时间：2023-03-08 14:53:15
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房产投资论文，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、房地产开发投资的主要问题
1、资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资，以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通2003年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5％，三项总计12932.29亿元。2004年1－5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7％，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1％。
2、资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足。1997－2003年住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1％；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1－5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0％和32.2％的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1％。因此，造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。截至2004年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5％；全国商品房空置面积同比增加0.2％。
二、房地产开发投融资体制面临挑战
1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新力度。
2、自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢。1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。
3、经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1％，到2003年这一比例上升到46.1％。由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此，及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997－2001年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002年这一数字开始回升，2004年1－5月外商直接投资同比增长1.4％。结合中国金融业对外开放步伐的加快，预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而，外资以何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便妥为利用，防范负面影响。同时，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。
三、完善房地产投资相关政策建议
1、完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策效力过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。
2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的70％，2004年1－5月两项合计占比仍高达61.1％。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险最有效的着力点。
3、加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关。近年来，政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策，政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
4、完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时，由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。
关键词：自贸区；房地产；投资
中国（天津）自由贸易试验区（以下简称天津自贸区），作为北方首个自贸区，是继上海自贸区之后第二批获得批复的自贸区。随着2015年4月21日天津自贸区正式挂牌成立，一系列创新措施将会实施，改革红利、开放红利将会逐步释放，这为房地产投资也形成了重大利好。基于此，本文试对天津自贸区房地产投资进行分析，以供参考。
一、天津自贸区房地产投资需求
（一）办公物业需求
自贸区的投资环境将吸引企业入驻，从而推动办公物业的租赁需求，滨海新区潜在的供应过量的压力将有望得到缓解，同时，由于自贸区对天津整体经济具有拉动作用，整体办公物业的需求也将得到推升。
（二）零售物业需求
一方面，自贸区的人口流入和人均收入的提升，将推动区域内办公和居住配套的零售物业需求，另一方面，自贸区的关税优势将提升对进口商品的消费需求，促进天津居民高端消费的同时吸引京津冀地区的高端消费流入，从而推动零售市场的消费升级和新型零售业态的快速发展。
（三）仓储物业需求
自贸区贸易的发展将明显提升对天津物流容量和效率的要求，推动仓储物业的需求及设施完善。
（四）住宅需求
自贸区的发展将创造更多服务行业就业机会，拉动天津城市人口的增长，同时推动对自贸区附近区域的住宅需求以及社区配套设施的完善。
二、天津自贸区房地产投资
利好显现据数据监控中心监控数据显示：天津自贸实验区获批当周，滨海新区四大板块新房成交皆有上涨。塘沽板块共成交221套，环比增加6.76%，占滨海新区的55.11%。汉沽板块共成交17套，环比增加54.55%，占滨海新区的4.24%。大港板块共成交51套，环比增加104.00%，占滨海新区的12.72%。开发区共成交112套，环比增加89.83%，占滨海新区的27.93%。根据滨海新区网站提供的数据，2015年1至9月，滨海新区房地产开发企业完成投资282.49亿元，同比上升1.3%。滨海新区商品房销售面积148.69万平米，同比增长17.4%；其中住宅销售面积141.5万平米，同比增长36.9%，占整体商品房销售比重的95.2%；实现商品房销售额147.76亿元，同比增长26.6%，其中住宅销售额137.14亿元，同比增长42.5%。滨海新区销售面积较多区域为开发区、中新天津生态城、保税区、高新区、占销售比重分别为21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自贸区挂牌成立等利好的带动下，滨海新区房地产行业投资稳中有进，滨海新区房地产市场交易情况逐月向好，滨海新区房地产市场加速回暖。虽然没有直接数据显示天津自贸区房地产市场情况，但天津自贸区整于滨海新区，我们通过滨海新区房地产市场的运行情况亦可判断自贸区房地产的运行情况。因此，可以推断，天津自贸区的房地产投资是稳中有进、逐渐向好的。
三、天津自贸区房地产投资机遇
（一）房地产企业经营转型机会
受自贸区的产业集聚与产业需求的影响，自贸区及周边地区的住宅、商办楼的价格不仅会持续上涨，而且业主们对楼宇的质量、样式、规格以及环境、人文等方面的要求也会越来越高，主要表现为两方面：一是入驻自贸区的相关人员，他们的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、专业性很强的人员，向其提供的住宅和办公楼能级也应作相应的调整。二是入驻的产业和人员流动性很大，因此向他们提供的住宅和商办楼也要适应这样的变化，尽可能做到相对完善和稳定。
（二）拓展房地产中介服务机会
自贸区的设立在带来产业集聚的同时，会形成大容量的信息交流需求，从而构成一个以房地产为中心，集法律、咨询、交易、信贷、抵押、管理等于一身的公共服务平台。
（三）房地产金融迎来创新机会
自贸区将着力推进金融改革创新，推进利率市场化，改善房企再融资环境，发展房地产信托投资基金等。通过这些试点工作，将使房地产市场融资环境更加市场化，也意味着未来房地产融资环境与金融创新有了更多新的拓展空间。
四、天津自贸区房地产投资建议
建议房地产行业从以下几个方面把握自贸区红利：
（一）调整经营战略
已经具备条件的开发企业，应当审时度势，认真看待自贸区的设立给开发企业带来的影响，从转变观念和优化结构入手，及时调整企业的经营战略。对于开发企业的经营者来说，自贸区将带来的是一种全新的经营理念。总体上要求做到：企业的房地产经营要与整个国民经济改革和房地产行业发展相一致，牢牢把握企业生存与发展的主动权，努力做到房地产经营效益与社会效益相一致。
（二）加快转型升级
掌握房地产经营资源，实现从开发变持有，由销售到管理的转型之路。开发企业要持久地从事房地产经营业务，手中必须拥有一定数量的优质土地资源和物业资源。除了通过“招拍挂”拿地之外，要格外关注自贸区设立所带来的其他机会。土地存量方面，包括征用后未开发利用的土地，因城市规划所需动拆迁而面临再开发利用的土地。优质物业方面，包括中高档商品住宅、高级商办楼、大型商务中心。
（三）掌握企业经营所需资金
在房地产整个运营过程中，对庞大资金使用的重要性毋庸置疑，从事房地产经营同样如此。开发企业应借助自贸区金融改革创新的机遇。更加主动、深入与金融机构建立联系，取得了资金上的优势，也就具备了市场中的经营主动权。
（四）建立适应房地产经营的企业管理新机制
比如民用机场，除了机场及配套建筑设施本身的压覆区域需要进行调查外，机场周围的电磁环境保护区域也需要进行调查，因为在这个区域内，是不能从事掘土、采砂、采石等活动的，而电磁环境保护区的范围，不同地域的机场，其大小是不同的，必须由建设方予以确定。又例如地下储气(油)库，由于这类工程目前在中国刚刚兴起，尚无相关的保护法规规定，故储气(油)库周界之外的安全保护范围的宽度，要根据工程周围赋存的矿产资源种类、含矿岩系的物理力学特性等来综合考虑确定，并以保障建设项目的安全为原则。目前，根据国家标准———《爆破安全规程》(GB6722—1986)，对于地表工程，一般在建设项目征地周界外采用400～500m的安全保护范围作为参考值较为适宜。根据岩层的移动角确定压覆范围除了工程周界之外的安全保护范围，还应考虑工程保护范围外侧与工程相邻的矿床被开采时对工程保护带的影响状况，从而进一步确定建设项目的压覆宽度(拟用地周界之外工程压覆的总宽度)。当矿床被开采时，由于采区边界不断向四周扩展(即形成移动角)，使原来设立的工程安全保护带因移动角的移动而破坏保护带的完整性，最终影响工程的安全性。例如麻城—阳新高速公路建设项目?，按照《公路安全保护条例》规定，其工程保护带的宽度为公路中心线两侧各100m。该工程压覆了武穴市松阳钾磷矿床(图略)，其中钾矿体最大埋深390m(BC线段长)，以55°移动角(D、F处角度)，换算其压覆的宽度(由公路中心线向外侧的CD、CF线段长)为398m，大大超过了规定的安全保护范围与拟用地范围宽度(AB、BE线段长)，用这种方法取值，可大大提高建设项目在建成后的安全性。调查评估报告按这个经过换算的压覆宽度(CD或CF长度)计算被压覆的资源/储量，并作为办理压覆矿产资源储量登记的依据。对于面状工程(变电站、风力发电场?、火力发电站、住宅群、厂房等)，当工程周围分布有已知矿床时。亦应按矿体的最大埋深、岩层的移动角(根据含矿岩系的物理力学特性综合确定，基岩区一般取50°～60°，松散沉积物覆盖区一般取45°)换算其压覆宽度，才能合理增大工程的安全保护范围，确保建设工程在日后周边的矿山开采活动中，不遭受不安全因素的影响与破坏。
压覆矿产资源调查的内容
野外调查的主要内容，包括矿产地、采矿权、探矿权的分布现状等信息。(1)矿产地信息调查搜集压覆区域内已编入当年《湖北省矿产资源储量表》的各类矿产的矿区名称、勘查程度、勘查时间、勘查单位、矿区坐标、勘查报告、矿区地质图、资源/储量计算图等。压覆未编入《湖北省矿产资源储量表》内的矿产资源，亦应按以上内容进行调查了解。(2)探矿权信息包括项目名称、探矿权人、勘查许可证号、勘查范围坐标、勘查阶段、勘查有效期、勘查的主要矿种等。当已经圈定了矿体时，还须搜集现阶段矿体的平面分布图。(3)采矿权信息包括采矿权人、矿山名称、采矿许可证号、开采范围坐标、开采规模、有效期、开采矿种、开采方式、勘查报告、矿区地质图、资源/储量计算图等。对于探矿权、采矿权信息，调查过程中，还要同时向国土资源管理部门索取矿业权设置的证明文件。(4)调查图件以1∶1万～1∶5万地形图为基础图件，或者以工程设计方提供的附地形的工程平面分布图为工作用图，在图中标明已勘查矿区、正在勘查矿区、开采矿区的范围与矿体地表出露范围、井口、硐口、露天采场等，确定矿区内探矿工程、开采作业面(井、硐)、矿体等与建设项目拟用地范围、安全保护范围的具置。
建设项目须避让的重要矿产资源
湖北省国土资源行政主管部门确定的优势矿产、紧缺矿产(湖北省优势矿产为:磷、岩盐、石膏、水泥用灰岩等;高磷赤铁矿、累托石粘土、芒硝、钛、钒等为潜在优势矿产;紧缺矿产是铂族金属、钾盐、铬铁矿等)。一处矿产地的发现很不容易，往往需要地质工作者们几年、十几年、甚至数十年的艰苦努力，耗费大量的人力、物力、财力。所以，在调查中发现工程建设项目压覆了重要矿产资源，或与在重要矿产地设置的矿业权范围重叠的，应向工程建设方(或者工程设计方)提出建设项目避让的建议及方案，以切实保证国家的重要矿产资源不受到建设项目的压覆。另外，对一些国家急需的、稀少的矿种、矿床规模在中型以上的矿产地，原则上不允许建设项目压覆(按国家产业政策批准的重大建设项目除外)，比如炼焦用煤、富铁矿、铬铁矿、富铜矿、钨、锡、锑、稀土、钼、铌钽、钾盐、金刚石等。对于必须压覆的矿产地，应对工程项目的选址方案、设计方案，作对比分析?，并对现选址方案和设计方案，进行最优化论证，对工程项目建成后所能发挥的社会经济效益，进行说明，以充分阐述工程的最优方案压覆矿产资源的不可避免性。?张士虎等，江坪河水电站500千伏送出工程压覆矿产资源调查评估报告，湖北省地质调查院，2012。?张士虎等，宜昌至恩施段高速公路压覆矿产资源调查评估报告，湖北省地质调查院，2008。
压覆矿产资源储量的估算与评估
建设项目的拟用地范围及安全保护范围与已知矿区、开采矿区重叠(或者部分重叠)并压覆了矿产资源的，需对压覆的资源/储量进行估算，这也是压覆矿产资源调查评估的核心内容。被压覆的资源/储量的估算原则，是根据固体矿产资源/储量的分类标准［3］，采用被压覆矿区矿床勘查报告中使用的储量计算参数，并以原划分的储量计算块段为基础进行估算，编制建设项目拟用地及周边矿产资源分布图(1∶1万～1∶10万)、压覆资源/储量剖面、平面估算图，同时论述建设项目压覆区在资源/储量估算范围内的具置、压覆的块段编号、矿石质量及品级、压覆的资源/储量分类与数量、被压覆资源占整个矿区资源储量的比例等。对被工程压覆的资源/储量，应进行可否压覆的评估。评估的核心，是以被压覆资源当前市场价格水平上的经济价值，与工程建成后对社会经济的发展和环境保护所起的作用进行对比，评价资源被压覆的利与弊，同时做出工程建设项目能否压覆的建议?，为国土资源管理部门做出准予压覆或者不准压覆的决定提供参考。
房企缺乏业务风险管理人才近几年来,随着我国房价的高企,我国房地产企业的业务发展非常迅猛,房地产项目开发遍及全国各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂园、绿城、万科、恒大等房地产企业在全国各大中城市不断布点,下设子公司不断开发新项目。虽然大型房企的管理房地产开发经验比较充足,管理比较完善,员工队伍经验比较丰富,但不是企业规模越大越好。企业随着规模的扩大,可能会导致规模不经济,这主要是由于企业项目的盈利性不同、企业内部协调和管理更加复杂、项目的跟踪和监控的难度大。通过市场增长率-相对市场占有率两个维度来分析经营业务,可将企业业务分成四类,分别是明星类、金牛类、问号类和瘦狗类业务。对于不同的业务,企业应该采取不同的管理策略。金牛类业务,市场占有率较高,这是企业的主要资金来源,但市场增长缓慢,企业的投资不用太大;明星类业务,市场占有率较高,能回收大量资金,同时市场增长较快,为了保持在市场中的优势,企业需要加大投资;问号类业务,企业要进行有效分析,选出一部分业务投入大量资金,促使其发展成为企业的明星类业务,对于无力推进的业务,企业应该放弃;瘦狗类业务,市场占有率和市场增长率均很低,企业没有必要继续投资。房企应通过定期召开各地子公司负责人参加经营形式分析会等形式,及时了解一线市场状况,统一思想和行动;可以根据正常的市场变化及时调整项目开发计划和产品结构,确保公司产品符合市场需求。我国房企目前比较缺乏业务风险管理人才,在企业规模持续扩大和业务范围不断拓宽的前提下,缺乏在人力资源管理、风险控制、项目管理方面的人才,从而帮助企业在投资、成本控制、财务管理、质量管理、品牌和销售管理、人力资源管理等个业务环节制定相应的制度体系,分析经营业务的盈利状况;帮助企业控制区域公司数量,由已进驻城市负责周边新进入城市的管理,对经营业务进行有效取舍;帮助企业加强信息化建设、改进管理方法,逐步建立起财务、成本管理、销售、人事四大信息系统,并在此基础上开放统一的信息化管理平台,提高业务的规范性和信息传递的及时性,对企业项目进行有效管控。
对房地产企业人力资本投资问题的对策
因为人力资本投资回报期长,投资对象即劳动力的主观能动性较强,人力资本投资需要不断地、持续地进行。因此,作为高度追逐利润的房地产企业,对人力资本的投资更显吝啬。如果没有对房地产企业人力资本投资的不确定性进行有效的预测和预防,很难激励房企进行人力资本投资的积极性和主动性。我国房企人力资本投资问题的控制机制1.房企人力资本投资的法律保障房地产企业的流动性一直高居各行业的前列,特别是核心员工的流失更加成为我国房企的最令人头疼的问题。我国《劳动合同法》的最新条款中的“竞业限制”能够从法律上保障房企流失员工在规定年限内不能在本行业就业。但是,我国执法监督存在极大问题,违法不纠的现象普遍存在,导致同行业跳槽的现象非常普遍,我国房企真正使用“竞业限制”的法律,对跳槽员工进行房企的例子少之又少。有鉴于此,房地产企业必须具备强烈的法律意识,保护自己人力资本投资的效益和成果。同时还必须与员工签订相关竞业限制、保密和赔偿协议,以保护房企的人力资本投资正当权益。自从2010年我国限购房政策以来,房子越来越不好卖,房地产行业营销策划人员跳槽越来越频繁。资深的策划人才倾向于大型知名的房地产企业,中小型房地产企业遭遇人才瓶颈,房地产企业挖人力度空前激烈,为了保护房企的人力资本投资的利益,房企有必要依据协议要求司法保护。这样,可以在房地产企业刹住这股歪风,防止房企人才受高薪的诱惑,不顾与房企签订的竞业和保密协议,携带商业秘密跳槽,给房企带来巨大的经济损失。只有拿起法律武器,将违反者告上法庭获得胜诉,才能为房企挽回经济效益。2.房企人力资本投资的制度保障通过《劳动法》的“竞业限制”和合同的保密协议的法律保障机制只是一种比较消极的做法。房地产企业如果要在市场竞争当中具备竞争优势,必须要有积极、主动的激励员工机制才行。薪酬制度是房企激励员工的一项最主要的制度,要使薪酬制度能真正激励员工,必须有一整套配套制度作为保障。房地产企业不同部门、不同岗位的要求不同,给予的薪酬当然也就不同。所以,房地产企业必须要对企业的各部门及其岗位进行有效地工作岗位分析,得到各工作岗位的标准,即工作岗位说明书。以此进一步形成房企人员招聘、员工培训、员工绩效管理、员工薪酬管理的文件。房企的工作岗位分析必须要引起企业高层的充分重视和支持,同时工作岗位分析要让全公司所有部门和普通员工参与进来。房企一定要根据企业的需要数量和标准展开人员招聘工作,“一个萝卜一个坑”,企业一定要坚持宁缺勿滥的原则,绝不放松录用标准。员工招聘不仅需要招到自己各岗位所需任职资格的人才,同时一定要注重员工的价值观是否与企业相一致,只有与企业有共同想法和理想的员工,才会真正将企业当作是自己的归属。找到合适员工,要把他放在合适的岗位上。员工的任职岗位不仅要注重能力,最重要的是要注重员工的兴趣。为了保证员工的绩效,房企必须要建立有效的绩效管理体系。房企的绩效考核一定要公平,以员工的实际表现作为考核的依据。很多房企比较偏重于对员工绩效结果的评估,而忽视对员工绩效的管理。绩效管理强调,房企必须要有员工一起制定员工绩效的目标,随时与员工进行绩效的沟通。每到考核期不仅将绩效考核的结果告诉员工,还要与员工交流绩效大小的原因,与员工一起制定下一阶段绩效改进的计划。这样,员工在房企的表现才是可持续的。保利地产非常注重公司人力资源的培养,认为人力资源是公司的第一资源,是公司未来竞争的保障。2006年,保利公司就启动了人力资源孵化器战略,将公司人力资源培养分为专项技术培养、房地产业务培养、职业精神培养和企业文化培养四部分。并且启动公司内部培训师制度,定期邀请外面的专家来公司对员工展开培训,公司高管直接加入到新进员工的培训行动之中,并强化薪酬激励机制和内部奖惩制度。3.房企人力资本投资的文化保障现在,很多房企比较重视企业文化的建设,企业文化的核心是价值观认同。企业文化是企业的软实力,对企业员工会产生巨大的导向作用、约束作用、凝聚作用和激励作用。必须要明确的是,建设企业文化不仅仅是企业文化部门的职责,是企业高层职责,是企业管理层的职责,更是企业所有员工的职责。只有企业高层重视企业文化,企业文化才能被员工认同,调动劳动者的积极性才会得到提高劳动效率。企业的价值观只能通过制度规范才能让员工明白,怎样的行为才是企业所期待的,怎样的行为是企业所不允许的。因为不同的人有不同的想法,只能通过制度才能将企业的价值观流淌在员工的血液当中,逐步变成为每位员工的行为习惯。先进的企业文化一旦形成,就会为房企的持续、稳定发展奠定坚实基础。恒大地产通过对排球和足球的持续投资,使恒大地产的艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取的企业文化为员工所熟悉。以理念奠基、视道德伦理重商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线,拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,致力于规范、透明的企业文化建设和稳健、专业的发展模式是万科获得成功的基石。凭借公司治理和道德准则上的表现,万科载誉不断。万科公司的定位是:做中国地产业的领跑者。万科强调对内平等,对外开放,致力于建设“阳江照亮的体制”,万科把人才视为资本,倡导“健康丰盛的人生”,万科公司的企业文化备为业界所推崇。房地产企业人力资本投资问题的控制措施1.房企必须要建立人力资本投资决策科学体制科学的决策建立在对企业外部环境和内部环境分析的前提之上,这是房企降低人力资本投资不确定性的关键。房企在了解外部经营环境的基础下,房企必须对自己的员工进行摸底,要清楚了解企业现在员工的状况,人是多还是少,哪个岗位人多,哪个岗位人少。现有的员工的质量和数量能否满足企业发展的需要,只有这样,房企才能进行合理的人力资本投资,降低人力资本投资失败的风险。房企一定要摆脱“一言堂”的、传统的、完全依赖决策者个人的判断来作决策的困境,建立人力资源管理信息系统,建立人力资本投资核算体系,从制度上保证人力资本投资的效率、效果。恒大地产通过社会招聘、接收大学生、内部培养、海外引进等方式整合高素质的人力资源,形成了一支年轻化、高学历、高素质的学习型管理团队,提高了公司决策团队的综合素质,这是恒大连续数年保持高速增长关键。广州富力地产,随着地产规模化、跨地域发展,面临的人力资源管理挑战也越来越严峻,由于缺乏科学、高效的人力资源信息化管理体系,导致各环节工作效率不高。自2007年以来,广州富力地产引入了用友公司房地产管理系统,建立起完善的激励与平衡机制,充分调动和发挥企业员工的积极性与创造性,充分开发企业人力资源,从而创建出一套先进、科学与合理的人力资源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持续激励机制现在的企业都说人力资源是企业的第一资源,但关键是要落在实处。知易行难,大多数房企仍然只将公司员工看作是公司机器设备一样,不停地进行压榨,不停的要求和索取,而没有真正将员工看作是房企的资本,要通过投资才能可能获得很多的回报。我们应该将员工看作是“蓄电池”,可以不断地充电放电。“充电”就是对人力资源的投资,“放电”就是人力资本给房企的回报。只有房企真正将员工放在房企同等重要的地位,真正地尊重员工,并通过建立薪酬激励、环境激励、发展激励、领导激励等多方面的激励机制,如下图,才能促进员工工作效率的提高、忠诚度的增加、减少房企员工的流失、满足员工的自我成就感,最终减少房企人力资本投资的不确定性。
帮助总经理个性化改进HR管理绩效总经理根据部门实际情况选定5-8个HR目标HR定期给总经理提供数据信息（本部门与公司）•推荐业界优秀人才人；•招聘高级人才到岗人；•部门绩效面谈覆盖率；•工作环境指数提高到；•薪酬福利沟通？•关键岗位/绩优人员流失率；•本人及班子对员工的培训学时；•本人开发课程2门以上•本人及班子成员的后备干部比例；•下一步覆盖比例人性化的人力资源目标管理目标库（HR）持续改进（GM）目标跟踪（HR数据）发展人选定目标（GM）吸引人激励人保留人图1人性化的、持续激励机制合生创展强调结合公司实际情况及市场状况制定集体的薪酬策略,规定按员工所处级别及承担职务制订薪酬,同时也考虑员工的学历、资历、技能等因素并考虑生活费用与物价水平、地区和行业工资水平、劳动力市场的供求状况和公司财务能力、预算控制、薪酬政策、企业规模、比较工作价值、竞争力等。公司的薪酬根据年度通货膨胀、劳动力市场供求变化、公司当年整体效益等因素进行工资调整。万科企业员工手册上印着一句话:“人才是一条理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”万科的企业文化一贯是让职员有尊严,把人当作第一要务,员工之间互相尊重,牢牢把住了员工的脉搏,进而促进了企业人力资本投资收益。3.房企要与员工建立以劳动契约和心理契约为双重纽带的战略合作伙伴关系房企要真正重视员工,强调房企与员工共进退、共发展,真正关心员工、让员工感受到企业大家庭的温馨。福利措施要首先想到员工,经济形势不好,削减工资要首先从管理层开始。不断提高员工的工作环境和生活质量,帮助员工养成良好的生活习惯,提高员工的健康水平,关心员工及其家庭。帮助员工进行职业生涯规划,延长房企人力资本使用期限,让员工成为房企的忠实员工。尊重员工的个性,创建与员工互信的沟通氛围,培养发展员工的团队精神,降低沟通成本和提高工作效率。只有这样,房企对员工的心理期望才能与员工对房企的心理期望达成一种默契,真正在房企和员工之间建立信任与承诺关系。从而激活房企员工队伍,发挥员工的积极性和创造力。房企与员工建立了有效的共生关系,从根本上就防范人才流失现象的发生,提高了房企人力资本投资的效益。4.房企应创建学习型组织世界已经进入学习型组织的时代,能创建学习形组织的企业,才是最有活力的企业。我国房企要制定适合自己的战略,通过自我批评、信息反馈和交流而力求进步,向未来进军。房企只有敢于否定自我,不断学习、提高,才能在发现优点和成绩同时,发现许多潜藏的弱点。这样,房企才能在克服弱点和发挥优势的过程中不断向前发展。我国房企在充分衡量房地产项目开发过程的各要素之后,应极力在进行更有效的管理和避免过度官僚化之间寻求一种新平衡,以更彻底地分析与客户的联系,视客户的支持为自己进步的依据,系统地从过去和当前的研究项目与房地产项目中学习,不断地进行自我批评、自我否定。还要通过网络在企业内外建立广泛的联系和信任,要求企业经理人员、员工和顾客保持密切联系,加强互动式学习,实现资源共享;通过建立共享制影响公司文化的发展战略,促进公司组织发生变化,保持充分的活力。建立学习型组织,使公司整体结合得更加紧密,效率更高地向未来进军。例如合生创展公司专门针对大学毕业生开展了一个名为“合动力”的人才培养计划。第一阶段是毕业前实习,主要是公司基础培训加岗位体验培训。第二阶段是入职后培训,主要是集中到集团一周入职拓展培训加合生学府E-learning工作标准培训。第三阶段是定岗后一年内培养,主要是职业加油站,专业培训加指定带教老师岗位工作带教培训。最后是帮助新员工进行职业生涯规划。合生创展通过这一系列组织学习培训,培养了一大批符合企业要求的人才,并且奠定了一个浓烈的学习氛围,无形中提高了人力资本投资收益。
商业区的概念
交易区或称服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中重要的多，可以说它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。
商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。
除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。
确定商业房地产服务区的方法
有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。
顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。
如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。
上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。
采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。
人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。
该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。
顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。
还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。
驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。
该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。
商业区缺口分析和重力模型
商业区内商业房地产市场中的缺口计算可以按下面的步骤完成：
需求＝商业区人口×人均购物支出额
供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均销售收入）
重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。
为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。
影响商业房地产投资的其他重要因素
商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。
地方区域特点
地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。
增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。
地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。
当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？
人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。
商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。
商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。
支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。
地区商业房地产环境特点
掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：
竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。
市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。
生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。
一项业务活动如果从顾客的冲动性购买或浏览中得到好处，就可以作为副业开展下去，例如，一家饼干店可能会从商业大楼的主要承租人招徕的交通流量中获益。
销售额/每平方米销售额。和其他的用户型房地产不同，一处商业零售设施产生的销售额不仅对投资者意义重大，而且决定了在该处开展业务的可行性。出于此点考虑，在商业房地产分析中未来的销售收入和每平方米的销售收入成为最重要的事项，必须加以量化分析。用以量化销售额的市场信息类型包括：整个市场的商业零售总额、不同产品的商业零售额、某商业区的总销售额、某一地点的销售额、可出租面积中每平方米的销售额。了解影响地方区域的所有不同因素在新商业零售商商店选址决策中至关重要。
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
1.王洪波，刘传葵主编.2004中国基金前沿报告[M].经济管理出版社，2004
关键词：房地产；投资基金；SWOT法
1引言
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2房地产投资基金的劣势(W)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4房地产投资基金的风险分析(T)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
参考文献：
【1】赵基坚，李睿等，浅析我国房地产融资证券化[J]，世界经济研究，1997(1)：P34～P87。
【2】尹伯成等，房地产金融学概论[M]，复旦大学出版社，2000（07）：P72～P119
【3】王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点[M]，中国财政经济出版社，1998:P18～P87
【4】安琼，房地产投资基金探析［J］，中国房地产金融，2000(1)：P88～P110
【5】于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92
关键词：新会计准则；投资性房地产；公允价值
2006年2月15日，财政部颁布了新的《企业会计准则》，并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中，投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目，它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低，从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下，一旦采用公允价值模式计量，可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会，提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况，对企业现金流量的变化缺乏敏感性，因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升，对投资性房地产采用公允价值计量，可以使地产企业的净利润得到大幅提高，为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番，也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余，随着2007年中报的陆续公布，除绿景地产等个别地产企业外，绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式？笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。
1评价公允价值的市场体系尚未形成
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向，要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计，其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理，仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下，公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。
2税收成本的对企业价值的影响
在原来的成本模式下，投资性物业每期要提取折旧或摊销，使当期的账面利润减少，但是折旧或摊销可以在税前列支，因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量，根据新准则的规定，便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到提高账面利润的效果，但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重，也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现，若仅考虑折旧抵税效应的推迟，将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8％，基于50％的负债率假设，股东权益将减少16％，这说明企业实际真实价值可能会受到损害。
另外，财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但是从长期来看，仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了，在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加，减少企业的价值。
3公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标
近几年来，国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施，对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控，使得不少地产企业的资金流普遍紧张，因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定：即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长，然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度，影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说，这更是一个需要审慎考虑的问题。另外，净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标，尤其是对那些实行股权激励计划的企业，净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评，因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。
4公允价值模式具有不可回转性
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式，则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息，倘若此时再转回到原来的成本计量模式，显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。
5公允价值模式使企业业绩波动加大
投资性房地产计量模式的变化，可以使企业隐性价值显性化，使报表更为国际化、合理化，但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下，采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润；但是，一旦房价下跌，无疑也会给公司带来巨大的账面损失，这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中，增加了企业业绩和股价的不稳定性，给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业，一旦采用公允价值计量模式，这种业绩的不确定性会尤为突出。
6投资性房地产在总资产中所占的比率不大
实际上，根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物；而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说，即使对投资性房地产实行公允价值模式计量，对业绩的影响也不会太大，但是却会给财务工作带来较大的影响，如增加财务人员的工作量，使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此，只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。
采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会，使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是，由于上面这些问题的存在，公允价值的实施不可能一蹴而就，而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计，随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展，市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值，公允价值必然会被越来越多的企业接受。
参考文献
［1］财政部.企业会计准则［M］.北京：经济科学出版社，2006.
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