时间：2022-10-10 04:55:18
绪论：在寻找写作灵感吗？爱发表网为您精选了8篇投资项目考察报告，愿这些内容能够启迪您的思维，激发您的创作热情，欢迎您的阅读与分享！
招银控股有限公司(以下简称：招银控股)由市投资促进局引荐，于10月13日来县进行了投资项目对接和推介活动。为进一步了解招银控股具体投资方向和发展前景，10月20日，由县工业园区管委会常务副主任带队，县投促局局长、县工业园区管委会经投局局长、县工商局局长、县住房城乡规划建设和城镇管理局副书记、集团副总经理等陪同，到招银控股有限公司进行了实地考察。为此收录了一些范文，为大家提供帮助。
一、考察内容
一是参观了招银控股服务项目——林业产权交易所总部及桐庐分部，了解了大宗农林产品现货电子交易平台的运营方式、经营状况，进一步考察了公司投资方向和策划运作能力。二是在招银控股桐庐分公司召开了对接座谈会。在座谈会上，公司方提出了可在农产品证券化交易、电子商贸、仓储物流、安全检测、文化创意、旅游品牌等九个方面与我县进行项目投资或长期合作，双方就投资方式细节交换了意见。
二、公司基本情况
招银控股有限公司注册资本1001万，旗下有招银优品、招银金融、招银商品三类主营服务方向，主要经营现货交易咨询、经纪服务、大宗商品挂牌保荐等业务，为政府、企业、单位等机构提供营业部vis、运营方案、人才培训、政策解析、资源对接、跨界整合等服务，现已发展会员3500多家。
林业产权交易所成立于2010年12月，主要从事林权交易、大宗农林产品现货电子交易、林业碳汇交易、林业金融服务等一站式服务，已累计为4000多家林产品加工企业、专业合作社提供融资服务达150亿元。
三、项目合作内容
1.林业产权交易项目。发展县林权交易平台，纳入林业交易所“万县模式”，在线交易我县特色化农林产品。
2.电子商务项目。联动发展县、镇、村三级电子商务，充分利用我县文化中心现有硬件设施，建设电子商务产业园，公司提供“农村淘宝”商户点规划设计、智能化平台建设、人员培训方案，并为产业园提供前期运营服务。
四、考察体会和建议
1.招银控股主要服务的林业产权交易平台项目属于“互联网+农林产业+金融”的战略性新兴产业，产业发展政策良好、前景广阔，结合我县获得“林权改革试点县”称号的背景基础和发展要求，上线县林业产权交易平台具有一定的必要性和可行性。建议进一步与招银控股进行对接，洽谈林业产权交易平台合作细节。
财政基建投资是财政用于新建、扩建、改建、重建固定资产的支出。长期以来，由于财政基建投资缺乏明确的责任机制和有效的监管手段，我国财政基建投资管理中普遍存在预算约束软化、项目投资失控、盲目建设、资源浪费、资金运行效率低下等。据抽样调查，“九五”时期国家投入的基建投资项目中，有85%以上的项目超概算，39%的项目未能达到设计能力，有37%的项目投入运营后处于亏损局面。为此，按照《审计法》和《预算法》的规定，结合《审计署2003至2007年审计工作规划》的要求，国家审计机关要积极开展财政基建投资效益审计，分析财政基建投资的性、有效性和效率性，逐步对财政资金管理和使用部门形成独立的外部评价、外部监督约束机制，以推进财政支出改革，提高财政基建投资决策水平，减少盲目投资、重复建设，促进财政资金的配置和运行达到合理、高效。
一、财政基建投资效益审计的重点和难点是效益分析评价
这里所说的财政基建投资是指国家预算内的全部基本建设支出，既包括复式预算中建设性预算的生产性基本建设支出，也包括复式预算中经常性预算的非生产性基本建设支出。财政基建投资效益是指财政基本建设所耗费的人力、物力、财力与所取得的经济、效果之比，它反映财政基建投资领域全部投入与产出的关系。从不同角度进行考察，对财政基建投资效益可进一步从直接效益和间接效益、宏观效益和微观效益几个方面进行考察。除极少数特殊类型基本建设项目全部由财政投资外，绝大多数的基建项目逐渐成为有多个投资主体的混合型投资结构形式。因此，就具体的基建项目而言，本文界定的财政基建投资不仅考察纯国家财政基建投资效益，也还包括有国家财政基建投资的混合型基建投资效益。
财政基建投资效益审计的工作重点是确定投入与产出之间的关系，亦即对投资效益进行分析评价。但是，审计人员对财政基建投资效益要作出客观公正的分析评价还是比较困难的，其原因在于，一是投资效益和成本有很多是难以用市场价格或货币单位计量的；二是效益和成本往往不是直接地体现出来，有些效益是无形的；三是效益和成本往往具有长期性，甚至会到下一代或者更长的时间；四是不同的项目投资有不同的短期、长期效益。
二、财政基建投资效益审计的分析评价原则
对财政基建投资效益的审计分析评价，审计人员必须依据逻辑的推理和的测定，应坚持以下基本原则：
（一）客观性原则。在审计评价财政基建投资效益的过程中必须坚持实事求是、客观公正的态度，从审计中实际调查和收集的统计资料出发，依据客观标准，对有关具体的财政基建投资项目进行客观的评价和估算，确保评价结果的公平、准确。
（二）全面性原则。由于财政基建投资涉及全社会各阶层的利益，对其进行审计评价必须坚持全面性原则。因此，对财政基建投资效益要进行全面考察，包括短期效益和长期效益、直接效益和间接效益、有形效益和无形效益、经济效益和社会效益、总量效益和结构效益等等。
（三）前后对比和有无对比原则。前后对比是将财政基建投资项目实施前与项目完成之后的情况加以对比，以确定投资效益。审计过程中需要对投资实施前和实施后的相关因素是否发生变化进行对比，确定投资目标是否实现及实现的程度；有无对比是将财政基建投资项目实际发生的情况与若不投资该项目可能发生的情况进行对比，以度量投资的真实效益、影响和作用。对比中要关注的重点是分清项目作用的影响和项目作用以外的影响。
（四）定性描述与定量相结合的原则。在审计评价过程中，有些财政基建投资的执行效果是可以通过某些假设、权重和一定参数，用一定的计算公式，经数量演算得出定量计算的结果来衡量的，如经济效益状况；有些则不能用定量计算的结果进行衡量，如项目实施对生态环境的影响、民众的满意程度等，只能进行定性描述。一些对国民经济和社会发展具有重大推动作用的投资，由于投资数额巨大，投资时间和运行周期长，效益的发挥具有明显的滞后性；还有些财政基建投资的直接经济效益不明显，但外溢效益即社会和生态效益又比较明显。因此，单纯使用定量计算或者定性描述对财政基建投资效益进行分析评价，都会使评价结果不能全面、准确反映投资效果的真实情况，影响审计结果的客观、公正性。因此，定性描述与定量计算是财政基建投资效益审计分析评价中不可缺少的两种工具，二者的结合是财政基建投资效益审计分析评价应坚持的原则。
（五）通用标准与专用标准相结合的原则。通用标准是不同行业、不同类型财政基建投资资金使用和运行状况共同统一采用的标准，用以对不同行业、不同类型财政基建投资使用、投资效率和实施效果进行整体评价和横向对比分析。专用标准则是在通用标准之外设置的，针对不同行业、不同类型财政基建投资中不同项目特点而制定的标准。在审计评价时，既要利用通用标准对投资效果进行整体评价和横向对比分析，也要根据不同类型、不同行业的特点，利用专用标准对投资效果进行个别评价和纵向对比分析。
三、财政基建投资效益审计的分析评价
借鉴西方国家有关公共投资后评价的实践经验，我国财政基建投资效益审计分析评价主要应包括以下四个方面的内容：
（一）过程评价，亦称立项决策评价。主要对财政基建投资项目运营情况的分析，评价项目决策的合理性。具体要对项目建议书、可行性报告和项评价报告的内容以及施工效率、工程质量、设备方案、工艺流程、投资执行情况等进行评价。过程评价主要采取对比分析法，即将项目可行性研究结果与项目实际运营结果相比较，以找出变化及其原因。
（二）经济效益评价。经济效益评价主要是对财政基建投资项目进行盈利能力和清偿能力分析。在进行效益评价时，其主要为定量分析法。
（三）社会影响评价。主要是对财政基建投资项目在社会经济、发展等方面有形、无形效益和结果的一种评价。重点评价投资项目对所在地区、行业经济发展和项目周边环境、自然资源的影响，以及对分配、就业、参与、民族、脱贫等社会环境的影响等。其评价方法一般采用定性分析法。
（四）持续性评价。即评价财政基建投资项目完成后，项目所规定的目标是否可以继续，项目是否可以持续发挥作用等。主要包括分析政府政策、管理、生态环境及外部经济环境等。其评价方法主要为定性分析法。
四、开展财政基建投资效益审计评价需要解决的几个
（一）及时明确效益审计的地位，提升效益审计评价的权威性。从上来说，财政基建投资审计应该围绕着合法性、真实性和效益性这个审计目标而展开，但受诸多因素的制约，我国的投资审计的实践活动却一直将审计的重心放在合法性和真实性层面，效益性审计的功能没有得到很好的。其原因除了目前我国合法性和真实性的审计任务仍然十分繁重外，还有一个重要原因是没有充分发挥法律对效益审计的指引功能，没有把投资效益的审计分析评价结果上升到法律层次。美国审计总署效益审计之所以能卓有成效地开展，美国审计法第三十一条之规定值得借鉴，该条规定：审计总署做出的建议对被审计单位无法律约束力。但是国会的拨款委员会每年向各单位提供财政拨款时，要审查这些单位是否接受了审计总署提出的建议并进行了纠正，如果没有接受或纠正，就不给拨款，因而审计总署的审计建议实际上有很强的约束力。这种制约关系使得任何一个被审计单位都不敢对审计机关的意见等闲视之。
（二）尽快建立规范的财政基建投资效益评价指标标准体系。全面、客观、公正地分析评价财政基建投资的效益，需要依据科学合理的评价指标标准，评价指标标准体系的科学规范性是财政基建投资效益审计评价的质量保证，这是毋庸置疑的事实。我国当前在投资效益评价指标标准体系建设方面存在重要缺陷，如指标体系不完整、评价单一等。由于这些问题的存在，使投资效益审计无法全面推进，而仅仅停留在财务效益审计方面，缩小了效益审计的范围，约束了效益审计的良性发展。如何结合我国财政基建投资的特点，建立一套合理、科学、有效的涵括宏观评价、综合评价、行业评价，既有效益指标、效益指标、生态环境效益指标，又有定量指标和定性指标的评价指标标准体系，是搞好财政基建投资效益审计分析评价的前提和基础。当然，如此庞大的评价指标标准体系的建立和更新任务主要应由国家和地方的宏观经济管理部门、行业管理部门来完成。审计人员也有责任通过反馈审计信息，督促相关部门及早将投资效益评价指标标准体系建立健全起来。
（三）逐步开展投资项目的审计信息收集和数据库建设。目前，我国包括财政基建投资在内的所有财政公共支出的效果评价数据库的建设几乎空白。各级审计机关应充分借鉴并吸收国外数据收集、处理和分析、利用的经验，结合机信息管理技术发展要求，主动与财政、发改委以及项目建设行业主管部门加强沟通联系，逐步开展我国投资项目的审计信息收集和数据库建设工作。按照行业或项目类型，重点收集大中型财政基建投资项目从立项决策、建设实施到生产经营或投入运行等全过程实际发生的各类技术经济指标和数据资料，整理建立成数据库。
（四）不断加强效益审计队伍建设，实施审计队伍的可持续发展战略。效益审计对审计人员的专业技能提出了更高的要求。基建投资效益审计是效益审计的一个重要分支，如前所述，对投资效益的分析评价是财政基建投资效益审计的重点与难点，是搞好财政基建投资效益审计的关键。如果没有一批高素质的专门人才和一支知识结构优化合理的效益审计队伍，就不可能对投资效益进行全面、客观、公正的分析评价。因此，对于各级审计机关来说，一方面，要大力培养大批高素质的效益审计专门人才，通过各种途径培训，结合审计人员的知识结构和自身特点，使审计人员不仅具有财务、经济管理和审计等知识，还要系统社会学、统计学和相关专门工程技术等知识，掌握系统论、控制论和信息论等现代科学管理和分析工具。另一方面，多渠道引进掌握丰富专门技术知识和先进科学技术方法的人才补充到效益审计工作队伍中来；对审计人员来说，一方面，要充分认识到效益审计是世界各国政府审计发展的必然趋势，树立知识化、信息化的审计价值导向观念。另一方面，审计人员必须主动更新审计、财务会计、组织管理、经济管理、工程技术和计算机等方面的知识和技术，掌握现代审计技术手段，不断积累投资效益审计分析评价方面的知识、技能和经验。每人应该精通和熟练掌握具体审计项目所需的一项或几项技能，如统计学、社会学、环境工程学、计算机信息技术处理分析等等。
主要：
康学军、侯荣华等，2001，《财政支出效益》，中国计划出版社。
李巧巧，2004，《刍议政府绩效审计》，湖北社会科学出版社。李武好、韩精诚、刘红艺等，2002，《公共财政框架中的财政监督》，经济科学出版社。
栾艳、卞永宁，2003，《政府绩效审计的国际比较》，黑龙江财会。
陶瑞芝，财政部统计评价司考察报告《美国公共投资后评价工作概况与启示》。
2013年，我委在县委、县政府的正确领导和市行政服务中心管委会的指导下，扎实推进行政审批“两个集中”改革和行政服务规范化管理，工程建设项目并联审批优化提速，公共服务效能进一步提升，为优化我县发展环境，实现“同城发展，绿色赶超”作出了应有贡献。
一、主要工作指标完成情况
2013年，行政服务中心共办理许可(审批)或公共服务事项xx项(件)，办结率xx%、群众满意率xx%;集中收取行政事业性收费xx万元，与去年同比增长xx%。
二、完成的主要工作
1、深入推进行政审批“两个集中”改革，“两个集中”工作有突破。通过扎实工作，按县政府文件要求进驻行政服务中心设立窗口的单位，90%基本做到了行政审批“两个集中”。行政审批“两个集中”改革是今年全市政务服务工作的一项重点内容。为切实抓好贯彻落实，我委从以下几方面开展了工作。一是对进驻单位“两集中两到位”情况现状进行了调查研究，摸清底数，提出对策。二是走出去，赴定南、石城行政服务中心考察学习。5月下旬，由县监察局、县城建局、县行政服务中心管委会相关领导及工作人员组成的考察组，分别到xx县行政服务中心实地参观学习。考察后，撰写了考察报告，并拿出了我县 “两集中两到位”改革工作和并联审批新举措。三是采取下文件、发通报、上门沟通等方式，督促“两集中两到位”改革不到位的单位尽快到位。
2、优化并联审批流程。建设工程项目并联审批已运行一年多，在运行的过程中，各联审单位反映网上审批系统流程设置不够合理，容易造成政府投资项目和私人投资项目混淆，给联审工作造成混乱。为解决这一问题，管委会会同县效能办、县城建局，对建设工程项目并联审批项目按政府投资和私人投资进行分类，重新设计了审批流程，投入运行后，避免了原来时常出现的审批超时现象，也提高了办事效率。
3、提升服务水平。中心管委会通过实行领导带班制、机关干部值日巡查制做细做实日常管理、服务工作，扎实推进管理制度化、办事规范化、形象标准化、功能便民化和服务人性化，不断提升中心的管理和服务水平。按照《省政府办公厅转发省预防腐败局关于进一步加强行政服务中心制度建设意见的通知》要求，会同县效能办起草了《xx县行政服务中心管理制度》，经县政府审核同意，《制度》已由县政府办印发实施。
4、完成各项中心工作。一年来，我委认真履职，按县委、县政府年初确定的目标任务，切实抓好党建、综治维稳、计划生育和机关效能建设等工作，安排专人切实抓紧“三送”、征地拆迁联系包干等中心工作。“三送”工作除做好挂点驻村工作外，还按县委指示，认真抓好96333群信通平台建设，平台投入使用，运行良好。征地拆迁除抓紧做好所包干稍口小区的2户拆迁对象的思想工作外，还全力支持县“百日会战”抽调干部的工作，我委谢贤福副主任抽调至南河湖新区建设指挥部以来，做到与单位工作基本脱勾，征迁工作任务完成好。
三、存在的主要问题
1、“两集中两到位”改革仍有差距，并联审批办结率有待提高。部分窗口的工作人员没有审批权限，没有真正达到“一站式”服务的目的。如仍有8个单位授权给窗口办理的事项不全面，没有将单位的行政许可、非行政许可审批和公共服务事项全部授权给窗口办理;有4个单位的事项只有部分环节在窗口，不能在窗口办结、出证;有4个单位没有授权，不能办理业务。
建设工程项目并联审批办结率低。据统计，一年多来，受理并联审批事项90多项，但办结的仅有10多项，因申请人不来办理部分环节导致挂起的并联审批事项却有80多项。
2、行政服务中心建设、管理、服务等方面离政府要求和群众愿望还有一定差距。行政服务中心的规模容量偏小，服务设施、管理方式信息化、现代化差距较大，窗口工作人员政治思想素质和业务技能离高效优质服务还有不少不适应的地方和方面。
四、2014年工作打算
1、做好行政审批事项的清理和承接工作。今年以来，国务院持续推进行政审批简政放权，下放和取消了一批行政审批事项，为做好对接工作，2014年，我委将按照县政府的统部署，做好行政服务中心审批事项的清理和承接工作，应取消的审批事项及时取消，省、市下放到县的审批事项及时承接。
2、推进行政审批提速提效。一是以行政审批“两集中两到位”改革为抓手，会同县效能、监察部门，督促进驻行政服务中心设立窗口的单位进驻到位、授权到位。二是重新梳理并联审批流程，解决因申请人不愿办理部分非法定前置环节而被迫挂起，导致办结率低的问题。
3、抓好《xx县行政服务中心管理制度》的贯彻落实，推进行政服务中心标准化规范化建设。
×——广东省中山市小榄镇考察报告
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×享有“全国村镇建设先进镇”、“国家卫生镇”、“全国造林绿化百佳镇”、“中国五金制品产业基地”、“中国乡镇之星”等荣誉的广东省中山市小榄镇，镇域总面积平方公里，其中镇区面积平方公里户籍人口万人，另有外来人口万人。改革开放前，小榄镇是一个地道的农业小镇，蚕桑、甘蔗、鱼塘是小榄镇经济的主要来源。改革开放以来，小榄镇的经济得到了快速发展。年，全镇工业企业达家，地方生产总值亿元，税收总额亿元；农业总收入亿元，工业销售收入亿元，商业营业额亿元；城镇居民人均年可支配收入万元，农民人均年纯收入万元，年末各项存款余额亿元。
×一、小榄镇的主要做法
×创新资产经营机制。小榄镇为整合资源，搞好镇属集体资产的资本运作，促进集体资产的保值增值，年镇政府成立了资产经营公司，将镇属的经营性资产、非经营性资产（指学校、医院、已购买的用于公益性事业的土地资源等）纳入资产经营公司管理运作。资产经营公司管辖工业总公司、原创：城镇建设发展总公司、旅游总公司、供电所、发电厂、人民医院、陈星海医院、电视台以及部分民办学校等。资产经营公司作为镇人民政府管理镇属集体资产的经营管理机构，以出资人的身份出面，主要负责对镇属集体资产的产权管理，对镇属各大公司及事业单位进行财务监控和经营效益分析，制定和监督实施绩效考核激励机制，参与组织实施投资项目调研与可行性评估，加强对各大公司和其它直属事业单位的内部审计，参与确定产业发展方向，推动和协调镇属参股、控股企业走向资本市场等工作，并根据各公司的经营情况和镇政府的决定组织好利润收交。年该镇资产经营公司拥有的经营性净资产收益率超，镇政府获得收益近亿元。
×镇资产经营公司下属的工业总公司、城镇建设发展总公司、旅游总公司作为投资主体实施开发经营。到年底，工业总公司已拥有参股控股企业家，总资产已超过亿元，年销售额达亿元。城镇建设发展总公司是一家集公用事业、房地产、电子、贸易、高新技术于一体的多元化综合经济实体，拥有直属企业家，总资产已超过亿元，年营业收入近亿元。旅游总公司拥有家酒店和家国际旅行社，其中四星级家、三星级家，拥有固定资产亿元，年营业额近亿元。
×小榄镇镇属资产经营机制的创新，既减轻了镇政府的投资压力和经营风险，又使集体资产每年得到了左右的增值。截至年底，小榄镇资产经营公司管理的经营性资产总额达亿元，非经营性资产亿元，净资产亿元。
×创新土地使用制度。小榄镇在创新土地使用制度上主要体现在三个方面：一是在征地时注重了预留地的安排。镇政府成立了土地储备中心（现已取消），具体负责土地的征用和出让工作。征地时，支付给村每亩～万元征地补偿款。在规划建设区范围内，按征地总面积～的比例以熟地通水、电、路、平整土地返回给所在村使用，村里可以出租，也可以自己实施开发建设，创办物业，使其保值增值，但不得买卖和转让。如永宁社区现有厂房、铺位、宿舍万平方米，工业地万平方米，厂房以每月元、商业用房每月～元、工业用地每月元进行出租，物业出租率达。年，获得租赁收入亿元，租金收款率达，预计今年物业总收入亿元。二是在给农民的补偿时注重了长远收益。在征地时，只补偿农民生产性损失费（指青苗费、农业设施费等），农民从社区居委会土地出租或创办物业获得的收益中享受股份分红。三是在供地时注重了投资强度。工业企业要购买土地，每亩地的年生产销售额必须达到万元以上，提高了土地的利用率。
×创新和谐发展环境。
×（）全方位的政府服务。小榄镇注重投资环境的“软件”建设，镇政府成立了“一室四中心”，即招商协调办公室、生产力促进中心、技术服务中心、产品技术中心、人才交流中心，为企业提供文明、友善、优质、高效的服务，全力支持企业的发展。此外，该镇有一支强大的治安队伍，如永宁社区设立了个治安执勤部，有专职治安巡逻队员近人，做到小时全天候站岗、巡逻执勤，保障社会秩序和人民安居乐业。
×（）广覆盖的社会保障。紧紧围绕“三个一”（人人都有一个工作岗位，人人都有一份股权，人人都享受一份福利），搞好社会保障工作。在就业方面，镇、社区都成立了“帮助本镇（社区）群众就业办公室”，负责帮助需要就业的群众采集就业岗位。镇党委、政府分派每个机关部门驻点一个社区居委会，实施挨家挨户调查摸底，将了解到的就业需求情况进行综合分析后报镇就业办，同时协助就业办一起帮助落实工作岗位。年下半年，全镇排出个劳动力需要就业，他们在去年年底前对家庭中“零就业”的人、困难家庭中的人先进行了安置，其它需要安置的人计划在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落实。在社区股份方面，至年底，全镇全面实施了撤村建居工作，均实施了社区股份制改革，农民人人享有一份股权，每股每年分红最低不少于元。如永宁社区在年每股分红利元，年每股分红利元。在福利保障方面，一是实施了农村基本养老保险。符合年龄规定，无经济收入来源的农民均可参加农村基本养老保险，月缴费基数分别为元和元，缴费比例为。市、镇两级财政分别注入一部分资金，镇级财政对参保个人每人每月补贴元到个人帐户。经济条件较好的社区居委会保险费由单位缴纳，经济条件不具备的社区居委会由个人和单位各承担，按照目前的缴费标准，参保对象到达退休年龄每月可享受约元的收入。二是实施了医疗报销制度。凡本镇户籍的人员，均可参加合作医疗，参加合作医疗的人员每人年缴保费元，市、镇财政分别给予每人每年元、元补贴，参加合作医疗人员住院的药费、手术费、检验费、检查费、治疗费、床位费和护理费实行分档报销，其中，药费和手术费报销，上不封顶。
×（）高标准的配套设施。小榄镇高起点规划、高水平建设，形成了一座具有现代气息的新兴城市。该镇的配套功能齐全，建成了三甲标准的医院、五星级酒店、江滨公园、高标准商住花园，集酒店、休闲、娱乐于一体的大型综合商业广场和文化、体育、展览中心，发电厂、污水处理厂等配套设施。目前，全镇有各类中小学所，其中，省一级学校所，市一级学校所。
×二、小榄镇的主要经验
×坚持发展不动摇。改革开放特别是九十年代以来，小榄镇始终坚持发展是硬道理、发展是主旋律、发展是第一要务，不管什么风，咬定发展不动摇，无论是顺境还是逆境时，无论是宏观环境宽松还是趋紧时，全心全意谋发展、抓发展，创造出了小榄经济和社会事业跨越式发展的奇迹。
×勇争一流不停步。小榄镇云集了一大批想干事、能干事、会干事、干好事的领导干部，团结拼搏，超越自我，乐于奉献，只有指挥员、战斗员、实干家，没有评论员、研究员、理论家，始终带领全镇人民创大业、建新功。与此同时，不干则已，干则一流，不断制造出全国第一的“产品”。在成绩面前永不满足，永不停步，一直在调整和修正前进的标杆、奋斗的目标，始终保持昂扬向上、满怀激情的精神状态和脚踏实地、埋头苦干的创业劲头，勇于争先、抢先、追先，走在时代的前沿、发展的前列、群众的前面。
×开拓创新不松劲。小榄镇经济和社会事业之所以能突破一种又一种要素制约，创造出一个又一个发展奇迹，关键在于广大干部包括群众思想大解放、观念大转变、创新意识强，敢于和善于打破常规做法、突破习惯思维、冲破条条框框，按照“三个有利于”，把上级精神与当地实际、群众利益有机地结合在一起，敢冒、敢闯、敢试，并且在如何办、如何办得更好上动脑筋、下功夫。
×三、几点建议
×通过对小榄镇的考察学习，结合我区实际，我们认为在发展镇、村集体经济和增加农民收入等方面要进一步解放思想、大胆探索、勇于实践。
×在资产经营上求突破。以资本为纽带，将各镇（街道、区）拥有的集体资产（包括经营性资产、非经营性资产）整合起来，通过清产核资、摸清家底后，组建镇级资产经营公司，统一经营和管理，逐步建立和完善集体资产经营的激励和制约机制，充分释放镇级集体资产的能量，不断发展和壮大镇级经济。目前可选择—个经济基础较好、发展潜力较大的地方进行试点，由区委农办牵头，各相关部门积极配合实施。
×在土地使用上求突破。一是认真贯彻落实市委、市政府即将出台的《关于促进农民持续增收的意见》中明确的农村集体建设留用地政策。在规划征地面积中，按行政村总耕地面积的的比例留给村作为集体非农建设用地，由各村在镇级规划区内建设标准厂房或打工楼等物业，产权和收益归村所有，原创：农民按股分红。少数经济实力强，工业区已形成规模且发展前景好的行政村可在村工业区内建设标准厂房或打工楼等物业。二是大力提倡实行集体非农建设用地制度。除了基础设施和公共事业项目、外商投资项目和重大投资项目外，一般应采用非出让方式取得用地许可，办理集体非农建设用地手续。三是探索自主开发建设物业新途径，有条件的行政村在符合城镇建设规划和土地利用总体规划的前提下，自主开发建设一些标准厂房或打工楼等物业，但只能租赁，不得买卖，所得收益归村所有，农民按股分红。
关键词：投资控制 ； 工程 ； 管理；措施
中图分类号：F830.59文献标识码：A
房地产项目投资控制贯穿于项目选址决策阶段开始至项目投入运行的全过程，投资控制工作直接影响到工程的工期和质量，影响工程项目的投资效益和社会效益。投资控制措施方法是否得当，过程控制监管是否到位，直接影响到投资项目的建设效果。
为了完成建设项目投资控制目标，必须建立健全投资控制体系，明确职责分工及相关制度，落实投资控制的各项组织措施。即落实投资管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工，明晰权利和责任。
1 项目选址与决策
根据房地产项目发展规划适时进行项目选择，由建设单位组成项目考察小组，经市场考核调研，编写项目考察报告。
考察小组通过对项目自然资源、自然条件、拟选地经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量、交通运输条件、政策因素等综合考察。对地块的土地成本、性价比、投资收益率预测进行比对分析，形成项目可行性研究报告。供决策层参考抉择。
2 工程设计阶段
2.1优化设计方案
优化设计方案是设计阶段的首要步骤，是控制工程造价的有效方法。通过设计队伍的选择，设计方案的比选及方案的综合优化达到有效控制投资的目的。具体如下：
2.1.1选择设计队伍
设计队伍的选择是通过招标的形式进行确定的，是从多个具有设计资质的设计单位中选择一个实力较强、技术力量雄厚、设计质量较好、经济实用、设计费用相对合理的设计单位。各项目设计单位经过招标程序、优胜者获选，设计成果必须综合各投标者的所有优点，全面整合，拿出最优秀的设计方案供业主使用。这样既提高方案的水平，又节约了设计费用，确保了工程造价的合理性。
2.1.2进行方案比选
根据工程地质情况和实际要求，合理选择基础形式和地基处理方式；根据市场和公司运营情况合理选择工程建筑规模和套型面积等指标；认真进行方案比选，选择方案优、实用性强、经济效益突出的方案，并对方案全面优化，参与进各方的优点。
2.1.3优化设计方案
对方案各专业内容提请高水准设计单位对建筑、结构、设备的经济实用性、舒适耐久性等进行探讨深化。
设备及各种材料选用及特种设备参数，需要建设单位在设计院设计成型前给予合理建议，同样的材料、设备，在选择合理，达到相同使用目的前提下，运用综合价值分析的原则，达到满足工程需求、控制工程投资的目的。
2.2进行可控设计
所谓可控设计就是对设计项目进行有效的控制，造价咨询单位要与设计人员积极配合，从项目初始定位、结构合理性、建设标准、设备选型等进行比选。
根据项目投资计划，按照前期批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计概算进行施工图设计，在保证各专业达到使用要求的前提下，按投资比例进行可控设计，保证项目总投资在可控制范围以内。
3 工程项目及分部分项招标
3.1工程项目招标
建设项目参建组成中总包单位、监理单位公开招标或采用邀请招标，需要到当地建设局指定业务窗口办理相关手续，按照相关规定流程执行。
项目招标过程中，主要是在招标文件条款上，招标单位应掌握主动权，可以通过在招标文件中制定一些约束条款达到控制投资的目的，招标文件编写工作应有相应招标资质的公司或建设单位自行组织编写，其参与人员应包括相关专业人员和造价人员共同完成。建设单位自行招标其它分包队伍的应按照流程执行，以达到控制投资的目的。
3.2建设单位组织分部、分项工程招标
根据工程进展情况，对项目分部、分项工程确需招标确定的，严格按项目流程进行，由现场工程部提出技术参数、内容、数量等编写招标申请，材料预算部审核招标内容，核准后组织内部招标报价，下发招标文件要求和图纸资料，组织招标答疑，参照正常评标程序评标，报批批准。
4 材料物资采购及控制
做好材料物资采购及各项招标规划、确定合理详细的流程，是有效控制成本及投资的一项重要措施。
实行部门负责制，由物资供应部制定切实可行的材料物资采购细则，适时制定月度、季度、年度采购计划，充分进行市场调研、综合比对，建立材料物资供应商台账。
建立完善的监管机制，监管部门配合物资采购部门制定招标文件和采购合同，按既定流程采购，并有效监管物资采购全过程，保证物美价廉。
5 合同签订阶段成本控制合同签订不严格、不规范、不全面，合同条款缺少必要的风险条文的责任约定，引
发争议势必增加项目投资。总结如下：
5.1准确选用合同类型:根据项目建设规模、计划工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素，选择使用固定总价合同、可调合同或成本加酬金合同等类型。
5.2仔细审核合同条款:条款是否面面俱到，风险和违约责任是否具体量化等直接影响合同的成败。风险责任是合同的重要条款，结算时经常会引起纠纷。
5.3风险条款控制内容:
5.3.1合同中约定的主要人、材、机及一定风险范围的约定：对于市场价格变动带来的价格风险，如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格的调整，应在合同中详细注明风险的范围，注明水泥、钢管不做调整避免造成后期分歧，引起纠纷。商品混凝土中的水泥和安装工的中的钢材、钢管不在调整范围之列。根据工程特点和工期目标，约定施工方承担5%以内的人工材料价格风险和10%的机械使用风险费用，同时考虑多种原因造成的工程延期时材料费、机械费、措施费、管理费等合理调整的相关约定。
5.3.2工程量的变更引起的单价调整的约定：非施工方原因引起的工程量增减，要
在合同中约定，变化在合同约定幅度以内的执行原有的单价;变更超出合同约定范围的，或合同工期顺延过程中政府及职能部门的文件调整，其单价及措施费项相应调整。一般幅度约定为10%。
5.3.3工程措施费用的约定：招标文件应约定措施费用是否可调，如何调整要在合
同中载明。综合单价计价的项目措施费，当工程量变化幅度在10%以外，且影响分部分项工程费超过0.1%时，其对应的措施费应作调整。其他不做调整。
6 施工阶段成本控制
6.1 施工过程阶段：严格按合同和清单内容执行，应对施工过程中发生的工程设
计变更、现场签证等进行有效控制。严禁在签证过程中出现模糊不清的内容，缺乏可控尺度，签证内容偏差大，材料签证价格明显高于适时市场价格，事后补签，与实际情况不符等情况。并严格图纸会审资料执行情况，和工程图纸、图纸答疑一并严格管理，抓好落实，严格签署流程。
6.2控制方法及措施
6.2.1严格合同签订管理：合同签订是建设双方成本管理的重要内容，其中明确界定双方的责权，为工程质量、进度、造价控制提供依据。
6.2.2加强设计变更管理：由于建设工程独特性和设计人员的局限性、主观性，对工程实施中施工因素、技术因素或工程的功能定位估计不足，以及建设单位决策的时限性，工程实施过程中必然会出现变更。变更对工程造价的控制带来潜在的风险，是施工阶段造成投资变化的第一因素。因此，要控制好变更首先从把握好流程，控制好命令源。
合同价的变更是工程量变更、工期调整引起的，工程量变更一般是有现场工程设计变更引起的。在施工过程中不可避免会产生一系列的设计变更，原因多种多样，设计与实际现场不符，现场新增加内容，施工过程中因自然或其他原因不能实现的等，所有设计变更应经建设单位同意后方可进行变更设计，合理的设计变更可以有利工程进展，节省工程投资。
6.2.2.1涉及建筑结构或立面效果等重要变更，必须经过设计单位出具设计变更。
6.2.2.2不涉及建筑结构或立面效果的变更，由施工单位提出，经监理单位和建设单位审核通过后，可直接变更。
6.2.2.3设计单位提出的变更经建设单位同意后可以直接出具设计变更。
6.2.3加强现场签证管理 ：现场施工过程中建设单位要加强管理，积极发挥现场监理和甲方代表的作用，督促施工方严格按图施工，认真完成合同清单内容。甲方现场代表要督促施工方做好现场各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证内容。隐蔽工程具有特殊性，如果没有符合实际的签证手续，给工程结算带来一定的难度。因此，必须制定完善的隐蔽工程现场签证制度，做好隐蔽工程验收记录工作。
只有施工过程中严控现场签证的渠道和内容，才能使工程造价在整个项目建设过程中得到有效控制。
6.2.3.1工程现场签证重点是隐蔽工程量的签证中要注明签证时间、工程部位、及简图等说明工程的重要内容，明确结算方式及签证价格。现场重要隐蔽工程或重大现场变化，要留有影像资料存档备查。
6.2.3.2现场签证单必须准确详实，现场各方代表签字并盖章。
6.2.3.3合同、清单及招标文件等明确约定的内容，不另行签证。
6.2.3.4延期和停工损失签证。由于建设单位资金支付不及时、原设计出现较大变更、现场条件不满足施工等非施工方责任造成误工、机械设备停置，应在合同规定的范围内以书面的形式予以确认。
6.2.3.5材料价格签证。对合同和清单中约定的暂估价的材料应注明材料的特征、规格、型号等及费用组成，以便结算时调整。
6.2.3.6现场存在无法计算工程量或特殊内容的项目，可以三方商定的具体费用额来签证解决。这时一定要注明是否免计税费等。
6.2.3.7签证要明确固定签证格式。以相同的方式办理各种签证，必须三方签字盖章认可。
7 项目结算阶段成本控制
施工单位的最终合同价款是在工程结算完成确定，严禁施工单位在结算时采用多记工程量、高套定额单价、巧设名目等不符合现场实际的情况发生。
7.1控制方法及措施
工程竣工结算审核，完全履行合同的的结算是对工程量清单项目的结算和经认可的变更、签证内容的结算。
7.1.1为有效地进行投资控制，应定期进行投资计划值和实际产生费用进行比较，发现实际值偏离计划值时，及时分析偏差原因，采取适当的纠偏措施，有效控制投资。
7.1.2根据合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审值不得超过审定值的3～5%，否则产生的审计费由施工单位承担。
7.1.3根据合同对结算送审资料的专款约定，要求资料应真实完整、合法规范。
7.1.4执行建设单位自审和专业机构审计相结合，现场跟踪人员熟悉施工全过程，委托专业机构对审计结果进行复核，明确责任风险。
7.1.5注重竣工结算审计过程中的各个要点，要求准确合乎相关约定，做到有理有据，计费计价符合相关规定。
7.1.6现场隐蔽资料签字必须有建设单位现场代表和监理单位共同签字才能隐蔽报验，否则，结算时因隐蔽工程施工方法、工艺等改变造成的造价增加不予认可。
8 项目运行过程控制
8.1营销过程控制
8.1.1前期工作：根据项目开发建设时序及时进行项目报建工作，尽早办理规划许可、施工许可及房屋预售许可等三证。按规定缴纳各种报建费用，并争取各政府部门尽可能的政策优惠和减免。
准确核算项目销售面积。发售前应组织设计、施工、造价审计相关人员编制详细的《销售承诺事项清单》、《房屋使用说明书》等，防止因销售承诺增加无谓的投入。
8.1.2营销控制：
8.1.2.1营销支出计划应全面考虑、编制详细费用计划，与销售进度保持一致。按期进行营销费用分析，使支出与销售收入相协调。
8.1.2.2营销所需各种设施根据实际需要设置，满足促进营销活动的进展的要求，不得盲目、重复建设，造成不必要的浪费。
8.1.2.3各类营销广告、活动充分考虑实效性，做好相关的可行性预测，做到有的放矢，效果明显。
8.1.2.4居家示范物品和现场销售设施最大限度回收整合利用。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回，减少公司的损失。
8.1.2.5加大销售回款力度，加速资金周转时间，有效加大资金的使用效率。
8.2物业管理控制
8.2.1根据入住情况和阶段合理配置物业管理人员，减少不必要的费用浪费，物业人员加强岗位培训，提高职操水平，减少过程中损失。
8.2.2做好事前检查和控制，按时巡检，第一时间发现和处理问题。合理筹划，利用好固有资源（土地、水域），前期争取做到自给自足，以固有资源养人的的原则。
8.2.3做好设施物品购置计划，先申请批复，后购买使用，做到物尽其用。
8.2.4完善服务标志设施和警示设施，减少不可预见的事件发生；加强安全引导和检查，严禁安全事故发生。
8.2.5合理掌握施工保修合同，对保修期内存在的维修一律转嫁原施工单位，保修期之外，要统筹、全盘考虑，房屋修缮做到系统化、规范化、标准化。
9 结束语
总之，房地产项目投资控制是一项集技术、质量、施工、运行、管理于一体的综合范畴。它涉及项目整个过程，需要全员参与，且各部门之间相互交接配合，各尽其责。项目实施过程中建设单位需要掌握好质量、工期、成本、运营等各方面的关系，有效提高资金使用效率，只有加强全过程投资控制管理，才能保证企业良好的经济效益。
参考文献
[1]乌云娜工程建设全过程项目管理策划《中国工程咨询》2007年第七期。
[2]建设工程工程量清单计价规范编制组 《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008中国计划出版社2008年。
各位领导：
市委决定开展“111111”主题教育活动，非常必要，非常及时，这是我市在深入实施三大战略、全面建设小康社会的关键时期做出的又一重大决策，特别是我局是新建政府序列局，搞好这次主题教育活动，贯彻落实市委三届四次常委会议精神尤为重要。现将我局“111111”主题教育活动开展情况汇报如下：
一、加强组织领导
一是成立了以主要领导任组长的主题教育活动领导小组，指定专人具体负责；二是研究制定了活动方案，明确了开展这次主题教育活动的目的、意义、方法和步骤，让全体干部职工知道要学什么、怎么学、达到什么目标；三是于5月12日召开了全局“111111”主题教育活动动员大会，传达全市领导干部会议精神，对这次主题教育活动作了全面安排部署。
二、狠抓学习教育
这次学教活动，学习是基础，解放思想是关键，促进经济发展是目的。我们制定了严格的学习考勤制度，每个职工都建立了专门的学习笔记。按照市委统一部署和我局制定的活动方案，在“双创”任务十分繁重的情况下，正确处理工学矛盾，采取集中学习和分散学习相结合的方式，组织干部职工认真学习了规定的篇目（《省学习考察团赴江苏、上海、浙江学习考察报告》、《城阳招商引资工作情况考察报告》、《市人大常委会考察组赴外地学习考察招商引资情况的报告》、书记、市长在20__年度全市招商引资总结表彰暨20__年度招商引资工作动员大会上的讲话）和青岛、济南、广州、长沙等相对集中行政处罚权试点城市的经验，吃透了领导讲话精神和外地经验的精髓。结合单位实际，围绕为谁执法、怎样执法的问题，如何发挥部门职能作用服务招商引资软环境建设、服务经济建设的问题，如何正确处理严格执法与发展经济的关系问题，如何创新思路、争创一流工作业绩的问题深入展开大讨论。通过学习讨论，大家看到了先进地区改革的力度，发展的势头，思想解放的气魄，感到自身存在的差距与不足，增强了搞好服务、加快发展的紧迫感和责任感。
三、深刻查摆问题
前段时间，在市政府组织下，先后到青岛、杭州、长沙、广州等地学习考察相对集中行政处罚权工作，感到我们在城市管理方面与先进地区相比，还有一定差距。我们这个城市是在矿区基础上建立起来的，城市管理欠帐多、市民城市意识差；局刚刚成立，规章制度、工作机制、协调机制还不够健全；队伍素质有待于进一步提高。为此，我们迅速调整工作思路，确立了“以人为本，带出一流队伍，抢抓“双创”机遇，争创一流业绩。加强网底工程建设，夯实城管基础，健全规章制度，落实执法责任。把我局建设成为人民满意、政府放心的执法机关，努力打造我市城市管理的信用名片的指导思想”。提出了“一队全职、一人多能”的建队原则，重心下移，构建两级政府、三级管理、四级网络的工作格局，调动街道办事处、居委会、东营区城管力量的积极性，力争一年打基础、二年上水平、三年形成一套具有我市特色的城市管理经验。
四、寓整改于工作中，把主题教育活动落到实处
针对查摆出的问题，分类制定了整改方案，确定整改措施、步骤和计划，把整改过程化为工作实践。我们在人员、职能还不完全到位的情况下，依托现有城管执法人员开展工作，“双创”任务的艰巨性、执法对象的复杂性，要求我们必须找准位置、严格执法的同时，切实树立“服务”意识，在“服务”中打出牌子，在这方面我们按照市委常委会议要求，突出抓了队伍管理，一是建立健全了内部规章制度，对队容、风纪、办事程序等进行了规范，做到说话有依据，办事有规矩，以制度管人；建立了与城市管理相关部门联系协调机制，及时解决城市管理中遇到的热点、难点问题。二是教育执法人员牢固树立亲商爱民的服务观念，在执法过程中，说话和气，耐心细致，坚决杜绝冷、横、硬的衙门作风，把群众当亲人，把企业当上帝，对于违反城市管理法律、法规、规章的单位和个人，既让他们明白不该怎么办，也让他们明白该怎么办，到哪个部门办，帮着他们办，争取当事人对我们工作的理解和支持，切实把执法过程变为树政府形象、密切党群和干群关系的过程。对于接到的8份人大代表建议和政协委员提案，局班子高度重视，认真研究落实，面对面的予以答复
，满意率100％。三是加大工作力度，推进我市城市管理工作。以燕山路、商河路、商贸城集中整治为重点，到目前，已拆除和规范各类户外广告、门头牌匾10288块，拆除乱搭乱建32303平方米、沿路洗车台821个，清理铁皮房、活动板房135个、店外经营8870处、乱堆乱放274处、乱扯乱挂1070处、乱挂条幅1216条，清理乱写乱画乱贴1546处、乱停乱放车辆4123辆，查处车辆带泥上路371辆，为巩固治理成果，签订“门前三包”责任书3220份。经过整治，城市面貌发生了较大变化。队员们自4月20以来，放弃节假日，超负荷运转，从不叫苦叫累，表现出了旺盛的斗志。
下步，我们将认真总结前段工作的经验，把主题教育活动贯穿今后工作的始终，常抓不懈，以此推动我市城市管理工作再上新水平。
二、活动中存在的问题
（一）招商引资工作重视程度不够，招商任务落实不力。在今年的“双创”工作中，我局治理任务异常繁重，为全面完成“双创”任务，我局全体干部职工自4月份以来放弃节假日和星期天，加班加点，苦干实干，把主要精力投入到了“双创”工作中去。通过近两个月的整治，“双创”工作取得了很大成效，城市市容和环境得到了很大改善，但是却因此影响了我局招商引资工作的开展，致使招商工作进展缓慢，成效不大。有的职工对招商工作重视程度不够，有的职工存在畏难发愁情绪。
（二）服务意识还不够强、不够热情。为维护良好的市容市貌和城市环境，确保“双创”工作目标实现，在今年的城管执法中，我局执法队员认真履行职责，行法行政，敢于碰硬，加大了管理力度，依法拆除了大量违法搭建取缔了乱摆摊点、马路市场，整治了户外广告、门头牌匾，查处了店外经营、乱倒垃圾等违法行为，不可避免地影响了相关业户的非法利益。由于部分业户的素质不高，对“双创”工作的支持不够，队员们在管理中多次遇到阻挠执法、遭受无理馒慢甚至暴力抗法的现象。这些事件的发生，在一定程度上给队员们心里造成了阴影，影响了队员们的服务热情，致使严格执法和热情服务没有得到有机结合。
（三）个别队员的执法行为存在不规范问题。由于我局在今年的“双创”工作中担负着“六乱”治理的任务。“六乱”治理任务时间紧迫、任务繁重、要求很高，为此我局队员早出晚归，奋力拚搏，真抓实干，不叫苦、不叫累，目的就是一个，确保按时保质保量地完成“双创”治理任务。但是，整治中多次发生部分业户无理取闹、阻挠执法、暴力抗法，无疑影响到了“双创”工作的顺利有效开展，影响到了部分工作任务的进展。在对这些业户进行说服教育、思想工作成效不大的情况下，导致少数队员产生了急燥情绪，执法行为发生了不十分规范的现象。
二、对策措施
城市管理水平是重要的招商载体。执法局是城市管理的综合执法部门，承担着招商软环境建设的重任。一方面严格执法城市规划建设的法律法规；另一方面，又要积极帮助外来客商合法选址，兴建投资项目。为此，着重从队伍素质抓起。
(一)抓好执法人员的政治素质培训。制定文明执法，礼貌用语的规定，开展“温情执法”评比活动，建立因不文明执法被相对人投诉的责任追究办法，切实增强队员的服务意识、大局意识和责任意识。把文明执法当作树立政府形象的首要任务切实抓好，坚决杜绝不文明执法现象。开展学习培训活动，完善执法队员的法律法规知识，提高正确运用法律法规水平，确保做到依法行政，规范执法。
（二）严格依法办事。首先严格履行执法程序，组织每名执法人员就执法程序都要制出流程图，做到心中有数，严格依照执法程序处理违法行为。其次，明确执法权限，将国务院授权的职能细化，制成小册子，人手一册。第三，弄清城市规划基本情况，为依法办事奠定良好的基础，确保队员们都能够严格按照执法程序执法，准确适用法律法规和规章。
（三）提高服务质量。首先，提高办事效率，在法律规定的时限内，最大限度地缩短，实行限时服务承诺，真正把承诺服务落到实处，以言必行、行必果来取信于民、服务于民。其次，减少执法扰民，对重大招商项目，抓住检查关键环节，改进检查方式。严格执行市里和委里的各项政策规定，坚持急事急办、特事特办的原则，切实为外来投资者提供最热情、最优质、最高效的服务。
（四）做到管理和服务的有机结合。牢固树立管理就是服务观念，视管理为服务，寓管理于服务之中。在执法工作中，针对违法者在自行拆除违法建设、乱挂横幅时，队员做到不怕脏、不怕累、不怕危险，主动帮助业户进行拆除，或为其协调铲车、升降车等作业工具。在清理店外经营者的乱摆商品时，队员主动帮助业主将商品搬到规定的位置。
（五）加强招商引资软环境教育，加大招商引资工作力度。组织全体队员认真学习WTO知识、市里和我委出台的招商引资文件、执法管理方面的法律法规、我局的规章制度等。学习中，组织“假如我是投资者”、“我为招商做什么”、“如何加强行风建设”等大讨论活动。通过学习，增强队员的大局意识、服务意识、宗旨意识、依法行政意识、廉洁自律意识，形成加强行风建设、改善投资环境的良好氛围。同时，进一步强化措施，加大我局招商引资工作力度，确保完成招商任务。
（六）实行政务公开，简化办事手续，提高行政效率。向社会公布临建规划许可证办理所提供资料、办理程序、办理时限、法规依据以及支队的职能权限、管理范围；对临建规划许可证的办理，要进一步减少办理环节，简化办事手续，对办理中的“重复性”资料和“有关资料”坚决予以剔除，最大限度地方便服务对象，提高办事效率。
（三）认真做好工作，积极解决群众反映的热点难点问题
支队以对党、对人民高度负责的态度，以学习贯彻“三个代表”重要思想的高度，认真扎实地做好工作。今年来，支队接到的市民关于违反城市管理法规的举报和反映城管工作热点难点问题的投诉比较多，其中有来信、电话、上访等方式，有委里批转来的、有市长公开电话形式交办的、有市长电子邮件方式转来的、有市安全局直接交办的等多种来信来访渠道。对市民和群所反映的各类问题，支队都认真做好登记，安排专人进行调查处理、限期解决，并及时向有关上级部门和当事人作出书面汇报和答复；对南二路拆除工作引起的沙营村上访群众，热情、真诚地接待他们，对他们做了大量耐心细致的宣传、解释、说服工作，稳定了他们的情绪，尽最大努力避免激化矛盾和产生消极影响，积极稳妥处理上访问题；对我市“行风热线”节目中群众反映的问题要限期整改，做到“三个不放过”：对群众意见态度不端正的不放过，整改效果群众不满意的不放过，建章立制不落实的不放过。。全年支队共办理群众来信、电话举报（投诉）所反映问题660多个，接待沙营村等上访群众20余次；共办理“行风热线”节目交办问题10个，处理情况满意率达100，解决了许多热点难点问题，为维护群众的利益和社会稳定作出了积极的努力和贡献。
（十一）成立了督查大队，促进了各项规章制度的落实
目 录 2
专家答疑： 4
一、可研报告定义： 4
二、可行性研究报告的用途 4
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告 5
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告 5
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 5
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告 6
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告 6
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告 6
三、可行性研究报告的编制依据 6
四、 可研报告编制收费标准及时间 7
1、收费标准 7
2、付款方式 8
五、我们的优势 8
1、良好的信誉保障 8
2、专业的咨询团队 8
3、丰富案例经验 9
4、精准的数据库支持 9
六、可研报告编制大纲： 10
表目录 28
表目录 29
表1-1 本报告研究范围 29
表1-2 报告误差控制表 29
表1-3 本报告编制依据 29
表1-4 烟草新建项目产品型号及产能一览表 29
表1-5 烟草新建项目项目概况 29
表1-6 烟草新建项目项目资金来源与使用计划 29
表1-7 烟草新建项目综合经济技术指标 29
表2-1 烟草新建项目主要产品型号及计划产能 29
表2-3 烟草新建项目主要产品和规格 29
表2-4 烟草新建项目 29
表2-5 烟草新建项目产品规格 29
表3-1 20xx-20xx年我国烟草产量 29
表3-2 20xx-20xx年我国烟草产量预测表 29
表3-3 烟草新建项目战略规划一览表 29
表3-4 20xx-20xx年烟草新建项目产品产量预测 29
表4-1 烟草新建项目主要建构筑物一览表 29
表4-2 烟草新建项目投资强度分析 29
表4-3 烟草新建项目项目建筑系数分析 29
七、可研报告资料提供清单： 30
1、项目的基本信息 30
2、项目的主要产品 31
3、项目的生产资源 31
4、项目(现有设施)的土建工程 32
5、项目的环境与劳动保护 32
6、项目的工作人员 33
7、对项目的补充说明或编写要求 33
八、国家发改委对工程咨询31个专业所包括内容 33
九、 资质证书样本 35
专家答疑：
一、可研报告定义：
可行性研究报告，简称可研报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以一系列评价指标为结果，它通常处理两方面的问题：一是确定项目在技术上能否实施，二是如何才能取得最佳效益。
二、可行性研究报告的用途
项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告
我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。
三、可行性研究报告的编制依据
——国家有关的发展规划、计划文件。包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定;
——项目主管部门对项目建设要请示的批复;
——项目审批文件;
——项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议;
——企业的初步选择报告;
——主要工艺和装置的技术资料;
——拟建地区的环境现状资料;
——项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议;
——国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等;
——国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定;国家关于建设方面的标准、规范、定额资料等。
在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做财务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：
1、《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施;
2、《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施;
3、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施;
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]20xx年1月1日起实施;
5、《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行;
6、项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。
四、可研报告编制收费标准及时间
1、收费标准
序号 投资额
(亿元) 报告费
(元) 盖章费
(元) 项目收费
(元)
1 0.0—0.2 5000 10000 15000
0.2—0.5 5000 10000 15000
2 0.5—1 5000 13000 18000
3 1—2 5000 13000 18000
4 2—5 5000 13000 18000
5 5—10 6000 13000 19000
6 10—15 6000 13000 19000
7 15—20 6000 13000 19000
8 20—50 6000 13000 19000
9 50—100 6000 13000 19000
10 100以上 10000 30000 40000
2、付款方式
项目按照项目签约、初稿编制、反馈修改确定终稿，付款比例为6:3: 1，分别于签约后3日，初稿提交后3日，终稿提交后3日支付。甲级资质盖章费需要一次性支付，企业也可自行解决。
五、我们的优势
截止20xx年1月中投信德产业研究中心已经完成五千余项重大项目可研报告的编制，通过率高达95%，专家直接沟通、成功案例可查、权威数据支持、高通过率是我们为您的重大投资决策提供一流咨询服务的保证。我们的主要优势包括：
1、良好的信誉保障
中投信德产业研究中心是依托国家科技部情报所、人民大学、国家图书馆、国家工程技术数字图书馆、国家发改委等机构的资源与专家人才优势成立的高端智囊咨询机构。为各级政府部门、内外资企业集团、成长期高科技企业、科研院所、投资机构等提供360度专业决策咨询服务。我们的每一位咨询顾问都是您的合作伙伴，从首次需求沟通到最终项目汇报，从细分数据调研到具体的战略规划。我们为您提供的是中国市场研究和投融资咨询行业第一流的优质服务。
2、专业的咨询团队
由行业资深专家、博士、高级工程师、注册会计师、造价师、咨询师等专业人士组成的项目小组，专家团队核心成员均具有10年以上项目实际操作经验。具有投资项目工程中各关键环节的专业人才，可以迅速为你的项目组成知识结构合理的专项服务小组(团队成员具有2+3的从业经验即：2年企业工厂工作背景+3年以上的投资、产研、金融、咨询方面的工作经验)，专项小组集专业性、投资策划、财务分析、项目管理与市场营销人才于一体。中投信德专业团队策划编写的商业计划书、项目申请报告、项目立项报告、项目可行性报告、投资价值分析报告、资金申请报告、创业计划书，在同行中处于领先水平，是您成功融资，立项与创业的保障。
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六、可研报告编制大纲：
第一章 烟草项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第一节 烟草项目背景
一、项目名称
二、项目的承办单位
三、承担可行性研究工作的单位情况
四、项目的主管部门
五、项目建设内容、规模、目标
五、项目建设地点
第二节 项目可行性研究主要结论
一、项目产品市场前景
二、项目原料供应问题
三、项目政策保障问题
四、项目资金保障问题
五、项目组织保障问题
六、项目技术保障问题
七、项目人力保障问题
八、项目风险控制问题
九、项目财务效益结论
十、项目社会效益结论
十一、项目可行性综合评价
第三节 主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
序号 名称 单位 数值
1 项目投入总资金 万元 26136.00
1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20
1.2 流动资金 万元 7840.80
2 项目总投资 万元 20647.44
2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20
2.2 铺底流动资金 万元 2352.24
3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40
4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76
5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24
6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61
7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36
8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64
9 所得税(正常年份) 万元 3201.66
10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98
11 投资利润率 % 62.03
12 投资利税率 % 71.33
13 资本金投资利润率 % 80.63
14 资本金投资利税率 % 93.04
15 销售利润率 % 46.52
16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32
17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98
18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60
19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20
20 税后投资回收期 年 4.66
21 税前投资回收期 年 3.88
22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05
第四节 烟草存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二章 烟草项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
第一节 烟草项目建设背景
一、国家或行业发展规划
二、项目发起人以及发起缘由
三、……
第二节 烟草项目建设必要性
一、……
二、……
三、……
四、……
第三节 烟草项目建设可行性
一、经济可行性
二、政策可行性
三、技术可行性
四、模式可行性
五、组织和人力资源可行性
第三章 烟草项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位。在于任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第一节 烟草项目产品市场调查
一、烟草项目产品国际市场调查
二、烟草项目产品国内市场调查
三、烟草项目产品价格调查
四、烟草项目产品上游原料市场调查
五、烟草项目产品下游消费市场调查
六、烟草项目产品市场竞争调查
第二节 烟草项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
一、烟草项目产品国际市场预测
二、烟草项目产品国内市场预测
三、烟草项目产品价格预测
四、烟草项目产品上游原料市场预测
五、烟草项目产品下游消费市场预测
六、烟草项目发展前景综述
第四章 烟草项目产品规划方案
第一节 烟草项目产品产能规划方案
第二节 烟草项目产品工艺规划方案
一、烟草工艺设备选型
二、工艺说明
三、烟草工艺流程
第三节 烟草项目产品营销规划方案
一、营销战略规划
二、营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
三、促销策略
第五章 烟草项目建设地与土建总规
第一节 烟草项目建设地
一、烟草项目建设地地理位置
二、烟草项目建设地自然情况
三、烟草项目建设地资源情况
四、烟草项目建设地经济情况
五、烟草项目建设地人口情况
第二节 烟草项目土建总规
一、项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
二、土建总图布置
1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总平面布置主要指标表
三、场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
四、项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
序号 建设项目 建筑结构 建筑方式 施工面积(m2)
1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011
2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802
3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847
4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703
5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308
6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209
7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110
8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209
9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802
10 小计 80200
11 绿化设施 5407
12 厂区硬化周围美化 4506
13 总施工面积(m2) 90112
五、项目土建及配套工程造价
六、项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六章 烟草项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第一节 烟草项目环境保护
一、项目环境保护设计依据
二、项目环境保护措施
三、烟草项目环境保护评价
第二节 烟草项目资源利用及能耗分析
一、项目资源利用及能耗标准
二、项目资源利用及能耗分析
第三节 烟草项目节能方案
一、项目节能设计依据
二、项目节能分析
第四节 烟草项目消防方案
一、项目消防设计依据
二、项目消防措施
三、火灾报警系统
四、灭火系统
五、消防知识教育
第五节 烟草项目劳动安全卫生方案
一、项目劳动安全设计依据
二、项目劳动安全保护措施
第七章 烟草项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第一节 烟草项目组织
一、组织形式
二、工作制度
第二节 烟草项目劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第八章 烟草项目实施进度安排
项目实施进度规划表
年份
项目名称 20xx年 20xx年 20xx年
4
月 5
至
6
月 7
至
9
月 10
至
12
月 1
至
3
月 4
至
6
月 7
至
9
月 10
至
12
月 1
至
3
月 4
月
项目审批
工程设计
建筑工程施工
配套工程及设备购买安装
装修装饰工程
道路绿化工程
人员培训
项目运营
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第一节 烟草项目实施的各阶段
一、建立项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 烟草项目实施进度表
第三节 烟草项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费
五、其他应支出的费用
第九章 烟草项目财务评价分析
第一节 烟草项目总投资估算
第二节 烟草项目资金筹措
图-4 财务评价基本思路
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
一、资金来源
二、项目筹资方案
第三节 烟草项目投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第四节 项目财务评价说明及财务测算假定
一、计算依据及相关说明
二、项目测算基本设定
第五节 烟草项目总成本费用估算
一、直接成本
二、工资及福利费用
三、折旧及摊销
四、工资及福利费用
五、修理费
六、财务费用
七、其他费用
八、财务费用
九、总成本费用
第六节 销售收入销售税金及附加和增值税估算
一、销售收入
二、销售税金及附加
三、增值税
四、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
第七节 损益及利润分配估算
第八节 现金流估算
一、项目投资现金流估算
二、项目资本金现金流估算
第九节 不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
一、盈亏平衡分析
二、敏感性分析
第十章 烟草项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
第一节 财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
一、财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
二、财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
三、投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
四、项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
五、项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
六、项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
七、项目测算核心指标汇总表
第二节 国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
第三节 社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一章 烟草项目风险分析及风险防控
第一节 建设风险分析及防控措施
第二节 法律政策风险及防控措施
第三节 市场风险及防控措施
第四节 筹资风险及防控措施
第五节 其他相关粉线及防控措施
第十二章 烟草项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
第三节 附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总平面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
表目录
图1-1 烟草新建项目
图1-2 项目选址定位和规模
图1-3 项目选址功能定位图
图1-4 项目选址规划图
图1-5 项目选址功能分区图
图1-6 烟草新建项目位置图
图1-7 烟草新建项目平面规划图(草图)
图1-8 项目详细进度计划方案
图2-1 烟草生产工艺流程图
图4-1 烟草新建项目占地系数比例分析
图5-1 烟草新建项目组织结构图
图5-2 烟草新建项目人力资源配置图
图5-3 烟草新建项目人力资源方案
图6-1 烟草新建项目产品销售流程
图6-2 烟草新建项目预计渠道销售范围
图6-3 烟草新建项目拟建销售网络
图9-1 烟草新建项目项目盈亏平衡图例分析
表目录
表1-1 本报告研究范围
表1-2 报告误差控制表
表1-3 本报告编制依据
表1-4 烟草新建项目产品型号及产能一览表
表1-5 烟草新建项目项目概况
表1-6 烟草新建项目项目资金来源与使用计划
表1-7 烟草新建项目综合经济技术指标
表2-1 烟草新建项目主要产品型号及计划产能
表2-3 烟草新建项目主要产品和规格
表2-4 烟草新建项目
表2-5 烟草新建项目产品规格
表3-1 20xx-20xx年我国烟草产量
表3-2 20xx-20xx年我国烟草产量预测表
表3-3 烟草新建项目战略规划一览表
表3-4 20xx-20xx年烟草新建项目产品产量预测
表4-1 烟草新建项目主要建构筑物一览表
表4-2 烟草新建项目投资强度分析
表4-3 烟草新建项目项目建筑系数分析
中投信德产业研究中心专业编写下列类型可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告具体包括：
1.用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。
2.用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。
3.用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。
4.用于申请国家政策资金的可行性研究报告。
5.用于IPO上市募投的可行性研究报告。
6.用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。
7.用于企业工程建设指导的可行性研究报告。
8.用于企业申请政府补贴的可行性研究报告
具有国家发改委颁发的甲级工程咨询资质证书，拥有一支专业、经验丰富的项目投融资咨询团队。同时我们还具有丰富的项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告及商业计划书项目经验。
七、可研报告资料提供清单：
1、项目的基本信息
项目名称
项目承办单位
项目
承办单位概况 法人代表介绍
主要股东
持股情况
主营业务介绍
近几年财务状况(企业资产、营业收入、利润等)
3-5年发展规划
项目拟建设地点
项目占地面积
项目性质(新建/扩建/技改等)
项目实施时间安排
(是否分期实施/项目实施起止时间)
项目总投资
项目资金来源
(是否有银行贷款，
如有，贷款金额或者比例)
项目年产量、年销售收入
项目目前的进展情况
项目发起的缘由
2、项目的主要产品
产品名称及规格
(多种产品时应逐一列出)
产品生产采用标准
产品价格的制定
产品优势概括
3、项目的生产资源
原辅料
项目所需原、辅料名称
(应逐一列出)
项目每年所需原、辅料数量
项目所需原辅料来源
能耗
项目所用燃料品种
项目每年所用燃料品用量
项目总装机功率或年用电量
项目供电来源
项目需用的电力设施
项目年用水量
项目水源及供应情况
项目其他能源需求情况
项目其他能源来源
工艺及设备
项目生产工艺简述
项目单位技术优势
项目使用的设备名称及数量(包括生产设备、检测设备等)
4、项目(现有设施)的土建工程
项目主要
建设方案 生产车间建筑面积(已有/新建?)
配套工程
(已有/新建?)(包括办公楼、职工食堂宿舍等)
道路、绿化等
(已有/新建?)
土建工程的造价估算
5、项目的环境与劳动保护
项目主要污染物
(废水/废气/废固/噪声等)
项目的主要污染物处理方案
劳动安全、卫生设施
消防设施
6、项目的工作人员
企业组织机构(图)
企业工作制度(工作时间安排)
项目所需人员总数
其中所需工人数量
其中工程技术人员数量
其中管理人员数量
其中后勤、服务人员数量
职工年平均工资估算
职工的培训计划
职工的培训费用估算
7、对项目的补充说明或编写要求
一、
二、
三、
……
柳军辉
广州商贸旅游业一直比较繁荣，与制造业、加工业并列为三大中心。作为广州城发祥地的越秀区，总面积仅9·16平方公里，但一直是商家必争的黄金地段，向有“东山少爷，西关小姐，越秀商贾”之称。有鉴于此，越秀区把“商旅富区”列为四大发展战略之首，做好“商旅互动”大文章。去年11月，组织上安排我到广州市越秀区大新街道办事处跟班学习。借此机会，我对全区商贸旅游业的发展情况进行了调研，有所感悟。
一、越秀区发展商贸旅游业的历程和现状
早在90年代初期，越秀区按“工商并举”发展战略，注重抓项目、抓投入，基本形成了“一路五区三带十街”的商贸旅游经济格局，即：一条既具现代时尚、又有岭南风情的商业步行街，五个以服装商贸、经济会展、休闲旅游、金融商业服务、政务中心为主的功能区，三条汇集文化史迹、宗教文化、城市传统中轴线景观的游览带，十条专营批发业务的专业街。1997年，适时将发展战略调整为“商旅富区”，从抓具体经济项目转变到抓营造环境，从搞“马路经济”到注重环境效益，积极调整产业结构，促进以商贸业、旅游业为主体的第三产业迅速发展，2002年，全区实现国内生产总值30.08亿元，年均增长11.36%；社会消费品零售总额79.48亿元，年均增长15.47%。全区工业与商贸旅游业的增加值占国内生产总值的比例也从1997年的25:75调整到2003年的7:93，基本形成了与现代化中心城区发展相适应的产业结构。
二、越秀区发展商贸旅游业的主要做法
1、多层规划，准确定位。1999年，越秀区以建设商旅中心城区为目标，开展全区性的调研，形成了三个层面的规划方案：一是区级宏观规划。出台了《越秀区商贸旅游业发展总体规划（2001－2010）》。围绕“古城商都发祥地”的形象定位，贯穿“构筑没有围墙的博物馆”这条主线，确定了“经济与文化并举、商贸与旅游互动”的发展思路，明确了产业布局和行业规划，确定了商圈拓展和古城遗迹、历史文物的保护范围。按照居住区与商业区相对分离的原则，明确不在居住区内开发新的专业街、专业市场。二是商圈详细规划。对大的商贸区、主要旅游点进行调研定位，细化了大型商圈的业态与功能、商圈内部行业和层次的布局与规模，规划了道路、停车场、绿化广场等配套设施。如北京路步行街，以“一路阅尽千年沧桑”为主题，定位为“最能代表广州商贸服务业发展水平、最能反映岭南文化与现代文明融汇发展的趋势、充满时尚活力和集聚力、辐射力的国际商贸区”。改变以往拆旧建新的规划，保留有特色的东西，特别是千年文化景观，实行差异化发展。商贸综合区定位为“山水城市特色、岭南建筑特色、民俗文化特色和传统商业特色”，发挥交通便捷、产业配套的优势，着力引导大商号加盟，实现人流、物流、信息流的充分融合。三是专业街专题规划。10条专业街所属街道，按照总体要求，以巩固特色、发展特色为主题，对经营状况、街区环境、管理构架、文化特色进行了详细规划，力求挖掘文化资源，重构历史风貌，完善配套服务，提高经营档次。规划的制定中，始终坚持政府主持、专家主言、公众参与、市场运作的模式，政府把调研课题交给专业院所，经专家调研形成方案后，通过越秀区政务网、公众网，甚至广州日报等传媒征求意见，反复研讨形成。准确的定位，为大型民营企业进驻起到引航、导向作用。1999年至2002年间，引进注册资金100万元以上民营商贸企业210家。
2、多管齐下，打造品牌。越秀区积极挖掘潜在资源，打造两张商贸旅游品牌。一是历史文化品牌。通过发掘整合历史资源，形成了8个国家级、9个省级、26个市级重点文物保护单位，着力保护、开发和利用，凸显“南越文化”特色，展示“古城商都”风貌，促进商旅经济与历史文化的结合。如北京路步行街以千年水闸、千年古道为历史文脉，改造大佛寺广场，越秀书院群及其他景观，构筑主题购物公园，提升历史文化和商业文化品位，日均人流量超过30万人次，节假日高达90万人次；商铺面积由1997年的2.68万m2发展到2002年的10.8万m2；商铺价值平均每年递增8%，1995年以前200多万元购买的商铺现已接近2000万元。二是城市景观品牌。越秀区打造品牌的三条措施值得借鉴：①健全机构抓协调。成立了分管区长牵头，经济、商贸、旅游、建设等部门负责人参加，辖内商会、大型商厦和旅行社等负责人组成的商旅发展协调委员会。定期协调解决问题，落实规划和相关措施。②多方宣传重推广。公开发行《越秀区导游全览图》、《越秀区美食购物攻略》、《越秀区导游词(中英文版)》、《越秀区投资服务指南》等平面出版物和电子出版物。借项目建设、升级改造之机，举办专题研讨会。如2003年举办的北京路建设高峰论坛、越秀区商贸旅游与民俗文化研讨会、光明广场室内设计研讨会，吸引全国各地专家学者、知名人士2000多人参加，国内媒体广为报道，引进项目3个，资金2000多万元。借几大历史遗址捆绑申报世界文化遗产之机，举办万众欢娱北京路活动，日均人流超100万，日均营业额10多亿元。③政府引导促发展。如大新街在1999年引进4个皮革经营大户，免费提供停车场所，免费代办一切手续。通过大户带动，3年后商户由1000户发展到4000户，形成一条皮革批发专业街，年交易额1.2亿元，上交税收800万元。
3、市场运作，筑巢引凤。政府引导，市场运作，深度挖掘和打造优良的投资软环境。一是出台奖励政策鼓励中介招商。越秀区出台了《鼓励引进内、外资投资项目和新办企业试行办法》、《鼓励新办企业暂行措施》两个文件，明确以归区所有的地税额为奖励依据，以50万元为起点，奖励中介组织。近两年，引进项目20多个，奖励金额2000多万元。二是建立投资服务中心抓好协调服务。区设立了投资服务中心，街道建立了工贸公司，分别全程全权大中型、小型项目的风险分析、工商注册、税务登记、行政审批等手续。区委政府要求各部门给予极大支持和配合，使投资者通过区投资服务中心或工贸公司这个窗口，切实感受到“一站式”服务的便捷和高效。三是强化服务理念树越秀口碑。越秀区提出：“能提供的东西要最好，不能提供的要服务好。”如全球最大的物流企业--伯灵顿公司总部引进越秀区后，为满足企业仓储用地的需要，积极与花都区洽谈共建一个几千亩的物流仓储园区，园区税收按比例分成，优势互补，联盟发展。四是重视协会和商会抓沟通联络。
三、加强商贸旅游业发展的启示
借鉴越秀区的做法，学习珠三角的经验，我认为加强湘潭商贸旅游业的发展，要坚持四个方面：
1、坚持规划先行。组织专家学者和行业部门按长株潭区域经济发展要求，着力挖掘丰厚的历史底蕴，结合市场群体建设和当前人居情况，商贸布局现状，城市规划要求，编制好商贸旅游业发展规划。在规划编制中，注意把建设、改造与保护结合起来，使独有的古城文化遗迹和风貌通过科学规划与现代风格相融合，科学规划和调整城区功能布局。既规划好各大“商圈”各自的业态与功能，又重视“商圈”内部各行业、各层次的布局，规模适度，功能互补，防止低水平的重复建设；既重视“商圈”内部主业的发展，又重视发展配套服务；既重视“商圈”内部产业结构的调整，又重视“商圈”内部的环境建设，改善“商圈”内部的文化与生态环境，走商贸业与旅游业、经济与文化互动之路，增强“商圈”的文化氛围。坚持以城区经营理念推动“商圈”的建设，注意运用利益导向机制动员社会力量按照政府的规划参与建设，构筑大商业、大市场、大流通的现代化商贸旅游中心区的格局，实现共建双赢。
2、全力打造品牌。一个品牌，可以支撑一个城市、一片市场。打造品牌至关重要。一是商业化包装。在当前品牌时代，专业市场的发展需要专业化的营销、运作手段，对行业市场的结构进行优化，把同行业中零乱、信息不对称的经销商聚集在一起，形成一个集中交易的平台，为广大零售商提供一个进货渠道，也为终端客户提供良好的购买场所。比如说一个酒店用品博览城，其实就是一个酒店用品的批发市场。通过专业化的运作，达到使买卖双方共赢的批发市场，“新专业市场”之说也因此诞生。二是专业化管理。包装后，通过专业化管理，为入驻市场的商家做好配套服务、统一品牌宣传以及售后管理等工作。比如虎门国际布料交易中心，其股东就专门筹备了2000万元的经营管理和物业管理费，交由某市场策划营销公司运作。三是政策的引导。专业市场要提高专业化和国际化水平必须要有政府的引导。如虎门富民时装城、黄河时装城，厚街几个家具市场等，都是有了政府的规范、引导和扶持，其运作才比较成功。政府打造产业集群的努力为专业市场的发展提供良好的条件。这些专业市场作为会展的场馆，形成了“永不落幕的交易会”，带动专业市场的发展。另外，政府提供配套设施如物流体系和便利的工商、税务服务，为专业化市场更好发展奠定良好的基础。
3、实施四大战略。一是点轴发展战略。即在各商圈内重选取一到两个具有一定规模，性质符合该商圈规划定位，特色鲜明，能够起龙头示范作用的大型商业项目或商业街，作为政府着力扶持的对象，使其不断发展壮大，市场知名度和影响力不断提升。在此基础上，配合政府推出的该点/轴所处商圈的整体发展规划，引导和带动其他商业网点项目和商业街的开发建设，从而推动整个商圈的建设发展。二是规模经济政策。要积极实施规模经济政策，通过加强宏观调控和引导，扶优扶强，鼓励大型的品牌商业企业或集团公司，实施规模扩张的发展策略，兼并小型、零散的商铺，实现经营上档升级。三是税源经济策略。通过统筹规划，引导商圈内的商业网点进行改造升级，使其向展销、电子商务等高级贸易形态转变，实现市场升级换代。四是部门大合唱。要集中有限的财力和物力，着力改善商业区的道路交通、停车场、街区环境等。建立区内写字楼和在湘大公司、品牌企业的资料库，有针对性地提供必要的服务，尽力吸引国内或区域内的知名大型商业企业的总部或分部到本区安家落户。
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