时间：2023-03-03 15:57:39
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产市场分析报告，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1、房地产开发投资
2013年1-6月,在国家宏观经济政策调控和市场监管的双重作用下,我县房地产市场有所波动，增速放缓，但总的态势平稳。1-6月房地产开发投资3.67亿元,同比增长36%;新开工面积14.32万平米,同比增长32％。
2、商品房竣工面积
1-6月,我县商品房竣工面积3.827万平米,同比增长10%,其中住宅竣工面积3.6743万平米,同比增长10%。
二、商品房市场成交情况
1、商品房面积分析
1-6月商品房销售面积为10.14万平米,其中商品住宅9.05万平米（755套）,同比增长28%,户均套型面积为107.4平米;住宅成交面积为9.05万平米,占商品房成交面积的89％。
2、购买房屋的类型、群体
﹙1﹚据销售统计:选择小高层住宅的占15％,选择多层住宅的占83％,选择高档别墅的占2％。根据以上数字可以看出,市民因为受传统住房观念的影响,选择的还是多层住宅的居多。
﹙2﹚客群:以本地购房者为主,外地购房者为辅,分别占销售量84％、16％,自住兼具投资需求;
﹙3﹚房价:1-6月份,商品住宅平均价为3460元/平方米,同比上涨4%;
﹙4﹚供应量:楼市供需基本平衡;
﹙5﹚户型:以90-130平方米左右户型为主打。89平方米以下面积需求量较少，一般为老人看管孙辈读书人群购买；140平方米以上面积，由于房价因素购买人较少。
3、二手房交易情况
1-6月,我县二手房交易360宗,交易面积4.9万平米。交易金额为3263.28万元,同比分别增长221%、252%、17%。
三、土地竞拍情况
据县国土资源局土地供应统计显示：从成交结构看,1-6月经营性土地成交主要以商住用地为主,成交面积36.89亩,成交价为155万元/亩。从今年上半年几次土地拍卖情况看,可以看出当前开发商的拿地热情比去年要高。
四、影响房地产市场的因素
1、政策因素
受国家一系列房地产调控政策的影响,我县房价也呈现增长放缓趋势。
2、经济因素
房地产市场与宏观经济发展密切相关,预计未来几年我县房地市场将继续保持稳步上涨趋势,但增幅会进一步放缓。
3、社会因素
房地产市场与人口数量关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质、文化素养、教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。
我县正处于城市化进程加速阶段,大量农村人口进入县城,对我县商品房需求的增加,促进了我县房地产市场的发展。
4、其他因素
购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价上涨的预期不断上升,购房意向仍然看好。
五、对我县房地产市场的现状分析
预计我县房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好,价格也将继续稳中有升,但增幅速度会放缓。
一是我县的现有房价比周边县、市低。很多县外人,看好发展前景,在买房、投资置业,促进了房地产市场的发展。二是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来,土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、稅费等有较大增长,对房价上涨起到了一定推动作用。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如教育资源整合、学校撤并、城市化进程加快、婚房需求进入县城购房的比例明显增加,加大了住房需求。四是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀,使不动产成为居民的首选保值商品,去年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值,进而带动价格上涨。五是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次,房屋建设标准的提升也提高了房价。
8月份商品房市场出现供应量、成交量双高位情况。成交量较7月份相比，变化情况不大，成交量走势略微上升。供应量变化较大，环比增长近一倍。本月全市商品房供应量为148.03万平方米，与去年同期相比减少18.5%，但环比上升95.99%。8月份商品房成交量为139.7万平，成交量环比增长3.7%，与7月份基本持平。8月份商品住宅成交量121.6万平，环比增长4.6%，商品住宅成交量较上月无明显变化,但同比增长64.8%。
商品房供应量分析
本月全市商品房供应量为310.4万平方米，环比增长109.68%,供应套数为33269套。其中商品住宅供应面积为287.6万平方米，占总供应量92.66%，商品住宅供应套数为30518套，商业用房供应面积为19.8万平方米，占总供应量6.38%，供应套数为1452套。
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商品房供应量走势
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品房供应面积达到310.4万平，供应套数为33269套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品房供应量相比9月份将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
本月各区供应量分布情况
本月和平区和沈北新区的商品房供应量排在首位，所占比例分别为21.2%和21.1%，供应量分别为65.4万平和65.1万平。铁西区商品房供应量排第三位，供应面积为45.5万平，所占比例为14.9%。
商品房成交走势分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品房的成交面积达到195.6万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品房的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
商品住宅市场综述
9月份商品房市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品房供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品房的市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品房的供应量和成交量将出现下降。
商品住宅供应量分析
由于秋季房交会的推动作用，全市2009年9月份的商品住宅供应面积达到287.6万平，供应套数为30518套，超越2008年9月份的供应量，成为近一年来的新高。从整体上看，2009年以来，商品住宅供应量呈持续上升的态势，房地产开发商对市场普遍看好。随着房交会的结束，预计10月份商品住宅供应量相比9月份将会出现下降，但不会改变整体上升的趋势。
成交量分析
受秋季房交会的影响，全市2009年9月份的商品住宅的成交面积达到192.2万平米，超越6月份夏季房交会的成交量，成为今年的新高。从整体上看，2009年以来，全市的商品住宅的成交量呈持续上升的态势，市场信心较足。随着房交会的结束，预计10月份区内商品住宅交易量相比9月份也将会出现下降，但作为传统的销售旺季，不会改变整体上升的趋势。
各区商品住宅成交情况分析
9月份商品住宅成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积46.7万平，成交套数5375套。于洪区成交情况位居第二，成交面积38.4万平，成交套数4327套。沈河区成交量最少，成交面积42.9万平米，成交套数469套。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。
各区商业用房成交情况分析
9月份商业用房成交量排在首位的仍为铁西区，成交面积4.88万平，成交套数320套。于洪区成交情况位居第二，成交面积4.22万平，成交套数275套。大东区和浑南新区成交量次之，分别为1.92和1.9万平米。
商业用房市场综述
9月份商品住宅市场延续了供应量、成交量双高位情况。受秋季房交会的影响，商品住宅供应量大幅度增长，销售量达到了2009年的新高，市场表现良好；但供求比相对下降，商品住宅市场将趋于平稳，随着房交会的结束，预计10月份商品住宅的供应量和成交量将出现下降。
供应量分析
9月份商业用房供求比为0.79，供求比相对上升，但仍处低位，商业用房的供应出现小幅下降，成交情况出现小幅上升。从2009年以来整体上看，商业用房市场供求相对平衡，市场趋于稳定。
成交量分析
9月份商业用房市场成交情况较为平稳，本月成交面积15.7万平米，成交量小幅上升，并达到了2009年的最高值，市场接受度较高。从整体上来看，2009年商业用房市场是稳中有升，市场情况较为平稳。
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2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.
3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.
4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
5.2013部分重点出让地块开发节奏一览表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a
【关键词】 房地产市场；泡沫经济；货币政策；治理
一、现状分析
近年来我国房地产投资增速虽略有减缓，但是其仍然处于一种胶着状态，下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。
纵观2012年，虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡，房价反弹的行情，但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后，全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比，9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种，价格上涨的城市有32个，下降的有18个，持平的有20个。到了10月份，与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中，价格上涨的有35个，下降的有17个，持平的有18个。
到了2013年，1、2月份，全国房地产开发投资6670亿元，增速比去年全年提高6.6个百分点。仅对于住宅投资来说，已占房地产开发投资比重的68.7%，投资4583亿元，同比名义增长23.4%，增速提高12个百分点。
而从商品房的销售和待售情况来看，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比名义增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%；商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6%个百分点，其中住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。
从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出，中国房价波动较大，尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击，但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨，因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。
二、我国房价过高的原因
1、货币超发和宽松的财政货币政策
中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末，我国货币供应量余额达99.86亿元，货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产，所以其贷款风险相对于流动资产来说较小，因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。
2、投资需求的不断膨胀
人民币升值使得“热钱”不断流入中国，这吸引了大量外商投资中国房地产市场，使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。
3、开发成本日益上涨
近年来，地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本，使得房价不断上涨，在国内房价三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。
4、中国的土地现状增加了住房成本
中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观，同时我国又在大力发展房地产业，使得土地供给出现刚性，土地价格日益上涨大大增加了住房成本，更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资，致使房地产市场十分火爆。
5、贫富差距助长了房价
长期以来，中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下，需求不足，2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，而在他们的个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3选择投资房地产。
6、中国人的消费观念
盲目追风，一味狂热于买房，使得很多居民忽视了购房成本，这在一定程度上造成了国家调控政策的失效，助长了房价。
三、改善我国房地产业市场状况的对策
1、加大对房地产市场的宏观监控力度
首先，从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模，使得房地产的产与销达到基本平衡。其次，要加强房地产二级市场的管理，将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽，防止房地产泡沫的剧增。最后，合理规划房地产开发结构，扩大安居型房地产的规模，加强房地产市场统计和预测工作，使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析，进而对其运行情况做出评价，定期市场分析报告，合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段，不断加强和完善宏观监控体系，有效地防止房地产“泡沫”的产生。
3、改革土地制度，加强土地资源管理
政府应当合理规划土地，使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先，优化土地供应结构和各类用地的供应比例，要适当提高住宅用地的比例。其次，合理规划土地，控制土地的使用，尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后，对于各类违规行为，要严格惩处，对于非法圈地、占地行为，要进行严厉查处，从源头上防止不正之风和腐败行为。
4、调节房产税和交易税的征收比例
按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例，即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾，严厉打击房地产投机炒作的行为。
5、改革住房贷款利率
加大住房公积金的覆盖面，使我国公民的基本权利得到保障，根据各个地区房价的差异，采取不等的公积金贷款额度。
6、全面改变增长模式
中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作，但是这是不能持久的，泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。
7、明确政府职责
国务院出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%，同时再增加住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则，必将对房地产市场产生重要影响。
【参考文献】
[1] 张志前.货币泡沫.2012.2.
[2] 李彤，刘崇献.人民币凭啥升值.2011.9.
【关键词】 房地产经济泡沫 监测方式 预警 产生原因
现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。
1. 房地产经济泡沫的具体含义
在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。
2. 造成房地产经济泡沫的原因
2.1银行的信贷过度
造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。
2.2消费者的预期
一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。
2.3调控措施的不协调
对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。
3. 房地产经济泡沫的防范措施
3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。
3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。
结语
情景分析法是采用定量和定性相结合的方法，利用抽象思维处理政治、技术、经济、社会的变化对房地产市场的影响，促进房地产项目的营销管理。房地产市场环境的变化往往隐含着一些影响房地产项目的因素，房地产营销者如果能够预测未来环境的变化，就可能先人一步做出应对。
在理论上，情景分析法适用于像房地产开发这样周期较长的行业。实际上，情景分析法所预测的是在较长的时间范围内可能发生的事件，却不限定时间界限。情景一词有电影脚本的意思，一个脚本就是一个决策方案。依照使用过程中编制脚本的方法不同，情景分析法可分为定量脚本和定性脚本。
定量脚本是以计量经济学或其他定量分析方法为基础建立的模型，通过选择和调整不同的参数可以得到不同的脚本。分析人员对每一个脚本的合理性和发生的概率作出评估。定量脚本法可以得到大量的备选脚本，充分分析环境的各种情况。
房地产营销方案制定过程中需要对居民收入水平、消费水平、经济增长速度、房地产上下游行业发展规模等宏观经济环境的数据以及房地产市场现有规模、未来容量、即将进入市场项目的体量等数据进行收集，针对本项目所处区位，形成定量的数据集合，制定出各种决策脚本。然后，营销团队对各种脚本进行评估，抛弃不合理的脚本，保留适宜的脚本作为营销的备选方案。
定性脚本法的基本特点是认识未来而非推导未来，不是基于过去和现在的数据去推断某一因素未来的变化趋势，而是通过认识各种因素之间的合理联系去设想和认识未来。
在房地产营销中，营销团队成员的操盘经验和操盘能力至关重要。营销团队对于政治、经济、技术和社会发展的未来趋势认知度和对未来市场的研判进行综合整理，以此给项目营销方案的制定提供定性脚本。定性脚本法可提高营销团队对环境威胁的警惕性，使营销战略更具有灵活性，同时有利于把握项目未来发展的脉搏。
二、情景分析法的六个步骤
英国学者梅瑟(David Mercer)提出了简化情景分析法，并将该方法分解为六个步骤。
第一步，确认决策焦点。即确定所要进行的决策内容项目，以凝聚情境发展焦点。所谓决策焦点，是指为达成企业使命与经营视野下所必须做出的一组选择。通过从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目的承受风险能力，识别决定环境变化的重要因素，然后选择关键性的因素进入脚本。
在全员营销的背景下，房地产营销理念贯穿在房地产开发的各个环节。项目开发过程中可能遇到政策风险、政治风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、经济周期性波动风险等系统风险，以及运营风险、财务风险、变现风险等非系统风险。多种风险的组合形成了项目运作变化的因素。在这一阶段，营销团队应摒弃固有思维方式，捕捉潜在的异常变化和决定因素形成决策脚本。
近几年，房地产市场蓬勃发展，房价不断飙升，因此，房地产市场必会面临各种宏观调控政策。对于房地产营销来说，如何进行项目定位，如何提升项目价值?营销部门应参与规划、设计、施工、销售等各个环节并从营销的角度进行分析研究，针对项目的区位、规划、环境等特点制定营销、推广、广告等主要策略，形成一组决策焦点，从而确定项目未来的发展方向，形成项目初步定位。
第二步，确定关键决策因素。即认定所有影响决策的关键因素。也就是根据营销团队所发现的各个因素之间可能存在的关系将这些因素的共同变化可能引发的时间形成若干个事件。每个时间都有自己的情景逻辑，形成脚本的雏形，构成情景分析的一个基本框架。
在房地产营销中，就是解读影响项目决策的金融政策、税收政策、土地政策等宏观形势发展的趋势，了解微观市场供给和需求对比情况，调研竞争项目的空白点，将宏观趋势与微观要素相结合，形成房地产市场分析报告。
第三步，分析外在驱动力量。即认定重要的外在驱动力量，包括政治、经济、社会等各层面，以决定关键决策因素的未来状态。对第二步形成的若干脚本中具有驱动作用的因素再作进一步分析，将相近的事件合并在一起，形成小型脚本。比如，银行收紧银根的主要目的是为了减少开发企业的资金量还是为了减少购买者的贷款额度，是为了限制投资者还是降低所有购买需求。将其原因进行归纳，进一步精炼，进行房地产区域市场的深耕。
第四步，选择不确定主轴。在高冲击水平、高不确定的驱力群组中，归类选出2至4个相关构面，称之为不确定主轴，作为情境内容的主体架构，进而发展出情境逻辑。这时，需要进一步识别真正重要的因素和事件，在更大范围内梳理各种因素、各个事件之间的联系，把可以放在同一情境下考虑的事件合并为一个事件。
在房地产营销案例中，应该把未来销售过程中的风险进行合并，从而制定出应对策略。同时，房地产总体市场和区域市场的变化以及市政设施的提升趋势都会对房地产营销产生驱动力。因此，营销人员应从各种变化中抓住主要的影响因素。
第五步，选择并增修情境内容。选定2至4个情境，并针对各个情境进行细节描绘，对情境本身赋予内涵。营销团队应清晰完整地将可能发生的事件和彼此之间的联系编制成脚本，作为制定房地产营销战略的依据。
对于不同市场中的房地产项目应当运用具有其所处市场特质的因素赋予该项目更细致的描述，促使营销人员依据国家、地区的政策和市场情况定义项目环境更加饱满和详尽，从而制定出更加适合项目的营销方案。
第六步，分析决策涵义。回到决策主体，分析情境内容，以认定其在管理决策上的涵义。通过模拟角色试演，提高对问题的认识，明确每一个脚本中的事件影响，使营销团队深入了解每个脚本的含义，了解其对项目发展可能做出的反应。
第五、保证民众在公共决策中的参与权和选择权。在城市规划、土地征用、招投标等各个环节，每项决策表面上是政府、开发商等少数 [ uuubuy.com]人的事情，决策过程往往只有很少的个人或者集团参与。但每项决策结果却影响到社会大多数人尤其是普通消费者的利益。由少数人替代大多数人进行决策，必然导致“个人理性”和“集体理性”的不对称性。也就是少数人在做决策的过程中，即使是政府，能否完全代表自己选民的意志和利益，也成了很大的问题。所以在关乎千百万人的切身利益的事情上，应当尽最大可能使民众做出自己的选择，增加民众参与关乎社会大多数人利益的决策的机会。 第六、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析价值规律，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量企业进行房地产投资，应当引起注意，加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效防止房地产业“泡沫”的产生
四、结 语
楼市价格上涨过高过快的“负外部性”已经从民生、产业结构、金融体系安全和社会的稳定等多方面充分表现出来了，其危害是巨大而深远的，现在国家通过宏观政策，利用经济杠杆，发挥政府这只看得见的手的作用，进行干预、实施调控理所当然！因此，当今年上半年，国务院房地产调控政策出台后，我国部分地区的楼市开始降温，房地产这个失灵的市场，初显理性的回归！理性回归的楼市，虽然可能让一部分开发商和相关利益集团获利回吐，可能对房地产上下游产业链上的行业带来暂时的“负外部性”效应，但其对整个国民经济的发展、和谐社会的构建所带来的恰恰是它理应具有的、久违的“正外部性”效应。因此，我们期盼着理性楼市的尽快回归，合理房价拐点的早日到来，这不仅是房地产市场内在价值规律运行的必然要求，也更是我国社会经济开始迈向良性发展的一个重要楔机，与国、与民有百利而无一害。
参考文献：
1、董宏达.房价大幅上涨剥夺百姓发展权[WEB].新华网2007
2、陈光义.政府没有理由为房价涨跌买单[N]. 中国青年报，2008-07-20
关键词：房地产经济泡沫；区域特征；现状分析
Abstract: with the rapid development of our country's economic construction, the surrounding areas like cities are constantly expanding, drive the surrounding areas of rapid development, the real estate industry in recent ten years, it may be said is developing rapidly. Especially in a city, house prices but also each square meters to the millions of, a forbidding place. House prices have become the focus of people. This is some of the real estate industry for problems are analyzed.
Keywords: real estate bubble; Regional characteristics; To analyze the current situation
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的高速发展，尤其是一些大中城市成为年轻人向往的地方。很多人怀揣着梦想来到了这些地方，但是，随着年龄的增长，不得不为买房做打算。一线城市的房价对于刚毕业的大学生来讲，就是天价。很多人不得不远离自己的梦想，离开这里。
房地产业在近些年的确是发展迅猛，但是，其中房价的波动也是十分巨大的，有些房地产商可能一夜暴富，也可能一次就倾家荡产。其中的经济泡沫非常的多。从全国整体来看。房价的经济泡沫主要集中在一些一线城市，而一些中小城市的房价相对比较稳定。这对于促进地方经济发展非常有利。
一、房地产市场供求关系的一般特征
住房需求的一般特征包括:作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需
品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。随着生活水平的提高,人们在追
求住房面积增加的同时, 也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出
了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住
房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。由于住房抵押贷款制
度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
二、房地产价格泡沫形成机制
根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,如果某种个别商品的价格发生上涨的话，则在短时间内，对该商品的需求量相应的减少，但是，因为价格上涨，商家纷纷加大生产量，其供给量反而增加。反过来，如果该商品的价格下降，就会有更多的买家争相购买，而且供货商则会因为成本问题，减少供应量。也就是说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降, 而房价下降则需求量会相应增加。这就是导致房价在一定的规律上不断的进行上浮与下降，形成了房地产价格泡沫机制。
三、房地产泡沫的区域性特征研究
从经济泡沫的含义来看，资产所具有的在市场上的价格会多出其价值中的虚拟成分。在
某一个地区的一段时间之内，房产价格上升的状况可以明显地反映出这个区域的房地产经
纪泡沫。房地产业与其他投机商业不同的地方在于它的不可流动性，资本的投机性和市场的
区域性，若是房地产泡沫过度的膨胀，会影响到各方面的资源配置，阻碍资源的优化组合，
在房产经纪泡沫形成的同时，投资房产业虽然可以带来比其他行业更客观的回报和利润，但
是，当大部分的资金都从其他经济行业，如农业，工业，牧业等流入了房产业的投资当中。那么，对于整体的经济平衡来看，无疑是不利的，会阻碍市场经济的稳定发展。另一方面，房地产经纪的膨胀对于消费者来说影响也是极大的，会使消费者的消费观念逐渐变得扭曲，在住房的价格不断攀升的同时，消费者为了未来的住所不得不更多的将个人资金投入到住房资金的预算当中，这样一来，大量的贷款资金和储蓄资金都会流入房地产领域，一旦房地产泡沫幻灭，消费者的财产就会大打折扣，增加了个人的债务负担，使整个消费市场陷入僵局，影响社会经济的持续发展。可以说，房地产经纪属于资本密集型产业，关系着众多方面的经济状况和消费方式，牵一发而动全身，若是房地产经济破裂，对于各行业的经济投资，消费者的个人经济利益以及银行的账款都有着举足轻重的影响。因此，相关的管理部门要对房地产经济进行宏观调整，使其健康有序发展。
四、小结
中华民族五千年的文化历史，使得百姓形成了一种传统的思想观念，就是房子是一个家的根本，不管贫富都必须有一个安身立命的地方。受到这种思想的影响，人们对房子的重要性极为关注，现在，在大城市中的年轻人就是因为买不起房子，多少人背井离乡；多少家庭因为房子对付公堂。这些不能不引起有关部门的高度重视。随着我国房地产业改革的不断深入发展，国家的相关政策也纷纷出台，缓解人们的购房压力，一些单位也采取补助的形式，解决职工的购房问题。但是，这些都是不解决问题的根本。因为，房地产经济自身的固定性，区域差异性，市场对其区域的宏观调控以及房地产商对其的投机性，让房地产自身的区域性特征越发明显，政府和相关部门应当履行好自身对于房地产领域的宏观调控职能，适当抑制房地产经济泡沫的形成和膨胀，让房地产行业在健康持续的环境当中平衡发展，以促进市场经济整体的稳定前进，让百姓真正的安居乐业。只有这样，才能真正实现科学发展观、可持续发展。
参考文献：
[1]苏扬.房地产税对我国房地产价格的影响机理与影响效果评价[J].统计与决策,2012,08.
[2]王树强,陈立文.房地产市场对股票市场波动的响应机制研究技术[J].经济与管理研究,2011,02.
[3]夏程波,曹智辉,庄媛媛.中美房地产周期波动特征的比较研究[J].统计与决策,2012,07.
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