时间：2023-02-28 15:35:45
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇物业管理公司经理工作，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：烟草行业；企业精益管理；财务工作；思考对策
随着国内卷烟市场的趋于饱和，特别是近年来全国经济下行压力不断加大，国内烟草行业的发展已经从依靠“政策红利”、“制度红利”、“市场红利”的外延式发展逐渐转向释放“管理红利”的内涵式发展。为了有效提高烟草行业企业管理水平，国家烟草专卖局推出了《关于推进企业精益管理的意见（国烟运〔2013〕316号）》，提出了“三个需要，五个精益”的要求，即推进精益管理是“提升企业管理水平的需要，是行业转变发展方式的需要，是挖掘发展潜力的需要”，要导入精益思想、推行精益方法、建立精益组织、形成精益流程、实现精益目标“五个精益”。2014年凌成兴局长在行业企业管理现场会上做出了推进精益管理，向管理要效益、要红利、要进步是当前烟草行业实现企业转型升级的必然选择，是破解“三大课题”的重要抓手的重要批示。
在行业转变发展方式的关键时刻，烟草行业着眼现在，放眼未来，推进企业精益管理，为烟草行业的持续健康稳定发展夯实了基础。但是如何在财务管理工作中推行精益管理，持续提升企业精益财务管理水平，仍是广大企业财务管理人员面临的一道难题。
一、烟草行业企业财务管理现状
（一）传统体制和传统观念影响较深。由于传统体制和传统观念的深刻影响，国内烟草行业在市场竞争中显得机制不活，表现在经营管理不善，有利于自主创新的技术进步机制尚未形成，市场竞争能力不强，在运行效率、运行成本、市场竞争力、管理水平等诸多方面都存在着较大的差距。市场一旦放开，保护体制一旦消失，国内烟草行业将受到极大冲击，失去竞争优势。
（二）财务人员精细管理水平有待提高。人力资源是企业最宝贵的资源，财务人员是企业精益财务管理的执行者。但是，人岗不匹配、人浮于事会造成很大的人力资源浪费，人力资源的浪费是企业最大的浪费，这与精益管理的要求相悖。
（三）精益财务要求和新企业会计准则执行要求。精益财务要求推行动态化的全面预算管理，通过完善全面预算指标体系，加强单项预算间的衔接，综合分析各单位预算指标之间的内在联系，统筹好各单位预算的协调和平衡，达到精、细、全的标准，减少无效、重复的支出。但是，与之配套的财务精益管理体系尚待加强。同时，2015年1月1日，所有纳入烟草行业合并报表范围的中国境内企业均要执行《新企业会计准则》，作为烟草企业财务工作人员，要充分认识市场经济下，企业面临的机遇和挑战，以及会计工作在企业管理活动中的重要地位，及时了解掌握国家会计政策的变化，紧密结合行业会计工作的发展，做到未雨绸缪，有针对性地采取应对和调整措施，以顺应新形势变革的要求。
二、烟草行业企业财务精益管理的对策
（一）加强组织领导。应成立由公司局长（经理）带头，各部门主要负责人为成员的精益财务管理工作推进领导小组，加强对精益财务管理工作的领导。
（二）加大宣传力度。由财务管理处牵头，充分利用内刊、内部网站等媒介，在全系统大力宣传精益财务管理理念，树立过“紧日子”思想，促进各个环节降本增效、节约费用，营造推进精益财务管理的浓厚氛围。
（三）提升财务人员技能。组织开展系列培训活动，切实提高财务管理人员的业务技能和综合素质；组织开展财务管理创新创优活动，鼓励财务人员立足本职，结合实际，围绕财务工作中的重点和难点问题，群策群力、加强攻关，提出合理化建议，积极探索实施财务管理创新的有效途径，推进财务工作创新发展、精益发展。
（四）建立健全管理制度。树立“持续改善、追求卓越”的工作导向，阶段性地对精细财务管理工作进行总结，不断发现问题、改进不足，并切实加强制度建设，在财务系统内逐渐形成自我改善的内生动力，持续改进财务管理工作。
三、落实财务精益管理的具体措施
（一）实行费用、税利“目标管理”。提前预设年度税利最低增长比例、最低毛利率、最低单箱结构等基础数据，再在销售预测中联动反映，提高实现目标税利的准确率。对费用管控实行“三保两压”，保证必要的成本费用总规模，保证合理的费用率水平，保证规范必需合理的各类支出，压缩重点控制费用，压缩非经营性的不合理、不合规支出。
（二）全面应用新会计准则。2015年行业将全面实施新会计准则。组织财务人员加强对新准则的学习，认真做好新旧准则衔接相关工作，与当地财政、税务、审计等部门加强联系，做好相关备案工作。在实施新准则的过程中，勤于与兄弟单位交流沟通，形成合力，攻克难关，并将使用中所涉及的共性问题及时向省局（公司）反馈，确保新准则的平稳过渡和有效执行。对新准则实施过程中发现的问题及时进行总结分析，完善相关财务制度，推进财务核算规范化、精益化。
（三）完善预算定额标准体系建设。在充分考虑各分公司经营规模、历史水平和发展要求等要素的基础上，经过认真测算，科学设置，统筹处理好各单位预算的协调和平衡，加快完善全系统预算定额体系建设，达到“精”、“细”、“全”标准，减少无效和重复的支出。将省局重点控制的费用和物流费用作为预算管理的重点，进一步加大预算的分析、考核和通报力度，提高预算考评指标在领导班子业绩考评指标中的分值和权重，不断提升预算管控水平。
（四）推进跨行支付结算和配套银行卡应用工作。认真落实国家局下发的《行业跨行结算及银行卡应用指导意见》和省局有关工作部署，遵循客户自愿、方便客户的原则，协同营销中心稳步推进跨行支付结算和银行卡应用工作，逐步实现零售客户在线、主动、实时的货款结算，实现网上订货、网上营销、网上配货、网上结算“四网合一”，进一步提升财务服务质量，提高零售户满意度。
（五）挖掘货币资金保值增值潜力。牢固树立资金时间价值观和现金流量观，推动资金运动与市场变化相适应，提高货币资金保值增值水平。进一步健全资金监管制度，充分运用资金监管软件切实加强日常资金监管，保证资金的安全性。进一步深化月度资金预算审批制度，加强资金预算管理，特别加强与大额资金使用部门之间的协调沟通，按需安排使用资金，减少因信息不畅造成的资金低效使用，保证资金的流动性。进一步优化存款组合，适当提高中、长期定期存款比重，与银行加强协商，将存款利率上浮至基准利率的1.2倍，尽可能地提高资金收益水平，保证资金的效益性。配合营销中心协调各中烟公司均衡供货，提高卷烟周转次数，保持卷烟的合理库存和数量，压缩结算时间，防止资金无效占用，实现资金最大收益。
（六）加强资产动态监管。统筹协调好“投资与资产”的关系，规范投资行为，积极优化和配置资产。根据省局（公司）财务处统一工作部署，借助信息化手段，对资产的购入、调拨、维修和报废等各个环节加强动态监管，盘活存量资产，优化资产结构，提高可利用资产的再利用率。特别是加强对车辆资产的处置，在高度重视车辆的安全性能和使用寿命的前提下，充分发挥车辆资产的使用效益。
参考文献：
随着保险市场的不断发展，保险业内竞争日益激烈，单纯的价格之争虽有一时之功，但绝非长久之计。通过特色的服务建立客户对保险公司的信任和支持，完善客户服务和大客户关系管理，保持与大客户稳定的合作关系，是促进公司业务规模持久上升、提升公司实力的重要条件。营业部自成立以来，注重永安公司的品牌形象，致力于客户服务的创新，特别是将大客户的服务与管理作为工作的重点，靠服务赢得了业务的稳定发展。
我公司于2003年11月正式与郑交集团合作开展保险业务，两年来共实现保费收入近4000万元。我们在合作中不断改进服务措施，提高服务质量，积累了一定的为集团客户提供专业承保和客户服务的经验，双方建立了良好的沟通协调关系和合作基础。现将营业部开展郑交集团大客户服务和管理的做法总结如下：
一、领导重视，措施得力
两年多来，分公司领导高度关注与郑交集团的合作进展情况，给予营业部大力支持。分公司总经理室成员经常过问郑交业务情况，听取营业部关于承保、理赔等方面的专题汇报，指导营业部确定工作思路，并亲自参加与郑交集团的高层座谈会。营业部经理室经常深入郑交集团进行公关协调，现场解决工作中存在的突出问题，目前已形成与郑交集团多个层面的沟通联系制，增进了双方的了解。
营业部围绕着郑交集团和客服工作的需要，加大对客服的投入和倾斜，保证了各环节的服务基础，通过创新的服务思路和特色的服务手段，提高客户的服务满意度，形成了自身的竞争优势。
二、成立专门机构服务郑交集团
在分公司领导和郑交集团的大力支持下，为了更好地为郑交集团提供及时周到的保险服务，体现永安公司的实力，营业部抽调8名工作经验丰富的业务和客服人员，组成郑交业务部和客户服务部进驻郑交集团，配备了查勘车、电脑、传真机、打印机等相关的硬件设施，为集团客户提供从签发保单、收取保费到出险报案、查勘定损、受理案件、理赔计算、赔款支付等一站式保险服务，统一了永安公司对郑交集团保险业务的管理，树立了永安公司在河南运输行业中良好的保险品牌形象。
营业部经理室带领驻郑交两部做了大量艰苦细致的工作，对在承保或理赔工作中遇到有争议的问题协商解决，原则性的问题坚决不让步，同时耐心细致地做好沟通解释，双方本着“平等友好、实现共赢”的原则，通过长期的沟通与协作，建立了融洽的合作关系。
三、建章立制，狠抓落实
自郑交业务部和郑交客服部成立，就建立了严格、规范的管理制度，同时按照行业协会公布的保险服务标准，认真进行落实，并针对郑交集团的业务特点，制定了六项承保服务制度和八项客户服务措施。公开服务承诺，公布服务监督电话，自觉接受客户的监督。两部人员深知，工作地点在郑交集团，自身的一言一行不仅代表了永安公司的形象，而且服务态度好坏、服务质量高低直接关系到客户对永安公司的满意度，因此更加注重对自己进行严格要求，自觉按照职业道德规范和内部规章制度要求规范自己的行为，展现永安员工良好的职业形象。无论是承保或是理赔，重点突出“快捷”，用耐心、周到、热情的服务赢得了客户的普遍好评。
四、建立完善沟通协调制度
在与郑交集团的合作过程中，双方不断加强沟通协调，建立健全座谈会制度及信息制度，构建多层面的沟通平台，及时了解集团的保险动态，促进了保险工作的全面开展。
（一）营业部每季度和集团保险部联合组织召开由双方分管领导及郑交集团各专业公司领导参加的大型座谈会，互通合作情况，加强沟通理解。通过座谈会的形式，既加深了双方的了解，又及时解决了一些工作中出现的不协调问题。
（二）每年由营业部和集团保险部安排双方高层互访不低于两次，营造出高层领导重视沟通客户关系、维系客户关系的良好氛围，致力于创建长期合作的宽松环境。
（三）充分利用各类报表互通信息。驻郑交业务部每月2号前向集团保险部报送承保情况统计表，定期对集团的保险需求进行分析，给集团提供合理化的建议和承保依据。
驻郑交客服部每周向郑交集团保险部报送一次出险报案情况报表，通报理赔信息，每月汇总报送案件处理情况报表。对出险案件估损金额超过万元以上的，当日通报集团保险部。
（四）营业部不定期组织开展不同范围、形式多样的联谊活动，营造出和谐友好的合作氛围，增进永安公司和郑交集团双方的了解，促进合作持续稳定地发展。
五、不断提升全流程的特色服务
（一）驻郑交业务部实行全年无障碍服务，无论节假日或上下班，只要客户有需求，随时为集团的客户提供出单和咨询服务，让客户充分感受到永安公司热情、周到、便捷的服务；并根据郑交集团业务的特点，设计出固定的车型保费价格表，便于客户快速测算保费。郑交集团40多家分公司分布在郑州所辖12个县、市区，无论刮风下雨、严寒酷暑，都留下了郑交业务部人员上门送单及收费服务的身影。在今年元月份的一场大雪后，已经晚上8点多钟了，因为天气寒冷，加上一天繁忙工作的劳累，刚回到家的郑交业务部业务人员正准备休息，突然接到郑交保险部的电话，说有12辆车明天要跑长途须办理保险，我部人员接到电话后，二话不说，立即赶到公司为客户出单，等到业务处理完毕，已近夜里11点。像此类加班加点、毫无怨言为客户服务的情况还有很多，这种忘我的工作态度得到了集团客户的赞许。
（二）郑交集团的理赔工作得到了分公司领导的高度关注以及分公司理赔管理部的大力支持。营业部从受理案件、查勘定损、赔案理算、赔款支付等方面制定了完善的服务措施，实行“限时查勘定损、限时赔款理算”制度，加强各环节的衔接，实行对赔案处理时限的全程监控，明确责任人、落实责任追究制。对未处理的赔案，双方及时互通信息，根据集团保险部提供的未决赔案清单，由营业部主管副总督促处理，正常案件加快理赔速度，尽快结案；对有争议的案件，面对郑交集团保险部人员对条款较为专业的认识和理解，我部人员采取提高案件的第一现场查勘率、掌握第一手翔实资料、及时完善案件手续等方法，摆事实、讲道理，据理力争，本着公平、合理、实事求是地原则予以解决，得到了客户的理解。
（三）实行客户首问负责制。首问负责人按照业务流程引导客户办理相关业务手续，并将自己的工号明确告知客户，便于客户再次遇到问题时可直接找首接人进行处理，有效避免了同一问题向多人重复咨询的情况，提高了工作效率，增加了客户的满意度。
（四）多种形式地开展保险和防灾知识的宣传。我部人员经常为郑交集团《保险信息》报提供材料，介绍保险知识、索赔须知和事故处理程序等；利用走访基层和集团安全员座谈会的时机，对车主进行安全教育和保险知识的宣传，并注意通过典型案例的分析，强化车主的保险意识和风险防范意识，增加客户对永安公司的了解，真正成为客户业务上的伙伴，生活上的朋友。
（五）营业部一直坚持每案必访，并下发征求意见表、走访郑交集团基层各分公司安全科，收集客户意见，进一步了解客户的真正需求，及时进行整理分析和反馈，将客户意见看成是一种宝贵的资源和信息加以利用，从客户意见中找出工作中的薄弱环节，及时发现问题及时解决处理，便于我们制定具体的改进措施，提高保险服务水平和服务效率。
（六）根据集团保险部的需要，积极协助集团公司做好内部相关保险业务的各项工作，参与集团保险部日常安全值班管理，为郑交集团提供延伸和增值服务，深得集团公司信赖。
六、有效实施大客户管理，统一保险资源版权所有，全国公务员共同的天地!
（一）因郑交集团客户资源庞大，为全面管理大客户信息，郑交业务部和客服部利用客户信息管理系统，建立承保及理赔情况明细台帐。针对各分公司不同车型分类整理，以各分公司为单位统计到期续保车辆的情况报表，提前通知集团保险部，做好续保工作，对出现的漏保情况及时进行跟踪了解和反馈，促进集团保险业务的统保。
（二）针对保险管理，双方共同做到“统一集中”。一方面积极配合郑交集团维护集团保险资源的统一和集中，不断扩大集团公司保险的覆盖面；另一方面，在营业部系统内始终保持对郑交集团保险服务管理的统一和集中。经过双方的共同努力，2005年客运公司正常营运车辆保险覆盖率达到100%。
（三）对新车入户郑交集团的保险业务，双方建立了联合审批制度，并达成协议，凡不在郑交业务部承保的车辆，集团公司不予办理入户手续，大大提高了对新增车辆保险的监控力度。
（四）为加强管理，最大限度地控制风险，目前郑交集团配备了先进的卫星定位系统和视频系统，加大对车辆行驶的全程监控，大大降低了事故的出险率，增加了企业的经济效益，达到了双方的共赢。
2005年底，郑交集团采取公开招标的方式选择2006年保险合作伙伴，先后共有人保、太平洋、华安、安邦、阳光等六家公司参与竞标，各家公司为争取业务均采取全方位的逐级渗透的公关手段。面对众多的竞争对手和强大的竞争压力，分公司及营业部领导高度重视，统一部署，成立专门的竞标小组，负责信息收集、研究对策、制定方案，确定投标报价，制作精美标书。面对六家保险公司的竞标，营业部凭借着永安保险的品牌实力、完善的客户服务管理、合理的报价和前期的合作基础，一举获得竞标的成功，继续成为郑交集团的保险合作伙伴。据事后了解，对此次投标报价，我公司在费率上不是最低的，费用不是最高的，但郑交集团最终选择了我公司，正是体现了我们搞好大客户服务与管理工作所带来的竞争优势。
关键词：金融危机；企业思想政治工作；企业管理
中图分类号：D412文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）08-0067-01
当前，金融危机席卷全球，许多新问题、新现象开始出现，新的经济形势给企业思想政治工作提出了新的更高的要求。只有找准企业思想政治工作的焦点和难点，并在内容和形式上不断创新，进一步加强思想政治工作力度，提高思想政治工作的说服力，才能维护好企业稳定，推动企业发展。我认为，要切实做好企业的思想政治工作，必须正确处理好“五个关系”：
一、正确处理好党的建设与经济建设的关系，着眼于围绕经济抓党建，使思想政治工作充满生机和活力
以经济建设为中心是党的基本路线的核心，思想政治工作也必须和其它工作一样服务于经济建设这个中心。必须把握企业发展的脉搏，坚决纠正那种思想政治工作游离于经济工作之外的状况，要把是否有利于经济建设作为思想政治工作的基本出发点和着眼点。同时，新形势也要求思想政治工作者去学习经济知识，服务于经济建设。只有这样，才能保证经济建设的顺利进行，才能够促进企业的快速发展。在具体工作中，无论是在党建目标的设置上，在党建实绩的考核上，还是在干部的选拔使用上，都必须真正坚持“三个有利于”的标准，把经济建设放在突出位置。实践已经证明，这样做不但有利于推动经济发展，而且不会削弱只会加强党的建设。
二、正确处理好工作方法与群众积极性的关系，着眼于实际效果，使思想政治工作向纵深推进
在工作中，许多企业思想政治工作形式大多停留在简单的口头上、纸面上的宣传教育、单项灌输，往往忽略了职工群众的实际利益和实际困难，所开展的工作要么照本宣科、空洞乏味，要么脱离实际、表里不一，没有实际效果。开展思想政治工作就是要有重点、有针对性地解决群众存在的实际问题。群众的思想问题多源于生产和生活实际，这就要求我们在开展思想政治工作过程中，必须紧密结合实际，从实际生产、生活中多探寻、多研究、多思考，改变以往手段生硬、方式方法落后、光说教不办事等现象，要通过有效载体寓教于乐、寓教于情、寓教于理，少些单项灌输多些情感交流，少些形式主义多些实际行动，少些批评指责多些帮助指导。只有这样，思想政治工作才会真正起到为企业改革发展助威、护航的作用。
三、正确处理好抓常规工作与创新求效的关系，不断解放思想，打开思想政治工作的新局面
思想政治工作的总体要求是一始贯终的，思想政治工作的重点内容在一个时期可能是相对固定的，如何在常规工作中创新性地开展工作，实现思想政治工作的大目标，我们必须始终关注并着力研究解决的问题。开展思想政治工作，必须使其内容符合实际、丰富多彩，不能老套僵化、教条主义。要根据时代的进步和企业发展的实际需要，以及所面对的职工群体结构的变化，通过认真细致的调查研究，了解职工群众在思想上缺少什么、需要什么、喜欢什么，适时调整、丰富思想政治工作内容。当前，金融危机给企业带来诸多新问题、新现象、新任务，如减员增效、下岗分流等等，针对这些改革发展中层出不穷的问题和现象，就需不断补充完善思想政治工作内容，因势利导、有的放矢。为此我们应从形式与内容的辨证关系上去突破，找准“支点”和“抓手”，勇于创新，努力开创富有特色的思想政治工作新形式。如果囿于常规，只会事倍功半。
四、正确处理好服务与指导的关系，立足于为企业的中心工作服务，使思想政治工作稳步扎实地整体推进
当前，企业的中心工作就是进行生产经营，提高经济效益。思想政治工作如果离开了工作的主体，必将成为无源之水。在金融危机和企业改革进入攻坚阶段的背景下，思想政治工作必须从原来的主导地位向服务地位延伸，才能更好地巩固其做为经济工作生命线的地位。要服务于企业的中心工作，就要求思想政治工作不仅把工作重心放在对企业的指导性方面，更要能够紧密结合企业的实际开展工作，把考虑、决策问题的要点立足于企业的中心工作上来，真正从行动上服务于企业。要做好“四个服务”，即：服务员工、服务基层、服务生产、服务大局。
五、正确处理好思想政治工作与政工队伍自身建设的关系，树立以人为本的思想，能真正发挥组织部门在思想政治工作中的职能作用
1、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全处有明显标志和防范措施。
2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅。
3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。
4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。
从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。
对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：
1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。
2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。
3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。
4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。
5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。
6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。
7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。
8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。
9、协助管理处进行安全岗位编制设置。
1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。
11、密切配合其他部门开展相关工作。
1.1会计基础工作不完善
会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。
1.2财务人员素质有待提高
专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。
1.3资金管理水平较低，筹资渠道单一
企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。
2提高物业管理公司财务管理水平的措施
2.1提高管理者的理财意识，培养战略眼光
随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。
2.2建立健全企业会计核算制度和内部控制体系
对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
2.3加强对财务人员的专业技能和职业道德培训
在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。
2.4拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理
作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。
3结束语
【关键词】物业管理；财务管理；资金管理；成本管理
一、物业企业的财务管理概述
近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。
二、目前物业财务管理现状及存在问题
2.1 财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构; 另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
2.2 管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
2.3 财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
2.4 资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金; 物业维修资金; 日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业， 其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。
2.5 投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。
三、提高物业财务管理水平的对策建议
3.1 建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时， 还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《物业收费流程》《手银员手册》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等; 制定完善的小区管理者考核指标体系、各种岗位的考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对； 对小区的收入进行定期、不定期的检查监督，比如建立会计及财务经理的月度项目例行巡检，编制好检查的内容，巡检后形成文字性的巡检报告，对发现的问题进行整改及跟进，不断推进工作；物业公司还可以搭建系统信息化平台，利用ERP软件，进行收费录入、预算监控、账务核算，最后整合出整体的财务报表，进行深入的分析与挖潜。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
3.2 强化成本观念，建立财务成本分析控制制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理， 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出， 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。
3.3 加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升， 对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。
3.4 加强物业管理资金的筹措及运作管理。物业管理资金的来源，除资本本金或者少许银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业，特别要注重选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。 同时，加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监督工作，以达到企业价值的最大化。
3.5 多途径创收，规模化发展。物业公司作为盈利性质的企业，仅靠管理服务收入显然是不够的，必须想法广开门路，创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过经营会所、广告宣传招租、信号覆盖收费、场地使用管理费等取得创收收入；物业管理公司可兴办市政维修公司、房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承建建筑工程服务项目为公司创收。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，争取一些新小区的管理，逐步做到规模效益。
四、结束语
企业财务管理是现代物业管理企业经营中的重要部分，它贯穿于企业经营的整个环节，因此企业要牢固树立财务管理的观念，实行全面预算管理控制企业成本，加强资金管理合理利用资金，建立财务监督制度，发挥财务管理的重要作用，从而提高物业管理企业经济效益。
参考文献
[1]谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横，2010
[2]丽华.加强物业公司的财务管理[J].企业天地，2010
[3]刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸;2007年09期
近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。
二、物业公司财务管理现状及存在问题
(一)财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
(二)管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
(三)财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
(四)资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。
(五)投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。
三、提高物业公司财务管理水平的对策建议
(一)建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收人进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
(二)强化成本观念，建立财务成本分析控带制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。
(三)加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升，对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。
【关键词】溧阳市 物业管理模式 市场化物业管理模式 行政单位管理模式 业主自治管理模式
伴随着全球经济的不断发展，人们对生活质量的不断追求，推动着物业管理也在不断的探索更为合理的发展模式，这也引发了不少国内外的学者对此进行调查。根据国内外众多学者的调查发现，我国的物业管理产生于由计划经济体制向市场经济体制的过渡阶段，它与国外在成熟的经济体制环境下产生出来的物业管理模式背景完全不相同，具有明显的中国特色，主要存在的三种模式为行政单位物业管理模式、市场化物业管理模式和业主自治物业管理模式。
但随着市场经济的快速发展，物业化水平的逐渐提高，这些模式的弊端也渐渐显露出来，虽然有很多学者都对很多大城市的物业管理模式进行了研究分析，但却鲜少有学者对三四线城市的物业管理模式进行研究。因此，本文是为了研究出更适合像溧阳市这样的小城市实施的物业管理模式，合适的物业管理模式不仅可以让业主和物业管理方相处的更为融洽，也可以提高整个城市居民的幸福指数。
1 物业管理模式介绍
1.1 市场化物业管理模式
1.1.1 建管分离物业公司管理模式
建管分离的物业公司管理模式是各个小区的房地产开发商在完成小区的基础建设后，通过招投标等各种手段，招聘物业管理公司来负责小区的物业管理工作，通过交接工作后，房地产开发商将不再对小区负责。
1.1.2 建管合一物业公司管理模式
建管合一的物业公司管理模式就是小区的物业管理工作仍旧是由房地产开发商下属的物业管理公司来对小区进行管理[1]。
@两种管理模式都属于市场化物业管理模式，物业服务企业管理模式是以大型专业物业公司为管理实体，实现小区区域性和整体性的综合化管理模式，这种管理模式有利于变单一的，专项的管理服务为综合性的、全方位的、专业化的管理和服务。也是目前运用最广，最受推崇的物业管理模式[2]。
1.2 行政单位物业管理模式
行政单位物业管理模式源于计划经济时期，计化经济体制下，住宅投资主体是国家，福利分房制度占主导地位[3]，管理模式基本定位于传统房屋管理模式――政府主导模式。管理手段以行政命令、福利制结合为主的方式。
此时大量公有住房充斥全国，房屋产权全部归国家所有，政府牵头，按照统一标准管理房屋。在50年代之初改革开放之后，这种国家开发，国家管理的模式持续了相当长的一段时间，但是在现行的市场化经济体制下，这种物业管理模式已经逐渐地显露出弊端，并且有被社会所淘汰的趋势，所以现在只有少部分的老旧小区在施行这种管理模式。
1.3 业主自治物业管理模式
业主自治物业管理模式是近年来新起的一种管理模式，是由全体业主选举出小区的业主委员会，由业主委员会主持小区的日常管理工作并定期召开业主大会，对重大事项作出决策。因为业主委员会是由小区的业主通过选举组成的，所以他们大多都没有专业的知识和技能，所以大多数业主自治管理模式的小区都会招聘一个“管理人”，作为一个专业的人才来管理小区，但是小区内的重大决定仍旧由全体业主表决决定。
2 溧阳市物业管理简介
溧阳隶属于江苏常州市，地处长江三角州，属上海经济区，人口约80万，农业、工业、第三产业发展都较好，总体经济在我国县级市中名列前茅，在福布斯“2007中国大陆最佳商业城市榜”中排名49；在福布斯“2008中国大陆最佳商业城市榜”中排名67。
虽然其经济文化发展速度较快，但是作为县级城市其物业管理的发展只有20多年历程，物业管理公司25家左右，主要的三种物业管理模式分别是市场化物业管理模式（建管分离模式）、政企单位物业管理模式和业主自治物业管理模式。
3 溧阳市物业管理模式调查研究
2.1 问卷设计与调查
2.1.1 问卷设计。
为完成对溧阳市物业管理模式的研究，笔者参考了大量的文献资料，根据溧阳物业管理现状，编制了《溧阳市物业管理模式调查问卷――业主卷、物业管理公司卷》。
问卷一针对性地设计了14道单选题目，和2道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：业主对物业的服务质量是否满意；业主对物业的收费是否满意；业主的困难物业是否能及时解决。问卷二针对性地设计了7道测试单选题目和一道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：是否成立业主委员会；物业费收缴情况；和业主的有矛盾吗。
2.1.2 调查过程及方法。
本调查于2016年4-5月发放问卷100份，回收100份，回收率为100%。剔除明显回答错误、项目缺失等原因造成的无效问卷10份，有效问卷为90份，有效回收率为 90%，本文利用交叉分析法对调查结果进行统计分析。
2.1.3 调查对象及范围。
在对业主进行调查时，选取了10个小区作为调查对象，它们分别为阳光城市、永盛家园、盛世华城、昆仑花园、嘉丰新城、世纪名城、时代景城、小圩新村、濑江花园、湾里新村。其中，属于市场化物业管理模式的小区是：永盛家园、世纪名城、盛世华城、时代景城。属于行政单位管理模式的小区是：昆仑花园、小圩新村、濑江花园。属于业主自治管理模式的小区是：嘉丰新城、阳光城市、湾里新村。
在对物业管理公司进行调查时，选取了4个物业管理公司进行调查，它们分别是溧阳市众诚物业管理有限公司、溧阳市扬子物业管理有限公司、江苏万恒物业有限公司、溧阳市燕山物业管理公司。我采访调查了物业管理公司各个岗位上的五位工作人员，分别有物业经理、保安、保洁员、维修部主任和财务部会计。
2.2 业主问卷分析
2.2.1 调查对象基本情况分析
在本次调查对象的选择中，笔者选择了10个20岁以下的小区居民，因为这个年龄段的居民不具备社会经验，不太会去关注小区的物业情况。
20岁到50岁的调查对象比较多，因为他们大多都参加了工作，社会经验充足，也比较关注自己的居住环境，具有代表性。50岁以上是20人，因为他们大多是退休在家的老人，比较关心生活中的琐事，往往能从这部分人中获得重要的信息。
业主的文化程度分布：小学：10人；初中：21人；高中：22人；大学及以上：37人。在进行调查问卷时，学历是不可控因素，虽然如此，但笔者在收集问卷进行分析时发现文化水平分布还是比较具有代表性的，因为溧阳是一个小县城，所以高学历的居民并不是很多。
溧阳市属于小县城，而且工资水平普遍较低，所以大部分人的工资都集中在2000到3000之间，这也比较符合溧阳市居民的平均工资水平。而且在我的调查对象当中，有一大部分人是退休老人和学生，他们是没有或很少的收入来源的。
2.2.2收费标准分析
从对三种物业管理模式小区的收费标准分析可以看出，收费标准最高的为市场化物业管理模式，其次为业主自治物业管理模式，最后为行政单位物业管理模式。而且在调查中我发现了一个问题，就是某些小区确实存在业主拒缴物业费的现象，特别是市场化物业管理模式小区，业主通常会揪住某个物业没有处理好的问题而咄咄逼人，以此作为拒缴物业费的理由，而物业常常也对这种业主无计可施。
2.2.3 业主问卷满意度调查分析
我首先对问卷以小区进行分类，运用定量分析法对每个选项进行统计，满意度调查中10分为满意，8分为一般，6分为不满意，根据分数然后作出总结。
在调查的所有小区中，物业的收费制度都是一年一收。
从上表的满意度调查分析中可以看出，满意度最高的为市场化物业管理模式小区，因为这种小区提供的物业服务通常质量都比较高，能满足业主的大部分需求。
其次为业主自治物业管理模式小区，因为这类管理模式下的管理人员通常都不具备专业知识和管理技能，可能不能全面兼顾业主的需求，为业主提供高质量的服务，所以满意度一般。而行政单位物业管理模式小区的满意度最低，这是因为这种小区通常都没有明确的管理制度，日常的管理依赖于政府的监督，不能为业主提供满意的服务。
2.3 物业管理公司问卷调查分析
在对物业管理公司进行调查时，我除了对市场化的物业管理公司进行了调查，还对行政单位物业管理制度和业主自治物业管理制度的一些管理人员进行了简单访谈，了解到他们的日常工作。
2.4 物业管理模式评价
结合业主与物业公司的调查分析，可以看出在溧阳市三种物业管理模式在业主满意度、收费标准以及一些管理方法方面存在一些差异，也有各自优缺点。
1）市场化物业管理模式优缺点
优点：服务全、质量较好，满意度较高
由于服务内容全、服务质量较高、态度较好，普遍满意度较高，小区业主对市场化的物业管理模式满意度为9分，而且在物业服务类别、物业服务质量、物业服务态度方面的评分都在8分以上。这表明大部分业主对这种小区模式的J可，物业管理公司面临竞争压力，必然会致力提高服务质量，以此赢得消费者。比如三种管理模式的小区都存在乱停车的现象，但只有市场化物业管理模式下的物业管理公司会比较关注这种现象并对这种现象进行管理，维护了小区的公共区域，保障了业主的生活质量。
缺点：收费问题较突出
物业服务企业是盈利型的企业，所以物业在制定物业费的过程中，一定会将盈利最大化，无形中增加了业主的负担。所以在市场化物业管理模式小区中，常常会有业主拒缴物业费的现象。
沟通存在困难，在调查中，有12%的业主表示和物业存在沟通上的困难，一部分原因是沟通障碍，当业主出现问题时，常常不能找到有效的途径来和物业公司沟通并解决问题。
2）行政单位物业管理模式的优缺点
优点：业主单一化，易于管理
因为小区的居民几乎都是从属于共同的单位，所以有利于管理者和居民的沟通，易于管理，通常不会发生业主和物业之间的纠纷。通过调查发现，因为在行政单位物业管理模式下的小区居民和物业管理者都属于同一个单位，所以当业主遇到问题时，能很快的找到物业的相关负责人并进行沟通。
缺点：行政色彩明显，收费低廉，与市场经济体制不吻合
因为小区的物业管理是由单位的后勤部门负责，与福利制度相结合，所以物业管理收费普遍较低。调查显示，行政管理模式下的小区物业费普遍偏低，调查中的三个小区平均物业费为0.483元/米2，在溧阳市是属于较低水平。而更有一些老旧的行政单位物业管理模式小区是不向业主收取物业费的。低廉的收费，甚至免费，业主是喜欢的，但是明显不适应住房商品化模式。
3） 业主自治管理模式的优缺点
优点：充分发挥业主自治权，收费标准合理
业主自治管理模式是一次将所有权和管理权结合起来的创新，物权法颁布后，在全国都有一定的反响，很多小区的业主都在积极响应这种将管理权与所有权结合的新型管理模式，这种管理模式让业主充分发挥了自治权。
物业费是由业主委员代表广大业主来制定的，所以不存在收费过高的问题。调查显示，三个小区的平均物业收费为0.783，处于溧阳市的中等偏下水平，属于业主能接受的范围。
缺点：业主委员会缺乏专业知识，不具代表性
业主自己选出来的业主委员会成员通常没有专业知识，不懂管理系统，会导致很多管理上的漏洞，不能有效的管理小区，通常会做吃力不讨好的事情。
在调查走访的过程中我发现，小区的业主委员会成员大部分都是退休的老人和家庭主妇，因为作为业主大会的成员，需要处理很多日常事务，占用大量的时间，所以很多年轻人都不愿意从事这项工作，这样的一个现象会导致业主委员会做出的决定缺乏代表性。
3 对溧阳市物I管理模式提出建议
通过笔者对溧阳市物业管理模式的调查和研究发现，目前比较适合市场经济发展模式的物业管理模式分别是市场化管理模式和业主自治管理模式。行政单位物业管理模式因为管理方式太过老旧，并且随着市场经济的稳定发展，这种计划经济时代产物下的小区已经渐渐消失，所以这种物业管理模式已经渐渐的被社会淘汰了。鉴于三种物业管理模式的优劣势分析，我提出以下建议。
3.1 对市场化物业管理模式提出建议
3.1.1 建立健全的公司制度
只有健全了公司的规章制度和法律，管理层和被管理层都能做到有章可循，当双方发生矛盾的时候，也可以快速的解决矛盾[5]。更重要的是严格的规章制度可以规范物业公司各个岗位的工作人员，让他们更明确自己的职责。
3.1.2 建立财务公示制度
为了解决物业管理公司和业主之间关于物业收费过高的问题，物业管理公司可以定期进行财务公示，将财务账单透明化，这样可以让业主更加清楚的知道自己交的物业费都用在了哪里，倘若有不明白的地方，也可以及早和物业人员进行沟通。
3.1.3 提高管理人员的专业素质
目前国内的很多物业管理公司的管理人员都比较业余，没有受到过专业的培训，因此，我觉得应该提高物业管理人员的专业素质，学习基本的管理知识。
3.2 对业主自治管理模式提出建议
3.2.1 调动广大业主的积极性
通过研究发现，目前参与业主委员会管理的大部分是退休在家的老人，这样不仅让业主委员会缺少代表性，还会影响管理层做出正确的决定。所以，应通过各种激励手段调动广大年轻人的积极性，让他们也活跃在业主委员会的队伍当中[7]。这样才能做出更有利于小区发展的决定。
3.2.2 对委员进行培训
因为选拔上来的业主委员会成员都来自不同的阶层，有着不同的文化水平，所以应该对他们进行上岗前的基本培训，让他们知道如何去管理一个小区。
3.2.3 引入物业管理经理
因为在小区中选出的业主委员会成员通常都没有管理小区的经验，所以如果聘请一个物业管理经理则会给他们减轻很多压力，并且能保证小区的日常工作正常运行[8]。而业主委员会的工作就是监督物业管理经理、重大决策表态等等，是业主和物业经理之间的一座桥梁。
3.3 对行政单位物业管理模式提出建议
行政单位物业管理模式下的小区最重要的就是要加强政府的监督作用，通过政府的监督来提高单位物业管理部门的工作效率和工作规范，提高小区的物业服务质量。
参考文献：
[1]张沈生，殷振瑶，孙建波.我国物业管理模式分析.沈阳建筑大学学报（社会科学版），2010（4）：429～432
[2]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造.城市问题，2012（5）：2～14
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