时间：2023-03-02 15:01:48
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇住房保障，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
上世纪末的住房制度改革，将大部分单位公租房屋变成了房改房，它们与商品房、经济适用住房和政府提供的廉价租赁房一起，构成了城市居民的住房体系。在这个混杂体系里，政府赋予经济适用住房“过渡者”角色，但由于有明确户籍限制，无法覆盖非本地居民，在经适房与廉租房之间的“断层”居民，也未被保障房体系所覆盖。
“十一五”期间，中国保障房出现了低价房、限价房、经济适用房、改造房等不同的种类，在数量上实现了“跨越”，上述“断层”问题得以部分解决。“十二五”期间，各地规划建设3600万套保障房，试图进一步解决“断层”问题。
地方政府为完成中央下达的建设任务，面临较大资金压力，“重量不重质”，于是采取 “偏远建设”“混搭凑数”“以次充好”等做法。由于“保障房”体系不清，一些城市的低价房、限价房、经济适用房实质成了炒房主力军，地方保障房建设大多在“钻漏洞”和“打补丁”中艰难前行。
住房和城乡建设部曾几次派出巡查组，对全国主要省、自治区、直辖市的保障性安居工程进行巡查。这被看作是对全国保障房空置、错配等问题的摸底，系统性改革因此酝酿。
房地产专家建议：国家只建廉租房、公租房这类真正意义上的保障房，才能使保障房没有投资甚至投机空间；制定保障房的监管和退出机制，严格住房保障对象的进入、退出条件以及相应的管理办法，才能确保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，首次明确将对公租房使用情况等定期检查，承租家庭出现转租等违规行为将被收回房屋，五年内不得再次申请保障性住房。
作为我国住房供应体系的重要组成部分，保障性住房主要包括廉租房、经济适用房及两限房三类，其供应对象、供应方式、建设标准虽各有不同，但它们都是政府为解决中低收入阶层住房问题，以较低价格或租金向不同层次的保障对象出售或出租的住房。在政府干预居民住房问题成为一种世界潮流后，各国普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制，我国的廉租房和经济适用房与美国的“可支付住宅”、新加坡的“组屋”、日本的“公团住宅”、香港地区的“居屋”、德国的“社会住宅”等相似，都是一国（地区）住房体系中的重要组成部分。自1998年提出深化城镇住房制度改革至今，中国的住房政策一直朝着市场化的方向不断前行，但在保障住房政策方面却一直处于摸索、实践及不断改善的过程之中，而在当前的市场环境和经济形势下，尽快建立保障住房政策体系已经提上日程，借鉴其他国家和地区保障住房政策的成功经验，笔者认为完善我国保障住房政策需要注意以下几个问题。
一、保障住房政策应与本国的国情相适应
制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益，是世界各国政府面临的共同问题，但在保障住房政策模式的设计、选择上，不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如，同样是发达的市场经济国家，美国崇尚自由市场经济，政府尽量不对住房市场进行直接干预，只对低收入等特殊阶层提供住房保障；瑞典作为福利国家的先驱，既强调以市场配置住房资源为主体，又实施比较广泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略；新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型，政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理，帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家，国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距，这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同，因此，在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时，虽然要借鉴各国成功的经验和做法，但必须从我国的国情出发，不能盲目照搬其他国家的现成模式。
二、注意住房保障的层次性
为了体现保障住房的公平分配，在国外的保障住房政策中，很注重住房保障的层次性。一方面，通过保障住房政策，所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利，以缩小与其他阶层在居住水平上的差距，达到政府规定的住房标准；另一方面，不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同，处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如，新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策，购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少；美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中，虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房，但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性，尤其对于经济适用住房，其保障对象定位比较模糊、差异较大，另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外，单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此，针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式，使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如，对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举，提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房，解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。
三、保障住房政策的长期实施与动态调整
在以市场为基础的住房供应体系中，消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心，社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层，其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性，即使在人均居住水平较高的发达国家，政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任，保持了保障住房政策的延续。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年，既有科学的总体安排，又有固定的分布实施计划，因此取得了显著的成效。同时，为了适应客观条件的变化，许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制，以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看，在住房发展的不同阶段，保障住房政策的内容就有所改变，其中，政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层，现在又逐步缩小为以低收入阶层为主；政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变，通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代，形成住房的自然淘汰，以充分发挥市场机制的调节作用，促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情，城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体，因此，保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策，而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策，随着居民住房水平的提高和经济的发展，其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。
四、各种政策手段的综合运用
从手段上说，保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等，在欧美和亚洲的经济发达国家，一般都综合运用了多种政策手段，以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求，虽然各国的政策手段并不完全相同，但却具有一些共同的特点：①以促进保障住房消费的措施为主（欧美国家）或者对消费和供给两方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款；二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款，如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等；三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险，以降低金融机构的风险。③注重公司合作，由政府制定优惠政策，吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款，鼓励房地产开发商参与保障住房建设，扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。④用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如，欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求，美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较，我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主，而促进消费的措施不足，住房金融手段还比较单一，社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥，各种配套措施也很不完善，因此，我们应该借鉴其他国家一些好的做法，在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制，通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。
五、用立法推动保障住房政策的实施
关键词：房改；住房保障；住房消费
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。[论+文+网LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互。当前应尽快加强公积金的互，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
结束语
完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
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[6]李乐平：《社会保障权的界定和历史考察》，载《玉林师范学院学报》（哲学社会科学），2006年第27卷。
[7]李乐平：《论社会保障权》，载《实事求是》，2004年第3期。
[8]唐政秋：《社会保障权探微》，载《行政与法》，2005年第4期。
[9]贾智莲：《社会保障政府责任的探讨与现实选择》，载《内蒙古财经学院学报》，2006年第2期。
[10]刘家强、唐代盛、蒋华：《中国新贫困人口及其社会保障体系构建的思考》，载《中国人民大学书报资料中心社会保障制度》，2006年第l期。
[11]张妹：《浅析社会保障权的主体》，载《行政与法》，2004年12期。[]
地从哪里来？钱从哪里来？受益者是谁？这些问题回答起来并不难，难的是在一个沸腾的市场和沸腾的年代里，一切变得复杂了。这种复杂不在于技术，而在于决心。
2008年被称作“保障性住房年”，这可以看做是一个誓言。这是一场艰苦的实践，更是一次伟大的实验。
[北京实践篇]
住房保障的户籍悖论
复制的速度可以有多快？这不取决于复制的难度，而是取决于执行者的决心――现在，北京住房保障体系的快速调整，正验证了这个中国式的政治逻辑。
记者从北京市住房保障办公室获悉，2008年内，北京将推出政策性租赁住房。半年前，这种保障性住房才在厦门出现，北京市成为第一个推出此类住房的特大型城市。
然而困扰北京已久的住房问题，却不会因此而解决。建立在户籍制度基础上的住房保障，只能无奈地重复悖论。
进退维谷
北京市住房保障办公室的工作人员从来不为土地、资金犯难，让他们头疼的是，在北京城总计将近1400万的人口中，住房保障究竟要“保谁”？
“从限价房开始，头疼的就是这个事。”3月4日，北京市住房保障办的一位工作人员在电话中向记者抱怨。这一天，“政策性租赁住房”的相关文件已经签发，但只是明确了“解决单身青年住房问题”的基本原则，与限价房一样，户籍又一次成为了未知数。
他告诉记者，目前享受“政策性租赁住房”是否必须拥有“北京市常住户口”仍然在研究中，而且“限价房购买者须有北京市户口”的原则，在征求意见时也引起了很大争议，目前仍然不能最后确定。
北京市国土局局长安家盛明确向记者表示，北京的保障性住房用地都是按照供地计划优先安排，北京市的地方财政也比较富裕，建设规模、速度也相对适中，但始终绕不开的仍是“谁受益”的问题。
位于北京西南四环的鸿业兴园二期，是北京第二批限价商品房之一。该项目负责人孙玉刚告诉记者，早在2007年底，建筑主体工程的1/2就已经完工，但至今未能销售，“我们都不知道卖给谁，资质肯定由政府审。”孙玉刚坦言，此时此刻，北京市限价房的销售政策正在征求意见。
“政府也进退维谷，卖给谁都有问题。”北京首开集团的一位高管向记者表示，首开是一家国有企业，承担了大量北京保障性住房的建设工作，对这一点深有感受。
谁缺住房？
“北京这样的特大城市的住房问题，是城市化的副产品，不是单纯的房地产问题。”如是表态的是建设部政策研究中心副主任王珏林，在他看来，北京市在住房保障受益人群问题上的“进退维谷”，恰是出自这样的原因。
据北京市公安局统计数据显示，截至2007年11月，北京常住人口为1230万，外来人口的保守统计数字在200万左右。“随着城市化进程的加速，外来人口还在增加，这是城市化的必然。”国务院政策研究室副主任郑新立向记者表示。
实际上，这些北京的“新移民”，才是住房困难最大的人群。据王珏林的调研，对目前政府执行的住房保障政策，最不满意的也恰是这个人群。因为绝大部分新移民没有北京市常住户口，很小一部分拥有蓝页户口。而既有的廉租住房、经济适用房的 “保障”，都建立在户籍制度的基础上。
“他们没有选择，只能买商品房，但高价格却很难承受，于是问题就凸现出来了，毕竟在中国人的传统观念中，‘有房住’与‘有房’，还是有很大差别的。”王珏林表示，“住房保障实际上对这部分人是缺位的。”
来自山东的政协委员郭松海向记者十分明确地指出了问题所在，在北京工作生活的“新移民”中，至少有60%以上属于年收入在3万元上下的“低收入群体”――“这是北京市重新调整的经济适用房购买标准，很多外来新移民都是要在北京长期生活的，也符合这样的标准，但因为户籍问题不能购买，这在商品房高房价的背景下就很成问题。”
虚拟堤坝？
在某种意义上，住房正在充当特大型城市控制人口规模的“虚拟堤坝”。身为建设部副部长的仇保兴更愿意从城市规划的学术角度看待这一问题，“在住房保障最好的欧洲国家，也不可能说，你来到一个城市，政府就提供给你一套住房。”
据了解，这种“虚拟堤坝”的“理论”来自城市规划的“学术估算”。仇保兴表示，北京这样的特大型城市，其人口的承受能力并非是没有上限的，“例如北京，人口不能超过3000万，否则供水、供热、医疗、卫生等公共事业都会出问题，所以人口不能无限制地增长。”
然而在市场经济体制下，当今的中国已经不可能再以行政樊篱限制城市、区域之间的人口流动，于是住房与房价得以“歪打正着”，成为控制城市规模膨胀速度的“虚拟堤坝”。
“可是北京的情况又不能完全以欧洲的模式对比。”经济学家钟伟对记者说。他认为，建立在户籍制度之上的住房保障，永久性地剥夺了新移民享受住房保障的机会，而更关键的问题在于，“地方政府对保障性住房的投入来源于财政，实际主要由税收构成，而这些在北京生活的新移民，很多也都是纳税人，因此，以户籍制度确定是否享有住房保障，不甚公平。”
不少专家认为，以在某一城市纳税记录的年限，替代户口，成为享有住房保障待遇的标准，应该更为公平、适合，同时纳税记录甚至还可以同时解决收入资格审查的难题。
“我们已经注意到这一问题，也正在研究。”3月4日晚，北京市住房保障办一位负责人对记者说。他表示，目前征求意见的限价商品房销售政策中，就有很多意见要求将“蓝页户口”的持有者纳入到购买人群范围，但现在仍未有定论。(李乐)
[上海实践篇]
从效率到公平找回“失落的十年”
新天地，上海繁华时尚的象征，但仅一步之遥，便是上海彻头彻尾的“旧天地”。破旧的弄堂里，甚至还有一家三口住在十几平方米老房子中，厨房几个家庭共用。过去，他们唯一的希望就是等待拆迁。
如盛基集团副总裁朱咏敏所说，"上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重视公平。现在，方向转变了，开始由效率走向公平了。"
失落的十年
1991年，上海市政府印发《上海市住房制度改革实施方案》的通知，标志着上海市住房制度改革进入实施阶段。1999年，上海市又出台了《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》的通知。截至去年年底，上海关于保障性住房的政策共有五项：公积金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租赁和旧房整治、购房补贴。 其中最为重要的就是公积金制度和廉租住房政策。
上海的住房公积金制度是全国首创（《上海市住房公积金条例》1996年正式出台，1997年经过修正），但时至今日，上海在这一政策的执行上显得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公积金最高贷款额度为10万元，到 2006年提高到20万元，2007年再次提高到最高贷款额度40万元。如果有补充公积金，再增加10万元。而在北京，住房公积金最高贷款额度达到60万元，远高于上海。杭州、温州等城市住房公积金最高贷款额度也达到50万元，而这些城市的房价都比上海要低。
知情人士告诉记者：“之前贷款少，是因为原来上海有个住宅发展局，将资金拿去做房地产开发了，直到2000年后才逐渐转到个人贷款上去。”
上海也是全国第一个实施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城镇廉租住房试行办法》出台；2001年，上海又出台了《上海市城镇廉租住房实施意见（试行）》；2003年，上海出台了《关于进一步扩大廉租住房受益面的实施意见》。通过这3个文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同时，规划的人均居住面积也从5平方米拓宽到后来的7平方米。
资料显示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房条件的家庭累计登记22257户，已有21460户家庭享受了廉租住房，占符合条件家庭数的96%。知情人士告诉记者，享受廉租住房的群体还包括部分退休老干部。
不过，相关专家告诉记者：“上海享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.5%，而在发达国家，这一比例一般是10%左右。”
复旦大学房地产研究中心主任华伟对记者说：“保障性住房的根本问题是谁最终为这些低收入人群住房买单。上海当初没有做经济适用房，一是政府财力有限；二是在实践中，上海市政府更倾向于现金补贴、廉租住房等方式。另外，不要忘记上海的动拆迁、旧城改造力度是最强的，而这也是解决住房问题的一部分。”
2005年，上海推出“两个1000万政策”――1000万平方米配套商品房以及1000万平方米中低价商品房。但是因为上海市掀起反腐风云，此项政策不了了之。
从效率到公平
2007年10月，俞正声就任上海市委书记。上海市政府当月宣布，到2007年底，将有30000户家庭享受廉租住房。并计划今后每年拿出土地出让金的 10%用于廉租住房建设，5年内建成10万套廉租住房。2007年12月，俞正声曾经到上海市房地局调研，随后，相关部门出台了增加经济适用房建设的政策。
今年1月24日，上海市十三届人大一次会议上，上海市市长韩正宣布，将加大建设经济适用房力度，5年内兴建30万套、总计2000万平方米的经济适用房，并确保经济适用房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。预计2008年第二季将开工建设400万平方米，建成之后的售价将按同类商品房市场价格的60%定价，用于解决超出廉租对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。
之后，上海初步制定了《上海市经济适用住房管理实施办法》，该办法规定购买经济适用房的居民只拥有有限产权，购买后不满5年的，不得上市交易；购买满5年的，出售时应按规定交纳土地收益等价款。
华伟对记者说：“这个政策是非常好的，但是，能否找到这么多土地，是政策能否成功的关键。因为，现在上海的土地成本太高，拆迁拆不动；农业用地转非农业用地，受到严格限制；那么土地从哪里来，是一个大问题。”
之前“两个1000万”政策没有得到认真实施的一个重要原因也是土地问题。市区土地极为稀缺，很难寻找出合适土地建中低价商品房。郊区土地多，但是过于偏远，居住者的生活质量会受影响。
朱咏敏说：“政策是好的，但是一定要能执行。”而这也是所有城市在实践中遇到的共同课题。（王其明）
[成都实践篇]
“按需供应”能否代表各方需要？
成都市的3700余户低收入家庭，今年就能住进自己的经济适用房了。目前成都在建的25万平方米经济适用房，是这3700余户在去年登记的。
“我们是提前登记，按需供应。”成都市房管局相关负责人表示。该市日前刚刚公布的一项5年计划显示，从今年开始，共规划拿出400亩土地用于保障性住房的建设。但相对于成都市每年超过2400万平方米的住宅销售面积，这似乎可以忽略不计。
登记造房
早在2004年初，成都市政府公布消息称：“年内力争开工建设500万平方米的经济适用房，满足中低收入家庭的住房问题。”但之后，这500万平方米经济适用房就没有了结果，甚至成了有关政府部门避之不及的“烫手山芋”。
业界人士分析，当时中央政府正在对土地市场进行紧急整顿，“地根”从紧是这一计划受挫的重要原因。但更为关键的问题是，“这些土地通过拍卖可以获取更大收益，也不会影响到市场上的房价。”一家驻成都的香港房地产顾问公司研究员侯先生说。
据记者了解，2004年初，成都主城区商品房均价不过每平方米3500元，而在2007年底，这一数字已经超过了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍卖价格平均是每亩345万元，一直到2007年以前，成都三环路外的地价水平最高不超过每亩600万元。但在“新特区”的推动下，城南、城东和城西土地价格全面突破千万元一亩，市中心的一宗82亩土地更是达到了每亩8800万元。
在这样的背景下，政府在经济适用房的建设上，显然更加谨慎。“从2006年起，我市开始实施先登记再造房的制度。”上述成都市房管局官员表示，这样能够更好地解决低收入家庭的住房问题。由此，成都市政府上报给建设部的五年规划提出，未来5年内，成都拿出400亩土地用于保障性住房的建设。
但照此估算，平均每年80亩土地，按照容积率为6.0计算，放量供应也就是30万平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解决4000户的住房问题。这在目前高房价的情况下，无疑是杯水车薪。
成都市有关部门也尝试对市场做一些细分，比如为进城的农民工建设“农民公寓”，为大学生、引进人才试点大学毕业生公寓、高级员工公寓，但上述官员表示，现在一些项目还在论证阶段，最终还是会回归到基本点――土地问题上。
难言之隐
成都市日前公布的2008年住房建设计划显示，计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米，公共住房建设1.25万套，面积100万平方米。虽然公共住房占比超过10%，但是与广州、上海、重庆这些城市相比，还是要低一些。
“‘保障低端、调控中端、引导高端’是成都楼市调控的基本思路，推出具有保障性质的公共住房，实际就是‘保障低端’的实践，应该说不会对中高端商品房市场带来实质影响。”一位房管局官员认为，保障性住房侧重于引导市场，进而维护整个房地产市场持续、健康发展，因此对商品房的影响应该很有限。
而实际上，去年成都市在城北、城东、城西先后推出红枫岭、北回归线、上东锦城、两河锦地4个限价房项目，总面积60多万平方米，推出房源7600多套，均价控制在每平方米3700元左右。这些限价房项目已经让附近楼盘、特别是档次不甚高的商品房出现了定价困扰。
对于这个问题，一直跟踪保障性住宅的房地产顾问机构思进房产总经理文化勇认为，成都市在保障性住房问题上表现出的姿态是正确的，但很显然，一方面囿于经费问题，另一方面顾虑着土地收益，还担心着保障性住房会冲击现行房价走势，使得政府的举动有些变形。“从社会整体来讲，还需要投入更多的资金和土地，来满足中低收入者的住房问题，这也是总理工作报告的要求。”
就此，成都市房管部门也承认，政府会根据市场变化情况，适时调整推盘速度和频率，具有保障性的公共住房对商品房影响并不直接，影响也很有限。（党鹏）
[广、深实践篇]
仅仅有“房”还算不上“保障”
算上今年，广州实行各种“住房保障政策”已进入第18个年头，这与所谓的“商品房”有着同样长的历史。岁月不能代表什么，却可以暴露各种矛盾。
孤独“围城”
这个农历新年，王阿姨一直过得患得患失。1个月前，觉得自己一辈子不走运的她忽然吐气扬眉，夫妻俩终于轮上了一套保障性住房，这是位于同德围新社区的一套2居室廉租屋。但房子有了，心情却越来越沉重。“听说上班高峰很难从同德围坐车出荔湾”，身有残疾的王阿姨担心，好不容易在荔湾区找到的工作会丢掉。
对于大部分广州人来说，同德围并不陌生。它曾居住着30万地地道道的广州人。它位于广州西北部，离广州最热闹的火车站、离千年老城区荔湾只有一步之遥。
“这是最开始的解困房、安居房，这是1999年前后修建的经济适用房，这是刚落成的(保障房)新社区。”在同德围新社区落成时，广州市国土房管局局长谢晓丹兴致勃勃地向记者介绍着。同德围修建于上世纪90年代初，最早的一批住户是地铁拆迁户，随后各种保障性住房都在此落户。
“最开始这里住的都是土生土长的广州人，但现在能搬的都搬走了。”良在同德围住了10多年，看着一片片的菜地变为楼群，也看着举步维艰的老街坊一户户的搬走。
每天上班，良都要等半个小时的公车。由于道路狭窄、路口多，同德围地区是广州出了名的“围城”，进出市区只有一条道路，每天早上由北往南、晚上由南往北都有十几万市民出入，交通状况被比喻为“华山一条路”。
即使是经过10多年的发展，交通、环境、医疗、治安等问题依然缠绕着每一个同德围的居民。良说，不少原来的经济适用房业主都搬离了同德围，由于广州的经济适用房缺乏“退出”机制，这些经济适用房的业主，又以市价将房子出租给了广州的新移民。
“决不是贫民窟”
“(保障住房)新社区绝对不会是贫民窟。”从市长张广宁到局长谢晓丹，不同场合他们都在强调。
英国科学院院士彼得・霍尔曾表示，上世纪80年代，英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里，随之而来的是教育质量低下、收入水平降低、犯罪率上升等问题。
“广州当年为什么要停建经济适用房，除了政府希望支持商品房发展外，经济适用房出现的一系列矛盾是其中重要的原因。”一位曾参与政府决策的学者向记者表示，除了同德围外，广州当年还有两大经济适用房聚集区，不约而同地出现设计、施工质量问题。由于远离市区，交通不便、配套不全等情况陆续出现，经济适用房的保障作用大大削弱。再次大力发展保障性住房，这些固有矛盾有解决方案了吗？
在谢晓丹看来，这些问题都可以妥善解决。他表示：“从硬件上，新社区配套标准不会同普通商品房有太大差距，而选址也基本安排在交通、教育、医疗等市政配套成熟的中心城区。”此外，双特困户的交通、教育、医疗和饮食问题，广州还有相应的保障补贴办法和标准。“最近落成的一个新社区就位于金沙洲，这是政府重点发展的区域，周边的房子单价都在八九千元”。
“市中心的土地寸土寸金，保障性住房不可能大规模出现。金沙洲虽然是发展重点，但现在依然是毛坯状。”上述学者向记者表示。去年底今年初落成的三个保障房新社区中，除了金沙洲外，一个位于同德围，一个位于海珠区大塘，都是当年经济适用房的集中区。从现有的公开资料看，保障性住房基本都集中在原来的经济适用房所在区域。
“我们会加快妥善解决这些区域的配套问题。”一位国土局官员在记者咨询时表示，同德围进出市区的西湾路将拓宽到40米，区域将有专门的储备用地来发展学校、肉菜市场等公用配套。但有关这些措施的具体实施时间，这位官员表示，一切将按步骤进行。
“长效”的保障
“广州应率先建立外来人口住房保障机制，给相对稳定的外来工提供廉租住房。”中山大学副教授朱亚鹏在各类研讨会中一再强调。在他看来，广州这个移民占了1/4以上的城市，如果不将非户籍人口纳入保障，那所谓的“保障”只能是短期政策。另外在“资金投入、开发模式”上引入持续发展的机制也是刻不容缓。
虽然广州的保障房政策存在了18年，但“短期”问题依然没有解决。与国内其他城市一样，经济适用房、廉租住房等保障性住房依然只限于户籍人口。但介乎保障性住房与商品房之间的限价房，却有可能惠及非户籍人口。今年2月初，广州市国土房管局副局长黄文波表示，经过第一批限价房销售的实践后，“我们不排除将来扩大销售对象范围”。
促使决策变化的原因很简单：具备购买限价房资格的人太少了。广州户籍人口中86.5%已经有自有产权住房。按规定，必须是首次置业者才有资格购买限价房。剩下的13.5%中，除去年龄以及财产限制外，有资格购买限价房的人不多。“这项政策处于摸索阶段，一切都需要调整磨合”黄文波表示。
与广州的“摸着石头过河”不同，深圳在解决户籍限制问题上一直走在前列。按规定，在深圳购买限价房没有户籍限制，但是对非深户的购买者，要求至少在深圳居住8年，并在该市累计缴纳社会养老保险达到96个月以上。
与此同时，在保障性住房方面，深圳也为非户籍人士开了一个口子。2007年12月31日实施的《深圳市住房保障发展规划》中规定：“非户籍常住人口的低收入家庭，将逐步纳入住房保障体系。”尽管这一切还需要根据“全市住房保障能力依次解决”，但起码到2010年前深圳将“把2.12万户非户籍家庭纳入住房保障范围”。这当然也源于深圳城市的特殊性，深圳非户籍人口数量所占比重达75%~80%。
但总体看来，深圳的住房保障政策还是有不少值得借鉴的地方。据深圳房地产发展中心主任王峰介绍，深圳为住房保障项目的资金投入制定了一个长效机制，预计未来3年将投入169亿元发展保障房。其中全市年度土地出让净收益中以不低于10%的比例投入11亿元；另外专门设立保障房建设专项资金53亿元。此外还考虑通过投融资方式启动资金，初步启动的资金就达到71亿元。
相对而言，广州对保障性住房的投入则依旧没有“固定”，尽管广州市副市长宣布今年将投入10亿元开发保障性住房，但具体的资金来源安排，今后的投入多少还是无法预期。 （龙飞）
（3月10日《中国经营报》，作者均为该报记者）
[链接]保障性住房要逐步扩大覆盖面
――访住房和城乡建设部部长姜伟新
记者：新组建住房和城乡建设部，意义何在？
姜伟新：住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。组建住房和城乡建设部，是为了深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展。主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。
记者：您如何评价住房市场化改革的成绩？
姜伟新：随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行配置，国内外经验都表明，市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化的住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。但从总体上看，我国住房政策体系和住房保障体系还不健全，存在着中低收入家庭住房支付能力相对不足等问题。
要进一步深化改革，坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系。一要合理确定保障性住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期，仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。当然，随着经济的发展，应该逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从中国未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房的供应。帮助那些既不属于保障性住房保障对象，又没有能力进入市场的家庭解决住房问题。三是要多种途径改善困难群体的住房条件，建立多渠道的投融资机制，进一步完善住房公积金制度，加快棚户区的改造步伐。
记者：对我国目前的房地产市场，您有怎样的判断？
姜伟新：房地产的问题应该说是一个比较复杂的问题。最近几个月来，各地商品房房价涨幅趋缓，我们觉得这是一个比较正常的情况。主要是两个原因造成的：第一，是中央及地方各级政府针对前两年商品住房价格高速上涨，采取了调控措施；第二，加大了廉租房等保障性住房的建设规模，这也在一定程度上增加了房子的供给。
记者：在解决农民工住房的问题上，我们将有何举措？
一、总则
（一）规划编制依据
本规划以建设部《关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房〔**〕218号）、**省人民政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》（冀政〔**〕95号）、《**市城市总体规划（2005—2020年）》报批稿、《**市住房建设规划（**-2010年）》和《**市2006年城镇居民住房状况及需求调查分析报告》为依据。
（二）规划范围及期限
规划范围：**市市区（桥东区、桥西区）；
规划时间：**年-2010年。
（三）规划期内住房保障需求分析
规划期内住房保障需求，依据《**市近期建设规划（2006—2010年）》2010年**市城区规划人口规模为78万人，以及《**市住房建设规划（**-2010年）》中提出**—2010年建设商品住房5.076万套，总建筑面积489万平方米。因此，2010年需要进行廉租住房制度保障的家庭为2400户。
（四）规划的原则和目标
住房保障工作是一项政策性和社会性强、涉及面广的系统工程，在具体实施过程中，应遵循以下基本原则：
1.全面覆盖，应保尽保的原则。住房保障是社会保障的重要内容，是建设和谐社会的重要措施。根据全面实现小康社会的目标要求，结合我市社会经济的发展，逐步把最低收入、低收入、中等偏低收入住房困难家庭全部纳入保障范围，实现人人有房住的目标，不断改善人居环境。
2.统筹规划，分步实施的原则。住房保障工作是一项长期而艰巨的任务，必须按照科学发展、可持续发展的要求，结合我市实际，在制定统一的保障规划基础上，统筹安排、分步实施，真正做到精心组织、公开公正、群众得益、人民满意。
3.适时调整，动态管理的原则。住房保障是政府通过住房政策来满足保障对象的基本居住需求，保障范围、保障标准等政策的确定必须与一定时期社会经济发展的水平相适应。只有做到适时调整、动态管理才能提高政府公共资源配置的使用效率。
4.统一领导，政府主导的原则。坚持统一领导、统筹安排、因地制宜、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作相结合的原则；坚持科学规划、配套建设的原则；坚持依法运作、维护社会稳定的原则；坚持公开、公平、公正和阳光操作的原则；坚持改造整治与加强后续管理并重的原则。
规划总体目标：**年底前，对市区内人均住房建筑面积在15平方米以下的城市低保家庭做到应保尽保；**年将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭；力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件取得明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到改善。用3年时间基本完成城市棚户区改造任务,基本完成集中连片旧住宅区整治任务。通过改造和整治，实现棚户区和旧住宅区居民居住水平和生活质量的较大提高，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。
二、住房保障规划的保障范围和保障方式
保障范围和对象：
根据国家、省关于住房保障的有关要求，结合我市的实际情况，决定对月人均收入在489元以下（按2006年底我市市区人均可支配收入的65%）、人均住房面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下的住房困难家庭实施住房保障。
保障方式：
廉租住房制度建设的保障方式为发放租赁住房补贴；经济适用住房保障方式为购买住房发放货币补贴。最低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%以下）享受廉租住房制度保障，低收入家庭（家庭人均可支配收入在当地上年度家庭人均可支配收入50%—65%之间）可申请经济适用住房货币化补贴。
享受租赁住房补贴、租金核减的保障对象必须是具有**市市区常住户口、无房或人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下最低收入住房困难家庭。
享受经济适用住房货币化补贴的保障对象必须是具有**市市区常住户口、人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭总建筑面积在50平方米以下、申请前五年内没有转让过住房的城市低收入住房困难家庭，年满30岁的单身市民，也可以列入保障对象范围。
三、总规划及分年度计划
根据我市住房保障工作的目标任务，结合经济发展水平，规划从**年至2010年，总计为6600户最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴1320万元；为7056户低收入住房困难家庭发放经济适用住房货币化补贴16932万元。计划到2010年完成25个旧住宅区改善项目，改建面积37万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目21个，61万㎡。
分解到具体年度规划：
1.**年把城市最低收入住房困难家庭全部纳入廉租住房制度保障范围，仍坚持以发放租赁住房补贴为主，租金核减为辅的保障方式。**年对2000户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴400万元；将城市低收入家庭全部纳入经济适用住房货币化补贴保障范围，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成9个旧住宅区改善项目，改建面积16.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目10个，35.07万㎡。
2.2009年，在解决最低收入家庭、低收入家庭住房困难的基础上，通过租赁住房补贴和经济适用房货币化补贴的形式，在结合当时市区经济发展水平的基础上，逐步解决中等偏低收入家庭的住房困难。2009年对2200户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴440万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元；完成8个旧住宅区改善项目，改建面积11.2万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目7个，20万㎡。
3.2010年，对2400户城市最低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴480万元，对2352户城市低收入家庭发放经济适用住房补贴5644万元。完成8个旧住宅区改善项目，改建面积9.6万㎡；完成棚户区和危陋住宅区改建项目4个，5.93万㎡。
四、保障措施和政策
1.调整廉租住房租金补贴标准。根据我市社会和经济的发展以及房屋租赁市场变化等实际情况，及时调整租赁住房补贴标准，让最低收入家庭能真正租到满足基本居住需求的住房。**年租赁住房补贴标准为人均建筑面积15平方米，家庭总建筑面积50平方米以下，一人户建筑面积30平方米，每月每平方米补贴5元。补贴标准根据住房租赁市场租赁价格的变化进行调整。
2.多渠道筹措住房保障资金。我市住房保障资金主要来源于以下四个方面：1.市、县土地出让净收益，比例不得低于10%；2.住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额,增值收益余额在市区和县（市）之间的分配按住房公积金缴存余额的比例进行；3.财政一般预算资金；4.其他资金。住房保障资金实行专户管理，专款专用，并接受审计和公众监督。市住房保障和房产管理局负责测算年度廉租住房制度保障资金需求情况，经政府批准后，由财政部门按照规定负责筹集，并于下年度初将保障资金划转市住房保障和房产管理局专用账户。
3.规范申请、审核、公示及退出程序
廉租住房制度保障的申请、审核、公示及退出程序参照《**市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》（**市人民政府令〔2006〕第19号）执行；经济适用住房货币化补贴的申请、审核、公示等程序参照**市房产管理局《关于经济适用住房实行货币补贴的实施细则》（邢市房〔**〕55号）执行。
4.明确工作职责。
市住房保障和房产管理局，负责组织实施住房保障规划，制定全市住房保障工作年度计划、审核各县（市）住房保障工作年度计划，做好政策调整、业务指导、资金核定、督查督办等工作。
强调保障性住房建设是政府为稳定房市而推行的又一政策。对此，华远地产董事长任志强对《小康》记者重申了对保障性住房建设的十点思考
一、完善住房政策比市场房价更重要
住房政策的制度建设远比一时的市场房价更重要。
早在1998年23号房改文件出台时，我们就提出要在建立商品房市场的同时建立起解决低收入人群的社会保障制度；当经济适用住房未加任何限制条件的混入到商品房的行列而自由交易时，我们又提出应对经济适用住房加以回购的限制；当几乎所有的媒体都在争论“居者有其屋”时，我们提出解决住房权利是有住房而非一定要有房产，更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房……
我们曾提出了无数在当时被认为是大逆不道的主张，被认为是“人民公敌”的舆论。因为我们是发展商，因此就一定是只为了代表利益集团的立场，立场决定了对错，道理在偏激者面前显得毫无反抗之力。
据我观察，中国近十年房改货币化分配之后的核心问题，恰恰是没有同步建立一套社会保障体系，过度的依赖于原有的福利分配和市场化。虽然同步出台了经济适用住房政策，但由于拉动经济增长的双重目标，使经济适用住房并未能有效的落实于应分享改革成果的低收入家庭，并变相成为了可以自由交易的商品房。因此购买行为远大于租赁行为，仍让大量的低收入家庭可望而不可及。
事实更多表现出的是，政府在保障性住房体系建设上的“缺位”和在市场中过度垄断与行政干预的“错位”，以至于形成了全民购房运动和价格信号的扭曲。
本来老百姓无需关心商品房房价，而只要知道如何能解决住房问题。如果全国上下所有人来关心商品房的房价了，那说明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房应以政府为主体
只有政府买单的才叫保障性住房。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府买单的保障性住房。而私屋则为商品房，是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房，是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。
只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本特征。
保障性住房权是国家对人权的保护。就像中国有城市对流浪者救济的制度一样，是人权的保护，也包括提供政府买单的免费食宿。
社会保障性住房，政府当然可以用市场化的方式建设，但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障性住房。尤其凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范畴，许多人错误的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一种保障性住房。也有人错误的理解：“双限”商品房是一种保障性住房。这都是从根本上忽略了政府已从商品房的土地出让中获取了应得的或最大的利益。政府不但没有承担买单的责任，反而要求市场去提供社会保障，这是一个荒谬的逻辑。
企业在市场中的核心竞争力来自于它的赢利能力，判断企业的行为唯一的标准是法律。而承担社会责任，政府是主体。
三、保障对象应为低收人群
“居者有其屋”的真实意义是提供无法用私房（商品房）解决住房问题又无权享受政府提供的保障性住房的另一种选择。
尽管现在有让中等收入家庭购买经济适用房的提法，但我觉得这不太现实。我们的社保问题还没有完全解决，把医保、教育等问题都放弃，优先来解决住房问题，这种方案值得探讨。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相对比较低。从全世界来看，真正需要城市或国家完全保障的人口只有10%。但中产阶级比例很大，我不认为我国有这个经济实力来保障中产阶级的住房问题。
四、设置保障性住房的退出制
保障性住房还需要解决另一个问题就是退出制度。现在的情况是，住进去以后就不出去了。因为不能解决这些问题，所以政府也不愿意建实物。过去北京是通过收购旧房子之类的进行实物配租，几万户中实物配租的只有几千户，剩余的都是发补贴。
一提到保障性住房，就有人举例说香港的“居者有其屋”政策，其实这在理解上有误差。当时香港提出“居者有其屋”是给那些不能买私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一种选择。这和完全保障居住权利是两回事。“居者有其屋”包括政府提供帮助让你具备购房能力的人，即不具备购房能力人群；廉租房是完全无能力的人，那些人居住的区域到现在也很差。现在中间阶层的那部分人群数量在增长，而这部分人中有些经济条件得到了改善，甚至有奔驰车出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在发愁怎么让这些人出去。
美国政府采取的办法是只准你住三年，也就是说政府只帮助你三年，三年以后就强制你离开。有特殊困难、生老病死、失业的可以继续住三年，就是怕你赖在政府的保障性住房里不走。我们现在没有这样做，因为我们的收入证明制度还很不完善。
五、城市建设用地供给VS农村宅基地
任何国家都必须对国民的住房问题承担责任，这种责任包括供给建设居住房屋的用地。
中国目前存在的问题是无论这几年的房地产投资有多少的增长，都未能实现我国政府1996年向联合国提交的报告中在2000年应实现的目标。至少今天不管是城市还是农村都无法满足这种最基本的成套住宅。那么又让这些城市居民不管是买还是租又住在哪里呢？
在限制城市建设用地供给和耕地18亿亩红线的政策中唯独不限制农村宅基地的发展。因此宅基地的总面积超过了城市建成区总量的四倍多，同时城市还要为“农民工”进城提供长期甚至永久性住房。
这个矛盾的根子也许正在于两种不同土地性质的政策上。
六、以土地出让收入保障性住房建设资金
最能支撑地方政府快速积累财富的就是土地资源。几年前各地政府纷纷提出的经营城市的概念重点就放在了经营城市的土地上，土地收入成了地方财政的第二大来源。城市的建设与开发同样提供了大量的税收。
根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
让弱势群体分享经济发展的改革成果，既要解决一次分配中的竞争力问题，也要注重二次分配中的保障与杀富济贫的转移分配问题，住房尤其是重中之重。在中国已基本保障了就业与生存的尊严时，最难解决也是最必须解决的就是低收入家庭的住房问题。让一张床变成一套房，历来都是各国政府的重要任务。
政策的导向将从让市场承担低收入家庭的住房责任，变为由政府承担社会保障住房责任的转化。真正对民生的关注正是体现在这种由政府买单的社会保障制度上。
七、减税贴息解决中产阶层住房
对于中等收入家庭购买经济适用房的说法，我觉得首先从经济上说，没有任何一个国家会向中产阶层分配财产。如果经济适用房面向中产阶层，这实际上就带有一种财产分配的性质。但从经济学的角度说，财产分配不应该向中产阶层倾斜。
经济学上找不到要对中等收入家庭给以保障或补贴的理论，但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。
贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。
我认为中等收入人群的住房问题不能完全靠国家保障，想保也保不起。但要靠国家支持，变成住房体系中的一部分。
各国购房中大多有相应的减税制度，为什么中国没有执行呢？当货币收入转为实体财产时，反而加了许多税，包括二手房交易中的各种税收，还要加什么物业税。这一系列税收政策也许对高收入和对投资获利高于税收损失的人来说是无所谓的（税收是可以转移到房价中的），但对中等收入人群来说则变成了巨大的交易成本，或者说成为了购买障碍，许多人冲进一手房市场攀高，也与二手房交易的税收过重相关。
减税的最大受益者并非是被称为富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响，一次享受之后就不再有用了。但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用，并真正提高他们的住房支付能力，增加市场中的交易量与税收总量。
八、建设房屋租赁市场减压房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向购房消费过渡的时候可以进入房屋租赁市场，减缓住房压力。
租赁性住房的建设就成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。保障是政府买单的行为，而租赁是政府政策支持的行为，完全可以在政策的支持与引导下，靠市场的力量迅速的建立起来，这会对中等收入人群和整个市场产生重大影响。
保障性住房的受益人本来也进入不了市场（强制性拆迁补偿者除外），但中等收入人群则会进入市场，只有当市场中的租赁性住房具有规模时，这部分消费才会被从购买行列中分离变成梯次消费的过渡，让收入在几年之后有所提高时再升级。
完整的住房体系建立是个分步实施的较长阶段，但建立住房体系时应先分析现有的住房情况和消费需求。有一套能覆盖各种收入人群的完善体系安排。而不是头痛时治头、脚痛时治脚，让市场在一个更完善的政策指导下运行。
九、商品房价总体会上涨
房价由供给以及需求来决定的。
目前，我国35岁以下的成年人口约为4亿人，到2015年则会接近6亿人，已成为了中国的主力人口群，他们也是近几年工资收入增长最快的年龄组，三年半的收入增长超过了45%，因此他们的生活方式会对中国的经济发展产生重大的影响。正是由于这种收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求使得他们成为了房地产市场的主力军，从已购房人群的统计中可以看出，这一年龄段的购房比例占全部购房人群中约70%（两个十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未结婚先有房或为结婚而购房者占有相当比例，为改善居住条件者更占多数。这种刚性需求随着中国经济的长期看好而正在加强，这一现象一直会持续到2020年。
同时，在用地上，我们总的用地指标不变时，却需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途时，就必然使商品房建设的可用地数量减少，在本来就供不应求的局面之下减少商品房的土地供给又必然的进一步推高了土地的价格，转而变成了推高房价的因素。
2007年11月份房价出现下跌，我认为这只是暂时的并且是局部区域的，不可能是大范围的全线下跌。有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
十、关键在于保障住房政策的执行度
住房保障性政策的出台受到了全社会的关注与欢迎，但更多的人都在怀疑政策的可执行性与执行的力度。我个人认为这个政策一定会得到贯彻与执行的，否则当地的人大与政协都会不干的。但执行到什么程度则要看当地政府选择的平衡点是否合理与适度了。
1、保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
2、中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
3、社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给中低收入的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
（来源：文章屋网 ）
大多数人的住房问题如何解决?目前,有两种比较具体的解决方案:一是住房和城乡建设部部长姜伟新所言,中等收入家庭根据各地实践,采取限价商品房和经济租用房的办法解决。二是国务院参事、全国政协常委任玉岭向中央提交的建议:政府应为占居民人口70%～80%的工薪阶层提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房,对商品房的管理则可以完全放开。
从表面上来看,这两种住房保障体系,都把中等收入者纳入了其中。但是,两者之间却存在本质的不同,区别之大可用天壤之别来形容。
实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价,政府仍然在获取收益,只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定,经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应;免收各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外,基础设施建设费用由政府负担……政府基本上没有收益。而既然是保障,政府就不应从中获取收益。显然,在中等收入者的保障体系中,经济适用房应被作为主体。
但是,很多人指出,把中等收入者纳入住房保障体系,政府财力难以支持。那么,我国能否承担起中等收入者的住房保障呢?回答这个问题之前,我们不妨先看看农村的情况。众所周知,农民的收入状况远远比不上城市(若将城镇居民的一些隐利和优惠折算成收入,中国城乡居民的收入差距可能达到6∶1),并且,农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度,建房也没有补贴。但是,我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决了住房问题。
原因是什么?笔者通过研究发现,地方政府不从中获取收益,正是农民自行解决好住房问题的最重要原因。在农村,政府根据农民家庭成员的数量分配宅基地,并不从中征收土地出让金;在农民建房过程中,也不征收名目繁多的各种税费。当然,农民也不必去贿赂个别政府官员,这又减少了隐性成本。也就是说,农民只需自行承担建筑成本即可在国家不花一分钱的情况下,解决好住房问题。
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