时间：2022-08-22 03:34:35
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇小区停车管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发展改革委和建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于具有独立法人资格、取得物业服务资质的物业服务企业，在郑州市市区内提供物业服务时收取物业服务费的管理工作。
第三条 郑州市市区的物业服务收费管理工作由郑州市物价局负责;各县(市)、上街区的物业服务收费管理工作由当地价格主管部门负责。
第四条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容:
(一)综合管理服务;
(二)物业共用部位的日常维护和管理;
(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;
(四)环境卫生、绿化管理服务;
(五)物业管理区域内公共秩序维护。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。
住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。
住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。
别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。
第七条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分:
(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业服务企业办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)经业主或业主大会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。
(一)物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。
(二)每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为五个收费等级。
(三)物业服务企业所申报的综合管理服务项目的等级，不得高于所选的公共区域清洁服务、公共区域秩序维护项目等级。
(四)物业服务最终价格为五项对应等级收费标准之和。
第九条 住宅小区物业服务收费各等级的基准价和浮动幅度，由具有定价权的价格主管部门依据房地产行政主管部门确定的物业服务等级标准制定。
各住宅小区具体的物业收费标准由业主与物业服务企业在价格主管部门核准的物业服务项目等级的基准价和浮动幅度内约定。
第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主签定物业服务合同时约定。
第十一条 执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持以下资料原件(复印件加盖单位公章)向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地勘验后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准。
(一)规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;
(二)房地产行政主管部门认定的服务等级标准材料;
(三)申请物业服务收费等级标准的书面材料;
(四)物业服务企业资质证书的复印件;
(五)法人登记证书及营业执照副本;
(六)物业服务合同;
(七)物业承接查验报告;
(八)其他需要报送的资料。
第十二条 本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条 物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。
第十四条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算;办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。
第十五条 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。
第十六条 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。
第十七条 业主或物业使用人装修期间产生的装修(建筑)垃圾由业主或物业使用人按规定自行清运的，物业服务企业不得收费;委托物业服务企业清运的，清运费用由业主与物业服务企业协商确定。
第十八条 住宅小区的物业服务企业推广使用集成电路卡(IC卡)的，按业主实际使用数量免费发放，丢失补办的可按成本价收取费用。
第十九条 住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。
在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。
规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。
第二十条 物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条 物业服务企业不得以保证金、抵押金等形式变相收费。
第二十二条 物业服务企业已收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十三条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括:物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。
第二十四条 物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。
第二十五条 本办法自20xx年9月1日起执行。《郑州市物价局 郑州市房地产管理局关于印发郑州市物业服务收费管理实施办法(试行)的通知》(郑价公〔20xx〕2号)及其他相关文件和规定同时废止。
小区停车位如何管理的具体方案为了更好的解决小区的停车问题，保持良好的停车秩序，通过对小区去年停车管理的总结，近两个月来客服中心不断的与业主、居民委员会相关部门沟通和讨论，拟定了20xx年的停车管理方案，具体如下：
一、小区出入口安装一卡通智能刷卡系统，固定车位车辆直接刷卡出入小区，在进入地面固定停车场及地下车库时需要再次刷卡。临时车辆进入小区，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费方可驶出小区。
二、小区固定停车场(1号、3号、4号、6号)采取抽签方式分配，另外601603号楼前西段停车位划入3号停车场作为固定停车位，614616号楼前停车位划入4号停车场作为固定停车位。地面车位分配方式基本延续20xx年的分配方案，同时为了固定停车场停车有序，在停车场出入口安装智能刷卡系统，一车一位，刷卡进入。
三、根据消防要求，确保消防通道畅通，调整原路两侧固定车位(包括2号、5号停车场)，不再纳入抽签分配范围，改为临时停车位，供搬家、来访、业主临时停放及特殊车辆使用，并采取计时收费办法。
四、由于地下车库机械二层车位的启用，保障车辆停车规范及地下车库车辆管理系统的正常运行，取消地下车库临时停车位。
五、对已办理地下车库停车位的私家车，可以参与地面固定停车位的抽签，对抽中地面停车位并自愿放弃地下车位的车主，可以办理终止地下车库停车位租赁协议，停车费用按照实际发生月进行退费。
六、地面车位收费依据标准：北京市物价局京价(收)字[20xx]194号《关于调整我市机动车位车场收费标准的通知》、北京市发展和改革委员会《关于调整我市机动车停车场收费计时单位的通知》(京发改[20xx]495号文件)、经区发展和改革委员会核准的备案标准执行。
地面固定停车位收费标准：
小型车月租150元，年租1600元
大型车月租210元，年租2300元
关键词：小型小区；车位管理；ASP技术
中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1007-9599 (2012) 11-0000-03
随着改革开放的深入和社会经济的发展，我国私家车的数量在不断增加，城市交通的拥挤问题和小区停车难的问题日趋严重。当前，许多小区多采用人工对停车位进行管理，不仅小区停车位的利用率低，而且乱停车的现象也不断出现，时常出现小区的停车位有空余而小区的门口却挤满了车，甚至在一些人行道上还停满了车。虽然目前也出现了一些小区停车管理系统，但其系统比较复杂，运行成本较高，适用于上千住户的大型小区，而对于小型小区的停车位管理并不实用。因此，设计一个适用于小型小区的停车位管理系统具有一定的实用价值。
一、需求分析
针对小型小区的停车位管理，需求分析的任务是分析停车位的分配、经济支出、用户的实际需求等因素，最后制定出符合用户需求、符合停车位管理要求的合理计划。在需求分析时应考虑如下几点：
（1）小区用户可以通过网络注册或登陆小区停车位管理系统，其小区用户也可以由系统管理员在后台管理模块中添加；小区用户的权限必须限制，不能对小区停车管理系统的数据造成伤害性的操作。
（2）系统管理员是小区停车管理系统的最高权限的用户。系统管理员不能通过注册获得，只能有系统开发设计者指定；系统管理员可以登录后台的管理模块，管理小区停车管理系统的任何一项数据。
（3）小区停车管理系统的成本低廉，功能简单实用；其功能包括：车位管理、统计情况、用户管理、系统管理和退出。
二、系统的设计
适合于小型小区的停车管理系统宜使用ASP动态网页技术和Access数据管理系统进行设计，基于B/S构架，建成之后可以在小区物业系统服务器上运行，有网络的地方都可以使用,而且操作简单，通过停车管理系统和小区物业人员的配合，能方便高效的管理停车问题。
ASP动态网页技术是微软公司开发的代替CGI脚本程序的一种应用，它可以与数据库和其它程序进行交互，是一种简单、方便的编程工具，常用于各种动态网站中。
Access 是微软公司推出的基于Windows的桌面关系数据库管理系统，它提供了表、查询、窗体、报表、页、宏和模块等七种对象，提供了多种向导、生成器和模板，能把数据存储、数据查询、界面设计、报表生成等操作规范化，为建立功能完善的数据库管理系统提供了方便。
基于ASP动态网页技术和Access数据管理系统相结合的小区停车管理系统的设计主要包括系统框架设计和数据库设计两个部分。
（一）系统框架设计
系统框架设计包括系统总体框架、用户模块框架和系统管理员模块框架的设计。系统总框架决定着小区停车管理系统的设计和拓展。小区停车管理系统的总框架有用户和系统管理员两部分组成。其小区停车管理系统的总框架如图2-1所示。
用户模块框架限定了用户的权限，使其不能对大多数数据进行修改、添加和删除等操作。用户模块框架如图2-2所示。
系统管理员模块框架可以对所有资料进行查看、添加、修改、删除等操作。系统管理员模块框架如图2-3所示。
（二）数据库设计
数据库设计包括概念结构设计和逻辑结构设计。
概念结构设计主要分析小区停车管理系统中的实体车位、系统管理员、用户之间的关系。小区停车管理系统的整体E-R图如图2-4所示。
小区停车管理系统中的系统管理员是唯一的，因为系统不是很大，不需要更多的管理员参与管理事务，只有一个管理员反而能让系统的运作流程更简单、更清晰；系统管理更有效。
在图2-4的E-R图中，可以很明显的看出，小区停车管理系统的管理核心就是系统管理员。其对车位、用户进行管理，功能包括查询、修改、添加、删除和统计分析等。各实体之间的关系如下：
（1）系统管理员和其它实体之间是一对多的关系；
（2）系统管理员管理其它实体；
（3）车位和用户之间是一对多的关系；
（4）车位和用户之间为停车关系。
逻辑结构设计主要对小区停车管理系统所需的数据表进行设计，其数据表包括车位表、系统管理员表和用户表。
小区停车管理系统的车位表如表2-5所示：
三、系统部分模块实现
小区停车管理系统的模块实现阶段的任务是具体设计页面和编程，逐步完成各个模块的功能和外壳，最后完成整个管理系统。下面以系统管理员部分为例介绍车位管理、统计情况两个模块是如何实现的。
小区停车管理系统可以实现对停车位的使用情况进行统计，也可以对所有的停车金额进行统计。统计部分外观如图3-1所示：
统计部分代码如下：
关键词：小区停车场、管理信息系统、系统设计
中图分类号：TP391 文献标识码：A 文章编号：2095-2163（2015）06-
Abstract： In allusion to the current demand of residential community vehicle parking management， this paper analyzes the work flow of residential parking management， design the hardware structure and software module of the residential parking management information system. Based on the development of GIS Component type， the system has been designed and developed. In addition，the practical reference for the intelligent and informatization of the residential parking management is provided too.
Key words： Residential Parking； Management Information System； System Design
0 引 言
随着经济和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入信息化、智能化社会。与此同时人们对于衣食住行各个方面的需要与关注热点也在不断发生变化。目前在住宅小区的规划实施与管理上，智能化小区的建设热潮正悄然兴起。其中，智能化小区停车管理即是其智能化水平的直接呈现。此外，随着国内汽车保有量的持续增加，住宅小区内停车场的建设与停车场管理等相关问题日益突出，因此，针对智能化小区的停车场管理信息系统的设计与开发具有重要的现实价值和研究意义。
1 系统功能分析
1.1 系统功能需求
本系统是住宅小区停车场管理信息系统，目的是针对小区停车问题，实现小区停车场的便捷化、信息化和智能化的管理。系统要求能确保解决小区车辆停放与车辆安全等问题，并能为业户提供良好的车辆保管等综合服务。停车场日夜24小时开放，车辆可以随时进出，但需按规定停放，系统对车辆进行实时跟踪监测。根据停车场的剩余车位数量及位置进行停车引导和调度。停车场实行有偿使用，根据系统识别的车辆类型进行收费管理。综上，停车管理信息系统应实现的功能包括：车辆的识别、停车类别的区分、车辆的跟踪、停车场剩余车位及其位置的显示与查询、停车费用的收支等各个方面。
1.2 系统工作流程
系统工作流程如图1所示。车辆进入小区停车场入口处要进行车辆识别，若为本小区车辆则直接放行，若为外来车辆则需查询并分配空余车位后发放临时射频卡，车辆进入停车场后对其进行跟踪并引导停车直至其在正确位置停放；车辆驶出停车场同样需要进行车辆识别，若是外来车辆则需还卡并根据停车时间收费后放行，本小区车辆需要进行信息匹配后放行，如果发现卡到期（年卡、月卡等类型）则等同于外来车辆按停车时间收费后放行。
2 系统设计
2.1 系统硬件架构
小区停车场管理系统主要由硬件系统和软件系统构成。硬件系统简图如图2所示，主要包括：远距离RFID（Radio Frequency Identification）读卡器、网络摄像机、出入口一体化道闸、入口发卡机、出口收费（收卡）系统、车位指引系统、语音提示系统、显示屏、网络传输装置等。
2.2 系统软件模块
小区停车场管理系统软件主要包括如下核心模块：车辆识别与跟踪模块、停车场及车辆管理数据库、信息显示及停车指引模块以及收费系统。
2.2.1车辆识别与跟踪模块
早期的停车场主要采用接触式的 IC 卡，车辆进出停车场时，要经过停车、取卡、刷卡、缴费等一系列手续，容易造成车辆积压，阻塞交通等问题[1]。现阶段车辆识别较为流行的方式主要有两种：一种是基于RFID技术的车辆识别和基于视频图像识别车牌的技术。目前，基于视频图像识别车牌的技术十分成熟，正确率可达98%，且操作方式简捷，相对于取卡式停车场省去了取卡、读卡、还卡等系列操作。但一般只在停车场出入口处设置视频摄像头获取车牌号，车辆进入停车场后则失去对其定位与监控的能力。相对于摄像装置，RFID设备则要便宜实用得多，其优点就在于目标物体的非接触读取数据信息，且设备不易损坏，不受人工与环境的影响，快捷方便，能够实时感应车辆位置，非常适合系统自动化处理。
车辆的识别主要依靠RFID车载卡（小区内车辆年卡、月卡以及外来车辆的临时卡），通过读写器识别车辆，并记录在车辆管理数据库中，同时记录车辆的位置和时间点，方便后续的引导停车。若为外来车辆则需要通过摄像头识别车辆牌照后，将车辆牌照和申请的临时卡关联，以方便后续的引导停车工作。
2.2.2 停车场及车辆管理数据库
小区停车场管理系统功能的实现都是从数据出发的，因此数据管理系统是整个信息系统的基础。该模块实现系统软件访问数据库的部分，其主要功能有：向数据库中增、删、改记录，信息的查询以及信息匹配等功能。
由于需要对车辆进行跟踪定位，所以数据库要有空间数据的存储与管理能力，故系统数据模型选择了GIS（Geographic Information System）数据模型――Geodatabase，这是ESRI公司基于多年的探索研究和先前多次的实施应用而逐级进化得来的，能够确保系统处理大量空间与非空间数据，同时保持数据的完整性并提供众多高级管理功能[2]。
在空间数据库设计上，Geodatabase 数据模型可采用面状要素存储停车场每个停车位的位置信息、是否停有车辆以及车辆停放时间信息。可采用点状要素存放车辆的位置信息，在存放车辆位置信息的同时需要存放在该位置的时间信息以便于后续的跟踪与检索查询等工作。空间数据模型可以附带一部分属性数据，但除此外可能还会有一些其它相关的纯属性数据可以存放在单独的表中，例如：车辆射频卡号、车辆牌照、车主相关信息、是否本小区车辆、收费性质、进出停车场时间（停放时间）等相关信息。
2.2.3 信息显示及停车指引模块
信息显示及停车指引要依靠对数据库中数据的科学分析后再进行终端信息显示和车辆引领相关工作。在出口处则标明有剩余车位信息显示，若无剩余车位即禁止车辆进入。在车辆进入停车场后，系统会记录车辆进入的时间点，并分配一个空闲停车位给该车辆，通过语音以及LED 指示灯引导车辆停放在该车位上，车辆进入车位后，由车位的传感器将车辆位置信息发给系统，若不符合停放要求将重新引导直至该车辆停放在正确位置，与此同时更新数据库中相关信息。
关于车位的分配，可以通过对系统数据库中数据的分析来实现优化配置。例如分析小区内固定车辆的停放规律，通过预判和预留车位等系列措施提高小区停车场车位的利用率，在一定程度上减轻小区停车压力。
2.2.4 收费系统
在车辆驶入停车场出口处时，根据射频读卡器与车载卡识别车辆信息是否为本小区固有车辆。若是小区固定车辆则直接放行，其收费主要是月卡和年卡的形式，在车辆进入停车场的时候就要判断该车的卡是否过期，若过期则禁止驶入或者等同于外来车辆对待。若是外来车辆，即需要先交还临时卡，然后按停放时间收费后放行。
3 系统的开发
与普通的信息系统不同，由于该系统具有位置信息处理功能的需求，故开发方式选择基于GIS组件的二次开发，其它功能则结合组件、数据库和其它相关技术来实现。根据系统架构的特点以及系统划分的功能模块，考虑ArcEngine 组件式开发的优点和特点[3]，本研究选用了ArcEngine组件，并在.NET平台上使用 C#语言进行开发，选择的集成开发语言环境为 Microsoft visual studio 2008。
4 结束语
在当前住宅小区停车场建设与管理的现实需要以及整个社会信息化的背景下，人们迫切需要新的技术手段来解决小区停车系列问题，这也给小区停车场管理软硬件市场带来了新的发展契机。本文以停车场管理的便捷化、信息化、智能化为切入点，对小区停车场系统框架及软硬件系统加以阐述和设计，该系统的开发与应用能大幅提高小区停车场的管理水平与服务水平，实现小区停车场的现代化和智能化管理。
参考文献：
[1] 马静，李宁，傅妍芳，等.RFID 技术在智能引导停车场管理系统中的应用[J].科技信息，2013（12）：266-267.
关键词：住宅小区；停车难；对策
中图分类号：TB
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
随着经济发展和城市的人口增加，我国近些年来私车数量急剧增长，尤其是大城市里普通住宅小区的停车问题日益显著。虽然各方渐渐意识到了停车问题的严重性，也开始变化策略进行调整，但普通住宅小区的停车难现象仍然无法得到更多的改善。因此，我们有必要在分析我国住宅小区停车问题的原因基础上，进一步有针对性地采取对策以便更好地缓解我国普通小区停车问题。
1 我国普通住宅小区停车现状
1.1 我国私家车拥有情况
随着中国加入世界贸易组织，日美韩欧为主的汽车厂商纷纷进入中国，加上我国实行“鼓励汽车私人消费”方针，人们对轿车的需求开始急剧释放，中国的私车拥有量也开始迅猛增加。同时，国产轿车也顺势呈现产销“井喷”式增长，从2001年的82万辆，急增至2007年的532万辆。统计局最新的数据表明，2016年私家车保有量达到1.46亿辆，这个数字已经超过了2013年统计汽车的总量，而这些私车正是占领住宅停车位的主要来源。
1.2 我国普通住宅小区停车位数量情况
相比普通住宅小区来说，高档住宅小区或e墅区一般不太被停车问题所困扰，因为这类小区容积率小及在设计之初车位的配比充分。我国普通住宅小区的停车位又大致可以区分两种分布情况：一是2000年之前建造的老旧住宅小区，往往在建设之初并未规划正式的停车位。随着小区居民对车位的需求逐渐增加，这类小区开始规划正式的地面停车位。起初只是在绿化带和建筑周边环绕规划车位，但随着私车的增加，甚至绿化带本身也被清理出来，规划做车位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小区，在规划之初就建设了地下停车库和地面停车位，通常车位设置的比例为3-4户有1个车位。虽然在使用之初可以适应住宅业主的停车需要，但随着私车的不断增加，此类小区的物业方面往往划出了原来行车通道的一边作为停车位使用。
1.3 当前我国普通住宅小区停车的突出问题
目前小区物业方面解决停车问题的措施简而言之就是不断在小区地面开发停车位。只要留有一丝能够行车的空间，就将剩余部分全部开发成停车位似乎已经成为了物业解决停车问题的原则。然而，随着近几年私车的快速增加，不管是在老旧小区还是次新小区，由于车辆都停在小区的路面，本来就不宽敞的小区行车道被堵得水泄不通，进出车辆只能单行，特别遇到有反向互相行驶车子的时候，不少车辆在这过程中发生了碰撞摩擦。而原本每个小区都应配备的消防通道也形同虚设，一旦发生紧急情况，且不说消防车的行使，就连小区内部的业主行人也难以向外疏散。所以，停车困难不仅造成人车纠纷，甚至存在安全隐患问题。
另外，一些小区业主为了省事，甚至将车停放在小区地面花坛上，破坏了小区生态环境、影响了小区的景观。还有的车主将车辆随意停放在小区外的道路上，更是影响交通，也给自己买下交通罚款和交通事故的隐患。
2 我国普通住宅小区停车问题的原因分析
2.1 停车位规划滞后
由于过去在全国城市规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，各房地产开发商在设计开发住宅项目时也就没有将其纳入自己的考量，也并没有从发展的角度充分规划停车位。正是因为房地产市场兴起之时，我国对停车问题还未重视，缺乏一个完整科学、统筹协调的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车库建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。这种历史遗留问题很难得到根治，小区占地面积早已框死，除却减少绿化和占用行车道之外，无法做到再增加停车位了，可是与此同时，私车却没有停止增长。停车位规划滞后，是住宅小区停车的“硬伤”。
2.2 住宅物业停车管理不到位
很多住宅小区物业方面并没有非常重视在停车问题的管理工作，对于进出小区的车辆并没有实行比较严格的门禁管理，往往是凭借安保人员在大门口用记忆识别的方法，区别小区业主的车辆和外来车辆。这种管理方式让许多外来车辆钻了空子，一些附近商家的私家车就停放在小区空闲的私人停车位上。如果只是利用业主私车不在的情况下，按照规定登记按照时间离开的话，或许还能接受。但一些外来车辆一旦停放，就不顾不管原有车主的情况，常常停靠完就找不到人。这样的举动妨碍了小区的停车秩序，物业管理人员必须有所作为。物业方面需要在区别小区内部车辆和外来车辆上多下功夫，进行停车管理登记。
2.3 停车管理法规不完善
【关键词】 达州市 停车问题 配建标准
一、引言
随着经济持续快速的增长，我国城市居民的私家车数量也有了飞速增加。以达州市为例，截止2013年7月底，达州市私家车拥有量达157017辆。随着私家车的增加，小区停车位出现供不应求的局面，由此引发的小区停车难的问题成为社会和物业管理的难题。
相比上涨的油价和拥挤的马路，更让生活在达州市的车主们揪心的是找车位。据有关部门提供的数据，达州市中心城区停车场主要为各单位、小区配建的停车场，城区内尚无专用的大型机动车停车场、库、楼等社会公共停车设施。目前有39个建设项目配建了地下车库，批建面积为137800平方米，实际作为车库使用的面积为103250平方米，加上各小区地面配建，共计停车位4570个，但这仍无法满足市民停车的需要。达州市城区“路窄车多”，要找个便利的停车位更是“难于上青天”！虽说在城区有路边停车场供车主停车，但是本来就不宽敞的市区道路加上路况拥堵，根本无法满足市民的停车需求，停车难的问题仍旧未解决。生活在达州，停车难，究竟难在何处呢？为了深入了解达州市居民停车的现状，笔者对达州4个行政区的8个典型住宅小区的业主随机发放问卷调查500份，有效回收480份，并对愿意接受访谈的业主进行深度访谈；走访小区物业管理企业的工作人员；通过网上查资料和走访政府有关部门了解与停车位有关的政策和制度。
二、调查结果
1、小区车位数量与车辆数量对比
从小区停车位数量与车辆数量对比（如下表1）发现，停车位供求矛盾突出，出现了严重的供不应求问题。在达州市，由于主城区修建时间较早，规划并不完美，并且许多早期修建的楼盘并没有考虑到停车这一因素，因此导致达州目前面临停车不易的难题。在调查的8个典型小区中，62.5%的小区出现了严重的供求缺口，没有出现缺口的小区都是新建小区，大部分业主都还没有入住，所以调查的数据还无法反映真实的需求情况。此外，笔者在达州市达川区各大楼盘销售现场，随机走访了20余位有购房意向的市民，其中约有六成均有购车打算，也就是说，私家车的增长还将保持高发展势头。
2、地上停车位车满为患，地下停车场却存在闲置
所谓地上停车位，是指利用小区道路、公共场地、公共绿地等空间用作的停车位。从上表可以看出，地上停车位使用率达到280%。与地上车满为患形成鲜明对比的是地下停车场却存在闲置，除地下车库停车位少的使用率可以达到100%外，其他小区地下车库均有闲置现象。
3、业主对物业公司在停车管理方面满意度不高
在被调查的480名业主中，在被问及对物业公司在停车管理方面是否满意时，有25%的业主对住宅小区的停车管理极不满意，65%的业主认为一般，仅有10%的业主表示满意。而业主反映主要问题集中在停车管理不规范、处理纠纷不及时、收费不合理、车位分配不公平等方面。
4、因停车难引发的其它社会问题
停车难问题已经很困扰人了，由停车难引发的其它社会问题也让业主觉得十分头疼。根据被调查业主提及问题的频次按从高到低的顺序排列如下表2。
三、小区停车矛盾产生的原因分析
1、私家车增长过快，停车设施严重滞后
目前达州市私家车以每年20%左右的速度增长，有的家庭有两辆甚至更多。私家车数量急剧增加，而停车空间却是有限的，这种矛盾就引发了小区停车位不足的问题。达州老城区的中心广场、人民公园、农贸市场等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放着私家车。随着私家车数量的日趋增长，公共场所和小区机动车停车矛盾日益突出，车位数不足与日益增长的停车需求之间仿佛打了一个“死结”。据调查，不论是旧小区还是新建小区，都存在停车设施滞后的现象。具体原因如下。
（1）大部分旧小区没有停车位规划。1998年以前，达州的私家车还属于奢侈品，很多家庭根本没有买车的打算，对停车位更没有什么概念，所以90年代以前建的小区，在设计时就没有设计停车位。但是在随后的十几年里，私家车数量猛增，使得停车问题很快凸显出来，由于没有停车位，业主只能把车停在过道或是绿化带上，这样给业主的生活和出行带来了很大不便。
（2）新建小区配套设施标准偏低。1998年国家规定住宅小区必须配建停车位。达州市也于2009年6月21日在《达州市城市规划技术管理规定》中提出新建住宅小区必须按住宅每户建筑面积的不同配建停车位，见表3。
停车位配建标准的出台一定程度上缓解了小区停车难的问题，但是这些停车位依旧满足不了小区业主日益增长的停车需要，私家车的增长速度大大超过了标准所支持的力度，所以停车位紧缺问题依然存在。
2、小区停车位所有权归属不清导致收费不合理
调查结果显示，虽然有70%的业主能接受现在情况下的车位租金，但仍有25%的业主认为停车收费太高，难以承受。现阶段达州市停车位销售并不理想，一个地下车库动辄一二十万，让很多购房者难以接受。而且96%的业主所购买的车位只有短期使用权，没有所有权。在停车位权属法律模糊不清的情况下，除了可能会出现地下车库管理、维修问题，还会导致地下停车费远高于地面停车费，有的甚至会出现几倍的差距。业主们考虑到地上停车费用少且停车方便，大多数人都会选择停在地上停车位，结果是地下停车位大量闲置，地上停车位却车满为患，有的甚至占领消防通道，给小区带来很大的安全隐患。
3、物业公司管理不到位，产生纠纷
住宅小区停车位本来就不足，加上物业公司的管理欠缺，造成小区停车位存在诸多问题。调查发现，曾因停车问题与物业公司发生矛盾的业主就有48%，这成为小区停车矛盾的主要矛盾之一。主要表现如下。其一，在购房初期，70%的业主认为物业公司在车位分配上没有做到公平、公正、公开；其二，物业公司不征得业主的同意，擅自将小区公共用地改建成停车场地然后租给业主，收取租金；其三，对小区业主的乱停乱放，物业公司只采取劝说、告知等方式，对大部分业主没有约束力，不能解决违规停车的现象；其四，物业工作人员服务态度差，在接到业主投诉后，仅有20%的物业会采取积极的措施应对，大部分情况是表面答应却毫无作为。
4、业主素质不高，乱停乱放现象严重
一些新建小区停车设施比较完善而且也能正常运行，但也存在停车难的现象。其中最主要原因是有些业主为图方便，将车乱停乱放，抢占他人停车位或是占用公共通道。停车问题的合理解决涉及到业主和物业公司的配合，即需要物业管理的有条不紊，也需要业主的配合，只有这样，才能使停车难问题得到解决。
四、治理小区停车问题的对策
1、合理控制居民私家车拥有量
以现在私家车增长速度来看，如不采取措施合理控制私家车的拥有量，短时间不可能解决小区停车难的问题。从欧洲的经验来看，政府一方面应积极引导市民拼车出行，或鼓励市民出行使用公共交通，另一方面通过增加购车税、燃油税、交通拥挤费等措施，提高市民私家车的使用成本，从而抑制市民私家车的拥有量。
此外，可以借鉴日本的优秀经验，规定个人或单位在购买车时必须提供拥有固定车位的证明，这种固定车位可以是自有的也可以是长期租赁的，否则交管部门将拒绝上牌照，这样就可以通过停车位数量来限制汽车数量的增长，真正做到有位才有车，一位一车。
2、用动态发展的思路调整停车位配建标准
从根本上解决停车难的问题，最好的办法就是要求相关部门用动态的、发展的思路，提高新建小区停车位配建标准，不仅满足当前业主的需要，还要满足业主不断增长的停车需求。建议可以按照适当超前的原则，根据小区总产数的80%设置停车位规划标准，由于不同类型的小区居住人群不同，可以制定不同的停车位配建标准，例如，《烟台城市规划管理若干规定》中规定，新建住宅划分为三类，住宅配建停车场标准为：一类居住用地按每户1.2―1.5个机动车位设置，二类居住地按每户1―1.2个机动车位设置，三类居住用地按每户0.7―1个机动车位设置。
3、多方配合引入市场机制增建停车位
当前住宅小区停车场由于产权不清、收费不合理等问题，严重影响了开发商建设停车场的积极性，加剧了停车难的问题。解决问题的关键是政府加强对建设地下停车场的支持和鼓励，建议可以给建设地下停车位的开发商一定的政策优惠或补贴。通过减免税费或提供资金、土地等资源鼓励发展停车服务业，鼓励在小区周边空地兴建机械立体停车场。日本的机械立体停车场占70%，从20世纪60年代至今，库型从二层简易升降式发展至目前垂直升降式、升降横移式、巷道堆垛式等大规模集成车库，每年安装投运的停车位达10万个以上，而在中国机械车立体停车场目前只占2%～3%。综观各国，机械立体停车系统是未来停车方式的发展方向之一。
此外，还可以由交警、城管等部门在物业管理公司的配合下在小区周边道路规划建设夜间停车位，充分利用市政道路资源，缓解周边小区市民的停车难情况。
4、提升物业公司停车管理水平，营造良好的停车环境
对物业公司而言，解决停车难问题的关键是制定好小区停车管理规范。停车管理规范制定的主旨一定是要方便业主，因此无论是制定还是执行程序都要公开，充分发动业主自己来讨论规范条款。在制定好停车规范后，物业公司就严格按照规范实施停车管理，科学划分地上临时停车位，及时疏导停车位，巧妙利用车库死角等地方，节约利用不多的停车空间，在征得业主同意的情况下，合理规划小区道路停车位，满足小区业主的停车需要。在业主管理方面，物业公司要加强对规范停车的宣传，建议可以通过跟社区居委会合作，通过发传单等方式对业主进行劝导和教育，促使业主自觉遵守并维护停车规范和秩序。
此外，由于小区服务具有一定的垄断性，相关部门要加强对物业公司的监管，针对停车收费实行政府指导定价，充分发挥价格杠杆调节作用，适当提高地上停车收费标准，促使业主自觉地将车停入地下停车场。
（注：本课题由四川文理学院社区服务发展研究创新团队（编号：川文理2014112-10）支持。）
【参考文献】
[1] 杨传明：城市住宅小区停车问题及解决对策研究[J].现代城市研究，2012（8）.
[2] 战晓静：济南市居住区停车位的建设与管理初探[J].住宅产业，2008（5）.
[3] 王之文：对住宅小区停车问题的思考][J].吉林省经济管理干部学院学报，2009（3）.
关键词：住宅小区；物业管理；车辆管理
中图分类号：F294文献标识码：A
一、规范小区车辆管理势在必行
随着汽车产业的繁荣和城市现代化进程的加快，停车矛盾日益突出，特别是在汽车行驶停放的问题上，由管理引发的一系列矛盾已占据了社会矛盾的一部分。车辆管理是住宅小区物业服务的重要内容之一，近几年因停车问题而产生的业主与业主之间的纠纷、业主与物业服务企业之间的纠纷屡见不鲜，这不仅影响了业主们的正常生活，也造成了业主对物业服务企业的误解，产生不必要的矛盾，在一定程度上影响了生活秩序和社会和谐。因此，无论业主还是物业服务企业，都希望能找到解决住宅小区停车难的良策。
我们会经常听到这样的埋怨――园区内的车位是小区的配套设施，本就是属于全体业主的，难道不该无偿使用吗？小区内停车所收取的费用为占地费，物业管理企业究竟该不该不承担保管责任？业主几十万的汽车丢失了，物业管理企业需要全额赔偿吗？业主停车入位的时候车还是好的，但是出车位后就有了划痕，物业管理企业需要承担责任吗？相对其他小区停车费，有的小区却较高？
小区经常出现这样的局面：小区地面的临时车位常常不够；地面的固定车位被外来的车辆临时占用；晚间汽车的报警笛声爆响引来居民的怨声载道；收取停车费用时的解释工作困难，物业管理企业与业主发生争议；小区发生车辆损坏、丢失事件，业主和物业管理企业责任界定不清等纠纷。
停车位供不应求、公共区域的变相侵占、空间的日益狭小、停车位的权属问题日趋尖锐，再加上由此而引发的车辆管理中的丢失、受损诉讼纠纷，停车问题已成为社会稳定、生活和谐的不和谐因素。因此，物业管理区域内的机动车管理问题已成为当前物业管理活动中十分突出的问题，对于车辆管理的规范化、合理化已成了当务之急。
二、产生住宅小区停车管理矛盾的原因
现代化、城市化进程的加快，相当一部分先富起来的人抛弃了自行车，以汽车代步，存放所占用的面积大了不少倍。停车需要空间，而我国是个土地资源紧缺的国家。停车用地的性质也发生了演变，由“公用”变为了“共用”（当然有一部分为私人所买断使用权，因此“私用”也应运而生），导致目前停车与停车管理的严重冲突。停车管理看起来仅涉及车主与管理单位，其实不然。停车难问题充分暴露了停车场管理的体制和管理机制问题。
第一，政府方面。对开发的物业（矛盾最集中的是住宅类物业）所配套的停车区域（车位）并无严格要求，给了开发商追求最大居住功能目标一个可乘之机，对停车要求考虑较少。政府在审批开发项目时，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和远见，把权宜之计当作解决问题的根本。国家未出台指导性文件，业主与车位的配置比例五花八门、无所适从，缺少规范和科学性。有的开发商以楼盘品质决定车位，中产楼盘、高档楼盘，车位配得足，普通住宅小区车位配得少，未能顺应国家经济发展、百姓收入提高、车价逐步走低的趋势。
第二，开发商方面。以追求最大利润为目的，在满足业主需求方面，经常有挤占或“忽视”的行为，为日后管理工作埋下隐患。一方面住宅小区建成后将投入使用50～70年，就算开发商考虑到停车位问题，但由于私家车的数量增长速度过快，还是反映出前瞻性不足的问题；另一方面开发商配建的停车位不足。开发商既不愿牺牲宝贵的土地，又不愿意资金积压，自然选择少建停车位。
第三，物业管理单位方面。物业管理是物业服务，政府、开发商搭建平台，由物业管理企业演出。但这个“舞台”先天不足，演出时畏首畏尾，缩手缩脚。车位归属问题其实与物业管理企业没什么关系，但与服务活动有密切关联，作为物业服务单位，当然希望有关方面解决这个问题，不再代人受过或与服务搅和不清。但同时物业管理单位服务水平也不高。不可否认，在停车管理纠纷中有一部分是因为管理单位自身问题而导致，使得简单问题复杂化了。由于物业管理法律法规的不完善和滞后，人们对物业服务消费的误解和曲解，物业管理企业承担了过多的社会责任，分散了物业管理企业的精力，混淆了职能和责任，在车辆管理方面也不能幸免。
三、破解住宅小区停车管理矛盾的建议
首先，利用价格杠杆，引入竞争机制。要彻底解决停车难问题，需要从源头动手，豁开制约停车场经营管理市场化发展的瓶颈，采用价格听政的方式确定停车场收费水平和方式，同时引入竞争机制，能够交给企业建的停车场尽量交给企业。通过法律法规的形式明确停车场管理的责任问题，政府加强对停车场经营管理的监督，给停车场经营管理创造一个宽松而和谐的环境。
其次，分清停车管理中所涉及的各方责、权、利。开发商向国家交纳土地出让金，取得用地许可证，获得了红线以内的土地使用权，并在其上构建房屋。简而言之，开发商拥有区域内的全部产权（除了部分面积要按照国家规定留用人防），包括占有权、使用权、收益权以及处置权。当然，开发商必须依照国家相应规定，分配一定的面积建设配套设施，其中包括停车场。购买房屋的业主同时具有使用停车位的权利。但在开发商取得销售许可证后楼盘开始销售时，楼盘销售的面积是按照户内使用面积与公共面积的分摊之和计算的，而不能够计入分摊的公共面积包括机动车库。这便说明了业主购买房屋所支付的费用里，不包括停车面积，换言之，业主没有权利无偿使用停车位。结合以上两点不难发现，业主有权使用停车场，但却不能无偿使用，因为停车场的产权方――开发商持有其收益的权利。所以，分清楚停车管理中所涉及各方的责、权、利，对业主和物业管理企业来说都很重要。
再次，发挥政府“有形之手”的调节干预作用。政府有关部门要对各类物业特别是住宅类物业（尤其是普通住宅小区）的停车设施（含车位）在进行调查研究的基础上，经过科学的分析，确定不同物业作为配套设施的停车位的配比，具有较长远的前瞻性，不仅能够满足目前的需要，还能适应较长时期的需要。各地政府应当根据城市发展规划和消费行情，有意识地引导车辆消费，采取适当的措施，相对限制购车行为。比如，以提高停车服务费为经济杠杆，以限制机动车辆数量增长的速度。政府出台鼓励相关方面投资建设停车设施的政策，物业管理单位也可在政府批准后投资车位建设，以满足业主停车需要并在管理服务中受益，享受政府有关优惠政策，作为对物业服务的支持。
最后，物业管理企业需要健全管理制度，单设客户服务部门。物业管理是服务行业，是人性化的工作，而非机械化的生产，物业管理企业工作人员的言行对于工作质量的影响是不言而喻的。物业管理企业可以单独设立客户服务部门，主要负责协调客户与各方关系，以“人心换人心”，做客户的贴心工作，给客户营造良好的工作、生活环境。在处理突发事件的过程中，物业管理企业要站在客户的立场上，为客户着想，为客户争取利益，这样才能够获得客户认同。同时，物业管理企业的经理人也要积极营造企业文化，争取让业主融入企业文化中来。健全物业管理企业停车管理制度，具体包括：完善业主公约、停车协议等相关文件，并在其中明确各项费用的取费依据及用途；将物业管理企业相关制度在员工内做普及培训，使得每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确、统一的解释；充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中；物业管理企业要严格正规管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检察并做好记录，控制非正常事件发生的几率；以优越的条件鼓励、倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，物业管理企业也可以在保险公司购买公共财产险、第三者责任险等相关险种，用来分担企业风险。
（作者单位：扬州市住房保障和房产管理局）
主要参考文献：
[1]张春普，程莉娜.对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究[J].学术论坛，2009.2.
近年来，随着机动车保有量的快速攀升，停车设施严重不足，致使停车设施严重短缺的矛盾日益突出，目前市区停车矛盾还比较突出。为有效缓解“停车难”问题，创造便捷、安全、有序、的静态交通格局，现提出如下10项举措。
1.规划先行，确保不欠新帐。
确定公共停车设施建设目标，强化规划刚性约束，明确分期建设时序和措施，通盘考虑。对城市中心区、边缘区要分类规划、区别对待，特别是新建商业区、大型住宅小区，在控制性详规中按规范控制停车场用地，并保持适度超前。
2. 挖潜改造，大力开发公共停车场。
加大闲置土地利用，统筹考虑园林绿化设施的新建和改建，加强公园、绿地、城市有机更新等工程的综合利用，兼顾环境功能、绿化功能、停车功能，开发临时停车场。针对条件成熟的立交桥、高架桥桥下区域，开发建设桥下地面停车场。
3.盘活存量，增加基本停车位供给。要充分利用现有建设用地空闲地建设临时停车场。加强对已有地下停车库的清理整改，挪作他用的要恢复原有停车功能。
4.有偿有序，最大限度地利用停车资源。加强交通道路收费停车管理，扩大道路停车收费管理范围。对公益性停车泊位的收费，严格按照管理成本定价。对经营性停车泊位的收费，按照保本微利的原则定价。对比较空旷、停车矛盾不突出、无人值守的道路所划停车泊位实行免费停车。
5. 整合资源、错时开放挖潜单位停车场。充分利用有限的空间资源，发挥机关事业单位和国有企业在破解“停车难”问题方面示范、带头作用，群众有需求、单位有条件的要向社会错时开放停车场。
6.因地制宜，增加夜间等时段性停车泊位。对有停车条件的道路和人行道逐步进行改造，增加停车泊位，增加支路内巷背街路边划线停车泊位, 实现分时段管理，并根据道路交通状况、周边停车场增设情况，合理设置增加临时泊车位。
7．疏堵结合，强化停车秩序管理。完善城区交通标志、标线、指路标志的设置与施划，建设智慧停车管理服务系统。实时车主周边的停车信息，实现车辆统一停车管理、智能监督管控、电子支付以及涉车数据共享。合理设置道路机非隔离设施，科学合理设置机非隔离设施，从源头上杜绝违章停车。
8.推广“社区道路微循环”模式。在干道网络以外的支路、小区内道路、背街小巷，通过单向交通等方式，改善小区内道路通行状况，实现社区路网微循环，在不影响通行的情况下，增设停车泊位，允许小区业主车辆沿道路顺向停车，缓解部分老旧小区尤其是停车位缺口较大的开放式小区的“停车难”问题。
随着人民生活水平的日益增长，拥有私家车的居民剧增，而与之匹配的停车位却远远满足不了需求，导致停车难、停车贵的问题凸显，现居民小区停车管理出现了很多问题：
1、停车难
2010年建成的小区基本没有地下停车场，只能在园区内有限的停车位停放，放不下的就只能在园区外的马路上停放，影响正常的交通秩序。
2停车贵
新建小区基本都建设了地下停车场，但由于停车位价格不菲，很大一部分业主不愿意买，还是没有停车的地方，仍然要停马路上。
3停车位收费乱行
居民小区里的地上停车位数量有限，有不收费的， 有收成本费的，也有乱收费的，皆因停车位收费没有指导性的 法规、文件的明确规定。
建议：
1、非交通主干道，由交警部门在马路上划车位，合理停放，乱停放视为违反交通法规给予处罚
2、物价部门牵头对私有部位（小区内、单位内、旅游景点、商业网点等私有部位停车场）停车位按不同行业计算看护成本，制定停车位收费的指导标准。
3、 所有单位、商铺门前，小区墙外公共部位（由政府投资铺设、维护、管理的部位）禁止私自圈地摆放禁停标志牌。
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