经济处罚，直至通知解除本合同。
五、劳动报酬
第十条 乙方在正常出勤并付出正常劳动后，有权获得相应的
劳动报酬，工资计发形式为月薪(含养老、工伤、医疗、失业、生育保险金) 元，年终固定奖金 元，年终浮动奖金0至 元。
第十一条 甲方于每月6日以前以人民币形式支付乙方上月工资。
第十二条 甲方有权根据其生产经营状况、乙方工作岗位的变更和依法制定的劳动报酬分配办法调整乙方的工资待遇。
六、社会保险和福利待遇
第十三条 甲方根据国家和地方有关规定为乙方购买下述保险(养老、工伤、医疗、失业、生育)，乙方个人缴纳部分由乙方自行承担并由甲方在工资发放时代扣代缴。乙方要求自行解决或放弃社保的，由此引起的一切责任和后果由乙方自行承担。
第十四条 乙方患病或非因工负伤，其病假工资待遇按照国家和地方的有关规定执行。
第十五条 乙方患职业病或因工负伤的工资和医疗保险待遇按国家和地方的有关规定执行。
七、劳动保护、劳动条件和职业危害防护
第十六条 甲方建立健全工作规范和劳动安全制度及其标准。乙方应严格遵守相关操作流程与安全制度。
第十七条 甲方对乙方进行职业技术、安全卫生、规章制度等必要的教育与培训，乙方应认真参加甲方组织的各项必要的教育培训。
八、劳动合同的变更、解除和终止
第十八条 订立合同所依据的客观情况发生重大变化，致使合同无法履行的，经协商同意，可以变更合同相关内容或解除。
第十九条 乙方在试用期内被证明不符合甲方用人标准或录用条件的，甲方提前三日通知乙方解除合同。
第二十条 乙方有下列情形之一的，甲方可立即解除合同，辞退乙方：
(1)乙方被查实在应聘时向甲方提供的其个人资料是虚假的，包括但不限于：离职证明、身份证明、户籍证明、学历证明、体检证明等是虚假或伪造的;应聘前患有精神病、传染性疾病及其它严重影响工作的疾病而在应聘时未声明的;应聘前曾受到其它单位记过、留厂察看、开除或除名等严重处分、或者有吸毒等劣迹而在应聘时未声明的;应聘前曾被劳动教养、拘役或者依法追究刑事责任而在应聘时未
声明的等。
(2)严重违反甲方的劳动纪律、员工手册或规章制度。
(3)严重失职、营私舞弊给甲方利益造成5000元(含)以上重大损害的。
(4)乙方同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方的工作任务造成严重影响达损失5000元以上的，或者经甲方提出，拒不改正的。
(5)乙方被依法追究刑事责任、劳动教养、公安机关收容教育的。
(6)法律法规规定的其他情形。
第二十一条 乙方有下列情形之一的甲方可以解除合同，辞退乙方，但应提前三十日以书面形式通知乙方：
(1)乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事甲方另行安排的其它工作的。
(2)乙方不能胜任本职工作，经过培训或者调整工作岗位后，仍不能胜任工作的，并拒不服从甲方的工作安排和劳动管理的。
(3)甲方因兼并、分立、合资、转(改)制、企业转产、技术革新、经营方式调整、防治污染搬迁等客观情况发生重大变化或乙方的生产、工作岗位消失，致使合同无法履行的。
(4)甲方的生产经营发生严重困难的。
第二十二条 甲方凡有下列情形之一，乙方可以解除合同：
(1)甲方违反合同规定，未足额及时支付乙方劳动报酬的。
(2)甲方违反合同规定，未依法缴纳社会保险的。
(3)甲方违反合同规定，未提供相应劳动保护和劳动条件的。
(4)甲方的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的。
(5)甲方强令冒险作业、违章指挥强迫乙方劳动的。
第二十三条 乙方有下列情形之一的，甲方不得解除合同：
(1)从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的。
(2)在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的。
(3)患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的。
(4)女职工在孕期、产期、哺乳期内的。
(5)在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的。
(6)法律法规规定的其他情形。
第二十四条 有下列情形之一的，合同自行终止：
(1)合同期满且双方不能就相同劳动条件的续签达成一致的。
(2)当事人约定的终止条件出现，如已确认乙方完成了某一项工作任务的。
(3)甲方破产、解散、被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的。
(4)乙方享受基本养老待遇、退休、宣告死亡、宣告失踪、死亡的。
(5)乙方暂时无法履行合同的义务，但仍有继续履行条件和可能的，包括但不限于乙方涉嫌违法犯罪，被公安、国家安全或者司法机关限制人身自由的、乙方因脱产学习与进修、执行有关部门的公益性任务等原因而不能正常履行本合同超过15天的。
(6)乙方应征入伍或者履行国家规定的其他法定义务的。
(7)法律法规规定的其他情形。
九、后合同义务
第二十五条 本合同解除或终止时,乙方应履行下列义务:
(1)向甲方指定的人交接工作;
(2)完好归还其占有的甲方的办公用品、文件、设备等有形或无形资产;
(3)向甲方完整移交载有甲方重要信息的任何载体;
(4)协助甲方清理双方之间的债权、债务;
(5)完成甲方规定的离职流转程序，办理有关离职手续;
(6)其他：处理其他应了而未了的事务。
第二十六条 本合同解除或终止时,甲方应履行下列义务:
(1)为乙方办理终止劳动关系手续;
(2)应乙方要求,及时、如实出具乙方的工作履历或绩效证明。 第二十七条 乙方不辞而别,或者下落不明,使甲方无法办理或迟延办理与乙方离职相关的手续的,乙方在此不可撤销地承认其负有过错,并承担相应的责任。
十、经济补偿与赔偿
第二十八条 乙方未提前三十天向甲方提出辞职或有其他擅自离职情形的，将在乙方办结工作交接后扣除乙方的当月工资。 第二十九条 除按合同二十条规定解除合同之外的，凡属劳动合同法规定应给予经济补偿金的，甲方应按法律规定的标准支付经济补偿金给乙方。
第三十条 乙方欠付甲方任何款项，或者乙方违反合同约定的条件解除劳动合同，给甲方造成任何经济损失，依照法律法规约定和合同约定应承担的赔偿责任，甲方有权从乙方的工资、奖金及津贴、补贴等(包括并不限于此)中做相应的扣除，但该扣除不得违反法律法规的规定，不够扣除的，甲方仍然有权就剩余部分向乙方追偿。 十一、培训服务期
第三十一条 乙方在合同期间接受甲方提供的出资专项技术培训，约定为甲方的服务期自_____年__月__日起至_____年__月__日。乙方若违反本条约定，提前解除合同的，应偿付甲方培训费用，对已履行部份服务期的，按照服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用偿付。
第三十二条 乙方应当保守甲方的商业秘密，包括下述内容：
(1)技术信息。技术信息的范围一般包括技术方案、工程设计、电路设计、技术指标、计算机软件、数据库、涉及商业秘密的业务函电等等。
(2)经营信息。经营信息的范围一般包括客户名单、营销计划、采购资料、定价政策、不公开的财务资源、劳动报酬、进货渠道、产销政策、招投标中的标的及标书内容等。
(3)公司依照法律规定和有关协议约定对外应承担保密义务的事项等。
十二、劳动争议处理
甲、乙双方因合同而发生争议可以向甲方所在地的劳动仲裁委员会申请仲裁或向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
十三、其他规定
第三十三条 甲方的规章制度(包括但不限于员工手册、岗位职责、培训协议、保密协议、安全准则等)均属合同的主要附件，其效力与合同条款等同。
第三十四条 合同如与法律、法规相抵触的，或者因法律、法规的变更而不一致的，以现行有效的法律、法规为准。
第三十五条 合同未尽事宜，双方另有约定的，从约定;双方没有约定的从法律、法规和规章制度。
陕西西华房地产开发有限公司是一个成长中的房地产开发企业，设有综合部、财务部、销售部、工程部、项目部、物业部及总工办，现有人员54人，其中高中级职称28人，工程技术和经营管理人员占总人数的80%。公司总资产6168.24万元，固定资产原价207万元，固定资产净值123万元。公司成立于2000年，注册资金8000万元，主要经营房地产开发、商品房销售及房地产中介服务、物业管理、房屋设备租赁、房地产信息的咨询服务，目前开发的项目主要有西华花园和城南花园项目。
4.2项目概况
城南花园小区是西华公司开发的第一个大型项目社区，它位于西安市雁塔区台南路520号，建设期2年。该项目距离大雁塔南广场较近，并且在西安最好的高中铁一中附近，地理位置优越。小区分为三期，目前只开发完成一期，项目的配套设施正在建设中。项目总占地是35.875亩，总建筑面积为85271.19M2，住宅总建筑面积是66446.1M2，共有住户644户。住宅部分为毛坯房，从预售到尾盘销售均价为3350元/M2。本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。
4.3公司营销战略分析
（1）战略目标：西华公司是一个成长中的房地产开发企业，在西安房地产市场中，该公司的实力还只能处于中下水平。西华公司的战略目标是开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目，以期快速进行资金的积累和企业实力的加强。
（2）土地战略城南花园项目的开发用地地理位置优越，并且项目用地性质最早是经济适用住房项目用地，后经西华公司补交相关费用后，转变为商品房开发用地，相对来说，用地成本较低，成为企业进入市场的一个优势。
（3）资金战略该公司与建设银行有着很好的业务往来关系，为前期项目开发提供了资金保障。另外，公司选择中天建设集团作为项目的建筑商的最大优势是，中天集团实力雄厚，在西安实行的是垫资建设的策略，为西华公司在项目开发中减轻了资金压力。但从城南花园项目的整个营销过程来看，也存在着资金紧张的情况。
（4）品牌战略西华公司目前尚未建立自己的企业品牌，该公司旨在做响城南花园的项目品牌后，21以项目品牌带动企业品牌，以此带动西华品牌在西安房地产市场的立足。从城南花园项目的售后调研来看，西华公司的项目名牌逐渐被消费者认同，但西华公司企业品牌的消费者认同度仍较低。
4.4项目的营销环境分析
（1）西安房地产市场的总体特征从房地产营销的阶段论和消费者消费需求的层次性看房地产开发水平，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）——卖家居（讲究户型、朝向、立面等）——卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）——卖文化、生活方式（寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络，螺旋式上升递进的。在城南花园开发时，西安房地产市场的开发水平处于以“卖家居”为主的阶段，但是部分领先的开发商已经领先进入“卖环境”的阶段。当时，西安居民购房仍以解决居住问题为主要目的，为此阶段居民住宅消费需求的主要特征。综合西安当时的房地产市场特征，可归纳出以下几个特点：a销售的市场板块主要依据居住区位西安房地产销售的市场板块主要依据居住区位分为：城内、东郊、南郊、西郊、北郊五大块，其中以南郊为市民居住的首选区域，且南郊的房价最高。b市场的整体开发素质不高无论是市场机制、产品研发还是战略经营模式等都与沿海房地产市场发展成熟的地区存在着一定的差距。当时，西安房地产市场同质竞争十分激烈，发展商的操作层次较低，主要特点表现于以下方面：大部分地产广告在诉求上纷纷由“地段论”转向了“环境论”，并在肤浅和炒作的层面上演绎概念营销的模式；市场产品同质化现象严重，建筑景观单一、缺乏个性的欧陆风格一统天下，城市建筑风格单调，没有形成鲜明的城市特色风貌；开始注重单体建筑的技术含量和智能化水平，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需要进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务上，没能更好地发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用；营销是房地产开发各环节中较弱的一环，开始注重市场炒作，而公关活动、实效营销较少。销售人员的基础培训不够，专业素养不高。在住宅市场上，期房销售仍是主流，概念性的销售形式盛起。c消费者心理不成熟，置业积极性没有完全调动由于市场发育的不成熟、消费者购房心理的不成熟以及供求关系的不平衡性,楼盘特色供应上呈现出“乱花渐欲迷人眼”的态势。发展商到广州、深圳、上海等地参观抄袭的风格要素主要体现在住宅户型、外观、园林风格、推广手段等显性方面，故多样化的错层、跃式等户型纷纷亮相市场，一时间令得消费者可选择性增强，但也同时被五花22八门的宣传推广弄得有些不知所措，市民一次置业的积极性未被有效地调动。
（2）项目所在区域市场特征a区域内目前还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现当时，西安城东南区域内开发商的开发水平参差不全，区域内还没有出现真正好的大型社区，市场上中价位的好房子严重缺乏，存在明显的市场空白点，使得城南花园项目面临着巨大的市场机会。b潜在需求大该楼盘开发时，城东南区域商品住宅供应量与开发量基本保持平衡，购买力还没有被完全释放，加之人们对南郊区域情有独钟，市场开发潜力还很大。c近期供应量不大城东南区域未来住宅市场的供应量短期内也不会有大幅度增长，价格的弹性度较大，供求的矛盾和未来区域整体形象的提升（西影路拓宽、项目东面规划路的动工、西影路旅游一条街的定位）都会使项目的价格有较大的上升空间。
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
西华公司是一个中小房地产开发企业，由于自身实力的限制，在激烈的竞争条件下，必须遵循个性化的生存原则，在进行项目策划时，必须根据市场特点和自身的经营情况，精确地进行市场细分。其次，要以细分后的市场为依据，确定目标市场，以目标市场和企业自身状况，处理好目标市场的开发和供应。西华公司开发项目楼盘所处的区域是一个云集很多国内知名房地产公司开发楼盘的地区。通过对城东南区域房地产市场现状和特征的分析，西华公司认为城南区域内几乎所有楼盘价位均在3500—3600元/平方米，属高价位楼盘。且区域内大多数楼盘主力户型都是大户型，户型面积在120平方米以上。但还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现，区域潜在客户群需求大。“城南花园”项目的开发，正好可以填补城东南区中档价位、高品质楼盘的市场空白点，对目标客户群有极大的吸引力。故定位要精心打造产品，做出一个区域内乃至西安的“明星楼盘”，迅速占领市场。
4.5.2项目的定位
经过缜密的市场调研以及客观的项目评估分析，西华公司定位开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目。“城南花园”项目具有以下几个方面的优势：地段：项目位于曲江旅游开发区的门户位置、西安市第二条南北大动脉——太乙路立交衔接台南路部分的西侧，交通非常便利，升值潜力非常大。规模：项目整体占地260亩，是南二环地带罕见的大规模、高品质的精品楼盘，与竞争项目相比，在规模上占有绝对优势。配套：一方面项目周边生活配套较成熟，另一方面由于本项目规模大，区内配套非23常齐全。环境：小区内绿化率高达52.6%，另外还有水景、花园广场、森林生态公园等，环境营造非常丰富。户型：主力户型为最受消费者欢迎的80—120平米户型，而且户型设计科学合理，各种户型使用率极高。另一方面随着购房人群低龄化的趋势，单身公寓户型愈来愈受到年轻消费者的欢迎，所以，项目一期的产品户型设计符合市场需求。价格：高层均价仅为3650元/平方米，性价比极高。从项目的定位和公司实力来开，西华公司没有开发大盘的经验，该公司对城南花园项目的定位其实超越了公司的实力，但如果城南花园项目开发成功，必然也会大大增强西华公司的实力。但由于项目一期在开发完毕后，公司没有迅速抓住机遇，大力开发二期、三期项目，导致城南花园项目只完成了项目一期，并没有成为原项目定位的高档、配套齐全的大型楼盘。
4.6项目的营销策划
房地产市场营销组合策略是房地产企业普遍应用的方法，它一般由四个部分组成，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。简称4P营销策略。房地产市场营销组合是企业各个可以控制的变量的组合。房地产企业营销优势的发挥，很大程度上取决于整体营销策略配套组合的优劣，房地产企业在目标市场上的竞争地位和经营特色，则通过营销策略组合的特点体现出来。西华公司的营销策略也是采用了传统的4P策略。
4.6.1产品策略
本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。该公司在全程营销中对房源销控做的不是很好。内部认购阶段，在该阶段是房地产营销价格最低的阶段，为了能有效回收一部分资金，且不让好户型、好楼层的房源低价出售，该公司推出了十套较差房源。在开盘和强销阶段，该项目的销售呈井喷阶段，为了有效控制销售局面，保证销售利润的情况下，该公司将一些中低的房源推出，以控制消费者的消费热情，但也导致客户选择余地较小，造成了客户流失。在尾盘销售阶段，此时西安的房价全面提升，该项目的房价也已过四千，该公司推出了一系列中等房源，虽然保持了高利润，但销售缓慢，资金回收慢。总之，在整个销售过程中，该公司通过推出不同的价格、楼层和户型的组合方案来控制市场销售节奏，维持人们的购买热情，掌握销售的主动性，保持销售形势的稳定的能力还存在很多问题，如销售房源严重不足，在销售旺季没有房源，导致客户选择余地太小，客户流失，销售断档，形成空挡期。
4.6.2价格策略
定价策略是房地产营销中最关键的部分，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态，既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。城南花园采用低开高走的定价策略，通过内部认购、开盘、强销期、持续期、清盘期几个阶段，从均价2780元每平方米到尾盘时的均价3700元每平方米，通过房源的有效控制，价格一路稳升。但价格策略的制定中存在着定价过于保守，调价频繁等问题。表4-1城南花园各阶段销售均价阶段销售率均价（元/M2）权数（元/M2）5%27801395%2840142部内购认5%2930146.5开盘15%304045620%3140628强销期25%3230807.5持续期15%3330499.5清盘期10%3700330合计100%总体均价3148.54.6.3营销推广策略城南花园推出时，以“让你的生活飞起来”为理念，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，在最短的时间一气推出，产生了明显的效果。该项目在开盘时，利用报纸、户外、直投、车体等媒体的加大宣传力度；在参加房展会时重金选用150平方米展位，并采取派发资料、看楼直通车、展场现场展示飞机、抛洒幸运之星、直升飞机看楼等策划活动，提高了项目知名度，拉动了销售业绩。并首次在西安采用直升飞机看楼盘活动，引起了轰动，项目形象、项目的品质得到了强化和认同。其次，项目配合合理的销售方式也是加快该项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，吸引了买家，增加了销售的机会。但从全程营销来看，项目营销推广也存在如下问题：对媒体的选择与运用上流于形式，缺乏策略性和权威性，报纸、广播、墙体广告、公交广告，电视面面俱到，造成媒体高度分散，广告资源大量浪费。
4.7项目的营销实施保障
西华公司的营销策划人员基本上大专文化水平，相当来说，从业素质属于中等。企25业正处于起步阶段，尚未建立科学的营销人员的分配制度和日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的，因此没有充分调动销售人员的积极性；存在的另一个问题就是，在整个项目的销售策划过程中，没有充分的调动公司其它部门的积极性。
4.8该公司营销工作中存在的问题
通过对西华公司整体状况的调研和对城南花园项目全程营销的深入分析，可发现该公司在营销过程中存在着如下问题：
（1）企业仅仅注重项目形象的建设，却不在整体企业形象的宣传策划与市场营销开拓上下功夫，这方面的具体表现为：整个项目的宣传内容都仅仅停留在项目宣传阶段，缺乏对企业形象的宣传，导致客户对企业形象和企业品牌的认同度较低。
（2）缺乏合理的市场营销策划体系。西华公司尽管在探索组建自己的营销策划体系，但从城南花园项目整个营销过程来看，还存在如下问题：人、财、物的保证未完全到位；营销策划机构的设置不合理，机构行政化，缺乏营销策划人员；对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式。对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策；调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，营销策划能力低下。
这段时间的主要工作如下：
一、依照董事长、总经理室的指示。对接待、文件处置、档案管理、内外协调等职能明确了基本要求，并作了自我培训，使新组建的办公室能较快地运转起来。
⑴文档处理：参照国家机关的文件处置方法。对重要文件进行了分类存档。
⑵印章管理：按董事长的指示。制定了印章管理制度，对印章保管人办理了授权委托管理手续，明确了重要印章登记使用的顺序。
⑶文件起草:起草了重要会议的会议纪要、每周工作要点、有关管理规定、先进评比方法等文件。
并向董事长作了汇报，⑷租赁管理：对南通大楼、海门大酒店的对外租赁情况进行了摸底了解。督促对过期、期的合同料理续签手续。
二、努力做好集团公司各单位、部门之间协调、沟通。通过询问工作进展、整理一周工作要点、上门走访等形式。解情况，对整个公司有了基本的掌握。
三、做好董事长、总经理室的顾问、助手。认真依照上级的要求开展工作。迅速传达工作指令。使领导吩咐的事有落实、有结果、有汇报。
四、努力学习业务知识。
为加强对办公室的文件管理，认真参照《国家行政机关公文处置方法》国家行政机关公文格式》要求，制定了集团公司公文格式；同时为尽快熟悉公司的主业—房地产业务，自学了相关知识，并主动向业务人员请教。这期间，跟随董事长等领导对等地进行了考察，参与了等地的土地挂牌、拍卖活动，参与了中院关于拆迁户陆海平一案的审理等，增长了见识，对熟悉业务有很大的协助。
五、认真贯彻董事长、总经理室关于加强企业文化建设、打造文化的指示精神。
⑴集团公司新春联谊会及先进惩办大会筹划、组织；
⑵《日月》企业内刊首期的编辑、出版；
⑶酒店二楼书画整理、裱、安排；
⑷酒店新春布置及房地产公司海门分公司门厅形象墙装饰。
作为具体经办人主要做了组织、协调、筹划、督促等工作，董事长和有关专家的指导下。依靠一个小团队和各单位、部门的通力协作，规定的时间内基本圆满地完成了任务。
需改进和提高的地方：
2009年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
2、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
4、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
关键词：房地产公司运营管理；方法
一、引言
目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。
二、房地产公司运营管理工作的内容
1.运营管理的系统目标
企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。
2.运营管理的战略
任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。
3.运营管理的评价对象
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。
4.运营管理的评价指标
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。
5.运营管理的评价标准
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。
三、房地产公司运营管理工作的方法
有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。
1.加强房地产公司战略目标体系建立
制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家，发展靠大家”的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。
2.加强对房地产公司业务链价值的分析
认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。
3.提高房地产公司战略制定的科学性
制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。
4.做好战略实施中的绩效管理工作
房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。
四、结语
总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.
[2]马昌.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经营管理者,2013.
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