时间：2023-03-01 16:24:49
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇签订购房合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
为避免一些不必要的购房纠纷，购房者在签订购房合同时，最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的，开发商大多会约定为“以产权部门核定的面积为准，多退少补。”购房者往往以为“多退少补”谁也不吃亏，而忽略对房屋面积误差的约定，殊不知按照此约定将可能引来无谓的纠纷。因为一旦以“产权部门核定的房屋面积为准，多退少补”进行约定，无论房屋面积出现多大的偏差，购房者都只能吃哑巴亏。
二、明确约定交房条件
事例：市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书，故拒绝收房。据了解，双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为，商品房验收合格不仅是指取得工程竣工验收报告，还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为，合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收。也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后，即可交付使用。
置业提示：现在不少开发商在与购房者签订购房合同时，对于住房验收合格的约定大都很含糊，如徐先生的遭遇。由于合同中没有明确具体哪些地方验收合格，经哪里验收合格等。因此，开发商完全可以蒙混过关。为避免类似问题再次发生，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定。同时，在购房合同中，双方当事人还应共同约定清楚交房的具体形式。
签完合同及时备案
事例：许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同的备案登记，殊不知有可能会导致所购房屋遭遇“一房二卖”的风险。
置业提示：商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记，而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄，不清楚备案登记的重要性，更不知道应督促开发商及时办理，从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。为了有效地保护自己的权益，在签订购房合同后购房者一定要及时督促开发商办理备案登记。
三、物管合同不容忽略
哪些物管服务属于额外收费范围?作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务?这些在物管合同(协议)中都应该有明确的规定。
在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。实际上，现在在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议，真正的物管合同应该是在业委会成立后，由业委会代表全体业主与物管公司签订。
签订购房合同需要注意哪些问题?
1、注意广告陷阱
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。
2、注意销售陷阱
其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。
在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。
其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。
其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
3、注意“五证”陷阱
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》也叫建设工程开工证、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
签订购房合同并不是一件简单的事,要讲究一些技巧,否则可能留下各方各面的风险,为以后解决纠纷带来了困难。在签订此类合同时,一般会有以下流程及内容,应当注意逐条认真研究审查:
1.仔细审查开发商的销售(预售)许可证,看其内容是否有所购房屋的栋号,预防开发商资质不全买到烂尾楼。
2.查看所签合同是否由房屋管理部门统—制定、印制的。以防欺诈受骗。
3.针对付款方式、核算方式与开发商达成协议,并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理,慎防开发商设置过重义务,日后无法履行。
4.所购房屋的确切地理位置、所购房屋的土地使用权限及土地宗地号等。避免货不对板。
5.商品房的建筑面积、使用面积(其中建筑面积、分摊面积应分别标出),房屋的层高等。避免房屋面积缩水等。
6.商品房的产权性质,产权登记约定的期限和有关方的责任。要注意写明办理产权证时间,免得买到无证房。
7.关于商品房屋装修、设备标准、房屋质量的承诺和责任。此类约定应当尽量明确、详尽,免得给对方有机可乘。
8.房屋的用途或使用性质。
9.房屋交付使用的时间。要明确一个合理的时间。
10.违约责任:
①面积差异。应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定,以免交付使用时,对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之。
②付款延期。付款延期的违约责任,应与开发商延期交付房屋的违约责任对等,由双方协商决定。
③延期交房。开发商往往规定由于不可抗力造成的延期,不承担相应的违约责任,但是却没有规定所谓不可抗力包括哪些内容,这些内容必须在合同中详细列出,以免双方就是否由于不可抗力造成延期交房发生纠纷。
④质量。与开发商协定房屋的质量标准,应主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等。对于房屋交付使用时,其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定。对违约责任这些内容,尤其要注意,如果您自己确实拿不准,可向律师事务所或房屋土地管理部门咨询。
11.市政设施的情况。
12.双方约定的其他事项:
①针对广告中的承诺、尚未兑现的承诺以及实现承诺的日期等,经双方协商后,要在合同中列出。
②附加的优惠条件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定来处理;因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此条规定为处理签订认购书后未签购房合同的情况下，定金如何处理提供了一个原则性的规定。如果出卖方的原因未能签订购房合同，则双倍返还定金。如买受人一方的原因未能签订购房合同，则所交之订金不能退还。如果是不能归咎于双方的原因，则定金应当退还买受人。
认购书(也叫订购书、预订书)从民法和合同法的理论来看，属于一种预约民事合同，它是相对于本约即商品房买卖合同而言的，是指当事人以将来订立商品房买卖合同作为约定的合同。违反预约合同，同样要承担违约责任。另一方有权请求法院强制其履行订立本约的义务，也可请求其承担违约责任。因此，如果认购书有关于定金的约定，当事人违约就应当依据定金条款承担责任。
但是，不能签订购房合同的原因在生活中总是很复杂，究竟应归咎于何方往往很难把握。为帮助大家理解，故现举数例说明如下：
案例一：2005年7月份某天，李某在观看广州市某房地产公司楼盘的推介项目时，相中了该楼盘的A栋301房，根据售楼小姐提供的资料说明显示，该楼盘套内面积115平方米，单价9000元每平米。如当时签订认购，可享受九五折优惠。李某当即签订了认购书并于第二日交纳了定金叁万元。认购书中约定：“……签订本认购书后十五日内双方签订商品房买卖合同，如乙方不签订的，定金不予退还。”在交付定金后第8天，李某依约来到该房地产公司的营业点签约，售楼小姐接待了他，当李某接过房地产公司提供的商品房买卖合同文本时，发现在文本中增加了几项补充约定的条款，均是减轻或者免除房地产公司违约责任的条款，而且将房屋交付条件自行设定为“竣工以后，接到入住通知后15日内必须入住”，将产权登记时间约定为交房后720天内。李某认为，这些都是霸王条款。而且在认购书中没有列明，售楼小姐当时也未说明。故拒绝签约，要求退还定金。房地产公司认为是李某单方面不签约，没有订立购房合同的诚意，无权要求返还定金。经协商不成，李某诉至法院。法院经审理认为：签订认购书后，双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，判决房地产公司将定金返还给李某。
案例二：2005年6月4日，王某与某房地产公司签订了一项认购书，约定购买房地产公司某楼盘的B栋一房。签约后，王某依约交付了定金叁万元。但是，房地产公司却在认购书生效后将此房又另售给其他人。王某知道后，要求与房地产公司双倍返还定金。房地产公司认为，认购书不是正式合同，只同意原额返还定金，不同意双倍返还。经协商不成，王某诉至法庭，法院经审理认为：王某与房地产公司签订的认购书合法有效，现因房地产公司另售他人的原因导致不能签订房地产买卖合同，房地产公司应承担违约责任。故判决房地产公司向王某双倍返还定金。
案例三：2006年4月，张某与某房地产公司签订认购书，认购该公司开发的位于某处的房产，并按照约定交付了定金。按照约定，双方应当在七日内签订购房合同，但是，张某因公司委派出差到另一城市，因工作较忙，也一直未与房地产公司联系。十五日后，当张某找到房地产公司要求签约时，遭拒绝，要求退还定金，也遭拒绝。张某认为，双方未签正式购房合同，房地产公司无偿取得定金，属不当得利。故诉至法院，请求返还。法院经审理认为：张某与房地产公司签订的认购书合法有效，现张某自身的原因导致不能签订房地产买卖合同，张某应承担违约责任，无权要求返还定金。结果，张某败诉。
第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。
再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。
第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。
第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。
下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。
第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。
商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。
第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。
第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。
第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。
第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。
第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。
第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院，你到开发商所在的区级人民法院，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。
第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。
附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。
附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。
附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。:
下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。
第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。
第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如果开发商不同意的话，可以要求在补充协议中规定，约定房屋的实用率，也就是说是房屋的套内面积与建筑面积的比例，如果出现比较大的差异的话，你可以选择退房或者要求开发商进行赔偿。
最后一点，就是有关于物业管理的情况，在收楼入住之后，在所买的小区物业管理委员会成立之前，是由开发商的物业管理公司进行管理，应该了解收费标准等，可以要求将第一年的物业收费标准写在补充协议中，一般写成第一年的物业管理费每平方米不超过多少钱。
上面我们所介绍的，就是您在签订购房合同中需要注意的一些问题，以及补充协议的条款。最后我想说一下，您在签订完毕商品房买卖合同之后，应该做的一些工作。
第一项，合同的最后一条也有一个约定，要办理预售登记，现在北京市规定是开由开发商携带复印件到房管局做预售登记，然后房管局有一个办理预售登记的审批表，应该要求开发商在一定的时间内提供这个审批表给您。
在房地产买卖交易中，个别房地产公司使用不规范购房合同，其中对客户不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消费者应给予足够的重视，否则极容易吃哑巴亏。一般说来，购房者应该从以下几方面加以防范。
个别不规范的购房合同，对购买者的制约条款十分到位，对开发商的制约则显得含糊，一旦产生问题买卖双方对簿公堂，消费者将立于不利之地。例如有的合同约定：“购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金……”以上条款虽然十分合理，但如果在合同中没有对房地产发展商的相应制约条款就显失公平。例如购房合同中应该有对房地产发展商延迟交房，全国公务员共同天地，不具备条件、降低条件和标准交房的相应制约或惩罚性条款。同理，购房者在与房地产发展商签订购房合同的时候，都可以用以上的反向思维去推理对方应承担的义务以及违约责任，并毫不客气的将其签署在补充协议里，这样日后发生纠纷时往往能使自己立于不败之地。
如果说以上反映出某些房地产发展商对人严、对己宽的行为方式，那么以下做法，房地产发展商则给自己留下了一个巧妙掩护自己的“尾巴”。例如有的购房合同中约定：“房地产发展商在交房后三个月内负责办理产权证”。以上虽然是一项响当当的承诺，但由于后面没有相应的违约条款，全国公务员共同天地，就显得华而不实了。三个月办不下来怎么办？合同中应该有相应的违约条款，购房者应予重视，以免届时陷入漫长的等待之中。
有的购房合同中把房屋的配套设备开列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套设施何时到位。例如某小区住户已办理了入驻手续但享受不到购房合同中许诺的门户可视对讲系统，甚至连单元门都没有装。去问发展商，答复说，门户对讲系统终归会有的，但得等到小区住户达到百分之九十五以上才给装。这种随意性的解释显然得不到客户的理解和配合，为此一些客户联名，但却没有结果，只因为在购房合同中并没有对交房时设备的状态加以说明和承诺。同样，消费者要认真审视购房合同中关于“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水”等等，交房时都应该具备使用条件。这些不妨叫个“真章”，避免消费者的新生活从工地中开始。
专家表示，要想买楼不上当，就要注意以下几大购房政策，做到轻松购房。
楼不合格拿不到房产证，全国公务员共同天地
据了解，业主迟迟拿不到房产证，绝大部分原因是出自发展商。若是发展商在项目施工的过程中违章，或是工程没能通过有关部门必要的验收，则无论业主是否交齐了房价，都不可能拿到房产证。
付清房款可拿房产证
只要楼房验收合格，即使房产商欠交地价款，已付清房款的业主也可以领到业主证。这是广州市国土房管局新近出台的一项重要政策，大大保障了消费者的合法权益。
公摊面积新规定将出台
据了解，日前建设部已下达通知，自今年5月1日起，对公摊面积的计算实行全新规定。新规定明确指出，凡是计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。房屋屋顶为斜面结构的，层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影计算建筑面积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，以层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋套内具有使用功能但层高低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。
误差超过3％可退房
有最新规定表明，若实际购房面积与购房合同中规定面积的误差超过总面积的3％（包括3％），业主可选择向开发商退房，拿回自己已付的房款。若然误差在3％以内，则多除少补。专家表示，有了这个新规定，发展商再也不能钻“3％”的空子了。
户型结构与合同要相符
业主验收房子时，单位的户型结构应与购房合同对得上号。若是发展商未经业主同意而擅自改动过，则业主有权退房。
不按期交楼可要求补偿
除少数由不可抗拒因素造成的情况外，若发展商在商品房预售合同规定的期限内未能如期交楼予业主，业主可根据有关法律向发展商要求合理的赔偿。
“交易手续费”有了新标准
房地产交易手续费在今年4月15日已开始按新标准收取。具体如下：新建商品房每平方米3元，经济适用房减半计收，手续费由转让方承担；存量房（二手房）为每平方米6元，由交易双方各承担50％。
“五一”黄金周，发展商“大打出手”，各种让利优惠一起送，无非是想购房者与其签下一纸“证书”。但买楼是“终身大事”，签合同一招不慎，满盘皆输。所以，有关专家建议，签合同时一定要注意细节。
房屋功能合同中写清楚
陈先生以每平方米3800元的价格购买赤岗某楼盘的地下商辅，在购房合同上，发展商把商铺的楼层写为“首层”，但没有注明是商铺。等到房产证到手后，陈先生才发现在用途一栏上写的是“住宅”，导致陈先生无法在工商部门办理做生意的营业执照。，全国公务员共同天地
双方责任和义务要明确
在买房合同当中，发展商应对消费者的付款方式、限期以及违约责任和房款结算等条款作出很清晰的认定，而消费者也要和发展商确认有关交楼时间、房子质量等责任和义务明确约定，避免日后发生纷争。
刘先生与某房产商签定了一份购房合同，房屋面积为120平方米，但入住时，刘先生实测房屋面积只有111平方米，相差9个平方米，以每平方米2500元计算，刘先生多付了22500元，这可不是一个小数目。因此，签订合同时应对每一个房间、阳台等实际面积进行确定，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等应有明确界定，以免日后麻烦。
二、合同里要有建筑及装修质量标准细则。
如墙面材料、颜色、窗格材料、地面的辅设用料、卫浴设备、电线的铺设等。因为有些开发商为了吸引消费者购房，会有很多口头承诺，只有这些口头承诺以文字的形式在合同中出现，才具有法律效用，否则没在合同里出现的承诺，在消费者接收入住时发现没有兑现也会因无凭据而不能再加追究。
三、合同应有对附属配套设施建设的有效制约。
现在，一般房产开发商都会对住宅区配套设施建设有种种承诺，如花园绿地、学校、超市、泳池、球场等，这些都应在合同中体现出来，以免今后房产商的许诺兑现起来遥遥无期。
四、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费。
有些房产商故意不在合同中体现物业管理这一项，往往等购房者入住后，才发现物业管理的不完善及收费的不合理，但是面对已经入住的既成事实，许多购房者也只好交纳高额的管理费。为了避免这一情况的发生，最好在入住之前的购房合同中应有所约定。
五、合同应有详细的付款方式。
一般房产商都会要求购房者先预付部分预付款，其余款项将分期支付或等交房时一次付清，从预付款交付之日起购房者都有权知其所购房屋的建设进程，以督促房产商按期交房，因此，购房者可在合同中以分期付款及退款的方式来约束、督促房产商。
六、合同中必须有具体交房日期及房产商若延期交房应有的罚则。
房产商会因资金、材料、施工、天气等影响交房日期，购房者因房屋拖延交付入住而导致利益受损，购房者有权要求房产商予以经济赔偿。
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