时间：2023-03-07 15:01:30
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产行业调研报告，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
首先是房地产市场调研计划的制定，在明确主题的基础上，通过融入“5WIH”六要素来完成对事件的统筹安排能力。第一个“W”是Why，也就是为什么要做这件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我们的实训效果。第二个“W”是What－－调研那些具体的内容呢？第三个“W”Where－－在什么地方进行调研活动；第四个“W”When－－调研活动中各项事务的执行时间段或者结束的时间点；第五个“W”Who－－人物分工是怎样，哪些人完成哪些事情，调研对象都选取的是符合哪些特征的人；第六个“W”How－－怎样执行？通过哪些调研方法，借助怎样的手段，最终完成整个调研项目。
其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。
再次，数据整理和分析能力是市场调查的核心能力，房地产市场调查也不例外。对各小组搜集回来的调查问卷第一步先进行废卷甄别。第一类废卷是填写不完整的调查问卷；第二类废卷通过顾客甄别部分，在调研公司或者房地产行业从事工作的工作人员不作为目标调研对象者，剔除这一类废卷；第三类废卷就是在问卷填写过程中所有答案均为其他并未填写内容的，也视为无效问卷；第四类废卷是最难，也是最需要剔除的废卷，那就是前后相互应证的两个问题出现矛盾。比如购房首选为别墅，但是家庭月平均收入不足一万元者。前后逻辑矛盾与现实市场极为不符，这说明该被访者未真实表达自己的意思，只是应付性完成问卷。这一类也是必须要剔除的。在剔除完四类无效或者废卷后，调研样本过少，无法真实反应市场实际的情况的，要进行补调，直到样本能够客观反应总体实际为止。至此，数据采集和整理就告一段落。接下来就是数据的分析，在这个阶段我们一般借助两种工具，一种是专业的统计分析软件“SPAA”（统计产品与服务解决方案）软件和微软平台的“EXCEL”软件，在《统计学》系统的班级，我们要求学生通过“SPAA”软件完成对调查问卷的分析，让学生在做的过程中完成对统计软件的操作和学习，对还未进行《统计学》系统学习的班级，我们要求学生用“EXCEL”表格进行数据分析。并指导学生不同图形所适用的条件，比如饼状图是整体为“1”时，占比分析最常用的的图形；折线图是趋势分析是最常用的图形；其他的建议采用柱状图。到此为止市场调研活动进入到攻坚阶段。撰写市场调研报告。
[关键词]高职高专 房地产市场营销 定位 教学方法 改革
一、引言
高职高专院校开设房地产经营与估价专业的主要任务是培养能直接进入房地产生产、经营、管理、中介服务第一线的高等技术应用型人才。学生在学习该专业每一门课程时不仅要学到该门课程的知识，还要掌握从事今后可能出现在工作中的基本能力和技能。对于高职高专房地产经营与估价专业的市场营销课程而言，通过本课程的教学，使学生建立起市场意识，比较全面系统地掌握房地产市场营销学的基本理论和基本方法，重点是要使学生通过本课程获得实践应用能力、公关谈判交流能力和营销心理能力，因此房地产市场营销课程在房地产经营与估价专业中的地位是非常重要的。
二、教学目标定位
高职高专院校房地产经营与估价专业的培养目标是“房地产开发、经营、中介行业的应用型或操作型的高技术人才”。作为一个专业下的一门课程，房地产市场营销必须服从于这个目标。很多时候，照搬其他院校、其他专业，尤其是市场营销专业中的市场营销课程教学目标明显不对。我们培养的并不是营销一线人才，而是房地产相关专业的一线人才。一个市场营销专业的毕业生从事房地产销售工作得心应手，反之，一个仅上过一门房地产市场营销课程的房地产经营与估价专业毕业生去销售房地产之外的任何产品都会显得力不从心。由此可见，我们的教学目标应该是“掌握房地产市场营销的基本理论和基本方法，构建房地产经营与估价中所需的市场营销能力”。
三、教学理念和教学内容的定位
培养高技能、精操作的一线工作人才是高职高专所有专业的教学理念，做为高职高专院校房地产经营与估价专业下的一门职业基础课程应该贯彻这个教学理念并做相应的延伸，再根据教学理念来确定教学内容。因此，我们认为需要以能力的构建为教学理念和教学内容定位的主线，对于房地产经营与估价专业中的房地产市场营销课程就应该做到：找共性、抓亮点、重实践、求针对。
1.找共性。房地产市场营销课程所涉及的能力点较多，其中有些能力并不是只有在仅进行房地产市场营销工作时才需要的，这些能力在学生从事其他相关工作时也同样需要。例如：房地产市场调研、分析的能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写的能力，不仅应用于房地产销售工作内容，在房地产估价、房地产可行性研究以及其他前期工作中，这些能力也显的极为重要。也就是说，市场调研和分析能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写的能力是房地产相关工作普遍需要的、必不可少能力，具有共性的特征。因此，求共性的教学理念要求我们在安排教学内容时需要把房地产调研和分析作为一个重要的内容来安排课时。从全局来看，根据高职高专院校课程整改的趋势，将具有共性的内容在一门课程中重点讲解课时把这部分内容从其他课程中解放出来，总体上节省课时。
2.抓亮点。对于房地产市场营销课程中房地产市场细分和定位的能力以及房地产营销策划的能力，是对应特定的工作内容，可以相对单独形成就业群的。虽然并不能形成该专业的主流就业方向，但是培养这些能力仍是该门课程在房地产经营与估价专业中的一个亮点。对于该亮点在教学内容安排上应该尽量突出，塑造课程特色。
3.重实践。房地产市场营销课程，本身有具有强烈的实践性和应用性。因此，该门课程在教学理念中应该定位为一门以培养学生应用技能为主的实践性课程。重实践并不是不要理论，首先，我们需要将该门课程的基本理论和基本方法浓缩，让学生扎实的掌握这些专业知识，同时，根据岗位技能的需要来培养学生的综合能力。在教学中应该“以岗位技能为核，以能力的延伸为线”，按照房地产市场调研分析能力—撰写房地产市场调研报告能力—房地产市场定位、细分能力—房地产营销策划、策略能力的程序来安排教学内容。
4.求针对。在整个教学工作中，无论是教学大纲的制定，还是教学计划的编写，甚至每一堂课程的教案，都要时刻注意“房地产”这个核心。在教学过程中，尤其是实践性教学环节，包括：案例的选用和技能型作业的布置，都要与房地产经营与估价这个专业针分相对。由于，市场营销课程在本科和一些大专院校发展的时间较长，基础较厚，教师在讲授我们课程的时候很容易继承一些其他市场营销课程的内容。但是，房地产经营与估价专业中的房地产市场营销课程是区别于以往的市场营销课程的，这要求教师在安排教学内容时，应该仔细斟酌，务必针对于我们的专业培养方向。
四、教材选用和师资队伍定位
教材的选用很大程度上是由教学内容、方法(手段)所决定的。高职高专房地产市场营销专业的教材建设通过多年的努力，已经取得了很大的成绩，教材规范、适用、配套逐步改变了过去随意选择教材的情况。目前高职高专市场营销专业教材定位比较准确。只是在共性内容与其他课程的衔接、配合处尚有不足，这是需要我们今后努力改进的方面。
高职高专师资队伍要定位于既懂理论又会操作的“双师型”师资定位。就目前情况看，高职高专房地产市场营销“双师型”师资队伍形成相对其他专业而言要更困难一些。其原因有两个方面，一方面，有些教师从事多年的市场营销课程讲授工作，但是缺乏对于房地产行业的针对性，在实践培养课程上会出现教学内容和培养技能要求大相径庭；另一方面，有些教师掌握房地产专业知识体系，但具体到营销工作又表现的心有余，而力不足。无论是哪种缺陷的教师，我们主张利用企业的力量来完成教师培养工作。建立良好校企合作关系，让我们有知识缺陷的教师走上企业的岗位，顶岗学习，逐步建立房地产经营与估价专业下的房地产市场营销课程的“双师型”教师队伍。
【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法 改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02
随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。
一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性
房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。
经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。
二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探
（一）择本地房地产项目，模拟实战
为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。
（二）让学生“动”起来，在“动”中学
1 动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。
一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。
二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。
三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。
2 动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。
3 动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。
三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项
（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣
心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。
（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导
课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。
（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台
【关键词】基于工作过程 高职 人居环境 教学设计
【基金项目】广东省教育科学“十一五”规划2010年度研究项目《低碳经济背景下资源环境与城市管理专业人才培养模式的研究与实践》（课题编号：2010tjk220）。
【中图分类号】G42 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2013）06-0253-02
进入21世纪，城市空气污染和噪音越来越成为城市的常见病，严重危害着人们的身体和精神健康。国家通过各种政策号召各级政府，企业和个人参与到低碳社会的建设中来，因此，越来越多的房地产开发企业为适应社会和市场的需要，积极开发绿色低碳住宅。作为为房地产企业输送智力资源的高职院校，应该与市场需求保持同步。我院通过对房地产企业的调研和毕业生的反馈，对人才培养方案进行了修订，近两年将《人居环境》课程作为房地产经营与估价专业的专业课开设。通过两年的探索，我们教学团队对该课程的建设积累了一些心得体会。本文试图从高职房地产类专业的《人居环境》课程的设置背景，课程总体定位，课程内容选取，课外实训环节设计等方面对该课程的教学进行一些探讨。
1.课程设置背景
1.1政府对绿色低碳住宅的倡导
2009年12月在丹麦首都哥本哈根召开的世界气候大会，标志着世界经济将进入一个以“低碳”为显著特点的新时代。中国通过政府制定中期减排目标，决心将粗放型的经济发展模式转变为低碳、环保、节能的经济发展模式。积极进行节能减排的改造，建立绿色低碳住宅将是中国房地产走上健康发展的必由之路。政府通过制定有关政策引导来推动建筑业和房地产业的节能意识和参与。各级政府出台建设低碳城市的行动纲领和实施意见，明确建设低碳建筑有关规定，从规划设计、施工、装修、验收、物业等各环节，对新、旧建筑提出绿色低碳化建设规定。同时，各级政府实施相关扶持激励政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大对新材料的开发应用扶持力度。
1.2房地产市场对绿色低碳住宅的需求
低碳新材料的应用从表面上看的确是增加了建材成本，但从长远的综合效益上来讲，总成本是下降的，使资源浪费的现象得到缓解。以一套100平方米的房子为例，购买节能住宅增加成本约20000至30000元，按每平方米每年可节电40千瓦时计算，一年就可以节约数千元左右，这样购房增加成本大约几年就可收回。根据权威调查机构所做的一项网络调查结果显示，80%左右的受访者表示会选择购买低碳住宅，由此可见低碳建筑的市场很广阔，普通居民对低碳的接受能力比较强。因此，作为房地产开发企业，也会顺应市场需求，逐渐提高房地产产品的节能环保水平。
1.3低碳住宅技术的使用和普及
“绿色低碳住宅”是一种低碳，环保，节能的居住空间。这类住宅实质是以可持续发展为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，在以人为本的基础上，利用自然条件和人工手段创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。近年来，低碳住宅技术的使用和普及越来越广泛，一方面政府通过合理发展城市规模，集约高效利用土地，合理布局城市居住用地，创造良好的居住小气候条件，从根本上减少对能源的依赖。另一方面，企业通过住宅设计创新，包括建筑设计如户型结构设计创新、遮阳通风技术，中水利用技术，利用太阳能等绿色可再生能源技术，来补充能源消耗，实现节能减排。这些节能技术的应用为低碳住宅的实现奠定了技术基础。
所以，作为未来从事房地产行业的学生们，应该将这类知识作为专业课进行学习和灌输，使他们具备基本的规划和设计节能低碳环保住宅的能力。
2.课程总体定位
国家教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号文件）指出：高等职业院校要积极与行业企业合作开发课程，根据技术领域和职业岗位（群）的任职要求，参照相关的职业资格标准，改革课程体系和教学内容。
我院的房地产经营与估价专业将培养具备房地产经营与管理的基本理论、基本知识和基本技能，熟练掌握房地产资源开发利用和经营管理的技能，能够从事房地产开发、经营和管理业务，以房地产营销与经纪为主要能力，兼具房地产项目开发前期报建与策划、后期物业管理服务方面工作的一专多能的高素质技能型人才。学生通过三年的学习，考取助理房地产策划师、广州市房地产中介服务人员或物业管理员（三选一）资格证，可胜任房地产开发报建员、楼盘营销策划专员、地产经纪、物业管理员等岗位。通过广泛的调研，房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表如表一。
表1：房地产经营与估价专业岗位、职业资格、工作任务和所需技能对照表
根据表一对照中各种职业资格对应的工作任务和技能要求，我院房地产经营与估价专业人才培养确定了专业技能课的构成，具体课程进程如下。由于各类岗位中均需要具有住宅物业人居环境规划和维护的知识和技能，所以将《人居环境》课程定位于我院该专业的专业课，用于学生拓展能力的培养。我院房地产经营与估价专业体系架构与课程路线如图一。
图1：房地产经营与估价专业体系架构与课程路线
3.课程内容选取
根据国家对高职院校课程改革的要求，在《人居环境》课程中，我们课程团队通过对接房地产经营与估价专业课程与行业（企业）岗位（群），以房地产开发工作过程为主线、典型工作任务为节点，整合、序化和重构《人居环境》课程内容；引入企业真实项目，以典型产品为载体设计学习情境，探索任务驱动教学法在课程中的运用，改进学生考核与评价指标与方式，促进学生核心职业能力和综合职业技能的形成。课程计划总学时为36学时，主要教学内容、重点和学时数分配如下表。在表二中，我们根据人居环境工作的具体内容，将课程整合为三项基础理论知识和十项工作任务，通过教学中基于工作过程的十个项目的训练，使学生掌握人居环境打造和规划的基本技能。
表2：《人居环境》课程教学进度表
4.课外实训环节设计
对《人居环境》课程的学习不但需要课内分散工作任务的操作实习，还需要课外综合实训的实际运用，课外实训内容主要通过以下综合实训环节来完成。
4.1实训环节一：楼盘人居环境实地调研
4.1.1实训目的
现场指导学生认识居住区的人居系统构成，培养真实工作环境的适应能力。
4.1.2实训要求
利用课下时间让同学们实地调研楼盘，分析具体楼盘的人居环境构成。参观楼盘的各项人居系统设计的情况。
4.1.3实训步骤
教师选定调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，参观楼盘的各项人居系统设计的情况。最后提交一份某楼盘人居环境系统情况的调研报告。
4.2实训环节二：楼盘人居环境比较
4.2.1实训目的
使学生通过调查了解不同楼盘在打造人居环境时的具体方法和策略，进一步培养学生如何将所学知识应用到真实工作环境中。
4.2.2实训要求
利用课下时间让同学们调研不同楼盘的大气、水、声环境，固体废物的处理和利用热环境、光环境、电磁辐射环境、放射性环境，居住区绿化，居住区气候的改善等的情况，并比较各个楼盘人居环境的优劣。
4.2.3实训步骤
教师选定几个调研楼盘，利用课下时间让同学们实地调研企业，然后按照人居环境的评价标准，让学生分析各个楼盘人居环境的优劣。最后提交一份各楼盘人居环境系统比较的调研报告。
4.3实训环节三：楼盘营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案写作
4.3.1实训目的
培养营销策划（绿色住宅产品设计部分）文案写作的能力，培养对楼盘的整体策划和推广的能力。
4.3.2实训要求
根据所学知识，学生在课下对老师布置的特定楼盘用PPT格式做一个营销策划（绿色住宅产品设计部分）方案，并在课堂上演讲。
4.3.3实训步骤
学生先在课下进行指定楼盘营销策划（产品设计部分）方案写作的准备工作，以组为单位在教师指导下进行楼盘营销策划方案的讲解和评比，最后提交一份XX楼盘营销策划（产品设计部分）方案。
5.结语
高职房地产类专业设置《人居环境》课程是适应社会发展低碳经济的需要，也是高职房地产类专业适应房地产开发企业对一线房地产开发、经营人才的需要。作为高职院校教师，我们还应不断关注低碳节能技术的发展，强化实践教学环节，培养适应社会经济发展的高素质技能型房地产专业人才。
参考文献：
[1]杨雨华，宗建伟 人居环境科学课程教学改革研究[J].安徽农业科学，2013（1）。
[2]李帅，李春郁 运用绿色建筑材料营造健康的人居环境[J].改革与开放，2010（11）。
[3]张斌 房地产估价课程设计及其教学探讨[J].高等建筑教育，2007（4）。
[关键词]房地产；营销策略；问题分析
[中图分类号]F270[文献标识码]B
一、营销策划
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
二、房地产营销策划的必要性
随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。
一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：
1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向
不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。
2.有利于房地产销售困难的解决
房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。
三、房地产市场营销存在的问题
1.市场调研不足，对市场需求分析不足
市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。
2.目标市场与市场定位的混淆
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。
3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一
房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。
4.房地产营销研究专业人员较少
目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。
5.商品卖点把握不准确，过度炒作
卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。
四、解决房地产营销问题的策略
1.加强市场调研，准确分析市场需求
市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。
调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。
2.明确市场定位
应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。
3.适度宣传，拓宽宣传渠道
不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。
4.加强对房地产营销人员的培养
人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。
对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。
5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作
营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。
营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。
五、总结
但真实情况可能并没有大家预想的那么糟糕。韬睿惠悦最近的《2016韬睿惠悦毕业生起薪及政策调研》显示，在被调研的8个主要行业中，没有一个行业降低2016年对毕业生的招聘规模，招聘增长率同比增长均超过10%。
共有402家企业参与了这次调研，其中40%的被调研企业规模在500人以下，28%的被调研企业规模在501人至2000人，因此从企业规模来看，这份报告主要反映的是中大型规模的企业对毕业生的需求。而从行业来看，这些公司主要集中在高技术、互联网、半导体（制造业）、银行、保险、证券、基金、房地产这8个相对热门的行业，因此报告结果主要也是反映毕业生在这几个行业未来一年的就业前景。该报告认为，“毕业生招聘还将持续火热。”
这可能有两个原因，一方面，互联网发展及工业革新带动了很多产业，使得相关企业需要更多新鲜血液帮助自己实现转型。另一方面，房地产、银行等人才培育模式较为完善的传统企业也开始将人才培养的重心转到投资回报率更高的毕业生身上，因此毕业生在人才招聘市场中仍然有很大的机会。
“企业通常都是根据自身及行业前景来判断需要多少人，跟当下的经济大势不一定有必然的关系。”韬睿惠悦数据与调研业务咨询中国区总经理许文宗告诉《第一财经周刊》，尽管此次调研的数据收集时间在2015年的7月至8月，但通常来说，企业制订的招聘计划不会因为短期波动产生很大改变，因此，这份报告的数据还是很值得参考的。
未来一年应届生的就业前景如何？会出现哪些新趋势？我们通过采访帮大家解析明年的校招规模，毕业生们也应早做准备。
A
2016年毕业生就业前景整体不错
毕业生招聘数量总体上看是增长的
韬睿惠悦的报告显示，8个被调研的主要行业中，没有一个行业降低了2016年对应届毕业生的招聘规模，并且招聘增长率均超过10%。其中互联网、保险、证券、基金等行业，应届生招聘增长率甚至达到了30%以上，对新鲜血液的需求可以说是相当旺盛。“大部分的行业在2016年对于应届毕业生的招聘是重视的，并没有因为整体经济的不乐观而变得保守。”许文宗告诉《第一财经周刊》。
目前的经济形势对2016年校招的影响不大
虽然从2015年8月底开始，股市出现大幅下跌，人们对中国经济放缓的担忧加剧，但现在的经济形势波动对企业在2016年招聘应届生的计划暂时不构成影响。原因在于，一个成熟的有规模的企业对未来在业务及人才需求上的规划是比较严谨的，往往会根据对自身前景的判断提前制订招聘计划，以便在最佳时机“抢”到优秀的人才，因此除非遇到2008年这样的金融风暴，出现无法预期的迅速跌至谷底的状况，一般情况下，2015年下半年制订的人才招聘规划在2016年年初有很大变动的几率是比较低的。
薪酬福利预算并没有减少
韬睿惠悦的这份调研报告中涉及到的招聘岗位，有70%以上集中在一线城市，因此我们可以从中了解到一线城市应届生的平均薪资水平。
从结果来看，被访企业对于2016年毕业生的薪酬福利预算并没有减少。从基本工资来看，本科生在4000元至6000元之间，硕士大概是7000元至8000元。学历自然是影响收入的一部分因素，让我们来了解下有哪些因素可能会影响毕业生的薪酬：
1 学历
从统计数据来看，本科、硕士、博士3种学历每递进一级，平均月薪都会有1000元至2000元的差距。
2 专业
软件开发、硬件开发这类技术型专业或其他专业门槛较高的职位，以及对综合管理能力要求较高的管培生的收入会更高。
3 大公司未必有高薪水
大公司就意味着高收入的时代已经过去了，对于大公司来说，它们给你提供了好的平台、成熟的培训、更清晰的职业发展渠道，这些都是作为公司对你回馈的一部分；相反，小公司由于往往没有很完善的升职渠道、培训机制及发展资源，反而会给出更好的薪酬来吸引人才。
4 是否接近公司的核心竞争力
任何一家公司，与其核心竞争力相关的职能和部门往往能获得更好的收入，因此在选择公司时，一个重要的考量是你的岗位是否接近公司核心竞争力。
5 有没有提早为自己的职业发展做准备
不论毕业生的就业环境前景如何，提早实习、了解企业的运作并累积经验，提前思考自己的未来发展方向，这些提前量最终都能转化成毕业生求职时的一种资本。
B
企业反而越来越爱招毕业生
总体招聘需求下降，但对应届生的招聘比重增大
对比一下被调研的各行业的总体招聘计划和应届生招聘计划，可以发现一个有趣的现象，几乎每个行业对应届生招聘的数量增幅都超过行业整体招聘增幅。
以互联网行业为例，2016年该行业预计要招聘的人数增幅为17.53%，应届生的招聘增幅则是45.98%。更强烈的对比来自房地产行业，2016年该行业受经济压力下行的影响，降低了企业总招聘数量，同比2015年减少了10.39%，但房地产行业对应届生招聘的人数与2015年相比，依然有23.91%的增长。
这对于毕业生来说应该是个好消息。以前应届生在求职时，往往会因为缺乏经验而不受重视，一些企业对于吸收应届生的口子开得很小，导致竞争激烈，但如今，越来越多的企业在搭建人才队伍时开始着重对应届毕业生和基层人员的招聘，它们越来越喜欢自己去培养人才，因此年轻人的机会也就变多了。这可能与企业开始精细化管理，更看重人才的长久发展有关。
为什么各行各业越来越爱招应届生？
1 房地产行业
对于已经经历过长期发展，人才储备和培育机制趋于成熟的房地产行业雇主来说，招聘应届毕业生有两个好处。其一是可以从头开始培养，让这些年轻的公司人更易接受并认同公司的价值观。其二是应届毕业生供给充足，可以从中挑选到不错的人才。这样迅速培养年轻人的人才投资回报率更高。
2 IT、互联网行业
互联网行业本身就是一个充满创新力的、属于年轻人的行业。因此在招聘时也会倾向于多吸纳更具创造力、思维更活跃，掌握新技术的年轻人。
3 半导体（制造业）
许多传统制造型企业都在转型，所以在人才需求上，它们会倾向于更精简或吸纳更关键的人才，对应届生也有一定的需求，但相较于其他行业，增幅较小。
4 金融行业
金融行业正处于转型期，对人才的需求会比较多。行业内各家公司管理体系较为系统，人员发展的机制也比较成熟，所以它们有能力也更愿意去培养应届毕业生这样的基层人才，为自己的转型做人才储备。
C
培养投入增加，但管理更精细化
这几年一个明显的趋势是，一些发展规模较大的成熟行业纷纷转入比较务实的精细化管理模式。
这带来的一大好处是，企业在设计毕业生待遇时除了考虑工资，还会注重规划―提供给毕业生哪些资源来帮助他们成长。“在整体工作内容的规划方面和学习发展的体系方面肯定会比以前好。”许文宗说。在韬睿惠悦所调研的这几大行业中，半导体行业对毕业生的培训时间最长，达到30天；而银行业是对毕业生培训投入最大的行业，人均培训费用接近1.4万元。
精细化管理模式还体现在许多企业为了吸引年轻员工，开始实行灵活的弹利制度；同时，整体薪酬福利涵盖的内容更全面，除了工资和津贴，公司也越来越注意员工健康、办公环境等隐形福利。
D
未来几年企业对校招或将趋于谨慎
尽管整个经济环境的变动越来越快，但就大趋势来看，中国的GDP增长已经多年维持在7%上下的水平，发展趋势趋于平稳，今后几年大部分企业在人力资源方面的投入应该会采取比较谨慎的态度。
当企业被问及如果考虑裁员，哪些岗位将被削减时，生产一线的工人首当其冲，位列其次的是工作经验较少的普通员工和专业人员。
金融危机的全球性蔓延，正在逐步影响着实体经济。与此同时，企业人力资源相关政策也受到不同程度的冲击和挑战。亚洲金融风暴之后，中国经济经历了长达十年的高速增长，习惯于增长模式下的人力资源决策，将采取何种应对措施？而这些应对措施的采用，又将给每个员工的切身利益带来怎样的影响？美世近期完成的“面对金融危机，人力资源管理如何应对挑战”的调研，生动地描绘出了一幅冬天里的企业“众生相”，也在一定程度上预示着2009 年职场人的生存状态。
三大行业受经济衰退影响最大
从调研结果看，50％以上的内向型企业对2008 年能否完成业绩指标持乐观态度，而仅有10％左右的企业认为很可能不能完成预先设定的业绩指标。展望2009 年，25％的以出口为导向的企业认为经济放缓将对其经营产生严重影响。从不同行业来看，房地产、汽车、半导体行业受经济衰退影响最大，主要是其对资金需求量大，属于资金密集型行业。对于未来2~3 年企业中短期经营目标，多数企业表示可能会考虑重新调整，尤其是汽车、半导体、电子和制造行业的企业。
近四成企业将削减人力资本投入
有关企业又将通过何种手段提升竞争力及生存能力呢？ 82％的企业首先选择了控制运营成本。运营成本不但要在经济环境好的时候实施有效控制，更是企业摆脱危机的关键。为了安全度过经济环境低迷的经济周期，保证利润不下滑，89％的企业采用的最直接有效的手段就是在成本控制上寻找压缩空间。其次，在全球采购的时代背景下，追逐质优价低的生产资料或者非生产性物资，是企业全球化发展中至关重要的步骤。调研中70％的企业选择降低采购成本来实现运营成本控制，这样不但可以提高自身利润水平，也可以让利于消费者，从而保持竞争优势。减少固定资产投资规模是近半数（47％）企业降低运营成本最直接的手段之一。同时，巩固和加强企业市场地位、提高客户满意度、通过鼓励创新提高企业劳动生产率等措施，也是近一半以上企业最关注的领域。
关于生产力要素中的人力资本投资，虽然没有入选企业最迫切需要加强的管理领域，但也有38％的企业明确提出打算削减人力资本投入，其中半导体以及电子行业表现最为突出，分别有69％和49％的企业表达此种意向；另有25％的企业表示, 有意向通过关闭工厂、削减工作岗位、提供弹性工作方式等手段，缩减企业经营规模，应对危机。
调整、压缩成为主旋律
薪酬预算――2009 年加薪预算平均下降1~2 个百分点
对于2009 年薪酬增长预算，绝大多数参与本次调研的企业表示会对之前已经完成的2009 年薪酬增长预算进行一定的调整，调整后的加薪预算平均下降1~2 个百分点。根据美世在2008 年9 月的2008 年中国地区薪酬调研结果，2009 年中国一线城市的平均加薪率为9.4%。各行业调整前后的平均水平略有差异，加薪下调幅度最大的为半导体行业，降幅达到3 个百分点（调整前为平均9.3％，调整后为平均6.3％）。其次为房地产行业，降幅达到2.7 个百分点（调整前为平均9％，调整后为平均6.3％）。电子行业平均降幅为2.2 个百分点（调整前为平均10.1％，调整后为平均7.9％），位列降幅较大的第三位。而医药行业几乎没有变化，调整前后均为9.5％。
短期激励――13％的企业会设计和实行更能体现以绩效为导向的奖
金分配方法
尽管有52％的调研企业表示暂时不会针对危机调整公司薪酬结构方案，但也有13％的企业表示会采取行动，设计和实行更能体现以绩效为导向的奖金分配方法，即通过增加变动奖金收入的比例，调整固定现金的比例，从而有效控制企业的运营成本，把企业经营业绩受危机影响的程度降至最低点。同时，有16％的企业削减奖金总额规模。有些企业通过增加绩效考核周期的频度，全面加强业绩监控，做到及时发现问题、及时解决。
人才招聘――专业人士及高级专业人士需求仍然较高
近半数调研企业表示将会把人才招聘的重点转向市场短缺、供不应求的稀缺人才，而39％的企业表示其招聘计划未受影响。很多企业在市场宏观经济环境好的情况下，由于各种原因没有机会吸引到优秀人才。当市场表现低迷、部分企业选择裁员方式削减劳动力规模时，恰好是一些企业在市场上寻找人才的最佳时机。因此，有5％的参与调研企业表示会在2009 年加大招聘力度。调研发现企业对专业人士及高级专业人士的需求仍然较高。当企业被问及如果考虑裁员，哪些岗位将被削减时，生产一线的工人首当其冲，位列其次的是工作经验较少的普通员工和专业人员。而拥有丰富经验的资深员工则是最安全的群体，他们担负着保持企业高效运转、走出困境的重任。从不同行业看，地产、电信、汽车行业对有经验的高级人才需求旺盛，尤其是此次受金融危机影响较大的房地产行业，开发商迫切需要高级销售人才应对这场危机。另外，调研显示消费品行业和高科技行业对应届毕业生有较高需求，将为大学毕业生提供广泛就业空间。
培训管理――重点从委托外部培训机构提供服务转向挖掘内部培训力量
近半数企业把培训支出列入要削减的人力资源管理领域的支出费用之一。同时，76% 的企业把“外部培训”作为需要重新考虑的领域（美世2008 年《公司基准调研报告》显示，企业培训支出的70% 为外部培训），不少企业表示将在未来把重点从委托外部培训机构提供服务，转向挖掘公司内部培训力量，使公司的培训更有针对性、目的性。值得一提的是，对跨国公司而言，海外培训一直被认为是企业为员工提供福利或者奖励与认可的手段之一，但由于较高的成本以及海外经济也面临挑战等因素的影响，有23％的企业决定严格控制这方面的支出。
长期激励――以股票期权为代表的长期激励方案将被修改或暂停执行
几乎每年的国会都会有出现惊人的事情或者是比较有意思的事情。2009年3月份中国两会期间，总有一些人大代表或机构提出一些让人匪夷所思的议案，让我们这些普通人看了哭笑不得，比如要恢复繁体字、要取坚决打击山寨现象等。让人感觉这些代表是不会伙食太好了，把脑袋吃坏了，才有这么多屁股决定脑袋的怪想法。
2009年3月份的一个提案，对于房地产行业的代表们来说，是一个比较具有发展前途的提案。2009年3月6-9日，全国报纸和网络新闻都聚焦在这个问题上。在广东和上海以及北京的媒介连续几日的大力宣传报道下，全国工商联房地产商会成了一个大明星一样。通过全国工商联，向两会提交了一份提案和两份书面发言，题目是“我国房价为何居高不下”。看来这几年房价快速上涨，全国工商联房地产商会的日子过的也不错，至少从开发商那里捞了不少好处。俗话说：拿人家手短、吃人家嘴软，得了开发商这个“主子”这么多好处，总要为人家做点什么。由于商会人员就对全国9城市“房地产企业的开发费用”的进行了详细调查。结果得出一个结论，那就是在房地产项目总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
其实不用商会出这个成本报告，老百姓这么多年也明白一个道理，那就是房价疯长，不仅和开发商有直接关系，更和地方政府对房价的推动息息相关，当然银行也间接的起到帮凶作用。谁都明白开发商、地方政府、银行利益三角集团，但是这三者之间究竟是何关系，很少有人能搞清楚。瓜分百姓财富时，谁都瞪大了眼睛，唯恐自己吃亏拿少了。拿归拿，但谁都不承认自己是房价暴涨的始作俑者。
地方政府把责任推给开发商，比如春节前地方政府开两格会期间，市长们纷纷表示：“老百姓不买你的房子，是因为你开发商房子价格定的太高”。一贯强势的开发商看到有人朝自己拨污水，赶紧喊来自己豢养的几条狗：“老子天天让你们吃香喝辣的，现在到用你们的时候了，赶紧去统计一下，我们获得的利润中，地方政府拿走了多少”。于是全国工商联房地产商会赶紧屁颠屁颠的上蹿下跳，第一时间高出了这份报告。
报告的核心意思就是：房价暴涨的推动者不是开发商，而是地方政府。大家想一想，这话如果是开发商说出的话，官员们一动怒，追求下来，开发商结果肯定是吃不了兜着走。但是工商联这些官员说出来就没有什么大不了。工商联官员一般都是在政府机关当过官的，否则就是和地方官员有千丝万缕的联系。所以再怎么恶心的话从他们嘴里说出来，别人也不能拿他们怎么样，两格会，就是要大家畅所欲言啊。
随便在网上搜了一下全国工商联房地产商会，就会发现其主人的显赫声名。这其中有招商地产、万通集团、华远地产等大开放商，大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长。所以他们能发出这样的声音就一点也不奇怪了。不过在我看来，商会在给开发商叫屈的时候，也把主人的马脚暴露出来了。既然说政府拿走了大部分利润，那么你开发商究竟拿了多少。
2005年的时候房价上涨厉害，大众强烈要求开发商公布房地产的成本。在福州市率先公布了房价成本信息：在信息所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。但这个公布成本的行为，却遭到了开发商一致的抵制，其中商会副会长任志强就高呼：“让开发商公布成本，等于让一个男人告诉别人自己老婆的三围，是绝对不可能的事情。”
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