时间：2023-03-13 11:08:32
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇个人借贷款协议书，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、委托贷款的产生及特点
在我国，企业间的借贷行为因游离于金融宏观调控体系之外，不便于国家计量和监督，不利于国家货币政策的顺利贯彻和执行，历来为法律和政策所禁止。《银行业监督管理法》第十九条规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。中国人民银行《贷款通则》第六十一条规定，各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。为了合法调剂企业资金余缺，疏通企业间的借贷需求，委托贷款应运而生。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。该贷款业务是以银行为“桥梁”，通过银行的运作和管理，使企业间的借贷行为可行化、合法化。具有以下特点：（1）必须有委托人、受托人和借款人三方，并签有委托贷款协议；（2）委托贷款的对象、用途、金额、期限、利率必须由委托人指定；（3）委托贷款必须以受托人的名义实施；（4）受托人只收取手续费，利息收入归委托人；（5）风险由委托人承担。
在实务中，委托贷款业务一般签署的是双方协议或三方协议，双方协议的委托贷款是由两个合同构成：一个是贷款企业（委托人）与银行（受托人）之间的委托合同；一个是银行与借款企业（借款人）之间的借款合同。三方协议委托贷款合同的主体则是：贷款企业（委托人）、银行（受托人）和借款企业（借款人）。不论是双方协议还是三方协议，都存在两种法律关系：一种是企业与金融机构之间的委托关系，另一种是金融机构与借款人之间的借贷关系，委托贷款是将这两种法律关系组合在一起，形成一种特殊的综合性的贷款业务。这两种法律关系的交叉使银行具有两种身份，在与贷款企业的委托关系中，银行是受托人；在与借款企业的借贷关系中，银行又是贷款人。《贷款通则》关于委托贷款的定义中，也是将银行界定为贷款人 （受托人）。
二、理清贷款人与债权人的关系
《贷款通则》给贷款人做出了定义，指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款人的概念并没有体现出借贷之间法律上的权利义务关系，更多是从行为准入和业务资格上进行的表述。所谓债权人，是在债的关系中，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人。债权人和债务人的概念表明的是双方之间权利义务关系的本质是一种债，即当事人之间的请求为特定行为的民事法律关系，还表现了双方之间的法律地位，即债的权利人和债的义务人，除借贷合同关系形成的债外，还有其他合同之债、侵权损害赔偿之债、不当得利之债、无因管理之债及缔约过失之债等，债权人是一个具有普适性的典型法律概念。从贷款人和债权人的定义上理解，贷款人不等同于债权人。《贷款通则》第二十九条规定，所有贷款应当由贷款人与借款人签订借款合同。该规定在明确借款合同适格主体的同时，也确定了贷款人与借款人在法律上的权利义务关系，将贷款人提升到民事法律行为的主体地位，当贷款人发生借贷业务签订借款合同时，贷款人就是合同之债的权利人，即债权人。
三、在委托贷款中，贷款企业（委托人）是否具有债权人资格
毋庸讳言，在银行贷款之外，民间融资在中小企业的经营过程中起到了很大的作用。但是民间融资中所存在的多种不确定性，也使得中小企业很难以相对较低的成本获得借款。
从事纺织机械生产的刘先生就深有体会，由于工厂扩大生产的需要，刘先生的公司急需要200万元的资金。而刘先生的一位生意伙伴账面上正有一笔流动资金。但是让这位生意伙伴有所顾忌的是民间借贷的安全性。按照国家法律的规定，企业之间是无法直接进行信贷活动的，因此两家企业之间发生的信贷活动也无法受到法律的保护。如果以个人的名义进行借贷，生意伙伴觉得不可控因素就更多了，即使刘先生愿意支付较为丰厚的利息回报，生意伙伴也有颇多的顾虑。
其实，像刘先生这样的情况，可以通过商业银行所提供的委托贷款业务来进行操作，以引入银行第三方监管平台的方式，由银行来进行贷款的发放、监督使用并协助收回的贷款，提高了民间借贷的安全性。当然对于贷款人来说，在委托贷款中需要缴纳一定的贷款管理费用，但委托贷款程序的引入，有利于贷款人成功地获得借款。
提供民间借贷平台
所谓委托贷款，就是委托人(包括自然人和法人)以自身可以自主支配的资金，委托银行按照确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等进行发放、监督使用并协助收回的贷款。与银行贷款所不同的是，委托贷款属于银行的第三方业务，简单地说，在委托贷款业务中，银行的作用更加强调“监管”、“平台”这两个作用。
首先，在委托贷款业务中，往往需要委托人预先找到资金投放的对象，包括资金借贷的项目、公司和个人等等，就如刘先生和他的生意伙伴事先已经就贷款的意向达成了一致，同时贷款期限、利率、还款方式等也都是由放贷人和借贷人进行协商后决定。在此基础上，委托人把贷款的资金存入银行，由银行将资金放贷给借贷人。同时，银行还将发挥资金监管的作用，并负责资金的回收。
既然资金的借贷发生在放贷人和借贷人之间，银行的参与有什么帮助呢?银行介绍说，银行在其中起到了风险控制的作用。举个例子来说，对于放贷人来说，最为关心的问题莫过于资金的安全控制问题。担心资金借贷出去后，出现风险，难以回收。也正是这样的原因，很多具有融资需求的企业往往难以获得民间的信贷。而银行的参与，在一定程度上提高了贷款的安全程度。
商业银行最大的优势在于，他们在资信调查、借贷人的风险控制上具备更多的经验。在借款之前，银行可以帮助委托人对借贷人的情况进行调查，给予评估，并将信息提供给委托人，委托人可以根据这些资料来确定是否放贷给借款人。同时，在贷款发放之后，银行还将对借贷人的财务状况进行后续调查，并提醒借贷人按照约定的方式进行还款等等。
同时，相比较起个人来说，银行的后台系统及贷款运作经验，可以帮助委托人更加安全地进行放贷。当然，作为银行所提供的一项中间服务，委托人则需要按照一定的费率向银行支付佣金。据了解，银行将视每笔贷款数额、期限、利率等收取一定的手续费，一般为贷款金额的0.1％至3％，最低每笔1000元。不过，很多情况下，手续费往往会转嫁到贷款企业身上。
风险自担利率不得超限
对于具有借款需求的中小企业和企业主来说，个人委托贷款最大的好处在于办理手续便捷。通常来说，银行对于委托贷款的条件，像抵押、担保手段并没有具体的要求，完全依据借贷双方协议的结果。甚至在双方同意的情况下，无抵押无担保也可进行借贷。对于大多数的中小企业和个人来说，要比获得银行贷款容易得多。
在办理的手续上也相对简单。首先由委托人向银行进行申请，经过银行审核通过后，由委托人、借款人和商业银行三方来签订个人委托贷款协议书，在协议书中要对贷款对象、用途、项目、期限、利率，受益人和法律责任等等予以明确；之后商业银行就可根据协议相关内容向委托人所指定的贷款人来发放贷款。
通常来说，大部分银行对于委托贷款期限规定最短为三个月、最长则不能超过三年，对于贷款的额度只需要满足银行的最低要求，大部分银行的设置为5万元人民币。同时，委托贷款的利率不得超过同期银行贷款利率的浮动区间。按照2004年1月1日开始执行的商业银行贷款利率浮动区间，下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7。
但是，值得一提的是，尽管银行在委托贷款的过程中起到了风险控制的作用，但是银行仅作为第三方，并不承担其中的风险。
服务各有特色
总体上说，各家商业银行所提供的委托贷款业务模式和操作方法基本相近，没有显著的差异。但一些银行业务和服务上也有着各自的特点。
例如华夏银行将委托贷款明确分为个人委托贷款和企业委托贷款两种。其中，个人委托贷款的借款人明确为自然人，不得为企业客户。而贷款的目的除了经营需求外，也可以满足购房、购车等消费需求。
光大银行所推出的个人委托贷款，为借款人提供了多种还款方式，主要包括按月等额、按月等本、组合还款法、按月(或按季、按年)还息到期还本、等比累进还款、先还息后等额(或等本金)还本付息、到期一次还本付息等七种方式。同时，光大除为委托人提供贷款发放、管理和回收等服务，还可为借款人提供账务查询等一系列增值服务。
关于A某某涉嫌贪污案的司法会计鉴定书
（文号）
委托单位：×检察院
委托时间：×年×月×日
鉴定要求： 对×年×月至×月A某某涉嫌贪污×万元短期委贷资金及其去向的财务事实进行司法鉴定。
送检材料： 委托方提供的甲公司账册、凭证和法院的法律文书等。
一、概况
×年×月至×月，A某某在担任乙公司负责人期间（见附件一／1），以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位的×万元资金，转入甲公司和辛公司。已追回×万元，未追回×万元。
二、检验
（一）关于甲公司的基本情况
甲公司系×年×月成立的外商独资企业，注册资本：×万美元。董事长和法人代表均为A某某，副董事长和总经理为B某某。经营范围：生产和销售×产品等。×年×月，因注册资金未到位，甲公司被当地工商局注销。甲公司存续期间，未开展过正常经营业务，只查到大额借贷资金进出，财务上也无完整的账册，只查见一部分应收、应付往来账户（见附件一／2-6）。
（二）关于A某某动用×万元资金的情况
1.关于丙公司委托贷款×万元的情况
×年×月×日，丙公司与乙公司签订协议，甲方将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对丙公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的3%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件二／1）。
×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，交给乙公司。经乙公司背书后，转入甲公司。甲公司收到该×万元后，主要用于付给丙公司利息×万元、壬公司货款×万元、癸公司货款×万元、子公司利息×万元、丑公司×万元，归还辛公司借款×万元，合计×万元（见附件二／2-17）。
因甲公司未归还丙公司借出的×万元，丙公司向法院提讼。其后，根据×法院判决和×法院民事调解，由乙公司返还给丙公司本金×万元、利息×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付丙公司×万元（见附件二／18-25）。
2.关于丁公司委托贷款×万元的情况
×年×月×日，丁公司与乙公司签订协议，丁公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对丁公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件三／1）。
×年×月×日，丁公司开出×银行的#×转账支票×万元，交给乙公司。经乙公司背书后，转入甲公司。甲公司收到后，通过寅公司归还×年×月×日甲公司向子公司的借款×万元，归还甲公司向卯公司的借款×万元。
上述×年×月×日甲公司向卯公司借入的×万元，用于付给辰公司货款×万元，付给午公司×万元，与其他资金一起付给未公司×万元（见附件三／2-20）。
因甲公司未归还丁公司借出的×万元，丁公司向法院提讼。其后，根据×法院案外调解协议，由乙公司返还给丁公司×万元、利息×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付丁公司×万元（见附件三／21-22）。
3.关于戊公司和庚公司委托贷款×万元的情况
（1）关于戊公司委托贷款×万元的情况
×年×月×日，戊公司与乙公司签订协议，戊公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对戊公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件四／1）。
×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，付给戊公司。戊公司背书后，交给A某某。A某某将该支票直接付给辛公司。×年×月×日，甲公司记入“其他应付款――戊公司”账户×万元（见附件四，2-4）。
案发后，戊公司借出的×万元，已通过×个单位签订转账协议书追回，由申公司归还酉公司。
（2）关于庚公司委托贷款×万元的情况
×年×月×日，庚公司与乙公司签订协议书，庚公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息：乙公司对庚公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付委托手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件五／1）。
×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，付给庚公司。×月×日，庚公司开出×银行的#×现金支票×万元。两张支票，合计×万元，由庚公司交给A某某。A某某将其直接付给辛公司。×年×月×日，甲公司记入“其他应付款――庚公司”账户×万元（见附件五／2-6）。
庚公司借出的×万元，根据×法院判决和×法院判决，扣除已付给庚公司利息×万元、戊公司利息×万元、丁公司利息×万元，合计×万元，由乙公司归还庚×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付庚公司×万元（见附件五／23-25）。
（3）辛公司收到×万元的去向情况
辛公司收到以上×万元后，主要用于付给庚公司利息×万元、戊公司利息×万元、丁公司利息×万元，其余×万元，作为甲公司归还×年×月×日向辛公司借款×万元的本息。
上述×年×月×日甲公司向辛公司借入的×万元（×万元+×万元），A某某将其直接解入戌公司。根据戌公司的×年×月×日《转账通知》称，戌公司收到的上述×万元，是收回×年×月×日戌公司经乙公司转贷给辛公司的借款（见附件五／7-22）。
三、论证
一、检材由委托方依法收集并提供，因而是合法、真实、有效的。
二、对上述有关财务事实的检验，符合公允的证据规则。
三、根据《中华人民共和国商业银行法》第五十二条规定：商业银行的工作人员应遵守法律、行政法规和其他各项业务管理的规定，不得有下列行为：利用职务上的便利，贪污、挪用、侵占本行或者客户的资金（见附件九／1）。A某某将客户交给银行的委托贷款通过自己经营的公司贷给客户，在自己经营的公司无力偿还的情况下，又由银行赔付，改变了客户委托贷款的所有权，其行为明显触犯了法律。
四、鉴定结论
×年×月至×月，A某某以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位交给乙公司的×万元委托贷款，纳入其个人控制之下。其中：转入A某某任董事长和法人代表的甲公司的账户×万元；以甲公司的名义付给辛公司×万元。案发后，已追回×万元，未追回×万元。因法院的调解、裁定、判决，经执行三次赔付（×万元+×万元+×万元），乙公司直接损失×万元。
落款：鉴定机构及其鉴定专用章
高级司法会计师：
（印章）
司 法 会 计 师：
（印章）
日期：
第二部分文证审查意见
司法会计文证审查意见书
文号
一、基本情况
×年×月×日，本院公诉人某某某提出委托，要求对案件中的司法会计鉴定结论文书进行审查。
×鉴定机构提供的鉴定结论称，×年×月至×月，A某某以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位交给乙公司的×万元委托贷款，纳入其个人控制之下。其中：转入A某某任董事长和法人代表的甲公司的账户×万元；以甲公司的名义付给辛公司×万元。案发后，已追回×万元，未追回×万元。因法院的调解、裁定、判决，经执行三次赔付（×万元+×万元+×万元），乙公司直接损失×万元。
二、审查情况
首先，值得肯定的是该鉴定未使用言词材料，检验部分的叙事脉络也较清晰。其次，存在下列问题：
（一）检验不充分
第一，检验采用的仅是查账的叙事法，未对检材特征进行观察描述。
第二，未从多个角度、利用多份相关的涉案会计资料对资金收付进行检验。
第三，未利用各种条件对资金收付的会计记录进行检验。
（二）论证不正确
该鉴定对于检材来源合法性和检材真实有效性的论证是缺乏论据的；对于检验方法的论证是错误的；对于非会计行为合法性的论证是多余的。
（三）结论缺乏部分依据
该案中虽然甲公司会计记录不全，但乙公司是老企业，必定有规范的会计记录，这部分会计记录直接影响到案件的定性。然而，该鉴定未对这一范围的涉案会计资料进行检验，因而结论中“直接损失”一词缺乏事实依据。
三、审查结论
若鉴定人无意做重大修改，但能将文书改为“查账报告”，并在结论中删除“直接损失”一词，该鉴定结论拟可采信作为查账结论使用。
多边投资担保合同担保编号：_________担保权人：_________多边投资担保机构：_________鉴于：_________（甲）担保权人拟投资于_________（项目企业的名称和主要业务地）；_________（乙）作为这一投资安排的一部分，担保权人于_________年_________月____
易货交易卡保证合约甲方（保证人）：_________乙方：_________为保证乙方债权的实现，甲方自愿为（以下简称被保证人），其有效身份证件号或单位注册号（或编号）为_________，向乙方领用_________网易货交易卡提供保证担保。
让与担保合同（物业）甲方（债权人）：_________法定代表人：_________住址：_________邮编：_________联系电话：_________乙方（债务人）：_________法定代表人：_________住址：_________邮编：_________联系电话：_________鉴于：1．乙方原欠_________公司
反担保书_________银行：_________（下称甲方）与_________（下称乙方）于_________年_________月_________日就_________项目签订了第_________号合同（下称合同）。
反担保函_________银行：_________公司于_________年_________月_________日在_________与_________国_________公司签订一份商务合同（合同号：_________）。根据该合同第_________条的规定，该公司须向对方提供_________银行出具的担保函。
反担保合同_________银行：甲方_________（名称）与乙方_________（名称）于_________年_________月_________日就_________项目签订之_________号合同（下称合同）。
证券质押典当合同甲方根据《民法通则》、《担保法》、合同法》、《证券法》、《典当行管理办法》及其他有关法律法规制定本合同。乙方已经仔细阅读并充分理解本合同，同时阅读了相关业务流程，典当股票质押风险揭示等。
动产质押借款合同出质人（以下称甲方）：_________质权人（以下称乙方）：_________为确保_________年_________字第_________号合同（以下称主合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作质押。乙方经审查，同意接受甲方的财产质押。
动产质押合同合同编号：_________出质人（甲方）：_________法定代表人：_________法定住所：_________邮政编码：_________电话：_________传真：_________基本账户开户行：_________账号：_________质权人（乙方）：_________法定代表人：_________法
股票质押合同甲方（债权人、质押权人）：_________乙方（债务人、质押人）：_________甲乙双方经协商，就乙方提供记名股票设定质押权达成协议如下：一、甲方借给乙方人民币_________元，借期_________年，年利率_________％，到期本利一并还清。
动产质权设定契约立约人_________（质权人）、_________（出质人）因设定质权事，订立条件如下：第一条债权额：人民币_________元整。第二条利率：月息_________分。第三条付息日期：每月_________日。第四条清偿期：_________年_________月_________日。
公路收费权质押合同合同编号：_________年_________字第_________号出质人：_________住所（地址）：_________法定代表人：_________质权人：_________住所（地址）：_________法定代表人：_________签订时间：_________年_________月_________日签订地点：
质押合同合同编号：_________质押人（甲方）：_________法定代表人：_________法定住所：_________邮政编码：_________电话：_________传真：_________基本账户开户行：_________账号：_________质权人（乙方）：_________法定代表人：_________法
股权质押协议甲方：_________乙方：_________鉴于乙方依法拥有在_________公司中的_________％股权，为保证还款，乙方拟将上述股权质押予甲方，甲方同意乙方上述质押。
门面房出租经营权质押合同合同编号：_________出质人（以下称甲方）：_________质权人（以下称乙方）：_________为确保甲、乙双方签订的_________年_________字第_________号借款合同的履行，甲方以在_________的门面房出租经营权作为质押，为明确双方权利、义务，
股权质押合同书本协议由下列双方于_________年_________月_________日在_________签订：（1）_________股份有限公司（下简称a公司）法定代表人：_________注册地址：_________（2）_________有限责任公司（下简称b公司）法定代表人：_________注册地址：
银行承兑质押合同鉴于：甲方_________（商业银行）同意承兑乙方_________（出质人）总计金额为人民币_________元的商业汇票，并与乙方于_________年_________月_________日签订了编号为_________年_________字第_________号的《银行承兑协议》。
专利权质押合同（试用）出质人：_________通讯地址：_________法定代表人：_________质权人：_________通讯地址：_________法定代表人：_________登记日期：_________质押期限：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日前言：___
商标专用权质押合同合同编号：_________出质人（甲方）：_________地址：_________联系人：_________联系电话：_________质权人（乙方）：_________地址：_________联系人：_________联系电话：_________根据《担保法》和《商标专用权质押登记程序》的规定，
动产质押担保合同合同编号：_________出质人：_________法定住址：_________法定代表人：_________职务：_________委托人：_________身份证号码：_________通讯地址：_________邮政编码：_________联系人：_________电话：_________传真：_________帐
存单质押担保合同合同编号：_________出质人（甲方）：_________法定代表人：_________住所：_________邮政编码：_________电话：_________传真：_________基本账户开户行：_________账号：_________基本账户开户行电话：_________传真：_________质权人（
担保合同甲方：_________乙方：_________为确保甲、乙双方签订的_________年_________字第_________号合同（以下称主合同）的履行，双方经协商一致，就定金担保事宜达成如下协议：第一条依据主合同，甲、乙双方应履行如下义务：_________。
天津市商品房预定协议出卖人（甲方）：_________法定代表人：_________联系电话：_________注册地址：_________邮政编码：_________营业执照号码：_________开户行：_________帐号：_________委托人（房地产经纪机构）：_________法定代表人：_________联
重庆市商品房定金协议甲方（卖方）：_________住所：_________邮编：_________法定代表人：_________乙方（预订方）：_________联系电话：_________法定代表人：_________联系电话：_________邮编：_________证件名称：_________证号：_________甲、乙双方遵循
定金合同甲方：_________乙方：_________为确保甲、乙双方签订的_________年_________字第_________号合同（以下称主合同）的履行，双方经协商一致，就定金担保事宜达成如下协议：第一条依据主合同，甲、乙双方应履行如下义务：_________。
商品房定金协议房屋代码：_________甲方（卖方）：_________住所：_________邮编：_________法定代表人：_________联系电话：_________乙方（预订方）：_________联系电话：_________住所：_________邮编：_________证件名称：_________证号：_________
典当合同典当行（全称）：_________公司当户（全称）：_________根据《典当管理办法》、《合同法》、《担保法》以及国家有关法律法规，双方经协商一致，订立本合同。
财产抵押合同合同编号：_________贷款方：_________借款方：_________借款方为取得借款，贷款方为确保贷款安全，经借贷双方协商同意，特签订本财产抵押契约。
抵押权设定契约书立抵押契约人_________（以下简称甲方）、_________（以下简称乙方），因抵押借款事，双方议定条款如下：一、乙方将坐落_________面积_________平方米工地及其地上建筑物即_________号平房一栋，设定抵押权与甲方，向甲方借款人民币_____
定期存单抵押书致_________分行：根据你行于_________年_________月_________日与我公司签订的贷款合同，由我公司以定期存单作抵押，你行同意向我公司发放总金额为_________的贷款，贷款年利率为_________％，贷款期限自_________年_________月________
动产抵押合同立动产抵押合同人_________（以下简称甲方）_________（以下简称乙方）兹因甲方为担保乙方对于其所有的债权，将由甲方提供抵押物，为乙方设定抵押权，并约定条款如下：一、所担保的债权：包括本金_________元（在本合同有效期间内，得分次
动产抵押契据立动产抵押契据人_________（以下简称立据人）兹向_________银行（以下简称贵行）为担保对贵行在本金最高限额_________元以内于_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止，所成立的债务（另立借据或（1
财产抵押书致_________分行：根据你行于_________年_________月_________日与我公司签订的贷款合同规定，由我公司以自有财产作抵押，你行同意向我公司发放总金额为_________的贷款，贷款年利率为_________，贷款期限自_________年_________月______
房产抵押贷款协议书抵押人（借款人）：_________地址：_________ 抵押权人（贷款人）：_________银行地址：_________ 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，抵押人和抵押权人在_________年_________月
抵押合同书抵押人：_________企业性质：_________抵押权人：_________银行为了明确抵押人与抵押权人各自责任、权益和义务，恪守信用，根据《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规和《贷款抵押管理规定（试行）》，特签订本《抵押协议》，以兹共同
贷记卡抵押合约甲方：_________（抵押人）乙方：_________（抵押权人）为保证乙方债权的实现，甲方自愿为_________（以下简称被担保人），其有效身份证件号或单位注册号（或编号）为_________，以自有财产向乙方领用贷记卡提供抵押担保。
财产抵押合同书合同编号：_________年_________字第_________号抵押人名称（以下称甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________开户金融机构：_________ 帐号：_________电话：_________传真：_________邮政编码：_________
个人消费借款抵押合同合同编号：_________抵押人（甲方）：_________住所：_________通讯地址：_________电话：_________开户金融机构及账号：_________抵押权人（乙方）：_________住所：_________电话：_________授权人：_________为确保_________号《_
抵押合同范本合同编号：_________抵押人（以下称甲方）：_________抵押权人（以下称乙方）：_________为确保_________号合同（以下简称主合同）的履行，甲方愿意以自有财产作抵押。乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押。
抵押合同书合同编号：_________年_________字第_________号抵押人（以下称甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________开户金融机构：_________帐号：_________电话：_________传真：_________邮政编码：_________抵押权人（以下称乙方）
抵押担保合同合同编号：_________抵押权人（甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________联系电话：_________抵押人（乙方）：_________住所：_________法定代表人：_________联系电话：_________债务人（乙方或者丙方）：_________住所：
抵押协议合同编号：_________抵押权人：_________法定住址：_________法定代表人：_________职务：_________委托人：_________身份证号码：_________通讯地址：_________邮政编码：_________联系人：_________电话：_________传真：_________
第一条 为支持职工个人购、建、大修自住住房，规范住房公积金政策性信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》和《海南经济特区住房公积金管理规定》等有关法规，制定本办法。
第二条 本办法所称住房公积金政策性个人住房抵（质）押贷款（以下简称本项贷款）是指住房公积金管理机构运用归集的住房公积金，委托商业银行（以下简称受托贷款人）向已缴存住房公积金并在当地城镇购、建、大修自住住房的从业人员个人（以下简称借款人）发放的政策性抵（质）押贷款。
第三条 办理本项贷款实行个人财产抵押（或质押）和贷款合同履约保证保险及财产保险相结合的方法。
第二章 贷款对象和条件
第四条 本项贷款对象为在本经济特区范围内缴纳住房公积金并具有完全民事行为能力的从业人员。
第五条 借款人申请本项贷款必须同时具备以下条件：
（一）本人连续一年以上逐月足额缴纳住房公积金并存入住房公积金管理机构专户；
（二）购、建、大修自住住房并已交付总价款的50％以上；
（三）有稳定的经济收入来源和按期偿还贷款本息的能力；
（四）有可作为抵押的所购、建、大修自住住房的合法房地产，或可作为质押的受托贷款人认可的有价证券；
（五）住房公积金管理机构和受托贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限和利率
第六条 本项贷款额度按“借款人缴存住房公积金累计余额×倍数”确定，但最高不超过借款人实际应付购、建、大修住房款的50％。其中，工作年限满十年以上的从业人员，倍数不超过6；工作年限不足十年的从业人员，倍数不超过9.第七条 工作年限满十年以上的从业人员，贷款期限一般不超过5年；工作年限十年以下的从业人员，贷款期限可适当放宽，但最长不得超过10年。
第八条 本项贷款利率根据中国人民银行有关规定，按3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3年至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5年至10年（含10年）的，加2.34个百分点。
第九条 住房公积金管理机构应从本项贷款回收的利息中向受托贷款人支付手续费，手续费率按不高于贷款利息收入的5％确定。
第四章 贷款程序
第十条 借款人申请本项贷款应向本人缴存住房公积金的住房公积金管理机构提出书面申请，并提供下列材料：
（一）具有法律效力的身份证明（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
（二）住房公积金缴存凭证；
（三）购买自住住房的，提供合法的购房合同或协议书以及交款凭证；建造自住住房的，提供建设管理部门批准的建房证明文件和工程预算以及所建住房的《国有土地使用权证》；大修自住住房的，提供合法的所修住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；
（四）住房公积金管理机构认为有必要提供的其他文件或资料。
第十一条 住房公积金管理机构收到借款申请及符合要求的各种材料后进行初审，在十个工作日内作出初审意见。对初审合格的，委托受托贷款人进行贷前复审。受托贷款人接受委托后，应在一个月内做出贷款复查结论并报告住房公积金管理机构。
第十二条 住房公积金管理机构对贷款复查结论认为可行的借款申请，在十个工作日内作出同意给予贷款的答复，并与受托贷款人签订委托贷款协议。借款人应在接到答复后十五天内与受托贷款人签订借款合同和抵押（或质押）合同并办理法律公证手续，同时委托受托贷款人办法贷款合同履约保证保险及财产保险，在受托贷款人银行开立个人住房储蓄存款帐户。
第十三条 第十二条手续完成后，住房公积金管理机构用转帐方式将资金划转到受托贷款人的委托贷款基金帐户。
第五章 贷款抵押或质押
第十四条 借款人申请本项贷款应以本人购、建住房在建工程或本人合法拥有的房地产作为抵押，或以本人合法拥有的有价证券作为质押。
第十五条 本项贷款抵押按下列要求办理：
（一）受托贷款人应对抵押物估价或委托有关机构估价，所需费用由抵押人即借款人负担，抵押率最高为抵押物估价值的50％；
（二）以购、建住房在建工程作抵押的，在未取得房地产权证之前，应持与售、建房单位依法签订的有效购、建房合同，到在建工程所在地县以上人民政府房地产管理部门办理抵押登记备案手续，同时出售、建房单位提供担保，待工程竣工交付使用后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记；
以房地产作抵押的，应持《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》及有关评估、确认报告，到房地产所在地县以上人民政府房地管理部门办理抵押登记手续。其中房屋未办妥《房屋所有权证》的，应代之以依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待办妥《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。
（三）抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。合同中注明受托贷款人为抵押权人；
（四）抵押权设定后，所有能证明抵押物权属的证明文件（原件）均由受托贷款人保管，受托贷款人应出具保管证明并承担保管责任。抵押人即借款人不得将抵押物再次抵押、转移、出租、变卖和馈赠，且负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受受托贷款人和为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司的监督检查。
第十六条 本项贷款质押按下列要求办理：
（一）受托贷款人应对出质人即借款人提交的有价证券进行查询和认证。
（二）出质人应将确认后的有价证券交付质权人即受托贷款人保管，质押合同自有价证券交付之日起生效，至借款人还清全部贷款本息日终止。
（三）质押期间，质权人负有妥善保管质物的责任，出质人对质押的有价证券不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
（四）质押的有价证券兑现日期先于还款日期的，应选择以下方式处理：
（1）到期兑现用于提前清偿贷款；
（2）转换为定期储蓄存单继续用于质押；
（3）用质权人认可的等额有价证券调换。
第六章 保险
第十七条 借款人应委托受托贷款人与指定的保险公司为本项贷款办理贷款合同履约保证保险及财产保险。
第十八条 贷款合同履约保证保险及财产保险的保险内容与责任按保险公司有关规定执行。保险期限应与贷款期限一致。投保额按贷款本息总额确定，保险费按“投保额×3.5％×保险年限”计算并一次付清。
第十九条 办理贷款合同履约保证保险及财产保险所需全部费用由借款人负担。
第二十条 抵押（或质押）期内，保险单由受托贷款人保管。借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，受托贷款人有权代为投保，一切费用由贷款人负担。在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。
第七章 贷款使用及偿还第二十一条 借款人应当将本项贷款资金专项用于购、建、大修自住住房，不得挪作他用。其中用于购买、共建职工自住住房的，借款人不得自行从帐户中提取本项贷款资金，应委托受托贷款人将资金划转到售房、建房单位的银行帐户。
第二十二条 借款人应在双方约定的贷款期限内（节假日顺延），按月均还款办法归还贷款本息。其公式：
n
AI（1＋I）
每月等额偿还贷款本息＝————————
n
（1＋I） －1
其中：A为贷款本金；n为贷款（月）期数；I为贷款月利率。
第二十三条 借款人未按合同约定的期限、额度偿还贷款本息的，逾期部分按银行有关规定加收罚息，以后还款须先补还逾期尚欠本息。
第二十四条 借款人未按合同约定还款在一至三个月（期）内的，受托贷款人应每月及时发出催交通知书；超过三个月的，受托贷款人应于第四个月起通知保险公司，保险公司应继续向借款人催交三个月，如借款人仍未按合同约定偿还逾期部分贷款本息的，由保险公司即时代为偿还贷款本息，并在此以后按抵（质）押贷款合同规定按时交付欠款，直至投保人恢复履行抵（质）押贷款合同或保险公司付清投保人的全部欠款为止。受托贷款人在取得保险公司代为偿还逾期贷款本息后，将抵押物（或质物）的所有权益通过合法手续让渡给保险公司。
第二十五条 借款人如提前偿还贷款，应经受托贷款人同意，已计收的贷款利息不再调整。提前还清全部贷款本息的，借款人应持受托贷款人的书面证明，向保险公司提出申请，保险公司经核实后按实际贷款期限（以年计算）计算应收保险费，退还多余的保险费，保险责任终止。
第八章 借款合同的变更和终止
第二十六条 借款合同需要变更的，必须经借、贷及保险三方协商同意，并依法签订变更协议。其中借款人要求提前还款的变更，按第二十五条办理。
第二十七条 借款人在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、受遗赠人或法定监护人继续履行借款人所签订的借款合同。
第二十八条 抵押人（或出质人）即借款人还清合同规定的全部贷款本息后，抵押物（或质物）返还抵押人（或出质人），借款合同终止。
第九章 违约及处置
第二十九条 借款人有下列情形之一的为违约或无法履约：
（一）6个月以上不按合同约定偿还贷款本息；
（二）擅自改变本项贷款用途，将资金挪作他用，或阻挠、拒绝受托贷款人及为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司对贷款使用情况进行监督检查；
（三）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失；
（四）未经受托贷款人同意，将抵押物或质物拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；
（五）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人、法定监护人拒绝履行借款合同；
（六）违反本办法和借款合同、抵押（或质押）合同、保险合同规定的其他行为。
第三十条 借款人有第二十九条所列违约或无法履约情形的，为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司有权依法处置抵押物或质物，所获价款按下列顺序分配：
（一）扣缴处置抵押物（或质物）有关税款；
（二）偿还借款人所欠全部贷款本息及违约金；
（三）支付处置抵押物（或质物）的费用；
（四）剩余部分退还借款人。
第十章 附则
第三十一条 本项贷款额度不足借款人实际应付购、建、大修住房款的50％的，借款人可就不足部分向住房资金管理机构申请其他住房资金贷款，贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率执行，其他事项参照本办法办理。
文献标识码：A文章编号：16749944（2017）16024403
1引言
随着中国经济的发展，国民收入水平不断增加，但随之带来了森林覆盖率低、森林资源贫乏、人均资源拥有量减少、城乡差距明显等问题。对此国家实施了林权抵押贷款等一系列政策，以解决农民贷款困难、经融机构经营效益低下等问题。但实施过程中出现了林权抵押范围狭隘、相关法律法规不健全、落实困难等问题，亟需解决。
丹东市是辽宁省林业覆盖面积较多的城市，因响应国家号召、提高农民经济收入等目的，成为集体林权制度改革的试点之一，于2005年推行了集体林权制度改革，截至2016年末已形成了一定规模。为了解金融机构对集体林权制度改革的资金支持情况，研究对丹东市林权抵押贷款业务进行了调查。调查结果显示：目前金融机构对集体林权制度改革的资金支持呈现保险保障不完善、金融机构相关方面产品单一、贷后监管困难、相关手续复杂等状态，导致林权抵押贷款政策的实施出现了很多问题，因此应加大力度以改善。
2林权抵押贷款
2.1林权抵押贷款的含义
所谓林权抵押贷款是指森林、林地的合法所有人，依照《担保法》等相关法律法规将森林、林地的使用权、所有权，抵押给银行等金融机构并获取一定金额的一种新型贷款方式。
2.2林权抵押贷款的条件
并不是拥有林地就可以向金融机构申请林权抵押贷款，国家规定申请此贷款需满足相应要求。林业企业办理林权抵押贷款需具备的条件包括：首先，个人所用的林地要符合国家法律规定，相关证件齐全，如持有并经过年审的《贷款卡》《营业执照》《税务登记证》《组织机构代码证》等必需证件；其次，要进行抵押，且抵押的林地要有固定的经济收益，利用林地是合法的经济活动；再次，对于林地资源拥有者的品质方面也有相应的要求，林地所有人要有良好的品质，遵纪守法，无不良信用及债务记录，不逃税漏税，相关的财务指标都符合国家规定要求，重要的是要有一定的经济能力，可以按时偿还本金利息；最后，金融机构有可能存在其他各种要求，还需满足金融机构提出的各种条件。综上，只有上述条件全部满足的情况下才可获得申请林权抵押贷款的资格。
3丹东市林权抵押贷款开展情况及其特征
3.1丹东市林权抵押贷款开展情况
从总体上看，林权抵押贷款政策虽然在表面上解?Q了农民贷款难、金融机构业务狭隘等问题，但实际上，开展林权贷款的过程中存在很多问题，如相对于大户林农来说，小户林农申请林权抵押贷款较难，就算申请成功，获得的贷款资金也相对偏少。对银行来说，更愿意将资金借贷给经济实力较高的客户群体，这样会增加其保障性，同时银行认为很多小额的林权抵押贷款管理难度大，也易逾期，因此很多银行选择将贷款借贷给大户林农、林企。对于林业企业来说，想要利用其赚取利润需要花费三年或三年以上的时间，因为林木生长需要时间，但银行的贷款期限一般为一年，有可能导致林户在贷款到期的时候没法还款。对于银行来说，风险较大。银行对林权融资贷款方面最大的困难在于程序上要对林权“确权”，林权证、公司营业执照、林权抵押贷款协议书、林权抵押合同、森林资产价值评估报告等缺一不可。截至2009年，丹东市金融机构累计发放林权抵押贷款1.2亿元，位居辽宁全省首位。
3.2丹东市林权抵押贷款的特征
通过丹东市林权抵押贷款现状的调查，发现丹东市开展的农信社林权抵押贷款业务有着以下特征。
①林农一般都是根据《林权证》所记载林地使用权和林木所有权向银行贷款，且银行接受此类凭证作为抵押物。②成功贷款的对象大都是以承包、租赁、合作方式投资造林的经营大户和木材加工企业，几乎不存在以林农个人经营自有林地为贷款对象。③由于林木生长需要的时间长且种类较多，因此一般情况下只有生长较快的林木资源才可以办理抵押贷款。④林农向银行到款时，贷款金额受到很多方面限制，但一般情况下，办理的业务员可根据经验确定贷款额度，一般情况下按每亩从投入到产出所需全部资金的60%～70%算贷款额度。⑤银行出于安全考虑规定贷款期限不可太长，一般不得超五年，具体时间的确定一般根据林木生产周期、林木长势、林地使用期限等因素。⑥办理解押手续被放在前面，即林农需先办理解押手续再向银行还款，这导致银行存在些许的风险，与常理不符。⑦目前国家没有相关的保险作为支撑林木抵押贷款顺利安全实施的保障，且尚无财政贴息。上述特征反应集体林权抵押贷款在现实生活中存在很多问题。
4金融资金支持集体林权制度改革的现状及其原因分析
通过丹东市案例分析了林权贷款存在的问题，并进一步分析金融资金支持下的集体林权制度改革存在的主要问题及其发展趋势。由于林权抵押贷款相关政策还不完善，许多银行还未授权基层开办林权抵押贷款业务，集体林权改革尚处于初级阶段，改革效果不明显，各金融机构对此项业务处于观察阶段，因此金融机构对集体林权改革的态度并不明确，导致集体林权改革执行起来越发困难。丹东市林权抵押贷款缺少风险补救保障如保险，向银行借贷的难度增大。金融机构同样因为林木资产保险不完善，林权抵押贷款风险过大且缺乏补救措施，因此金融机构资金支持集体林权制度改革的力度并不明显，趋于日渐低下的情况。林木资源存在的风险主要有森林盗伐和火灾，且林业产业的相关保险具有成本高、风险大、赔付金额大、高保额等特征，如没有相关扶持政策，保险公司一般不愿参与，林权抵押贷款缺少风险保障，银行机构对此仍有很大顾虑。
金融机构出于对市场风险的预测困难、林木的价格波动较大等因素的考虑贷后监管难，抵押物容易缺失。大多数被抵押的林木资源都在偏远的农村或者是郊区，而金融机构却在繁华的市中心，距离远，交通不便成为很大阻碍因素，对于抵押的林木资源，金融机构无法很好地监督管理，许多意外情况无法避免。另外，所有物品的市场都存在一定的波动不便于预测，或因供求原因或因国家政策问题，林木市场也是相同，如果价格波动过大，给金融机构带来暴利或特别大的损失，风险性太大。林木转让是一个长时间过程，需要合适的买家、合理的价格，但即使具备上述条件，如面临经营户违约的情况，就需要增加成本去雇佣人员对林木资源进行看管，这样不仅增加了金融机构的经营成本还增加了此项业务的风险性，得不偿失。
相关的环境设备落后，体系不健全以及林权评估体系及林业资源流转平台建设滞后，林权抵押贷款业务发展的外部环境有待改善等问题，导致集体林权改革制度发展并不理想。以丹东市为例，目前丹东市的评估机构及相关专业人员较少，无法在短时间内准确地对林木资产做出价值评估；其次，收集和林权流转交易信息不健全，交易活动没有固定的场所；缺乏相关配套制度保障，如当到贷款期限又无力偿还时应怎样流转。
农民接受知识少，经济收入不稳定，单户林农贷款积极性不高。丹东市首次开展林权改革工作后，平均每户年收入仅4000元左右，如果农户出外打工，年收入将远超4000元。不少农民觉得林权抵押虽然可以为家庭带来收益，但所需要时间过长、投入精力也较多、得到的收益并不稳定随着市场的波动而改变，如果只靠林木资源生活，农民生活并不很富裕。但几年来出现的打工潮深得农民心，打工可以只靠体力赚取可观收入，赚钱速度快，因此对林权抵押贷款的积极性不高。
对林户来说，如果没有其他经济来源且家庭经济收入并不可观情况下，还款会存在一定问题。在贷款到期时，农户需要在还款后才可办理解押业务，但对林户来说，只有将贷款投入生产才可获取经济收入将贷款还清，在没有解押情况下，林户可对林木资源进行砍伐变卖，循环导致贷款人还款困难、银行收回资金也相对困难，增加了双方的风险，偏离互利共赢的基本目标。
5改善金融对集体林权制度改革资金支持的建议
分析金融对集体林权制度改革资金支持的现状及问题，找出产生问题的原因，并提出解决意见。由于并不是所有的银行等金融机构都开展了林权抵押贷款等相关方面业务，即使开展了此项业务，对于大多数林户来说想要申请成功，需要花费大量的时间和精力，因为规定对此项业务的相关手续比较复杂，这对于改革发展产生了阻碍。针对上述现象，提出以下改进建议。
首先，国家应该号召、拓宽银行金融机构的参与面，加大对林权抵押贷款相关方面的业务开展。并且提高各金融机构、农民及相关产业对林权抵押贷款的了解程度、重视程度等，同时将相关事宜规范化、明确化。
其次，银行出于降低风险的意识，不予办理缺少保障的集体林权改革业务。由于森林、林地等产业风险较大，容易因为火灾，旱涝等不可预见的自然灾害造成不可预计的损失，因此银行等金融机构不愿承担如此大的风险而接受此改革，因此相关机构应尽快建立完善林业保险体系。同时保险机构可注重总结各个森林保险试点成功失败的经验，积极开办森林资产保险险种，并根据林业生产特点研究?O计相关可行的险种、投保办法，并适当简化手续等，切实为林业生产开辟抵御风险的途径。与此同时，中央财政应进一步推广森林保险保费补贴试点工作，充分调动林农参保的积极性。
关键词：农村金融；金融创新；金融产品；金融服务；信用约束
文章编号：1003－4625（2008）10－0029－04中图分类号：F830.6文献标识码：A
近年来，随着我国“三农”经济的快速发展，农业生产逐步实现了机械化、规模化、产业化，对金融支农的广度、深度提出了更高要求，传统的小额信贷产品越来越不能满足“三农”经济发展的需要。由于农村金融产品既受到客观自然风险的影响，又受借贷双方信息不对称所导致信用风险的制约，农村金融面临着需求与供给的严重脱节，同时也造成了农村信贷资金的大量外流。要发挥农村金融在新农村建设中的支撑作用，就必须根据“三农”客户信贷需求特点，加快农村金融创新，研发适合“三农”特色的金融产品和服务模式。
一、当前农村金融需求特点与“第三方信用约束”
近年来，随着农业生产逐步实现机械化、规模化和产业化，农村劳动力大量转向非农产业，农村金融需求也发生了较大变化，主要体现在：
（一）农村资金需求量更大。随着农村产业结构调整和农业产业化的推进，特色农业和农村乡镇企业得到快速发展，农村小城镇和基础设施建设进度加快，导致资金总量不断扩张，农村的资金需求量将显著增大，“三农”经济对借贷资金的需求规模和依赖性越来越大。
（二）农村金融需求呈现多元化。农村金融需求的多元化发展主要表现为，一是农村经济由传统的“三农”向广义的“大三农”转变，农村金融需求从生存性需求向生产性转变，并由农业生产需求向工业生产需求转变；二是需求主体转向农村生产大户、种养大户和乡镇企业；三是产生了新的金融需求领域，如为农民提供农产品市场信息、就业信息、职业技能培训等项目的信贷资金支持。
（三）农村金融需求周期延长。以农业产业化经营为特点的新兴农业发展迅速，产业链条的延长使得资金需求从生产环节延伸到产、供、销的各个环节，这类金融需求延长了资金的需求周期。同时，大型农业生产工具的购进等需要与其生长周期与成本回收相匹配的资金支持，致使资金需求的周期相应延长。
然而现实中，由于融资双方信息不对称，加之“三农”产业的弱质性及信贷需求的个体微小性，农村信贷风险居高不下。现有金融产品与“三农”经济发展不相适应的主要根源在于融资主体可抵押资产少、贷款抵押担保难，其核心是信用主体的信用问题和信息不对称问题。针对农村金融需求的特点，金融部门必须加快金融创新，提供更为丰富的金融产品与服务，满足“三农”经济的发展需要。近年来在我国一些农村地区，“第三方信用约束”正逐步显现出防御信贷风险的活力,成为农村金融产品创新的新生力量。
所谓的“第三方信用约束”是指在融资双方处于信息不对称时，通过第三方信用中介广泛收集整理企业或个人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我约束、风险补偿等机制有效防范和化解融资供给方的信用风险，从而解决融资双方“信息不对称”造成的融资难。其主要形式包括各类资金互助组织、信用担保协会、企业联保协会等。以联保协会为基础的“第三方信用约束”具有会员企业生产关联性强、组建成本低、融资费用低、风险易于控制等优点，在一些区域得到了较快的发展。
二、开展农村金融产品创新的基本原则
通过农村信贷产品和服务方式的创新，探索以商业化和低成本为基本原则的金融支农可持续发展道路。一方面让受贷农户和农村企业得到资金支持，解决“农民贷款难”，支持农业龙头企业产业化，改善农业基础设施，促进“三农”经济的全面发展；另一方面让放贷金融机构得到风险补偿，以实现“双赢”目标。
（一）坚持商业可持续性原则。我国农村金融经历了农业补贴信贷范式，到农村金融市场范式（或农村金融系统范式），再到金融体系的功能范式的转变，实践证明，农村金融可持续发展的首要因素在于商业化。所谓商业可持续性原则，是指农村金融产品与服务模式的研发必须以市场为导向，以收益最大化为目标，在有效降低信贷风险、增加信贷收入的基础上，实现信贷资金的不断增值和循环周转。
（二）低成本原则。即农村金融产品与服务方式的创新，要综合考虑农村客户对信贷需要的分散性、小额性、季节性等因素，尽可能地降低产品推广成本，或通过国家对农村经济发展的“绿箱政策”，适当将部分产品推广成本转嫁到政府部门，从而降低农村金融机构开发新产品的成本，减轻“三农”客户的负担。
（三）适应性原则。即农村金融产品的创新要具有较强的适应性，能够在较大范围内进行推广，产生的社会效益和经济效益。
三、基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新模式
基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方风险补偿机制，通过“第三方信用中介”解决信息不对称，降低金融机构信用风险。在实践上，其主要表现为以下几种模式：
（一）“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式
“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式主要适用于农户，是在评定信用户、信用村、信用乡（镇）基础上，组建信用协会，将个体信用转化为集体信用，并引入政府救助、保险保障等风险分散机制，有效降低了金融机构信贷资金的风险，其操作流程如图1。
这一模式首先按照农村信用工程建设的要求，采集农户家庭信息，按一定标准评定信用户，对信用主体进行甄别；其次，按照集体信用优于个体信用的原则，由不少于20户的信用户组建成立信用联保协会，并在民政部门登记注册；再次，联保协会成员要在信用社存入一定金额的联保基金，并通过信用联保协会与金融机构签订贷款协议，信用社则按担保基金的20倍提供贷款额度，随用随贷，周转使用，简化贷款手续；最后，政府部门出资建立风险补偿基金存入农村信用，并适当引入商业保险。
该模式主要通过以下渠道防范信用风险：
一是集体联保约束。在这一模式中，信用联保协会的全体成员都要对每一笔贷款承担连带责任，将个人信用融入团体信用之中，其在风险防范上，一方面由于协会成员彼此承担连带责任，能够有效地将信用不佳的客户自然排除在协会外部，降低信息不对称的风险；另一方面，可以促使协会成员相互监督生产与投资项目是否安全，降低经营风险。
二是联保基金。由于单一贷款户的违约风险，金融机构首先冻结协会联保基金，再由协会组织会员向贷款户施加压力还贷，仍然不能清偿贷款的，利用协会联保基金清偿贷款。
三是政府风险补偿基金。因市场风险形成的贷款人偿贷能力集体下降，实行农户尽力还贷，政府风险补偿基金适当贴补的方法，最大限度降低信贷资金风险。
四是保险风险转嫁。对因火灾、水灾等自然灾害造成的贷款户损失，由保险公司进行一定的理赔，金融机构作为第一受益人获得保险赔偿，将信贷风险损失降到最低。
河南省永城市农村信用社自2006年以来开始试点“信用户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”的模式，市政府为此出资300万元成立了担保补偿基金存入农村信用社。至2007年底永城市已建成信用乡（镇）3个，注册信用协会88个，已授信用证的农户达到39563户，农信社累计发放支农贷款7.4亿元，贷款到期本息收回率100%。由于缺乏农业政策性保险，实际操作中，该市以农户参加人身意外险、财产险等商业性保险替代，农村信用社通过适当的优惠利率降低农户的保费负担。
（二）“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式
“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式以具有一定生产经营实力的独立法人，自愿组成行业联保协会，在完善法人、财产保险的基础上，以会员贷款保证金和集体资产为抵押向金融机构贷款，同时引入保险机制，防范意外风险与损失，适用于会员之间生产或经营同类商品，有共同的贷款意向的行业群体。其基本流程如图2。
这一模式是由生产或经营相近产品的涉农企业组成企业联保协会，会员企业缴纳保证金，由协会专户存入金融机构，金融机构按同期存款利率支付利息；联保协会对会员企业资产进行评估登记，会员企业以自有资产向协会作抵押；会员企业以联保协会为第一受益人办理财产保险和人身保险；协会与金融机构签订授信协议，金融机构在贷款金额、利率、服务等方面作出承诺，可选择分散模式、集中模式或混合模式，对会员企业及时提供信贷。
该模式的运作突破了单个企业由于抵押担保条件不具备造成贷款难的瓶颈约束，在贷款的需求与供给之间搭建一座桥梁。其特点是充分发挥了联保协会的自律作用，设计了五道风险防范屏障，把个体会员的风险尽可能地消化在协会内部，最大限度地保障了银行贷款安全。这五道屏障一是联保会员资格的严格认定，由于企业一旦成为联保会员，就要以自有设备、厂房等为全体会员提供信用保证，因此会员间的选择必然是知根知底、信用较好、风险承受能力高的企业，自然排除了风险隐患大的不良企业。二是会员企业的保证金，可以部分地弥补贷款损失。三是会员企业之间的联保，一旦会员企业不能按时归还贷款，其他会员企业应按比例代为清偿。四是会员企业抵押给协会的自有资产，一旦不能清偿贷款，协会有权拍卖抵押资产且变现性非常高，既可偿还银行贷款，也有利于行业内部的兼并和优势整合。五是保险。当会员企业发生意外损失时，保险公司将会提供赔付补偿，也将为贷款安全提供最后保障。
永城市面粉行业贷款联保协会和虞城县企业互助担保协会在这一模式的试点中取得了较好的成效。永城市面粉行业贷款联保协会成立于2006年7月，现有会员29家，固定资产5.6亿元，职工5930人，累计贷款3亿元，目前贷款余额4700万元。该协会在加强内部行业约束的情况下，分别与人寿保险公司、中华联合保险公司签订了合同，协会以集体形式参保，以化解协会的风险和企业的风险，截至2007年底统计，29家面粉会员单位共缴保费30.7万元，共保资产6.4亿元；人寿团队意外和工伤保险共缴保金16.8万元，共保金额8500万元，通过保险的介入，消除了企业的后顾之忧。
（三）“仓单+保证金+保险+信贷”模式
“仓单+保证金+保险+信贷”模式是借款企业以存储在第三方仓储企业的仓单作为质押物向金融机构申请贷款融资的一种模式。金融机构在借款企业缴纳保证金和对标的物进行货物保险后，按仓单标的物价值的折扣率提供一定比例的贷款，达到控制信贷风险的目的。适用于大宗农产品购销企业、加工企业融资需要，其基本流程如图3。
本模式是在“库贷挂钩”的基础上增加第三方仓储企业监管、保险介入和保证金，最大限度降低银行信贷风险。在操作上，首先是金融部门对仓储企业和借款企业进行资格审查，签署《不可撤销的协助行使质押权保证书》、《仓单质押贷款三方合作协议书》等相关协议；其次，借款企业依据协议向仓储企业存入货物标的，仓储企业验收合格后，向借款企业开具专用仓单，借款企业对仓单作质押背书，办理货物保险，并按10%-30%比例缴存保证金后，向银行申请贷款；银行、借款企业、仓储企业按协议对质押货物进行日常监管，贷款期内借款企业正常销售货款全额划入专用账户，银行按协议根据到账金额，结清对应仓单的贷款本息后，开具提货单给借款企业，仓储企业核实发货，余款保留在企业专用账户供借款企业自行支配。
“仓单+保证金+保险+信贷”模式对风险的控制主要有：一是金融机构要加强对仓储企业的资信调查，把好准入关；二是对借款企业的经营风险，金融机构一方面要加强借款企业的日常监督管理，另一方面，在贷款到期后经催收仍不能完全清偿，银行可以通过拍卖质押物、抵扣保证金降解信贷风险；三是由于自然灾害形成的仓单标的物损失风险，银行可以通过抵扣保证金和保险赔付金将风险降至最低。
2005年以来，商丘市农发行开始对棉纺企业进行仓单融资，至2007年累计发放仓单质押贷款5.72亿元。农发行对棉花收购实行银行、仓储企业和收购企业“三方监管”的融资模式，商丘市棉花收购企业统一将棉花库存入商丘市银河纺织有限公司，由棉花交易市场统一销售或企业自行销售，销售资金先返回农发行，农发行开具棉花出库单，企业才能发货。这种资金管理模式既满足了企业收购资金的需要，又有效降低了银行的信贷资金的风险，三年来，该行发放的仓单质押贷款均能按时收回，没有形成一笔不良贷款。
四、营造“第三方信用约束”环境，建立金融支农长效机制
“第三方信用约束”有效地解决了信贷双方信息不对称的问题，降解了农村金融交易的信用风险，提高了金融交易合约的签约效率与履约率，为农村金融产品与金融服务创新提供了一个新的空间。在实践基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新过程中，需要从多个方面入手，形成联动机制，营造良好的农村金融生态环境，推动“第三方信用约束”机制的形成，吸引更多的金融机构投身到农村金融中来，从而不断形成“多赢”的局面。
首先，要发挥地方政府的推动作用。一是完善法律法规和政策配套，健全农村金融市场，更好地约束市场参与者，维护相关利益主体的权益。二是加强农村信用工程建设，引导农村信用社、邮政储蓄银行加强农村信用户、信用村、信用乡（镇）评定和创建活动，优化农村信用环境。三是协调推动农村贷款担保体系建设，推动建立农村互助担保组织或财政、企业共同出资的担保公司，研究利用农民专业化合作组织的增信作用和担保作用，探索新型贷款担保模式，扩大农户贷款的覆盖面。四是建立完善金融支农的风险补偿机制，鉴于农业生产的高风险、低收益特点，建立金融支农风险基金，向涉农金融机构提供适当贴息和弥补呆账损失等支持。五是建立政策性农业保险制度，各保险经营组织在由政府统一提供的农业保险制度框架下经营农业保险和再保险，并对农业保险产品进行有差别的适当的财政补贴。
其次，建立金融支农协调工作机制。以政策性银行、农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等涉农金融机构为主体，其他各商业银行和保险公司积极参与配合，建立金融支农协调工作机制。一是整合金融机构资源，联合规划，全面推进农村金融服务。二是充分发挥政策性金融在农村金融市场中的先导作用，运用财政手段分配金融资源，将培植农村的自我造血功能与金融资源的有效配置有机结合起来，促进农村经济增长。
再次，充分发挥基层人民银行的作用。基层人民银行尤其是县级人民银行处在货币政策传导的前沿，在“窗口指导”、服务金融创新上有着不可替代的作用。一是要在金融生态环境建设工作中，以改善农村金融生态为重点，积极倡导、指导和引导农村信用工程建设。二是大力推动农户信用信息系统建设和涉农企业信用评级工作的推广。三是合理调剂支农再贷款限额，对支农力度大的农村信用社进行激励。
参考文献：
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2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。
一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。
通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。
从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。
招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。
开发模式向投资模式转变
在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。
土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地―融资―规划―施工―销售―物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。
然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。
金地集团转向投资商的尝试
金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路
2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。
2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。
从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。
西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”
从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。
值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。
在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。
金地集团作为专业房地产开发商，在如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面一直在进行探索。2004年6月22日，公司公告称与摩根士丹利房地产基金IV（简称MSREF）、上海盛融投资有限公司合作设立公司，共同投资中国的不良资产。合作方式是三方共同出资设立一家项目公司，项目公司注册资本约为5亿元，股东出资比例为：金地集团出资约7500万元，占注册资本的15%；MSREF出资约27500万元，占注册资本的55%；上海盛融投资有限公司出资约15000万元，占注册资本的30%。
该项目公司受让中国建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，包括了中国建设银行16家分行分布在华中和华南地区的154项资产。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业，其中部分资产为在建工程。从该项目公司的股东构成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题。”郭国强说，金地集团在不良资产处置（如再开发、出售、出租、物业管理等）中，将在这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然金地集团扮演的是运营管理商的角色。
万科加紧调整融资结构
万科通过发行可转债、利用信托资金、与外资合作等，拓宽融资渠道、调整融资结构；通过收购做大规模，追寻美国Pulte Homes公司的脚步，其欲成为专业房地产投资商的意图日益明显
万科近年来力图打造更加合理的融资模式和融资结构。
作为上市公司，万科充分利用了资本市场的融资功能，两年来通过发行可转债筹集资金34.9亿元。
与此同时，万科也尝试利用信托资金。2003年12月31日，万科与新华信托达成总额2.602亿元、期限2年、年利率为4.5%的信托贷款协议，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。2004年6月9日，万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托―万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集，同时，投资者可以享受十七英里项目购房优惠权。2004年12月22日，万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议，用于“深圳万科云顶项目”的开发（表1）。
值得一提的是，万科“新华信托―万科十七英里项目集合资金信托计划”颇有特色（图2）。该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照2.602亿元的融资规模，万科每年节约财务费用近400万元。
另一方面，房地产项目作为一个特殊的商品，本身有其独特的使用价值，该信托产品在设计过程中通过对这一使用价值的挖掘，加入了购房优惠权，使得万科十七英里信托计划具有独特的卖点。信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这一模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。
而且，在海外资金纷纷投资中国房地产市场之际，万科也适时跟上了潮流。2004年7月，万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International（简称“HI公司”）签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行融资安排，合作方式是HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元，最长不超过42个月的贷款。为实现上述融资安排，万科将中山公司80%的股权转让给全资子公司―永达中国投资有限公司，永达中国又将这80%的中山项目与HI成立合资项目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述转让完成后，万科对中山公司直接和间接拥有的权益为48%（图3）。2004年11月21日万科集团子公司成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（简称RZP）签订协议，将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP，共同开发成都“万科新城”项目。
从万科在较短时间内连续发行两期可转债，以及信托融资、与海外房地产基金合作来看，其房地产金融运作的技巧日益娴熟，融资结构也渐趋合理（图4）。
如果说拓宽融资渠道是所有房地产商的题中应有之意，那么收购南都集团相关股权一案则昭示了万科欲成为专业投资商的意图。
2005年3月4日，万科公告以18.58亿元收购南都有关股权。根据有关协议，万科此次受让资产为上海中桥集团持有的上海南都70%的股权及与之相对应的股东权益、苏州南都49%的股权及与之相对应的股东权益、浙江南都房产集团20%的股权及与之相对应的股东权益。交易定价主要依据标的公司的净资产值、所拥有的项目的评估值，同时考虑了标的公司的品牌价值。交易金额18.58亿元，涉及21项物业，占地面积627.57万M2，建筑面积598万M2，按权益算，本项交易完成后，万科权益土地储备增加194万M2。
我们的分析表明，这项收购使万科的权益土地储备超过1000万平方米建筑面积，有利于完善万科跨区域发展的战略布局，使其大大增强了持续竞争能力。
被万科视为未来发展新标杆的美国Pulte Homes公司的运作模式，可能是万科意图的最佳注解：在房地产基金占主导地位的美国房地产市场，作为上市公司的Pulte Homes，其主导权不在公众基金手中，而是以房地产投资商的身份，采取收购兼并的方式做大规模，巩固自己的市场占有率。目前该公司在美国市场的占有率约为5.3%，而美国前十名地产商的市场占有率不到20%。
其实还有相当一部分房地产开发商也敏感地看到了这种转型的脉络。“我们也正在思考向专业房地产投资管理公司转型的可能。”百仕达地产副总裁罗雷说。
房地产业食物链正在发生变异
从金地集团和万科的金融运作中可以清楚地看到，大投资商、信托资金及海外房地产基金的介入，正在颠覆传统的房地产业食物链：20多年来长期处于食物链顶端的开发商不得不将垄断利润与这些参与者分享
传统的房地产开发链条显示，开发商是整个链条的上端，也是利益传动的第一环。而且开发商往往也利用这种“核心”的优势，通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益，通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息，等等，实施对施工企业、消费者的掠夺。
但在投资商、信托资金以及海外房地产基金参与的项目中，它们参与瓜分了以前由开发商独自享有的高额利润。显然传统的房地产开发和利益分配模式已经发生了变化（图5）。
事实上，目前海外房地产基金及其他投资商与国内开发商的合作，基本上都如HI公司与万科中山公司的合作方式一样，一般都是成立项目公司，双方各自持有项目公司一定比例的股权，并按此比例享有项目利润。与传统房地产开发相比，这意味着站在整个开发链条上端的除了开发商以外，还有海外房地产基金以及其他投资商，它们共同瓜分房地产项目的大部分利润。
我们认为，随着各种主体的投资商以及海外房地产基金越来越深入地介入中国房地产市场，它们将连同由开发商嬗变而来的专业房地产投资商一起共同占据产业链条上端的位置。而这种变化趋势，可能正是推动万科、金地集团等一大批房地产开发商积极向投资商和运营管理商转变的根本动力。
房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其他资金（包括定金及预收款等）规模过大。2003年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9%。
中国经济景气监测中心的张海旺认为，目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其他融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。2004年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3%，比宏观调控前的2004年1-2月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”
业内专家认为，中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资存在瓶颈，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。
房地产信托基金若能推出，无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明，中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比，目前深沪1300多家上市公司中，中国国贸（600007）、小商品城（600415）两家具有“REITS产品”的部分特性（附文1）。
中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入（表2），符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比，中国国贸没有税收优惠，所得税率为33%，盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税，应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。
商业零售房地产将拔得头筹
中国目前的居民消费率约为55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消费率的触底反弹对商业地产将产生持续而长期的需求。因此我们预计，在各种类型的房地产中，商业零售房地产将可能成为房地产基金（REITs）投资的首选目标
2004年底中国商业零售业已全面对外开放，在此前后，中外零售连锁巨头们的扩张几近疯狂，竞争近乎白热化，但从中也可清楚地看到这个市场的巨大潜力。
从两家外资零售业巨头在中国的扩张情况看，2001年起沃尔玛就已明显在中国市场加快了开店速度，三年新开店数是过去五年的一倍。权威数据显示，截至2005年2月，沃尔玛在中国的门店数达到44家，其计划今年还要再开15家门店。而家乐福更是迫不及待，以近乎疯狂的速度扩军，仅2004年1至8月就新开了8家门店，平均每月一家，在2004年最后两个月内更是狂开15家店铺。据统计，截至2005年2月，家乐福在中国的门店数已达53家。
其他外资零售业巨头也不甘落后。德国零售和批发业巨头麦德龙目前在中国拥有21家仓储式商店,为酒店和餐馆等商业客户服务，该公司年初宣布，2005年将再开10家店。
而且目前世界零售企业500强已有70%在中国抢滩登陆,截至2004年6月,国内已有外资商业企业268家,店铺数4502个。百安居、吉之岛、易初莲花和好又多等外国零售企业都在紧锣密鼓、大幅度地扩大对中国内地的投资。
国内连锁巨头国美、苏宁等也加快了扩张步伐。据悉，国美2005年在全国的门店总数将达到400家，而且在北京等主要城市将以大面积店为主（表3）。
而且，内外资零售连锁巨头们的扩张并不会是一个短暂的现象。因为目前中国消费率约为55%，大大低于70%的世界平均水平。专家认为，随着消费的复苏，消费率将触底反弹，对商业地产将产生持续而长期的需求。
更重要的是，“商业地产运营将回归理性，以租赁为主的运营模式将成为主流。”清华大学中国金融研究中心研究员张宁认为，商业地产将成为外资房地产基金或大投资商的首选，它们通过将这些物业出租给商业企业以获取稳定的租金收入。
目前深国投与新加坡嘉德集团合资投资及经营在重庆、长沙、芜湖、漳州等地以沃尔玛、华纳影院为主力租户的商业中心，其运作模式已具有房地产基金的雏形，也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。
1995年，经国务院批准，深国投与沃尔玛中国在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司，2003年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司，沃尔玛持股65%，深国投持股35%。为配合沃尔玛在中国的快速发展，深国投成立了深圳国投商用置业发展有限公司（下称“国投置业”），专门开发商用物业，主要为沃尔玛提供营业场地。
2004年底，深国投与新加坡嘉德置地集团（下称嘉德集团）签订了合作框架协议书，在中国商用地产投资和管理领域进行合作。该合作框架协议书涉及项目20个，而此前双方已经签署了全国6个不同城市的深国投商业中心项目的转让合同―嘉德以9.98亿元收购了6家商场，这些商场主要租给沃尔玛，嘉德占股份51%，深国投占股49%。
从操作模式看，以湖南项目为例：国投置业持有湖南深圳国投商业置业发展有限公司（简称湖南发展）49%的股权，嘉德集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司持有51%的股权。在该项目的操作工程中，深国投大股东―深圳国际信托投资公司在2004年底发行了“深国投商业中心（长沙）集合资金信托计划”，为湖南发展项目提供贷款融资。
梳理其中的关系，可以清晰地看出，该项目的运作类似房地产基金的运作。其中国投置业既相当于 REITs投资工具，又与凯德商用一起担当这个REITs的投资者，湖南发展是REITs投资的房地产项目。而该项目建成后出租给沃尔玛深国投百货开设沃尔玛商场，相应的租金和管理回报收入就是国投置业和凯德商用的投资收益（图6）。
而且，国投置业在项目的不同开发期间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持，使其相当于一个开放式的房地产基金。例如在土地收购期间，通过发行股权信托，支持深国投置业购买土地；在项目进行期间，可以根据工程的进度，从财务成本最小化的原则，通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用，而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系，保证了房产稳定的销售渠道，并以此获得稳定的租金收入；发行受益权信托，不仅可以及时变现，保证资金的流动性，而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。
该操作模式也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。而且未来只要中国法律许可，类似深圳国投这样的企业可能就会利用多年积累的经验，发起成立房地产基金，投资有稳定租户的商业零售房地产，而不需要与海外房地产基金合作（图7）。
未来会产生一批大投资商
在未来混业经营的模式下，会产生类似美林、摩根的投资商。比如证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司，发行房地产基金；一旦政策允许，银行系基金公司也可以发行房地产基金产品，投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化，从而成为房地产市场大投资商。
中国目前房地产存量非常庞大，占用了银行大量资金。据统计，中国金融机构18万多亿贷款中，超过50%的贷款都是以房产作为抵押的，未来房地产基金的快速发展将改善开发商、投资商、银行的资产负债结构。
即将由银行推出的房贷资产证券化产品，无疑为商业银行发展房地产基金开了一扇窗。据悉，中国人民银行已批准中国建设银行在2005年推出房贷资产证券化产品。该证券化方案采用信托作为特定目的载体（SPV，是为资产证券化设立的有限责任公司，以之为载体收购可证券化的特殊资产），其运作的基本方式是：首先，商业银行将其可证券化的住房贷款出售给SPV；其次，SPV将所获得的住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券；最后，SPV持有资产所产生的现金流，用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。业内人士认为，这是一种类似美国抵押型房地产基金的产品。
而且从现有的房地产开发商中也将分化出一批专业投资商，如万科这样拥有开发和物业管理品牌、资本运作能力强的公司，通过不断的资本运作和资本积累未来将转变为专业房地产投资商。一部分通过成立房地产基金公司，发行房地产基金，转变为专业的房地产投资管理公司，其它一些不能及时调整以适应变革的房地产开发商将被淘汰出局。
附文
美国房地产发展模式
中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。
1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》）
REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。
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