时间：2022-10-14 11:18:09
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近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料
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医学伦理学教学的目标是唤起医学生敬畏生命的理念，塑造和完善学生的道德人格、医德素质和职业价值观、丰富的医学伦理知识、良好的医学伦理意识和较强的医学伦理思维能力。与传授知识相比，医学伦理学教育更注重信念的培养，而信念的培养是道德主体经由他律到自律、内化为主体生命一部分的过程，这就决定了达到教学目标的教学手段的开放性。这与重在培养学生情感、信念等的语文学科在教学目标上具有相似性。受“大语文教育”的启发，笔者试图从大教材观、大课堂观、大教法观出发，为医学伦理学教学提出建议。
1.1大教材观医学伦理学的研究内容十分广泛，既要研究医学伦理学的基本理论、基本原则、规范和范畴体系，又要研究在医疗卫生机构应用中出现的种种问题，如医患关系问题、医疗卫生资源分配问题等，还包括医学科学所特有的道德问题，如人体试验、器官移植、克隆等。因此，内容涉及哲学、社会科学和自然科学的医学伦理学教学仅仅局限于教材是不够的，不能满足学生日益增长的求知欲，不能有效培养学生多方面的能力。医学伦理学研究内容的开放性决定了要以一切适合的素材作为教材，包括课本、报刊杂志、新闻媒体的相关热点、相关的影视作品及医学人文著作、临床案例等，其根本特点是课堂教学的目的不是把教材的学习当成唯一的学习任务，而是把能力的提升、知识的积累、素养的积淀作为教学的目的。例如，大多数教材对知情同意权的论述主要为知情同意权的概念及理论上如何应用，缺乏与现实应用对接的桥梁，也不能调动学生学习的积极性。因此，在介绍患者知情同意权这一应用性较强的内容时，要应用一切有价值的素材，包括通过教材以了解其理论应用、相关的学术论文以了解学术前沿及动态、影视资料如《死亡工厂》以明白知情同意权的起源、医学临床领域出现的一些典型案例，以使学生更直观生动地了解其临床应用。在介绍其他内容时，同样需要将一切与之相关且有价值的素材引入课堂，一方面使学生掌握相关内容的全方位的理论介绍；另一方面由于理论与实践往往有差距，进而通过多种素材的结合生动地呈现其在现实中的应用，以提升医学伦理学的教学实效性。
1.2大课堂观大课堂观就是打破传统的有限课堂的时空观念，立足课堂并超越课堂进行学习。通过上述对医学伦理学教学目标的介绍可以看出，与医学专业课相比，医学伦理学的教学目标更多的是培养医学生理念、素质、价值观、情感等更为柔性的素质，这些素质的提升需要的不仅是理论知识及实践技能的传授，更需要的是循序渐进、润物无声般的人文氛围的熏陶。如果只是局限在一个学期固定的教学时数中，远远达不到教学目标。因此，在教学安排上，不能只以课堂为医学生唯一接受医学伦理素养培育的基地，而应当贯穿于医学生整个学习阶段。笔者认为可分三个阶段进行：（1）医学生在基础学习阶段：以讲座形式进行启蒙教育，内容主要为希波克拉底誓言、中国医学生誓词、对生命的敬畏、对生与死意义的求索等思想教育，以端正学医的动机和学习目的；（2）医学生进入临床学习阶段：开展理论教育及实践教育，即多种教学方法并用进行医学伦理学的医德、临床决策能力、生命高新技术应用出现的伦理问题等内容的教育，并进行专题讨论；（3）医学生进入临床见实习阶段：加强实践教育，以床边教学、案例分析、调查讨论等形式，提升医学生的临床决策能力，使医学伦理学的理论、规范在学生动手亲身实践过程中内化为其生命过程的一部分。
1.3大教法观教学有法，但无定法。大教法观是打破固定的教学模式，改变课堂的程式结构，倡导学生自主学习，鼓励教师个性化教学。按照唯物主义的基本观点，内因（自我教育、内心陶冶）是变化的根据，外因（外部约束）是变化的条件，外因通过内因才能起作用，因此外部教育和约束归根到底要通过学生自我教育才能产生教育意义。道德准则只有被学生自己去追求、获得和亲身体验的时候，只有当它们变成学生独立的个人信念的时候，才能成为学生的精神财富。医学伦理学教学要运用一切能提升医学伦理学理论与实践教学效果的教学方法。理论教学如CBL教学法、PBL教学法、叙事教学法、故事引入法、模拟讲座法、专题论辩法等，减少说教式的灌输，以增强学生对医学伦理学课程的兴趣，从而促使医学生在社会交往与实践中进行自我伦理教育；实践教学方面要引导学生走向社会，走进大课堂，创设更多接触患者及医疗工作的机会，让学生带着问题，有目的地开展各类专项调查。调查可以是座谈式、访问式、问卷式等，让学生深入到医疗实践中去，与医务人员、患者和社会人群直接打交道，根据调查目的搜集第一手资料，掌握实际情况。目前国家级、省级、校级鼓励大学生参与到创新及科研的课题中。医学伦理学方面的选题可以共同讨论，在指导教师的引导下鼓励学生分组调研，将调研结果汇总整理并分析，写出调研报告，尽可能使每个学生都感受并了解到医疗领域的问题所在。我校思政部每学期组织1～2次实践教学活动，教学活动的基地选择一般会倾向于红色革命基地、基层医疗、基层教育等。医学伦理学的教学实践也可以借助这个平台，使学生将抽象的理论具体化、形象化。此外，还可以开展暑期“三下乡”活动、义务支医活动等，使学生通过亲身感触，加深对教材内容的理解，运用医学伦理学的原理分析和解决实际问题，以提升其社会实践能力，使医学伦理学的教学目标得以实现。
2小结
虽然这在一定程度上推动了社会经济的发展,但我们不得不承认在经济发展的同时也产生了一系列我们不容忽视的问题。这其中之一就是留守儿童问题。许多在外务工的人员只能自己进城的,但是却无力让孩子进城就读。所以,他们只能选择将孩子留在农村由父母中的一方或托付他人代为照管,而子女在一年中也很少能和他们见面,甚至好几年也盼不到与父母相聚。这不仅增加了农村留守儿童及其父母来自教育、医疗、交通及住宿等方面的压力。而且,长此以往也制约着社会的发展进步。
我国《民法通则》第16条规定:未成年人的父母是未成年人的监护人,未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐等担任监护人。 据统计,农村留守儿童的监护主要有隔辈监护,单亲监护以及亲友监护。而且在农村留守儿童中,绝大多数是单亲监护或隔代监护。在我们调查的300户中,大约有60%的孩子是留在农村和爷爷、奶奶、外公、外婆生活在一起,有27%的孩子是单亲监护,大约13%是和其他亲戚住在一起。
这样,农村留守儿童从父母的双亲监护向非亲权的监护或着单亲监护转变的一个最直接的后果就是监护的不力。对于隔辈监护而言,这些监护人大都是年迈的老人,他们的健康状况也不是很好,身体身体较弱或是患有疾病,有的甚至久病不得不常年卧床。因而,他们对农村留守儿童的监管已是极其不易,更不用说给予这些儿童更好的照顾来满足他们情感,学习,生活等各方面的需求。另外,这些老年人祖祖辈辈生活在村子里,很少接受大城市中各方面的信息,这样由祖辈教育在观念和方法也是有所滞后,极易使这些孩子产生娇生惯养及放任自流的教育倾向。特别是,他们文化素质普遍较低,没有能力辅导孩子学习,这在一定程度上不利于农村留守儿童受教育水平的提高。可见,隔辈监护必然会使留守儿童的监护权弱化。
对于单亲监护的方式来说,受传统观念的影响,一般是由农村留守儿童的父亲外出打工,由母亲对这些留守儿童行使监护职责,照顾这些留守儿童的生活,对他们进行管理和教育。但是,由于单亲监护人的母亲不仅要负责耕作自己的承包地和农田,还要照顾患病的亲人,因此,单亲监护的母亲在承受沉重的劳动负荷以及巨大的生活压力下,根本无法给予留守儿童适当的监护,这势必会损害孩子获得适当监护的权益与受教育的权益。
除了上述两种监护类型外,还有的就是由成年的亲属或朋友来对这些农村留守儿童进行监护。这些亲属和朋友一般也都有未成年子女需要照顾,这就会使被监护的留守儿童处于管教真空的状态。而由同辈的兄、姐对其监护,一方面,此类监护人有的自身年龄尚小,并且也缺乏监护的能力,客观上无法去履行监护职责。另一方面,有的自身缺乏教育能力,经常酗酒斗殴,违反社会治安管理,甚至,触犯法律。所以,此种监护也对留守儿童的监护权益产生了一些不利影响。
无论社会发展程度的高低,教育都是人类的一项基本权利,在一定程度上促进了公民个人人格形成和发展,同时也是培育作为民主政治具体承担着的重要途径。此外,我国《教育法》、《义务教育法》的颁布,基本保障了青少年接受义务教育的权益。 然而,近些年来留守儿童受教育权问题仍然没有得到切实有效的解决。
在农村,由于留守儿童的父母出外打工维持生计,无法在孩子身边帮助他们学习,因此,他们中有的孩子缺少监管,加之自制力薄弱,难以形成正确的学习观,而且无心学习,学习成绩也普遍偏低。此外,对于单亲家庭或是在祖父母辈的隔代监管中,这些孩子在饮食起居上有保障,然而,长久生活在不完全的家庭环境中对其自身的成长也或多或少带来了一些不利的后果,极其容易导致孩子的性格缺陷以及心理障碍等方面的问题。最终,他们逐渐出现厌学,甚至是辍学。
记叙文、议论文如何运用铺叙手法呢？下面结合实例阐释。
在旧式的古屋里听雨，听四月，霏霏不绝的黄梅雨，朝夕不断，旬月绵延，湿黏黏的苔藓从石阶下一直侵到舌底，心底。到七月，听台风台雨在古屋顶上一夜盲奏，千层海底的热浪沸沸被狂风挟持，掀翻整个太平洋只为向他的矮屋檐重重压下，整个海在他的屋檐上哗哗泻过。不然便是雷雨夜，白烟一般的纱帐里听羯鼓一通又一通，滔天的暴雨磅磅礴礴扑来，强劲的电琵琶忐忐忑忑忐忐忑忑，弹动屋瓦的惊悸腾腾欲掀起。不然便是斜斜的西北雨斜斜刷在窗玻璃上，鞭在墙上打在阔大的芭蕉叶上，一阵寒潮泻过，秋意便弥漫旧式的庭院了。
著名台湾作家余光中的散文《听听那冷雨》，通过描写冷雨，表达了作者对故土、对祖国传统文化的深刻怀念和追思。这段文字，作家按照季节描写四月的黄梅雨、七月的台风暴雨、秋天的寒潮斜雨，从视觉、触觉、听觉等角度，运用拟人、比喻等方法，形象地铺叙出故乡冷雨的特点。作家内心凄凉而缠绵的思乡之情在其多角度、多方法地铺叙中得到细腻地抒发。
展开历史的画卷，我真切地看到：梵高在幽暗的画室里对着失败的人物肖像伤心垂泪，卢梭在空旷的原野上手捧《博物学》而悲观失望，奥尔柯特茕茕孑立被幻想小说的圣殿拒之门外。但他们并未被弱点束缚住，而是潜心发展特长，付出了成倍的努力。于是，梵高在大自然神奇的光与影里看到了自己对色彩的敏感，呕心沥血，终让《星夜》永恒地闪耀在艺术的原野上；卢梭在激荡的社会进步思潮中看到了自己敏锐的思想，全力奋斗，终让社会契约论成为启蒙运动中的太阳；奥尔柯特在白雪飘飞的圣诞之夜感到自己对生活的崇敬，潜心写作，终让《小妇人》成为每代人崇拜的巨著。
[关键词]保险受益权；受益人；期待利益；保险金请求权
保险受益权是保险合同中受益人的权利，具体而言，它是受益人基于保险合同所享有的保险金的请求权。保险受益权是保险法理论中十分重要的内容，它的范围界定以及产生、变更、消灭均直接关系到受益人的权利维护，关系到投保人和被保险人订立合同目的的实现。由于中国保险法律法规对保险受益权的相关规定较少、较粗，致使实践中产生很多争端。基于此，笔者从保险受益权所涉及的相关法律问题入手进行探析，希望对完善中国保险立法有所帮助。
一、保险受益权的法律性质
对于保险受益权的权利性质，中国保险法律没有明文规定，学术界对此的理论探讨更是争议不断。大多数学者主张，在保险事故发生前受益人享有的受益权是期待权，在保险事故发生后，这种权利才转变为现实的财产权，①并且此项权利既可继承又可转让；②有的学者虽然承认受益权在保险事故发生前具有期待权的性质，但是认为保险事故发生后，受益权由于不能继承而属于身份权；③有的学者认为在保险事故发生前受益人享有的是一种期待的地位而不是期待权，保险事故发生后，受益人由于取得保险金给付请求权而使受益权具有既得财产权的性质。④可以看出，以上观点的共性是学者们均考虑到保险合同的射悻性而对受益权进行了阶段性的分析，分别对保险事故发生前后的受益权进行定性，只是他们对于受益权在不同阶段的性质有不同的认识。保险受益权不能简单的定性，依据学者们分阶段考察的思路，笔者认为，在保险事故发生前，受益权是受益人的期待权或者期待利益；在保险事故发生后，受益权是集财产权与非财产权于一体的混合权利。
人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定。在实践中，由于人身保险合同存续期间某些情形发生变动，投保人或被保险人有可能希望变更他们所最初指定的保险受益人。基于意思自治原则，法律允许投保人或被保险人做这种变更，赋予他们对保险受益人的指定变更权。如果投保人或被保险人在指定受益人时没有明示放弃指定变更权，那么法律视为其保留变更权，投保人或被保险人可以不经过受益人的同意而任意变更受益人。在上述保留指定变更权的情况下，尽管被指定为保险受益人，但是该受益人的地位是不确定的，或者说是极其不安定的，只要投保人或被保险人行使了指定变更权，受益人的权利也就立即消亡了。⑤所以，在保险事故发生前，如果投保人或被保险人继续保留对受益人的指定变更权，受益人基于保险合同所享有的将仅仅是一种期待利益，这种利益可能随时消失，无法形成法律上的权利。当然，是否保留指定变更权是投保人或被保险人的自由，如果他们在指定受益人时声明放弃指定变更权，保险受益人的权利也就确定下来，未经受益人同意，投保人或被保险人不得单方面改变受益人。此时受益人的受益权即成为一种期待权，成为受法律保护的权利。
保险合同是射悻合同，保险人是否需要支付保险金完全取决于保险合同项下的保险事故是否发生，受益人只有在保险事故发生后，才真正享有受益权的实质内容——请求给付保险金等债权请求。⑥从理论上讲，保险金请求权是一种以金钱上的利益为标的的权利，具有财产价值，所以保险受益权具有财产权性质。这种财产权性质体现在：受益人享有的受益权是一种既得的、确定的权利，包括投保人和被保险人在内的任何人不得侵害、剥夺受益人的受益权，只要不存在法律规定的丧失受益权的情形，受益人即可在保险事故发生后领取保险金；如果此时受益人死亡，受益人的继承人可以继承这种权利。但是，保险受益权并非仅仅以保险金请求权等财产权内容为限，在保险合同履行过程中，受益人还享有一定的知情权，例如了解合同当事人、关系人基本情况的权利，了解查阅与保险事故性质、原因、损失程度等有关证明和资料的权利，这种知悉保险合同履行情况的权利使保险受益权具有非财产权的性质。
二、保险受益权的范围界定
(一)保险受益权的适用范围
保险受益权是存在于一切保险形态之中?还是仅存在于人身保险，或者死亡保险之中?从中国保险法律中找不到明确答案，理论界对此也尚无定论。有些学者认为保险受益权仅存在于人身保险中；⑦也有学者认为财产保险中也存在受益权。⑧笔者认为，保险受益权的适用范围取决于保险受益人，因为保险受益权是受益人所享有的权利，哪些险种之中存在受益人，哪些险种便是保险受益权的适用范围。
我们先来考察一下各国法律对受益人的规定：美国保险法将受益人界定为“在被保险人死亡时，由保险单拥有人指定的接受保险金给付的人”；⑨我国台湾保险法规定，受益人是指被保险人或要保人约定享有赔偿请求权之人；中国大陆《保险法》规定，受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。依据以上规定可以得出，美国保险法对受益人采取狭义理解，仅将受益人规定于死亡保险中；中国台湾保险法对受益人采取广义理解，认为受益人均存在于财产保险和人身保险中；中国大陆保险法则将受益人规定于人身保险中。
笔者认为，财产保险与一切人身保险中均应有在保险受益人。在被保险人与受益人不是同一人的情况下，受益人并非保险合同的当事人，他是投保人、被保险人所指定的、在保险事故发生时能够请求保险金给付以及其他权利的权利人。依据民法原理，笔者可以这样理解：受益人是保险合同的第三人，在保险金请求权方面，保险合同是为第三人(受益人)利益而订立的合同。在财产保险中，投保人、被保险人以自己的财产设立保险，保险事故发生后，他们既可以领取保险合同上的利益——保险金请求权；也可以约定由第三人(受益人)领取此利益，对于这种不损害国家、社会、他人利益的私权处分行为，法律不应该干预，并且我们不能排除被保险人不幸在保险事故中同保险财产一起丧身的情况。
⑩依此原理，在健康保险、意外伤害保险等不以被保险人死亡为给付保险金条件的人身保险中，同样可以存在受益人，只要被保险人意图通过保险合同在自己身体健康遭受损失时给予受益人一份保障。
(二)保险受益权的权利范围
学界普遍认为，保险受益权是指保险金的请求
权。不同法系对此问题的观点不同，大陆法系认为。除保险合同另有约定外，受益权以保险金的请求权为限，而保费返还请求权、保单现金价值返还请求权、利益分配请求权等，原则上应属投保人所有，受益人不能取得。而英美法系认为受益权包括保险金请求权、保费返还请求权、保单质押权等保险合同上的一切权利。⑾
不容置疑，保险金请求权是保险受益权的主要内容，是受益人利益的根本保障。保险事故发生，保险人应当依照保险法的规定或保险合同的约定，向受益人履行给付保险金的义务。保险人收到受益人的给付请求后，应当及时作出核定，如果保险人未及时履行赔偿或给付保险金的义务，除支付保险金外，还应当赔偿受益人因此而受到的损失。但是，在享有保险金请求权这一财产权外，受益人还应享有一定的知情权以保障保险金请求权的实现，如受益人应享有知道自己成为受益人的权利、知道自己丧失受益权的权利；了解保险合同当事人及其他关系人基本情况的权利；知道保险事故性质、发生原因、时间、地点等基本情况的权利等。对于受益人而言，保险合同是为第三人利益而订立的合同，受益人不需要履行缴纳保险费的义务就可取得受益权，但是受益人并非不承担任何法律义务。为协助和促使各方当事人履行保险合同，受益人在行使受益权时，也必须履行一些法定的附随义务。如保险事故发生时的通知义务，受益人知道保险事故发生后，有义务及时通知保险人，以防止损失的进一步扩大；再如，保险事故发生时的证明义务，保险事故发生后，受益人请求保险人给付保险金时，有义务提供他所能提供的与确认保险事故的性质、原因等有关的证明和资料，以便于保险人理赔。
三、保险受益权的变动分析
作为一种权利，保险受益权也存在由于某种事实而导致权利产生、变更和消灭的各种运动状态。保险受益人基于其受益人的身份而享有受益权，故受益权变动问题就是受益人身份的变动问题。
(一)保险受益权的产生
理论界认为，受益人可以由指定、推定和法定而产生。中国《保险法》规定：“人身保险的受益人由被保险人或投保人指定”，这是受益人的指定产生方式。指定受益人属于投保人或被保险人的单方民事法律行为，行使指定权的主体在指定时只需要通知受益人，而不需要征得受益人的同意。需要注意的是，在这种受益人产生的方式中，为了保护被保险人的利益，投保人指定受益人时须经被保险人同意。⑿中国台湾《保险法》规定，受益人有疑义时，推定要保人为自己利益而订立，⒀这是受益人的推定产生方式，中国保险法律没有确认受益人的推定产生方式。
目前理论争议较大的是受益人的法定产生，有些学者依据中国《保险法》第64条认为被保险人的法定继承人为其法定受益人。⒁但是笔者认为，此条并不是关于法定受益人的规定，原因有二：(1)法定产生是指不需要当事人的约定而由法律直接规定而产生，第64条在语言上并没有明确认定被保险人的继承人就是其法定受益人。(2)依据法理，笔者对第64条作如下理解：如果被保险人死亡，并且无法确定保险合同的受益人时，保险金应当作为被保险人的遗产由其继承人继承，那么保险金应当按照继承法的有关规定分配。被保险人的继承人受领保险金后，应当在受领限度内偿还被保险人生前的债务，但是，保险合同的受益人在受领保险金后却没有此项义务。如果把被保险人的继承人当然的认定为受益人，将会引起遗产分配时的纠纷，所以不能把两者简单的等同起来。鉴于现实中确实存在无法确定受益人的情况，笔者建议在保险法中增加关于法定继承人的规定。
(二)保险受益权的变更
受益权的变更是指享有受益权的主体发生变更。在保险合同存续期间，投保人或被保险人可能会由于某种原因而意欲改变当初所指定的受益人，法律允许这种变更，但是这种变更仅限于投保人或被保险人保留变更权的情形。如果投保人或者被保险人在指定受益人时已经以明示方式放弃此变更权，那么，此时受益人已经成为不可撤销受益人，其权益受法律保护，未经受益人同意，投保人或被保险人不能变更受益权的主体。
学界普遍认为变更受益权的权利主体为投保人和被保险人，中国《保险法》也规定，“被保险人或者投保人可以变更受益人，投保人变更受益人时须经被保险人同意”。依照法律规定，笔者认为被保险人才是变更受益人的决定权人，变更受益权的权利主体应限于被保险人。
根据中国现行法律，被保险人或投保人变更受益人时应书面通知保险人，保险人收到变更受益人的书面通知后，应当在保险单上批注。诚然，为保证合同履行，保险人有权利了解保险合同受益人的变动情况，但是在实践中，如果保险人在接到变更通知后未在保险单上做批注，投保人或被保险人的变更行为还有效。为消除保险业务操作中的混乱，笔者建议删除“保险人应为批注”之规定。
(三)保险受益权的消灭
投保人、被保险人以及受益人自身的原因都有可能导致保险受益权消灭，具体而言，以下5种情形可导致受益权消灭。
1．受益人放弃受益权。受益人因法定或指定权人的指定而取得受益权，对于受益人而言，其权利的取得为当然取得，指定权人无须征得受益人的同意，只须履行通知义务即可。既然是一种权利，受益人就有放弃的自由，受益权于受益人放弃时消灭。受益人可以在保险事故发生后采取明示方式放弃受益权，即受益人以书面形式向保险人明确表示放弃受益权。也有学者认为，受益人也可以在法律规定的期间内以不领取保险金的不作为而形成受益权的默示放弃。⒂
2．受益人在保险事故发生前死亡。前已论述，在保险事故发生前，受益人所享有的仅仅是一种期待利益或者期待权，这种利益或者权利是由特定身份的主体所享有，不能成为被继承的客体。所以，保险事故未发生时受益人死亡，其受益权随之消灭。
3．受益人依法丧失受益权。在保险合同中，受益人无须支付任何对价即可享有保险受益权，但是如果受益人从事某种违法行为，其受益权依法丧失。依据中国《保险法》第65条规定受益人对被保险人的故意伤害行为和故意杀人行为是受益权丧失的法定情形，保险人可以因此而不承担给付保险金的责任。但是，实践证明这条法律规定存在不妥当之处。在被保险人指定数人为受益人时，如果其中之一受益人故意杀害被保险人，保险人往往依其“不承担给付保险金的责任”而拒绝其余受益人给付保险金的请求。倘若如此，善意受益人的受益权将因违法受益人的行为而被剥夺，这样既损害了善意受益人的权利，也有悖于被保险人指定受益人的初衷，于法于理皆不公平。为规范现行立法，兼顾保险人与善意受益人的利益，笔者建议对中国《保险法》第65条作如下修改：删除第一款中的“受益人”；将第二款改为“受益人故意造成被保险人死亡、伤残或者疾病的，或者故意杀害被保险人未遂的，该受益人丧失受益权，保险人对其他受益人仍承担给付保险金的责任”。
那么，这个实际上早已存在，但至今才被推至台前的二手房交易税种，为什么会遭遇今天这种如此互相矛盾、尴尬的局面呢？
笔者认为，首要原因在于政府在设计税法和实施税法时，效率与公平的两难关系没有很好处理。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。
第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。
从经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。因此，如果税务机关选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，其结果只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。
关键词：序列空间表现；意象形态空间表现；文化移植空间表现；情感意境空间表现
1 关于珠村
第一，珠村简介，广州珠村位于广州市天河区内，是一个典型的城中村。它因“乞巧节”闻名广东，起源于南宋的珠村，居民以潘、钟两姓为主。村落向心布局，水乡风格突出，有历史建筑，也有古树名木。珠村民俗活动精彩纷呈，保留有舞狮、拜猫、拜太公、扒龙舟、摆七娘、唱大戏等。城中村，是老城发展的烙印，是城市的文化符号。第二，展示的意义：一是展示珠村的典型民俗文化，提高民俗文化的了解和认同感，并提出文化介入城中村改造的设想；二是现实意义：关注城市发展问题；三是衍生意义：城中村不只是栖息的场所，更是农民工、外来工除了故乡以外的另一个归宿。第三，展场空间，珠村民俗文化展厅位于广东省博物馆第三层艺术馆临时展厅，展场面积约1500m2。
2 民俗文化展厅表现手法
2.1 序列空间的设计表现手法（图1）
（1）以文化为主线划分整体的展厅空间。基于城市道路系统分析，城中村道路系统呈现自由型分布的无序状态，从空间形态上，采用主轴线贯穿、分割整体空间；将文化作为主线索，这样共同形成展场空间的平面分布，形成空间的二维图形。展场划分为三个展厅。分别为：第一展厅：城中村发展烙印展厅――珠村发展历史；第二展厅：城中村的民俗记忆展厅――珠村历史文化介入城中村；第三展厅：城中村的未来设想展厅――未来发展方向的可能性。
（2）以时间为轴线设计展厅布局，现状――过去――未来。由城中村现今的矛盾、无序、错乱的现实，到城中村过去传统民俗文化、特色的民俗节日（乞巧节、拜猫节、龙舟节），再到城中村未来的设想与希望。以探讨问题思维模式：发现问题――思考问题――解决问题。整体空间序列安排：序厅――第一展厅――过厅――第二展厅――过厅――第三展厅――尾厅。
2.2 意象形态空间的表现手法
意象形态的空间表现主要是通过提炼抽象化图形化的“象”同构现实空间内容的“意”。第一展厅为城中村发展烙印展厅，通过提炼城中村杂乱的线条、裂缝、狭窄过道，传递城中村的现状和历程。
第一，展厅整体以无序、散乱空间布局意象表达城中村自由散乱的现状。第二，序厅空间造型上呈现不规则，不稳定的形态，天花的垂落造型，不平整的地面，破砖为材料主题墙面，共同还原传递了城中村的肌理（图2）。第三，通道墙面上错落的裂缝造型，交叉天花造型，配合上灯光，让人犹如穿行在城中村，狭窄、阴暗以及电线乱穿的杂乱天际里。第四，异形墙面，作为城市近展变迁的照片墙，在灯光衬托下，展现过去城市发展变迁的巨大变化。第五，“一线天”过道，天花“一线”造型；墙面裂缝造型以及意向性的建筑立面；加上不规则、非常规的阶梯。共同营造“握手楼”“一线天”、坑坑洼洼的城中村印象。让参观者从视觉、触觉等多方位的体验城中村的发展历史。
2.3 文化移植空间的表现手法
移植不是简单的挪用和复制。移植不是被动的、客观的，或漠然的，而是积极的、主观的、充满目的的。第二展厅为城中村的民俗记忆展厅，通过移植民俗文化的符号和场景，展示和传达珠村的民俗文化记忆。第二展厅整体分为三大展区：乞巧节展区、拜猫节展区、龙舟节展区。
第一，过厅通过移植的古代村落的牌坊，平整的地面铺仿古砖，渐渐进入竖立的两排牌匾，依次营造村落的民俗建筑文化。第二，整体材质以清混凝土，实木为主。色彩以素色，木色、灰色为主。灯光以暖黄色为主，冷蓝色为辅。第三，以点的形式，将民俗展品嵌入不规则的墙体，配合重点照明，寓意传统文化犹如星点存在于城中村文化中，却不失为不同地域、不同城市的文化符号。第四，乞巧节展区、拜猫节展区、龙舟节展区，通过展示的精美手工艺品、龙舟模型、图腾纹样展示特色民俗节日活动，通过写真全景雕塑、虚拟影幕、多媒体声光电等再现民俗节竞技场景，让参观者对民俗文化有更多的了解、认知和欣赏。（图3）
2.4 情感意境空间的表现手法
境，是一种理念，也是一种氛围，更是一种启发、期盼、思考、设想。民俗文化的传承、城市村落的延续、外来工栖息的场所、新旧文化的冲突等城中村的发展与改造，是当今城市发展的一大难题。它是一个集社会发展、城市变迁、人文历史，是一个政治、经济、文化等的碰撞与矛盾的产物。第三展厅为城中村的未来设想展厅，将文化介入到改造的设想，启发参观者对城市发展、城中村改造问题的思考与设想。
第一，过厅在布局上引用圆形向心与发散的图形特征，倾斜的半球造型是珠村电子地图屏幕。以电线为意象的天花垂落半空配合地面交错的黑色线条，寓意文化与现状的碰撞，现在与未来的交叉。第二，新旧文化墙的设计，不规则、不平整的墙面寓意城中村各不相同的建筑立面，绘上传统民俗节日相关图画，以及现代艺术墙绘、涂鸦等。尝试将现在城中村不统一、极不协调的建筑外观，通过人们对文化的认同感，加以改造，形成文化与艺术的氛围，达到文化在现状矛盾中的共融。第三，未来设想展厅利用先进常用的城市公共导视系统与传统元素相结合。缓解城中村自由分散道路的指示问题，并作为辅助路灯的功能。同时，用文化在弥补公共导视下生硬的效果，达到功能与形式的共同结合。第四，曲面的墙体造型、不规则的意向建筑造型、LED地幕、水雾、绿色的倒影共同创设一种较虚幻的空间，启发参观者对水与建筑、水与城市关系的问题的思考。第五，冥想空间整体上营造相对独立的空灵的空间氛围。造型上以围合的“盒子”为基型，构建相对封闭的异形“盒子”，地面四周低中间高，中心垂吊水晶玻璃球泡，形成向心、向上的视觉感受，引导并启发参观者驻足、思考、反思、设想。（图4）第六，尾厅由错落的墙体变化到曲面体，寓意城中村的发展，由错乱、矛盾突出的现状，向柔和、和谐的未来发展。曲面造型内置曲面的投影幕，展示城中村未来蓝图的构想。地面错落的条形呈交叉向门方向延伸，寓意“新希望”的发展方向。
3 民俗文化展厅给城中村改造带来的设想
城中村的改造是一个现实的大问题，相比以往拆迁带来的“暴力”改造，“旧城换新城”的改造代价是巨大的。在政策上拆迁成为政府与村民，集体利益与个人利益的矛盾；在经济发展上，投资商与村民征地补偿上也是冲突连连；在文化上，当地传统民俗文化，甚至受到毁灭性的破坏。在冲突与矛盾的改造过程中，通过思考“变与不变”的哲学思想，希望达到改造或缓解激烈矛盾的前提，并将改造的损失和破坏程度降低，最终达到城市发展和城中村改造的和谐与良性的发展。
通过介入当地民俗文化，我们提出了对改造的设想：第一，采用现代城市导视系统，改变城中村现今的村道，并结合当地民俗文化，辨清村道方向的同时，传播地方特色民俗文化，增强文化的认同感。第二，采用文化和艺术的手段，利用墙绘、喷绘、涂鸦等的方式，将城中村的不统一、杂乱建筑外立面进行“装饰”，将城中村改造成为具有特色的，“文化村”或“艺术村”。第三，完善城中村的信息传播和文化宣传形式，同时利用特色文化作为装裱，将科技产品与文化相结合，达到信息的快速与准确第传播，并体现特色的城中村民俗风情。第四，利用城中村原有宗祠、祠堂等传统的公共场所，改造成为城中村的活动中心，并在一定程度上向外来人口开放，共同创设具有归宿感的综合公共场所。将文化的“小”影响渗透进城中村的“大”改造当中，将文化作为“软力量”植入城中村“硬”改造当中。这是我们对未来城中村改造的设想，也是我们对未来城中村的愿景。
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当今在市场经济环境下，竞争激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。通过设计、施工、材料、装饰公司的选择和资金的供给，对房地产开发进行有效的组织和管理，建造出适销的开发商品。在同一开发环境下除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能的降低建筑工程成本，降低产品销售价格，最大限度的提高企业的投资开发收益，这是很多房地产开发企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。因此在企业发展战略中，成本控制具有极其重要的作用。
一、房地产开发成本控制的内容
房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。
（1）项目策划阶段
这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。
（2）项目设计阶段
设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。
（3）发包、施工阶段房地产项目
发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。
施工阶段的成本控制工作主要包括：
①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。
②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。
③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。
④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。
⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。
⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。
⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。
⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。
（4）项目销售阶段
这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。
（5）技术创新与工艺调整阶段
在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施
（一）我国房地产企业成本管理落后的原因
第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。
第二，忽视了事前的成本控制
目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。
第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。
再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。
在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。
第五，没有实行全面成本控制。
目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。
（二）我国房地产开发成本控制的措施
我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。
1、成本控制总体上应注意的问题
第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
第二，成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2、设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。
第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。
第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。
3、采购是成本控制的重点
这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。
第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。
第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。
4、实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。
工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。
对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。
第二类主要是由于市场和开发商领导认识的变化。一个企业在项目策划阶段其总体思想框架、大体目标是成熟而且基本成型了的，如果定位发生大的变化，那么成本控制将成为空谈。而对一些材料设备及诸如立面、磁砖颜色应该尽量在施工前确定而不要在施工中来化，否则势必造成洽商的增多和成本的加大。
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