时间：2023-02-28 15:36:48
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北京明确房产税执行标准1，哪些人需要缴纳房产税?
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
2，什么时间缴纳?
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房产税是如何计算的?
房产税计算公式
(1)，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。
计算公式为：应纳税额=房产原值(1-30%)税率(1.2%)
(2)，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
计算公式为：应纳税额=房产租金收入年税率(12%)
4，哪些房产可以免征房产税?
国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。
除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
北京市房产税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和规定，制定本细则。
第二条 凡座落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。
本条所指城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。
第三条 纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税;无营业机构的，在其房产所在地纳税。
第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。
第五条 除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税：
1、经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产;
2、火葬场、殡仪馆、公墓的房产。
3、经市人民政府或市税务局批准免税的房产。
第六条 纳税人纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经税务机关批准后，给予减税或免税照顾。
第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八条 本细则后，纳税人应在税务机关规定的 期限内，向主管税务机关办理纳税申报登记。具备自核自缴条件的，其应纳的税款，应在纳税期限内，自行计算缴纳;不具备自核自缴条件的，由税务机关填发房产税缴款书，由纳税人缴纳。
纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，必须在变动后十五日内到主管税务机关办理变更申报登记。
其他有关征收管理方面的问题，按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和本市有关规定办理。
第二条 凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均应依照《条例》和本细则缴纳房产税。
第三条 《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系指省人民政府批准的建制镇。
城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。
第四条 除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税：
一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。
二、作为营业用的地下人防设施。
第五条 房产税的减免税权限为：
一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。
第二条房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。
第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。
第四条房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。
第五条房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第六条房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。
第七条下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。
第八条除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。
第九条房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：
（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。
（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。
（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。
第十条各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。
机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。
个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。
第十一条各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。
第十二条纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。
第十三条房产税的征收管理，依照《**市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。
第二条 房产税在下列地区征收：
一、城市按市行政区域（含郊区）的区域范围；
二、县城按县城镇行政区域（含镇郊）的区域范围；
三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村；
四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
第四条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之一点二；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。
第六条 下列房产免征房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产；
五、个人自有自用的非营业用的房产；
六、经有关部门核定属危房、不准使用的房产；
七、经财政部门和省税务局批准免税的其他房产。
第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。
第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地纳税人税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。
第十条 纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房主所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建，改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租、营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。
第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。
建筑防水卷材产品生产许可证实施细则内容全文第一章 总则
第一条
为了做好建筑防水卷材产品生产许可证审查工作，依据《中华人民共和国工业产品生产许可证管理条例》、《中华人民共和国工业产品生产许可证管理条例实施办法》、《工业产品生产许可证实施通则》(以下简称通则)等规定，制定本工业产品生产许可证实施细则(以下简称细则)。
第二条
本细则适用于建筑防水卷材产品生产许可的实地核查、产品检验等工作,应与通则一并使用。
第三条
建筑防水卷材产品由各省、自治区、直辖市质量技术监督局(市场监督管理部门)发证。
第二章 发证产品及标准
第四条
本细则发证产品建筑防水卷材为用于建设工程的可卷曲成卷状的柔性防水材料，包括沥青、橡胶和塑料产品等共7个单元，详见表1。
第五条
本细则的发证产品应执行的产品标准和相关标准见表2。
第三章 企业申请生产许可证的基本条件和资料
第六条 企业申请建筑防水卷材产品生产许可证，除提交通则要求的材料外，还应由企业提交符合产业政策的自我承诺书，承诺书中应当明示企业无1999年9月1日后建设的沥青纸胎油毡生产线，不存在国家明令淘汰的落后工艺、产品和生产装置。
(一)根据中华人民共和国工业和信息化部20xx 年第122 号公告附件《部分工业行业淘汰落后生产工艺装备和产品指导目录(20xx 年本)》，淘汰以下生产工艺和生产线：
聚乙烯丙纶类复合防水卷材二次加热复合成型生产工艺(不具备挤出机的生产设备为二次加热复合成型生产工艺);
年产500 万平方米以下改性沥青类防水卷材生产线;
年产500 万平方米以下沥青复合胎柔性防水卷材生产线;
(二)根据《产业结构调整指导目录(20xx年本)》(中华人民共和国国家发展和改革委员会令第9号)的要求，属于淘汰类的落后工艺装备和产品的有：
500万平方米/年以下的改性沥青类防水卷材生产线;500万平方米/年以下沥青复合胎柔性防水卷材生产线;100万卷/年以下沥青纸胎油毡生产线;
采用二次加热复合成型工艺生产的聚乙烯丙纶类复合防水卷材、聚乙烯丙纶复合防水卷材(聚乙烯芯材厚度在0.5mm以下);棉涤玻纤(高碱)网格复合胎基材料、聚氯乙烯防水卷材(S型)。
第七条 凡生产建筑防水卷材产品的企业应具备本条款规定的基本生产条件，内容包括：生产设施和检验设施、生产设备和工艺装备、检验设备、重要原材料、产品关键工序、关键控制点，具体要求见表3-1至表3-5。
第八条 申请发证、证书延续、许可范围变更(许可范围变更的情形指在生产许可证有效期内，关键生产设备发生变化、生产地址迁移、增加生产线、增加产品单元等情形)需要进行实地核查和产品检验，企业应在实地核查前做好准备，根据本细则第七条要求和实际情况填写下列企业资料，实地核查时提交审查组现场核查。
(一)企业生产防水卷材产品主要工艺流程图 (见附件1-1)
(二)企业生产防水卷材产品生产设施和检验设施表(见附件1-2)和生产场所示意图(见附件1-3)，并应明确区分申证的生产线;
企业获证后进行增加生产线、生产场所、企业迁址，应在变化一个月内向企业所在地工业生产许可证管理部门提交许可范围变更申请并填写本表，安排实地核查和产品检验。
(三)企业生产防水卷材产品生产设备表(见附件1-4)
企业获证后凡本细则表3-2中带*设备发生变化的，一个月内向企业所在地工业生产许可证管理部门提交许可范围变更申请并填写本表。
(五)企业生产防水卷材产品检验设备表(见附件1-5)
(六)企业生产防水卷材产品重要原材料明细表 (见附件1-6)
(七)关键岗位专业技术人员表(见附件1-7)
(八)产品技术文件和工艺文件清单(见附件1-8)，应填写所有防水卷材执行标准，包括企业标准，并确定产品单元。
第四章 企业实地核查
第九条
现场实地核查时，企业申请取证的产品应正常生产，相关人员应在岗到位，申请材料齐备。
第十条
审查组现场对企业申请书及证照等申请材料进行核实。
第十一条
审查组现场按照本细则第八条要求企业准备的所有相关材料(见附件1-1~8)进行核实。
第十二条 审查组现场按照《建筑防水卷材产品生产许可证企业实地核查办法》(见附件2)进行实地核查，并做好记录，形成《企业实地核查不符合项和建议改进项汇总表》(见附件3)，完成《生产许可证企业实地核查报告》(见附件4)。
第十三条 审查组现场形成的核查材料和记录(包括附件1-1~8、附件2、附件3和附件4)一式三份，企业、地方许可证主管部门、审查组织单位各一份。
第十四条
实地核查判定原则
(一)审查组应对实地核查办法的每一个条款进行核查，并根据其满足生产合格产品的能力的程度分别作出符合、不符合和建议改进的判定。
(二)对判为不符合项的须填写详细的不符合事实，对判为建议改进项的须填写实地核查发现的可改进的问题。
(三)核查结论的确定原则：
实地核查按产品单元根据企业生产线逐条审查，同一产品单元涉及的所有生产线未发现不符合，核查结论为合格，否则为不合格。核查结论不合格则该产品单元不合格。
第五章 产品检验
第十五条
抽样规则
实地核查合格的企业，审查组按检验数量样品一览表的规定(见表4)，在企业自检合格的产品中实施抽样，并填写抽样单(见表5)。原则上应抽取单元内的任意样品都可以进行许可证检验，代表该单元样品。
玻纤胎沥青瓦样品最少抽样基数不低于100包，其它防水卷材产品抽样基数不得少于1000m2，且不得少于10卷。
企业应在7日内将样品和抽样单一并送达有资质的生产许可证检验机构(以下简称发证检验机构，企业可在国家质量监督检验检疫总局或省级质量技术监督部门网上查询自主选择)。
第十六条
审查组实地核查合格后，抽样封样，由企业自主选择发证检验机构，发证检验机构开展产品检验。
第十七条 企业延续符合免实地核查要求，不进行实地核查只进行产品检验，企业应在申请受理之日起7日内，按本细则第十五条中表4要求自行抽封样品、填写抽样单(表5)，自主选择发证检验机构送样，同时将抽样单和检验委托合同寄送当地发证主管部门。企业对所抽送样品的及时性、真实性、准确性负责。
第十八条
防水卷材产品生产许可证发证检验项目、依据标准见表6。
第十九条 建筑防水卷材产品许可证检验综合判定原则：检验项目全项次合格判定产品检验合格。否则，判定产品检验不合格。
第二十条 检验报告
(一)发证检验机构应当在收到企业样品之日起20日内完成检验工作，出具检验报告(格式见附件6)一式三份(企业、发证检验机构、审查组织单位各一份)。
(二)证书延续企业提供同单元产品6个月内(自检验报告签发日期起)有省级及以上的产品质量监督抽查合格检验报告的，可免于该单元许可证产品检验。
第六章 证书许可范围
第二十一条 企业申请的发证产品通过材料核实、现场实地核查和许可证产品检验合格、符合通则和本细则规定要求的，由审查组织单位拟确定产品生产许可范围，报送省级工业产品生产许可证主管部门批准。
第二十二条 产品生产许可范围的判定原则及示例：
产品单元实地核查合格，且抽样的样品全部合格，则许可范围为该产品单元所有产品;如有实地核查或检验不合格的产品，该单元不予许可。
工业产品生产许可证证书产品许可范围示例：
建筑防水卷材 有胎改性沥青类
证书产品明细内容示例如表7。
第七章 附则
第二十三条 建筑防水卷材产品审查部(或省审查组织单位)联系方式
全国工业产品生产许可证办公室建筑防水卷材产品审查部设在中国建筑材料联合会
地 址：北京市海淀区三里河路11号
邮政编码：100831
电 话：010-57811166、57811130、57811066
传 真：010-57811066
电子信箱：
联 系 人：武庆涛、郭利、唐兴
第二十四条
本实施细则由国家质量监督检验检疫总局负责解释。
一个是摩登时尚、海纳百川的海上明珠不夜城，一个是山清水秀、麻辣直爽的山城雾都。一夜之间，房产税，让这两座城市同时受到了人们的关注。
1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。
房产税的征收对象如何确定，如何界定征收范围，征收税率多少，作为房产税先进行推行的试点城市，沪渝两市的每一个动作都成为各方深度解读房产税未来走向的重要信号。
上海
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，上海市从1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房和非本市居民家庭在本市新购的住房)。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。适用税率暂定为0.6％。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4％。
上海房产税的征收方式采取方式是新购之时进行征税，即：上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，人均超过60平方米的，进行房产税征收。
如果以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例，如果这个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么就是对100万交易价格的70％，70万计算，其一年应该缴纳房产税4200元。
至于房产税的用途，上海政府方面也表示，将用于保障性住房建设等方面的支出。
有关人士认为，未来随着房产税征收税率以及覆盖面的推广，各地系统性可以把高收入一群人的房产进行征税，用于弥补中低端保障房的建设，形成一套良性的循环体制。
而另外一份上海财政局、地税局及房产局的答疑中也表示，因为目前收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。对个人住房征收房产税，是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。
重庆
《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》显示，重庆房产税仅在主城九区行政区域范围征收，而非全部40个区县。
在征税对象上，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。
其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房。同时，独栋商品房征税包括增量和存量，而新购高档房及外地二套以上购房则只针对增量。
重庆市市长黄奇帆对此解释说，买了独栋商品住房和高档住房的要收税，因为占有公共资源比较多。
重庆的房产税税率是以房产交易价为征税基数，交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍(含)至4倍的，税率为1％；4倍(含)以上的税率为1.2％。
2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元／平方米。即今年房价超过9941元／平米的住房将进入收税范围，到1.5万元／平方米就是三倍，就是1％的税率，如果到2万元，平方米，就是四倍，为1.2％。
《暂行办法》还对首套独栋商品住宅和高档住房规定有抵扣政策，独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。
例如，一户家庭拥有的第一套存量独栋商品住宅建筑面积为400平方米，交易单价为16000元／平方米，其纳税额为：(400-180)×16000×1％=35200元。
假设这个家庭在2011年1月28日之后，新购了一套符合扣除免税面积的应税住房，其建筑面积为180平方米，交易单价为10000元，平方米，其纳税额为：(180-100)×10000×0.5％=4000元。
采取交易价来征税，避免了对房屋进行评估的麻烦。不过黄奇帆表示，三年、五年以后可能会转而采取评估房屋的方法，届时再出台具体的细则。
存量独栋商品住宅量有3000多栋，大都是在这十年里交易的，每年2000万平米的交易中，我们统计了过去五年高档房的比例，两倍以上的房子一般占10％，即200万平方米左右。
在具体操作上，对存量房，根据国土部门提供的征收对象征收；增量房，凡符合征税的对象，在买房时要对其征收，两个来源确定之后纳入锁定的纳税对象和监控范围，每年对其征收。
黄奇帆表示，地方收税工作量不大，我们不涉及复杂计算游戏规则，能够保证征收到位，不会降低房价。
对各界质疑的重复征税问题，黄奇帆回应说，不管国内还是国际，土地所有者都有权对土地的转让、出让、出租、买卖，有权收费，不管土地是私有还是公有，没有重复的概念。
逐步推向全国
财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部表示，房产税改革试点开始后，将总结经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收。
近日，紧跟沪渝两市房产税试点步伐，深圳市规划和国土资源委员会《深圳市住房建设规划(2011-2015)》(征求意见稿)，将加强差别化住房金融税收政策执行力度，推进实施住房保有环节的税收征管工作，建立房地产税收体系。
关键词：资产交易 企业实质性 税制管理
在国家税务总局《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函〔2009〕285号）及《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）出台前企业通常会选择股权收购的办法来达到资产收购的目的，因为该方法手续简便，加上缺乏监管，不少企业采用按原价转让股权的方法逃避股权转让环节的税费，但该方法存在很大的税收风险，并且会将转让方的税负转稼给受让方。下面我们通过一个例子分析用不同的方法进行实质性资产交易所产生的税收成本及各自的利弊，以帮助企业选择最佳方案。
例：A公司是一个有限责任公司，注册资金为2000万元，由甲（法人）投资1500万元，占注册资本的75%，甲公司是一个由自然人投资的有限公司，乙（自然人）投资500万元，占注册资本的25%。假设A公司账面的主要资产为房产，账面价值为1800万元，其余为流动资产200万元，A公司尚未开始生产经营。B公司欲以3820万元的价格收购A公司的房产，交易完成后A公司将收益进行分配，甲公司也将投资收益向其股东进行分配（甲公司无亏损），即A公司将转让实质性资产的收益最终分配到自然人手中。
一、不同方法下交易产生的主要税收成本
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
所得税：
①A公司以非货币资产投资，资产转让所得
3820-1800=2020万元
2020*25%=505万元
根据国税发〔2000〕118号关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知第三条规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
②甲公司股权转让所得
（3820+200-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
根据国税函（2010）79号关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知第三条：企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
个人所得税：
①乙投资收益
（3820+200-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
契税：A公司以房产投资，交易双方需缴纳契税
3820*2%*2=152.80万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05万元
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
所得税：
①甲公司股权转让所得
4020*75%-1500=1515万元
1515*25%=378.75万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购方应确认股权转让所得或损失。
②A公司账面房产不能按公允价值调整，公司不确认资产转让所得，账面房产按公允价值计量与按账面价值计量产生计税基础差异并产生所得税差异。
计税基础差异：3820-1800=2020万元
所得税差异：2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：企业股权收购相关交易处理规定，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
个人所得税：
①乙投资收益
4020*25%-500=505万元
505*20%=101万元
②甲公司股东投资收益
1515-378.75=1136.25万元
1136.25*20%=227.25万元
税收成本合计为
378.75+505+101+227.25=1212万元
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
所得税：
①A公司清算所得
4020-2000=2020万元
2020*25%=505万元
根据财税〔2009〕59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定：
企业合并，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
②甲公司股权转让所得
（4020-505）*75%-1500=1136.25万元
1136.25*25%=284.06万元
个人所得税：
①乙投资收益
（4020-505）*25%-500=378.75万元
378.75*20%=75.75万元
②甲公司股东投资收益
1136.25-284.06=852.19万元
852.19*20%=170.44万元
税收成本合计为
505+284.06+75.75+170.44=1035.25万元
从上面的例子我们可以看出，在实质性资产交易中转让方的股权结构不同会产生不同的税收成本，一般情况下法人资本占的比例越高，税收成本越高，造成这种结果的原因为。一方面是由于企业所得税比个人所得税的税率要高5%，另一方面是由于税法规定股权转让收入不能等同于股息、红利等投资收益，不享受免税政策，其中包含着重复征税的因素。如果上例中A公司的股权结构为甲（法人）投资500万元，占注册资本的25%，乙投资1500万元，占注册资本的75%，三种方法计算的税收成本分别为1036.55万元、1010万元、883.75万元，因此在公司成立时就应根据投资策略做好筹划。
二、不同方法的利弊分析
（一）A公司以房产作价3820万元入股B公司，再由A公司股东将股权按A公司净资产3515万元的价格转让给B公司股东
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销。
缺点：
（1）需要缴纳契税，成本较高；
（2）需要进行两次股权变更，房产权证需要进行变更，手续较繁锁。
（二）B公司以公允价值4020万元收购A公司股权
优点：
（1）A公司可以承续；
（2）只需进行一次股权变更，房产权证无需变更，手续简便。
缺点：
（1）该方法虽然在交易的当时比另外两种方法需要缴纳的税收较少，但由于该方法下，交易资产的账面价值保持不变，会将税负转稼给受让方，因此在交易时必须将该笔税务成本考虑进去；
（2）在A 公司转让股权时，受让方付出的股权投资成本将大于其在A公司所占股权的份额，该部分差额当受让人为法人时可在其股权投资成本中体现，当受让人为自然人时就无法体现，自然人股东在今后收回投资时存在被重复征收个人所得税的风险。
（三）B公司吸收合并A公司，以非股权支付形式支付对价4020万元
优点：
（1）交易的资产可以按公允价值在B公司入账，并进行摊销；
（2）税收成本较低。
缺点：
（1）A公司需要进行清算；
第一条 本施行细则依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）第十条的规定制定。
第二条 房产税的纳税年度从公历的每年一月一日起至十二月三十一日止。
第三条 房产税由房产所在地税务机关负责征收管理。
第四条 房产税的征税范围：
城市：为市区和郊区；
县城：为县人民政府所在地；
镇：为镇人民政府所在地（包括镇政府所在的行政村）；
不在城镇的大中型工矿企业。
第五条 纳税人应按房产的座落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
第六条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
第七条 《条例》第五条一至三款免税房产中的公用、自用房产，包括公务用房、宗教活动用房和干部、职工家属宿舍及宗教人员居住用房。不包括生产经营用房。
第八条 除《条例》第五条规定的免税房产以外，下列房产给予减征或免征房产税：
一、纳税人用作学校、医院（医务室）、疗养院、幼儿园、托儿所的房产免征房产税；
二、毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定停止使用后免征房产税；
三、遭受自然灾害后恢复修建的房产以及其他纳税有困难的，给予定期减税或免税照顾。
第九条 纳税人新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起交纳房产税；未经验收使用的，从使用的次月起交纳房产税。
第十条 纳税人调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出以前及当月应纳的税款，由调（卖）出单位或个人缴纳；调（买）入单位或个人，从调（买）入的次月起计算缴纳。
第十一条 纳税人应于本施行细则公布后，依照税务机关规定的期限，将现有房屋的座落、面积、原值以及出租房屋的租金等情况，据实向当地税务机关申报登记，新增加的房屋应于增加之日起三十日内申报登记。
纳税人变动住址，转移产权、关闭停业，或者在扩建、改装房屋后变动房屋原值的，应于上述行为发生后的三十日内持有关证件向当地税务机关办理变更登记手续。
纳税人不按照税务部门的规定申报纳税，税务机关有权按照规定确定其应纳税额。
第十二条 房产税的纳税期限：
房产管理部门应纳的税款每月缴纳一次；企业和其他单位应纳的税款每季缴纳一次；个人应纳的税款每季或半年缴纳一次。具体征收时间由县（市）税务机关确定。
第十三条 房产税的征收管理依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定执行。
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