时间：2022-02-02 02:02:45
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇健身房合同，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
1、能够独立承担民事责任；
2、有足够的财产作担保；
3、拥有核定的自有流动资金；
4、在银行或信用社会开立帐户。
【法律依据】
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。
若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双
倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。
但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
一、审判实践实践中存在的疑难争议问题及讨论意见
1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。
近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。
第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。
第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。
第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。
审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。
2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。
按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？
实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。
3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。
房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。
实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。
多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。
4、房屋买卖中的抵押限制问题。
出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?
在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。
5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。
职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。
但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。
对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。
6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。
按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：
第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。
第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。
对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。
7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题
按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。
多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。
8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。
按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：
第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。
第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。
实践中，多数采用第一种意见。省高院2011年的民事审判会议既要中提到该问题，但没有具体的意见。
9、农村（集体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。
前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因出卖人无权处分共有房屋（部分共有人出卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：
第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。
第二种意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。
以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理。请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理。
10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题。
近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开发建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准许施工方或材料商对外出售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订房屋买卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况：
第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发商为第三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登记给施工方或材料商，过户时，需要开发商出手续。
第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追加开发商为第三人。在此，一般又存在两种情况：1、如果开发商表示同意交付抵债的房屋，则该种情况与第一种情况相同。2、如果开发商不同意交付或无法交付抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同属于效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房屋的所有权或处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款，而为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买房人直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人签订的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上的房屋买关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否具有约束力？开发商是否应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违约责任。对此有不同意见：第1种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预售合同只是为了办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不存在实质上的房屋买关系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋预售合同对开发商不具约束力，无需承担违约责任。第2种意见认为，由于开发商与施工方或材料商签订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只要在诉讼过程中开发商具备了房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之就无效。施工方或材料商与买房人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合同有效。开发商与买房人签订的房屋预售合同属于施工方或材料商将其与开发商间房屋预售合同中的权利（交付房屋、协助过户）转让给买房人，开发商与买房人签订的房屋预售合同对开发商具有约束力。
以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见。
11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。
近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产，双方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订预售合同。此种情况下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质，分得的房屋需要登记在开发公司名下，在出售房屋时需要借助开发公司名义，因此，处于被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠纷时，也存在多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的出售抵债房屋的情况基本一样，也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开发公司与买房人签订的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此类问题也一并明确指导性意见。
12、关于“二手房”买卖合同效力问题。
对于近几年盛行的“二手房”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一）出卖人将已经取得完全所有权的房屋对外出售，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、出卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，出卖人又将购买的房屋出售给他人，此种情况类似“炒楼花”；（三）、出卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，出卖人又将购买的房屋出售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；
上述第（一）种情况下发生的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一，比较容易处理；第（二）种情况下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买卖合同的权利义务的概括转让，发生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开发商不同意转让行为，则转让（买卖）买卖双方间的买卖合同就会因出卖人无权处分而无效；
对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付，但由于没有办理房屋过户，出卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第（1）种做法，由于出卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争议，出卖人有权处分该房屋，可以直接判决出卖人向买受人交付房屋并办理过户手续；第（2）种做法，由于出卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意出卖人出售该房屋，如果同意，则出卖人有权处分，买卖合同有效，如果开发商（原始产权人）不同意，则出卖人无权处分，买卖合同无效；第（3）种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第三人参加诉讼，如果第三人同意出卖人出售该房屋，则买卖合同有效，在此情况下，是判决开发商直接协助买受人办理房屋过户手续还是判决出卖人办理过户手续，因为，如果需要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始产权人）的利益，但是，如果直接判决开发商（原始产权人））协助买受人办理房屋过户手续，则国家利益受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手续，国家就少收取一次交易的税费。正常情况下应该是，开发商（原始产权人）将房屋过户给买房人（即下手买卖的出卖人），买房人（下手买卖的出卖人）再过户给买受人。在此情况下，我们应当怎么掌握？请上级法院规范该方面意见。
13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题。
自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过高、或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额，参照什么标准计算，是否可以参照最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。
14、关于“擅自处分”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握
近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人；（2）、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。以上各种不同形式的“擅自处分”行为，有其共同点，但也有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握：
对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是否构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或者应当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证登记的产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的时间长短、买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支付、买房人购买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、土地证等）的交付情况、其他共有人距离买卖房屋的远近及关心程度、其他共有人知晓房屋买卖行为的可能性大小、有无办理所有权转移登记。对于第（一）种情况的买卖合同，多数情况下按照善意有偿取得来处理。
对于第（二）种情况，夫妻一方处分了夫妻共有的房屋。重点调查的事实除了同第（一）情况外，还要看：出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况。
对于第（二）种情况中的第（2）种情形，再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。该种情况下多数存在处分人与子女恶意串通，故意转移财产。除了考虑以上几个方面因素外，重点要考虑：再婚夫妻的再婚时间、再婚后的感情、出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况、买受人购买房屋的目的和实际用途（是自己居住、出租、转卖、还是仍然由父母住）、对支付房屋价款的真实性及数额的审查也很重要。
二、对于最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》适用中的有关建议意见
1、近些年，商品房开发建设和买卖的主体日趋复杂化，不仅有房产开发企业，也有其他企业或个人，而且房屋买卖合同纠纷的双方当事人为自然人的较为普遍，因此，建议将该司法解释的适用范围扩大到非房地产开发企业或个人，或者规定非房地产开发企业或个人因房屋买卖合同发生纠纷的，参照该司法解释规定执行。
2、近年，个别开发商为了规避房屋预售的监管，通过合作建房、借款、入股利益分成等形式，规避房屋预售，对于其行为性质和合同效力，应当以司法解释的形式予以规范。
论文关键词 法务工作 合同审查 风险防范
2009年，某食品企业与某贸易公司之间签订了一份价值300余万元的食品买卖合同。在买卖合同中，买方贸易公司提出，在合同签订后会先付预付款20%，在收到货物后会立即支付剩余所有款项。由于食品公司在之前与贸易公司签订过几次少量的买卖合同，且贸易公司在收到货物后也及时支付了货款。食品公司认为贸易公司的信誉良好，遂按照合同的约定按时支付了所有了的货物。但货物在被贸易公司签收后，即被该公司抛售，公司也被注销，经查，这是由贸易公司“煞费苦心”策划的一起诈骗案。造成食品公司损失的最主要原因在与食品公司并没有对买卖合同进行细致的审查，造成公司面临严重的经营风险损失。因此，若想在市场经济中站稳脚跟，确立自己的市场地位，不仅要确立自己的竞争优势，更要在经营中树立风险意识，加强合同审查，避免遭受不必要的损失。
一、公司法务工作中合同审查和风险防范存在的问题
（一）公司法务管理意识不强
公司的法务意识是公司建立健全法务管理体系的前提，只有公司意识到法务部门的重要性，才能建立起完善的法务管理体系。首先，一些公司并没有建立专门的法务部门，甚至没有专门的法务人员。在公司签订合同的过程中，多是由公司的销售人员或者业务员直接与客户签订合同，对于合同的细致条款并没有仔细审查，因为多数销售人员或者业务员根本不具备独立审查合同条款的水平和能力，一些细节条款可能就会成为公司遭受损失的主要原因。其次，一些公司没有健全的法务管理体系。有些公司虽然有法务部门，但是由于管理不佳，法务部门的人员并没有肩负起应有的严格审查合同文本的责任。这主要与公司并没有将合同损失的责任归责到具体部门、具体人员有关；缺乏赏罚分明的管理制度是公司法务部门难以高效运行起来的前提。最后，公司法务部门的人员素质不高。一支高水平、高素质的法务人员是企业审查合同的重要基础，但许多公司的法务人员的素质并不高，而且公司也缺乏对法务人员的系统培训，导致他们的水平难以与日益复杂的合同文本审查需要相一致。
（二）合同文本不规范、条款约定不明
合同文本是双方签订合同的“意向书”，规定双方的关于合同的具体内容以及双方的权利和义务，明确、详细的合同条款规定能使公司避免因约定不明导致的无谓损失。但是，一些公司在签订合同时，对于合同的文本并不重视，签订的合同内容过于简单，导致双方之间约定的意思不明，出现纠纷时也无法通过合同文本的内容维护自身的合法权益。例如，有些公司在签订合同时规定，卖方需按买方的需求供货，在双方出现合同纠纷时，以合同法以及相关解释的规定加以解决。这样的约定根本不符合正规合同的规定，增加了双方在履行合同过程中承担的风险和损失，不利于维护公司自身的利益。
（三）忽略了合同的动态审查
合同的审查不仅体现在合同签订之前，也体现在合同签订后的履行过程中。在签订合同之前，根据对方公司的市场信誉、注册资本等因素对合同文本的内容进行审查，这是签订合同的前提。但是，在履行合同的过程中，由于公司的资金、经营状况、履行能力等都会不断的发生变化，在签订合同后的交货、验收以及结算等环节，都可能出现履行不能的情况。这就需要法务部门的人员及时跟进合同履行的动态过程，防止因对方履行不能给公司可能造成的损失。要认识到签订合同之前审查的必要性，更要在履约的过程中，审查对方的履约能力等经营状况，保障企业的合法权益。
二、合同审查和风险防范的具体策略
（一）组建专业化的法务人员
拥有一支高素质的法务人才队伍是公司在合同审查和风险防范方面的最重要保障。首先，有条件的公司要设立专门的法务部门，这样有助于实现公司业务的专门化分工，提高公司法务的管理水平和运行效率；没有条件的公司也要根据公司规模以及业务的需要，聘用专门的法务人员，使得合同审查与风险防范工作由专门的法务人员来处理。其次，招聘专门的法务人员。合同审查与风险防范是一项要求极高的工作，必须由具备该学科知识的人才来胜任。公司应当招聘那些法学科班出身、拥有法务工作经验的员工，这样有助于公司的法务工作尽快开展起来。最后，定期组织法务员工培训。在市场经济环境下，公司运行的风险不断增加，只有及时为员工培训必要的知识，才能更好的做好合同审查和风险防范工作。公司可以定期组织员工到高校学习专业的法务知识，请教授为员工们讲解合同审查的必要理论知识；还可以邀请优秀的法务专家到公司为法务部门员工授课，提高他们在合同审查工作中发现问题、分析问题、解决问题的能力；以法务工作的实际案例为基础进行讲解，丰富员工的法务工作经验。
（二）合同文本的具体审查
1.合同主体的审查
对法人资格审查，主要是看其是否有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照。对非法人单位的资格审查，应审查其是否按规定登记并取得营业执照；有些法人单位设立的分支机构或经营单位，可以在授权范围内，以其所从属的法人单位的名义签订合同，产生的权利义务由该法人单位承受，主要审查其所从属的法人单位的资格及其授权。对自然人的资格审查，主要是对自然人的自然状况的了解，确定其是否具有相应的民事行为能力；如果该自然人所签合同是依法不能独立订立的合同，应及时取得该自然人的法定人的追认。对代订立合同的人的资格审查，一定要审查人的身份和资格，即是否有被人签发的授权委托书，其行为是否超越了授权范围，最后审查其权是否超出了权限。对于从事一些重要的生产资料或特殊商品的生产和经营的特殊行业的当事人，法律或行政法规要求取得生产许可证、经营许可证或相应的资质，在这种情况下，在审查合同主体资格合法性的时候，还应要求对方出示相应的证明。
2.合同内容的审查
合同内容的审查包括合同名称是否合法，避免张冠李戴，似是而非；标的物本身是否合法，审查标的物是否属禁止或限制流通等；另外还需审查履行方式是否合法，生效方式是否合法。合同内容要尽可能明确、具体，避免出现模糊词语等可能导致出现纠纷时无法分清责任的情形。例如，对于合同中约定，如果出现纠纷，双方应按合同法的规定予以解决。对于这样的合同就要根据合同的性质和特点及时作出修改。此外，还要注意格式合同的审查。例如，对于对方提供的格式文本，要仔细审查该合同是否符合合同法的规定，有无格式条款，在审查后就合同内容要求对方做出合理的解释，如果双方的理解不一致应重新修订该条款。
3.违约责任的审查
违约责任的审查也是合同审查中最重要的工作。审查时应注意，如果合同是由对方起草的，应细致审查合同中是否存在不平等的违约责任条款以及加重己方责任的违约责任条款，对于发现的要及时协商修改。
4争议解决方法
合同发生争议以后，争议的解决方式和管辖法院往往也是双方所关注的焦点。合同应明确双方出现纠纷时的解决方式，并按合同法的有关规定，约定争议解决的地点。可以约定为，由双方协商解决或者申请某某仲裁委员会仲裁，或者约定向某方（供方或需方）所在地人民法院诉讼解决。
[关键词]消防给水 监督审核 问题
中图分类号：X73 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）02-0025-01
引言
按照消防火灾中的各种调查结果进行分析，其中90%以上的火灾现场都是可以成功补救的。按照现场实际情况，准确的分配火灾现场的消防水系统，确定消防设备、水量、水压，保证消防设备的完整性。往往火灾补救不成功是因为给水系统处理不合理的问题，造成现场的火势控制不及时，造成人民群众生命财产的各种安全隐患。根据消防给水系统进行严密的监控、审核、验收和监察，及时准确的发现消防给水系统的各种监督审核问题，采用有效的消防水源监管办法，提升消防给水检查效果。
一、消防水源的有效勘查处理
按照消防实际检查标准进行合理的分析，严格的控制水源周围的设备安防位置，明确水源的利用效率。在合理的监督管理下，及时准确的分析实际监督检查办法，对没有采取合理措施的消防设备进行处理。根据《消防设计规范标准》的相关法律内容，建筑物的体积超过1500m3的时候，需要在有效的水源范围内进行调整，严格的控制实际各个方面的标准和规定，根据建筑设施建设处理过程，明确实际消防栓的固定位置，确保建筑物环境的安全处理过程。
在没有水源和市政设备官网的位置，需要根据设置消防给水渠道，准确的审核验收中的各个环节，确定水源位置，储备水源的量级爱哦准，严格的控制实际有效可以掌控的范围。根据市政官网实际的设施位置，注意观察监督实际水管的压力、官网环境、消防栓的数量和位置。按照实际施工的设计图纸，明确实际有效监督管理审核标准。按照室内水总设计图纸进行有效的z查分析，确定室内外验收工作。根据实际检验设备的标准和质量，准确的分析设计图纸安装指标，确定对消防给水的防寒保护。
二、官网进出水表的验收管理
官网进水口的表需要采用有效的审核标准，充分的注重实际消防水量控制标准，对实际数据不合理的情况进行及时的整改，记录统计水量的使用情况，明确消防水量大小，对可能造成安全隐患的问题进行及时的处理。例如，建筑物外需要设置合理的消防栓，同时配备室内消防栓，按照水泵实际结合程度，确定出水管网的直径接管位置，明确实际审核档案标准。按照水表的实际水量和水压，准确的分析实际用水的量级。当发生火灾的时候，需要及时对消防设施进行快速的处理，对不及时进行的火灾问题进行改进，对可能造成严重后果进行处理。按照水管网进口实际表的验收检验过程，采用有效充分的给水管理方案，确定进水表的验收过程，明确实际生产活动中的用水量级。当消防用水量变小的时候，需要控制进水管的实际用水量，确定实际水表的消防使用量，保证其准确。在实际生产过程中，往往用水量较低，消防用水量大，需要采取独立的管道网络进行消防用水的处理，避免水量统计不合理。另外，生活用水与消防管网用水在实际用水表的安放位置上有所不同。为了保证火灾发生时，可以快速的发开消防管道，满足消防用水的基本需求，需要将消防设施放在合理的明显位置，保证标志的明显，对管理操作人员进行设备的熟悉化管理，提高设备的操作合理性。
三、消防给水系统末端试水装备游侠验收审核的标准
消防给水末端装置需要合理的自动化检查系统，设置特色的数据检测分析控制标准。根据《自动化检验设计规范标准》，准确的分析实际自动化喷水系统，明确实际检测系统是否有利于实际报警功能标准，明确每一个报警阀门的末端设置。在建筑中需要根据实际的使用情况和使用过程进行合理的分析，明确末端试水完整方式和方法，确定自动化喷水系统灭火的合理性，提高整体系统的完整性。
四、对消防水泵进行有效的实验检查和审核
根据消防谁捧系统进行有效的验收检查分析，明确实际泄压装置。根据相关法律条款进行合理的规定，确定消防水泵官网的安装检查位置和使用方法，根据实际消防水阀门进行合理的系统设定，对施工和设计标准进行有效的监控分析，确定消防水泵实际的安装位置和给水标准，对可能存在的各种消防工具不合理性问题进行及时的整改处理。在工程验收过程中，需要明确实际的工程验收标准，注意泄压实际过程，对装置位置和安装情况进行合理的分析，确保消防水泵可以有效的正常运行。
五、消防给水系统的有效管理和维护分析
根据消防建筑施工管理过程，明确施工工作人员的相关规定，认真学习《建筑消防给水系统和设备管理维护标准》，根据消防规定进行检查分析，制定每日巡查标准，及时进行各项设备的单项检查，每年采取联动方式进行检查分析，确定各个单位实际的日常维护标准和管理办法，对实际的情况进行及时督促分析，确保建筑物内消防给水系统的有效运行，为人们的日常生活环境安全和管理维护提供良好的管理标准。
结语
综上所述，消防给水系统的消防监督审核过程需要根据实际情况进行准确的分析，通过人员的规范爱哦准防护建设，明确消防设备实施和维护前需要做的整改标准，充分完善生存环境的安全设置级别，保证人们的生存财产的安全性，尽可能的解决消防给水系统中的各种安全隐患问题，提升消防设施的建设和规范，保证消防监督审核的准确性，避免消防给水系统监督审核验收出现问题，影响有效的消防水系统正常运营。
参考文献
[1] 低阻力倒流防止器在消防给水系统上的应用[A].季能平.中国工程建设标准化协会建筑给水排水专业委员会、中国土木工程学会水工业分会建筑给水排水委员会20周年庆典论文集[C].2007.
【关键词】建筑工程；裂缝；渗透；养护；配合比；对策
建筑工程最常发生的一类质量问题就是混凝土质量通病，它不仅仅影响建筑工程的内部质量与外部质量，还由此类质量通病具有时常发生、反复性比较强的特点，对建筑工程的质量产生极为不利的影响以及产生很大的危害。因此，如何减少以及控制混凝土质量通病的产生，是保证建筑工程质量的关键因素，同时，这也是影响工程建设经济效益的重要环节，也是施工企业生存发展所必须要考虑的问题。
裂缝、渗透、孔洞、蜂窝等都属于混凝土质量通病，随着社会的不断进步以及科技水平的不断提高，使得混凝土制作工艺也有了很大的改善，加上建筑企业施工管理趋于正规化，像孔洞、蜂窝等混凝土质量通病已经很少出现，然而裂缝与渗透出现的频率仍然很高，文中主要就裂缝与渗透这两大主要混凝土通病展开论述，分析形成的原因以及讨论防治此类通病的措施。
1 建筑工程裂缝原因及防治
1.1 裂缝产生的原因
1.1.1 混凝土配合比以及所使用的原材料
一是混凝土在配制过程中水泥的用量越大，用水量越多，那么，水泥浆的体积就会越大以及收缩就会越大。如果混凝土砂率选择不合理，就会导致混凝土和易性比较差，致使混凝土离析、保水不良，从而增加混凝土收缩值；二是混凝土配制使用的水泥安定性不符合要求，导致水泥中的游离氧化钙以及氧化镁熟化过程比较缓慢，当水泥已经硬化成型之后它仍然在水泥中继续熟化，就会造成水泥体积不均匀的现象，从而出现龟裂和崩溃的现象；三是水泥的水化热过大，会导致混凝土容易产生裂缝，水泥使用等级越高，细度越细，那么混凝土开裂所造成的影响就会越大，混凝土设计强度越高就会使得混凝土脆性越大，那么混凝土就月容易产生裂缝；四是集料含沙量过大，沙粒级配不良等都会造成混凝土的收缩性增大，进而就会产生裂缝。
1.1.2碱骨料反映
钢筋混凝土结构中最常见的质量通病就是碱骨料反映裂缝，它主要是由于化学反应而引起的，当水泥中的碱性氧化物在水泥硬化过程中与骨料中的二氧化硅发生化学反应这就是碱骨料反映，造成的后果就是会形成一层碱硅酸凝胶，它容易发生体积膨胀在大量吸水之后，造成混凝土发生膨胀现象而开裂破坏，由于这种裂缝形成的周期比较长，不容易被发现，但是一旦出现这种问题就很难补救，因此在建筑工程实际施工过程中一定要采取有效的预防措施。
1.1.3温度
鉴于现在的水泥细度越来越小，故而其水化的速度就很快，水泥在此过程中必然会释放出一定的热量，尤其是在混凝土浇筑的最初阶段，这些热量不可能在很短的时间之内完全散发出去，就会造成混凝土内外温差，产生不同程度的应力，然而混凝土的抗拉能力很小，当混凝土的抗拉强度小于温度应力的时候，就会出现裂缝。在高温情况下施工，由于水分的快速蒸发很容易引起混凝土体积的剧烈收缩，就会导致裂缝的出现。
1.2 裂缝防治的措施与对策
一是在工程施工之前一定要检测水泥的细度，尤其是混凝土的体积相对很大，对于细度很小的水泥在施工过程中可以掺加一定量的掺合料以便能够降低水泥硬化过程中的水化热，一般选用粉煤灰或粗颗粒矿渣粉为掺合料最佳，在施工过程中水泥应该选用低标号水泥在满足混凝土强度要求的前提下。
二是许多混凝土在浇筑不久后就会出现裂缝，混凝土在刚开始形成时，对强度比较敏感，容易产生收缩裂缝，可以在混凝土中掺加合成纤维用来增强混凝土的抗拉能力，抑制混凝土裂纹的产生。
三是对混凝土进行养护措施要保证水分的充足，尽量使得混凝土内外温差最小，以便能够有效地控制裂缝的出现，保温保湿所使用的方法有很多种，一般就是用草袋或者是棉毡加塑料薄膜的方法。
四是应根据实际的施工条件选择粗骨料，应该尽量选用那些含沙量比较少以及质量比较优良的石子。这样一方面能够减水泥的使用量，一方面可以有效的降低混凝土出现收缩与泌水现象的可能性。进行细骨料的选择时，要考虑沙砾的平均粒径，以便能够降低混凝土的干缩，从而能够有效控制混凝土出现裂缝的现象；同时也要严格控制含泥量。
五是选用砂石骨料或者是外加剂应该选择含碱性比较小的那些材料，并且要选择适用多的掺合料以便能够抑制碱骨料反映，可以在混凝土中加入含有活性的二氧化硅的矿物细掺料，这样能够完全抑制混凝土中的碱骨料反映。
2 建筑工程渗透原因及防治
2.1 渗透产生的原因
2.1.1混凝土本身出现的裂缝
混凝土浇筑完成后，在使用过程中如果出现裂缝，很容易造成渗透现象的出现，渗透会使得混凝土出现比较大的渗透压力，而且还会使混凝土产生侵蚀导致混凝土的强度降低，大大降低混凝土的使用寿命。
2.1.2混凝土抗渗性比较差
混凝土本身就是一种多孔性物质，如果内部出现压力差的条件下，就会引起液体的迁离，这就是渗透性。混凝土抗渗性差的主要原因一般是以下几个方面：一是混凝土配合比以及原材料。在混凝土的配制过程中，水灰比的比例过大，进而混凝土的收缩率就大，导致混凝土的抗渗性较小；二是水泥用量过小，会造成混凝土孔隙率比较高，进而混凝土密实度不够，抗渗性也会差；三是使用石子颗粒径大，砾子含泥量过大，砾率太小，也会造成混凝土抗渗性较差。此外，工程施工过程中振捣不结实以及不均匀，混凝土浇筑的时候产身离析现象，都会造成混凝土渗透性比较差。
2.2 混凝土渗透的防治对策
一是混凝土的配合比是影响混凝土抗渗性的关键因素，配合比设计的合理与否是重要的一个环节。应该在实验室反复验证混凝土配合比，综合分析所使用的原材料对混凝土渗透性的影响，选择符合设计要求的最佳配合比。
二是混凝土配制石料应尽量采用连续粒级的碎石以及卵石，并且要保证粒级不应该太大。如果施工现场没有这类石子，可以用几种不同的石子按照一定的比例掺杂再进行使用，并且要控制好砂石料的含泥量。
三是可以在混凝土配制过程中适当的掺入引气剂或者是膨胀剂，以其能够提高混凝土的抗渗效果。
四是施工人员要控制好混凝土设备的运输以及保证施工质量的高水平，混凝土配制操作规范，确保混凝土要搅拌均匀。
五是混凝土的浇筑工作以及振捣工作必须保质保量，避免混凝土出现离析、漏振以及振捣不实的现象，同时还要严格按照施工规定操作，从而能够保证混凝土的质量。
3 结语
综上所述，混凝土的裂缝与渗透是建筑工程最常见的质量通病，钢筋混凝土是一种复合性的材料，防治裂缝与渗透的措施对建筑工程有着深远的意义。然而要想在建筑工程施工中完全避免裂缝与渗透的现象是不可能的，但是，施工人员可以采取措施预防与减少这类问题的出现，同时，要找准裂缝与渗透出现的原因，采取正确的方法补救。总之，建筑工程与人们的日常生活息息相关，无论是建筑工程施工单位，还是工程施工人员都要树立强烈的质量意识，不仅仅是要完成工程施工量同时更重要的是要保证工程的施工质量。
参考文献：
[1]熊开兵.村镇混凝土结构住宅质量通病及治理技术研究[D].大连理工大学，2010.
关键词：帷幕灌浆，灌浆试验，灌浆过程，灌浆效果，施工实践
中图分类号：U445.55+2 文献标识码：A文章编号：
一、工程概况
通渭县大河滩水库位于牛谷河上游以北支流上，距县城7.5km，水库坝址以上河道长8.6km,集水面积21.0km2。于1975年建成运行，是以防洪灌溉为主的小（一）型水库，总库容102.5万m3，运行方式以蓄清排洪为主。防洪标准按五十年一遇洪水设计，五百年一遇洪水校核。由于建坝时对坝基花岗岩节理裂缝和断层破碎未处理，水库渗漏严重。加之坝体填筑质量较差，水库自建成以来常年控制在低水位下带病运行。为确保水库安全运行，本次除险加固设计对坝基及岸坡基岩进行帷幕灌浆施工处理。
二、帷幕灌浆试验
该水库大坝置于花岗岩体上。在坝右肩，花岗岩之上还有一些新第三系砂质泥岩。坝左肩，花岗岩之上，是第四系中更新统淤泥质亚砂土。花岗岩节理裂缝和破碎对花岗岩体坝基作帷幕浆处理。
1、压浆试验
根据《水工建筑物水泥灌浆施工技术规范》（SDJ270-83）和设计要求，初步选择灌浆材料、浆液浓度、灌浆压力及压力与浓度变换参数，灌浆施工前先在大坝高程1864.10米（淤泥面）进行坝基帷幕灌浆工程灌浆试验施工。灌浆试验区布置在左坝肩灌浆区域内，按灌浆设计间隔2米造试验孔3个，初步选择灌浆材料，浆液浓度，灌浆压力和压力与浓度的变换技术参数，进行钻灌试验，确定了浆液比例、终浆压力为0.4Mpa、浆液比例为2：1。灌浆材料采用水泥浆，试验水灰比在1∶1～1∶0.5，水泥为525#普通硅酸盐水泥。浆液采用集中制浆站制备，在左右坝肩地形适宜处设置制浆站一处，制浆站主要包括：水泥贮存库、除尘器、浆液搅拌机、灌浆泵、灌浆管路等。
三、帷幕灌浆施工
灌浆施工严格按照《水工建筑物水泥灌浆施工技术规范》（SDJ270-83）和设计要求、以及灌浆试验确定的原则进行，帷幕灌浆安分序加密原则进行。先进行左坝肩灌浆，后进行右坝肩灌浆。每排孔分为三序施工。一个坝段内，从中间到两边，间隔钻孔，间隔灌浆，工程内帷幕灌浆开始前，利用先导孔测量一下地下水位，作为该单元内的代表。钻孔灌浆38孔，其中左坝肩20孔，右坝肩18孔。钻孔总进尺2529.3m，其中岩石钻孔2260.3m，土体钻孔269.0m，比设计超出286m。灌浆前进行分段，段长5-6m，灌浆自下而上进行，浆液配置、浆液变换、终灌条件及特殊情况处理均以施工规范进行。
1、灌浆过程
1.1、钻孔灌浆
1、钻孔
⑴钻孔机械：采用地质钻机。
⑵坝基钻孔：土坝钻孔采用硬质合金无水钻进，孔径Φ110㎜，下入Φ108㎜套管护壁，套管嵌入基岩0.3m；岩石钻孔采用金刚石钻进，孔径Φ91㎜。
⑶坝肩钻孔：先采用硬质合金清水钻进，开孔直径Φ91㎜，钻进一定程度后埋入Φ89㎜孔口管。灌浆段采用金刚石钻进，孔径Φ59㎜。
⑷孔斜：钻孔过程中，使用钻孔测斜仪进行孔斜测量，一般每5m测量一次，发现偏斜超过要求时及时纠正或采取补救措施。垂直孔偏斜率
2、钻孔冲洗、裂隙冲洗及压水试验
⑴钻孔冲洗：灌浆段钻进结束后需进行钻孔冲洗，孔内沉淀厚度不超过20㎝。钻孔冲洗结束并验收合格后，下入灌浆器具。
⑵裂隙冲洗：灌浆前采用压力水进行裂隙冲洗，直至回水清净时为止。冲洗压力为灌浆压力的80%，最大为1MPa。
⑶压水试验：裂隙冲洗结束后，先导孔自上而下分段进行压水试验，采用五点法或单点法。各次序孔的各灌浆段在灌浆前进行简易压水试验。
3、灌浆方法
⑴灌浆机械：采用BW200（125）/40（60）灌浆泵。
⑵灌浆段长：第一段长度为2m以内，以下各段长度一般为5m，遇断层、破碎带等地质条件复杂孔段，适具体情况缩小灌浆段长。
⑶坝基灌浆：采用自上而下分段灌浆法，灌浆方式为孔内循环式。灌浆塞塞在已灌段底以上0.5m处，以防漏灌，射浆管距孔底0.5m以内。孔口无涌水的孔段，灌浆结束后不待凝，但第一段及断层、破碎带等地质条件复杂孔段则需待凝，待凝时间根据地质条件确定。
⑷坝肩灌浆：采用孔口封闭灌浆法，孔内循环自上而下分段灌浆。各段灌浆时均下入灌浆管，管口距段底0.5以内。
4、灌浆压力和浆液变换
⑴浆液压力和注入率控制：灌浆压力按设计规定或采用灌浆试验参数。在岩层结构完整、透水性较小时，采用以压力为主的控制方法；当岩层结构破碎、透水性较大时，采用以注入率为主的控制方法，注入率大时采用较低的灌浆压力，并按规定进行浆液变换，等到注入率逐渐减少时，分级升压至设计压力，直至结束。
⑵浆液变换：按照规范规定，帷幕灌浆水灰比采用5:1、3:1、2:1、1:1、0.8:1、0.6:1、0.5:1等七个比级，开灌水灰比一般采用5:1，由稀到浓， 逐级变换。注意：当灌浆压力保持不变，注入率持续减少时，或当注入率不变而压力持续升高时，不变换水灰比；当某比级浆液的注入量已达300L以上或灌注时间已达1h，而灌浆压力和注入率均无改变或改变不显著时，改浓一级；在正常施工时（压浆试验除外），当注入率大于30L/min时，可根据具体情况越级变浓。
1.2、灌浆结束标准和封孔方法
1、 灌浆结束标准：采用自上而下分段灌浆法时，在规定的压力下，当注入率不大于1L/min时，继续灌注90min；或注入率大于1L /min时，继续灌注60 min，灌浆可以结束。采用孔口封闭灌浆法时，在规定的压力下，当注入率不大于1L/min时，继续灌注时间不少于90min；或灌浆全过程中，在设计压力下的灌浆时间不少于120 min，灌浆可以结束。
2、封孔方法：采用自上而下分段灌浆法时，封孔采用“分段压力灌浆封孔法”。采用孔口封闭灌浆法时，灌浆孔封孔采用“置换和压力灌浆封孔法”。
1.3、灌浆过程中的特殊情况处理
1、地面冒浆处理：灌浆中发现地面冒浆时，主要采用混凝土浇注的办法，同时还根据情况采用嵌缝、表面封堵，低压浓浆、限流限量、间歇浓浆等方法处理。
2、特大耗浆：在经过正常变浆，且浆液浓度已达到水灰比0.5:1后，吸浆率仍很大，压力难以提高，灌浆难以结束，采用低压、浓浆、限流、限量、特凝、间歇灌浆等措施；
2、灌浆质量检查
在整个钻孔和灌浆施工期间，施工记录和成果资料包括钻孔、冲冼、压水、灌浆和钻孔取芯、槽检等施工质检过程。成果资料包括取芯钻孔的柱状图，所有钻孔的孔斜资料及孔斜投影图，所有灌浆孔的单位吸水量及单位耗灰量的递减曲线和频率曲线，灌浆材料试验成果等。
四、结语
文/闫舒秋
1.客厅：客厅的面积如果不大，摆放的花卉不宜过高，摆放时应尽量靠边，不要挡道。植物装饰宜简洁、美观，要体现出绿色动感。若客厅空间较大，应摆设挺拔舒展、造型生动的植株，如南洋杉、龟背竹、巴西木等。
2.卧室：卧室是人们休息的地方，一般面积都比较小，因此不要摆放过多的花卉，不宜摆放悬吊植物，应放置与空间氛围相宜、相对较小的植物或盆景，如金橘、桂花、袖珍石榴等中小型植物，能烘托温馨和静谧氛围。
3.书房：书房应营造一种优雅宁静的气氛，选择植物不宜过多，以观叶植物或颜色较浅的盆花为宜。要以文静、秀美、雅致的植株渲染文化气息，如棕竹、绿萝、文竹等都很雅致，能给书房增添一分幽雅，并能缓和疲劳的眼睛，松弛紧张的神经。在书桌上摆一两盆文竹、万年青，在书架上方摆盆悬吊植物，会使整个书房显得文雅清新。此外，书房还可摆些插花、盆景等。
4.厨房：厨房一般空间小、东西杂，摆放花卉宜简不宜繁，宜小不宜大。另外厨房里的温、湿度变化较大，应选择一些适应性强的小型盆花，如小杜鹃、小松树或小型龙血树、蕨类植物以及小型吊盆紫露草、吊兰等。值得注意的是，厨房不宜选用花粉太多的花，以免开花时花粉飘入食物中。
5.餐厅：餐厅是进餐的地方，应装饰有利于愉悦心情、增进食欲的植物。可以餐厅周围摆设棕榈类等叶片亮绿色或色彩缤纷的大、中型盆栽植物。
健身核桃帮我赶走心绞痛
文/汤礼春
二十年前，我刚55岁，由于经常犯心绞痛，我只有提前退休了。医生说：“要想多活几年，就必须把烟酒戒掉。另外，还要坚持锻炼健身。”回到家里，想想医生的话，我下决心戒烟戒酒。
一天在公园里，我看见一个脸色红润、白胡子飘飘的老者从我面前走过。老人一边快步走，一边手中转着两个健身球。我忙上前问他有多大年龄了。老者朗朗说道：“八十八了。”
他在得知我的想法后，建议道：“干脆你就玩核桃吧！人的手掌心上血管丰富，穴位也多，而核桃又有梭角，你每天学我这样边走路，边在手掌心滚动核桃，让核桃的梭角摩擦手掌上的穴位，肯定能对你的心血管病有好处！但贵在坚持，每天必须玩两个小时以上，看电视时也不要闲着，也可以用核桃按摩一下腿部、腰部。”
有人告诉我，有一种野生核桃，外壳坚硬，用铁锤都难砸破。我特地跑到神农架买了几斤野生核桃，从中精心挑选了4个作为我长期玩的伙伴。这4个野生核桃开始伴随着我走过了一个个春夏春冬。
我始终牢记那位老者的话：健身贵在坚持，我这一坚持，就玩了二十年的核桃，不说经过了多少风风雨雨，就说我手中的那4个核桃，由于多年的抚摸，那颜色都变成酱红色的了。至于我的心绞痛，除了玩核桃的第一年，还小犯过一回外，从第二年起至今就再也没犯过了。我的脸色也红润多了，精神也越来越好，现在早已过了古稀之年，但我感觉比四五十岁时还有精神。
前不久，我曾经遇到过一个多年不见的老同事。他见了我，打趣地问：“老伙计，你是服了什么仙草，变得这样精气十足？”我摊开手掌上的核桃说：“这就是我的养生秘笈！”
书法养生选对字体
古代书画家平均寿命80岁，近现代书家中，八九十岁者不计其数，长寿者甚多。据专家研究，书写不同的字体有不同的保健功效：
楷书：字体端正工整，结构紧密，笔法严谨，沉着稳重，适合于冠心病、高血压、心率紊乱患者的心理调节。
隶书：书体从容，风格多变，形象丰富，对调节焦躁不安、固执偏激的情绪有帮助。
篆书：严正安稳、行笔缓慢，尤适合于焦虑、紧张和躁动者练习，有利于调节心理。
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