时间：2022-10-29 06:15:53
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇纳税证明申请书，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
为了更好的实施国家信贷政策，防止不良贷款的发生，特制定本检查措施：
一.农户小额信用贷款
1有无户主的身份证、户口簿等复印件，审查是否为非农贷款、跨区贷款
2是否为已入股社员，并持有股金证（有无股金证复印件）
3有无绿色贷款证，并审查是否超信用发放贷款
4查看其有无不良贷款记录
5登陆信贷管理系统，查看其信用等级和实际是否一致
6有无村党支部、村民委员会和协管员的介绍及推荐意见
7是否存在借新还旧贷款（查看以前贷款记录，是还后贷，还是贷后还）
8贷款利率是否符合规定
9核对综合门柜系统检查日1246科目的数据与信贷管理系统是否一致
10贷款合同有关事项是否完整，有无涂改遗漏的重要事项
二、农户贷款
1贷款资料是否齐全（有无借款申请书、借款人家庭财产证明、借款人身份证明、借款人提供的抵（质）押物产权证明）
2是否存在借新还旧贷款（查看以前贷款记录，是还后贷，还是贷后还）
3贷款利率是否符合规定
4核对综合门柜系统检查日贷款科目的数据与信贷管理系统相应科目的数字是否一致
5贷款合同有关事项是否完整，有无涂改遗漏的重要事项
6有关信用社评级资料是否完整
7保证人提供的资料是否完整合规（身份证明，营业执照，特殊行业生产经营许可证，企业资质等级证书，有限责任公司或股份有限责任公司的《同意保证意见书》、财务报告等）。
8抵押人提供的资料是否完整合规（身份证明，抵押物权利证书，有限责任公司或股份有限责任公司股东会或董事会的《同意抵押意见书》，国有资产管理部门同意抵押函等。）
9质押人提供的资料提供的资料是否完整合规（身份证明身份证明，质物鉴定和价值评估报告，有限责任公司或股份有限责任公司股东会或董事会的《同意质押意见书》等。）
10审查调查报告是否合规有无未调查事项（抵质物的所有权是否进行了调查、抵质物的变现能力及价值是否进行了调查，并发表了调查意见）
115万以上的农户贷款是否执行了按季收息对于未按季收回的贷款利息是否执行了相关挂账制度是否进行利息催收对于以后收回的挂账利息是否按规定记收复利复核利息计算是否正确?
12抵押物是否进行公证表外入账是否正确是否视同现金管理
13贷款审批程序是否合规对于超权限贷款是否进行了上报审批
三、自然人贷款
1是否超限额发放（30万,20**年新增）
2贷款资料是否齐全?（有无借款申请书、借款人家庭财产证明、借款人身份证明、借款人提供的抵（质）押物产权证明）,对于贷款资料复印件是否进行了核对?(由核对人注明的与原件核对一致字样)
3贷款主体资格是否为具有完全民事能力的自然人?担保人的主体资格是否合规?有无60岁以上无经济能力人的贷款人或担保人
4是否执行了审贷分离制度贷款的审批程序是否合规贷款的用途是否符合国家政策
5有无贷前调查报告贷前调查报告是否规范（是否按68号文件要求调查）
6贷后管理是否到位（进否进行定期和不定期的贷后调查，有无首次跟踪贷后调查，有五级分类认定表及工作底稿）
7贷后检查的内容是否包括贷款的使用情况，借款人的经营情况和偿债能力的变动情况
8每次检查是否有文字报告或记录
9贷款利率是否符合规定
10贷款合同是否完整（68号文件）
合同是否采用钢笔或碳素笔书写，内容填制必须完整，不得涂改
相关条款是否与贷款业务审批的内容一致
客户部门是否当场监督客户、担保人的法定代表人或授权委托人在信贷合同上签字、盖章或盖指模，核对预留印鉴，确保签订的合同真实、有效（检查借款合的笔迹和印迹等）
11抵押、质押是否合规抵押、质押物权凭证是否按规定进行登记和保管抵押物是否进行公证
12贷款的主体是否合适有无借名、冒名贷款
13对于及将到期的贷款是否发出了到期贷款通知书
14贷款利利率应用是否正确?对于按季收息贷款未按时收回的是否进行了催收利息计算是否正确?未按时付息等到其异常情况是否作了贷后检查分析
15对于大额自然人贷款,有无人民银行核准发放并经过年检的贷款卡?
16贷款程序是否合规?有无逆程序发放贷款?
17贷款展期是否合规（展期期限是否符合规定有无展期贷款申请书抵、质押人是否在贷款展期申请书上签署“同意展期”的意见有无展期调查报告与贷款人、担保人是否签订了《贷款展期协议书》
四、农户联保贷款
1贷款资料是否齐全（联保协议、联保贷款人的身份证复印件、户口簿复印件，各联保农户近三年的家庭收入证明、其他证明材料）
2通过各联保农户近三年的收入证明，计算年均收入，确认该成员的最高贷款额度，看是否存在超信用发放贷款
3是否根据单个联保小组成员贷款实际需求、生产经营情况、还款能力、信用记录等核定其信用额度联保小组的贷款额是否超过各成员的信用额之和的50%
4检查各联保户成员有无不良记录联保小组是否为直系亲属是否在5户以上是否单独立户有无固定住所有无本地户口最高贷款期限是否超过3年
5农户联保贷款是否实行按季收息有无贷款台账
6对种养专业户、多种经营户的联保贷款，每季度是否有一份贷后检查报告
五、企业贷款
1检查借款人提供的资料是否齐全借款人身份是否真实并符合申请贷款的条件
有无注册登记或批准成立的有关文件复印件，会（审）计事务所出具的验资报告，特殊行业的生产经营许可证、企业资质等级证书或专营证件。相关复印件是否经有关信贷调查人员核实
有无客户的经济或财务状况资料有无近三年经审计的资产负债表、损益表、业益变动表以及销量情况，成立不足三年的客户，提交自成立以来年度的报表，申请借款前一期的财务报告
有无企（事）业法人单位的章程，或个人合伙企业的合同或协议复印件
有无法定代表人或授权委托人身份证明
有无开户许可证、预留印鉴卡和有效贷款卡
有无法人营业执照，特殊行业的企业须提供有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证或企业资质等级证书，及其年检证明
有无合资、合作的合同和验资证明
有无人民银行颁发的有效贷款卡，技术监督部门颁发的组织机构代码证
有无公司制企业法人的公司章程，董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本，若为有限责任客户、股份有限客户、合资合作客户或承包经营客户，要求提供董事会或发包人同意申请授信业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明，股东大会关于利润分配的决议
有无本年度及最近月份存借款及对外担保情况（指的是贷款申报时）
有无现金流量预测及营运计划
有无税务部门年检合格的税务登记证明和近二年税务部门纳税证明资料复印件
有无中长期贷款项目，必须提供各类合格、有效的相关批准文件，预计资金来源及使用情况、预计的资产负债情况、损益情况、项目建设进度及营运计划
有无中长期贷款项目的可行性研究报告
有无客户的印鉴卡、法定代表人（授权委托人）签字式样
有无保证人公司章程对法定代表人提供借款担保业务有限制的，需提供董事会决议、文件或具有同等法律效力的证明
有无保证人提供的资料（身份证明，营业执照，特殊行业生产经营许可证，企业资质等级证书，有限责任公司或股份有限责任公司的《同意保证意见书》、财务报告等。）
有无抵押人提供的资料（身份证明，抵押物权利证书，有限责任公司或股份有限责任公司股东会或董事会的《同意抵押意见书》，国有资产管理部门同意抵押函等。）
有无质押人提供的资料（身份证明身份证明，质物鉴定和价值评估报告，有限责任公司或股份有限责任公司股东会或董事会的《同意质押意见书》等）
2有无贷前调查报告贷前调查报告是否规范（是否按68号文件要求调查）
3有无首次跟踪检查表首次跟踪检查表的是否在规定的时间内（15日）作出
4检查借款人提供的财务报告是否经会计师事务所审计
5检查借款人各项资料的相关性和一致性，判断其真实程度
6检查担保人是否符合担保条件、具备担保能力
7检查对借款人的信用评级是否符合规定程序
8贷款程序是否合规?有无逆程序发放贷款?对于需报备的贷款是否进行了报备
9检查《保证合同》是否与《借款合同》中的保证条款相一致，是否合法有效
10检查《抵押合同》中的抵押物是否经过评估，最高可贷额是否在规定的折扣比例内，抵押物是否经过有关部门登记，抵押物有无《担保法》中禁止的抵押担保物；
11抽查贷后检查报告及记录，测试贷后检查制度的执行情况
检查贷后检查报告是否及时、全面客观地反映了借款人及保证人的信用状况，充分反映借款人信用风险的预警信息；
检查是否对借款人因改组、改制造成贷款变化情况进行详细检查和落实；
检查展期原因是否真实，展期是否符合规定；
检查“借新还旧”是否符合区联社的条件和标准，有无自定标准情况。
12检查贷前报告和记录
①检查调查报告质量，包括了解信贷员政策水平、业务水平和道德水准，报告内容是否客观真实、内容充足、条理清晰、观点鲜明、结论准确；
②了解贷前调查报告是否实地考察借款人的经营状况；
③了解信贷人员是否对借款人资产、负债及投入资本进行实质性审查。
13检查贷款的审贷分离情况。有无初审、复审人员签字，对贷款风险是否进行了复测并提出明确意见；
14贷后检查是否到位有无定期的贷后检查报告
15对于出现逾期、欠息、信用等级降级或按五级分类贷款形态降级等风险预警信号的客户，客户经理、信贷员是否在当期及时进行了跟踪检查
五、不良贷款的检查
1检查新增不良贷款贷款资料的有无缺失
2检查新增不良贷款的贷后管理情况。
3有无《信贷业务发生后定期检查表》或《项目贷款检查表》
4在不良贷款出现逾期、欠息时是否在当期作了跟踪检查并发出风险预警报告
5检查其贷后检查报告及贷后检查提供的资料，看有无风险预警情况贷后检查人是否发现了风险预警信号是否填制了《风险预警信号处理表》
6对于成为不良贷款前发现填制的风险预警信号是否采取了措施并向有关部门报告
7有无信贷管理部门填制的《贷后管理检查表（按单位）》
8有无到期贷款通知书和《贷款逾期催收通知书》
9有无新的催收措施措施的落实情况
10借款人有无异议原贷款手续上有无漏洞
11看以前有不良记录
12核对综合门柜系统检查日贷款科目的数据与信贷管理系统相应科目的数字是否一致
六、贷款总的方面
1是否建立贷款台账
2是否按要求划分并如实反映贷款形态
3查有无化整为零贷款有无一户多贷情况
4计算分析不良贷款占比、新增不良贷款占比，对于新增不良贷款较多，不良贷款占比较高的信用社加大抽查量，分析不良原因（并作出合适评价、建议）
5检查有无相互担保、连环担保现象（联保贷款除外）
6对大企业、大项目是否建立了贷款专管员制度
7对去年的不良贷款是否进行了对账(到期贷款催收书、贷款人签字的贷后检查表也算对账），其签字是否与预留印鉴相符（进行了法律诉讼的除外）
8借款凭证的借款日期是否在信贷业务合同生效日期之后?借款凭证与借款合同的签章是否一致?
9检查贷后管理。有无贷款到期通知书、逾期催收通知书、贷款展期协议书、贷款展期申请书、客户财务报表（月季）、贷后检查报告、经办信贷员的日常贷后检查记录、处分抵押物通知书、贷款呆滞、呆账认定表、有价单证止付、查询书等资料
第二条 本办法适用于本省城市的所有房屋。
第三条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的市、镇。
本办法所称房屋产权，是指城市房屋的所有权。
本办法所称房屋产籍，是指城市房屋的产权档案、产籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
第四条 省人民政府房地产管理部门负责全省城市房屋产权产籍的管理工作。
市、县人民政府房地产管理部门负责本行政区域内城市房屋产权产籍的管理和日常监督检查工作。
第五条 房屋所有人对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并应当承担保证房屋使用安全、依法纳税和服从有关部门管理及监督检查的义务。
第六条 共同共有的房屋，共同共有人对共有房屋享有权利，承担义务。房屋产权转移、变更或者设定他项权利时，应当经过所有共有人同意。
按份共有的房屋，按份共有人按照各自的份额，对共有房屋分享权利，分担义务。每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
第七条 房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，都必须依照有关规定到房屋所在地房地产管理部门申请办理房屋产权登记手续，经审查确认产权后，领取房屋所有权证、房屋共有权保持证或者房屋他项权证。
以上证件，严禁涂改、伪造。
第八条 申请办理房屋产权登记手续，应当在规定期限内，向房屋所在地房地产管理部门递交按规定格式填写的申请书，交验取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明，并分别情况提交下列证件：
（一）新建、改建、扩建的房屋，提交用地权属证明文件、建设工程规划许可证、房屋拆迁许可证、竣工图和质量检验合格证等有关证件；
（二）买卖、受赠、交换的房屋，提交买卖契约、赠与书或遗赠证明、交换协议书或公证书、纳税证明等有关证件；
（三）继承、分家析产、分割的房屋，提交遗产继承证明、分家析产单、分割单和公证书等有关证件；
（四）调拨、征购、合并、兼并的房屋，提交主管部门的批准文件、产权交接书和协议书等有关证件；
（五）设定优惠权、典权和抵押权等他项权利的房屋，提交合同和公证书等有关证件。
第九条 房屋所有人的名称或者姓名、房屋用途、房屋所在街道的名称和房屋号码发生变动的，房屋所有人应当自变动之日起3个月内，持取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明及有关证明，到房屋所在地房地产管理部门申请办理更正手续。
第十条 房屋因倒塌、焚毁和拆除等原因灭失的，房屋所有人应当自灭失之日起3个月内，持取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明，以及房屋灭失处理报告、批准拆除文件等有关证件，向房屋所在地房地产管理部门办理房屋产权注销手续。
第十一条 房屋所有权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证遗失的，房屋所有人或者持证人应当及时登报声明作废，并持报载的声明和本人身份证件或者法人资格证明，向房屋所在地房地产管理部门申请补发。
第十二条 房屋所有人因故不能亲自办理房屋产权登记等项手续的，可以委托人持书面委托书和人的身份证件及有关证件代为办理。
共有房屋应当由共有人共同申请办理房屋产权登记手续。共有人有自愿放弃产权的，应当出具弃权书。
第十三条 房屋有下列情况之一的，除依法继承和人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或者设定他项权利：
（一）没有房地产管理部门颁发的房屋所有权证、房屋共有权保持证或者房屋他项权证的；
（二）位于已经确定的城市改造规划实施范围内的；
（三）在国家建设征用土地范围内的；
（四）产权有争议的；
（五）其他依法禁止转移、变更产权或者设定他项权利的。
前款第（二）项的禁止期限不得超过1年，第（三）项的禁止期限不得超过2年。
第十四条 县级以上房地产管理部门可以组织本行政区域内城市房屋产权总登记或者验证。凡被列入房屋产权总登记或者验证范围内的房屋所有人，都必须予以协助，按规定办理核准登记和验证手续。
第十五条 市、县房地产管理部门统一管理本城市的房屋产籍，并应当根据保持产籍完整和便于社会各方面利用的原则，建立健全各项产籍管理制度。
第十六条 城市房屋产籍应当根据房屋产权的变动情况，及时予以调整和补充。
第十七条 办理房屋产权登记手续和利用房屋产籍，必须严格依照国家和省的规定收取费用。
第十八条 单位和个人违反本办法第七条、第十三条和第十四条规定的，县级以上房地产管理部门应当责令限期改正，并可处以1000元以内的罚款。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第二十条 房地产管理部门的工作人员在房屋产权产籍的管理和监督检查工作中，必须忠于职守，依法行使职权。徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权，或者在房屋产权登记和验证工作中久拖不决、故意刁难房屋所有人的，视情节轻重，由所在单位或有关部门给予批评教育、行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 房屋产权纠纷，可以由当事人协商解决，也可以申请仲裁机构仲裁或者诉请人民法院裁判。
第二十二条 港澳台同胞和外国的单位、个人在本省城市的房屋的产权管理，除国家另有规定的外，适用于本办法。
未设镇建制的工矿区，依照本办法执行。
第二十三条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十四条 本办法自之日起施行。
《中华人民共和国中外合资经营企业法》及其《实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及其《实施细则》、《中华人民共和国外资企业法》及其《实施细则》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]第171号)、《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》(商资字[2006]192号)、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)。
二、需符合的条件
除符合第四条“申请条件”外,设立外商投资房地产企业还应符合下列条件:
1、外商投资房地产企业范围:
外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营,或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
2、外商投资房地产企业投资总额与注册资本的比例:
(1)投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的,其注册资本应不低于投资总额的50%;
(2)投资总额在300万美元至1000万美元的,其注册资本应不低于投资总额的50%;
(3)投资总额在300万美元以下(含300万美元)的,其注册资本应不低于投资总额的70%.
3、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,须妥善安置职工,处理银行债务,并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务,并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
4、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务,应当遵守商业存在原则,依法申请设立外商投资房地产企业,按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
5、外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则。
(1)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
(2)已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
6、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批
三、申请材料
1、设立申请书;
2、投资各方共同编制或外国投资者编制的可行性研究报告;
3、由合营(作)各方法定代表人或其授权的代表签署的合营(作)企业合同和章程;外资企业只提交外国投资者法定代表人或其授权的代表签署的外资企业章程;
4、由合营(作)各方委派或合作各方协商确定的合营(作)企业董事长或联合管理委员会主任、副董事长或副主任、董事或委员人选名单,简历,有效身份证件(复印件),投资各方董事委派书;外资企业法定代表人(或者董事会人选)名单,简历,有效身份证件(复印件),董事委派书;
5、外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书(香港、澳门和台湾地区投资者提供当地公证机构关于投资者主体资格证明或身份证明的公证文件);
6、我国驻该国使(领)馆对外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书的认证文件(香港、澳门和台湾地区投资者无须提供此项文件);
注:外国投资者为为自然人的,提供个人履历;提供有中国使(领)馆签证的护照复印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的,不需提交公证、认证文件;港、澳、台地区投资者为自然人的,提供个人履历;提供大陆公安机关签发的《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的,不需提交公证文件。
7、境外投资者(授权人)与境内法律文件送达接受人(被授权人)签署的《法律文件送达授权委托书》;
8、外国投资者资信证明文件和法定代表人身份证明文件(复印件);
9、中方的银行资信证明、注册登记证明(复印件)、法定代表人身份证明文件(复印件);
10、外国投资者股东名册;
11、项目土地或房地产来源证明(国有土地使用证、房屋所有权证或土地、房产权的预约出让/购买协议等);
12、如中方是以国有资产投入,应提供国有资产评估报告及国有资产管理部门的确认文件;
13、企业名称预核准通知书;
14、商务部门规定的其他应当提交的材料。
内容摘要：应收账款池融资把买方的付款作为第一还款来源，解决了中小企业的融资难题，但由于不需要融资企业提供其他担保，贷款银行在买卖双方信用、业务操作以及法律层面都面临一定的风险。贷款银行应该通过加强贷前审查、谨慎签订融资合同、完善内部规章制度、加强贷后监控来防控风险。
关键词：应收账款池融资 风险 防控
应收账款池融资定义及特点
（一）应收账款池融资的定义
应收账款池融资是深圳发展银行首创的融资理念，是针对那些相对固定地为多个买家提供货物或服务，交易频繁、笔数多、单笔交易金额不大、过往交易记录良好的企业，仅凭其贸易形成的零散应收账款集合成“池”，整体质押或转让给银行，银行根据“池”容量为企业提供一定比例的融资，企业可随需随取，且无需额外提供担保的一种融资方式。
（二）应收账款池融资的特点
应收账款池融资与保理业务比较相近，但不像保理那样必须与应收账款一一对应，而是把所有的应收账款汇聚成池，只要在银行核定的授信限额内，企业就可以申请出款，形成循环融资。应收账款池融资与一般的流动资金贷款也不同，在应收账款池融资业务中，银行不仅要监管专用账户，而且还为企业提供账户管理职能，降低了企业的开支和成本。更重要的是，应收账款池融资是一种自偿性融资，买方的付款作为第一还款来源，不需要企业提供其他担保。
应收账款池融资业务模式及操作流程
有追索权的应收账款池融资及操作流程。有追索权的应收账款池融资又称为应收账款质押池融资，是指融资企业将应收账款池整体质押给银行，银行根据应收账款池中余额的一定比例给予融资。其操作流程如图1所示。
无追索权的应收账款池融资及操作流程。无追索权的应收账款池融资又称为应收账款转让池融资，也有人称其为应收账款池买断，是指融资企业将应收账款池整体转让给银行，银行根据应收账款池中余额的一定比例给予融资。其操作流程如图2所示。
应收账款池融资风险及承担主体分析
应收账款池融资业务中涉及三方主体——融资企业（卖方或服务的提供方）、贷款银行和作为债务人的买方（包括产品的买方和服务的接受方）。因为只有作为贷款人的银行才可能面临债权不能实现的风险。所以本文仅从银行的角度进行分析。
（一）信用风险
1.来自买方的信用风险。买方的按期付款是银行贷款的第一还款来源，买方的信用及清偿能力直接决定银行所承担的风险。
2.来自融资企业的信用风险。在有追索权的应收账款池融资业务中，如买方不能按期付款，融资企业作为贷款业务的债务人，偿还借款仍是其法定义务。在无追索权的应收账款池融资业务中，虽是应收账款买断，但是银行可以通过合同约定融资企业在出现约定情形时承担应收账款的回购责任。所以融资企业的信用也对银行的风险有着直接的影响。
3.债权真实性风险。真实的应收账款是应收账款池融资业务的前提，如果应收账款不存在，则必然导致应收账款池融资不成立，这对于贷款银行而言将是致命的风险。
（二）法律风险
1.法律制度不完善的风险。我国关于担保方面的法律目前主要有三部，《担保法》、《物权法》和《海商法》。《担保法》和《海商法》没有涉及债权质押问题，《物权法》只是原则规定应收账款可以用来出质。2007年9月30日的《应收账款质押登记办法》，也只为应收账款池质押融资提供了一定的业务指导。所以在实务操作中，应收账款池质押是否成立，债务人在应收账款池质押融资业务中所处的法律地位，银行对作为还款义务人的买方享有的权利，如果买方不履行还款义务银行应该如何来保障自己的权利，同采登记的抵押权和债权质权之间的冲突如何解决等诸多问题，都使银行面临严重的风险。
2.来自买卖双方基础合同的风险。如果买卖双方之间的合同因为出现法律规定的情形而被认定为无效或被撤销，那么买卖双方之间的债权债务将随之消灭，应收账款池中的债权必然受到影响。另外，如果买卖双方在合同中明确约定了债权不得转让，则会导致应收账款质押和转让无效。
3.来自买方的抗辩风险。《合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。假如因为融资企业履行合同有瑕疵，或未能及时履行合同，或双方协商解除合同，则买方可以针对银行的付款要求进行抗辩。
4.债权债务抵销的风险。根据《合同法》第九十一条的规定，抵销是债权债务消灭的原因之一。在银行发放贷款以后，买卖双方如果通过合意，将应收账款池中债权的全部或部分抵销的话，应收账款池中的相应债权也将不复存在。
5.买方转让债务的风险。根据合同法规定，经债权人同意后债务人可以转让债务。但在债权人已将债权设质的情形下，能否允许债务人转让债务法律并无规定。按照法无禁止即允许的原则，在征得卖方同意后，买方可以转让债务。这种转让债务的行为有可能为银行带来风险。
6.诉讼时效的法律风险。由于应收账款池融资是一揽子的债权质押或转让，应收账款的到期日并不一致。对于己经到期但尚未收取的应收账款，如超过诉讼时效，将面临不受法律保护的风险。
（三）业务操作风险
1.登记操作风险。依据《物权法》第二百二十八条的规定，以应收账款出质的，质权自向信贷征信机构办理出质登记时设立。《中国人民银行征信中心应收账款质押登记操作规则》第三条规定，由质权人对登记内容的真实性、完整性和合法性承担责任。该规则第十五条规定，如果出质人的法定注册名称或者有效身份证件号码变更的，质权人应当在变更之日起4个月内办理变更登记。未办理变更登记的，质押登记失效。即，银行要对自己无法掌控的一些信息承担责任。这些都是银行难以防控的风险。
2.不能及时通知买方的风险。应收帐款池质押融资在实质上启动了债权转让程序，根据法律规定，债权转让应通知债务人，否则转让行为对债务人不发生效力。而应收账款池融资业务中应收账款笔数众多，非一一对应，且在不断变化中，要做到每一笔应收款项都及时通知买方，对银行来说难度较大。
3.还款途径设计风险。买方的付款是应收账款池融资的第一还款源。在买方付款后所到达的第一个银行账户必须是贷款银行能够控制的，否则，银行的合法权益将面临巨大的风险。
应收账款池融资业务风险防控
（一）买卖双方信用风险防控
1.审查买卖双方的合同。要认真审查每一笔合同，主要审查交易的真实性、合同条款是否有禁止债权转让条款、是否有限制买卖双方权利的条款。
2.审查买卖双方交易记录。因为买方付款为第一还款来源，甚至唯一的还款来源，所以，要认真审查买卖双方的交易记录，一般要求买卖双方要有1年以上的交易记录，且以往的还款情况良好，延期付款比例应控制在5%以内。
3.审查买卖双方的信用。主要审查买卖双方的信用等级、以往的信用记录、主营业务、市场地位、产品或服务的竞争力和生命力以及管理水平等。在应收账款池质押融资业务中，要重点审查卖方的信用，在应收账款池转让融资业务中则要重点审查买方的信用。
4.审查应收账款质量。重点审查应收账款的真实性、相关资料（买卖合同或服务合同、发票、发货单、运输单证、纳税证明、以往交易的回款证明、应收账款清单等）的真实性、以往回款的及时性，还要审查买卖合同或服务合同中约定的卖方的义务是否已经全面履行、应收账款是否有权利瑕疵，比如是否已经设定过质押、是否附有其他的付款条件、是否允许转让等。
（二）法律风险防控
1.完善相关法律制度。应收账款是金钱债权，不同于一般的动产质押融资，法律应专门对应收账款融资业务进行规范，明确各方当事人的权利义务、应收账款池融资合同的生效要件、应收账款之上存在不同担保物权时冲突的处理等，做到有法可依。
2.银行完善内部业务操作规范。现阶段银行应根据《合同法》、《物权法》和《担保法》的基本原理和相关规定，制定并不断完善内部相应的管理办法，比如《应收账款池融资业务管理办法》、《应收账款池融资业务操作细则》等，在这些规定里面要详细规定对买卖双方和应收账款的条件要求、操作流程、融资授信额度的确定办法、收费标准以及所需缮制提交的表格、操作人员的岗位职责、专用账户的管理办法等内容。
3.谨慎签订合同。因为缺乏直接的法律规定，所以在应收账款池融资业务中银行和卖方的权利义务要通过合同来约定。在签订应收账款池融资合同时应从以下方面防范风险：
第一，要求卖方提交应收账款池融资业务申请书，详细申报自己的债权。申请书应该包括卖方的基本信息、近3年的经营信息、债权的详细信息、买方的基本信息、买卖双方近3年的交易信息等内容。申请书中的信息和相应的单证是银行对买卖双方进行审查、签订合同的基础，要尽可能详细。第二，银行根据自身的专业优势和地位，可以充分利用格式合同或格式条款，不仅能降低银行签订合同的成本，而且有助于降低合同风险。在制定格式合同或格式条款时，对于专业术语或限制对方权利、减免银行义务的文字或条款一定要按照法律的规定尽到提醒告知义务。第三，约定卖方在贷款银行开立专门账户用于买方付款，银行对该账户有管理的权利和义务。并约定该账户是买方付款唯一账户。第四，无追索权的应收账款池融资合同中应明确约定，如果因卖方责任导致银行不能按期取得买方付款，或根本不可能取得买方付款的情形下，卖方有回购应收账款之义务。第五，在签订合同时银行留存买卖双方交易合同，连同应收账款质押清单和应收账款质押确认函一起作为应收账款池融资合同的附件，防止出质人在同样的应收账款上再次设立质押。
（三）业务操作风险防控
1.完善内部业务操作规程。程序是防控风险的重要保障。银行应通过完备的业务操作规则详细规定业务操作流程和业务审批权限，明确每一岗位的职责，并加强对每一岗位的管理和监督。
2.做好对买方的通知工作。虽然依据法律规定通知义务人是卖方，但是为了加强对卖方的监督，防控风险，银行应该会同卖方，共同通知买方，并签署三方协议，要求买方保证按期向专用账户付款，不向卖方或第四方支付。鉴于应收账款池融资业务一般是针对买方相对固定、笔数较多的货物买卖或服务，银行和买卖双方可以签订一定时期内的一揽子协议，即通过批量合同来解决。
3.严格贷后监控。签订融资合同只是应收账款池融资业务的开始，大量的工作是在贷后的管理和监控上。为了防控风险，银行应随时监控买卖双方的信用变化、财务状况变化、专用账户变化、合同履行情况、债务债权期限等，发现异常，立即采取措施，要求卖方提前归还贷款，或提供其他担保，将风险降到最低。
参考文献：
1.浦发银行上海分行.聚小成池—应收账款池融资业务探讨[J].上海国资，2011（8）
而在今年更早些时候，住建部相关负责人对媒体公开表示，《住房公积金管理条例》正在进行实施14年来的第二次修订，将在2013年6月前完成全部工作，并上报国务院法制办。据悉，修订的内容主要包括三方面，一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管形成制度化约束。
按照现行管理条例规定，职工个人缴存和单位为职工缴存的住房公积金，均属于职工个人所有。但是长期以来，住房公积金由于强制缴纳、受限支取、贷款审批手续繁琐、挪用现象普遍等问题广遭诟病。上述组合消息的，自然引发社会关注。在部分专家和业内人士看来，这意味着住房公积金已全面进入“改革期”，而目前需要讨论的重点已不仅是如何放宽支取自由度、加强监管等技术层面，甚至上升至存废问题。
难以支取的公积金贷款
“我奉劝想要办住房公积金贷款的人，―定要在身体和精神上都做好长期斗争的准备。”在北京中关村某科技公司工作的王女士说。见到本刊记者的时候，她和丈夫深陷在公积金贷款和支取的繁琐手续已经2个多月了。
王女士夫妇自2年前结婚后就开始物色合适的房子。因为手头资金有限，目标锁定为北四环附近50-60平米的二手房。去年，两人曾经看上一套各方面都很合适的房子，甚至已经初步签下了购房意向书，但最终没有成功。因为房主坚决不接受住房公积金贷款的买主。“我工作很忙，没空儿跟着你瞎折腾。”王女士至今记得房主当面甩给自己的这句话，“当时很生气，认为房主故意刁难人，现在终于体会到了。”王女士表示，如果自己将来卖房，也一定不会卖给用公积金贷款的人。
今年夏天，王女士再次看中一套房子，房主是个退休老人，同意公积金贷款付账。8月24日，王女士夫妇在位于北四环的房屋中介交了定金、中介费、担保费后，成功网签购房合同。同时，中介服务人员提醒他们，要尽快准备公积金贷款的资料了。
王女士给记者展示了一张长长的清单，上面都是需要准备的材料。买房人方面，首先是一份贷款申请书，然后是《身份证》《户口本》《结婚证》《外地人士的暂住证》《5年以上本地纳税证明》等原件及复印件，此外还需要提供《学历证》《学位证》，因为据称这些都能为贷款成功增加几率，一起提交审批有益无害。卖房人方面，除了上述基本证件，还需要带着《房产证》等房屋证明材料。另外，由于房主是离异人士，还被告知需要找出当年的《离婚判决书》，以证明是房子的唯一产权人。
9月6日，备齐所有材料的王女士首先按流程规定前往东二环朝阳门外，将买房首付款打到住建委指定的某银行的第三方监管账户上。
7日，夫妇二人与房主一起来到位于南三环方庄的房产中介总部面签，先由中介帮忙检查一遍材料是否齐全，并确定申请贷款的额度。“我只记得那一天，填了一堆表、签了一堆字。”王女士说，很多材料表格和都是一式三份、一式五份的写，具体是什么，现在已经完全记不起来了。至此，审贷准备工作全部完成，历时15天。
9月17日，买卖双方来到位于北二环雍和宫的北京市住房公积金贷款中心网点进行公积金贷款初审，将材料悉数上交，并填写了个人资料表等多份表格后，被告知回家等消息，一个星期左右便会接到电话或短信，知道贷款申请通过与否。
然而十几天过去了，王女士夫妇没有接到任何通知。直到9月28日，她致电中介公司，托其帮忙问问情况，才得知自己的申请额度没通过，需要重新申请。
10月12日，买卖双方再一次来到贷款中心，重新申请了一个较低额度的贷款。“因为数额变动了，所以要把上一次的步骤全部重复一遍。”王女士说。同一天，她又跑到银行，补交上多出来的首付款。
10月16日，王女士接到审批通过的通知，双方第三次来到贷款中心，提交了按要求开通的还贷银行卡账号后，正式签下了贷款合同。揣着这份贷款合同，早已等得心焦的王女士第二天就催着房主一起去石佛营的房产交易大厅办理了房屋过户。
10月的最后一周，王女士终于接到了银行发来的放款短信，通知她从11月26号起，正式开始按月还贷。此时，已经距最初提出申请的日期过去2个多月；其间，她和老公均请了10余次事假，扣了上千元工资。而之所以要这么长时间，除了等待相关部门的层层审批，还因为公积金贷款要求买卖双方一起办理，所以要迁就房主的时间。
即便如此，王女士夫妇与住房公积金的交手只能算完成了上半回合。下一步除了要取出各自工作以来累积的公积金，还要办理今后的公积金按月打到账户的申请手续，这意味着，又要准备各种材料，填写各种申请，等待包括本人单位、公积金管理中心以及银行的漫长审批了。
就在王女士接受本刊记者采访时，她又听说了一件新的烦心事。由于其单位―直在交行为员工缴纳住房公积金，而还贷的银行是建行，银行之间无法办理业务关联，也就意味着今后每个月，王女士都要去交行取公积金，然后再去建行还款。
住房公积金存废之争
梳理中国内地自改革开放以来推出的各项政策不难看出，政府一向喜欢向近邻新加坡“取经”。住房公积金制度也同样是从新加坡学来的“成功经验”。
1955年，为了对退休和失去工作的人提供保障，新加坡建立了中央公积金制度，由于该制度实际上是对公民私人财产一种强制性的储蓄，推出之时充满争议。但是由于实行几十年来，确实缓解了不少新加坡人的住房问题，因而被看做是经过实践证明的成功制度。
不过除了新加坡之外，当前世界上推行住房公积金制度的国家并不多。所谓住房公积金，是单位及其在职职工共同缴存的长期住房储金。国际上有专家把住房公积金制度定义为“公益信托”，这一概念最早起源于英国中世纪的教徒个人财产捐赠。指为了公共利益的目的，使整个社会或社会公众的一个显著重要的部分受益而设立的信托。但是其强制性的特点，又似乎有异于公益信托。
1991年，住房困难问题尤为突出的上海市率先在内地试推行住房公积金制度，被政府认为在住房实物分配向货币化分配过渡期间，有效地提高了职工的住房支付能力。1999年，内地全面进入住房制度改革时期；同一年，国务院正式颁布了《住房公积金管理条例》，全面推广。2002年，条例进行了第一次修订，对公积金的监管以及违法使用公积金的惩罚措施进一部细化。
多年来，中国内地政府―直声称，住房公积金是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互、保障性。在现行《住房公积金管理条例》中，写明公积金属于职工个人所有。然而住房公积金使用率连续走低的事实，似乎又与推行这项制度的初衷相悖。
来自住建部的官方数据显示，截至2007年末，全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人，缴存总额达1.6万亿元，缴存余额9600亿元，通过提取和发放个人住房贷款，累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。
截至2008年末，全国住房公积金缴存总额超过2.06万亿元，同比增长27.5%；缴存余额超过1.2万亿元，新增余额增幅为26%。然而公积金使用率72.8%，同比降低1.78个百分点，住房公积金运用率则只有53%，同比降低3.51%。众多中西部内陆省市如河北省，全省住房公积金个贷使用率仅为35.51%。而这也是住建部至今为止最后一次公布这一百分比数据；今年，住建部提供的数据只显示，截至2011年年底，全国住房公积金余额总计已达2.1万亿元人民币。
上万亿资金躺在银行里睡大觉，其拥有者――普通劳动者却不仅拿不到一分利息，只能眼睁睁的看着通货膨胀的发生，而不能自由的支配，改善现实生活。住房公积金的这一漏洞，还为腐败提供了机会。有媒体统计，公开报道的挪用公积金案件，从2003年的3起，2004年的8起，一直上升到2007年的17起，2008年的18起。涉案金额也从2003年的1.6亿元，上升到2006年的10.8亿元。
在这样的背景下，近期有关住房公积金入市的消息，自然引发人们对于公积金产权所有人、收益分配、资金用途、投资风险以及监管能力的担忧。甚至被指是政府变相从个人和企业获得的巨额资金池，是对个人产权和收益权的损害。
另一方面，虽然住建部有关负责人表示，此次修订中的《住房公积金管理条例》对现行的公积金管理办法进行了较大修改，重点强调提高资金使用率，更多的向中低收入家庭倾斜，并加强监管。但是仍然有很多业内人士和专家认为，住房公积金制度暴露的弊端，仅靠修修补补已无法获得质的改变。现在应该考虑是否还需要保留。
没有住房公积金可以有什么？
早在2007年，人民网就对此进行过一次网络调查，结果显示：在参与调查的1200人中，82.9%的人对现行公积金制度成效不满意。47.6%的人认为应该取消住房公积金，代之以其他住房福利。其中，不少人倾向于以住房津贴代替公积金。
所谓住房津贴，是指政府对购房者和房屋租户给予一定的资金补贴或减税。据悉，当前几乎所有的欧洲国家以及美国、加拿大等国普遍实行住房津贴制度。这一制度最早出现在二战后初期，当时欧美各国的住房政策普遍以补贴建房为主。上世纪70年代，欧美各国普遍面临通货膨胀压力，住房价格持续走高，在人们的日常消费中占据的比例越来越大。在这种情况下，各国先后开始对住房消费者实行补贴。
目前，欧洲大陆国家相对比较重视补贴租房，瑞典、德国和法国先后建立起了一套根据家庭成员数量及其收入状况减免房租的方法，使得比较困难的家庭可以花比较少的租金住在比较好的公寓里。美国和英国则更多地使用补贴购房的方法，其主要措施是通过减税来降低房价。
根据欧美各国财政支出显示，住房补贴的数额是极其有限的，在整个公共开支中占据的比重很小，极少超过9%，上世纪80年代以来，多数国家都降到了3%以下。而与住房公积金相比，住房津贴的最大优势在于个人有更大的自，可以自由安排自己的消费支出，不会出现公积金使用率低下的情况。
在上述网络调查中，另有15.4%的人赞同成立专门的住房储蓄银行。这种在欧洲已经有百年历史的住房储蓄制度，最大的特点在于鼓励公民个人自愿参与住房储蓄投资，比较有代表性的是德国的“建筑储蓄银行”项目，购房人可以在这种机构中针对特定的住房项目进行储蓄，不仅可以得到适当的利息，而且有权以低于市场价的利息得到住房抵押贷款。在德国，约50%的住房融资来自于住房储蓄制度。
为规范各类房地产信贷管理，现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》（试行）和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》（试行）印发各行，请组织信贷人员认真学习，严格遵照执行。在试行过程中，如遇到问题请及时向总行反映，以便修改和完善。
附：一 中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。
第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。
第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。
第二章 贷款对象和用途
第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。
第三章 贷款种类和条件
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；
（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；
（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设；
（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；
（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。
（二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。
（三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。
（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。
（五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。
（六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。
（七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。
（八）开发项目资金落实文件。
（九）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。
（十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。
（十一）还款保证人的资信证明材料。
（十二）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款期限和利率
第九条 贷款期限。
（一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。
第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。
第五章 贷款担保与保险
第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押或第三方不可撤销的连带责任担保。
第十二条 借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
第十三条 借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
第十四条 用于抵（质）押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
第十五条 抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。
第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。
第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。
第十八条 房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。
第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。
第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第六章 贷款审批与发放
第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。
第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。
第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。
第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。
第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。
第七章 贷款使用与偿还
第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。
第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。
第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。
第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。
第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵（质）押登记、保险的手续。展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。
第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵（质）押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
第八章 贷款管理与考核
第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。
第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。
第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。
第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。
第九章 附则
第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。
第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。
第三十八条 本办法自颁布之日起执行。
附：二 中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款（原称政策性住房贷款）。
本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。
本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。
第三条 本实施细则适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）的住房信贷业务。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份。
（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（三）具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。
（四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
（五）有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
（六）贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款申请与审批
第六条 自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。
第七条 委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。
第八条 个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。
第九条 借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料：
（一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。
（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。
（三）符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。
（四）拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵（质）押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。
（五）申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。
（六）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。
第十条 贷款人要重点审查借款申请的如下内容：
（一）借款人的身份和资格；
（二）借款人提供资料的真实性及合法性等；
（三）贷款用途；
（四）借款人的偿还能力；
（五）借款人的担保和保险情况。
第十一条 房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。
第十二条 个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。
第十三条 在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。
第四章 贷款条件的确定
第十四条 贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。
第十五条 贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。
第十六条 贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵（质）押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。
第十七条 贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。
（一）用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；贷款期限为15～ 20年（含20年）的，加3.42个百分点。
第十八条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。
第十九条 担保方式。贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作质押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押。
（三）第三方连带责任保证。
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