时间：2022-10-22 07:48:51
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇维修管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
关键词：EAM维修成本
中图分类号：F406 文献标识码： A 文章编号：
地铁是一个资产高度密集的企业，设备先进，自动化程度高，仅在南京地铁一条线，就有十几万种设备，而且很多设备价格昂贵，对维修保养要求较高。从整个运营成本来看，维修成本和资产管理所占的比例非常高。为此，南京地铁自2006年底引入EAM系统，以维修管理推动成本管理，实现公司创建经济型地铁的战略目标。
EAM是以资产、设备台帐为基础，以工单的提交、执行、报告为主线，按照故障处理、计划检修、预防性维修、定期试验几种可能模式，以提高维修效率、降低总体维护成本为目标，将采购管理、库存管理、人力资源管理集成在一个数据充分共享的信息系统中，同时实现信息集成和规范化管理。
资产、设备管理：
资产、设备台帐是EAM实现系统功能的基础，基础的好坏直接影响以后工作的质量。南京地铁在引入EAM的初期，就根据运营实际确定了各作准作业流程，并根据标准流程将设施设备、设备位置、故障体系、安全体系、员工信息、工种划分、材料工具等基础信息导入系统。
考虑到南京地铁有8个生产中心18个专业，各专业的设备管理现状也不尽相同：有分布在各个站的设备，如高压供电、通风空调等；也有检修中心按照单列管理的电客车；更有接触网、轨道等线性设备，设备种类众多、形式多样。我们在EAM系统中，根据各专业设备的不同性质，按照设备特点建立了不同的设备台帐。
1、对于分布在各个站的设备，如高压供电、通风空调等，这类设备有明显的地域特性，有特有的位置信息，而且在实际生产管理中，也是按照各自得地域分片进行集中维护的。比如高压供电，建立设备台帐时就是以所为单位，在制定预防性维护计划时，也是以所为单位进行，因此在EAM系统中，对这类设备，我们采用结合系统设备的位置信息，将系统设备放入不同的区域包，再在区域包中根据设备特性划分不同的子系统的方式（如上图所示）。
2、对于检修中心按照单列管理的电客车，由于日常生产中不论设备管理还是预防性维护计划的制定实施，就是单列次进行的，所以在EAM系统中，我们延用了惯有的管理方式，将系统设备放入不同的车次，再在每列车中根据设备特点划分子系统。
3、对于接触网和轨道类在全线均匀分布的线性设备，是EAM系统设备管理的重点、难点，因为这类设备在整个南京地铁一号线21.72公里范围内，都是均匀分布的，而且都属于轨行区设备，对维护保养的要求很高，而检修计划又因为轨行区资源的紧张得不到保证，这就造成这类设备要经常维护，每次维护的时间有很紧，只能维护某个点的某类设备。比如接触网，是地铁正常运营的基础，受外界影响干扰大，要求2个月内就要全线检查一次，但是每次作业的时间的有限，导致了接触网每次作业只能分段分类进行。对这类设备，在EAM系统中，我们采用分区段的形式将系统进行划分设备包，将所有设备放入各自得区段包中（如下图所示）。
工单管理
工单管理系统是EAM系统一个核心模块，它是将消耗和采购连接起来的一个桥梁。 工单管理系统要求：无论是普通的状态报告，还是紧急抢修，或者计划性的维护，其所有信息都应该保证完整的记录在工单中，包括检修的内容、所需的工具、计划的工作时间，实际发生的工时，安全措施，还有物料消耗等等。
由上图可以看出，工单管理是实现以维修管理推动成本管理的核心：通过制定维修工单，确定设备的维修策略、维修频度，规范维修管理；通过工单记载的维修对象、维修工时、维修工具、维修消耗物料，统计每次具体维修的维修成本，从而带动企业财务管理，实现公司战略。
工单的生成可以是预防性维护计划触发，也可以是临时的缺陷报告触发。在实际应用过程中，我们遇到的最大困难是轨行区资源紧张造成的计划不确定性，比如接触网专业，他们的设备都在轨行区，公司为了有效利用轨行区资源，在收到各专业上报的预防性计划后，会根据实际需要进行平衡，也就是说接触网专业报了检修计划后经常有不批或调整的情况出现，导致接触网的预防性维护计划在EAM系统里无法有效的触发成实际工单。应对这种局面，我们采用了父子工单的方式，既在预防性维护计划中做一个接触网的大工单，计划检修时间定为从1号一直到月底，接触网专业在实际使用中，根据批复后的实际情况在父工单下生成子工单，月底统计维修对象、维修工时、维修工具、维修消耗物料时，以子工单的实际记录为准，如下图所示：
工单生成以后，执行人必须严格按照工单作业，并如实填写工单，以达到记录真实设备数量、工时和材料消耗的目的，如下图一、图二所示。
图一 作业内容记录
图二 材料消耗记录
统计分析报表
有了工单记录的真实数据积累，EAM系统就可以最终实现推动成本管理的目的了。EAM系统能根据用户要求，输出各类统计报表，甚至多种图形表现故障情况、维修成本变化，将维修的各种因素集成为一个整体，那么就能够将成本消耗和成本消耗的原因对应起来，找出维修当中对消耗成本的影响重大的因素，保留合理的，剔除没有必要的，来指导检修工作，有效控制成本。
合理的成本分析能指导维修资金的合理分配，合理的分配将带动设备的整体性能的增加，从而减少事故，也就减少了维修，降低了维修成本。所以，在地铁这种资产密集型企业实施好、应用好EAM系统，就能提升维修管理，推动成本管理，进而影响企业发展战略。
参考文献：
[1]李葆文.《全面规范化生产维护系列丛书》.机械工业出版社.2005.
英文名称：Plant Maintenance Engineering
主管单位：中国科学技术协会
主办单位：中国机械工程学会
出版周期：月刊
出版地址：北京市
语
种：中文
开
本：大16开
国际刊号：1001-0599
国内刊号：11-2503/F
邮发代号：2-395
发行范围：国内外统一发行
创刊时间：1980
期刊收录：
核心期刊：
期刊荣誉：
联系方式
期刊简介
《设备管理与维修》（月刊）创刊于1980年，系中国科学技术协会主管、中国机械工程学会和北京卓众出版有限公司主办的设备与维修工程分会会刊，是跨行业并直接为企业设备管理、维修、改造和节能、环保服务的综合性信息型技术刊物。
一、专项资金的概念和性质
专项资金是由业主或非业主使用人交纳的，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中，为了维护全体业主的共同利益，保证物业始终处于正常的和完好的状态，除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外，业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用，集中储备起来，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时，集中大量的出资给业主带来的负担。同时，也可以在出现上述情况时，能够得以及时处理，使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。
专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容，其费用性质同物业管理费一样，是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理，经业主大会批准，最后由物业管理单位使用的专门费用。所以，专项资金的使用者权益属于全体业主，物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时，它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内，而且更具体、更专指，这就更决定了它的专项性质。
根据上述性质，专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素，在管理操作中将其纳入物业管理费中，由物业管理单位在会计操作中进行提留，设立专账或开立银行专户，其管理使用简便易行。但根据我国实际情况，现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来，并设定了严格的使用和管理办法，这主要出于两方面的原因，一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂，各地的规定也不尽相同，如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段，很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范，同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低，有的还难于保证日常运作，如果直接将专项资金并入物业管理费中，可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素，甚至会造成挪用、乱用的情况，使物业和业主的最终利益受到侵害。
二．设立专项资金的目的和作用
设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支，尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。
众所周知，物业在建成之后，必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金，就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划，必然会加速物业的自然侵损，以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程，从而加速物业的老化程度，缩短了物业的使用寿命，甚至会酿成伤害事故。相反，建立起专项资金，就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良，物业就可以得到有效的维修养护，使物业处于良好的状态，充分发挥物业的正常使用功能，并且可能延长物业的使用寿命，改善和提高物业的使用功能，还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性，进而推动物业的保值和升值，使物业所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高投资回报率。
三．专项资金的来源
(一)法规规定的费用
1．有关地方规定，公房出售时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部份专项资金属售房单位所有。
2．有的地方规定，业主购买商品
房时按购房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房单位交纳专项资金。售房单位代为收取的专项资金属全体业主共同所有，不得计入住房销售收入。
3．也有的地方规定，开发建设单位在售房款中按2％的比例划拨公用设施专用基金，并可计入开发成本。
4．还有规定除以某种方式先建立一部分专项资金外，业主在日常交纳物业管理费的同时，另外交纳规定数额的专项资金，作为专项资金续筹的主要方式。
(二)物业管理费结转的费用
物业管理费在运行中会有完成成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项资金，但由于管理费的结余的原因有多种，其结余部分的再分配亦应根据多退少补原则进行适当安排。
(三)业主大会中决定分摊的费用
根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取的、保证物业的正常使用的分摊资金。
(四)业主共有物业的收益
物业区域内的共用部分，通常有些可以用来经营，获得收益，这部分物业的产权属全体业主共有，这些物业可采用灵活多样的方式，由物业管理单位经营，比如对小型超市等商业用房，以及物业区域内的由开发商或有关部门认定的属业益的广告牌等商业设施的收益。可将收入的一部分并入专项资金。此项收入并入专项资金必须以首先满足补充物业管理费的不足和当前的使用为前提。
(五)社会捐赠或政府拨款的费用
由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的，专项用于某项或某类物业维护保养、本体修缮、美化和装点设施维护的费用。
四，专项资金的管理
关键词：物业维修；物业维修管理；特点
物业维修是指对物业的养护、维修和改建，具体地说是对物业的日常养护，对损坏物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善、装修，同时结合着物业维修加固，增强物业抗震能力等。
以物业损坏的程度为依据，按物业的工程规模，物业维修可分为不同的类型：（1）小修工程。凡以及时修复使用过程中构、部件的小损小坏，少量用工，综合平均费用为所修房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。（2）中修工程。中修工程是指房屋少数部位已损坏或不符合建筑结构的要求，只牵动或拆换少量主体构件并需要进行局部维修，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程。（3）大修工程。大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。（4）翻修工程。翻修工程是指已失去修缮价值，需要全部拆除，另行设计，重新建造或仅保留原房的一小部分且利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
一、物业维修管理的特点
1.由于房屋使用期限较长，在使用中由于各种自然或人为的因素影响，同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的，当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修、或翻修，因此，物业维修管理工作大多是经常地、不定期的。
2.由于物业的各个部位，如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏，这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性，这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求，工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。
3.物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图，只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修，要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。
4.物业结构、设施、设备的多样性，决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说，由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素，与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以，对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。
5.根据商品经济的价值规律，物业公司提供服务应获取适当利润。所以，物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一种有偿服务，而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。[1]
二、 做好物业维修管理工作的建议
物业维修管理是人们从事生产、生活等各类活动必不可少的物质条件，目前它已经形成了社会的巨大不动资产。如何合理延长物业的使用年限，降低其在使用过程中的损耗，已成为探索改进物业维修管理模式，提高物业维修水平的重要课题。对此，笔者有以下建议：
1.为了能及时发现物业的损坏状况，分析产生的原因，积累经验，掌握其规律性，达到延长物业的使用年限的目的，物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态，它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定，如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测，如根据经验对房屋结构可在3―5年检查一次，重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。目前我国还没有进行定期检测，一般都是当损坏严重时(如结构明显损坏，强度不足，非修不可时)才进行检查鉴定。而在日本、美国定期检测已成为一项制度[2]，所以，为了及时了解物业受损情况，防患于未然，应建立定期监测制度。
2.目前从事物业维修工作的大多是农民工，普遍缺少服务理念和维修技能。 为了提高他们的综合素质，应该加强规范化管理，实施标准化、优质化的服务，提倡“换位思维”的内涵型发展道路；同时应制订培训计划，开展技术交流，如参加各种专业学(协)会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。
3.物业管理部门应做好广泛宣传工作，向住户大力宣传用房、爱房知识，使大家对物业损坏的危害性引起足够重视，自觉维护身边的环境，尽量减少物业维修的发生。
作者单位：成都航空职业技术学院
参考文献：
1.航空维修思想的变化
自飞机问世以来，维修思想经历了一系列的变化，先进的维修手段不断涌现，维修经验不断增加，飞机维修理论和维修思想不断完善，逐步形成了一种新的现代航空维修思想。
1.1传统的维修思想
（1）传统的维修思想的内容
概括地说，传统的维修思想是：飞机的安全性与各系统、部件、附件、零件的可靠性紧密相关，可靠性又与飞机的使用时间直接有关，而且在预防维修与可靠性之间存在着根本性的因果关系。
1.2现代维修思想
现代维修思想，是以可靠性为中心的维修思想。这种思想是建立在综合分析航空器可靠性的基础上，根据不同零部件的不同故障模式和后果，而采用不同维修方式和维修制度的科学维修思想。它的实质是采用最经济有效的维修，对航空器的可靠性实施最优控制。
主要体现在：
（1）现代维修思想是以可靠性为中心。
（2）以保持和恢复航空器的可靠性、安全性等水平为总目标，确定正确的维修方针。
（3）制定以可靠性为中心的维修方案。
（4）以可靠性控制为主要目的建立航空维修信息系统，收集和处理航空器故障信息和维修信息，为维修的优化和航空器的改进提供必要的数据。
2.航空维修可靠性管理
2.1以可靠性为中心的维修思想的基本原理
（1）定时拆修对复杂设备的故障预防几乎不起作用，但对简单设备的故障预防有作用。
（2）提出潜在故障的概念，可使设备在不发生功能故障的前提下得到充分地利用，达到安全、经济的使用目的。
（3）检查并排除隐蔽功能故障，能预防多重故障产生的严重后果。
（4）有效的预防性维修工作能够以最少的资源消耗来保持设备的固有可靠性水平。
（5）预防性维修能降低故障发生的频率，但不能改变故障的后果，要想改变故障的后果只能通过设计。
（6）预防性维修工作是根据故障的后果和所做的维修工作有效可行来确定的，否则，不做预防性维修工作，而是要考虑更改设计方案。
2.2可靠性管理的维修类型
（1）预防性维修
预防性维修是指通过对机件的检查、检测，发现故障征兆以防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、、调整、检查、更换和定时翻修等。
（2）恢复性维修
恢复性维修是指设备或其机件发生故障后，使其恢复到规定状态的维修活动，也称排除故障维修或修理。恢复性维修包括：故障定位、故障隔离、分解、更换、调校、检验，以及修复损伤件。
（3）改进性维修
改进性维修是指对设备进行改进或改装，以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平。它是维修工作的扩幕，实质上是修改设备的设计，应属于设计、制造的范畴。
2.3可靠性管理的维修方式
以MSG-2为设计指导思想的航空器维修工作中使用了以下三种维修方式：
（1）定时方式
定时方式是给机件规定一个时限，该机件使用到这个时限，就采取一定的措施。
定时方式的缺点：工作量大，效率低，浪费大，只要定时方式的机件到了它的使用时限，不管其本身实际技术状况如何都要翻修或更换，往往不能充分利用它的可用寿命。此外，还会增加维修后的早期故障，甚至产生人为故障。
（2）视情方式
视情方式是指有计划地定期检查机件的技术状态，根据机件本身的实际技术状况，确定翻修或更换的时机以及翻修工作的内容。一般当机件的视情检查参数超出了规定的限制值时就要进行翻修或更换。
（3）状态监控
状态监控是指不做预防性工作，当机件发生故障后再作修复或更换。
状态监控的缺点：实行这种方式，首先必须利用设计和试验资料，作机件的故障模式、影响和危害性分析，必须确保机件故障不影响安全和使用。
3.我国航空维修市场的现状
航空维修市场可以分为5块业务：航线维护、飞机深度检修、发动机维修、部附件修理和飞机翻新与改装。我国航空维修服务市场主体的构成可以分成3类：一类是航空公司的附属企业为本公司自己进行飞机、发动机或部附件维修；一类是某个航空公司维修企业为其他航空公司提供维修服务；还有一类是独立维修单位，为航空公司提供飞机、发动机或部附件的维修服务，以及提供航线维护维修服务。
3.1我国航空维修市场的发展趋势
近些年，我国航空维修市场正在快速发展，这主要表现在：
（1）我国飞机数量不断增加，带动市场需求的上升。
（2）航空运输业务量增加，带动维修市场的增长。
（3）由机改装市场存在巨大的需求，因此这给国内维修企业提供了扩张机会。
（4）国际维修市场的变化为我国维修市场增长提供了机会。
3.2我国航空维修市场存在的问题
（1）维修服务供应能力不足。
（2）维修产品周期长，工时利用率不足。
（3）合格技术人员的短缺限制维修能力的保证和拓展。
（4）维修企业人员结构不合理，职业管理人员匮乏。
（5）科研能力不足，技术应用与时代不匹配。
4.对我国未来航空维修管理的意见
要想把中国未来的航空维修市场做大做强，我觉得应该从以下几个方面着手：
4.1国家应制定支持和发展维修产业和航空基础产业的相关政策。
4.2整合国内航线维修市场，成立区域性的工程技术公司，提供维修服务。
4.3做好航空维修企业的市场定位和战略规划。
4.4完善人才培养体系,优化企业内部人员结构，提高工作效率。
5.结束语
企业是以追求价值最大化为目标的，未来的航空维修市场竞争必然会更激烈，国内维修企业只有立足自身的资源优势，做好充分的准备工作，才能在激烈的市场竞争中得到健康发展。
半年时光便悄然滑过。进入魅力的这半年里，白驹过隙弹指瞬间。从一个不谙世事的小姑娘生长为一名合格的维修工程师，也曾因小小的效果暗自欢欣，也曾因遇到困难和挫折难过不已。幸有领导的谆谆指教，又有同事的精诚协作，使我不时在学习中提高，对此，向各位领导和同事，表示衷心的感谢。
有幸被委以重任，刚刚加入魅力这个大家庭。负责1011区的日常维修管理工作，由房屋交付、主动颐养，现今的日常报修，事无巨细，认真对待。
但我相信路在脚下，之前我并不是很了解房屋维修的一些常识。不懂就问，不会就学。领导和同事的协助下，对维修工作有了更深刻的认识：不只仅是房屋修葺，更重要的人文关怀，从每一个员工的热忱态度，每一件事项的妥善解决，无处不彰显着万科的人文情怀—让建筑赞美生命”绝不只是一句口号，而是阐扬在每个细节中的精神。
有太多的感慨，回顾。现就本年度重要工作情况总结如下：
一、工作效果和亮点：
圆满完成1011区交付工作，15月份初进魅力。得到业主好评。
负责日常维修管理工作，2十区、十一区交房后。秉着“以人为本、诚挚服务”态度，妥善解决每一位业主的问题，后来得到客户网上、书面褒扬，并还有热心业主送来锦旗表示感谢（见图12十区、十一区中心和集团回访业主报修满意度达98%以上。
使十区、十一区房屋主动颐养顺利开展，3宣传房屋主动颐养活动。做好每一个环节，让业主放心满意。
多次在公司精益流程评比中获得前三名。4十区、十一区日常维修管理工作中。
主动颐养和日常保修问题共三千多条，51011区在交付后半年时间里。均已全面解决，无重大客户投诉。
总结维修过程经验及时完成并编写案例，6认真对待客户报修的问题。培养自己的创新意识，不时的提高自我综合能力。
高效率完成领导指派的任务，7服从组织布置。积极参与公司组织的各项活动，并参加了部门负责人竞聘。
使业主满意8协助部门同事解决了其他区域业主投诉等问题。
二、工作经验和心得体会
完成了一些工作，魅力保修中心这半年来。取得了一定成果，一点小小心得，与各位同事共勉：
下功夫熟悉基本业务，1摆正个人位置。古语说“业精于勤荒于嬉，勤学肯钻，才干更好适应工作岗位。
处置好各方面的关系，2主动融入集体。一滴水只有溶于海洋，方可浮起万斤巨轮。
解决工人工作上的情绪问题。人心就像一扇门，3维修工作中要加强与业主和工人间的交流、沟通。沟通不能靠蛮力，要找对钥匙。这把钥匙不由你喜好决定，主要是对方乐于接受，完美的沟通更利于矛盾的解决！
而且还要维护公司的工程形象和品牌形象，4维修工作不仅是帮业主从实际解决问题。既要以客户为中心，从“为业主排忧解难”角度去工作，同时也要找出平衡点，协调公司与业主的关系。讲究方法，以真诚的态度使业主满意。
三、工作中不足之处
维修工作及管理经验不够丰富，1初来维修组。学无止境，一直在努力提高自己的业务水平。
2对施工单位的扣
希望得到领导和同事们协助；款、付款、工程量结算等程序的料理不是熟悉。
需提高执行力，3对施工单位管理还不够严格。真正做到自律律人”
降低维修本钱，4应充分利用一切维修资源。讲原则也要注意规避风险。
四、11年个人能力提高的方向计划：
为了做好新一年的工作，针对工作中存在缺乏。突出做好以下几个方面：
应认真学习相关知识，1对于工程管理的专业知识还不够扎实。为后期面对业主的工
作开展打下坚实基础。
往往会发现许多问题点，2维修工作开展中。包括工程质量和业主提出的个性化问题两方面，积极面对，妥善解决，增进与业主及维修工人间沟通。
作为公司客服的代表，3有时难免会遭到业主絮叨。应站在合适的立场来处理协
合情合理，调。以诚待人，真正实现“让建筑赞美生命”含义。
提前做好风险控制并保管相关证据，4加强学习公司规章制度、对施工单位发函和扣款。加大对施工单位、外包单位现场维修协调和管理。防止数据、证据丢失。
【关键词】现代城市；房屋维修；维修管理；城市建设
在城市建设进程不断加快的当下，城市住户愈发关注房屋质量，并提出了严格的要求。而房屋维修不仅能提升房屋的价值，还能延长使用寿命。因此，开展房屋维修以及管理工作时，一定要增加施工手段的先进性，提升施工技术的实用性。
一、房屋维修的主要内容
为提升房屋维修效果，改善房屋维修质量，应明确房屋维修的主要内容，并在维修实践中全面落实。
（一）查勘鉴定
查勘鉴定具体是指有计划性地面向房屋开展结构检查以及功能审查工作，它是房屋维修工作顺利开展的重要参考。查勘测定主要包含定期性、工程性和季节性这三种类型。
（二）房屋维修质量
在房屋维修工作中，应全面保障房屋质量。本文中所探究的房屋维修管理服务于工程维修质量，维修质量的保障是其基本目标，它在物业公司的基本服务项目中占据着一定位置，并发挥着关键性作用。
（三）房屋维修规划
目前，对于物业管理公司而言，房屋维修规划是其核心内容。简而言之，它是一项计划管理工作，主要作用于房屋维修工作。房屋维修计划通常涵盖房屋维修计划、常规检查计划、调整活动和整理总结等内容。
（四）房屋维修保养与维护
若将建筑物比作人体，则地基犹如血液，它在建筑物的常规使用中发挥着决定性作用。地基只有待具备特定承载力以及满足稳定性标准后方能全面承载上部结构。对于建筑物而言，地基承载力决定着上部建设质量，如果承载力不达标，将会引发裂缝等不良问题，带来严重影响。因为地基比较独特，无法直接找到安全隐患，所以应着重做好常规维修和日常管理工作。
（五）维修砖砌体结构和钢筋混凝土结构
对于砖砌体结构而言，应降低环境侵蚀、缩减侵蚀介质；增强抗腐蚀能力；面向热工性能薄弱的外墙进行加厚处理，也可采取其他可行的保温措施；面向潮湿或者长时间关闭的房间增设防水层，设置排水设施，以此来降低侵蚀；确保场地平整，合理设置排水坡度，以免建筑物周边出现积水现象；刷除粘附在建筑物中的结晶物，以免进一步侵蚀；对屋面进行定期维修，确保屋面排水系统处于良好的运转状态，禁止出现渗漏。钢筋和混凝同组成钢筋混凝土结构，其中钢筋可承载拉力，混凝土可抵抗压力，因此在日常维修工作中，应确保钢筋与混凝土可协调工作，进而满足受力要求。
（六）维修屋面工程
屋面通常处于建筑物顶端，它作为基本建筑的承重结构，在房屋整体承重中发挥着重要作用。无论从物质功能层面，还是从艺术效果的角度来说，屋面在房屋建筑中都发挥决定性作用。
（七）保养并维修装饰工程
在装饰工程中，抹灰最为常见，依照建筑物的部位可将其划分成内部抹灰和外部抹灰。它可保护主体结构，降低暴晒、雨雪等恶劣天气条件对主体结构的损害，保证房屋内部整齐、视线明朗，增强保温性能，阻隔噪音、防止渗漏等，以此来优化居住条件、改善工作环境。
（八）维修门窗工程
门作为与外界沟通联系的基本通道，它在房屋工程中占据着关键位置。窗主要用来采光与通风，并可隔音、阻断天气条件的影响。使用门窗时，无论是因何种原因引发损坏，都应立即修理，避免损害面积的扩大。在日常生活中较为常见的病害有腐蚀、锈蚀等。
二、房屋维修管理技术
房屋维修管理是指依据施工规范、质量要求、技术标准与经济要求，合理应用现代方法，全面、系统地管理房屋维修工作，主要包含外包型和自主型这两种维修管理类型，其中前者主要包含工程招标、基本设计、技术交底、工程合同的规范签订、质量监督和管理、竣工验收等多项内容；后者的管理内容为合理规划房屋维修工作、编制设计方案、全面准备、采取有效措施、全面管控维修质量、统一协调、重视现场管理等。
（一）经费管理
维修经费指代在具体的保养维修阶段，在人工、材料与设备等各个层面投入的经费。对于房屋而言，主要从管理经费中划出日常养护经费，且维修经费常常用在不同的维修项目中。
（二）行政管理
1.责任担负。在房屋维修过程中，通常由所有人负责担负维修责任；在保修阶段，主要由施工以及建设单位来担负责任；超过保修期之后，施工以及建设单位共同使用的部位与工具设备设置了专项维修基金，主要由全体业主共同担负；因人为原因而损坏房屋，应由行为人负责承担维修责任；对于因维修工作不到位或者因人为制约而引发房屋危险时，房屋部门可依法采取整改措施，并由当事人负责担负相关经费。
2.纠纷处理。面临纠纷时，一定要保持谦恭、温和的态度，给予业务充分的尊重，使其认可物业管理公司，得到理解，积极辅助，有效检修、合理疏通雨水干管。若业主依旧存在不满情绪，不主动配合，则应全面宣传物理管理法规，使其正确认识房屋检修，有效检修公共部位，这也是业主应履行的基本义务。特别是从设计研发阶段开始，物业管理公司便应介入，并站在促进物业管理水平的高度，提出可行的设计方案。例如，待业主要求对雨水干管进行改造时，物业管理人员应及时制定改造方案，从根本上解决不合理之处。另外，此种改造方案的运行一定会消耗较多经费，因此该方案应得到业主委员会认可，只有待获得认可后，方可着手改造工作。
三、结语
房屋维修即管理与协调的全面整合，这对于管理和物业领域而言，将是一次全新的挑战。社会经济一直处于发展状态，人们的思想也在不断变化，我们应明确房屋维修内容，切实提升房屋维修管理水平，全面实施房屋维修，大面积落实管理工作，进而有效缓解住房短缺现状。
参考文献
[1]李亮亮.房屋修缮工程的技术措施[J].科技创新与应用，2012，（16）.
关键词：维修库房、管理、控制措施
中图分类号：C29 文献标识码：A
设备库房从无到有，到较规范化管理。做好设备库房管理，应做到以下几个方面。
一、正确报料
系统化各种设备的零件目录；检查设备状况；写明需要的备件名称、型号、零件号、单位、数量、机器部位，也可以配照片说明。正确报料应是库房管理的重要前提，能避免所购备件不能用，和降低成本。
分类报料。低值易耗品，如三滤类，机油类等，出库率高，必须备足；现阶段设备维修急需的、影响设备的正常运转的料，必须备好；可以预见的设备故障所需的备件，也必须备齐；不能预见的设备故障所需的备件，可以先不报备件，但要制定应急方案。
二、库房建设
分设备类别，建库房，分层设置，轻件和重件分开放置。库房编号。
三、统计来料
根据备件清单，登记备件名称、型号、零件号、单位、数量、机器部位，并打成电子版的，方便以后工作。对照原来的报料单，注明没有到的备件，及时问明原因，并做好记录，反复催问。
四、合理入库
入库物资必须分清设备类别、进货批号、进库日期,井然有序地分门别类、摆放整齐,并定期检查,及时整理,这样可以克服库房物资贮存管理混乱,杜绝原料变质、偷盗丢失、私自挪用等不良现象的发生。同时要建立健全有关规章制度,如采用备件库存卡、备件标签、保安、防火、卫生、防潮等制度。库房人员离库要随时上锁，确保安全。
同类设备备件放在同一个库。可以把所有设备的三滤类，皮带类，液压油管类，油类等放在同一个库，这样方便查找和替代使用。设备维修中的杂件集中放在一个库。设备维修共用工具放一个库房。
1．入库产品需贴好标签后入位,货物的存放不能超过产品的堆码层数极限。
2．所有货物不可以直接放置在地面上,必须按照货位标准整齐的码放在托盘上。开箱货物应及时封箱,并粘贴提示说明。货物必须保持清洁,长期存放的货物须定期打扫尘土,货物上不许放置任何与货物无关的物品,如废纸,胶带。机滤、柴滤、机油类必须保持清洁。
3．破损及不良品单独放置在搁置区,并保持清洁的状态,准确的记录。
4．托盘放置须整齐有序。上货架的货物要保证其安全性。重的备件放在最下层。
5．出入库产生的半拍产品应放置在补货区(一层)。半拍产品码放应整齐有序,不可以梯形码放。
6．所有库存货品分类必须保证不同型号分类摆放，出库率高的货品摆放位置位于接近库房门口，便于搬运，货品出入库的控制须遵循“先进先出”原则。
五、备件发放
根据设备的维修保养需要，备件的名称、规格、型号、零件号、使用部位和货位，做到发料准确，迅速无误。及时刷新库房记录。根据现库存量，结合设备的现状，及时准备下次报料。
出库后没有使用完的备件，要及时回收，放回原库房；维修换下来的旧件，也要放到原新件的位置，以后维修也许用得上。也要及时做好库房记录。
加强科学管理，做到分类清、质量清、数量清，排列有序，零整分开，排放整齐，每次搬运货品后要将零散货品归位，及时清理货区内闲置空箱，保障货区通道畅通。
凡是外单位或个人求援货品，必须经有关部门批准，然后办理相关手续，再持提货单提货，否则库房人员不得发放。
六、定期盘点
1．仓库盘点的目的：①确认实际的库存数量。②查清库房账面损益。③发现库房管理存在问题。
2．盘点作业的内容：①确定盘点的程序和具体方法等程序，②配合物质部门做好准备。③设计、印制盘点用的各种表格④准备盘点使用的基本器具。
3．所有的货物每个月必须大盘一次。针对每天出库的产品进行盘点,及时刷新库房记录，将盘点实物数量与货卡期末数量进行核对，主要核查是否帐实相符,以保证货物数量的准确性。
4．库管员应经常打扫环境卫生,确保库房干净、整洁。并搞好各项物资的标识工作,随时保证帐、物、卡相符。
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