时间：2023-02-10 02:31:10
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇企业物业管理，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
（一）规模偏小，经济效益不好
物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。
（二）缺乏优秀的管理人才
目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。
（三）建管不分，引发服务矛盾
我国物业管理企业发展初期，实施“谁开发，谁管理”的策略。但由于物业管理企业存在着规模较小，无法有效开展工作的劣势，致使物业管理企业与开发商之间的责任划分不清楚，导致在房屋建设后期产生许多矛盾。例如，开发商为了自身利益，不顾居民的生命安全，建设质量不合格的住房供居民居住。导致居民不断向物业管理企业进行投诉，但是物业服务人员又无法向居民解释到底是哪方的责任。因此由于建管不分的缘故，大大降低了物业服务的质量，促使居民对物业的服务产生不满的现象。目前我国物业管理企业物业服务仍存在着一些问题，为了解决这些问题，相关部门应采取相应措施，对物业服务进行有效的创新，从而提高物业服务质量，满足社会发展的要求。
二、物业管理企业物业服务的创新策略
（一）培养学习型员工
在推动物业服务创新的过程中，可通过举办文化活动等调动服务人员的学习热情，鼓励全体员工进行学习，营造一个良好的企业学习氛围，提高员工的创新思维，促进物业管理企业的进一步发展。同时也可对员工进行相关培训，促使员工加强自主意识，提高对工作的积极性，并加强自身素质的培养，以便提高物业服务人员的服务质量。国外的物业管理经验较为丰富，因此为了有效培养学习型员工，应合理借鉴国外的物业管理方式，以便提高物业服务质量，促进物业管理企业的发展。
（二）提供菜单式服务
为了提高物业的服务质量，物业管理企业可提供“菜单式”服务，注重扩大服务范围，提供高质量的服务。在客户的衣食住行等方面出现问题时，也应给予相应的服务，以便满足客户对服务的要求。同时在提供服务时，可给予客户自己选择的权利，让其带着愉快的心情享受物业的服务内容。“菜单式”服务模式坚持以人为本的原则，大大提高了服务质量，解决了原有物业服务存在的问题，提高了客户的满意程度。并且通过服务模式的转变，还可为物业管理企业带来一批新的客户，扩大企业的业务量，提高企业经济收益。但是在企业实施此服务模式时，要注意提供确定物业服务的项目和物业服务的收费标准，从而降低因服务项目与价格不符，而发生不必要的矛盾。
（三）开展多种经营
开展多种经营模式，可在保证物业服务质量的同时，提高物业管理企业的效益。随着物业管理企业的不断发展，客户不再满足于保安、保洁和保养，而是提高了对物业管理的要求，要求其增加服务内容。例如，建立休闲娱乐设施等。随着客户要求的转变，物业管理企业也应改变原有的经营模式，向开展多种经营转变，提高企业经济效益的同时满足客户的各方面要求。随着人们生活水平的提供，客户对物业服务有了新的要求。而物业服务的创新就是为了满足客户心理要求的同时，为客户提供更多的服务，并在此过程中采取新颖的策略来提高企业的经济效益。开展多种经营模式，充分利用物业区域有限的资源，摆脱客户为物业服务带来的新的挑战。
（四）提供全程物业服务策划
全程物业服务策划要求物业管理企业介入地产设计、施工等全过程，并且在介入的过程中物业服务人员有不懂的地方要及时与地产管理人员进行交流沟通，以便物业服务人员了解地产企业建设住房的全过程，从而可为客户提供全程的物业服务。全程物业服务策划是在满足客户的要求下实施的，其可对地产的规划等方面进行严格的把关，根据客户的要求为地产开发提供相关的开发对策，实现物业管理的全新服务目标。但是由于地产策划与全程物业服务策划的关注点不同，因此在房地产开发的前期，就应做好相应的沟通。
三、结论
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
关键词：物业管理；财务管理
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物业管理的行业特征及其对企业财务管理工作的要求
1.1 综合性强
物业管理虽然属于服务业，但它还存在一些明显区别于一般服务行业的特征，其中之一便是该项服务提供的是二十四小时、全方位、多层次的过程性的产品。物业管理不仅是劳动密集型，而且是服务、管理密集型的行业，具有很强的综合性。再加上企业决策者已经意识到财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义，现代物业的财务管理工作，在管理手段上采用财务预算、财务动态分析方法，以加强预算控制；在管理方法上，采用普及计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而增强财务管理的综合性。
1.2 渗透面广
物业管理工作是既要服务社区，又要服务的个人群体，这种服务时刻都需要财务管理的支持，从提供办公场所、支付人员工资到对小区房屋、公共设施设备维修保养、清洁保洁、绿化养护等一系列活动，从按劳取酬收取的物业服务费，到开展多种经营的现金流入都与资金有关，直接或间接地影响到企业资金的流动与循环，从而影响整个企业的利益。所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面，一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。
1.3 敏感性强
物业企业财务管理工作过程中，费用测算属于一项非常重要的内容，由于服务费用的测算没有一个统一的角度和平台，所以物业服务所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符、优质优价不那么容易。因此市场竞争的大环境就要求企业财务管理应善于对企业合理调节企业资源和客户要求，密切关注市场情况的变化，增强防范风险的能力，增加应变环境的灵敏度，及时向企业管理者提供重要的财务信息，使决策者作出正确的选择，并对企业经营进行指导和控制。
2 物业管理企业的财务管理现状
2.1 会计基础工作不完善
会计核算工作是开展财务管理工作的基础，会计基础不完善会严重制约财务管理的顺利开展。这种不完善主要表现在以下两方面：首先，物业管理企业缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理作为一个新兴的行业，现行的会计制度作为指导性的规定，过于宽泛，而目前缺乏关于物业管理的行业会计制度，那么物业管理企业在会计核算工作中就没法吸取行业会计制度的经验，加之物业管理的对象多样化，在会计明细科目的设置上灵活性很高，科目设置容易混乱，达不到会计科目设置的分类要求，从而降低物业管理公司会计信息的可比性。其次，多数物业管理企业缺乏规范、健全的内部控制制度。原因在于，有些物业管理公司其自身经营规模不大，日常业务和会计核算简单，没有建立内控制度的必要。即使物业公司能够在思想上重视内控制度的建设，却在实际执行中缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，使内控管理有心无力。
2.2 财务人员素质有待提高
专业技能素质方面，许多物业管理公司认为日常业务和会计核算工作简单，因此在招聘的过程中对财务人员的专业技能素质方面要求不高，这样便会引进一些没有系统学习过财会理论和专业知识的人员，勉为其难的做好财务管理工作。有些房地产附属的物业管理企业会将原企业的行政人员、或退休返聘人员安排进财务部门，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想认识不足等问题，从而导致专业技能素质较为欠缺。
职业道德素质方面，财务人员接受的相关方面的教育本来就少，加之企业在人员招聘时，对于职业道德素质方水平也无法考察，只能从日后的工作中观察。总之，由于上述在财务人员选拔上的问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技能素质等方面不能适应日益复杂的物业管理工作的要求。
2.3 资金管理水平较低，筹资渠道单一
企业营运资金的管理是反映公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理对企业具有极其重要的意义，但是当前物业管理企业的资金管理水平普遍不高。首先，物业管理公司由于自身对于资金管理的重视程度不够和管理不善，常常出现资金周转时间过长、资金随意滞留等现象，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，严重影响资金的使用效率，影响资金的盈利能力。此外，由于经营管理不善，资产损失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。其次，物业管理企业筹资能力不足。物业管理公司规模普遍较小，注册资本有限，无法向银行提供房屋、土地之类的不动产做担保，获得贷款的难度较大，在融资渠道与融资方式上选择余地小，因此内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式，筹资渠道较为单一，筹资数量也难以完全满足经营发展的需求。
3 提高物业管理公司财务管理水平的措施
3.1 提高管理者的理财意识，培养战略眼光
随着物业管理开始走向市场化、专业化、规模化，物业管理企业要想在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟，就必须树立起现财理念，科学定位市场，拥有长远的经营谋略，形成规模效益，重视财务管理工作。只有首先从思想上重视起来，才可能在管理中执行到位。以上我们提到的物业管理企业财务管理现状中存在的会计基础工作不完善、财务人员素质不高，有很大一部分原因也是因为观念上对财务管理的重要性没有足够的认识。所以管理者应该提升理财意识，培养战略眼光，谋求企业的长远发展。
3.2 建立健全企业会计核算制度和内部控制体系
对于无以往经验可以借鉴的现状，物业管理企业应参考一般会计准则，结合自身经营特点和需要，制定适合本企业内部的财务管理制度并根据经营和客户要求不断完善和细化。在制度方面，完善管理机构的设置，明确财务人员的职责分工和工作流程，加强内部控制。培养成本管理意识，重视财务分析工作。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
3.3 加强对财务人员的专业技能和职业道德培训
在财务人员的培养过程中，首先要严格把关，也就是在招聘中坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务管理部门，对于已经在岗却财会专业能力不足的员工，给予学费和考试费等方面的支持，支持其接受相关的教育和参加考试。其次，物业公司可以对财务人员开展定期或不定期的、有针对性的会计、税务的培训，对内部分工的财务人员开展阶段性的集中学习，并安排必要的考试，从而保证学习效果，以此提升财管人员专业理论知识和实务技能。同时注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。最后，通过培训加强财务管理人员对自身职位和工作的重要性的认识，让他们意识到自己不只是一个机械处理账务的单据传递员，更是一个能够通过财务数据分析辅助项目经理、辅助企业发现问题的有价值的员工。加强职业道德教育，注重对员工职业道德素质的培养和考察，促进财务人员专业技能和职业道德的全面提升。
3.4 拓宽资金筹集渠道，加强资金运作管理
作为物业管理企业财务活动的重要内容，应该重点关注融资，努力开创新方式、拓展新渠道。具体而言，目前由于企业规模和盈利能力等原因，内部融资仍是物业管理公企业主要的融资方式，因此物业管理企业必须提高经营管理水平和盈利能力，只有保持良好的发展势头，给原有的投资者继续投资的希望和信心，才能吸引新的投资者，形成良性循环。与此同时，企业应积极拓展外部融资渠道。想要获得更多的银行贷款，企业还是要立足于自身良好的经营状况和盈利能力。
在资金管理方面，要有计划地、合理使用，把有限的资金用在必要的服务项目上，使资金使用更透明。科学地筛选投资项目，进行中、短期投资，防范投资风险，同时加强对项目投资实施过程的监督和控制。
4 结束语
物业企业的财务管理工作开展的虽然有些滞后，但是通过认清现状、提高重视程度，完善财务管理制度，提高财务员工的素质、拓宽融资渠道和资金管理，其财务管理水平还是有很大提升空间的。
参考文献
[1]陈晶.物业管理公司如何强化财务管理[J].中国新技术新产品，2012，（17）.
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。
一、从培养学习型企业入手，实现观念创新
物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。
一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。
二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。
三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。
二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新
在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。
一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。
二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。
三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。
四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。
五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。
三、从制度建设入手，实现管理创新
物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。
一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。
二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。
三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。
四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。
五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。
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服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。
一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。
二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1. 培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2. 培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1. 杨锡怀，《 企业战略管理 》，高等教育出版社
由于电力企业长期以来一直将物业管理部门当做是后期服务部，正是由于对其的定位错误，常常安排一些老弱病残，或一些快要退休的老职工，并且在物业管理员工培养方面存在严重不足，结果导致现阶段电力企业物业管理人才严重匮乏。作为物业管理人员，不仅需要具备物业管理专业的知识，还必须掌握经济管理、房地产、建筑、法律等方面的技能，就我国电力企业现阶段的物业管理人员配置来说，文化素质以及专业素养有待提升，在很大程度上影响了物业管理的发展。
2.优化电力企业物业管理的对策
2.1早期全面介入，强化物业建设质量
只有具备高品质的物业，才能提高物业管理的水平。这就需要物业公司尽早的介入，作为物业管理企业来说，应当考虑从后期物业管理的角度出发，综合考虑业主、开放商等各方面的利益，将物业管理各个细节延伸到开发建设的各个环节，提出行之有效的规划、设计建议，为物业后期管理提供便利。
2.2加强电力企业内部管理，强化服务意识
为了提高物业管理的服务质量，首先就需要从物业管理企业的内部出发，逐渐的转变员工的服务意识，并加强对其专业技能以及理论知识的培养，执行竞争上岗制度，合理安排物业管理的程序。具体的措施体现在以下几个方面：
（1）引进优秀的物业管理高层人才，充分发挥其在物业管理中的领导才能。
（2）加强对物业管理企业员工的培训，包括专业管理以及相关方面的知识，定期进行考核，采用评比等手段，提升员工自身的综合素质；
（3）加强物业管理企业的内部管理制度，建立良好的企业文化，增强企业的凝聚力，使全体员工树立高质量的服务意识，提高物业管理整体的服务质量。
2.3规范物业管理自身的行为
为了规范物业管理自身的行为，需要做好以下几个方面的工作：
（1）物业管理工作本身存在程序复杂、项目众多、环节繁杂等特点，需要加强对物业的日常管理，强化管理岗位，突出工作程序，优化物业管理的中心环节。
（2）完善物业管理相关的法律法规，有效的约束物业管理的行为。物业管理企业也需要引进质量体系，制定质量监督手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、职工回访、有偿服务、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
（3）物业管理企业需要加强对企业员工的沟通，关系员工的工作与生活，和谐企业与员工之间的关系。另外，要建立科学的奖罚制度，激励员工，充分挖掘员工的潜力，积极听取员工的建议。
3总结
顾名思义，石油企业的物业管理就是石油企业运用现代化的经营手段与管理模式，对矿区、办公区、油田居民区进行全方位、多功能的后勤服务管理，对企业员工及其家属提供较为优质的服务，保证他们能够安心工作、生活，为企业创造出和谐的文化氛围，确保员工的稳定性，避免人才的流失与企业利益的受损。伴随石油企业的改制重组，物业管理部门从原来的后勤部门中分化出来，形成独立的机构并愈来愈朝着专业化、市场化的方向发展。改革开放以前，石油企业的建设与发展主要靠企业职工自身的力量，油田勘探、开发，矿区的建设多在偏远地区，职工居住区基础设施较差，配套服务也满足不了基本需求。20世纪80年代末90年代初，石油企业成为我国能源基础建设的重要力量，受到中央与地方政府的高度重视。石油企业不仅创造出更多的经济利益与社会利益，也为长远发展考虑，逐步建成设施完善、功能完备的居民区，保证企业员工的稳定性，做好企业的各项后勤保障工作。尤其是在市场化逐步推广的今天，石油企业的物业管理作为一个独立的行业，作为一种新兴的产业经济，探索出一条迎合市场需求、不断发展、活力四射的道路。首先，石油企业物业管理拥有优质的外部环境。物业管理的涉及面广，是一项综合性很强的系统工程，而作为大型企业的后勤部门，更是需要全社会的理解与支持。由于物业管理从整体上来说还处于发展的初步阶段，行业法规、管理法律都不够健全，需要社会化服务给予一定的支持。政府要理解企业管理中的难处，尽量在资金投入、税收政策、配套设施等方面给予倾斜，为企业内部的物业管理奠定良好的物质基础。其次，石油企业应建立现代企业标准化物业管理制度。现代企业必须遵守严格的市场运行机制，具备无人能及的市场核心竞争力才不至于被社会淘汰。石油企业的物业管理便是遵循了这一原则，很好地体现了与时俱进、优化创新的理念。在石油企业内部，领导层巧妙地运用了市场竞争机制，管理人员奉行竞争上岗制，将职工的工资、福利、奖金等区别开来，形成良好的激励机制。经济手段的约束力最为直接、效果显著，然后辅助一些精神性的鼓励，能够催促企业不断提高自身的物业服务水平。最后，物业管理的专业化能够形成无形的“品牌效应”，在造福企业职工的同时，也为企业创造出更多的经济利润，是互利双赢的好事。物业管理由于涉及面广而杂，如果一直是杂糅在一起，难免会分工不明确、矛盾冲突不断。专业化分工和专业化人才是品牌战略的重要因素，直接关系到物业管理水平与服务质量。鼓励各领域内的管理人才参与培训计划，实时充实自己，在物业管理的平凡岗位上做出不平凡的成绩，巩固石油企业在大众心目中的权威地位。
二、石油企业物业的专业化分工
石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。
（一）咨询服务
作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。
（二）保洁保安
无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。
（三）设备维修
石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。
三、培养石油企业物业管理的专业化人才
纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。
四、结语
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