时间：2022-03-26 09:35:32
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产形势分析，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、当前楼市形势
今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。
从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。
从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。
从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2―3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。
二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。
三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。
二、本轮房价上涨的原因
一是政策导向。自2014年9・30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3・30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。
二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。
三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。
综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。
一、盐城房地产市场特点
（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热
1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。商业投资趋热。1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。住宅投资成主导力量。1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。
（二）商品房销售低迷
受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。
分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。今年以来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。 （三）商品房空置面积增加，社会资源闲置
当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。
（四）楼市调控成效明显，房价得到控制
2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位， 火热的房市一直延伸到2011年的上半年。随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。
（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度
年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。
二、当前房地产市场值得关注的问题
（一）销售持续低迷
去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。
（二）房价总体偏高
近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。以市区为例，2011年盐城市区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。
三、对策建议
房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。
（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求
解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。
（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场
应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。
（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向
政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。合理引导购房者树立风险意识， 打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。
迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。
1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。
2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。
二、房地产业增长面临的新动因
房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：
1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：
（1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。
（2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；
（3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；
（4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。
（1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；
（2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；
（3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。
3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性
商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。
（1）网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。
（2）定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。
与网络结合，开拓房地产业未来，出现了房地产业与网络共舞的信号。我国房地产业别无选择，只有紧紧依托于网络的应用和发展，加快实现与网络的结合，中国的房地产业才能赢得更广阔的发展空间。
关键词：房地产市场；GARCH；杠杆效应
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04
一、引言及相关文献
随着世界经济和金融产业发展，房地产市场在世界各国的金融和经济发展中发挥着举足轻重的作用。房地产市场的收益和风险的变化不仅影响着金融市场的变化，同时影响着经济的运行。从近几年的走势来看，我国的房地产价格处于单边上涨的态势，市场的风险在不断的加大。因此对房地产市场的波动进行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了广义自回归条件异方差GARCH模型,它是一种非常重要的波动性估计方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估计金融变量回报时的良好特性,即时变的方差和处理厚尾的能力，使其在金融领域中已经获得了非常广泛的应用。因此，鉴于GARCH模型对金融数据的优良处理能力，本文通过建立GARCH模型，将房地产作为金融产品的研究的角度，并采用中美两个市场进行对比的方法，对房地产市场的价格波动进行了分析。
目前，GARCH模型在我国的金融市场的风险度量和市场预测中得到了广泛的应用。在资本市场方面，陈浪南、黄杰鲲（2002）的研究具有代表性，他们运用GARC
H-M模型对我国股票市场的非对称性波动进行了研究并取得了不错的效果。他们认为我国股票市场一定程度上存在着“杠杆效应”，“利好消息”要比“利空消息”对市场带来的冲击要大[2]。宋逢明、江婕（2003）将我国的股市运行分成了三个阶段，并运用GARCH模型进行了风险分析。他们认为我国的股票市场的系统风险所占的比重要大于非系统风险所占的比重，稳定我国股票市场的系统风险才是发展我国股票市场的根本之道[3]。在汇率市场研究方面，惠晓峰等（2003）运用了GARCH（1,1）模型对我国汇改之后的人民币/ 美元汇率进行预测分析，并证明了人民币汇率存在着明显的自相关性和异方差性[4]。同时，GARCH效应还被引入到了期货市场的研究方面。迟国泰等（2006）以单个期货合约每一交易日涨跌率反映期货市场风险,借助VaR风险价值法,运用广义自回归条件异方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH单个期货合约市场风险评估模型,解决了单个期货合约每一交易日最大损失的确定问题[5]。在研究房地产市场方面，运用GARCH模型进行分析的研究目前还比较少，主要集中于对个别城市的分析，较典型的有杨楠（2006）对上海市二手房市场的收益进行了VAR分析。他通过分析表明，房地产市场对GARCH模型也存在较强的适用性[6]。屠佳华和张杰（2005）采用VAR模型对样本期为2000年7月至2004年3月的上海房价进行了实证研究，结果发现房地产空置率、房地产投资与固定资产投资的比例、房价的历史信息等是影响房价的主要因素[7]。黄忠华等（2008）在他们的研究中运用了GARCH模型簇对上海房地产市场做了分析，计量结果表明房价历史信息能部分解释当期房价的变化；利率对房价具有显著的负影响；汇率对房价的影响为正；房价变化存在不对称效应,降息对房价的冲击大于加息引起的冲击[8]。
与以往的分析相比较，本文试图通过我国房地产价格和美国的房地产市场的整体走势，运用相对较长的样本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3个模型，对房地产市场的收益波动进行分析。通过两个市场的收益波动对比，更客观地描述我国房地产市场的收益的风险和波动大小。
二、模型概述
1.GARCH模型
GARCH模型称为广义ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即为ARCH模型的一种特例。GARCH模型除了考虑扰动项的滞后期之外，同时也加入了扰动项条件方差的滞后期。从本质上讲,它允许时间序列的分布出现高峰特征，从而能更好地描述数据的经验分布。GARCH(p,q)表示如下：
但无论是ARCH还是GARCH,只能反映金融时间序列的高峰厚尾和波动聚集现象,不能反映非对称性。
2.EGARCH模型
GARCH模型能够反映波动率的聚集现象，但是它不能反映波动率的非对称性，不能解释收益的杠杆效应。一个时期的波动不论正负都会增加接下来一个时期的条件方差，因此会忽略波动中周期性或非周期性的因素。为了克服GARCH模型的这些缺点，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。为了允许在模型中体现正负资产收益率的非对称效应，考虑加权因素，EGARCH(1,1)的条件方差可以表示为：
其中?啄表示杠杠效应，如果?啄为正数则代表不存在杠杆效应，若其为负数即为存在杠杆效应。
3.TGARCH模型
TARCH模型是另一个可以反映出时间序列的非对称性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分别提出，条件方差表达式如下：
其中，不对称性是由参数γ反映的。当γ为正时，负外部冲击会比正外部冲击带来更大的波动，称市场波动存在杠杆效应。
三、实证分析
1.数据来源
在数据选取方面，本文选取了我国的商品房平均销售价格分类指数和美国的S&P Case-Shiller房屋销售价格指数1991年1月至2010年9月共237个月度数据进行了分析。其中，我国的数据来自数据中华细分行业数据平台（data.省略），美国的数据来自美国标准普尔指数网站（省略）。
本文之所以这样选取数据是基于以下两点来考虑的：第一，两者的时间序列较长便于分析，并更能说明问题；第二，两者的数据都具有一定的代表性，可以基本代表两个国家的房地产价格变化走势。但是这样做同样会出现一些问题，如我国的房地产价格销售指数在以前的编制并不规范，可能会造成一定的信息遗漏，但这并不会对实证的结果造成很大影响。同时为保证模型的效果，本文将用两者月收益率的对数进行实证分析。其中r=lnpt-lnpt-1。
2.arch效应检验
Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)来检验序列是否存在ARCH效应,其零假设是不存在ARCH效应[9]。从表1可看出，两国样本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下显著，即明显存在arch效应。而两者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下显著，即拒绝“本序列服从正态分布”的原假设，其样本具有高峰厚尾的特征，因此两者适合进行GARCH分析。
以上数据均在1%的检验水平下显着,[]内为p值。
从表2可看出，对两国房地产收益率序列，在1%的显着水平下，α和β的检验结果是显著的，而且这些是系数都大于零，从而保证了条件方差非负的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH项和GARCH项之和α+β均小于1，满足GARCH模型参数约束条件，并且系数之和非常接近于1，从而说明前期的冲击对后面的条件方差的影响是持久的，即以前的冲击影响对未来的条件方差的预测有着重要的作用。两者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，对数似然函数值很大，表明GARCH（1，1）模型有较好的精确度。对残差进行ARCH（1）效应检验，结果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效应。综上所述，GARCH（1，1）模型适用于分析两国的房地产收益，即两国的房地产收益存在GARCH效应。
首先，EGARCH(1,1)模型中对两国房地产收益率序列的检验结果，在5%检验的水平下全都显著，两者收益率序列的AIC、SC和对数似然函数都很显著。因此，其回归结果应该是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非对称性是由加权新息来反映的，即由系数δ来决定的。从表3可以看出，两国房地产市场收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是显着，美国的房地产收益δ系数为负，说明其存在杠杆效应。我国的房地产收益δ系数为证，说明了我国房地产市场的收益的波动不存在杠杆效应。
从上述模型分析结果来看，TARCH模型能大体描述两国房地产市场收益序列。各项检验值在10%的检验水平下显著。在γ方面，美国的房地产收益序列在5%的检验水平下通过了检验，说明其序列具有杠杆效应。中国的房地产收益序列的γ系数并不显著，因此可进一步判定中国的房地产收益序列的杠杆效应并不明显。
4.实证结果分析
（1）从GARCH（1,1）的分析结果来看，中美两国的房地产收益序列存在着一些相同的特点。一是两国的房地产市场收益都可以通过GARCH（1,1）模型来描述，这就证明了房地产市场的收益与资本市场其他金融产品收益具有相同的波动特点，即存在着高峰厚尾和波动聚集现象的特点。二是两个市场的α与β系数之和接近于1，分别为0.9718和0.9618，这证明了房地产市场收益的方差稳定性较差，即房地产收益波动具有持续性，影响两国房地产收益的因素均比较复杂。
（2）从EGARCH模型和TARCH模型的分析结果来看，两国的房地产市场收益序列存在着明显的差异。这主要表现在两个市场有无杠杆效应的问题上。美国的房地产市场具有杠杆效应，而中国的房地产市场收益并不具有杠杆效应。这就意味着有效信息对房地产市场正冲击和负冲击对房地产收益的影响是一样的，也就是可以预期好消息和坏消息对交易量波动性的影响是没有差别的。这说明现阶段我国投资者的交易行为确实存在着“羊群效应”现象，即往往采取顺势而为的交易策略。这与我国房地产市场发展的不成熟性以及投资理念不成熟是密切相关的。目前我国全民投资房地产业的热情高涨，跟风思想严重，导致市场价格虚高，我国房地产市场波动与发达国家成熟的市场价格波动特性存在差异。
四、结论
1.房地产市场存在“波动聚集性”。美国和中国的房地产市场的波动不能完全通过ARMA效应来反应，且两国的房地产收益序列具有arch效应。因此，本文认为房地产与其它金融商品具有某些相同的特征，即表现为“波动聚集性”。
2.房地产市场收益的方差具有较差的稳定性。造成这种情况的因素是比较复杂的，但其中重要的一点是，房地产并不仅仅具有金融商品的属性，它同时还具有普通消费品的属性，这就决定了房地产的价格走势不仅与投资需求本身有关，还与巨大的消费需求有关，而其他金融产品则不具备这样的特性。
3.与美国相对成熟的房地产市场相比，我国的房地产市场缺乏杠杆效应。一方面，我国的房地产市场的机制还并不成熟，房地产市场的投资者所做出的投资策略并不是基于有效信息来进行的；另一方面，我国的房地产市场的运行机制还不健全，与房地产投资相关的金融产品还不够丰富有关，房地产投资的进入门槛很高。
4.我国房地产市场缺乏杠杆效应效的研究结果与黄忠华等（2008）所得出的结论恰好相反。本文认为，我国的房地产市场的杠杆效应可能存在于短时期的个别地区上。从长期看，在全国的范围内，我国的房地产市场要做到有效率还尚需时日。全国统一的房地产政策还不能对宏观的房地产市场走势造成的影响并不能产生杠杆效应。
从以上结论可看出，房地产市场是一个充满了风险的市场。因此，完善我国房地产市场的运行机制、控制我国房地产市场的风险是目前我国规范房地产市场的当务之急。与发达国家的房地产市场相比，我国的房地产市场的改革与发展还有很长的路要走。
参考文献：
[1]Bollerslev,T.Generalized Autoregressive Conditional He-
teroskedasticity[J].Journal of Econometrics,1986(31)：307-327.
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关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万O，同比上升55.81%，竣工面积524.13万O，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120O-144O的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100O-120O面积段，占总销售量的24.75%，大于180O的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100O-144O的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万O ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万O，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/O，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/O，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/O的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/O的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/O； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/O；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/O；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/O。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引资和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
房地产业市场失灵对策
0引言
随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵
1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
1.2房地产的外部性导致的市场失灵
由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。
1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵
信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：
1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。
1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。
1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
1.4房地产的公共性导致的市场失灵
根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。
1.5社会分配的不公导致的市场失灵
在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。
关键词：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16000901
1引言
2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。
在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此释放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。现在重点鼓励的仍是刚性需求。
这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。所以未来的一段时间内，释放刚需还是房地产市场主要目标，潜在的刚性需求转化成有效的刚性需求的条件分析成了促进房地产市场健康发展起来的重要思考。
2刚性需求向有效需求转化需要一定条件
对于投机需求来说，投资性需求有效化需要更多的条件，首先在宏观层面，政府的调控政策还对二套房是很严厉，限购令仍未解除，购房条件苛刻，差别性信贷政策让投资成本更高，而且在微观层面，具备投资需求或有投资能力的潜在需求只是部分的中高收入层次群体，是有一定的财富积累或具有投资观念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，购房意愿不如刚性需求迫切。而刚性需求要解决自住问题，购房意愿强烈，环境影响因素不大，政府大力鼓励，购房贷款优惠幅度大，潜在的刚醒需求更容易向有效需求转化。
当前房地产市场回暖表明，释放刚性需求，将潜在的刚性需求转化成有效需求仍是目前房地产市场的发展方向。但是刚性需求有效化仍需要一定的条件。潜在的刚性需求只具备购房意愿或者购房能力之一，有购房能力的因为没有合适的楼盘没有购房，有购房意愿的积累资金不够或者收入不高都限制了刚性需求的有效化，为了刚性需求从潜在需求向有效需求转化，促进刚需购房有效完成，要从各方面对刚性需求有效化条件进行分析，规范刚需购房优惠制度，保障房地产市场健康发展。
3房地产市场刚性需求有效化条件分析
3.1从房地产运行过程分析刚性需求有效化条件
使刚性需求向有效化转变，一方面增加刚性需求购房者的现金购房能力，促进房价合理回归，同时另一方面也要提高刚性购房者的购买意愿，开发商制定合理进行市场定位和开发计划。从各个环节促进刚需的有效化。
土地成本是房价的重要部分，在土地出让时，政府实行土地优惠政策，可以降低土地成本，并对土地规划进行确定，提供限价房或者经济适用房，降低房价，使更多刚性需求的购买者能够购买。而为了提高购房者的意愿，出让区位较好的土地可以使楼盘更吸引刚性购房者消费，规定容积率以及配套设施建设规划，提高居住环境质量，提供合理的楼盘产品，可以让刚性需求者将购买想法付诸行动。
在设计建造房屋时，合理的户型设计能大大增强刚性需求的购买欲望，虽然刚性需求在资金积累上相对于投资需求比较不足，但是开发商为了降低成本采取差劣户型的设计或者降低建筑质量标准的做法会使更多刚性消费者转变购房意愿，对于首次置业的购房者一些中小户型设计更受青睐。开发商在为刚性需求提品时还要做好市场定位，避免不必要高端建设，减少成本浪费，减轻购房者的经济负担。
在房屋的购买流通环节，各地方严格执行限购令限制投资性需求可以抑制房价的飞涨，实行差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，都大大降低了刚性需求购房的门槛，放宽首套房公积金贷款政策，提供住房补贴等其他政策直接提高了刚性需求的购买能力，在近期进行微调的各个城市中，经过中央同意的微调政策全部基本是在这个环节的针对刚性需求的实行优惠的，这些措施都很大程度上将潜在的刚性需求转换成了有效需求。
3.2从房地产市场主体分析刚性需求有效化条件
政府无疑是推进将刚性需求向有效化发展的主导力
量。参与了各个环节的调控。中央设立大方向的宏观政策，严格控制房地产调控，监督地方政府开展实施，地方政府采取限购令、差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，调节房地产开发商开发方向，保证房地产市场有序运行，改变房地产供给结构，利用刚性需求实现稳增长是政府目前明确的方向，刚性需求有效化的条件很大部分是由政府主导设定的。
房地产开发商是刚性需求有效化的实现条件，只有房地产商合理定位开发，提供适合刚性需求的产品，合理规划用地，做好配套设施建设和选取合适户型设计，制定合理销售计划，推出优质的楼盘，广大的刚性消费的群体购房意愿大大提高，就会很快的实行购房行动，也可以吸引更多的人进入潜在需求的队伍。
对于刚性需求购房者本身来说，购房资金需要一定的积累，在这基础之上，使用住房公积金，申请首套住房贷款，获取住房补贴都是提高购房能力的重要途径。申请经济适用房、限价房也是实现购房的有效方式。在当前房地产市场刚回暖的背景下，刚性需求购房者如看好房价的走势，购房意愿会有所增加
4政策建议
房地产市场刚性需求有效化需要一定的条件，同时也需要一定的政策规范房地产市场的刚性需求有效化。
规范刚性需求优惠制度。保障刚性需求是解决我国民生问题的重要举措，是满足居民的住房要求，缓解居民购房压力而实行的一系列调控政策，明确促进刚性需求购房的目标下，30多个城市实行的微调政策已经初见成效，销售面积恢复性上涨，但是各地情况和对微调的认识不同，推出的微调政策也不尽相同，甚至上海、成都五个城市推出的政策被中央叫停，放宽限制人群，调高限价这样突破调控底线的政策不被中央认同，规范保障刚性需求的微调政策，严格控制投资需求，是刚性需求有效化持续发展的主要推动力量。
政府严格把握宏观调控。目前由刚性需求主导的房地产市场上的回暖表明，实行宏观调控的政策已经取得了一定成效，目前房地产市场与之前繁荣相比比较缓慢，相对于发达国家的城市化过程还有很大发展空间，长期来看房地产市场必然是继续向前发展，坚持调控的方向，稳定健康的发展房地产市场，保证刚性需求能有效的实现购房，中央改变调控方向或保障政策会引起刚性需求恐慌、投资需求涌入市场引起房地产市场混乱，政府稳定宏观调控政策是刚性需求有效化的有力保证。
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【关键词】房地产 非均衡性 宏观调控 调节机制
我国房地产市场在发展过程中取得巨大成绩的同时也经常会出现市场供求总量的非均衡问题。一些地区和城市房地产市场的结构性矛盾也比较突出，如何对房地产市场进行宏观调控是使房地产市场健康发展的当务之急。
一、房地产供求理论与非均衡理论基础
房地产供给是指房地产生产者在一定时期内，某一价格水平下，在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。房地产供给具有垄断性、时期性、滞后性和风险性的特点。
房地产需求是指在一定的时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。具有区域性、多样性和层次性的特点。
非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡。在非均衡状态下，每个市场上的供求并不一致，在这种情况下，由于市场信息不完全等原因，价格不一定能够迅速变化以调整达到均衡状态。
二、房地产市场供求非均衡的现状分析
（一）房地产供求总量方面
在现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，造成大量的空置楼盘。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已是不可否认的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19 182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10 646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。
（二）房地产供求结构方面
供应结构的非均衡性主要表现在商品房和保障性住房的供求数量不匹配，结构不合理。由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商都倾向于开发商品房，使得保障性住房的数量逐渐变少，廉租房、经济适用房的供应则满足不了中低收入家庭的住房需求。
商品房中高档住宅和中低价位住宅之间的比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例总体偏低。高档房、大户型房的供应仍相对过剩，大多数的中低收入者购买不起房，大量闲置的住宅商品表明居民实际需求水平不高，然而潜在的市场需求也没有转化为现实的购买需求。因此，居民有效需求不足与商品房空置也成了一对矛盾。
三、我国房地产市场供求非均衡的原因分析
（一）市场行为主体不规范
房地产开发企业大多数不注重研究市场和消费者的行为，决策随意性大、非理性投资问题严重。导致市场上无效供给过多，难以形成有效需求。有的产品定位不准、配套设施不齐全、交通不便；有的开发项目不注重市场上产品结构的变化，盲目追求高品质。
（二）房地产市场的调控体系不完善
我国对房地产市场发展的调控手段和调控政策目前都还不够完善。首先是管理体制的不顺畅，会影响调控的力度。我国管理房地产市场的部门繁多：规划、建设、土地、财政、税收等多个部门共同作用，在对房地产市场进行综合管理活动时，常常会出现配合不当、相互沟通少、协调困难等问题。
（三）房地产市场供求机制不敏感
我国房地产市场的机制初步形成，因此还很不完善。不能很好地反映房地产供求关系和价格的内在联系，因此自动调节市场的能力还较弱。普通住宅市场是供不应求的，但高档商品房却大量空置，以致形成了结构性的供过于求的非均衡问题。
四、有效解决房地产市场非均衡的调控政策
加强住宅市场监管，政府要充分发挥住宅行业协会的作用，提高住宅市场的透明度，稳定现有各项住宅政策，及时在网上公示预售商品房的基本情况，并将商品房施工量，新批准上市的住房销售量，住房价格及项目楼盘信息等在网上公布，方便群众查询，督促开发商将商品房的销售价格在售楼部现场进行公示，并与网上公示价格相一致，有效地消除购房者的惶恐情绪。
加强土地调控，适度供应土地。避免投放过多导致土地闲置。从源头上根据市场需求来对住宅供给进行有效控制，调整土地供应结构。增加土地市场的透明度，主管部门应定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称。限制土地出让面积，控制土地出让价格，可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性。
引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费。加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。其次，引导购房者理性消费。二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。
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