时间：2023-03-10 14:53:59
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇商品房预售合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
2000版示范文本虽较前两种在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进,但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺陷,使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益,这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。预售合同规定“以取得《住宅交付使用许可证》为交房条件”,购房害陷入两难境地 在笔者最近办理的个案中,张鸣先生的遭遇颇能说明问题。张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外,他主要从事生物技术研究。几年前,张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引,萌发了回沪大干一番事业的想法,作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动,粮草先行,张杰决定先在上海购买一套房子。为此,父亲张鸣亲自在上海操办,跑了不少楼盘,通过筛选比较,相中了一套地段较好,位于市区正在建造的三室一厅的商品房。
签约时,售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》,只见上面大部分空格处开发商已作了填写,其主要条款约定:房屋在2001年10月31日前交付,房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件,并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证,如到时不能取得大产证,张鸣有权单方面解除合同;如果张鸣选择单方面退房时,开发商将以总房价的10%予以赔偿。另外,开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时,选择按房屋每平方米建筑面积单价计算,多退少补。
起先,张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑,但售楼小姐很肯定地告诉老张,开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证,我们签的预售合同是政府推荐的文本,不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑,最后经张杰同意,张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。
签约后,开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了,但对张鸣询问的房屋实测面积,开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行,无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续,并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议,对新居进行了豪华装修。
个月后新居装饰工程结束,张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告,要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元;并告诉张鸣,要等到大产证办共后才能办理个人的小,目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力,要张鸣安心等待。这一等又几个月过去了,和鸣见小产证迟迟无法办出,却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘,即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10%作为赔偿,但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗?想想自已及儿子为购房和装修所化费的精力,设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商,便对上海环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今,张家父子的新房仍“搁浅”着。官方推荐的合同示范文本 “陷阱”颇多 针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信,因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房条件为例,原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为:必须取得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重,诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任,因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益,违反了法律规定和合同首页《特别告之》中的提示,在示范文本第十条条款中,将尚未取很大产证仅取得《住宅交付使用许可证》的交房行为,也作为可选择的符合交房条件的形式之一,为房产商违规交房大开方便之门,张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇,就与该示范文本条款的上述设计缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入“陷阱”的自救办法 那么如何在签订购房合同时避免,化解类似张鸣所遇到的风险呢?
首先,购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款,当开发商通知交房面提供不出大产证时,购房者有权拒绝接受交房,并可按合同约定追究开发商责任。
其次,当开发商利用其优势地位,坚持选择以取得《住宅交付使用许可证》为符合交房条件条款,而购房者同意作出让步时,购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间,开发商应按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款,以保证在放弃行使合同解除权的同时,仍能得到相应的补偿。
如果开发商对购房者的上述两项合理要求都予以拒绝,且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求,同意合同第十条第二款时(第二款主要内容为取得《住宅交付使用许可证》后即可交房)此时购房者所能极了的补救措施就是:当开发商交房时,购房者应书面要求其依合同第十三条的规定,出示实测建筑面积资料;如开发商不能提供,则按照该条款的第三款约定,即使开发商取得了《住宅交使用许可证》,购房者仍有权拒绝接受该房屋,由此产生的逾期交房责任由房产商承担。
签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件，并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证，如到时不能取得大产证，张鸣有权单方面解除合同；如果张鸣选择单方面退房时，开发商将以总房价的10％予以赔偿。另外，开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时，选择按房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补。
起先，张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证，我们签的预售合同是政府推荐的文本，不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑，最后经张杰同意，张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。
签约后，开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了，但对张鸣询问的房屋实测面积，开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行，无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续，并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了豪华装修。
个月后新居装饰工程结束，张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告，要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元；并告诉张鸣，要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证，目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力，要张鸣安心等待。
这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无法办出，却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘，即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10％作为赔偿，但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗？想想自
已及儿子为购房和装修所化费的精力，设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商，便对上海投资环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今，张家父子的新房仍“搁浅”着。官方推荐的合同示范文本 “陷阱”颇多 针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信，因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房条件为例，原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须取得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任，因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益，违反了法律规定和合同首页《特别告之》中的提示，在示范文本第十条条款中，将尚未取很大产证仅取得《住宅交付使用许可证》的交房行为，也作为可选择的符合交房条件的形式之一，为房产商违规交房大开方便之门，张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇，就与该示范文本条款的上述设计缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入“陷阱”的自救办法 那么如何在签订购房合同时避免，化解类似张鸣所遇到的风险呢？
首先，购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款，当开发商通知交房面提供不出大产证时，购房者有权拒绝接受交房，并可按合同约定追究开发商责任。
其次，当开发商利用其优势地位，坚持选择以取得《住宅交付使用许可证》为符合交房条件条款，而购房者同意作出让步时，购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间，开发商应按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款，以保证在放弃行使合同解除权的同时，仍能得到相应的补偿。
如果开发商对购房者的上述两项合理要求都予以拒绝，且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求，同意合同第十条第二款时（第二款主要内容为取得《住宅交付使用许可证》后即可交房）此时购房者所能极了的补救措施就是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第十三条的规定，出示实测建筑面积资料；如开发商不能提供，则按照该条款的第三款约定，即使开发商取得了《住宅交使用许可证》，购房者仍有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房责任由房产商承担。
实践中由于开发商取得《住宅交付使用许可证》时。往往实测面积工作尚未进行或完成，因此《预售合同》第十三条是购房者避免自己合法权益受损的一项有效补救措施，虽然这种补救措施有违《预售合司》示范文本制定者在设计该条款时所希望的初衷，但其条款设计的“缺陷”漏洞却正好为处于弱势地位的购房者所利用。
买受人：_________________________________________________
说明
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。
2．签订合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。
3．当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
4．签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
5．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。
6．本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
7．双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向北京市仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或外地的仲裁委员会申请。
8．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
北京市商品房预售合同出卖人： _________________________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
企业资质证书号：__________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：________________________
委托人：____________________联系电话：________________________
委托销售机构： _______________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
买受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
共11页，当前第1页1234567891011
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________国籍：______________
【身份证】【护照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性别：_________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：_________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房（地名核准名称）（暂定名）为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。
第二条 预售依据
该商品房已由_____________批准预售，预售许可证号为：___________。
第三条 基本情况
该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下________层。
该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。
该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：______米，【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________。有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是____________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积______平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。
（如：正负零、地下一层···地上五层、···结构封顶）
本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
第四条 抵押情况共11页，当前第2页1234567891011
与该商品房有关的抵押情况为：___________。
1．该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2．该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：__________________，抵押登记日期为：_____________。
3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_______，抵押登记部门为：_______，抵押登记日期为：__________。（2和3可以同时选择）____________________。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 计价方式与价款
该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。
该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。
1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）______元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）______元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
3．按照套（单元）计算，该商品房总价款为___（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
4．按照__________________计算，该商品房总价款为_____（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
具体约定见附件四。
本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第六条 付款方式及期限
买受人采取下列第____种方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向______________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4．其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五。
第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第八条 规划变更的约定
出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。
出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第九条 设计变更的约定
（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。共11页，当前第3页1234567891011
1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2．供热、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 逾期付款责任
买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．___________________________________________________________。
第十一条 交付条件
（一）出卖人应当在___年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、____、____、____、____、____
项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。（XX年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：____年____月____日 达到_________________________；共11页，当前第4页1234567891011
（2）电：____年____月____日 达到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 达到______________________________；
（4）燃气：____年____月____日 达到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他设施
（1）公共绿地：____年____月___日 达到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 达到____________________________；
（3）公共停车场 ：____年____月____日 达到________________________；
（4）幼儿园：____年____月____日 达到 ___________________________；
（5）学校：____年____月____日 达到 _____________________________；
（6）会所：____年____月____日 达到 ______________________________；
（7）购物中心：____年____月____日 达到 __________________________；
（8）体育设施：____年____月____日 达到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三条 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
2．__________________________________________________________。
第十四条 面积差异处理共11页，当前第5页1234567891011
该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：
1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测套内建筑面积－预测套内建筑面积
套内建筑面积误差比=________________________________ x 100%
预测套内建筑面积
2．根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；
（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测建筑面积－预测建筑面积
建筑面积误差比= _____________________________________ x 100%
预测建筑面积
3．双方自行约定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五条 交接手续
（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：共11页，当前第6页1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
_____________________________________________________。
3．交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理：
（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
__________________________________________________________。
（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
（3）__________________________________________________________。共11页，当前第7页1234567891011
4．出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理：
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。______________________________________________________。
第十七条 住宅保修责任
（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十八条 住宅节能措施
该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会的《居民建筑节能设计标准》（dbj01－602－XX）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
第十九条 使用承诺
买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）转移登记
1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用__________ 元人民币（大写）。
2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：共11页，当前第8页1234567891011
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一条 共有权益的约定
1．该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2．该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二条 附属建筑物、构筑物的约定
双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第
种方式处理。
1．出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的____、____、____、
随同该商品房一并转让。
2．出卖人声明该商品房附属的____、____、____、____不随同该商品房一并转让
第二十三条 前期物业服务
（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：________________，资质证号为：________________。
（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。
地上停车管理费__________，地下停车管理费__________。
（三）物业管理企业按照第________种方式收取物业服务费。
1．按照年收取，买受人应当在每年的____月____日前缴费。
2．按照半年收取，买受人应当分别在每年的____月____日前和____月____日前缴费。
3．按照季收取，买受人应当分别在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前缴费。
（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
第二十四条 专项维修资金
买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。
第二十五条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起____日内向另一方当事人提供证明。
第二十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决：
1．提交____________仲裁委员会仲裁。共11页，当前第9页1234567891011
2．依法向人民法院起诉。
第二十七条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十八条 本合同及附件共_______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。
第二十九条 自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。
出卖人（签章）：_____________________买受人（签章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（签章）：_____________【负责人】：__________________________
【委托销售机构】（签章）：_______【委托人】（签章）：______________
签订时间：_________年_______月_____日 签订时间：_________年_______月______日
签订地点：___________________________ 签订地点：____________________________
附件一 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）
附件二 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明
1．被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。
2．参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。
3．不分摊的共用部位。
附件三 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定
附件四 计价方式与房价款的其他约定
附件五 付款方式及期限的约定
附件六 装饰和设备标准的约定
1．采暖系统：
（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖设备品牌：_______________________________________________。
2．保温材料：
（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【 】________。
（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【 】____________________________。
4．内墙：【涂料】【壁纸】【 】_______________________________________。
5．顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【 】_________________________________。
6．室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【 】________。
7．门窗：共11页，当前第10页1234567891011
（1）外窗结构尺寸为：_____________________________________________；
（2）开启方式为：_________________________________________________；
（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【 】___________。
8．厨房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【 】_________________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
（4）厨具：______________________________________________________。
9．卫生间：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【 】__________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
10．阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【 】______________。
11．电梯：
（1）电梯品牌名称：_______________________________________________；
（2）电梯速度：_____米/秒；
（3）电梯载重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物业服务
（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）
一、物业服务内容
二、物业服务质量
三、物业收费项目及价格
四、业主临时公约
五、其他约定
北京市建设委员会
【关键词】商品房；预售合同；备案；重要性；法律分析
作为不动产物权变动的必经程序，法律上的备案登记是不动产物权归属与变动的生效要件，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定，预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，如果开发企业没有办理预售备案登记的，应当停止预售，补办手续，没收违法所得。对于商品房预售合同进行管理是预售合同登记备案的主要目的，应当对开发商的预售行为进行审查与规制，商品房预售合同备案属于房地产管理部门与土地管理部门对于合同采取的一种行政管理措施，作为不动产登记的一种，其性质属于预告登记，是为了保全将来发生的不动产物权变更而设置的请求权，这种制度的设计是为了规制开发商的行为，因为预购人在取得房屋所有权之前有可能将商品房出售给第三方，对于预售方的任意处分行为需要加以控制。
一、商品房预售合同备案的意义
在商品房的预购方与开发企业之间签订了《预售合同》以后，应当在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案，预售合同备案的意义在于：首先，房产登记机构可以对售房单位的预售行为进行审核，对其合法性进行审查，审查的对象并不包括一切，而只审核一定范围的内容，包括预售房的限制情况、预售许可内容等，能够有效的保护预购人的权利即可；其次，预购人与开发企业之间产生纠纷时，如在合同真实性上产生争议等问题，应当审核登记机构存档的合同文本，以该合同为准，有效的起到登记备案鉴证的作用；再次，开发企业因与第三人之间的债权债务关系不得影响预购人对于房产的期权，发生查封、拍卖等事由可以有效的保护预购人的权利；最后，办理个人住房贷款事项的需要预购人提供合同登记证明，办理公证、抵押登记等事项都不能受理。
实行商品房预购合同备案制度实质上是为了制约开发商，可以促使开发商在加快建房的同时，按照规章制度进行产权证明办理，使得购房者更加放心，其权利也更加有保障。特别是近年来一房二卖的情形特别多，这种隐患亟待消除。开发商推迟《预售合同》的备案手续，可以将房子再次预售或者直接建成销售，一房多卖损害的是多方市场主体的权利，因此在办理完预售合同备案后，买卖交易的合法性与唯一性才能得到保障。对于合同的生效时间可以有当事人双方自由约定，但是合同如果以备案之日为生效时间，如果没有进行备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。出卖人以及预购人都可以申请备案手续办理，并且委托出卖人单方办理，开发商负责办理这一程序，而预购人需要提供相关的材料，一般来说备案的期限由法律规定，消费者应当及时向相关部门进行查询。
二、商品房预售合同备案制度的发展趋势
预售合同的当事人之间存在的是债权债务关系，在较长的履行期限内，可能会出现预售方将房屋产权转移给第三方的情况，并且办理的了登记手续，起到公示效应，第三人优先获得房产所有权。在房产预购中出现纠纷的，特别是一房二卖的情况，预购人需要举证说明预售方与第三方之间存在恶意串通，才可以申请撤销预售方与第三方之间的买卖合同，但是实际情况中预购方想要举证是非常困难的，而且第三方一般都为善意第三人，因此撤销合同是很少见的情形。预购人虽然可以请求预售方赔偿自己的损失，但是其不能获得房屋产权。为了减少这类纠纷，维护不动产交易的安全，必须对现有的预售合同制度加以改善，通过登记备案制度赋予预售合同一定的特殊效力。
作为不动产请求权的保全措施，对于预售合同进行备案预告登记，是一种对于不动产请求权的确认，作为与房产产权变更登记相对的一项制度，预告备案并没有在我国民法中得到明确规定。这种典型的远期交易行为，商品房预售包括了物权与债权两种行为，签订商品房预售合同属于债权行为，而进行备案则是物权行为，预售合同所确认的请求权是一种债权，不属于绝对权，没有普遍的对抗效力，无法对抗善意第三方，这种债的相对性对于预购方的权益保护难以有效的保障。而商品房预告备案则具有物权上的公示效力，这并不属于物权登记，而是对请求权的公示，使得特定的债权可以对抗第三方，甚至高于其所要设定的物权。物权与债权之间的独立性已经随着时代的发展而越来越相对化，备案的作用是使得侵害请求权或者妨碍请求权的行为归于无效，经过备案的债权行为具有排斥随后发生的与该请求权有矛盾的任何处分行为，具有绝对性的排他效力。有效的限制不动产物权人随意处分权利，确保将来只会发生与该请求权所期待相符的法律结果，必然保全预售人物权的请求权。
三、商品房预售合同的重要性
作为一种特殊的不动产登记，商品房预售合同备案是为了保全将来可能发生的不动产物权变动，而对请求权进行的备案登记。对于预售的项目进行审查，只有符合相关法律规定的预售条件，备案部门应当在备案之前对开发商出售房屋的相关材料进行全面审查，有效的审查开发商及其预售项目的合法性。商品房预售合同备案制度可以使得预购方的请求权得以对抗第三方，房地产开发企业不得将已经预售的房产进行出售与抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或者抵押给第三方，第三方即使是善意的并经过登记也无法取得所有权，经过抵押的也不能对抗预售合同备案的预购人。这就可以有效的防止一房二卖的情况出现。没有办理预售合同备案等级低，房屋产权权属变更手续就无法办理，作为前置程序，预售合同备案在很大程度上决定了交易的安全性。
在商品房预售实务中，开发商向社会公开招募预售商品房认购时，往往会采用由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认购书(又名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品房预售交易过程中，但由于我国法律、法规对认购书没有进行具体的规定，其所涉及的权利和义务容易混淆，目前理论和实务界对其独特的法律地位有不同的认识，对其法律适用存在着一定的争议。
1、一种意见认为，认购书本身即为一买卖合同。双方当事人磋商后在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思，签订了书面的认购书，从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房预售合同只不过是对认购书的补充。
2、另有一种意见认为，认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断，认购书还不足以成为独立合同，它仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定;主合同(商品房预售合同)尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。
3、还有一种意见则认为，认购书与商品房预售合同的关系是预约合同与本合同的关系。预约合同，或称预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成的书面允诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，它只是分配给当事人达成正式商品房预售合同的义务，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而进行谈判时，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。认购书体现了预约合同最突出的特征：它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
笔者认为，对认购书的法律属性应作具体分析，不能一概而论。认为认购书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样，都是全然否定认购书的法律效力，其有悖于双方当事人签署认购书的目的。有的认购书没有任何法律意义，有的其实是正规的本合同。尤其在当前商品房预售实务中，认购书已越来越常见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距，笔者认为，在签订商品房认购书时，应对所认购商品房的相关内容加以约定，使其取得合同的约束力。在一般情形下，认购书不可能将预售合同的所有条款都包含进去，但至少应当包含下列条款：预购商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间。在这种情形下，应当认定认购书有效成立。如果当事人在签订正式预售合同的时候对一些非主要条款发生争议，应当依据公平原则，参考商品房预售的实践确定预售合同的内容。如果仅仅因为一些非主要条款而否认认购书的合同效力，则不利于保护交易的安全和稳定。但在实践中，也有预购方与预售方签订的预售商品房认购书未将预售合同应当具备的必要条款包含进去，在这种情形下，只能将其认定为意向书，不具有法律上的约束力。
现实中，在未取得预售许可证的情形下，为了规避法律，预售方往往采取所谓“内部认购书”的形式。这种认购书的目的在于规避强行性法律规范，属违法行为。对于其效力，应当区分具体情况具体处理。如果事后预售方办理了预售许可证，可以认定认购书有效;如果事后开发商仍未取得预售许可证，则应当认定认购书无效，开发商承担赔偿预购方损失的责任;在预售方与预购方约定了定金条款的情形下，定金应被认为约定的信赖利益损失额。当然，无论开发商事后是否办理预售许可证，都应当承担行政法上的责任，由行政执法机关给予行政处罚。
二、登记备案对于商品房预售合同效力的影响
根据我国相关法律规定，商品房预售合同属于应办理登记备案的合同，但该登记备案是否为合同的生效要件，目前存在着争议。如果预售合同以登记备案为生效要件，则预售合同自登记备案之日起成立;如果不以登记备案为合同的生效要件，则合同自签订之日起成立。对此的认识，涉及到预购方对开发商和预购商品房的权益保护问题。笔者认为，预售合同登记备案不应是预售合同的生效要件，预购方的权益在预售合同依法签订时即已成立。主要理由如下：
1、预购方因预售合同对开发商所享有的权益为债权，对预售商品房享有的权益为期待权。民法中的登记制度是为了体现不动产物权公示这一原则而设立的，从一开始就不是为债权的设立、变更、终止而设立的，债权只是相对人之间的关系，无须创设登记制度。因此，预购方取得的对开发商的债权和对预售商品房的期待权并不需要以登记为要件，商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。
2、根据民法的一般原理以及我国合同法、相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同未经登记合同无效的情形下，登记本身并不影响到合同的效力。我国相关法律要求商品房预售要进行登记，但也指出这仅仅是备案，同时也并未明确规定登记与否将影响到合同的效力。也就是说，从商品房预售合同登记备案的立法原意来看，其主要目的在于从行政管理的角度出发，规范整个商品房预售市场，而合同的效力则是另外一个问题。
3、不以登记备案为预售合同的生效要件有利于保护预购方的权益。我国现行法律将商品房预售合同登记备案规定为预售方即开发商的法定义务，若认为此登记备案为合同的生效要件，那么，开发商只要一天不履行该法定义务，预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于履行登记备案义务，在出现对自己不利的情况时主张合同无效，损害预购方的权益。特别是遇房价上涨时，开发商很可能将商品房再次高价出售并对此高价预售予以登记备案，又以合同未登记备案为由向前一预购方主张合同无效。此种情况下，前一预购方就无法追究开发商的违约责任。因此，从现代社会立法之取向——保护弱小群体(在预售合同关系中即预购方)的角度出发，预售合同登记备案也不应是预售合同的生效要件。
商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物卖给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履行，这种波动或者不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情更原则的适用问题。本文主要就商品房预售合同纠纷中是否应当适用、如何适用情更原则以及适用这一原则时应当注意的若干问题进行探讨，意在抛砖引玉。
一、商品房预售合同纠纷中适用情更原则的必要性和可行性
无论从理论上还是实践上来看，在商品房预售合同纠纷中适用情更原则，都是很有必要的。
（一）有利于贯彻和体现民法的公平、诚实信用原则。如前所述，情更原则的适用的实质，是平衡当事人之间的利益关系，解决显失公平问题。
（二）保护交易安全，促进商品房流转。如果没有情更原则的适用，就会使商品房交易双方当事人处在不正常的市场风险之中。不利于房地产开发经营者积极地向房地产业投资，不利于购房者踊跃购房，影响房地产市场的快速发展。
（三）审判实践的需要。对情更，我国法律尚无明确规定，面对商品房预售合同大量纠纷，人民法院缺乏处理的法律依据，然而作为法院对于此类案件不得以法律不完备为由而拒绝裁判。
在目前，能不能在解决商品房预售合同纠纷中适用这一原则，有没有法律上的依据？回答应当是肯定的。因为：
第一，我国民法通则第四条规定公平、等价有偿、诚实信用原则，它是适用情更原则的法理基础，我国民事立法上对“不可抗力”的扩大解释，不应理解为排除情更原则的适用，而应当作为处理情更问题的直接法律依据。
第二，对外贸易中承认情更。我国参加《联合国国际货物销售合同》，其中第79条规定：当事人对不履行义务应负责任。除非其能证明此种不履行，是由于某种非他所能控制的障碍，而对于此种障碍，没有理由预见其他订立合同时能考虑或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有较明确的司法解释。如最高人民法院审判委员会通过的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称“四十七条解答”）第31条规定：“预售商品房的价格，除国家规定‘微利房’、‘解困房’等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可预以支持。”1993年5月6日最高人民法院印发《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了当事人不能预见的根本性变化，以致按照原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情更原则变更或解除”。
第四，对修改原经济合同法第二十七条的理解。1993年修改后的经济合同法，删去了原经济合同法第二十七条第二项“订立合同所依据的国家计划被修改或取消”，第四项中的“一方当事人虽无过失但无法防止的外因”等内容，而这些规定一直被认为是适用情更原则的法律依据。有人认为修改后的《经济合同法》不再把情更作为免责的条件之一，事实并非如此。我国在以往的民事立法中，曾试图把情更和不可抗力加以区别；但因为情更缺乏实践，还不能对它作出明确的立法界定。所以在立法上对不可抗力采取的是扩大解释，其中有“不可预见”；而“不可预见”是情更变更的最重要特征。世界上“大多数国家也并没有直接规定情更为免除责任的条件，而是作为一种重要的法理被适用于司法实践中”〔3〕。
二、商品房预售合同纠纷中适用情更的条件
在商品房预售合同履行过程中，往往发生各种复杂的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，导致合同的变更或者解除。哪些情形和事由属于情更，哪些不属于，必须具体分析在商品房预售合同中适用情更的各种必备条件。
（一）必须有情事的变更
所谓“情事”，指订约时作为合同基础和环境的客观情况，所谓“变更”是指上述客观情况发生了异常变动。从商品房预售合同来看，发生情更主要有以下几种情况和原因：1、因法律修改。如果商品房预售合同订立时即与法律相抵触的，属于非法合同，例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法，只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的，可视为情更。如果当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更，则无权请求情更。因为，在这种条件下，当事人理应采取其它合法措施，防止情更的发生〔4〕。2、国家政策性调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整，以及阶段性的计划方向调整等。“四十七条解答”第31条规定：“一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。”“支持”的法理依据就是情更原则。3、地方政府的行政干预。例如甲开发公司在市西部开发区内建造商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同；但合同履行过程中，政府决定将开发区移至市区东部，预售方甲正在兴建的商品房所在地行政划归郊区，原定的小区内配套建设项目也相继下马，预购方乙提出降低售价或要求解除合同的，即可考虑情更原则的适用。行政干预必须依法进行，否则干预无效，不能适用情更的原则。4、异常的市场风险。什么样的市场风险才作为情更的内容，以及如何区分界定的问题，本文将在后面详细讨论。
（二）情更的发生不可归责于合同当事人
情更的发生，于当事人在法律上具有不可谴责性，这种不可谴责性来自不可预见性，所谓不可预见性，是指当事人对情事的变更，在合同订立时无法预见，且按照一般正常人的认识能力，法律上不要求他预见。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同责任。如果当事人主观上故意促使所谓情更，或由于当事人的过失（如经验不足，市场信息不灵等）请求情更的，或者当事人已经预见到，应当预见到某些情况可能发生而影响合同的履行，但抱着侥幸的心理甘冒风险的，或者虽然合同订立后发生了一些情况的变化，但经当事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可归责于第三人的，都不能简单地按情更对待。而应分别按合同的其他有关规定来处理。
（三）情更必须发生在合同有效期间
只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能发生情更。如果在合同订立之前，就已发生情更的，则该合同是在变更后的基础上成立的，与情更问题无涉；如果情更发生在合同消灭之后，因与合同履行无关，也不会发生情更原则适用问题。
（四）情更与合同不能履行应当有直接的因果关系
只有当情更成为履行合同不可克服的障碍，直接导致合同不能履行时，当事人才可以请求变更或者解除合同。但是必须防止当事人滥用这种请求权，寻找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情更并不必须导致合同不能履行，那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同有效期内，甲房地产公司另在B市兴建的一栋商品楼被水冲毁，甲房地产公司即以此作为情更的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在B市的水灾与本合同的履行没有直接的因果关系，所以，不应适用情更原则。
（五）情更的发生使原合同的继续履行显失公平
这是适用情更原则的实质性要件。情更原则的宗旨在于实现社会公平。是否显失公平一般由司法机关进行评判，在商品房预售合同纠纷中，由法官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法，它所体现的道德标准和法律标准应有客观的尺度，简言之，即有可操作性。从实践看，如果发生下列情形使商品房预售合同的履行明显的不公平，受不利益的一方可以主张情更：1、因情更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡，一方由于另一方的受损而获取明显的利益；2、主张情更一方是为了避免不当损害，同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益；3、继续履行合同时对合同双方均无利益。另外，根据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中约定情更的免责条款。反之，合同双方也可以约定在合同有效期内，即使产生了某些意外事件，也不能免除预售方违约责任。对此，不适用情更原则，其特别约定应视为当事人放弃了情更请求权。但是以上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则基于欺诈、胁迫或者违反公共利益订立的有关条款无效，当事人仍可主张情更。
三、适用情更原则值得注意的若干问题
由于商品房预售合同发生情更的原因非常复杂，适用情更原则时主观性很强，所以难以认定和掌握。笔者拟就如何准确区分情更与非情更的几种情况的关系，提出几个值得注意的问题。
（一）情更与商品房预售市场商业风险的关系
情更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情更的发生不能预见。商品房预售市场的商业风险，是指商品房预售合同当事人因经营失利应当承担的正常利益损失。在商品房预售合同履行中，引起商业风险的原因与引起情更的原因有时是相同的。如何区别情更与商业风险，一直是争议较多的问题，能否正确区分二者的关系，直接关系到合同不能履行时当事人是否承担违约责任，承担何种违约责任。情更与商业风险的主要区别有三点：
1、二者对造成合同不能履行的客观情况的异常变动的预见性上不同。情更适用于当事人对引起客观情况异常变动的原因不能预见，而商业风险发生则是当事人可以预见、应当预见的。风险与利润同在，风险大利润高，这是房地产市场的普遍规律之一。商品房经营者中，有些人正是预见到了商业风险，而甘冒风险，进行投机交易，希望以风险为代价获取较高的利益。然而商品房市场有赔有赚，因此，这种风险应视为商品房预售合同中应有内容，无需以合同条款来约定。如果风险超出了正常的范围，以至于按照一般从事商品房经营者的预见能力来判断，属于无法预见时，则市场风险的性质就转为情更了。
2、情更与商业风险在法律上对公平的评价不同。情更往往导致当事人利益显失公平，因此，法律上应予再调整；而商业风险虽然也可能导致当事人双方利益不公，但根据合同自由原则在法律上是允许的。在商业习惯上是可以接受的。
3、客观情况是否发生根本性变化，这也是界定情更与商业风险的关键。如果客观情况未发生根本变化，则属商业风险范畴，它是一种量变；如果客观情况发生根本性变化，使商业风险足以导致合同目的不能实现，履行困难，则属商业上的意外风险，属于情更，它是一种质变。
商业风险是不是都不能适用情更原则呢？一种观点认为，应当依法保护合同，坚持契约必须严守原则，当事人一律不得以商业风险为由主张情更。另一种观点认为，只要商业风险发生，使得合同当事人双方利益不公，就应适用情更原则。笔者认为，应对商业风险进行具体分析，正常的商业风险（或叫一般风险）不适用情更原则，应适用风险自负原则；意外商业风险（或叫异常风险）可适用情更原则。区分两种风险的标准，就是上文提到的情更与商业风险的三个区别，为便于掌握这些区别，可在商品房预售的法规中，或者商品房预售的司法解释中，针对房地产市场情况，制定出适用情更几种主要市场因素的量的界限，确定一个相对的风险值。但这是个难题，深值探讨，也不宜过于具体。法院“应就各个具体事件，公平裁量之，未便一概而论，以阻碍此项原则之适应性”〔5〕。最高人民法院“四十七条解答”第31条明确解释：“一方以建筑材料或商品房市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中，在关于房屋买卖价格问题上也提出：“一方因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持”。这些司法解释精神与情更原则是一致的，充分考虑了商品房预售市场的特点。商品房预售，可以说具有期货性质，或者说是一种远期合同，是可以反复交易（转让）的合同。从市场情况看，有相当一部分商品房预售合同当事人是买预期，买价格预测，交易具有投机性，不是为获取商品房所有权并实际占有使用，而是为了赚取商品房不同时期的价格差，获取风险效益，许多房地产经营者也确实因此而大大获益。所以当商业风险真正降临到商品房经营者身上时，法律上当然要让其风险自负，“利之所生，损之所归”，这是公平合理的。
但是，对于商品房价格的异常变动，暴涨暴跌，或遇通货膨胀，合同履行的客观情况发生质变的情况下，如果符合情更，也应适用情更原则。这种情况说到底，往往是国家宏观调控的指令性计划政策造成的。例如国家规定的土地有偿使用费、配套费、税收费等费用增加，银根紧缩等等因素，都可引起意外风险，对此风险，应视为超出商品房买卖双方的预见范围，如不按情更原则处理，则出现法律上不能容忍的不公平现象。“四十七条解答”中的所谓“一般不予支持”，保留了适用情更的余地，意在谨慎适用，从严掌握。
（二）商品房预售合同中情更与显失公平民事行为的关系
情更与我国民法通则第59例规定的显失公平民事行为，有许多相似之处，如在法律效果上都是赋予受不利益一方当事人以请求变更或消灭合同的可能性，目的都是为了解决明显不公平的问题，但是，二者有明显区别，从商品房预售合同来看，主要区别有四个方面：
1、造成显失公平的原因不同。情更是由于不可归责于当事人的事由，使订立合同时的基础和环境发生了根本变化，从而发生显失平，双方当事人对此均无过错；而显失公平民事行为中出现的显失公平，多是预购方在缺乏经验，房地产市场信息不灵，或者在商品房预售标准合同签订时处于不利地位，接受了预售方的苛刻条件等情况下形成的，但是显失公平的结果，当事人有一定过错，属于应当预见而未预见。
2、认定显失公平的期间不同。情更是在商品房预售合同履行期间发生的。合同成立时，不存在显失公平，显失公平与否是情更后的评价；显失公平民事行为的显失公平与否，是按照商品房预售合同签订时商品房市场行情来确定的，而不是以后来的市场行情来确定的，这种显失公平在订立商品房预售合同之时就已经存在。
3、请求权行使的时间要求不同。情更请求权，当事人可以在合同有效期内提出，显失公平民事行为对合同变更、撤销的请求权，按照有关的司法解释，只能在合同成立时起一年内〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原则解除合同后，预售方、预购方不再履行各自的合同义务（如预售方不再交付商品房），未履行部分的义务，可以免除违约责任。但已经履行部分如有不公平给付的。受不利益一方有权请求返还或赔偿（例如预购方分期预交的预付款及其利息等）；显失公平民事行为被撤销后，所订预售合同自始无效，双方反还财产，赔偿损失。如果有民法通则第61条第二款规定的情况，可以追缴财产。
注释：
〔1〕如李为民、关今华《浅述情更原则在房地产审判实践中的运用》《法律适用》1994年第8期。
〔2〕如《民法债权》王家福主编，法律出版社，1991年第一版第393页。
〔3〕《比较合同法》周林彬主编，兰州大学出版社1989年版第491页。
〔4〕《英国商法》董安生等编译，法律出版社1991年版。
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
购买方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性别：____ 出生：________年____月____日
国 籍：____________ 身份证号码：____________
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第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____m2，土地面积/m2(其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2)。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害;
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
分期(一次)付款(见附表一)。
第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。
第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：
1.由仲裁机关仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
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第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
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乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。
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1.由仲裁机关仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
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