时间：2022-07-08 05:51:07
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1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。《解释》涉及合同解除的条文多达10条（详见司法解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条），占所有解释28条的36.7％。结合审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：1.协议解除；2.根本违约；3.迟延履行；4.法律规定的其他情形。具体言之，解释对后三种事由明确列举规定。根本违约：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形：面积误差比绝对值超出3％；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定，“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。
商品房买卖合同标的物所涉金额大，楼花按揭为商品房交易的主要形式。但是，对于楼花按揭中以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的解除，与对担保权人的权利保护的冲突问题，司法解释没有规定解决的方案。如乙向甲公司购买价值30万元的商品房一套，应首付15万元给甲公司，实际支付10万元，尚欠5万元。合同约定“乙未依约定期限付款，甲公司有权解除合同”；余款15万元向丙银行申请按揭贷款15万元支付给了甲公司，并由甲公司提供保证担保。甲公司经催讨未果，遂以乙为被告，丙银行为第三人向人民法院，请求判令：1.解除与乙签订的商品房买卖合同；2.乙返还商品房给甲公司；3.甲公司返还10万元给乙，返还15万元及利息给丙银行。乙、丙均答辩不同意解除商品房买卖合同。此案是否应该解除商品房买卖合同呢？如果商品房买卖合同解除了，是否必然解除按揭贷款合同呢？首先，本案的商品房担保贷款合同已经签订并且按揭贷款也支付给了开发商甲公司，不属于司法解释中的“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形；其次，乙未依约支付5万元的行为从表面看，似乎属于司法解释中“买受人迟延支付购房款”的情形。但是，我们认为，乙迟延交付的5万元只是商品房预售合同总价款30万元的六分之一，为此，乙的行为性质应该认定为“部分迟延交付行为”。鉴于该司法解释未明确买受人迟延支付购房款在量与质上的尺度，法院在适用该司法解释的同时，应注意结合我国合同法第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”加以考虑。我们认为司法解释中迟延支付的购房款应该是指主要的购房款，在识别“主要”上，应不少于购房总价款的二分之一，而不是一小部分的购房款，当然如果少于总价款二分之一，但迟延交付的购房款足以影响开发商生产经营的，亦可认定为“主要”。这才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的迟延支付购房款行为显然不是迟延履行主要债务，不构成解除合同的理由。虽然双方合同约定“乙未依约定期限付款，甲公司有权解除合同”，但是，乙并不是未依约定期限付款，只是没有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主张解除合同，除非双方合同明确特别约定了没有付清全部房款时甲公司有权解除合同。
同时，法院还面临着与担保权人（按揭贷款人）的权利保护的法律价值选择问题。此类案件有两个相互牵连，但是又相互独立的法律关系：一个是商品房买卖双方的法律关系，一个是商品房担保贷款的法律关系。后一个法律关系中，借款人是商品房的买方，并且也是以该房产作为贷款抵押的抵押人，作为商品房卖方则为买方的贷款提供保证担保，担保权人就是贷款人银行。商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个法律关系的履行问题，然而，其是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢？司法解释没有具体的直接规定，只是在第二十五条第二款规定了两个合同关系都被解除的法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对于该款，我们认为，商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解除仍然应该根据我国合同法及相关司法解释来具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的，作为商品房担保贷款合同的保证人（卖方）提出解除商品房担保贷款合同缺乏法律依据。上述案件中，乙、丙银行关于贷款合同不应解除的抗辩理由成立。此时，甲公司选择行使解除商品房买卖合同解除权，将购房款和贷款本息退给乙；乙返还房产给甲公司，但不影响丙银行行使抵押权。这样处理对甲公司也显然不利。甲公司应该放弃选择解除权，而选择以追索乙债务为由提讼为宜。
房地产案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。商品房买卖合同纠纷案件是房地产案件中的一类。近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，特别是一些开发商违反诚实信用原则，严重侵害买受人的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。为正确适用法律审理商品房买卖合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，保护房地产业的健康发展，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。《司法解释》的实施对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有重要意义，所以《司法解释》公布实施后，根据《司法解释》的规定提讼的案件激增。商品房买卖合同纠纷案的特点决定了案件当事人之间矛盾大，审理难度大，不易调解，判后上诉率高。
二、关于《司法解释》的适用范围
我国法律、法规、司法解释和部门规章等均未对商品房的定义作出界定。广义的商品房可指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。根据《司法解释》第1条关于“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，《司法解释》调整的商品房专指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋，《司法解释》调整的商品房买卖合同是专指狭义的。笔者认为在实践中应注意两个问题一是应注意并不是房地产开发企业向社会销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房，应是房地产开发企业作为开发商建造的房屋；二是应注意并不是房地产开发企业建造销售的房屋都属《司法解释》规定的商品房，如房改房和经济适用房的买受人有所限制，上市交易也受国家政策的调整，均不具社会化和公开化的条件，不属《司法解释》规定的商品房。
案例：李×诉广州市××实业总公司（以下简称实业公司）、广东省××房产建设公司（以下简称房产公司）房屋买卖纠纷案。讼争房屋所在项目的开发商是广东×城建设集团有限公司，该公司将包括讼争房屋在内的其中两栋出售给实业公司。1995年12月4日，原告与实业公司签订买卖讼争房屋的《购房合同》，约定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供电部门接通室外水电后交付使用，交付使用后实业公司负责为原告办理房产证等手续。同日，原告向房产公司支付房款。后原告入住讼争房屋，并于1996年通过房产公司办理侨汇购房入户手续。广东×城建设集团有限公司正在为实业公司办理房产证。原告以被告未领取商品房预售许可证构成欺诈等为由，依据《司法解释》的规定要求解除合同、两被告返还购房款并赔偿购房款一倍的款项。被告以本案不适用《司法解释》等为由请求驳回原告诉讼请求。法院认为原告与实业公司签订的《购房合同》不属《司法解释》的调整对象，该案不适用《司法解释》，同时也不存在合同目的无法实现的事由，为此，判决驳回原告的诉讼请求。判后原告未提起上诉。
三、关于商品房认购协议中定金的处理
关于商品房认购协议的性质问题，目前有不同观点，第一种观点认为认购书是商品房买卖合同的补充协议；第二种观点认为认购书是附条件的商品房买卖合同；第三种观点认为认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。笔者同意第三种观点。认购书的内容应包括确定条款和不确定条款两部分，确定条款是当事人已达成合意并具约束力的条款，一般应作为商品房买卖合同的内容；不确定条款是因事实和法律的障碍而需等签订商品房买卖合同时再确定的内容。定金从理论上分为立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《中华人民共和国担保法》规定的定金具有违约定金的性质，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定了立约定金的效力。商品房认购协议中的定金一般是作为签订商品房买卖合同担保的，属立约定金。《司法解释》第4条除了规定如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应按照定金罚则处理外，还根据认购书的内容包括不确定条款需当事人在订立商品房买卖合同时协商的特点，规定了因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。
案例：李××诉广州××房地产发展有限公司商品房认购合同纠纷案。被告是广州市林和西路恒康阁的开发商。2003年6月1日原告与被告及其商签订《恒康阁认购书》，约定原告认购恒康阁20层04单元，原告须在签署本认购书时付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知时间与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件，否则被告有权没收原告已缴交的定金等条款。原告依约向被告交纳定金10000元。因对讼争房屋的用途、产权登记、交付期限等事项未能达成一致意见，原、被告未签订《商品房买卖合同》。为此，原告请求法院判令被告返还定金10000元。法院认为原、被告所签订的《恒康阁认购书》有效，原告支付的定金是订立商品房买卖合同的担保，商品房买卖合同未能订立属于不可归责于当事人双方的事由，为此，判决被告返还原告10000元。判后被告未提起上诉。
四、关于商品房买卖合同的解除
当事人订立合同的目的是通过履行合同达到预期目的和实现预期利益，合同的履行原则是合同法的基本原则。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消灭，合同不再履行。合同的解除与合同的履行原则这一合同法的基本原则是相悖的，它不利于当事人权利义务的稳定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到严格限制，非法律规定和当事人约定不得动辄解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条规定了协议解除和约定解除权，第94条规定了法定解除权，第95条规定了解除权的消灭。
《司法解释》规定了解除商品房买卖合同的具体事由，也属法定解除权，它操作性较强，对司法实践有较大的指导作用，有利于法制的统一。除法律规定或当事人约定解除权行使期限的情形外，目前对解除权行使期限的适用范围还有较大争议。一种观点认为，《司法解释》第15条第2款是基于《合同法》确立的合同解除权行使期限制度制定的，除合同目的根本无法实现或当事人同意解除外，当事人请求解除合同的，均应适用《司法解释》第15条第2款关于解除权行使期限的规定。另一种观点认为，《合同法》第95条只是规定了解除权消灭的事由，而《司法解释》第15条是对《合同法》第94条的解释，不应对《司法解释》的条款再做扩张解释。也就是说，依据《司法解释》第15条第1款请求解除合同的，适用解除权行使期限的规定；依据《司法解释》其他条款请求解除合同的，不适用解除权行使期限的规定。笔者同意第一种观点。
在审判实践中还应注意以下问题：第一，解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形，但对方当事人在解除权发生之日起一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。第二，审慎审查合同目的是否根本无法实现，合同目的根本无法实现的应不适用解除权行使期限的规定。《司法解释》规定了解除合同的几种情形，它们可能造成合同目的根本无法实现，也可能在障碍消除后能实现合同目的，所以应根据具体案件具体分析和认定。如房屋主体质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，应审查能否通过修复确保安全使用；逾期办理房屋所有权登记的，应审查是否无法办理或在一定（合理）期间内无法办理；等等。第三，解除合同涉及惩罚性赔偿的，应根据开发商的主观恶意和买受人受损害程度等情况，酌情确定赔偿额，不宜不管具体案情一律按购房款的一倍赔偿。第四，还要注意审查开发商的行为是否涉嫌诈骗，如涉嫌诈骗的应按先刑事后民事的原则处理。
案例一：张×诉广州市××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。2001年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的春江花园春曦阁六G房，被告应在2001年12月31日前，将具备《质量认定书》、《消防验收合格证》，并于2002年3月30日前取得综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交楼超过60日后，原告有权提出解除合同。原告依约向被告交付购房款。2002年2月1日，被告向原告发函一份，确认延期交楼，表示力争于2002年2月28日前将楼宇建成并交付使用，最迟不超过3月31日，逾期交楼的责任由该公司承担，在业主办理交吉时一次性支付违约金，凡对该公司的解释与处理方式不愿接受的业主，可提出退房，该公司将按合同规定予以办理退房和赔偿手续等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次发函原告，认为讼争房屋已可办理交吉手续，要求原告预约时间办理收楼手续。原告于2003年6月11日称被告逾期交楼构成违约，请求解除《商品房买卖合同》，由被告退还购房款449945元及利息。被告辩称解除权经过一年多已消灭，且房屋已具备交楼条件，请求驳回原告诉请。一审法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是有效合同，被告逾期交楼超过60天，双方约定发生解除权的条件成就，但原告未在被告催告后三个月内行使解除权，解除权已消灭。同时讼争房产已具备交楼条件，并不存在合同目的无法实现的情形，为此，判决驳回原告诉请。判决后原告提起上诉，二审法院审理后驳回上诉人的上诉，维持原判。
五、关于违约金数额的调整
违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《司法解释》的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。
在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。
案例：何××诉广州市××建设有限公司商品房预售合同纠纷案。被告是天诚广场世纪华都的开发商。2002年5月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买天诚广场C1幢1807单元，被告应于2002年9月30日前将验收合格商品房交付给原告使用，逾期交楼的，按日向原告支付已付房价款万分之六的违约金等条款。原告依约交付楼款。2002年12月3日，被告将讼争房屋的钥匙交付原告。随后原告对讼争房屋进行装修。原告请求被告按已付房款的每日万分之六支付迟延交楼违约金。被告辩称双方约定的违约金过高，应适当减少。法院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，被告逾期交楼已构成违约，应承担违约责任。被告按合同约定支付违约金过分高于原告的损失，被告请求适当减少违约金，依法应予采纳。从公平合理的原则考虑，被告应支付的违约金可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，判决被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期交楼违约金。判后双方均未上诉。
六、关于逾期办理房地产权属证书的违约金
物权是物权人对物的排他的支配权，具有对抗不特定人的对世效力。为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。也就是说，登记虽不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记不发生物权变动的法律后果。因此，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋所有权交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。如果未办理登记手续，买受人不能享有物权，不具有法律意义上的处分权，其权利的实现势必受到影响。综上，开发商因自身原因导致逾期办理登记手续的，应承担违约责任。实际上，在未约定违约金情况下，逾期办理房地产权属证书是否支付违约金以及违约金是否以买受人举证证实实际损失为前提的问题，在《司法解释》颁布前是有争议的，尤其是开发商对被判决支付违约金意见很大。《司法解释》第18条明确规定了违约金及其计算方法，为该类案件的处理提供了明确具体的法律依据。在该类案件的审判中，应注意审慎审查逾期办理登记是否属于开发商自身的原因。笔者认为，开发商将合法齐全的办证资料递交给登记主管部门后，登记主管部门办理登记的期间，以及开发商通知买受人提供办理登记所需资料后，买受人不提供资料的期间，均不应由开发商承担责任，开发商对此负举证责任。但在开发商举证存在困难或障碍时，法院应及时行使释明权，使开发商及时申请法院调查，法院应及时到房地产权属登记主管部门调查，这样才能使案件得到公平合理的处理。
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
一、适用惩罚性赔偿的具体情形。
根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、惩罚性赔偿的条件
通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：
（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：
第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。
第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。
第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。
第四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。
后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。在欺诈中，为了使他人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非故意的不正确说明，如果作出不正确说明的人是出于诚实地相信真有其事而作的，那就属于非故意的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。如果作出不正确说明的人并非出于诚实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。高院司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。
《司法解释》中指明的后三种情形与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
一、商品房认购书性质的认定
由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。
二、商品房认购书所涉定金性质的认定
根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。
三、商品房认购书说明条款效力的认定
现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。
[关键词]：经纪人；证券公司；法律地位
一、的提出
证券商是证券市场构成的主体要素之一，在证券市场中发挥着促进证券流转的枢纽功能。各国证券法对“证券商”一词的使用与定义不同。1999年7月1日施行的《中华人民共和国证券法》（以下简称证券法）未直接采用证券商这一概念，而规定了证券公司等概念。根据证券法的规定，我国证券公司分为综合类证券公司和经纪类证券公司两类，二者均可从事经纪业务，也就是说，我国的两类证券公司都可以成为具有法人资格的证券经纪人。本文暂且将其称为证券公司经纪人，以区别于其他经纪人。
由于面对纷繁复杂、瞬息万变的市场行情，广大投资者很难作出合适的证券投资选择，且根据我国证券法第103条的规定，一般投资者不得进入证券交易所亲自参加交易，加之作为人（以佣金为收入来源的一类证券从业人员）和非法人的组织形式存在的证券经纪人不能独立存在，必须依托于证券公司才能实现其证券经纪的功能，因而，证券公司经纪人便成为证券市场的中坚力量，发挥着重要作用。证券公司经纪人的特点是并不为自己经营证券，而是为了完成委托人（投资者）的最低价购进或以最高价卖出证券的委托，与投资者的关系极为密切。证券经纪人在交易中所处的地位直接关系到投资风险的承担、投资者利益的保护和交易市场秩序的维护等。
二、国外证券公司经纪人的法律地位
证券公司经纪人的法律地位取决于其接受投资者委托进行证券买卖时与投资者之间形成的法律关系，而这种法律关系又取决于各国相关的法律理念和制度。关于证券公司经纪人与投资者的法律关系问题，世界各国规定不一，但大致可因英美法系和大陆法系国家和地区的不同规定而划分开来。英美法系国家和地区将证券公司经纪人的法律地位规定为人，大陆法系则将它规定为行纪人或居间人。
（一）英美法系国家或地区证券公司经纪人的法律地位之考察
，英美文化对各国极大，在证券界这种影响更是凸现耀眼，其中尤以美国的证券立法走在世界前列，为各国所效仿。
上，英美法认为，经纪人“通常是收取佣金为买方或卖方购买或出卖股票、债券、商品或劳务的人”[1].法律上，《1934年美国证券交易法》第3条第A款第4项把“经纪商”广泛地定义为“任何他人从事证券交易业务的人，但不包括银行”。该法注释中说明，经纪商“纯粹是代客买卖，担任委托客户之”[2].美国法院将他人买卖了证券，从事了证券业务，收取了佣金或者其他形式的补偿，代顾客保管了资金或证券等作为判断经纪商的标准[3].根据英国有关商事法律规定，经纪人是受雇代表他人从事购买或售卖的一种人[4].可见，英美法系国家法律规定，证券公司经纪人的法律地位是人。也就是说，证券公司经纪人在证券交易中是投资人的人，证券买卖业务。那么，英美法系中“”概念的内涵和外延是什么呢？一般意义上的，是由一人代另一人为法律行为，产生的法律效果归于被人（本人）[5].概念可分为广义和狭义。英美法系与大陆法系及人的内涵和外延各不相同。在英美法系国家，法自成一体，其涉及范围比大陆法系广泛得多。但英国法中的主要是委托，有关立法、判例和学说很少涉及法定。这是因为英美法中的家庭法律制度及信托制度在很大程度上代替了大陆法中法定的职能。在英美法中，有关商事都是委托，而且都是有偿的[6].其法包括以下两个方面：第一，团体成员的内部关系。例如，雇员与雇主的关系是人与被人的关系。第二，进行交易时形成所谓“企业交易”。企业本身须对其成员自由交易产生的侵权之债与合同之债负责。于是英美法系国家采用广义概念，即人不论是以被人名义，还是以人本人名义代被人为法律行为，不论法律行为的效果直接归属被人，还是间接归属被人，都是。前者就是直接，后者是间接。一位美国法学家曾说：“广义乃是多种法律制度之综合，其所以范围渺无穷尽，自由世界的一切事物无不借此而推进。一个人雇佣他人为自己工作、出售商品、代表自己接受财产的转让，与他自己亲自进行这些行为具有同样的效力。众所周知，假如没有制度，一切企业都将无法存在。”[7]为什么英美法系国家或地区的制度是这样呢？弗里德曼说：“任何声称是关系的最终真正及主要主题及目的，都是通过人的行动来构成委托人与外人的直接合同关系。这是的核心。”[8]普通法强调的核心是委托人与第三人的关系，并为了维护这样的确定性质而付出了代价，就是委托人与人之间的内部关系受到漠视，未能取得充分。故在英美法系国家和地区采用广义概念，不仅承认大陆法中的“直接”关系，也承认大陆法中所谓“间接”关系[9]，其间接（或隐名）主要指各种行纪关系及商经纪人等在商业活动中与委托人及第三人形成的民事法律关系，同时也包括一切非商事性质的不公开人身份的关系[10].理论上，英美法系法建立在等同论的基础上，即认为人的行为等同于本人的行为。没有独立的行纪、居间制度，居间人、行纪人、拍卖人等都处于人的法律地位，具有同样的权利、义务。经纪人、人、中间人成为同义词。无怪乎，《牛津英汉百科大辞典》将“Agent”译为人、经纪人、中间人、掮客等，因此，在广义概念的基础上，英美法系国家将证券公司经纪人定位于人无可非议，完全符合实务。
（二）大陆法系国家或地区证券公司经纪人法律地位的考察
理论上，大陆法系法建立在区别论的基础上，严格区别委任（委托人与人的合同）与授权 （人代表委托人与第三人缔约的权利），反映在法律上，德国、日本、我国地区的仅指人以被人名义为法律行为，法律行为后果直接归属被人，系狭义的概念，学说上称之为直接。我国台湾学者王泽鉴先生认为，与之应严予区别者，系所谓间接。所谓间接，系指以自己之名义，为本人之，而为法律行为，其法律效果首先对间接人发生，然后依间接人与本人之间关系，而转移于本人之制度。 由是可知，间接非属民法上所称之，只可谓为类似之制度而已。关于间接，民法仅于行纪设有特别规定，于其他情形，则依其内部法律关系处理之[11].“证券经纪商系接受客户委托，为他人计算买卖有价证券，收取佣金之许可事业”，“证券经纪商向证券交易所申报买卖有价证券，乃以自己名义为他人记算之交易”，“此所谓以自己名义为之，系指证券经纪商代客于有价证券集中交易市场从事买卖，均以证券经纪商名义为之，而与该相对人订立契约即可。叫2可见，这里的证券公司经纪人不是人。在日本证券
交易制度中，为了贯彻民法典上的狭义制度，将在证券交易中证券公司接受客户委托，以证券公司名义为客户买卖证券规定为“佣金”，以区别于民事制度中的“一般”[13]，并规定佣金适用《日本商法典》关于行纪的规定。我国台湾地区证券交易法第l 5、1 6条更是明确规定，从事有价证券买卖之行纪或居间者为证券经纪商，很明显，在大陆法系国家和地区，证券公司经纪人的法律地位是行纪人、居间人，而非人，当然，由于英美证券法律制度领导着世界的潮流，大陆法系的国家或地区也不免深受其影响，最明显的一例是日本证券法律制度规定的“佣金”人，实质是行纪人，却仍沿用“”人的称谓。
三、我国证券法规定的证券公司经纪人法律地位的思考
（一）我国证券公司经纪人与投资者法律关系的论证
确定我国证券公司经纪人的法律地位同样要从它与投资者的法律关系入手。关于证券公司经纪人与投资者的关系，我国理论界说法不一。有观点认为，经纪商与顾客之间的法律关系是委托关系。有观点认为是证券交易行纪法律关系或证券交易居间法律关系。有观点则认为是信托关系。还有观点认为是经纪法律关系。立法上，对二者关系的规定一定程度上存在着矛盾和混淆。首先，证券法第137条在规定证券公司经纪人时，条文本身就存在弊病。该条将证券公司经纪人规定为“客户买卖证券，从事中介业务”的证券公司。在法律上讲，中介的含义并不明确，需要进一步溯源。如前所析，在英美法系国家和地区，与中介基本上是同一概念。在大陆法系国家和地区，和中介是两个完全不同的概念，其内涵和外延都不同。有人认为中介业务就是接受委托，进行竞价，促成成交，通知委托者办理清算、交割、过户手续等等[14]，这与同为本条规定的业务有何区别呢？如何理解该条中规定的与中介的概念及其关系呢？其次，同为，民法通则与证券法规定有出入。根据证券法第137条的规定，证券公司经纪人的主要业务之一就是客户买卖证券。我国法律深受大陆法系的影响，民法通则采用狭义的定义，规定“必须是以被人名义实施民事法律行为”，“人以自己名义（而不是以被人名义）实施民事法律行为，而使其法律效果间接归于被人，则不得称为叫[15].也就是说在证券交易中，证券公司经纪人必须以投资者的名义在证交所进行交易，才为。然而，我国证券法第 103条的规定，在证券交易过程中，证券公司经纪人执行客户委托须以自己名义进行。由此，我国证券法上的与民法通则规定的制度不一致。再次，证券法的有关规定同实务和合同法规定不一。《中华人民共和国合同法》中专章规定了行纪和居间制度。这些规定将证券公司经纪人的法律地位界定为行纪人、居间人，与民法通则的有关概念和规定一致，与证券法的有关有区别。如，合同法第4l9条规定”行纪人卖出或者买入具有市场定价的商品，除委托人有相反的意思表示的以外，行纪人自己可以作为买受人或者出卖人“。从该法草案的原条文”行纪人卖出或者买入具有市场定价的证券或者其他商品“的规定来看，其中的”商品“包括证券。在这种情况下，证券公司经纪人是行纪人。上述种种不同规定导致证券公司经纪人在证券交易中的法律地位模糊不清。那么，在我国的法律环境下，证券公司与投资者的关系应如何定位呢？香港证券及期货事务监察委员会主席梁定邦先生说过：”民法的范畴是证券法赖以建立的基础“，”没有任何专门的证券法可以孤立存在，所以他们亦要考虑民法及其他关于产品的法律的发展叫[16].其言下之意乃在于证券法应建立在民法的范畴之上。我们赞同这一观点。从法制系统工程来看，性质相同或相近的法律、法规使用的法律概念和词语及其含义应该保持一致。否则，将使整个法律体系混乱，给执法者和受法者的执法子n受法造成巨大困难。从基本法与特别法的关系而言，虽然特别法优于基本法，但在法律概念上应保持一致。因此，有必要从几种相关制度的比较中探讨之。
1、委托和行纪的不同
根据我国民法通则的有关规定，分为法定、指定、委托。委托是基于当事人意思表示而发生权的。委托和行纪在我国古已有之，民法通则中虽只明文规定了委托制度，但实务对行纪是肯定和保护的。合同法用专章，共10条条文规定行纪合同。就我国委托和行纪的有关规定与实务以及国外立法规定来看，二者存在以下区别：第一，身份不同。委托的人无须特殊身份，只要是一般民事主体即可。行纪人是多为具有特定行为能力的经济组织，一般都具有商号身份，如信托商店、证券公司等。第二，名义不同。 民法通则第63条第2款规定，委托的人以被人的名义从事民事活动。合同法第41 4条规定，行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动。第三，行为效果不同。民法通则第63条第2款规定，委托的行为效果直接由被人承担。合同法第421条规定，行纪人与第三人订立合同的，行纪的法律效果直接归于行纪人，间接归于委托人。委托人与交易的相对人之间并不存在法律关系，交易中的权利义务均由行纪人和相对人直接承担，然后再由行纪人转移给委托人。日本商法典第552条和台湾民法典第578条也有如此规定。第四，行为的范围不同。作为一般民事制度，委托的范围没有具体的限制，行纪却无此优遇。行纪人只能从事法律允许从事的业务。合同法第4l4、419条规定行纪人只能“从事贸易活动”、“卖出或者买入具有市场定价的商品”等。 日本、德国和我国台湾地区都对行纪的业务范围有限制。第五，有无偿性不同。委托可以无偿，也可以有偿。合同法第4l 4条规定，行纪行为是有偿法律行为。
可见，在我国的法律环境下，委托与行纪有明显的区别。根据我国证券法规定，尽管证券交易的最终结果由投资者承担，但证券公司经纪人接受投资者委托，以其名义入市交易、清算、交割并直接承担相应责任，实属行纪行为，不是委托。合同法第419条的规定正说明了证券公司经纪人是行纪人。区别和行纪的意义在于分清当事人及其责任。在行纪关系下，投资人只能与证券公司经纪人直接发生法律关系，不涉及交易中的对方。集中交易时直接交易双方是证券公司经纪人。若发生证券交易纠纷，投资者无权直接向对方当事人求偿。此种法律关系之弊病在于，如果证券公司经纪人不行使求偿权，投资者则会因不是当事人，没有求偿权，导致无法及时保护自己的合法利益。为避免此弊病，我国台湾地区进行了特殊规定：“为使交易之效果在涉及民事责任或诉权时归于真正下单之投资人，证券交易法在l 977年修正时，在第20条第4项规定：委托证券商以行纪名义买入或卖出之人，视为前项之取得人或出卖人”[17].就是说，将投资者视为证券交易的直接当事人，有权超越证券商，直接要求对方当事人承担责任。 台湾地区的这一修正弥补了将证券经纪人与投资者之间的关系处理为行纪关系的不足，值得。若将二者的关系确定为委托，那么，一旦出现交易纠纷或事故，权利、义务完全归于委托人 （投资者），与证券公司经纪人无关，证券公司经纪人对证券市场和交易不负任何责任，投资者的利益必将无法得到及时合法的保护，此与证券法的相关规定及实务相谬。我国证券法将二者的关系规定为关系令人费解，似乎采用英美法系之概念，这与民法通则规定的委托不符，与我国合同法相冲突，与我们的法律体系不合。
2、委托与居间的不同
古今中外，居间早已存在。合同法第23章专章共4条规定居间合同。合同法第424条规定，居间是指居间人向委托人报告订约机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。民法通则虽对居间没有明文规定，但实务上一直承认居间。从有关立法和实务上看，委托和居间虽都建立在委托和信任的基础上，但二者区别很大。第一，行为的不同。委托人本人与第三人签定合同，并可决定委托人与第三人之间合同的内容，其处理的事物一般具有意义。而合同法第428条规定，居间人仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不直接参与委托人与第三人的关系，其所办理的事物本身不具有法律意义。第二，行为的名义和目的不同。委托人以被人的名义为某一特定主体服务，对被人负责。而合同法第424、425条规定，居间人则是以自己名义从事媒介行为，对双方当事人负有诚实居间的义务。第三，有无偿性不同。委托可以有偿，也可无偿。合同法第426、427条规定，居间是有偿的，但只能在有居间结果时才能请求报酬。
可见，委托与居间有着本质的不同。证券法律制度允许证券商从事居间业务，就是说，允许证券商接受委托，为他人报告订约机会，介绍买方和卖方，或为订约媒介促成其成交。我国证券法对此未有明确规定，而是在第1 37条规定了“中介”二字。 《中华大辞典》将中介解释为媒介。因此，我们认为，证券法规定的“中介业务”中实际上就有上述的居间业务。交易中证券公司经纪人的居间业务为数不少，理应受法律保护。有观点认为证券经纪商是居间人的观点与各国证券交易的实际情况不甚相符[18].我们认为在一段时间内，随着行纪人提供的服务越来越全面，可能会大量出现居间人和行纪人重叠的现象，单纯居间业务渐少，似无存在之必要，但长远看来，随着交易制度的完善、交易方式的化和市场的国际化，证券交易的方式呈多样化，居间人大有存在之必要。
3、行纪与信托的不同
我国界曾经称行纪为信托，因英美法上另有与行纪涵义完全不同的信托制度，为了区别行纪与信托而继续称行纪。英美法上的信托制度，起源于中世纪英国衡平法的用益权制度，其实质是一种转移与管理财产的制度。信托是指委托人（信托人）将财产权转移于受托人，受托人则为受益人的利益管理处分信托财产。在行纪和信托关系中，行纪人和受托人虽都基于信任关系，以自己的名义，为他人利益而管理和处分特定财产，但二者之间存有许多不同。第一，性质不同。合同法第414条明确规定行纪关系是一种合同关系，而信托则是一种财产管理关系，英美法上的信托类似于大陆法中的某些他物权制度。第二，当事人不同。行纪的当事人为委托人手口行纪人，信托的当事人有信托人、受托人和信托受益人三方。在信托关系中，信托财产的所有权与利益相分离，所有权属受托人，利益属受益人，且受益人不一定是委托人，通常为第三人。行纪关系的委托财产的所有权和利益均归于委托人，无分离的可能。第三，行为的内容不同。行纪人主要从事代客买卖等业务，而且必须服从委托人的指示。信托人系“受人之托，代人理财”，其行为范围大于行纪人所能。第四，成立要件不同。信托须以财产交付给受托人为成立要件，行纪则不以交付财产为成立要件。第五，法律责任不同。违反行纪合同主要承担违约责任，而在英美法上的信托制度中则有完全不同于合同责任的信托责任[19].第六，享有介入权不同。合同法第419条规定，在委托人无相反的意思表示的情况下，对于受托出售或购入的物品，行纪人可以自己作为买受人或出卖人购入或售出。这就是行纪人的介入权。在信托关系中，为防范利益冲突，禁止受托人拥有介入权。
可见，在行纪与信托之间，将证券公司经纪人定位于行纪人较为贴切，与我国证券法的其他有关规定比较吻合。至于信托与委托、居间等的不同，无需赘述。关于证券经纪商与投资者的法律关系为经纪法律关系的观点，其所谓“经纪是指一方（经纪人）接受他方（委托人）的委托，以自己的名义为他方利益从事物品的卖出和买入等行为并收取报酬的行为。”[20]我国学者陈春山认为，所谓经纪依民法第576条之规定乃是以自己名义为他人，为动产之买卖或其他商业上之交易，而受报酬之营业。所谓经纪商，依证券交易法第15、16条之规定，乃是指经营有价证券买卖之经纪或居间之业务者21.对经纪的这种解释及其引用的有关法律条文规定，实际上都是对行纪的有关规定，甚至条文中采用的字眼就是“行纪”。我们同意这种观点。，我国的法律规定和实务及其即将生效的合同法中，并没有规定经纪法律关系，而是明确规定了行纪法律关系，再无必要规定一个与行纪法律关系基本相同的经纪法律关系，以免造成不必要的混乱和麻烦。
因此，我们认为，在我国法律环境下，我国的民法范畴决定了证券交易中证券公司经纪人与投资人的关系应是行纪或居间法律关系，证券公司经纪人的法律地位应是行纪人或居间人，而不是人。
（二）交易中作为行纪人的证券公司经纪人的权利与义务
I.证券公司经纪人的权利。第一，证券公司经纪人向投资者收取委托买卖保证金或者托买证券的价款或托卖的证券的权利。《证券法》第141条规定“证券公司接受委托卖出证券必须是客户证券账户上实有的证券，不得为客户融券交易。”、“证券公司接受委托买入证券必须以客户资金账户上实有的资金支付，不得为客户融资交易。”《深圳证券交易所业务规则》第43条和《上海证券交易所交易市场业务规则》第41、42、43条对此进行了规定。这一权利对于保证证券买卖成交后的即时交割，维护证券公司的利益和交易市场的秩序具有重要意义。 需要注意的是如果投资者在证券公司处开设的资金账户或证券专户中，仍有足够支付其委托买卖所需的资金和证券，可以不再向证券公司交付资金或证券。第二，收取佣金的权利。证券公司给投资者移交完证券交易的结果后，有权依法定标准向投资者收取佣金。我国上海、深圳交易所的业务规则都规定了缴纳佣金的具体标准，并规定证券公司如遇委托人不交纳佣金的，有权从其资金专户或交保的资金中扣除。但受托买卖未成交时不得收取佣金。第三，有权要求投资者及时履行交割证券或交割代价或受领委托买进的证券。如《上海证券交易所交易市场业务规则》第 71、72条的相关规定。第四，解除委托合同，处分委托人所交付的财产的权利。不论在一般的行纪合同中，还是在证券委托买卖合同中，法律都赋予行纪人在委托人不履行合同时的单方解除合同权利。对委托人财物的处分权，实质上是证券公司对投资者交付的资金或证券所享有的质权性质的权利。本权利的适用对象是投资者不按期履行交割义务的违约行为。如《深圳证券交易所业务规则》第45条的规定。第五，证券公司经纪人的留置权。证券公司经纪人在投资者逾期不履行债务时，有权对与债务有关的财产予以扣留，经过一定宽限期后，投资者仍不履行债务的，证券公司经纪人有就该项财产折价或卖得价款而优先受偿的权利，这就是证券公司经纪人的留置权。该权利针对投资者的各种违约行为而设置，并且只有在给投资者一定的宽限期之后才可完全行使。《合同法》第422条规定了行纪人的留置权，《深圳证券交易所业务规则》第46条规定了证券商的留置权。
2、证券公司经纪人的义务。第一，忠实地履行投资者委托的事项。证券公司经纪人必须根据投资者的要求，为投资者利益考虑，选择对投资者最有利的条件，及时完成受托各项事项。《证券法》第4条规定“证券发行、交易活动的当事人具有平等的法律地位，应当遵守自愿、有偿、诚实信用的原则。”《上海证券交易所交易市场业务规则》第60条和《深圳交易所业务规则》第42条也有此类规定。这是从保护投资者利益，维护证券交易市场的秩序出发的。第二，向投资者交付为其卖出证券取得的价款或为其购进的证券的义务。如我国《证券法》第l 40条和《上海证券交易所交易市场业务规则》第71条的规定。第三，向投资者及时报告交易结果的义务。如《上海证券交易所交易市场业务规则》第69条的规定。第四，对投资者委托的事项保密的义务。《证券法》第38条规定广证券交易所、证券公司、证券登记结算机构必须依法为客户所开立的账户保密。“《深圳交易所业务规则》第39条和《上海证券交易所交易市场业务规则》第‘2条也有规定。第五，对委托人交付的资金和证券的保管义务。证券公司经纪人在占有资者进行交易所买入的证券或将要卖出的证券以及相关资金时，负有保管的义务，应尽善良管理人的注意义务。如《深圳交易所业务规则》第44条和《上海证券交易所交易市场业务规则》第6l条的规定。
（三）交易中作为居间人的证券公司经纪人的权利与义务
1、证券公司经纪人的权利。第一，收取报酬权。该权利是证券公司经纪人的一项主要权利。证券公司经纪人完成居间事务后，有权向委托人或向双方当事人请求报酬。这是居间的有偿性决定的。合同法第424、426条进行了规定。第二，居间费用返还请求权。证券公司经纪人为完成居间事务所支出的费用应该由委托人承担。通常情况下，证券公司经纪人所收费用包括在报酬内，如果所收报酬不包括此费用，有权请求委托人支付费用。合同法第426、427条予以规定。
2、证券公司经纪人的义务。第一，向委托人忠实而尽力地报告买卖机会或媒介的义务。根据投资者的委托，证券公司经纪人应该将自己掌握的交易市场行情及相关事项如实报告给投资者，以促使双方成交。合同法第425条规定之。第二，隐名和保密义务。在媒介居间中，如果当事人一方或双方指定不得将其姓名或商号、名称告知对方的，证券公司经纪人即负有隐名的义务。在交往中，为了保守交易上的秘密，证券公司经纪人对在居间活动中获悉的有关委托人的商业秘密以及各种信息、成交机会等负有保密的义务。第三，损害赔偿的义务。合同法第 425条第2款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿的责任。证券公司在从事居间活动时，违反自己的义务给投资者造成损害的，应予以赔偿。
总之，我们认为，在证券交易中证券公司经纪人的法律地位是行纪人或居间人，其权利义务是行纪人或居间人的权利义务。对我国证券法将其作为人的规定极有必要予以解释为适用行纪人或居间人的有关规定。只有这样才能将《民法通则》、《合同法》、《证券法》的有关规定理顺，保证法律的统一，发挥证券法对证券市场的规范作用，促进证券市场的良性循环。
注释：
① 吴弘，证券法论[M].北京：世界图书出版公司，1998.53、54、55。
② 潘金生主编，中外证券法规资料汇编[M].北京：出版社，1993.771。
③ 张育军，美国证券立法与管理[M].北京：中国金融出版社，1993.99。
④ 董安生主编，英国商法[M].北京：法律出版社，1991.188。
⑤ 杨志华，证券法律制度[M）。北京：中国政法大学出版社，1995.184。
⑥[10] 陶希晋、佟柔主编，民法总则[M].北京：中国人民公安大学出版社，1990.259、265。
⑦ 王利明等，民法新论（上）[M]，北京：中国政法大学出版社，l988.415。
⑧ 何美欢，香港法（上）[M].北京：北京大学出版社，1996.6。
⑨ 罗伯特·霍恩等，德国私法与商法[M]， 1982年，226。
[11] 王泽鉴著。民法实例研习民法总则[M]，台北：三民书局，l996.364。
[12] 吴光明著，证券交易法[M].台北：三民书局，1996.113。
[13] 参见Japanese Securities Regulation， p.138。
[14] 李双元，李晓阳主编，现代证券法律与实务[M].长沙：湖南师范大学出版社，1995.199。
[15] 梁慧星，中国民法经济法诸[M].北京：法律出版社，1991.87。
[16] 梁定邦：证券法的领域（J）。载中国证监会主编。证券立法国际研讨会论文集。北京：法律出版社，1997.21。
[17] 余雪明、证券交易法[M].台北：财团法人中华民国证券市场基金会，1990.128。
[18] 王家福等，合同法[M].北京：中国出版社，1986.301。
论文关键词 一事不再理 “两同”论 “三同”论
一事不再理原则作为现代民事诉讼程序中的一项基本原则，同时也是为经受过系统法学教育之人士所普遍接受的一项基本原则，在各国法律中均占有一席之地。我国法律中未明确确立该原则，虽《民事诉讼法》第一百二十四条第五款规定：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。其中已包括一事不再理原则的应有之义。但其仅为原则性规定，也正是这种并不具体的规定，以及实践中所面临案件的复杂性，导致一事不再理原则在实务中缺乏本应具备的可操作性。本文拟就结合该原则价值取向、学理上的观点，以及我国司法机关的一般判断标准，分析审判实务中所面临的具体案例，试对一事不再理原则作粗浅探讨，并对如何建构一事不再理原则的适用制度，提出几点建议。
一、 一事不再理原则之价值
一事不再理原则是指经过法院审理的案件，除法律另有规定之外，不得被再行起诉，法院也不得再行处理。该原则有着悠久的历史，一般认为，其起源于罗马法中的“一案不二讼”（Bis de eadem ne sit action）制度。德克里先皇帝就曾命令：任何己受到一项公罪指控的人不得被其他人再次指控同一犯罪。 后大陆法系国家比较直接地继受了这一原则，如德国基本法第103条第32项规定：“任何人不得因同一行为，受到普通刑法多次之惩罚。” 法国在1791年宪法中对该原则予以确认并在《刑事诉讼法典》第368条中规定：“任何在法律上无罪释放的人不得再因同一事实而重新被扣押或起诉即使是以其他罪名系案”。 英美法系中，则存在“禁止双重危险”原则，其亦衍生自古罗马法。这一原则与“一事不再理”原则是有极其相近的含义，要求被告人不得因同一罪行而受到两次起诉、审判和科刑。 我国台湾地区《民事诉讼法》第400—1条规定：诉讼标的于确定之终局判决中经裁判者，除法律另有规定外，当事人不得就法律关系更行起诉。 可见，该原则已被大多数国家和地区所普遍接受。其历经千年，非但未消亡陨灭，反而被更为广泛地适用至现代司法当中，正是因为其蕴含有丰富的价值在于其中。而任何一个诉讼程序都是由多种价值观相互影响、相互平衡的结果，笔者认为，就一事不再理原则的价值取向而言，可从以下三个方面来论述：
（一）节约审判资源，提高司法效率
对司法机关而言，一事不再理原则的适用可以兼顾司法公正与效率。公正与效率是社会科学研究永远的母题，一味地考虑公正必然会导致司法机关审理案件缓慢，一味地倾斜于效率则又会使得公正难以保证。理论学者们一直致力在此两者中寻找折中方案。而一事不再理原则的适用，给司法中的效率与公正找到一个契合点。诉讼活动本身就需要投入大量的审判资源，并且随着社会经济水平的发展，各类案件必然还会呈现出上升的趋势，社会对司法的需求不断增加，这本身就已使得司法系统有限的人力物力捉襟见肘。若无一事不再理原则，诉讼参与人因对自身所期望的审判结果无止境的追求，将会导致司法机关陷入不断重复审理同一案件的怪圈中。因此，正是该原则的存在，才使得对整个司法体系能正常运作。
（二）保护被告方的权益
对当事人而言，一事不再理原则是为防止因原告一方重复起诉，而导致被告方陷入漫无止境的诉讼之中。就如前文所诉，因个体对法院裁判结果的期望与实际结果的差异，若不对重复起诉加以限制，必然导致当事人不断地提起诉讼，直到判决结果与自身预期相符为止。这实际上导致了作为被告一方不断地被迫参与到诉讼中，同时还需承担前案裁判结果以外的风险。这些诉讼活动对于被告而言，是巨大的资源浪费。相反，对于原告而言，与其可能的收益相比，其需承担的成本是极其有限的，在某些案件中这些付出的成本甚至低至可以忽略不计。这种情形显然是不利于被告的。因此，一事不再理原则的适用，实际上也是在保护被告的权益。
（三）保证社会关系的安定
无论是什么类型的案件，法院作出的终局裁决，都是以裁判的形式来明确当事人之间的法律关系，规定当事人的权利与义务。这实质上是通过法律规范对社会资源重新界定与分配的过程。在当今社会，特别是在经济领域，明确权利归属，保护交易安全，促进市场经济发展显得尤为重要，社会法律关系的稳定既意味着作为社会生活主体的个人可以有稳定的预期，从而按该预期从事各类社会活动。若无一事不再理原则，当事人的权利与义务将始终处于一种模糊和无序的状态，就连最基本的权利归属都将难以界定，所谓的预期也不复存在。可以预见，个体为了减少风险而将尽量减少日常事务，社会生活将会处于停滞状态，我们整个社会的日常生活秩序都将陷入混乱之中。
因此，即使之前的判决是错误判决，作为司法机关而言，也不能直接以重新审理的形式来轻易推翻前案的裁判结果。实际上，受制于个体的在生物学上及认知上的局限性，诉讼中存在错误的裁判结果在所难免。而法律中也明确规定了一事不再理原则的例外，即再审程序。但即使是再审程序，也并非有错必究，而是要综合考虑案件情况以及是否有其他方案可供选择，再决定是否对该案启动审判监督程序。因此，从某种程度上说一事不再理原则的确立也就意味着对某些错误判决的肯定。这是法律为保护社会利益而不得不做出做出的让步。
二、 “一事”的标准之争议及探讨
一事不再理原则一方面节约司法成本，保护了被告方权益，另一方面维护了社会的安定与秩序，其虽为人们广泛接受，但在审判实务中具体适用该原则时，却往往因前诉与后诉是否为同一诉的认定不清而导致适用困难。不同的地区、不同的法官，在面对同一案件是否适用一事不再理原则时意见大相径庭的情况屡见不鲜。而同时，学理上对一事不再理的在适用标准也存在不同的学说。因此，有必要对一事不再理原则进行深入探讨，才能使其能准确适用于司法实践中。
就文义上看，一事不再理原则适用最大的困惑在于何谓“一事”。作为该原则中的核心概念，对“一事”的认识差异直接导致了各人对两诉是否相同完全相反的评判结果。因此，要合理考量一事不再理原则，就必须梳理判断“一事”的标准。
（一）学术界关于“一事”的判断标准
目前，我国理论界对“一事”的定义莫衷一是，分歧极大。但其中，“两同”论的主张得到了大多数学者的支持。即认为“一事”的构成包括两个基本要素：一是主观要素；二是客观要素。主观要素是因民事权利义务关系发生争议，以自己的名义向法院提出权利保护请求的人。而所谓客观要素，即指诉讼标的。诉讼标的与一事不再理原则一样，也处于立法缺位的状态。但其是民事诉讼法学中最为核心的概念，是所有诉讼活动产生的基础。虽然各法律学者对诉讼标的定义不尽相同，但亦存在一些共识。从事物本身看，诉讼标的是一种实体上的法律关系，就其在诉讼中的表现来看，其是法院审理和裁判的对象。 “两同”论正是基于此概念，其主张如果后诉的当事人和诉讼标的与前诉均为一致，即构成重复审理，应受一事不再理原则之制约。但是，“两同”论最为人所诟病的是在请求权竞合时，一个事件将可能经过数次审判，产生数个判决。这正是由于诉讼标的理论上的缺陷所导致的。
（二）审判实务中对“一事”的判断标准
对“一事”的界定并未完全其委诸于学界，2006年第5期，《最高人民法院公报》刊登了《威海鲲鹏投资有限公司与威海西港房地产开发有限公司、山东省重点建设实业有限公司使用权纠纷管辖权异议案》，其裁判摘要称：“……判断基于同一纠纷而提起的两次起诉是否属于重复起诉，应结合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况进行综合分析。如果两次起诉的当事人不同，具体诉讼请求等也不同，相互不能替代或涵盖，则人民法院不能简单地因两次起诉基于同一纠纷而认定为重复起诉，并依照‘一事不再理’原则对后一起诉予以驳回。”即判断属于“一事”的标准为：同一当事人+依据+诉讼请求。
最高院民一庭编撰的《人身损害赔偿司法解释的理解与适用》对“一事”也做了相关阐释：“一事不在理”中的“一事”是指前后两个诉讼必须为同一事件。所谓同一事件，是指同一当事人，基于同一法律关系（同一事实）而提出的同一诉讼请求。同一当事人并不限于在前后两个诉讼中同处于原告或者被告的诉讼地位，原告不得另行起诉，被告同样不得另行起诉；同一法律关系，是指产生当事人争议的诉讼标的的法律关系（法律事实）；同一请求，是指当事人要求法院作出判决的内容相同，以上三个条件必须同时具备，才能称之为同一事件，若三个条件有一个不同，就不是同一事件 。即判断标准应为：同一当事人+同一法律关系（法律事实）+同一诉讼请求。
笔者认为，前者所指的“依据”，即包括客观事实也包括法律事实，客观事实系法律事实之基础，法律关系又基于法律事实而产生。故上述两者虽表述上有异，但其所指相同。上述关于“一事”的解释虽非法律法规，但其可视为最高院的倾向意见，在审判实务中对“一事”的评判标准即滥觞于此，与“两同论”相对，又被称为“三同”论。
（三）“三同”论与“两同”论对个案的不同判定结果
与“两同”论相比，“三同”论选择了对诉讼标的这个充满争议的概念的回避，取而代之以法律关系（法律事实），就概念的精确性而言已经比“两同”论领先一步。笔者将结合以下三个案例，对“两同”论与“三同”论予以比较分析。
案例一：甲诉乙房屋买卖合同纠纷一案。
甲与乙签订购房合同一份，约定乙将坐落于A处的房屋出售于甲。支付价款后，甲发现该房屋实际上属于乙与兄弟丙共有，其中乙的份额只占20%。丙并不同意将房屋出售于甲。现甲诉至法院，要求乙继续履行合同。一审法院判决驳回甲的诉讼请求。甲上诉，二审法院维持一审判决。半年后，甲基于同一事实，再次向法院起诉，要求乙返还价款。
案例二：甲诉乙民间借贷纠纷一案
乙因资金周转需要，向甲借款500000元。后乙到期未还，甲诉至法院，要求乙归还借款200000元。之后再次起诉，要求乙归还借款300000元。
上述案例若依照“二同”论评判，则均应以一事不再理为由驳回；而依“三同”论，则结论完全相反，对其诉请应予支持。由此可见，“三同”论将诉讼请求纳为一事不再理原则的必备要件，降低了当事人起诉时因诉请不当而导致的风险。实际上，对“一事”的认定，实务也倾向于从严把握。
案例三：甲诉乙交通事故责任纠纷一案
甲被乙开车撞伤后向法院起诉，要求乙赔偿甲误工费、医疗费、伤残补助金等100000元，但并未主张要求营养费及精神损害赔偿。后法院判决支持甲之诉请。之后甲再次以相同事由提起诉讼，要求乙赔偿精神损害10000元及营养费3000元。
案例三与前两个案例略有不同，其特殊之处在于，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》中第6条规定，当事人在侵权诉讼中没有提出赔偿精神损害的诉讼请求，诉讼终结后又基于同一侵权事实另行起诉请求赔偿精神损害的，人民法院不予受理。依照该解释的规定，案例三即使适用“三同”论的标准来判断，法院也仅可能支持营养费之诉请。
与其类似的法律规定还有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第三十条第一款：符合婚姻法第四十六条规定的无过错方作为原告基于该条规定向人民法院提起损害赔偿请求的，必须在离婚诉讼的同时提出。
上述司法解释的规定其实都属于“三同”论之例外情形，符合“两同”论之判断标准。这类司法解释是基于何种原因背景而出台暂且不论，但亦可看出“三同”论并非已被完全彻底地适用于我国法律之中。而且从中也可隐约窥得“三同”论之弊端所在。我们可以假设更为极端的情况，比如案例3中甲甚至可以分别主张误工费、医疗费、伤残补助金等，而无需在一次诉讼中穷尽。这就引发了另外一个理论上的争议，即请求权是否可以分割，或者说权利是否需一次用尽，因不在本文论述范围，在此不再赘述。而即使抛开理论争议不谈，对案件的这类处理方式也与一事不再理的价值取向并不相符，易让当事人陷入诉累之中，也不利于社会经济秩序的稳定。与此相对应，“两同”论却一直强调维护这些方面的利益。实际上，这也是这两者最根本的分歧之处。“两同”论倾向于保护司法权威，节约司法资源，保护应诉一方的利益；而“三同”论则侧重于保护原告方的权益，尽可能地维护原告方的利益。另外，“三同论”与“两同论”一样，实际上并未就请求权竞合的情形给出合理的解决方法。
三、完善一事不再理制度之建议
若不考虑请求权竞合之情形，笔者认为，就目前看，“二同”论更符合一事不再理的价值取向，在将来有着比“三同”论更为被审判实务接受的可能。但适用“两同”论还是“三同”论或是其他理论，并不仅仅受限于法学理论，更重要的是要综合考虑社会的法治水平及当事人的法律素养。基于目前的社会客观现实，笔者认为就如何建构完善的一事不再理原则制度而言，有以下几点建议可供参考：
（一）完善立法
无论是赞同“两同”论还是“三同”论或是其他，从实证主义的角度看，皆不是问题关键所在，在现阶段就一味追求理论上的绝对正确与完善，不仅无此可能，也并无其必要。况且陷入无休止的学术争论并不能有助于解决迫在眉睫的法律问题。其真正关键之处在于能否提供一个具有高度操作性的判断标准。通过立法的形式明确何谓一事不再理，何谓“一事”，何谓诉讼标的，如何“不再理”，并确立其在诉讼法中的基本原则地位。同时，对其他相关的若干概念如既判力、诉讼系属等，也应做相应阐释。
（二） 法官充分行使释明权
在我国的民事诉讼中，因当事人法律素养普遍不高，而中国的民事诉讼并未施行律师强制制度。因此，诉讼当事人的诉讼能力参差不齐。在现阶段，要求当事人明晰其诉请所基于的法律关系，提出最利于保护自身权益的诉请，并不现实。而释明权正法院为救济当事人在举证和质证过程中存在的能力上的不足或缺陷，通过发问、指导等方式以澄清或落实当事人所主张的某些事实，以引导和协助当事人对案件事实和主要证据进行有效和积极辩论的权力。在审判实务界普遍采取“三同”论的现在，法官行使释明权的必要性更为明显。毕竟，若产生上述案例所描述的情形，本身就是对司法资源极大的浪费。笔者认为，法官在不改变请求权基础的前提下，应尽可能向原告方释明基于其请求权可穷尽的救济方式。虽然这样的行为可能不符合法官居中裁判的超然角色，但是考虑到后续可能提起的诉讼，为了节约司法资源，笔者认为就现阶段而言，该做法仍有其可取之处。
（三）出台相关法律法规对于滥用诉权的当事人应给予适当处罚
若在法官释明之后，原告仍采取分割请求权的方式，多次就同一法律关系分别提起诉讼。笔者认为该行为有恶意诉讼之嫌，应通过立法的方式，在查明事件之后，对滥用诉权一方采取相应的处罚措施，如可依主张的标的额大小处以相应的罚金。通过这些手段，来维护社会秩序的安定，节约司法资源，保护被告方权益。
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