时间：2022-10-27 08:25:31
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇个人可行性报告，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
2014年度本人与行政审批服务科的同志们一道在市局党组、分管领导及市政务服务中心的领导下，在各县（市、区）局、各科（室、所）的支持和配合下，认真落实各项工作要求，扎实开展亲切服务、对标创新和行政审批项目第七轮流程再造活动，加强学习和研究，较好地完成了年度各项工作任务。
（一）完成日常办件工作
（二）做好新增项目的衔接办理
4月份，食品生产和食品流通监管职能调整至我局，相应的行政许可事项随即进入窗口办理，为保障新增项目顺利衔接，一是及时印制了相关空白证表近4000份，二是制定上报了新增办件项目的"六公开"材料，三是申办了食品生产许可项目收费许可证，开通了安徽省政府非税收入管理信息系统联网专线，四是及时协调相关科室和人员展开食品生产、流通许可的办件受理、审查、发证等工作。
（三）开展对标提升活动，开展行政审批第七轮流程再造
一是进一步提速增效。将食品生产许可项目的承诺时限由45个工作日缩减为30个工作日；将食品委托生产备案由承诺件调整为即办件；将第一类医疗器械生产注册和第二类医疗器械经营由承诺件调整为即办件。二是开通"绿色通道".对中新苏滁产业园内申报企业开通绿色通道。对缺少非必要要件的实行容缺审批，先受理后补充，给予相对人最大的便利。三是完成了所有办件项目服务标准化制定。四是继续开展亲切服务活动。
（四）扎实开展群众路线教育实践活动
根据中心党的群众路线教育实践活动方案和支部安排，本人严格落实各项计划内容，积极参加各项活动，认真记录学习笔记，撰写心得体会和对照检查材料，开展谈心和回访活动，针对谈心和回访活动所征求的意见建议制定相应的整改措施，并从严从快进行整改落实。
（五）加强对县市区局审批服务工作的指导
市局7月份对监管事权重新进行了划分，将药品零售（含零售连锁门店）经营许可、二类医疗器械经营备案、三类医疗器械经营（零售）下放各县市区办理，将餐饮服务、保健食品经营项目下放给市辖区，开发区因无对应机构，其辖区内的监管事权仍市局承担。为了新下放项目能够顺利衔接办理，本人与窗口其他同志一起对各县市区承办人员进行了业务指导，为各单位提供了部分许可证，并随时解答相关业务咨询。
（六）加强业务学习，提高工作能力
一是加强新增办件项目相关业务的学习。食品生产和食品流通项目进入窗口办理后，在窗口人员没有增加和调整的情况下，现有人员加强了对相关法律法规的学习，并向专业技术精湛的人员进行虚心请教。二是组织了新修改《医疗器械监督管理条例》的学习。通过学习，提高了业务能力，确保了项目的及时调整和办理。三是积极参加各类相关学习培训和会议。本人先后参加了中心组织的赴苏州、杭州政务服务中心的考察活动，参加省局5月份和11月份召开的行政审批工作会议。组织相关人员参加了省局行政审批业务培训和食品生产许可审查员培训。
（七）高标准完成许可卷宗检查抽查
二、2015年工作打算
1、进一步加强业务学习尤其是对新出台相关法律法规的学习，提高依法审批的能力。
当日历一页页撕落得只剩下最后一页，一年就这样不知不觉，悄无声息地度过。回首这一年，为了能够胜任理财客户经理这个岗位，我不断学习、不断总结、不断提高和完善自己，以下是我这一年来的工作总结。
一、各项任务指标、学习和工作情况
1、任务指标:
基金
个人任务指标万，完成万，完成率241%。
理财产品
个人任务指标万，完成万，完成率226%。
理财客户
新增户，完成111%。
贵金属
任务指标万，销售万，完成率115%。
白金卡
任务指标张，完成张，完成率130%。
贷记卡
个人任务指标张，完成张，完成率206%。
2、学习上：
2012年8月通过了cfp（国际金融理财师）考试，目前已经具备了afp、cfp、保险、基金、等从业资格。
3、工作上：
1）、积极营销新客户
有一次，一个客户向我咨询我行办vip卡的条件，我按经验推断该客户有一定潜力。接下我耐心营销，在通过几次接触后，得知客户近期要从外地汇过来几笔资金，目前已经走了几家银行，我主动向其介绍了我行的网上银行汇款方便、快捷、而且优惠。后来我为其办理了vip卡，客户从外地汇过来xxx万元。
2）、细心维护老客户
定期给老客户打电话，介绍我行新产品，把合适的产品卖给合适的客户。一个老客户，不愿意进行风险投资，即使是低风险的理财产品也不愿意买，就买国债或存到银行。后来我得知他本人爱好收藏，我以此为切入点，向其推荐贵金属，该客户对此非常感兴趣，我先后陪其去市行多次，先后买了xxx多万元的贵金属，为我行增加了xxx万多元的中间业务手续费。
3）、耐心解答客户问题
经常会有客户向我咨询基金方面的问题，每个客户我都进行详细讲解。在遇到股市大幅波动时，客户的电话随时都有可能打进来，所以我基本保持24小时开机。记得有一次，周末我在家接到一个客户的电话，在我解答完之后，该客户说还是你们单位有责任心，刚才给某银行客户经理打电话一直不接。做理财经理将近三年了，虽然谈不上什么经验，但我知道客户给我打电话就是对我的信任。
4）
协助行领导积极营销
>在做好本岗的同时，协助行领导营销了xxx、xxx、xxx和xxx单位的的电子结算业务。
二、工作中存在的不足：
1、
部分大客户资料信息不全，无法进行全面有效维护，维护率需要进一步提高。
2、
营销力度有待提高。
三、2011年的工作打算：
1、
业务方面：对理财业务进行全面梳理，充分利用好银掌柜系统，重点开发大客户，提高大客户对我行的忠诚度。
2、
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关键词: 房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的mis系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。该系统的总体结构如图1所示。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)dss使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足dss的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(dw)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(olap)
olap是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。olap是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过olap这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。olap技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三) 数据挖掘(dm)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖jp+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四) 可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的word,所以本系统中所生成的可行性报告为word文档形式,这样便于用户对可行性报告的
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
四、小结
将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。
参考文献:
[1]柳莺,赵艳红,钱旭,刘东红. 数据仓库技术研究和应用探讨[j].计算机应用,2001(2):46-48.
[2]马丽娜,刘弘,张希林. 数据挖掘,olap在决策支持系统中的应用[j].计算机应用研究,2001(11):10-12.
[3]刘智,桑国明,张维石. 基于数据仓库连锁店决策支持系统模型的研究[j].计算机与数学工程,2005(8):22-24.
[4]王沛皇. 房地产开发项目的特性及经济评价[j].工业技术经济,2000: 52 -53.
[5]王珊等.数据仓库技术与联机分析处理[m].北京:科学出版社,1998.
[6]高洪深.决策支持系统(dss):理论方法案例[m].北京:清华大学出版社,2005.
[7]王丽珍,周丽华,陈红梅. 数据仓库与数据挖掘原理及应用[m].北京:科学出版社,2005.
[8]王希迎,丁建臣,陆桂娟. 房地产企业融资新解[m].北京:中国经济出版社,2005.
摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
四、小结
将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。
参考文献:
[1]柳莺,赵艳红,钱旭,刘东红.数据仓库技术研究和应用探讨[J].计算机应用,2001(2):46-48.
[2]马丽娜,刘弘,张希林.数据挖掘,OLAP在决策支持系统中的应用[J].计算机应用研究,2001(11):10-12.
[3]刘智,桑国明,张维石.基于数据仓库连锁店决策支持系统模型的研究[J].计算机与数学工程,2005(8):22-24.
[4]王沛皇.房地产开发项目的特性及经济评价[J].工业技术经济,2000:52-53.
[5]王珊等.数据仓库技术与联机分析处理[M].北京:科学出版社,1998.
[6]高洪深.决策支持系统(DSS):理论方法案例[M].北京:清华大学出版社,2005.
[7]王丽珍,周丽华,陈红梅.数据仓库与数据挖掘原理及应用[M].北京:科学出版社,2005.
[8]王希迎,丁建臣,陆桂娟.房地产企业融资新解[M].北京:中国经济出版社,2005.
根据《*省人民政府关于抓好2009年粮食生产的通知》（浙政发〔2009〕3号）及*省农业厅浙农专发〔2009〕29号《关于粮食生产功能区建设的实施意见》的精神，现就开展我市粮食生产功能区建设提出如下意见：
一、指导思想和目标任务
开展粮食功能区建设，以提高当地粮食综合生产能力为核心，以科技为支撑，开展项目实施。要求各镇乡街道集中力量建设一个连片千亩以上的粮食生产核心产区，使之成为旱涝保收的稳产区、解决季节性抛荒的带动区、先进科学技术的应用区、统一服务的先行区、高产高效种植模式的示范区，从而带动我市粮食生产能力的全面提升。
二、主要原则
（一）突出重点原则。明确粮食生产发展的重点区域、重点设施、生产中存在的重点障碍因子和重点发展方向等，解决重点地区制约当地粮食产业发展瓶颈问题，扩大面积，增加产量，提高效益。
（二）讲求实效原则。粮食生产功能区建设应与各镇乡、街道（乡）土地利用规划相衔接，注重资金投入效益，重视千亩畈的长效管理和高产示范活动的延续性。
（三）集中建设原则。省、市、县各级涉及粮食生产的项目将优先实施于粮食生产功能区，集中资金，保障高产示范活动的顺利实施。省、市、县将三级联动推动功能区建设健康有序开展。
（四）生态优化原则。注重资源的合理、高效利用，注重生态环境的保护和改善，注重粮食产业持续健康发展，坚持生态优先，最大限度地追求经济、社会、生态效益的有机统一。
三、实施内容
（一）配套基础设施。对未进行中低产田改造、农田基础设施薄弱、土壤障碍因子明确的大畈，优先开展中低产田改造；对已实施改造，但因年久失修等原因造成粮食生产能力下降的大畈，重点进行针对性的基础设施修复和完善，达到高产示范的生产要求。
（二）开发冬季农业。对全年抛荒的农田实行土地流转，对空闲时间超过3个月冬闲田实行季节性转包，将土地集中到种粮能手的手中，有效制止农田抛荒。积极开发利用冬闲田，宜粮则粮、宜经则经，要大力推广油菜—稻、蔬菜—稻、春粮—稻、绿肥—稻、草莓（西瓜）—稻等稳粮增效种植模式。
（三）实行统一服务。通过专业合作社、产业协会、服务小分队、实施小组等组织，在功能区积极开展“五统一”服务。
（四）示范先进技术。以优质高产良种、省工节本高产高效栽培技术、无公害安全生产技术、测土配方施肥技术、肥药双控技术、病虫草害综合防治技术和机械化插种收割等技术为示范重点，根据当地实际明确主推技术，每个功能区落实10户以上科技示范户。扩大先进适用技术的应用面积，提高技术到位率，扩大示范辐射带动作用。
（五）开展高产攻关。通过良种良法配套，以提高单产水平，夺取作物高产为目标，开展高产攻关，研究高产规律，提出高产配套技术，做好苗情观测和田间管理档案记录。每个功能区设立若干块高产攻关田，要求高产攻关田占总面积的1%以上。
（六）组织技术培训。积极开展技术培训与指导，努力提高技术到位率。每个功能区每年举办相关的技术培训，努力扩大培训面，做到每两年对功能区内所有农户轮训一遍。
（七）加强辐射带动。在功能区中树立牌子，标明应用的作物品种、技术、目标产量、实施单位和责任人等。在关键生产环节，组织管理人员、农技人员、种粮大户、科技示范户等进行参观考察，每个功能区每年组织召开现场会1次以上。要通过广播、电视、黑板报等形式加大宣传，带动技术普及，充分发挥辐射带动作用。
四、项目申报
粮食功能区建设实行项目申报制，一年申报，三年实施。
（一）申报条件
1、符合规划要求。选定的粮食生产功能区，应符合当地镇乡街道的土地利用总体规划，区域范围明确，位于基本农田保护区域内。
2、明确申报主体。项目申报主体一般为乡（镇）、村专业合作组织、农业龙头企业、农场或种植大户等。
3、具有一定规模。集中连片面积1000亩以上（含1000亩）。
4、有明显的示范效果。功能区所在区域应属于当地粮食主产区，交通相对便利，农户集中，示范带动效果较好。
（二）申报立项
在项目申报时，须编制可行性报告，内容包括：项目建设的必要性及可行性；项目实施地点、规模；项目建设总体目标及分年度目标；分年度实施计划及主要措施；分年度资金筹集及使用安排等。可行性报告上报市农业局，由农业局会同财政局择优推荐上报省农业厅。由省农业厅汇总后，组织专家现场踏勘和评议论证，提出立项计划，报省政府审核批准后下达立项计划。
（三）申报要求
要求每个镇乡（街道）至少确定一个点,编制可行性报告，可行性报告格式参照《*市农业建设储备库项目立项指南》的《农业投资项目可行性研报告一般格式和要求》。材料要求一式5份，于6月底前报市农业局粮油站，并通过农民信箱发送电子文档。
五、保障措施
（一）加强组织领导。各镇乡、街道要把粮食功能区建设作为确保粮食稳定发展的中心工作，作为依靠科技提升粮食综合生产能力的重要抓手，精心组织实施，务必抓出实效。并成立相应的领导小组和专家指导组，加大行政领导和技术指导力度，确保粮食功能区建设顺利开展。
根据《浙江省人民政府关于抓好2009年粮食生产的通知》（浙政发〔2009〕3号）及浙江省农业厅浙农专发〔2009〕29号《关于粮食生产功能区建设的实施意见》的精神，现就开展我市粮食生产功能区建设提出如下意见：
一、指导思想和目标任务
开展粮食功能区建设，以提高当地粮食综合生产能力为核心，以科技为支撑，开展项目实施。要求各镇乡街道集中力量建设一个连片千亩以上的粮食生产核心产区，使之成为旱涝保收的稳产区、解决季节性抛荒的带动区、先进科学技术的应用区、统一服务的先行区、高产高效种植模式的示范区，从而带动我市粮食生产能力的全面提升。
二、主要原则
（一）突出重点原则。明确粮食生产发展的重点区域、重点设施、生产中存在的重点障碍因子和重点发展方向等，解决重点地区制约当地粮食产业发展瓶颈问题，扩大面积，增加产量，提高效益。
（二）讲求实效原则。粮食生产功能区建设应与各镇乡、街道（乡）土地利用规划相衔接，注重资金投入效益，重视千亩畈的长效管理和高产示范活动的延续性。
（三）集中建设原则。省、市、县各级涉及粮食生产的项目将优先实施于粮食生产功能区，集中资金，保障高产示范活动的顺利实施。省、市、县将三级联动推动功能区建设健康有序开展。
（四）生态优化原则。注重资源的合理、高效利用，注重生态环境的保护和改善，注重粮食产业持续健康发展，坚持生态优先，最大限度地追求经济、社会、生态效益的有机统一。
三、实施内容
（一）配套基础设施。对未进行中低产田改造、农田基础设施薄弱、土壤障碍因子明确的大畈，优先开展中低产田改造；对已实施改造，但因年久失修等原因造成粮食生产能力下降的大畈，重点进行针对性的基础设施修复和完善，达到高产示范的生产要求。
（二）开发冬季农业。对全年抛荒的农田实行土地流转，对空闲时间超过3个月冬闲田实行季节性转包，将土地集中到种粮能手的手中，有效制止农田抛荒。积极开发利用冬闲田，宜粮则粮、宜经则经，要大力推广油菜—稻、蔬菜—稻、春粮—稻、绿肥—稻、草莓（西瓜）—稻等稳粮增效种植模式。
（三）实行统一服务。通过专业合作社、产业协会、服务小分队、实施小组等组织，在功能区积极开展“五统一”服务。
（四）示范先进技术。以优质高产良种、省工节本高产高效栽培技术、无公害安全生产技术、测土配方施肥技术、肥药双控技术、病虫草害综合防治技术和机械化插种收割等技术为示范重点，根据当地实际明确主推技术，每个功能区落实10户以上科技示范户。扩大先进适用技术的应用面积，提高技术到位率，扩大示范辐射带动作用。
（五）开展高产攻关。通过良种良法配套，以提高单产水平，夺取作物高产为目标，开展高产攻关，研究高产规律，提出高产配套技术，做好苗情观测和田间管理档案记录。每个功能区设立若干块高产攻关田，要求高产攻关田占总面积的1%以上。
（六）组织技术培训。积极开展技术培训与指导，努力提高技术到位率。每个功能区每年举办相关的技术培训，努力扩大培训面，做到每两年对功能区内所有农户轮训一遍。
（七）加强辐射带动。在功能区中树立牌子，标明应用的作物品种、技术、目标产量、实施单位和责任人等。在关键生产环节，组织管理人员、农技人员、种粮大户、科技示范户等进行参观考察，每个功能区每年组织召开现场会1次以上。要通过广播、电视、黑板报等形式加大宣传，带动技术普及，充分发挥辐射带动作用。
四、项目申报
粮食功能区建设实行项目申报制，一年申报，三年实施。
（一）申报条件
1、符合规划要求。选定的粮食生产功能区，应符合当地镇乡街道的土地利用总体规划，区域范围明确，位于基本农田保护区域内。
2、明确申报主体。项目申报主体一般为乡（镇）、村专业合作组织、农业龙头企业、农场或种植大户等。
3、具有一定规模。集中连片面积1000亩以上（含1000亩）。
4、有明显的示范效果。功能区所在区域应属于当地粮食主产区，交通相对便利，农户集中，示范带动效果较好。
（二）申报立项
在项目申报时，须编制可行性报告，内容包括：项目建设的必要性及可行性；项目实施地点、规模；项目建设总体目标及分年度目标；分年度实施计划及主要措施；分年度资金筹集及使用安排等。可行性报告上报市农业局，由农业局会同财政局择优推荐上报省农业厅。由省农业厅汇总后，组织专家现场踏勘和评议论证，提出立项计划，报省政府审核批准后下达立项计划。
（三）申报要求
要求每个镇乡（街道）至少确定一个点,编制可行性报告，可行性报告格式参照《*市农业建设储备库项目立项指南》的《农业投资项目可行性研报告一般格式和要求》。材料要求一式5份，于6月底前报市农业局粮油站，并通过农民信箱发送电子文档。
五、保障措施
（一）加强组织领导。各镇乡、街道要把粮食功能区建设作为确保粮食稳定发展的中心工作，作为依靠科技提升粮食综合生产能力的重要抓手，精心组织实施，务必抓出实效。并成立相应的领导小组和专家指导组，加大行政领导和技术指导力度，确保粮食功能区建设顺利开展。
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