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绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇个人住房抵押贷款，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
甲方：中国农业银行
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________________________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款（以下简称“商业用房贷款”）为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。具体购房人指与甲、乙双方签订《商业用房抵押借款合同》的借款人。
第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币_______________万元（大写____________________万元）抵押贷款额度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的额度经甲方同意后可以展期。
第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价（两者取低者）_____%的贷款（其中营业用房贷款不超过房价的______%）贷款期限最>文秘站:
第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准。对于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款，并负责一次性将贷款划到乙方在甲方设立的售房专用帐户上。
第六条 乙方承诺
1.所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住。
2.与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理。
3.该项目物业管理单位在甲方开立存款帐户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务。
4.协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
5.在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立“回购保证金专户”，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任的具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。
第七条乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保险金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。
保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿；如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，由乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。
经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。
第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担。
第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。
第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有关涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。
第十一条 一方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决。
第十三条 其他事项
第十四条 本协议一式______份，双方各持______份，效力相同。
第十五条 提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
负责人：_______________ 法定代表人：____________
或授权人：_________ 或授权人：__________
签约日期：_________________________________________
关键词：个人住房抵押贷款；提前还款风险；影响因素
中图分类号：F83 文献标识码：A
原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析
收录日期：2013年3月4日
一、引言
我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。
二、提前还款风险的定义
提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：
1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。
2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。
3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。
三、提前还款风险影响因素分析
影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。
2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。
4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。
四、提前还款风险管理对策建议
1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。
2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。
3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。
4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
主要参考文献：
[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.
[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究，2005.2.
关键词：个人住房抵押贷款证券化；流程设计；政策建议
作者简介：刘开瑞(1963－ )，男，甘肃民勤人。陕西师范大学财务学系副教授，主要从事不动金融的研究；张馨元(1986－ )，女，陕西西安人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生，主要从事不动产金融的研究。
中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
个人住房抵押贷款证券化，是指贷款权益人(又称发起机构)通过风险隔离机制将流动性较低但具有预期未来稳定现金流的个人住房贷款转移给特定目标载体，由其将所持有的该资产和所产生的现金流汇集起来，形成一个资产池，并经过担保和信用加强，在对资产风险与收益进行重新分配和配置的基础上，以流通性强的抵押担保证券形式出售给投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款的融资行为(周洁，2009)。个人住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资工具，是资产证券化中出现最早也是最多的一种，其目的是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展(王战宇，2008)。
现代意义的住房抵押贷款始于20世纪70年代，目前已成为国际资本市场上发展最快、最具活力的一种金融创新产品，在各国得到了广泛的实施和应用。欧洲市场2009年前三个季度个人住房抵押贷款发行量总额为1887亿欧元，而美国的住房抵押贷款发行额为9891亿欧元。虽然受金融危机的影响，发行量有所下降，但仍是欧美资本市场最重要的投资产品之一。
中国建设银行2005年首次发行个人住房抵押贷款支持证券，进入债券市场，带动了我国资产证券化的快速发展，也引发了理论界的探讨。许多学者定位于住房抵押贷款证券化在中国推行的必要性和可行性、市场前景以及一些制度的完善等理论研究。本文从我国个人住房抵押贷款的实际情况出发，旨在设计合理的住房抵押贷款证券化的运作流程，以期为实际操作提供参考。
一、我国进行个人住房抵押贷款证券化的可行性
(一)个人住房抵押贷款证券化的理论依据
在住房抵押贷款证券化的融资过程中，交易主体面临着许多由不对称信息所带来的风险。如投资者所关心的资产结构、质量和信用评级机构的标准等问题与筹资者对证券化产品的质量相比掌握的信息较少，容易导致道德风险；商业银行在担任发起机构、贷款服务机构参与资产证券化过程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，会产生逆向选择风险(吴静，2007)。
中国人民银行于2005年了《资产支持证券信息披露规则》，有效规避了住房抵押贷款证券化过程中的信息不对称问题。其第五条规定，受托机构应在资产支持证券发行前的第五个工作日，向投资者披露发行说明书、评级报告、筹集办法和承销团成员名单。第九条规定，受托机构应与信用评级机构就资产支持证券跟踪评级的有关安排做出约定，并应于资产支持证券存续期内每年的7月31日前向投资者披露上年度的跟踪评级报告。这样信息很大程度上是透明的，投资者对资产风险性质的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不对称带来的逆向选择问题，降低了由此带来的风险损失。
根据交易成本论中企业和市场的相互替代关系，判断个人住房抵押贷款证券化是否进行必须满足：证券化业务收益与回收贷款本息进行再投资所获收益之和超过支付给各个参与主体的费用之和(吴静，2007)。财政部和国家税务总局于2006年联合了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，对证券化过程中的印花税、营业税和所得税问题做出了明确规定，有效地减少了个人住房抵押贷款证券化过程中的交易成本，为具体实施提供了根本动力。像信贷资产证券化的发起机构，将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税；投资机构从信托项目清算分配中取得的收入，应按企业所得税的政策规定缴纳企业所得税，清算发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。
(二)我国进行房地产证券化的现实依据
在我国银行资产中，个人住房抵押贷款的质量仍是最优的。截至2009年6月，工商银行个人住房贷款高达6988.43亿元，比2008年的5973.75亿元增加了1014.68亿元，增长17.0％。个人不良贷款余额107.80亿元，增加11.87亿元，其中个人住房贷款不良额有所上升，但占不良贷款不足0.1％。建设银行个人住房贷款7149.23亿元，占贷款总额的15.8％，较上年增加1117.76亿元，增幅为18.53％，个人住房贷款不良额为42.41亿元，占不良贷款总额的0.05％。
由此可以看出，个人住房抵押贷款属于银行的优质资产，安全性相对较高，将其证券化对投资者而言风险相对较小。
个人住房抵押贷款是帮助人们有效解决住房问题的一种方式，社会效益明显，受到政府的大力支持。从房地产一级市场中的土地产权和房地产产权的改革，到市场准入、证券化的信用增级、税收的优惠等方面，政府给予政策性的支持。另外，证监会、银监会、保监会等金融监管机构监管力度的加强，各种法律法规的规范和完善，都为个住房抵押贷款证券化提供了条件。
二、个人住房抵押贷款证券化业务的流程设计
个人住房抵押贷款证券化的前期准备和后期管理都比较复杂。发行前期个人住房抵押贷款的借款人情况千差万别，借款笔数成千上万；发行后贷款的管理、资金保管、本息支付、信用评级等工作量大，因此需要建立一个符合中国金融环境的统一的个人住房抵押贷款证券化业务体系。
(一)个人住房抵押贷款证券化参与主体及其关系
个人住房抵押贷款证券化的主要参与主体：
(1)发起机构，指出售应收款用于证券化的机构。
(2)特别目的机构，是指从发起人那里购买可证券化的资产，并以此为基础发行证券的一个独立机构。它是一般不会破产的高信用等级实体，是整个证券化的核心。
(3)信用评级与增级机构，为了增强证券对投资者的吸引力，减轻和化解资产的信用风险，降低发行成本，需要对资产证券化的各个环节进行评估，并提供担保的两个机构。
(4)证券承销商，是为特别目的机构所发行的证券进行承销的实体。其作用是寻找投资公众，从而使其募集到所需的资金。
(5)投资者，是在资本市场上购买抵押支持证券的机构或个人。
一个完整的个人住房抵押贷款证券化基本运作流程包括以下环节：先由发起人选择合适的贷款组成资产池，然后组建特殊目的载体实现真实出售，有效进行风险隔离。其次需要提高资产支持证券的信用等级，在改善发行条件后，邀请信用评级机构对资产支持证券进行发行评级，再由证券承销商负责证券的发行。最后服务机构按期收取资产池产生的现金流，建立积累金以便按时对投资者还本付息。待资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付服务费。如此时收入还有剩余则按协议规定在原始权益人与SPV之间进行分配(杨正蔚，2005)。
住房抵押贷款证券化运作的基本结构流程如图1所示。
(二)个人住房抵押贷款证券化流程
1、选择合适的个人住房抵押贷款，构建资产池
我国目前没有专门从事房地产金融的银行，也没有像美国的储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构。就实践来看，目前开展房地产证券化过程中，通常会由保存有较完整的债权债务合同和较详细的有关合同履行状况的贷款商业银行来充当发起机构。
具体来说商业银行在审核和批准借款者的申请后，与之签订贷款合同，发放抵押贷款。贷款的数额、本息的偿付方式和利率的选择因购房价格、购房者经济状况和银行利率水平而定。首先，商业银行至少要从个人住房贷款证券化过程中获得手续费、服务费等收入，参与的中介机构也要获得中介费，因此住房抵押贷款的利率应高于无风险利率，即期限相同的国债收益率，否则就没有商业运作的可行性。而截止到2010年1月我国的国债收益率如表1所示。
个人住房公积金贷款基准利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；贷款基准利率5年以下的为5.76％，5年以上的为5.94％。由此可以看出，银行纳入证券化基础资产池最好是信贷资金发放的同质性高的房地产抵押贷款而并非个人住房公积金贷款。
其次，住房抵押贷款的还款方式，易采取等额本息还款法和等额本金还款法，等额本息还款法指偿还的本金和利息之和每期相等。此还款法适合于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款人，并且每期还款额相同，归还起来很方便，因此是目前借款人选择最多的还款方式；等额本金还款法是指每期偿还的本金数额相等，同时每期付清上一还款日至本次还款日之间的贷款利息。该方式的特点是还款初期借款人负担较重，随着时间的推移每期还款金额逐渐减少，适合于已有一定积蓄但预期收入可能减少的借款人，如中老年职工家庭。
最后，由于从发放贷款到出售贷款、组成资产池、发行个人住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，因而期限太短的贷款不适合证券化，发行中长期贷款支持债券较为合适。
2、特定目的载体、特别目的机构的设置
从个人住房抵押贷款证券化流程可以看出，特定目的载体直接与发起机构、证券承销商及投资者、担保机构、评级机构、受托管理机构相联系，是证券交易结构的核心。它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，目的在于将用于证券化的资产从发起人手中收买，使基础资产与原始权益人自身的信用水平分离开来，即达到所谓的“破产隔离”。
国际上特别目的机构的设立形式较多，有类似于德国模式，即在商业银行内部成立特别目的机构的表内业务模式；也有些银行将证券化资产出售给其他独立的具有法人资格的特别目的机构，这是美国普遍采取的表外业务证券化模式；还有澳大利亚的准表外模式等。
我国的资产证券化业务发展时间较短，各种法律、法规还有待完善，因此应由信托公司充当SPV。这是源于信托独特的法律特质满足资产证券化对资产风险隔离的要求：一是确立了名实分离的财产权制度，即信托财产由受托人拥有，而利益却交由受益人享受；二是自由分割的受益权制度，即信托制度下受益人所享有的受益权内容由委托人自由设定，这样信托受益权利的性质是多样的，内容是自由组合的；三是确立了信托财产的独立性，我国《信贷资产证券化试点管理办法》第六条规定，受托机构因承诺而取得的信贷资产是信托财产，独立于发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构固有财产。可见，信托财产既不属于受托人的自有财产，也不属于委托人或受益人的自有财产，而是一种从属于信托目的并在受托人名下独立运作的财产。
个人住房抵押贷款证券具体方案，应为商业银行将需要证券化的住房抵押贷款以财产信托的方式交付给信托公司，由银行保留对信托财产的受益权。此时信托公司对住房抵押贷款实施单独记账、单独管理，并以自己的名义充当证券发行人，对外发行代表对证券化资产享有权利的信托受益证书。
3、个人住房抵押贷款证券的发售
此阶段是个人住房抵押贷款证券化过程中最复杂、参与者最多、技术要求最高的实质性阶段，包括构造完善的交易结构、进行信用增级、内部评级以及安排证券销售等步骤。
信用增级是构造个人住房抵押贷款证券化交易结构的关键内容。其实现方式分为内部信用增级和外部信用增级两类。前者主要包括超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式；后者包括备用信用证、担保和保险等方式。根据我国的国情，选择内部增级方式是比较可行的，具体实施应借鉴建行的经验，采取设定优先／次级资产支持证券的结构和设立信托储备账户来实现信用增级，即分为优先级A档、B档、C档和次级档四层结构，此设计使得投资者充分衡量了风险水平，并获得相对匹配的收益率，有效分散了证券化的风险。在储备金设置上，其设置了“信托(流动性)储备账户”、“信托(服务转移)储备帐户”、“信托(混同和抵消)储备帐户”以及“信托(税赋)储备账户”，分别用于补充现金流分配的金额不足，更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵消风险和支付信托财产所产生的税赋。
信用增级后，SPV应邀请信用评级机构对证券进行发行评级。信用评级机构在对贷款发放标准、借款人的资信状况、证券化交易结构等进行全面的信用风险考查后，根据评估结果确定证券的信用级别。譬如，标准普尔公司将信用等级从高到低依次为AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D级(胥清等，2009)。不言而喻，资产支持证券的信用评级越高，投资风险越低，也就越易为广大投资者所认同，发行风险也就越小。
证券承销机构的主要职能一方面是协助公开发行以住房抵押贷款为基础资产的证券、建议证券发行价格和时间；另一方面承销机构利用其对证券市场的熟悉程度，兼顾着向投资者宣传和推介相关产品、提供投资咨询等。另外，选择适当的承销机构也是至关重要的，通常应选择规模大、经营网点辐射较广、有较强债券分销能力的金融公司作为个人住房抵押贷款证券的承销机构。
4、个人住房抵押贷款证券投资机构
目前，我国已有上海、深圳两家债券交易所STAO(全国
证券交易自动报价系统)和NET(全国电子交易系统)两个交易系统，在公众投资意识、风险意识和金融意识不断增强的情况下，众多股民是证券的潜在投资者。另外，由于个人住房抵押贷款证券是以信用为支持发行证券，再辅以信用增级处理，使其证券级别较高。因此对投资安全性要求较高的投资机构，如保险公司以及医疗统筹基金、社保基金、住房公积金等各类投资基金机构成为个人住房抵押贷款证券的主要投资机构。商业银行等一般存款类机构在资金宽松的情况下可以成为投资机构，但在资金紧张的情况下，不应进行投资。而证券投资资金一般不宜选作投资者。
5、个人住房抵押贷款证券的后期管理
个人住房抵押贷款证券的借款者数量较多，且都是自然人。虽然每笔贷款数额不大，但是本人房贷的还款付息一般采用“月供”方式，即偿还本息的频率按月计算。为此，贷款服务机构必须每月收本息，资金管理机构的资金进入也应按月进行，证券登记托管机构应每月向证券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根据《金融信贷资产证券化试点监督管理办法》第三十六条规定，贷款服务机构可以是信贷资产证券化的发起机构。所以个人住房抵押贷款证券的贷款服务机构应该是商业银行。由于其独立于本机构的贷款，因此在管理时须单独设账、单独管理。具体职责是收取证券化资产的本金。利息和其他收入，并及时、足额地转入资金保管机构开立的资金账户。
在个人住房抵押贷款证券化交易结构中，贷款资产产生的现金，包括本金和利息，以及由此现金进行的某些理财业务带来的收益，需要由专门资金管理机构开设信托财产的资金账户保管。由于证券登记托管机构掌握不同时期各投资机构的实际持有个人住房抵押贷款证券的情况，并且具有配发证券收益的经验，所以将由该机构向投资人支付投资证券获得的收益。
三、结论及建议
从我国的现实国情、商业银行自身的发展状况以及国际住宅融资市场的趋势来看，我国商业银行推行个人住房抵押贷款证券化的业务是必要且可行的。这种融资方式有利于银行盘活存量资产，减低风险资产，提高资本充足率，实现账外融资。然而，个人住房抵押贷款证券化毕竟是一项巨大的工程，过程复杂，参与者众多，在业务流程设计时，要全面考虑，注重配合，尽可能地降低风险，提高收益。为了全面顺利地推行个人住房抵押贷款证券化，除了从诸多方面进行不断完善外，应该考虑五个方面。第一，商业银行选择合适的住房抵押贷款构建资产池；第二，以财产信托的方式设置SPV，使资产与原始权益人的信用水平相分离，达到“破产隔离”；第三，选择合适的增级方式和权威的评级机构，提高个人住房抵押贷款证券的信用等级，以及适当的承销机构来配合公开发行；第四，选择对投资安全性要求较高的投资机构；第五，证券发行后，贷款服务机构和证券登记托管机构须单独设立账户进行管理，以便保证投资人的利益。
关键词：个人住房；抵押贷款；风险；防范
一、美国次贷危机的启示
美国之所以会发生次级贷款抵押危机，主要是因为：一方面，市场投资者偏好风险投资，资产价格的上涨导致了经济泡沫；另一方面，在巨大利益的诱惑驱动下，贷款机构降低了管理信用风险。经济收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向贷款机构贷款，这就是次级抵押贷款。自2001年至2004年，美联储的低利率政策促进了美国当地房地产业的发展，也刺激了美国人的购房热情，在这种高温市场的作用下，贷款机构错误的判断房价还将不断上涨，在利益的驱使，放贷的条件有相当大的松动，在正常情况下认为不具备还款能力和贷款条件的借款人也被发放了贷款。
爆发美国次贷危机的直接导火线是利率的上升和住房市场持续降温。从2004年到2006年，在这短短两年内，美国的息金连续提高了17次，储备联邦委员会把利率由原来的1%增长至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了买房者的偿还贷款的重担，与原来6％～8％的抵押贷款利率相比，次级房贷达到约为10％～12％利率。另外，美国如火如荼的住房市场在慢慢降温。从美国房地产协会发表的数据我们可以发现，在历经5年牛市，美国的房地产市场在2006年全面迅速降温，比前年跌幅8.4%，销售量只占旧房销售量的85%，17年来遭受的最大重创。
二、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
近年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在竞争较激烈、抵押贷款发放较多的一线城市，风险在一定程度上开始显现:房贷逾期频频发生，房贷不良率大幅度增长，银行诉客户房贷违约现象不断上映法庭。由此可见，中国的住房抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，应当认真分析我国住房抵押贷款面临的风险，防患于未然。
（一）来自交易相对方的风险
主要是指来自开发商和借款人的风险。
针对开发商来说，银行把他们开发的房产当成是第二还款源，第二还款源是借款人还款的后备源泉。倘若开发商营运手段不佳以及资金方面出现漏洞，就可能对工程的质量以及工程进度造成影响，最严重的后果的导致楼市成为烂尾楼，这不仅很大程度缩水了银行的还款来源，还会引起购房人对开发商不信任的不满，从而不会再如以往支付借款本息。
就借款人而言，违约风险是他们要考虑的最大的风险，就是说，如果借款人违约了，那么银行就不能到期收回借款人所贷款的本息。如何能按时还款，很大程度上取决于借款人的还款能力跟还款意愿。借款人是否能按时还款，这个能力与经济发展、个人工作和家庭收入等因素密切相关。而借款人是否意愿还款更难把握，这与借款人的教育程度、成长背景、生活习惯有莫大关系。庞大房贷队伍的信息采集是困难的，尤其需要注意，我国还没有建立比较具体的信用个人制度，很难准确又全面地评估和跟踪借款人的长期还款和履行条约的能力，不能及时地补救出现的问题，毫无疑问，贷款风险肯定会上升。
除此之外，来自交易相对方的另外一个风险源就是――“假按揭”。开发商或者借款人用不合法手段，用个人的名义进行住房贷款，而实际上是用来做非住房交易，利用这种手段来钻银行信贷的空子，从而套取资金的行为就是假按揭。例如，通过虚构借款人的名义，房地产开发商利用许多虚假申请从而来骗取银行资金；或者借款人因其与开发商的特殊关系相互串通骗取银行贷款。不管是哪一种情形，这都是非常典型的违背了银行的法律法规的欺诈行为，如果不及时移除这种不诚信行为，银行信贷就会遭受巨大的风险。
（二）银行自身的风险
银行通过加快办理贷款的速度来争夺市场份额，通常都没有认真严谨地进行贷款操作，导致许多环节出错，这些漏洞为以后的风险隐患埋下了伏笔。一方面是银行在放贷前没有对借款人进行充分的调查。由于有房产抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不认真调查借款人的家庭情况、收入状况、负债斥资与否以及开发商的财务状况、开发工程的进度审查等真实性；二是在贷款操作的过程中进行的违规风险。一方面是有意的违规行为，像信贷员与借款人、开发商串通起来谋求最大个人利益，程序操作不规范，私自降低贷款门槛来骗取银行贷款。另一种是过失性违规，像过度依赖售楼部，委托置业顾问代为办理合同签约及客户资料收集工作，由此导致客户资料虚假、合同无效等情况，最终导致贷款无法收回。三是银行内部制度的漏洞。内部制度不完善、贷款人员业务能力不一和人员分配不合理都很难形成全面、有效的信贷资金控制管理，从而形成风险。
（三）流动性风险
个人住房贷款的期限较长，一般为20到30年，而银行发放贷款的资金主要来源于企业和个人的存款。众所周知，银行定期存款最长期限是5年，这就产生了相当大的时间差。银行“短存长贷”的现象必将对现金的流动产生一定的影响，也将承担一定的期限风险。
（四）结构性风险
通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险，美国次贷危机爆发的直接原因就是利率上升和房地产市场的持续降温。我国没有经历过真正的房价大幅下降导致抵押物不足值的情况，公众对于房价的增值持乐观态度，在这种情况下，实际在一定程度上是掩盖了按揭贷款的风险。就像美国在2006年以前，次级按揭形式一片光明，然而，接下来以后，房价就出现了大幅度的下滑，次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。事实上，我国存在着同样的隐患，一旦出现重大负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。
（五）外部经济环境、政策风险
个人住房贷款的还款期限一般比较长，而经济周期的变化将会影响房地产市场及借款人的收入。当房地产市场处于低迷时，公众的购房热情会减弱，作为第二还款来源的房产价值会降低，将会对银行贷款安全产生威胁。同时，经济环境的不景气也会影响到借款人的收入，直接影响贷款按时偿归。个人住房贷款实施的是浮动利率，借款人的还款金额每年都处于变化状态，将随着利率上调而随之增加，而借款人的收入并不一定会增加，因此很可能导致贷款不能及时被借款人偿还。此外，银行信贷资产也会随着法律规定及政策的变化而可能面对受到重大受损失。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，“不得抵押、变卖或拍卖被执行人和所扶养家属所必需的居住房”。在我国，由于较完善的社会保障体系尚未成功形成，如果借款人无法还款，不良贷款已经造成了的话，银行要实现相应的抵押权往往会陷入十分困难的境地。
（六）制度不完善风险
我国住房按揭贷款尚未证券化，不良信用贷款的风险集聚于银行一身，缺乏风险共担机制，有悖于风险分散和风险转移的准则。资产证券化是转移风险的一种重要工具，但是，我国目前的银行并不热衷于此，这主要是因为：一方面，我国的房价未曾经历急剧下降的时期，未曾出现抵押物不足引起的相关危机；第二个方面，我国商业银行日前在市场上的竞争依然显得力不从心，存在存贷利差较充裕的情况；第三个方面，银行对短期盈利的能力进行过度追求，却不赞同和其他相关投资者同享优秀业务中的利益。故当银行不断加大房贷业务时，其实，这同时就变成了信用风险不断积聚的过程。
三、防范个人住房贷款风险的对策及建议
（一）从银行方面来讲
1、完善对借款人的资信评价
个人住房贷款的资信评价是以借款人财产信息、信用信息等为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。我国目前的商业银行需建立一个比较完备的客户信用评级系统已势在必行，贷款客户的信誉情况与经济实力急需要加强分析，深入了解借款人的还款能力也需通过各种渠道。
2、证券化的方式发展住房贷款
将金融机构放出的住房抵押贷款转变为抵押贷款所支持的证券，通过资本市场转售给投资者，资金不仅更加通畅，也实现了众多投资者分散承担住房贷款的风险，这即为住房抵押贷款证券化过程。正在我国实施的信贷资产证券化的形式之一便是住房贷款证券化，它主要有三个优势：（1）银行贷款的资产流动性得到极大的提高，即银行长期贷款便畅通无阻，从而“短存长贷”的根本矛盾得到很好的解决；（2）深化了金融产品和金融行业的发展。抵押贷款证券化是指将银行过去一家独自扮演的发放贷款、持有贷款及回收贷款本金利息等功能，转变为由多家具有存款金融功能的机构与相关机构投资者一起参与的活动。因而，整个金融行业分工细化得到了深化，并且银行把部分抵押贷款风险转移到了相关机构，这些机构都能更能较好的承担长期债权风险，进而总体的金融体系效率得到了提升，金融体系的整体安全性得到大的增强；（3）银行的经营范围得以扩大，其经营效益也跟随得以提高。非银行金融机构同银行之间联系更加紧密，其间的差异逐渐变得更加模糊不清，现在，银行能够进入诸多过去未曾跨入的领地，进而达到了提升资本经营效益和促进经营多元化的目标。
（二）从政府方面来讲
1、建立完备社会信用体系，完善合理个人信用制度
到目前为止，在我国，个人及全国集中统一的企业信用信息基础数据库已经建成。到2010年末，我国在相关企业和个人特征系统建立了近1700万户企业和超过7.77亿多自然人的信用档案文件。但是，在我国，个人信用体系的发展却处于起步阶段，进一步完善还有待时日。
2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制
降低和转移贷款风险是与保险相结合的最终效果和目标，尤其是信用中的风险。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面商业银行是企业，需要履行其社会责任，保障中低收入家庭能够购买得起保障型住房，另一方面，其又需对借款人的收入状况及信用状况进行严格的审查。此时，国际经验值得借鉴，对于特定类别的如中低收入者的个人住房抵押贷款应由政府提供担保，政府通过设立专门机构进行实施，若购房者出现违约，清偿贷款本息的责任由政府机构代替为之进行承担。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。
3、积极准备个人住房贷款证券化
作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，并作为世界住房金融发展方向的个人住房贷款证券化，我国却未曾广泛借鉴利用。同时，考虑到我国目前的具体情况，个人住房贷款证券化要在我国广泛实施推行，市场基础未发展到一定程度。应该先在比如，北京和上海等部分市场条件成熟的地区进行试点调研，一边实践一边寻找经验，挖掘其中的不足，不断完善运作机制，待经验充分，其它地区条件成熟时再给予推广应用。
4、健全法规，完善社会保障制度
通过房地产抵押、担保法律制度、预售及房地产转让法律制度的修订和完善，个人破产法、社会保障法等法律的制定，便能够更加完备、简明在合法有效的基础上的个人住房贷款业务的流程，减少以致杜绝抵押住房存在的权利瑕疵，从而使得抵押权人合法处分抵押住房的权力得到有效的保障。
四、小结
个人住房抵押贷款业务在我国对改善城镇居民住房条件、扩大内需、促进国民经济发展所发挥的作用越来越大。本文主要从分析美国次贷危机中揭示中国个人住房抵押贷款存在的风险，并提出了相应的解决对策，对我国的个人住房贷款风险问题有一定的指导作用。
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关键词:个人住房抵押贷款;违约风险;风险防范
中图分类号:F83
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02
1 国内研究现状
国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。
1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险
雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。
1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险
吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。
陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。
国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。
1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款
孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。
在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。
1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险
蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。
国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。
1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险
刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。
国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。
2 结语
国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。
在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。
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关键词:信用风险;住房抵押贷款;风险防范
2000年以来,我国进一步深化了城镇住房制度改革,加快了住房分配货币化方案实施步伐,使得银行的商业性住房贷款迅速开展起来。个人住房贷款业务近年来的稳步增长,使其在银行信贷资产中比重逐渐增大,同时也为国内银行开辟了一个重要的蓬勃发展的业务市场。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了。在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。
一、信用风险的分类和引致原因
信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。
在美国,受次级债对全球金融市场和实体经济的冲击,一些金融机构由于大量投资于次级债而受到影响,出现流动性困难,最终破产或被兼并,连一些大的金融机构也难逃厄运。诸如美林公司被美国银行吞并,贝尔斯登被摩根大通廉价收购等等,足见住房信贷风险的破坏力。目前,我国的大中城市房价依然处于高位运行,而同时居民在住房投资和投机的积极性都空前增加,贷款买房的居民占绝大多数。同时在各国经济政策的刺激下,全球经济已经进入了恢复期,各种资源、原材料价格已经逐步回升,我国的很多企业都基本实现了扭亏为盈,消化金融危机中的亏损。随着企业业绩的复苏,油价、水价、电价的上调以及其他各类资产价格的上涨,我国经济中存在着可能的通货膨胀隐忧。而目前利率仍在低位徘徊,由此引发的可能的加息会使住房抵押贷款面临前所未有的风险曝露。因此,我们必须做好这方面的预警和预防工作,防止住房贷款信用违约集中释放造成的多米诺骨牌效应。
二、个人住房抵押贷款信用风险的信号识别
理论认为,资本结构、担保、企业规模、资本大小可以作为贷款信用风险的识别信号,但是对于个人住房抵押贷款,这些指标并不完全适应。目前而言,对于住房抵押贷款信用风险的识别可以基于以下指标的判断:
第一,借款者家庭资产净值的大小。家庭资产净值是指住宅的现有价值与其债务的现有市场价值之差。住宅作为抵押贷款的抵押物,是作为贷款人无力履约时银行需要变卖的资产,其现有市场价值的大小直接关系到违约情况下贷款损失所能挽救程度的大小,可以作为信用风险识别信号之一,也可以作为判断是否违约的一个最基本的决定因素。
第二,借款人的工作和收入来源。住房抵押贷款的偿还主要还是依靠借款人以后的工作收入来偿还,具有固定的职业和稳定的收入来源的借款人所发生的信用风险更小。
第三,借款人持有的资产。根据收入和资产转化的分析,借款人如有不能提供证明依据的经常性稳定收入,则必须具有一定数量的资产证明。审查收入不足以确定借款人还款能力的,银行会考虑到要求借款人出具具有流动性的金融资产以证明其还款能力。而当借款人持有资产急剧缩水时,我们可以判定此时发生信用风险的概率也会明显变大。
第四,征信机构报告。主要是判断借款者的还款意愿风险。可以说,以往的信用记录可以一定程度反映一个人的信用意识和价值观,而这种观念和意识很难在短时间内改变,借款人在以前的借款记录中违约频频,则在以后的借款中发生违约的概率也会很高。对于征信单位给出的历史的信用行为记录进行调查评估是规避信贷风险、保障房供安全的重要环节。目前呼吁建立信用档案的主要意义也在于此。
上述因素被认为是表征借款人信用品质的主要指标,也是判断住房抵押贷款信用风险的重要标准。
三、个人住房抵押贷款信用风险的评估
从20世纪末起,信用风险管理在国际金融界得到很高的重视和极大的发展。在古典信用风险度量方法基础上,新的度量和管理方法不断涌现,在突破传统定性方法的局限基础上,新的信用风险度量方法能够更为科学地进行定性和定量分析。国外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的贷款分析体系等,然而目前对于国内来说,基于各个风险估值模型的特点和应用范围约束,并不存在完全适应个人住房贷款风险管理的模型,因而在国内住房抵押贷款实践中运用这些模型进行信用风险量化度量的并不多,更多地仍是依赖于信贷员或信用分析人员的职业判断。
国内可以针对个人住房抵押贷款建立一个独立的风险估值模型,这一模型可以将影响贷款质量的宏观因素和微观因素、长期因素和短期因素囊括进来,宏观方面的因素可以考虑失业率、GDP增长率及政府支出水平和特定地区、行业的经济指标值、证券市场指数,微观方面的因素可以考虑借款人的财务状况、受经济周期影响程度、个人诚信度、持有资产现值等等因素。在确立这一系列因素之后,就可以对每笔个人住房抵押贷款给出相应的量化评分结果,同时,再根据以往个人住房贷款的数据资料将评分估值结果同相应的损失期望值对应,那么就可以较准确估计出银行所持有个人住房抵押贷款的风险大小。
在此基础上可以根据历史或测算的市场震荡数据,运用模拟方法或计量技术模仿一系列不利情况下可能曝露的信用风险,比如测试经济迅速下滑时可能对借款人偿债能力的影响、测试房价在短期内连续下跌可能对银行信贷组合的价值变化的影响等等,根据这些测试评估结果制定相应的业务拓展政策方针和风险战略决策,这样银行对住宅抵押贷款的信用风险的现状和未来就可以有一个动态、全面的把握,从而将风险损失减至最少。
四、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议
第一,建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术。在国外,个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一,美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。我国个人住房抵押贷款业务发展也极为迅速,但是相应的更为科学、客观的贷款管理体系并未完全建立。当前,跨国银行风险管理技术发展日趋定量化,在风险识别、度量过程中均有大量的实证数据作支持,使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。我国商业银行也应该学习国际经验,积累和完善数据资源,建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。
第二,政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支持。经济系统中存在个体难以抵御的系统风险,在全球性的金融海啸情况下更是使得一些中下等收入居民违约风险增加,会对银行信贷循环体系造成巨大冲击。因此,政府针对经济形势,在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠政策,减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房贷政策出台,广发银行、北京银行等银行对于首套唯一的140平方米以下住房并且无逾期记录的房贷者给予了7折房贷政策优惠,一定程度对中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低银行信用风险。
第三,建立符合中国国情的住房消费模式,整顿和完善房地产市场秩序。与西方国家比较,我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,那么我国的低收入群体的生存压力也应该是十分巨大。针对低收入群体推出住房保障制度,推广廉租房计划,同时加强对住房保障制度的公开、透明运作和社会监督,抑制住宅炒作和投机活动,有助于减少房价的剧烈波动,降低房贷信用风险。
第四,建立和完善中国的个人信用管理体系,包括建立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预警制度。我国应借鉴发达国家的社会征信体系经验,采用政府推动和市场化运作相结合的方法,整合各个部门的公共记录信息,这将有利于银行在放贷过程中更全面、更及时地动态把握好贷款所处的风险状况,减少信用违约带来的损失。
第五,提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首先是健全银行内控制度,商业银行要建立严格的风险管理程序和培育良好的风险管理文化,银行在贷前调查、贷中审查、贷款审批、贷后管理等各环节要落实各项风险管理措施,建立科学的量化的风险管理系统,增强风险控制和预警功能。其次要提升信贷员工整体素质,增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握,加强员工的敬业精神和职业操守教育,减少风险估计的随意性,严防“假个贷”,杜绝人为控制信贷业务的情况,削弱银行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。再次要努力提高银行自身资本充足率,提高抵补预期和非预期损失的能力,管理层可以根据宏观经济形势建立动态资本和动态拨备要求,强制性提高银行的风险抵御能力。
第六,稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义,不能因噎废食。住房抵押贷款证券化实际上是把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券,它可以有效地分散和转移积聚在银行的信用风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后,原来集中在银行的贷款资产在资本市场上转为各类投资者人的有价证券,由于抵押证券是以一组投资组合为抵押,个别信用风险被分散;同时,它也解决了银行面临的流动性约束,一定程度上转移了抵押贷款的风险。应该看到,近年来我国在房地产证券化方面进行了一系列探索和实践,取得了一些成绩。因此,应继续稳打稳扎,为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。
参考文献:
1、谢经荣,殷红,王玉枚.房地产金融[M].中国人民大学出版社,2007.
2、孟庆福.信用风险管理[M].经济科学出版社,2006.
3、王世豪.房地产信贷战略与实务[M].中国金融出版社,2006.
关键词:个人住房贷款;贷款;风险
随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。
一、利润风险
1.贷款利率风险
在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。
2.存款利率风险
由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。
二、市场风险
1.通货膨胀风险
如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。
2.机会成本风险
这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。
3.房地产市场风险
个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。
三、信用风险
1.借款人的违约行为
（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。
（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。
2.开发商的信用风险
（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。
（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。
四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险
1.贷前调查形式化
银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。
2.个人信贷审批不严谨
在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。
3.忽视贷后管理
我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。
4.抵押物评估风险
主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。
五、法律风险
1.借款人借款资格
依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。
2.借款用途
我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。
六、风险防范的对策和建议
1.采取利率可变性发放贷款的方式
其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
2.提高贷款审查力度和管理水平
贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。
3.通过保险降低风险
保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。
4.借款人违约风险防范。
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。
5.银行对风险的控制。
银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。
6.重视IT技术的应用
正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。
7.落实信贷责任制
落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。
参考文献：
[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.
[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.
关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构
鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。
美国个贷市场业务细分
按业务种类划分
零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。
批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。
联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。
按业务环节划分
个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。
个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。
个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。
个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。
个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。
美国个贷市场产品结构
按贷款利率划分
美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。
按承保标准划分
个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。
按还款方式划分
尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。
特殊类型的个贷产品
这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。
对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示
多样化个贷市场参与机构
现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。
合理化个贷产品结构
我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。
谨慎创新个贷产品
在住宅价格持续上升的市场中,贷款人可能由于过分乐观,过分信赖抵押住宅价值,而推出多类个贷产品,放低借款门槛,以此拓展业务,扩大市场份额,却忽略了个贷产品还款期限较长的特征。在漫长的还款期内,抵押住宅价值的变化并不能用现状来判断。相反在价格处于高位的住宅市场中,抵押物价格下跌的可能性加大,引致违约的概率更高。由此,在住宅市场价格上升或下降的不同阶段,贷款人应该从长远角度考虑,理性的、谨慎的拓展个贷产品和个贷业务。
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