时间：2022-03-26 09:35:32
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇房地产形势分析，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
一、当前楼市形势
今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。
从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。
从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。
从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2―3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。
二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。
三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。
二、本轮房价上涨的原因
一是政策导向。自2014年9・30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3・30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。
二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。
三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。
综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。
一、盐城房地产市场特点
（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热
1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。商业投资趋热。1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。住宅投资成主导力量。1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。
（二）商品房销售低迷
受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。
分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。今年以来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。 （三）商品房空置面积增加，社会资源闲置
当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。
（四）楼市调控成效明显，房价得到控制
2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位， 火热的房市一直延伸到2011年的上半年。随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。
（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度
年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。
二、当前房地产市场值得关注的问题
（一）销售持续低迷
去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。
（二）房价总体偏高
近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。以市区为例，2011年盐城市区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。
三、对策建议
房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。
（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求
解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。
（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场
应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。
（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向
政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。合理引导购房者树立风险意识， 打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。
迈向了21世纪的人类社会，经济发展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。
1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。
2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。
二、房地产业增长面临的新动因
房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：
1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：
（1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。
（2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；
（3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；
（4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。
（1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；
（2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；
（3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。
3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性
商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。
（1）网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。
（2）定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。
与网络结合，开拓房地产业未来，出现了房地产业与网络共舞的信号。我国房地产业别无选择，只有紧紧依托于网络的应用和发展，加快实现与网络的结合，中国的房地产业才能赢得更广阔的发展空间。
关键词：房地产市场；GARCH；杠杆效应
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04
一、引言及相关文献
随着世界经济和金融产业发展，房地产市场在世界各国的金融和经济发展中发挥着举足轻重的作用。房地产市场的收益和风险的变化不仅影响着金融市场的变化，同时影响着经济的运行。从近几年的走势来看，我国的房地产价格处于单边上涨的态势，市场的风险在不断的加大。因此对房地产市场的波动进行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了广义自回归条件异方差GARCH模型,它是一种非常重要的波动性估计方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估计金融变量回报时的良好特性,即时变的方差和处理厚尾的能力，使其在金融领域中已经获得了非常广泛的应用。因此，鉴于GARCH模型对金融数据的优良处理能力，本文通过建立GARCH模型，将房地产作为金融产品的研究的角度，并采用中美两个市场进行对比的方法，对房地产市场的价格波动进行了分析。
目前，GARCH模型在我国的金融市场的风险度量和市场预测中得到了广泛的应用。在资本市场方面，陈浪南、黄杰鲲（2002）的研究具有代表性，他们运用GARC
H-M模型对我国股票市场的非对称性波动进行了研究并取得了不错的效果。他们认为我国股票市场一定程度上存在着“杠杆效应”，“利好消息”要比“利空消息”对市场带来的冲击要大[2]。宋逢明、江婕（2003）将我国的股市运行分成了三个阶段，并运用GARCH模型进行了风险分析。他们认为我国的股票市场的系统风险所占的比重要大于非系统风险所占的比重，稳定我国股票市场的系统风险才是发展我国股票市场的根本之道[3]。在汇率市场研究方面，惠晓峰等（2003）运用了GARCH（1,1）模型对我国汇改之后的人民币/ 美元汇率进行预测分析，并证明了人民币汇率存在着明显的自相关性和异方差性[4]。同时，GARCH效应还被引入到了期货市场的研究方面。迟国泰等（2006）以单个期货合约每一交易日涨跌率反映期货市场风险,借助VaR风险价值法,运用广义自回归条件异方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH单个期货合约市场风险评估模型,解决了单个期货合约每一交易日最大损失的确定问题[5]。在研究房地产市场方面，运用GARCH模型进行分析的研究目前还比较少，主要集中于对个别城市的分析，较典型的有杨楠（2006）对上海市二手房市场的收益进行了VAR分析。他通过分析表明，房地产市场对GARCH模型也存在较强的适用性[6]。屠佳华和张杰（2005）采用VAR模型对样本期为2000年7月至2004年3月的上海房价进行了实证研究，结果发现房地产空置率、房地产投资与固定资产投资的比例、房价的历史信息等是影响房价的主要因素[7]。黄忠华等（2008）在他们的研究中运用了GARCH模型簇对上海房地产市场做了分析，计量结果表明房价历史信息能部分解释当期房价的变化；利率对房价具有显著的负影响；汇率对房价的影响为正；房价变化存在不对称效应,降息对房价的冲击大于加息引起的冲击[8]。
与以往的分析相比较，本文试图通过我国房地产价格和美国的房地产市场的整体走势，运用相对较长的样本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3个模型，对房地产市场的收益波动进行分析。通过两个市场的收益波动对比，更客观地描述我国房地产市场的收益的风险和波动大小。
二、模型概述
1.GARCH模型
GARCH模型称为广义ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即为ARCH模型的一种特例。GARCH模型除了考虑扰动项的滞后期之外，同时也加入了扰动项条件方差的滞后期。从本质上讲,它允许时间序列的分布出现高峰特征，从而能更好地描述数据的经验分布。GARCH(p,q)表示如下：
但无论是ARCH还是GARCH,只能反映金融时间序列的高峰厚尾和波动聚集现象,不能反映非对称性。
2.EGARCH模型
GARCH模型能够反映波动率的聚集现象，但是它不能反映波动率的非对称性，不能解释收益的杠杆效应。一个时期的波动不论正负都会增加接下来一个时期的条件方差，因此会忽略波动中周期性或非周期性的因素。为了克服GARCH模型的这些缺点，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。为了允许在模型中体现正负资产收益率的非对称效应，考虑加权因素，EGARCH(1,1)的条件方差可以表示为：
其中?啄表示杠杠效应，如果?啄为正数则代表不存在杠杆效应，若其为负数即为存在杠杆效应。
3.TGARCH模型
TARCH模型是另一个可以反映出时间序列的非对称性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分别提出，条件方差表达式如下：
其中，不对称性是由参数γ反映的。当γ为正时，负外部冲击会比正外部冲击带来更大的波动，称市场波动存在杠杆效应。
三、实证分析
1.数据来源
在数据选取方面，本文选取了我国的商品房平均销售价格分类指数和美国的S&P Case-Shiller房屋销售价格指数1991年1月至2010年9月共237个月度数据进行了分析。其中，我国的数据来自数据中华细分行业数据平台（data.省略），美国的数据来自美国标准普尔指数网站（省略）。
本文之所以这样选取数据是基于以下两点来考虑的：第一，两者的时间序列较长便于分析，并更能说明问题；第二，两者的数据都具有一定的代表性，可以基本代表两个国家的房地产价格变化走势。但是这样做同样会出现一些问题，如我国的房地产价格销售指数在以前的编制并不规范，可能会造成一定的信息遗漏，但这并不会对实证的结果造成很大影响。同时为保证模型的效果，本文将用两者月收益率的对数进行实证分析。其中r=lnpt-lnpt-1。
2.arch效应检验
Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)来检验序列是否存在ARCH效应,其零假设是不存在ARCH效应[9]。从表1可看出，两国样本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下显著，即明显存在arch效应。而两者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下显著，即拒绝“本序列服从正态分布”的原假设，其样本具有高峰厚尾的特征，因此两者适合进行GARCH分析。
以上数据均在1%的检验水平下显着,[]内为p值。
从表2可看出，对两国房地产收益率序列，在1%的显着水平下，α和β的检验结果是显著的，而且这些是系数都大于零，从而保证了条件方差非负的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH项和GARCH项之和α+β均小于1，满足GARCH模型参数约束条件，并且系数之和非常接近于1，从而说明前期的冲击对后面的条件方差的影响是持久的，即以前的冲击影响对未来的条件方差的预测有着重要的作用。两者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，对数似然函数值很大，表明GARCH（1，1）模型有较好的精确度。对残差进行ARCH（1）效应检验，结果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效应。综上所述，GARCH（1，1）模型适用于分析两国的房地产收益，即两国的房地产收益存在GARCH效应。
首先，EGARCH(1,1)模型中对两国房地产收益率序列的检验结果，在5%检验的水平下全都显著，两者收益率序列的AIC、SC和对数似然函数都很显著。因此，其回归结果应该是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非对称性是由加权新息来反映的，即由系数δ来决定的。从表3可以看出，两国房地产市场收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是显着，美国的房地产收益δ系数为负，说明其存在杠杆效应。我国的房地产收益δ系数为证，说明了我国房地产市场的收益的波动不存在杠杆效应。
从上述模型分析结果来看，TARCH模型能大体描述两国房地产市场收益序列。各项检验值在10%的检验水平下显著。在γ方面，美国的房地产收益序列在5%的检验水平下通过了检验，说明其序列具有杠杆效应。中国的房地产收益序列的γ系数并不显著，因此可进一步判定中国的房地产收益序列的杠杆效应并不明显。
4.实证结果分析
（1）从GARCH（1,1）的分析结果来看，中美两国的房地产收益序列存在着一些相同的特点。一是两国的房地产市场收益都可以通过GARCH（1,1）模型来描述，这就证明了房地产市场的收益与资本市场其他金融产品收益具有相同的波动特点，即存在着高峰厚尾和波动聚集现象的特点。二是两个市场的α与β系数之和接近于1，分别为0.9718和0.9618，这证明了房地产市场收益的方差稳定性较差，即房地产收益波动具有持续性，影响两国房地产收益的因素均比较复杂。
（2）从EGARCH模型和TARCH模型的分析结果来看，两国的房地产市场收益序列存在着明显的差异。这主要表现在两个市场有无杠杆效应的问题上。美国的房地产市场具有杠杆效应，而中国的房地产市场收益并不具有杠杆效应。这就意味着有效信息对房地产市场正冲击和负冲击对房地产收益的影响是一样的，也就是可以预期好消息和坏消息对交易量波动性的影响是没有差别的。这说明现阶段我国投资者的交易行为确实存在着“羊群效应”现象，即往往采取顺势而为的交易策略。这与我国房地产市场发展的不成熟性以及投资理念不成熟是密切相关的。目前我国全民投资房地产业的热情高涨，跟风思想严重，导致市场价格虚高，我国房地产市场波动与发达国家成熟的市场价格波动特性存在差异。
四、结论
1.房地产市场存在“波动聚集性”。美国和中国的房地产市场的波动不能完全通过ARMA效应来反应，且两国的房地产收益序列具有arch效应。因此，本文认为房地产与其它金融商品具有某些相同的特征，即表现为“波动聚集性”。
2.房地产市场收益的方差具有较差的稳定性。造成这种情况的因素是比较复杂的，但其中重要的一点是，房地产并不仅仅具有金融商品的属性，它同时还具有普通消费品的属性，这就决定了房地产的价格走势不仅与投资需求本身有关，还与巨大的消费需求有关，而其他金融产品则不具备这样的特性。
3.与美国相对成熟的房地产市场相比，我国的房地产市场缺乏杠杆效应。一方面，我国的房地产市场的机制还并不成熟，房地产市场的投资者所做出的投资策略并不是基于有效信息来进行的；另一方面，我国的房地产市场的运行机制还不健全，与房地产投资相关的金融产品还不够丰富有关，房地产投资的进入门槛很高。
4.我国房地产市场缺乏杠杆效应效的研究结果与黄忠华等（2008）所得出的结论恰好相反。本文认为，我国的房地产市场的杠杆效应可能存在于短时期的个别地区上。从长期看，在全国的范围内，我国的房地产市场要做到有效率还尚需时日。全国统一的房地产政策还不能对宏观的房地产市场走势造成的影响并不能产生杠杆效应。
从以上结论可看出，房地产市场是一个充满了风险的市场。因此，完善我国房地产市场的运行机制、控制我国房地产市场的风险是目前我国规范房地产市场的当务之急。与发达国家的房地产市场相比，我国的房地产市场的改革与发展还有很长的路要走。
参考文献：
[1]Bollerslev,T.Generalized Autoregressive Conditional He-
teroskedasticity[J].Journal of Econometrics,1986(31)：307-327.
[2]陈浪南,黄杰鲲.中国股票市场波动非对称性的实证研究[J].金融研究,2002(5):67-73.
[3]宋逢明,江婕.中国股票市场波动性特性的实证研究[J].金融研究,2003(4):13-22.
[4]惠晓峰,柳鸿生,胡伟,何丹青.基于时间序列GARCH模型的人民币汇率预测[J].金融研究,2003(5):99-105.
[5]迟国泰,余方平,李洪江,刘轶芳,王玉刚.单个期货合约市场风险VaR-GARCH评估模型及其应用研究[J].大连理工大学学报,2006(1):127-133.
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关键词：宿迁 ； 房地产
中图分类号：F253文献标识码： A
1．宿迁概况
江苏省宿迁市，位于江苏省北部，长三角城市群成员城市，是江苏省最年轻的地级市。下辖两区三县分别是：宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县。
2．全市房地产市场运行情况
2.1开发投资继续保持增长态势
2013年全市房地产开发投资317亿元，同比增长45%；其中市区房地产开发投资132.13亿元，同比增长45.42%。 2013年全市实现房地产地方税收62.83亿元，同比增长45.37%；其中市区实现房地产地方税收24.99亿元，同比增长48.75%。
2.2新开工及新竣工情况
2013年，全市房地产新开工面积1404.04万O，同比上升55.81%，竣工面积524.13万O，同比上升18.26%。从不同面积段看：成交主要集中在120O-144O的面积段，占总销售量的26.11%，其次是100O-120O面积段，占总销售量的24.75%，大于180O的面积段，占总销售量的17.55%。就宿迁市目前的情况来看，购房者比较青睐改善型的房型，主要集中在100O-144O的面积段。
2.3批准预售情况分析
2013年1-12月份，宿迁市市区商品住宅累计批准预售270.77万O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，涨幅全省排名第四位。根据省住房办的数据，宿迁商品住宅批准预售面积为202.2万O ，全省排名第十一位，涨幅为40.54%，全省排名第四位。
2.4销售情况分析
2013年1-12月份，市区商品住宅累计销售为221.09万O，全省排名第十名，同比上升34.88%，涨幅全省排名第三位。
2.5成交价格走势分析
2013年，全市商品住宅成交均价为3909元/O，同比上升5.02％;市区商品住宅成交均价为4396元/O，同比上升2.11％;三县商品住宅成交均价为3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同单价段销售面积分析
从不同单价段来看：成交主要集中在4000-5000元/O的价格区间，占总销售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的价格区间，占总销售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的价格区间，占总销售量的20.55%。就目前的情况来看，购房者能够接受的单价是在4000-6000元/O的价格区间。
3．宿迁房地产市场存在问题
3. 1 房产企业综合实力不强，受政策性影响较大
一、虽然近年来宿迁市已经引进了恒大、佳源、苏宁等大型的房地产开发企业，但是从整体上来看宿迁市房地产开发企业多为中小型企业，重销售、轻管理，重利益、轻责任。
二、房地产开发项目大多数为期房预售，目前仅有水木清华项目为现房销售，恒大华府、恒大绿洲两个项目为精装修房屋，成品化住宅率偏低，项目缺乏个性、缺少特色，住宅产业化整体程度不高，不能满足不同层次城市人民生活的需求。
三、近年来房地产行业受国家、省房地产宏观调控政策的影响较大，特别是对中小型房地产开发企业的影响更大，出现了开发企业资金回笼较慢、工程进度缓慢的问题，有的甚至出现资金链断裂，工程项目停滞不前。
3. 2房价上涨预期较高，调控难度较大
2013年以来，市区的商品房项目成交均价呈现阶梯式上涨。据统计，从3月份，水木清华项目，开盘成交均价为5800元/O； 7月份，中远现代城项目，开盘成交均价为6235元/O；9月份，海天翡翠城项目，开盘成交均价为6116元/O；11月份，金鹰国际花园项目，开盘成交均价为6550元/O。商品房项目成交均价的节节攀升，为2014年房价的调控带来一定难度。
3. 3延期交付现象频发，维稳压力较大
由于房地产竣工验收手续较多，涉及部门较多，少数部门帮办服务意识下降，导致项目运作周期较长，同时由于开发企业经验不足、实力不强、资金不足、人员素质参差不齐等原因导致开发进度缓慢，从而致使开发项目延期交付。2011年以来，市区多次投诉和集访均是由开发项目的延期交付赔偿问题引起的，维稳的压力较大。
4.市主管部门拟采取的措施
4.1加强行业培育，引导一批开发企业做大做强
一、积极引进在国内负责任、信誉好的大型标杆龙头型房地产开发企业进驻宿迁市，使其起到示范带动作用。
二、积极鼓励本地房地产开发企业做强做大，加大对本土房地产开发企业的帮扶力度。重点培育中远集团、同兴置业、富国集团等房地产开发企业提档升级，力争两年内达到国家一级房地产资质，同时鼓励他们要做大做强，走出宿迁；
三、引导房地产开发企业提升自身实力，积极钻研如何扩大企业规模，不断增强自身综合实力。
4.2推行精品工程，加大优质住宅有效供给
一、强化房地产开发企业的小区设计理念，加强小区的人车分流设计、智能化设计，建设精品工程，打造优质住宅。
二、引导房地产开发企业加强住宅产业化建设，重点加大住宅产业化技术、精装修住宅等方面建设力度，打造产业品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、综合性能好房地产项目。
4.3加强指导服务，引导开发企业合理定价
从2013年底，市物价部门对市区商品房价格定价调整为“自主定价”即由过去的最高销售价备案管理，改为由房地产开发销售企业根据开发经营成本和市场供求状况自主确定销售价格。“自主定价”后，部分开发企业涨价预期较高，物价部门应加强开发企业的定价指导，及时公布相关区域商品房销售价格，避免少数商品房项目盲目定价，出现房屋滞销、资金紧张、工程进度迟缓、延期交付等现象。
4.4推进帮扶验收，强化属地维稳履责
目前，《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2014年1月1日起开始施行，这将有效缓解验收过程中出现的程序繁、环节多、耗时长等问题，开发企业应加强与市验管办沟通，有效推进项目验收进度，促进项目早验收、早交付。
5. 下一阶段发展趋势研判
5.1市场销售量将稳中有升
一是从宏观层面来讲。2014年，房地产宏观调控政策将继续保持稳定。“单独二胎”政策的放开、保障房工作的全面推进，都将形成新的市场需求。因此，市场整体上还是会有较为充足的需求支撑。
二是从微观层面来讲。随着宿迁市城市化进程的加快，洋河新区铁路的全线贯通，以及宿迁“一轴两幅九市”规划的提出，下一阶段宿迁将会吸引更多的人气集聚，且人口的流动性也将加快，这将促进宿迁市房地产市场的发展，相应的购房需求也将会有所增加。
5.2供给量保持较高规模
一是宿迁市正处于旧城改造阶段。老城区由于配套设施齐全，交通便利，开发商拿地意愿较为强烈；
二是宿迁市正处于大力招商引资和积极吸纳人口阶段。下一阶段将会相应加大土地供应规模，为外来人口提供不同档次的充足房源，以满足不同收入层次人群对住房的需求。既有为低收入者提供的公租房、廉租房等过渡性住房，现已在制定外来务工人员也有为高收入者提供的高档住宅。因此，预计2014年的土地供应量和房屋供应量还将保持较高规模。
5.3房价继续平稳运行
一是宿迁市房地产市场一直处于平稳健康发展的态势。宿迁市房地产市场一直没有出现大起大落的现象，部分持币观望购房者释放购房需求，房价将会继续保持平稳。
二是保障性住房的建设对稳定房地产市场供销平衡将起到积极作用。
三是受区位和房屋质量与品质的进一步提升的影响。例如市区金鹰国际花园、中远现代城、水木清华等部分区域热点楼盘的销售，将带动周边房地产项目销售价格的上升，市区房价将有小幅上涨空间。
房地产业市场失灵对策
0引言
随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵
1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
1.2房地产的外部性导致的市场失灵
由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。
1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵
信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：
1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。
1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。
1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
1.4房地产的公共性导致的市场失灵
根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。
1.5社会分配的不公导致的市场失灵
在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。
【关键词】房地产；工程管理；问题；对策
房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。
1.当前房地产工程管理存在的问题
从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。
1.1计划管理存在的问题
目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。
1.2质量管理存在的问题
房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。
1.3监理管理存在的问题
房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。
2.房地产工程管理实效作用的彰显措施
2.1加强计划管理
房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。
2.2强化质量管理
房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。
2.3完善监理管理
工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。
综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。
参考文献：
【关键词】 企业会计准则； 国际会计准则； 投资性房地产； 公允价值
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）外部因素
1.公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
2.公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
（二）企业内部因素
1.增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
3.影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）公允价值计量模式推广困难的原因
1.外部因素
（1）公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
（2）公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
2.企业内部因素
（1）增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
（3）影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。
从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。
通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。
鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。
下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。
第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。
第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。
第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。
第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。
由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。
第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。
总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。
五、改进措施和建议
（一）构建活跃的房地产市场
只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。
（二）改进会计准则
我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。
（三）进一步发展第三方评估机构
当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。
（四）规范信息披露
规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.
