时间：2023-03-03 15:59:37
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇女装营销策划方案，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
网店开店计划书【1】一、对淘宝网的整体分析
随着互联网的发展，网上购物已经成为一种很普通的事情。淘宝是一个致力与全球最大的个人交易网站，所以，淘宝的目标客户，无疑就是在网上开店的卖家，在淘宝上可以免费开店，这就吸引了很大一部分人去关注。作为电子商务专业的我们，现在没有什么经济实力，淘宝对于我们来说也非常的好。
淘宝作为国内第一的网上购物网站，这里的人气是毋庸置疑的，而且淘宝拥有自己专属的聊天工具和支付系统，实行货到付款政策，安全系数高，这就为淘宝买家提供了保障，使得淘宝的人气更加的旺盛，并且随着淘宝新规的、消保的实行，使得淘宝卖家的信誉度更加高，对买家有了更多的保障。
因此，对于我们卖家说，凭借淘宝中的人气和免费开店，免费装修，和淘宝对与新手的一些帮助措施来讲，淘宝网是一个很适合我们这些电子商务的初学者，网店新手的。
二、对自身淘宝店铺的分析
(一)优势
淘宝网对于1钻一下的淘宝卖家，都会给与旺铺扶植版作为店铺的模版，这样更加有利于淘宝买家在搜索商品时找到自己，店铺也会排在较前面，这样就更加具有竞争优势，所以相较于其他的普通店铺来说，我的店铺更加据有优势些。
(二)劣势
首先，就是自身店铺的信誉度不高，这点是所有新开店铺的人的烦恼，一般来说，对于信誉度不高的店铺买家都会不太相信，这样就流失好多的生意;而且使买家对于有相同产品的店铺都会进行对比，如果你的店铺信誉不高，即你的商品要比另外一家要便宜一些，很多买家也会选择去相信那家信誉要高的店铺里的商品，所以提高店铺信誉是当务之急。
其次，我们是学生，所以我们的店铺不可能像网上一些全职卖家一样时刻在
线，我们只能利用下课的课余时间，所以从这方面来说我们的销售量肯定比不过一些同等级卖家，所以我们就更加要注重商品的质量和店铺的装修，赢取回头客。
还有就是因为是代销的产品，因此价格也会比相同的那些产品店铺的价格略高些，没有很大的竞争优势，因为是代销，所以对于衣服的质量之类的问题自己也不是很清楚，无法给与买家确切的保证，再就是商品没有经过我们的手上，所以对于在寄给买家商品时不能很好的了解商品的流通信息。
同时，在淘宝中供买家选择的空间很大，有很多销售同样商品的卖家，这样的使得自身店铺的信誉、宝贝排名、以及卖家的口才等等一些方面更加重要，还有一个就是商品的价格，买家在这么多出售同样商品的店铺中会进行挑选，虽然每个人看重的都不同，但是综合自身店铺的整体情况，要想打败其他竞争对手也是一件非常困难的事。
三、货源的选择和获得渠道
(一)货源的选择
网上热销的有服装类、鞋类、电子类、美容护肤类产品等等，其中又以服装类占据网中的第一位，而在服装类中，又以女装所占比例最大，销售最好的也是女装，而且在淘宝女装的搜索中，不管是用那种排序方式搜索，第一页的店铺中，商城所占的比例并不大，销售量大的也绝大部分是属于个人的店铺;所以对于像我这样的个人店铺来说，销售的空间也比较大。
女装市场是最大的，占据市场份额中的10%以上，同时女装在行业中的排名也是一直位居第一位，所以对于货源的选择，我选择销售女装。
(一)获得渠道
(1)阿里巴巴 阿里巴巴是属于B2B类的，对于我们这样的兼职学生来说，没有能力一次性去批发那么多东西，这要承受一定的存货压力，同时还有物流的风险;虽然阿里巴巴安全性比较高，但是它是属于B2B类的电子商务平台，
并不适合我们。
(2)淘宝分销平台 这个平台很适合我们这样的学生，因为它不需要我们自己来负担存货压力和运输风险，且信誉度高，是淘宝的另一个平台;同时也可以获取一定的利润，只要符合了条件进行申请，申请通过了，即可在分销平台中下载宝贝，这样宝贝就直接到店铺中未上架商品中了，而且也不需要你自己去制作模版、填写宝贝信息，更加的方便快捷。
单独的服装批发网站 这个并不适合我们，首先是可信度低，避免上当受骗建议还是选择以上2个信誉有保障的平台;再有就是同样需要大量的进行批发，作为学生的我们没有这个能力去经验、去承担这样的风险。
四、市场定位
市场定位的重要性不言而喻，一个准确的市场定位，往往能够成为产品销售的又一大助力，找对了销售方向，这样才能使产品的销售更上一层楼。
(一)价格定位
在淘宝以默认排序搜索女装时，在第一页中商家只有5家，其他都是个人店铺;以按销售量排名时，在第一页中商家的数量更加少，只有3家，可以从中看出，排在前面的卖家中商城并不多，销售的好的大多都是个人店铺，因此以个人店铺来说还是有很大的竞争优势
其次，从这2个排序中所看到的衣服的价格大多是100元以下的，卖出去更多的衣服都是在100元以下的，而且在淘宝中搜索5-100元之间的女装商品共有6447863件，而100-300元之间的商品只有3631863件，这足以体现出中低档女装的销售的热和竞争之激烈。
因此，本店铺的女装定价都在中低档范围之内，这样的销售面更加的广阔，这样也更加有利于产品的销售。
(二)销售人群的定位
从调查中发现不到18岁的网名有20.1%，网购网民就占有3.6%，18~24岁的网购网民就占据了所有网购网民的一半，达到了53.3%，25~30岁的网购网民有28.4%，从网购用户的年龄构成看，网购群体较一般网民更偏年轻化。18～30岁的网民是网购的主力，占网购用户总数的81.7%。其中，18～24岁的网购用户占比还在提升，未成年人和40岁以上网民群体网购使用相对较少。虽然不到18的人群购买能力不大，但是随着时间的推移，这也是一群很大的潜在客户。
从中可以看出，网购网民主要是以年轻人为主体，这类人的消费能力比较高，且这类人更加倾向于打扮自己，正是对衣服等消费非常巨大的时候，因此市场情景是非常广阔的，这也是我选择以年轻类服饰为主要销售商品的原因之一，还有就是淘宝中销售的最好的也是年轻一类的服装。
五、分析对策
面对这么强大竞争压力，我们也需要更多有利的对策来提高自己的销售量，下面也是根据自身店铺的现状所提出的一些对策，也是我现在正在进行的一些方式。
(一)装修好门面
人靠衣装，店也靠店装，一个符合自己商品特性的店铺装修也能提升店铺商品的价值，淘宝对于1钻以下的商家提供免费的旺铺，现在我的店铺经营时间不长，现在的信誉还只有1颗星，所以使用的是淘宝免费提供的旺铺，但是旺铺却不能有很多个性化的装修，也不能添加其他的模块，所以装修起来也比较简单，店招方面可以根据淘宝提供的免费店招来进行修改，在上面添加一些属于自己店铺的一些特点，同时取个让人能够一下子就能够记住的，让人觉得特别的店名，这样让人下次来找同类商品时也能够记起自己的店铺;还有一个重要的就是宝贝分类这一块，在这上面也能体现出卖家的用心，同时宝贝分类也能够让买家更加
快速的找到自己需要的商品;第三个可以装修的就是自定义模块，可以在这上面插入一些广告，比如说店铺的一些热销产品、节日促销活动等等，这一块也是最能吸引人的地方，能够为店铺带来更多的客户;我的店铺也主要是做了这几点，整体看起来比较和谐，但是也需要进行进一步的改进。
(二)提高店铺信誉
拥有了一个好的门面、一个好的货源，但是没有足够的信誉的话，店铺的生意也是很难做的，我的店铺现在还就只有1颗星，这样的店铺在淘宝中比比皆是，没有一点竞争优势，一般来说，这样的店铺一般都是垫底的，很难有出头的机会，所以，当务之急就是提高自己店铺的信誉，这样才能留住更高顾客的脚步，一般来说，在现在这种情况下，想要通过真实的交易使自己的店铺信誉提高是一件非常困难的事，我们学生也没有那么多的时间去天天守着这个店铺，所以也必需要通过一些虚拟交易的手段来提高自己店铺的信誉，一边进行真实的交易，一边通过虚拟交易的方式，利用同专业的这么多同学来进行互相交易，但是也要注意避免被淘宝发现。
(三)提高宝贝的搜索排名
刚开店的店，淘宝网都会给每个卖家10个橱窗位。我们可以好好的利用这10个橱窗位，同时在选择宝贝的上架时间的时候也要选择7天时间的，因为距离结束时间越短的商品就能冲到越前面，这样也能够使得自己的店铺和自己的宝贝冲到前面，迎来更多的访问量和销售量，同时也要注意去刷新宝贝，一般在淘宝中新上架和就要下架的宝贝排名都是比较靠前的，可以抓住这一点来提高宝贝的排名。
(四)价格战略
现阶段自身店铺的信誉不高，要想在众多的店铺中脱颖而出，想要获得更多的顾客，价格战略也是必需的，价格比其他店铺中要稍低一些，也能为自己打开
销售的大门，因为是在淘宝平台中找的代销，所以利润不大，但是因为是开店初期，所以尽量以较少的利润获得较多的交易量，提高自己店铺的信誉。
(五)论坛、博客、问答等的推广
论坛我主要是关注淘宝论坛，因为这是比较专业性的，都是一些买家和卖家在里面，但是这推广起来也更加的困难，因为这里面的人都比较了解这些，所以，对于在这里面，不做则以，做就一定要做的好些，这样才能带来利益，在这里面也能扩大店铺的知晓率;还有一个就是以买家的身份去分享自己店铺中的一些衣服，让别人更加的了解;在百度中，除了在百度知道中提问，回答问题外，还可以在百度文库里发表一些文章，这些文章的浏览量也是非常可观的，当别人在查找资料时顺便也会看看你的店铺，这也是一种隐形的客源;暂时就先对自己的店铺做这些推广，如果还有时间，我还会加入博客进去，在大范围如腾讯微博，新浪微博，小范围也可以在自己的空间里，因为熟悉所以才会更加的相信。
六、总结
上面对淘宝店铺的营销策划，其实也是对自己店铺的一种自我检讨，通过这一系列的调查发现，发现最多的是自身的不足之处，同时，要想做好一个淘宝店铺也绝非易事，这么多的工作需要去做，但是想要获得皇冠甚至更高，就必需这样做，甚至远远不止做这么点，对自己的店铺所需要付出的也更加多，但是，有了自己的付出，自己的店铺也会越来越好。
网店开店计划书【2】一、项目简介
依托中国最大的C2C网上购物平台——淘宝网,通过电子商务交易方式，打造在淘宝网上有竞争力的网上商铺——时尚潮。欲想在20xx年7月在淘宝网上开家时尚潮服饰专卖店，淘宝网商城为购物商城，而时尚潮将被打造成为它的亮点商铺之一。
二、网店概要
1、投资安排：以最小的的资金投入，尽最大的努力，赢取满意的收入。预期先投入5000元左右。 2、网店基本情况：网店名称：时尚潮 地址：温州永嘉 邮编：325113 3、网店的宗旨：追赶时尚，精彩你我他。
4、流程：设计网上商店--选择开店平台--向平台申请开设店铺--进货--登录产品--营销推广--售中服务--交易--评价或投诉--售后服务(或进入淘宝首页注册会员--免费开店--填写用户信息--绑定支付宝账户--淘宝网开店考试--登录账户--我是卖家--基本设置--商品描述及等--营销推广--阿里旺旺在线客服--交易--售后服务)
三、产品及企业市场分析
目标市场的设定：客户群以年轻的消费者群体为主，年龄在15至40之间的朋友将会是我们网店的最大客户群。时尚潮的产品主要以流行首饰及服饰为主。 经过市场调查进一步得出结论，该产品在市场内需求量大,市场竞争强烈,需要通过新型的营销手法进行运作,迅速占领市场,获得较高的客户满意度。给以介绍新客户的原始客户小店物品打八折的优惠，或免邮费的营销手法吸引更多的新顾客及留住老顾客。
四、产品来源
直接在批发市场进货。或将产品前期库存将依托实体店，当小店每天业务量保持在10单以后上，将拥有库存。
产品价格问题(网店销售指导价，最低成交限价与供货商结算价和发货费用)和贷款结算方式(有三种方式：第一是接到定单后直接把进货款汇入商家帐号里，供货商受到货款后立即按照网店提供的用户地址和数量发货完成交易;第二是先预付给商家一定数量的货款然后接到定单后直接通知供货商发货快速完成交易;三是跟供货商商议发货打款同时进行甚至可以交易结束后再结算比较省钱)，保证货源的顺畅、质量和可靠性，建立我们接到订单，只需要通知商家，由商家直接把商品发给顾客的风险最小的经营模式;若无法直接由商家发货，那就只好接
到定单直接去进货然后采用直接邮寄的方式(注意用纸箱把产品稳妥包装，里面最好能垫一些缓冲材料，纸箱外面用胶带密封几道以防止箱子散架，避免运输途中损坏或者泄露影响信誉)。
货物来源：批发市场进货，训练议价能力，力争将批发价压到最低，与批发商建立良好关系，在关于调货的问题上要和批发商协商，以免日后的纠纷。网购，通过淘宝网与阿里巴巴的批量进货方式，满足200元的小额批量进货。
五、网店的主要发展战略目标和阶段目标
1、战略目标：我们坚定与执着于一个目标——追求时尚，精彩你我他!不断挖掘创新自己网店的宝贝。每月都新推几种新潮商品。2、阶段目标：寻找合适自己网店的货源保质保量，慢慢深入市场，开发客户。3、进度安排：第一个阶段：挖掘时尚新品，市场调研，分析问卷。第二个阶段：淘宝网开店、维护;第三个阶段：宣传推广;第四个阶段：进入正轨运营网店。
网店用品宣传策划方案：折价促销、赠品促销、限期供应、与其他网店建立友情链接、利用网络以外的宣传方式
六、物流服务
物流服务拟采用圆通、申通、韵达、EMS这样的成熟网络，价格采用协议价，单票6元左右。还会根据商品的购买量及优惠政策，对顾客实施免邮的措施。
七、风险
淘宝网上开店依然会存在很多风险，比如资源(原材料/供应商)风险、进货的风险、市场不确定性风险、交易安全的风险、积压商品的风险、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖等等
应对政策：找一些网下不常见或不曾流通市场的产品，以找到最廉价、质量好、稳定的货源渠道，不仅找唯一的一家，我们可以寻找相关的相对独特的产品进行销售，并自己创新一些新的产品。利用网络定期向顾客发送相关产品的介绍，使顾客了解最新的打折、促销及最新产品。定期向顾客发送新闻邮件。利用顾客留下的邮箱及联系方式，定期向顾客发送相关打折产品，会员可换取好礼，贴心的会员生日礼等。
1 服装品牌文化的概念
所谓“品牌”，美国市场营销协会有一个明确的定义“：品牌”是一个名称、术语、标记、符号、图案或这些要素的组合，它是用来区别一个卖者或卖者集团的货品与其他竞争者相区别。服装品牌就是以服装为货品来确定特定的消费群体、建立特定的品牌视觉形象、建立特定的销售管道。
服装品牌文化是服装品牌在品质、个性、品位、价值取向等方面同时形成的文化特质，是企业在长期市场经营运作中逐渐积淀形成的一种文化现象，以及它们所代表的利益认知、情感属性、文化传统个性形象等价值观念的总和[2]。因此，服装品牌是以文化特征为标志的。以法国著名奢侈品品牌路易•威登(Louis Vuitton)为例，该品牌创立于1854年，150余年的品牌积淀，它已成为消费者公认的高级奢华用品品牌。它的商标标志是：重叠的大写LV，棕色和栗色相间构成国际象棋棋盘式图案的外表(见图1)，该品牌特征已为众多都市消费者所熟悉，带有LV标志的箱包、手袋、钱包、饰品等物品成为上流社会身份的象征。路易•威登传递的品牌宣传词是“崇尚、精致、品质、舒适的旅行哲学”。已经经历了六代经营者的路易•威登将新产品推广到时装、手表、香水、珠宝等领域，它的品牌文化特质在不断深化。消费者选择LV的十大理由依次是(1)强烈的识别性；(2)可及的价格；(3)耐磨的材质；(4)包袋的高使用率；(5)款式寿命长；(6)首位的超值感；(7)卖场创值体验；(8)历史文化附加值；(9)独到防伪手段；(10)限量、无折扣销售的虚荣心。由此可见，品牌文化的生命力展现出无限的魅力。
同样，国内成功服装品牌也有很好的例子，如经营著名时装品牌的北京白领时装有限公司，成功地运作了“白领”WHITECOLLAR、SHEE’S 、K.UU三大知名品牌。作为中国高级成衣的领军品牌“，白领”被欧洲媒体称为“来自东方时装艺术的代表品牌”。WHITE COLLAR主要定位35～45岁、有事业、有地位但又不张扬的职业女性，全部采用来自国际优秀的时装面料，以职业女装和出席正式场合服饰为主(见图2)。它的文化理念是“为生活而设计”；简洁、舒适、随意而又不乏个性；主张引导顾客在消费的过程中体验健康高贵的惬意。它以其高品质的精致产品，个性鲜明的上等服务，为生活而设计的简洁风格赢得了数以万计的忠诚顾客。因此，它已成功构建起自己的品牌文化“，白领”曾创下了单店单日销售过百万的销售记录。
2 品牌服装设计定位
品牌服装设计首先要确立以下四个品牌设计定位：
2.1 顾客定位
要对该品牌服装面向的消费群体的年龄段，收入范围、职业特征、分布地区、性格爱好，作出正确的判断和划分。
2.2 风格定位
产品风格是产品所表现出的设计理念和流行趣味。随着时代的不断前进，产品风格的内涵和外延也在不断发生变化，但产品传达给你的风格特征是延续的、相同的。
2.3 元素定位
设计元素包括造型元素，如服装廓型及立裁造型；色彩元素，如色彩的色相、纯度、明度；材质元素，如面料纤维组成、外观风格语言、手感质地等[3]；结构元素，如结构属性、尺寸规格；部件元素，如细节造型、部件种类、色彩搭配等。在设计流行趋势的驱动下，从众多流行元素中选择适合产品风格定位的某些设计元素组合，设计元素的的正确定位，是引导消费者认知品牌的重要手段。
2.4 价格定位
产品价格定位是稳定目标消费群的重要指标，设计要从原辅料价格、工艺手段、加工成本、销售环节等方面综合因素考虑，保证产品利润最大化的宗旨，制定最为合理又符合品牌质量要求的销售价格。
3 品牌服装设计操作步骤
区别于OEM或ODM式的服装加工企业，以经营自有品牌为主的服装企业都属于品牌服装企业。但这里又分不同类型，一类是大众品牌企业；另一类是个性品牌企业。前者消费人群范围大、价格平民化，销售量较大，如优衣库UNIQLO、凡客等；后者企业在垂直细分市场轴线上找准自己的品牌定位，各自有明确的产品风格细分、市场定位细分、消费群年龄、职业、个性、价值取向细分等特征，它们以品质取胜，以产品附加值取胜，如LV、Gucci、Chanel、杉杉、雅戈尔、白领等。品牌服装设计的过程绝对不是靠设计师个人独立完成的，而是在一个团队(设计部或工作室)内按操作步骤共同来完成的。大致要经过以下几个步骤：
3.1 正确定位是搞好服装品牌设计的前提
品牌是表达某种风格、文化含义、价值观、生活主张等要素的，设计师群体要对自己品牌文化有精确的认识。只有这样，设计师们在策划新款时，保证该品牌的基本概念不变，品牌形象特征又很强，才能取得目标消费者的认同。这也是保证特定品牌影响力和生命力的前提。
3.2 开展市场调研，收集客户信息
企业要有自己的专业人员对市场和客户群体进行调研，了解市场营销趋势、找准1～2个同类对手品牌了解其经营情况，进行图文并茂的分析比较，找出各自的优劣点。通过卖场收集目标消费群和潜在消费群的消费习惯、不喜欢的产品和意见建议，考虑目标消费者衣柜里可能缺什么样的服装，从而做到心中有底。
3.3 分析流行趋势，筛选设计元素
流行趋势的定义：今后一段时间内时尚的发展趋势。服装流行款式和流行色的预测时间大致提前半年至一年，流行面料面料的预测时间大致前提一年至一年半左右。我们可以通过各种会、媒体、专业网站等来获得信息。同时，从众多时尚信息中发现即将流行的设计元素，如廓型、款式、搭配、色彩系列、材质、新风格面料等，筛选出符合品牌设计所需的设计元素，提供设计师参考。
3.4 进行新季新款产品设计
设计师在充分准备后，开始独立进行设计，设计要兼顾产品三要素：(1)功能性，如服装的功能要求，轻薄、厚重、宽窄、透露等；(2)时尚性，如顾客对时尚的敏感程度，是个性还是崇众；(3)成本与附加值，如面料质地、工艺复杂性、配饰、细节等都直接影响成本与附加值。设计负责人适时召集大家共议设计方案。整合下季产品的风格设计、品类、系列、数量比、价格体系，形成完整的设计文案和设计图稿。设计文案要分析新产品系列的“广度”和“深度”，以量多取胜一些产品谓有“广度”；以“精”取胜的产品谓有“深度”，通过有“深度”的产品来提高自己品牌档次，以有“广度”的产品来招揽更多的客户。取得更多的利润“。深度”与“广度”的比例要统筹兼顾。
3.5 品牌销售策划方案制定
品牌销售策划方案制定也是品牌服装设计过程的步骤之一，但因篇幅有限，在此不作细述。
4 品牌服装设计元素的选择与品牌文化传递的内在关系
服装流行时尚的传播周期是呈正态曲线分布的。流行时尚被消费者接受的阶段规律是赶潮流者约占2.5％，前期接受者约13.5％，主流消费群体约34％，后主流消费群体约34％，拒绝者约16％[4]。
可以说，在流行态势开始呈下降阶段时是销售量最大的时候。由此可见，多数消费者对流行时尚的敏感性和认可性是有不同的时间差的。一下子把流行趋势所有的设计元素都加在时装设计中，恐怕消费者难以认可，因此不是设计越前卫越好。这一点品牌企业主和品牌服装设计师必须要明白。所以品牌服装设计要把握好两点，一是如何保持品牌文化鲜明特征；二是如何把握好流行设计元素的运用。本文认为，流行元素只是创新设计的一部分，要选择流行趋势中符合自己品牌特征的那些设计元素，否则自己服装品牌文化会在无形中消亡，品牌也就可能退出市场。
怎样既能保持品牌文化的特征，又能不断有新鲜的货品推向市场，占有最大的市场份额？设计界流行的“半步理论”值得参考，就是设计要比传统超前半步，比前卫放慢半步。著名服装设计师王新元先生在谈如何把握好下季流行元素时认为，掌握一个三分法：在自有品牌下一季设计中，保留1/3销得好的设计元素；第二个1/3是分析借鉴其他成功品牌的设计元素，第三个1/3是运用创新流行设计元素，把三方面有机的结合起来。因为每一个消费者的心理都有一种连续的惯性思维，同时又有追求时髦的欲望，我们要在这两者中寻求平衡。
此次通过朋友介绍，湖南某开发商有一个商业地产项目想要我过去。由于开发商以前只重视商铺的销售，从来都没有考虑过要招商，曾经有几次招商的好机会，都错过了。现在商铺销售几乎停滞，实在是没有办法了，才有引进外脑的打算，希望我能介入该项目，在3月28日前完成招商，以此来带动其商铺的销售。
300个商铺要在60天时间内完成招商工作，任务如此之重，时间如此之短，压力可想而知，但我还是迎接了这一挑战。
一、全面了解情况
2004年元月28日，我和项目小组数人来到了湖南某地级市。我跟开发商做了深度沟通，对步行街项目的情况有了初步了解。
这是一个典型的尾盘，目前项目的住宅已完成销售，商铺销售55%。该盘于2001年由某房地产开发公司开发，总投资6500余万元，占地面积为2万平方米，总建筑面积5.7万平方米，一至二层是商铺，共306间，三至七层是住宅，共260余套。虽然步行街已在2002年8月份交楼，但此后直至2003年3月，整整7个月时间，仅仅销售了几套，销售无法打开局面，资金回笼面临严重压力。
2003年3月，该开发商为打开销售局面，曾与某策划人合作，此人每月从广东飞来一次，进行纸上谈兵式的指挥，第二天即飞回广东。半年下来，开发商投入了数十万元的费用，只销售了十几套商铺，效果很不理想。
2003年11月，该开发商又与湖南某策划公司合作，该策划公司为了提高步行街的知名度，启动招商，于2003年12月初曾做过几次大型的策划活动，通过这些活动，项目已有一定的知名度，但招商没有大的起色，仍然没有一个商户入驻。
经过几天的调查和在招商现场观察，我们获得了一手资料，对该步行街存在的问题有了较全面的了解。
1、项目的优势
（1）在市区已有较高的知名度；
（2）位于火车站广场旁，市外交通较为便利，火车站商圈正在缓慢形成中。
2、项目的劣势
（1）前期规划不到位。建筑规划不象步行街，一头还没有拉通，是条断头街，里面是一块死角；步行街内街景单调，又无任何休闲设施；街道过宽，步行者路过时不能同时兼顾两边的商店。
（2）地理位置较偏，自然人流很少，这是该盘最致命的劣势。离市中心商业区有500米之遥。今年年初，深圳某知名零售企业在该盘260米远处新开了一个大超市，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。
（3）城市常住人口只有30万，属中小城市，人均收入较同类城市偏低，市场总容量偏小。
3、竞争同行情况
目前同时在建的和已建好的步行街还有三条，其中最强劲的竞争对手就是金天步行街。其优势非常明显：
（1）招商政策十分诱人。押金少，租金低，很受商户欢迎。
（2）地理位置相对较好，就在市中心区域的边缘。
（3）开发商有丰富的开发经验，已开发了多个项目。
（4）金天步行街推广力度大，请奥运冠军做形象代言人。
（5）规划也很好，功能分区合理。
该项目去年8月2日正式开始销售，元月中旬楼盘封顶时，销售与招商工作就已接近尾声。这里还要提一下的是，位于市中心的某商业街商铺全部要拆迁，上百商户急需安置。金天步行街抓住了这千载难逢的机会，而我们要做的步行街项目比金天步行街要早一年交房，本来完全可以抢占先机，反而错过了这绝佳的机会。
二、重新定位
为了给步行街注入全新理念，我们和开发商一道先后考察了上海新天地、杭州女装街、北京王府井、武汉江汉路步行街、广州状元坊和深圳女人世界等全国比较知名的商业步行街。
考察回来，小组成员讨论了很长时间，最后决定对步行街进行重新定位，定位为女人街，与其他商业步行街实行差异化，所有招商均以女性消费品为核心，这样才能确立自己的优势。
三、确定招商策略
现在摆在我们面前的是数百套空荡荡的商铺和准备引进的繁多的女性消费品项，我们该从什么地方寻找突破口呢？
大家的意见是，招商时平均使用力量肯定不行，必须有所侧重。因此，我们最终确定了以点带面的策略，来开展招商工作。以点带面的策略有两方面的含义：
（1）通过某一栋楼商铺的成功招商，来带动周边商铺的招商。决定拿出步行街靠最里面的中四栋进行全面改造，拆除中间隔墙，做成一个大通间，再用玻璃分割成彼此相连的小单间门面，中间留有过道。此栋楼的商铺较偏，只要启动了这些商铺的招商，其他商铺的招商就会容易得多。
（2）通过重点品类的招商来带动其他品类的招商。以饰品作为招商的重点品类。一是其与女性生活紧密相关，符合女人街的定位；二是市内无此同类商业街，避开了激烈的竞争。
由于以前操作上的原因，商铺有三种类型，一是开发商自有的，二是业主委托招商的，三是业主未委托招商的商铺，自己想经营或自己出租给商户。
为了加快招商进度，培育步行街的商业气氛，针对不同的情况，制订出灵活的招商政策：
（1）对自有商铺免租一年的租金，对商户商铺则免租三个月，并免收第一年的物业管理费；
（2）降低押金金额，由8000元调至5000元，对商户而言，占用资金少了，门槛低了，商户入驻的可能性也就大了。
四、解决终端问题
终端存在严重问题，终端工作抓不好，所有的努力都将化为乌有，因此首先从终端问题入手。终端的问题主要有：
（1）招商人员工作没有积极性。大家都没有任务量，干多干少一个样，都在吃大锅饭。
（2）终端力量不足。只有三个招商员，时间这么紧，任务这么重，这几个人是难以胜任招商工作的。
（3）终端说词不力，对客户提出的问题不能做出回答，招商员不但不能说服客户，反倒被客户给说服了，这导致了大量客户的流失。
（4）终端气氛太冷清。来访客户少，又没有能衬托现场气氛的宣传物料，现场空空荡荡，愈加冷清。
（5）终端布置很零乱，桌子摆放很零乱，东一张，西一张，不利于招商经理对现场进行控制。桌子全是方桌，感觉很生硬，不利于拉近与客户的距离，进门处的气球悬挂太低，顾客进门后感觉很压抑。
基于这些问题，拟定的对策是：
（1）制订合理的激励制度，收入直接与工作业绩、工作表现和团队协作挂钩。每月对表现出色这给予物质奖励，对不能胜任工作的人员进行淘汰。
（2）充实招商员队伍，挑选优秀人才加盟，招商员由以前的三个增加到十个。
（3）针对客户提出的常见问题制定了统一的说词，同时加强了招商员的专业技能培训，派经验丰富的人员做现场指导，并为其当场解决问题。
（4）制作各种物料布置现场。步行街内，制作大型喷绘悬挂在天桥上，街道中间悬挂吊旗；在招商终端，制作了四块吊牌，在大门口摆放六个易拉宝。所有这些物料，都以大红色为底色，这样一来，步行街内和招商现场一片红色。同时播放富有动感的音乐，整个现场营造出十分热烈的气氛，为促成交易打下了良好的基础。
（5）对终端进行重新布置，并将方桌更换为圆桌，撤掉了以前悬挂的气球，给人感觉耳目一新。
五、解决委招费
到2月10日，招商已进行了一个星期，但签约的进展很慢。平时来的客户也不少，照理说签约的客户应该比较多。问题到底出在哪里呢？
问题就出在委托招租费用上。原来开发商跟很多业主签订了一份委托招租协议，收取商户前三年租金的20%作为委托招租费用，很多商户反映费用太高，接受不了。以前也向开发商提过此事，开发商迟迟不肯明确表态，这成了阻碍成交的最大障碍。于是我们说服开发商降低委租费，降低为一个月的租金。解决委租问题的效果十分显著，当日即签约10份，是有史以来签约份数最多的一天。
六、强力广告支持
为了吸引目标消费群体的关注，在广告宣传上以“韩国饰品城”作为主推，打出了“6000元做业主，10000元做老板”的宣传口号，既吸引商户入驻，又吸引投资者购买商铺。取得了很好的效果，有不少客户看到了这句宣传口号后进来咨询详细情况。
在广告投放上除了狠抓终端广告外，同时还加大了其它媒体的宣传力度，在市区的各主要街道上及周边郊县，进行重点宣传。整合大众媒体和小众媒体，包括报纸、电视广告、公交车车体广告、宣传车和宣传单，力求进行全方位覆盖。
其中效果最明显的媒体是宣传车和宣传单。宣传车游动时，车上广播播放招商广告，同时派人员在重点区域发放宣传单。宣传单发放前，我们对人员进行了简单培训，让大家了解步行街的基本情况和可能碰到的问题。给他们统一的说词，同时要求他们对有意向的客户做详细介绍，并进行客户资料登记。
值得一提的是，宣传单设计得很好，有很强的吸引力。由于宣传到位，许多本地客户甚至外地客户都被我们的宣传所吸引，招商部现场人满为患，工作人员忙得不可开交了。招商十分火爆，甚至出现了五个人抢订一个门面的现象。
七、终端促销强力配合
为了吸引商户入驻，我们主动为其寻找货源地，帮助他们拓宽进货渠道。以此为吸引点，我们推出了系列终端促销活动。
2月10日推出了“早点签约，早定品牌”活动，只要在2月10日至17日签约的客户，前50名可参加厂商见面洽谈会，商户将有多次机会选择的品牌。
2月18日推出了浙江商务考察四日游活动，凡是在2月18日至25日韩国饰品城的前20名签约客户，只要交480元就可享受商务考察四日游活动。
2月26日推出了南下商务考察采购团，只要是在2月26日至3月2日签约的客户前20名，只需交480元就可享受赴广东商务考察四日游活动。
强力终端促销活动，极大地刺激了商户及早签订经营合同，加快了招商进度，至2月底，签约份数就一举突破了150户大关。
八、扭转不良局面
3月5日，我从上海出差回来，当时情况很不妙。现场冷冷清清，终端广告摆放不到位，来访的客户很少，一周内签约客户不到十个，尤其是3月3日和4日，竟然没有签订一份招商合同。
到3月5日止，开发商自有商铺由于实行免租一年的优惠政策，已全部租出去了。现在招商难度最大的是那些没有签订委托招商协议的商铺，总共有80个之多，这些商铺的业主想自己经营或想私下里出租给商户，这类商铺是很难控制的。如果这些商铺招商过半，招商工作也就大功告成了。现在工作的重中之重是把这些商铺招出去。
为了扭转不良局面，一方面要求开发商派专人维护终端广告，营造现场气氛；另一方面火速推出夜市的招商，同时提出“最后保留商铺招商”的概念，希望通过夜市的招商带动其他商铺的招商。我们制作了新的终端广告和宣传单，此后的几天，来的人多了，签约的也逐渐多起来，招商部重新出现火爆场面。
当时还出现了一个新问题，招商员的工作积极性明显不如以前，这到底是怎么回事呢？经过跟招商员的深度沟通，了解到了其中的真实情况：目前招商员心里没底的是，招商提成是以签约客户数量为准，还是以促成交易的数量为准。因为现在有很多商铺，是掌握在业主手里的，他们不想出中介费，便私下里与商户交易。如果是这样，即使业主与商户成交了，招商员也没有签订该合同。促成这种交易到底有没有提成呢？这成了问题的焦点。
通过一番努力，我们说服了开发商，招商员的考核以最终成交数为准，而不以签约数为准，这大大提高了招商员促成交易的积极性。
九、烧好最后一把火
为了在现场营造开业前的热闹气氛，我们要求招商部安排专门人员，催促已签约客户尽快前来装修。只要有几十家同时装修，气氛就不一样了。
3月12日开始，越来越多的商户进入装修状态，步行街热火朝天的场面，增添了后来商户的信心，进一步刺激了他们入驻经营。
正确的策划思路，加上招商员的努力、开发商的积极配合，在开业前的3月26日，306个商铺全部招满，顺利地完成了开发商交给我们的艰巨任务。当然，操作过程中还有很多细节，不方便叙述。
此次招商，给了我们很多有益的启示：
（1）定位决定商业地产的命运。
（2）好的策划方案离不开好的执行人员的配合，没有好的执行人员，再好的策划方案也只会化为乌有。
（3）上游渠道的理顺能促进招商。
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