房地产财务报表分析3篇

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房地产财务报表篇1

企业财务报表分析主要是指通过收集、整理企业财务会计报告中的有关数据，并结合其知他有关的补充信息，运用科学的知识和合理的财务分析方法对企业的财务状况、经营成果和现金流量情道况进行综合比较与评价，为财务会计报告使用者提供管理决策和控制依据的一项管理工作。随着房地产行业的迅猛发展，财务报表分析的质量得到高度重视，管理层和报表使用者期望通过对关键财务数据的解读来识别未来企业投资机会，规避经营风险，判析企业的核心竞争优势和成长趋势。因此，结合房地产企业的特点对财务报表进行分析具有重要意义，下文主要就房地产企业财务报表分析框架进行解析。

一、房地产企业财务报表的分析框架

财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表（或股东权益变动表）和财务报表附注。几张财务报表之间呈现相辅相成，互为钩稽的关系，其中资产负债表反映企业会计年度期末时点的财务状况，利润表说明一个会计年度的经营成果，而现金流量表主要解释财务状况变动原因和过程，并说明经营成果对财务状况的影响。利润反映赚钱的能力，而现金净流量是对企业可持续发展能力的判断。通过对不同时点资产负债表的比较，可以对企业财务状况的发展趋势作出判断，比如：把流动资产、速动资产与流动负债联系起来分析可以有利于评价企业短期偿债能力；把企业债务规模、债务结构及与所有者权益的对比分析有利于判析企业的长期偿债能力；通过对利润表数字的分析，财务分析者可以看出企业是赚钱还是赔钱，主要的营业利润是来自日常经营还是偶然所得。同时根据利润表的趋势分析，分析企业的盈利能力是在上升还是减弱，最后通过现金流量表对资产负债表和利润表的信息进行进一步补充和完善。

二、房地产企业重点会计科目分析

（一）货币资金

在不新增土地储备的情况下，房地产企业的货币资金规模在一定程度上反映了企业消化存货的能力，企业的货币资金需要在不断的流转中实现价值，但过于庞大的货币资金规模会降低企业的资金使用效率，而货币资金不足又影响其对短期流动性的保障程度。房地产企业应关注货币资金的规模以及企业货币资金的流动性，重点关注非受限货币资金占货币资金总额比例、货币资金占有息负债比例、以及货币资金占总资产比例等关键指标。

（二）存货及投资性房地产

从中长期来看，土地资源储备对房企的重要性无可置疑。房地产财报中的存货及投资性房地产一定程度上反映了企业在建工程和自营地产的规模。因此存货的分析中应重点关注存货绝对规模及其与销售额/预收款项的匹配程度、存货的构成情况、存货中资本化利息的规模、存货跌价准备规模等。在投资性房地产科目的分析中应着重关注投资性房地产评估价值的合理性以及投资性房地产的投资回报率情况等。从上述分析中判断企业货值分布的合理性，扩张方向以及展业思路，并有利于判断企业未来的销售能力。

（三）有息负债

短期有息债务科目包括短期借款、交易性金融负债、应付短期债券和一年以内到期的非流动负债，长期有息债务科目包括长期借款和应付债券，负债经营是房企的显著特点，因此企业负债的绝对规模、相对规模、期限结构及融资成本等方面可以看出企业的杠杆运用能力和资金压力。

（四）预收账款、合同负债和收入

根据企业会计准则第14号关于收入的定义，合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。预收账款、合同负债规模是衡量报表日已达到预售条件但尚未结转收入的销售规模的重要指标，但其年度变化受本年度结转的销售收入和本年新增的已达到预售条件但尚未结转收入的销售回款规模影响。由于我国房地产普遍采用的是期房预售模式，而房地产企业的回款方式包括分期付款、一次性付款和按揭付款等几种常见模式，因此房企当期销售收入和当期营业收入的规模不完全一致。在财务报表的分析过程中应关注房地产企业预收款项、合同负债规模及其与现金流规模的匹配程度，其中预收房款、合同负债是房地产企业业绩表现的先行指标，反映了公司的成长性，而营业收入则反映公司当期结转物业的水平。

（五）经营活动现金流

经营活动现金流反映企业实际的现金收付，尤其房地产企业存在较多合作开发项目时，在其经营活动现金流科目分析的过程中应关注经营活动现金流入量与签约销售额规模的匹配程度，关注销售商品、提供劳务取得的现金和购买商品、接受劳务支付的现金规模比较，并关注其他与经营活动有关的现金流情况，通过上述科目的对比分析，评判企业的资金支付压力和投资缺口，并对项目销售回款的控制能力以及外部企业资金的占用能力进行评估。

三、房地产企业常见财务指标分析

在财务报表分析过程中，对于财务指标的分析也是对企业整体经营状况的重要判断方式之一，其中主要的财务指标分析主要分为营运指标、盈利指标、偿债指标、发展指标等。营运指标包括存货、应收账款和总资产周转率指标等，主要对企业的运营效率进行分析；盈利指标包括毛利率、期间费用率、净资产收益率、销售净利率、息税前利润率指标等，主要对企业的整体盈利能力进行解析；偿债指标包括资产负债率、净负债率、流动比率、速动比率指标等，主要对企业对债务的整体偿付能力进行分析；而发展指标多表现为收入增长率和资产增长率指标等，主要对企业的未来成长能力进行分析。

四、财务信息与非财务信息并重

房地产企业在详细分析财务报表时，不仅仅是对报表结果进行分析，也需要看外部环境、企业战略以及报表期间的钩稽关系对报表产生的影响。由于报表本身存在着一定的局限性，因此财务分析需要结合企业战略、市场趋势、行业变化、内部管理、制度以及会计政策等多个维度，并高度重视财务信息内容与各类非财务信息内容的结合分析。首先，在分析一家房地产企业的财务报表的同时，还需对企业的商业模式进行了解，例如公司概况，组织结构，企业战略规划，经营情况分析等。对于商业模式的理解不应仅限于财务报表内呈现的结论，应结合第三方专业机构、实地调研、现代化大数据手段、新闻舆情等多方位采集的信息进行分析。同时，由于房地产企业的行业特性，在非财务信息的分析过程中还应关注前瞻性的信息，例如国家的相关政策和整体市场经济形势的动态；房地产投资行业发展的主要趋势以及企业的核心竞争力变化等。

五、结语

综上所述，全面的财务分析需要结合企业战略、市场趋势、行业变化、内部管理、制度以及会计政策等多个维度进行。通过对财务报表全面的分析，有助于帮助企业做出正确的战略定位和决策，提高运营过程中的管理能力，因此，房地产企业应更充分地认识到财务报表分析的重要性，并结合企业自身经营情况，对财务报表分析进行同步的优化改进，为企业的决策提供更为客观可行的参考依据。

作者:蒋文笑 单位:杭州工商信托股份有限公司

房地产财务报表篇2

财务分析主要是将企业会计信息作为主要依据，并借助专门的实施方法来实现对企业某个阶段经营成果以及相关财务情况等的综合分析的管理方法，财务分析最主要的目的是将大量的会计数据都能够转换为决策者所能够使用的数据，以此达到对决策不确定性的有效控制，从而实现对决策精准程度的全面提升，以便更好的提升企业的经济效益。伴随着我国对房地产市场的规范，以及相关政策的出台，房地产市场的竞争进入到了白热化阶段，这使得越来越多的企业开始认识到财务报表分析的重要性。为此，结合房地产企业的特点，对财务报表分析进行研究具有重要意义。

一、财务报表分析的主要内容

财务报表分析主要是结合不同使用者来进行财务数据的分析处理。根据财务报表分析的具体内容来看，其主要分为三方面，分别为：企业权益结构分析、企业偿债能力分析、对债务资金的估量。通过对企业财务报表进行分析，能够充分了解企业当前实际资产营运情况，明确资金周转情况和分布情况。同时，借助财务报表分析，还能够明确当前企业的盈利情况，明确企业年度盈利水平、利润目标落实情况等。财务报表分析的各项内容之间，存在着紧密的联系，同时还发挥着相互补充的作用，能够较好的展现出企业生产经营成果、财务情况和现金流变化，为会计工作提供切实客观的信息依据，满足不同使用者的各项需求。

二、房地产企业财务报表分析的局限之处

（一）预收账款加剧短期负债，导致报表判断准确性下降

根据《企业会计制度》中所指出的相关要求，其明确表示房地产的收入的确认标准必须达到以下几项条件：有购买者需要对结算通知书进行签订；工程竣工并且达到了验收标准；能够非常准确的进行成本的计量；根据销售合同中中明确的相关义务进行严格落实，同时获得了实际价款。但当前房地产企业从预售到最终确认收入，需要经过工程的竣工、验收、决算等阶段，并且通常会耗费较长一段时间，短则几个月，而长则可能达到几年，在这个过程中大量的房款在收到之后通常会挂在预收账款，这不仅使得短期负债问题加剧，同时也导致房款的收入期间所有者自身的权益被严重削弱。在进行收入确认期间，通常是将产权转移作为主要的判断依据，为此，通常情况下，必须在确定企业的产品产权权益发生转移以及产品销售结束之后，才能够对其收入进行确认。因此，房地产企业的经营收益往往需要在工程完成竣工验收之后，才能够针对其实际的销售收入进行明确，此时就非常容易出现企业经营过程中效益与收益确认效益出现误差，从而使得企业当前很难借助收益来充分了解实际的经营情况。特别是近年来，在各项政策相继出台以及市场环境的综合影响下，财务报表分析已经很难较好的展现出房地产企业的盈利情况，导致财务报表分析结果的真实性大打折扣。

（二）期间费用计入当期损益，无法准确掌握经营成果

结合当前房地产的实际运营情况来看，其所采取的会计制度，在对企业进行开发经营项目所产生的各项费用，包括财务、管理和销售费用等，均被一并纳入到了期间费用的范畴中，这就使得这部分费用分别计入到当期的损益中。这就使得该项工程在未进入到竣工验收决算、巨额预收账款转为销售收入之前，都会表现出较为明显的亏损特征，只有在最终完成结转收入之后，才能够非常清楚的掌握其所潜藏的利润。这一现象，导致财务报表分析无法非常准确的展现出企业实际的经营情况，自然就很难为企业的经营决策提供参考。

（三）业务活动的收支情况与现金流量不匹配

在房地产开发期间，土地是其最主要的成本，并且该成本呈现为不断升高的显著趋势，这就导致房地产企业在进行开发期间表现出明显的经营风险，并且也呈现为明显的扩大。为了实现对“高地价”带来的财务风险、经营风险的规避，房地产企业通常会在一二线核心城市新建项目时，采取合作开发、联合拿地的模式。在进行操作的过程中，这种合作开发项目销售资金回笼主要以往来款项来体现，而现金流量的流入则主要通过与经营活动相关的现金流入来展现，这就使得经营活动的现金流入量与合同销售额出现了非常严重的匹配问题。

三、房地产企业财务报表分析的改进措施

（一）结合收款方式分析预收账款

房地产企业在应收账款分析期间，必须结合对应的收款方式采取相应的应收账款。考虑到房地产企业销售商品的特殊性，不仅有着较长的生产周期，同时往往会耗费较大的资金量，它的收款方式与普遍的商品也有着明显的差异，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，针对分期付款的方式，则根据合同所约定的收款时间来进行收入的确认，一旦发生买方欠账的情况，财务报表分析就需要结合买方所欠付的金额、个人资信能力等进行重点分析，若所欠缺的资金占比超出了房价的30%，那么就不得将其列入销售收入；一次性付款的情况只有少部分消费者能够得以实现，针对这种付款方式，在进行收款确认时，可将全数的收款作为其核算的重要依据，其能够较好的体现房地产企业财务风险的有效转移；针对按揭付款的方式，这也是当前房地产销售最主要的模式，在财务报表分析时就必须待到所有的款项完全到齐之后再进行最终的确认，并将预收账款作为相对应的预结转，同时完成销售税金的计提。

（二）加强对收入结转前产生期间费用的分析

针对期间费用计入当期损益所表现出的局限性问题，必须针对房地产企业的实际特点，在进行收入结转之前对产生期间费用进行相应的调整，这就要求房地产企业提出更有针对性的财务报表分析核心准则，同时针对企业的特征，实现对价值管理和金融市场工作作用的充分展现。这主要是由于在受到全球经济一体化趋势的影响下，传统的财务管理知识已经很难满足现代企业发生的各项要求，为此，财务分析人员必须不断优化个人专业知识，加强对财务管理情况以及市场情况的全面分析，充分运用现代化的技术手段，不断提升财务报表分析的准确性和真实性，为企业的决策提供参考，保障企业的整体利益。

（三）重视现金流量的财务指标分析

在财务报表分析中，会计利润与现金流量能够较好的展现不同的会计信息，但同时两者又能够相互补充。就现实条件下，房地产财务报表分析必须认识到收支情况与现金流量不匹配问题的严重性，加强对现金流量指标的全面分析。具体方法：

1.增加获现能力指标。在房地产企业财务报表分析中，增加对主营业务收现率、净资产现金回收率的分析，前者主要是指对企业销售质量进行评价，借助对房地产企业该项指标的评价，能够较好的掌握主营业务收入换算成现金的情况；后者则能够较好的明确提前确认收入的主要问题。

2.补充盈利能力的指标。房地产企业财务报表分析中，需要加强对补充盈利能力的判断，其判断指标主要包括三项，分别为：经营活动现金流量/营业利润、经营活动现金流量/净利润以及全部活动现金流量/净利润。通过这三项指标能够较好的展现出企业的实际盈利情况，为企业决策者提供客观的利润现金保障。

3.完善偿债能力的指标。在房地产企业财务报表分析中，关于偿债能力指标主要包括了三项，分别为：现金债务总额比、现金到期债务比、利息保障倍数，其中现金债务总额比、现金到期债务比能够较好的展现房地产企业在各项经营活动中所产生的相应的现金净流量，更好的保证对到期债务保障程度的提升，促使企业的偿债能力得到有效提升，防止账面出现全部及时支付的假象问题。而利息保障倍数则能够较好的体现出企业经营过程中其现金偿还债务利息的实际能力。

总之，通过财务报表分析能够较好的实现对财务报表各项内容的充分了解，促使财务报表信息的真实性、有效性得到保障。财务报表分析不仅能够明确企业内外部的财务信息情况，同时也能够为企业未来的决策提供直接客观的参考，确保各项需求得到满足。财务报表分析最关键的作用是将所生成的各项数据实现合理转化，并实现全面综合分析，从而保证决策发展信息实现可持续发展，这就能够最大程度上实现对决策不确定性的有效避免。为此，房地产企业必须充分认识到财务报表分析的重要性，并积极结合实际情况，进行财务报表分析的优化改进，以便更好的掌握企业的实际情况，为企业的决策提供客观参考。

作者:蒋旻 单位:共青城万利兴实业有限公司

房地产财务报表篇3

一、房地产企业财务报表分析方法概述

房地产企业财务报表分析是指以房地产企业财务报告为基本依据，运用一系列相关的财务数据，对房地产企业一定期间的财务状况、经营业绩和现金流量情况加以分析和比较，并通过分析其影响因素，来判断和评价企业财务和经营状况是否良好，并以此预测房地产企业未来的发展前景的财务管理活动。

（一）房地产行业财务报表分析特点

因房地产企业项目开发建设周期长且项目投资风险高，这两个特点决定了房地产企业的会计核算更具特殊性。房地产企业项目开发的产品具有多样性，有住宅、商铺、公寓、写字楼等，项目开发建设需要较长的建设周期，，因此会计核算的期间也较长，就不能完全以一个期间的经营成果分析片面的替代对整个项目的分析。由于房地产项目产品销售价格受到供求关系、政策调控、金融政策等多种因素的影响，项目开发建设需要投入大量资金，项目开发周期长，投资收益具有很大的不确定性。开发建设中的房地产项目及完工的房地产项目，均以开发产品（存货）的形式列报于企业资产负债表中的，但其价值计量方式的选择将对企业收益产生较大影响。

（二）房地产行业财务报表分析的重要性

房地产企业财务报表分析的结果都是企业重要的经营信息。这些经营信息是经营过程中各个环节运行状况的重要“信号”。企业的静态财务状况隐含于资产负债表中，动态的财务状况隐含于现金流量表之中，这就需要通过分析加以揭示。诸如企业的资产、资本结构，偿债能力，财务弹性等财务指标，都要通过分析加以解释。企业利益相关者可以通过分析结果做出客观的衡量，了解企业真实的财务状况，对企业发展的潜力做出判断。房地产企业的发展趋势可以在分析了解企业财务状况和经营业绩的基础上做出推断与预测。房地产企业财务报表分析具有预测未来发展趋势的功能，如通过企业营业收入增长能力、资产增长能力和资本扩张能力等财务指标的分析，对企业财务状况和经营成果的未来发展的可能趋势做出推断和预测，企业的利益相关者可以根据结果做出决策。

二、目前房地产企业财务报表分析的现状及不足

（一）企业管理层对财务分析的重视程度不够

在国家“房住不炒”的调控政策下，房地产企业市场竞争激烈，运营风险增大，导致企业的管理层往往只重视企业销售收入与经营利润的增加，或只重视营销管理、项目工程管理，对财务管理没有给予相应的重视，更没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用，致使其也不善于通过财务分析来强化企业的经营管理，低估了财务分析在企业发展中的重要地位和积极意义。同时，多数房地产企业重会计核算，轻财务分析及管理。企业财务人员为了应对变化，将大量的精力与时间都花费在学习新财务制度、新会计准则等财务核算体系上，在财务分析方面没有投入足够的时间与精力，这样就导致财务分析很难为企业的管理层提供及时、有效的财务信息，致使企业管理人员以及诀策者在制定各类决策的时候，很少依靠财务分析提供的信息，只重视会计核算资料的现象。

（二）多数房地产企业的财务分析方法有待创新

一方面，财务分析只是针对企业过去的数据进行分析，预测能力较差、分析技术也较落后，这与预测企业的未来发展方向与经营管理目标是不相符的。通常其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法，例如比较分析法、比率分析法等，无论是哪一种单一的方法都使财务分析工作无法达到企业管理层期望的目标。同时，在应用计算机技术、信息技术等方面没有将其有机地结合起来。

（三）财务人员的专业分析能力和执业综合素质有待提升

我国许多房地产企业的财务人员对财务指标的内涵与外延没有深度的掌握，对财务报表的剖析解读能力更是参差不齐，企业财务人员在没有弄清各个指标之间关系的情况下进行财务分析，致使计算的过程使各指标无法关联，并且其计算通常只对计算结果进行分析，这种在没有充分地了解各个指标内涵的情况下进行的财务分析，最终使各指标计算结果缺乏一定的逻辑性。此外，多数中小房地产企业也没有配备专职的财务分析人员，现有的财务人员并也没有在财务分析上的重视程度也不够，对财务指标的应用也比较随意，使用的财务指标如果没有充分结合企业实际业务情况，其得到的财务分析结果既不能真实地反映出企业的真实情况，也严重地影响了管理层的相关决策，从而影响企业健康、持续的发展。

（四）房地产企业进行财务分析时对偿债能力的判断明显不全面

房地产开发企业在取得商品房预售许可证后开始销售。预售产品取得的收入有小额定金，有首付款项，也有全款。多数企业小额定金都记入其他应付款，收到的首付款或全款记入预收账款。由于房地产企业项目开发周期长，商品房销售成交时间也较长，这就会使大量其他应付款挂账时间较长。但从科目性质上来说，其他应付款和预收账款是都是企业的负债，单纯使用比率分析时，资产负债率就会偏高。但对房地产开发企业来讲，其在签订完商品房预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，并非全部是负债，所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。

三、房地产企业财务报表分析的对策建议

（一）房地产企业管理层要高度重视财务分析在企业管理中的作用

首先，企业的管理层应该将财务分析放在与企业其他经营管理层面同等重要的位置，并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行，积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合，改进管理支持企业财务分析人员的工作，企业的其他管理者应该充分尊重财务分析人员的劳动成果，以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位；其次，财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用，搞好与其他业务管理者之间的关系，并充分地认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理工作中非常有效的途径。最后，通过制定完善管理制度来管理财务分析工作，形成一套适合于自身企业发展需要的财务分析机制，为管理层经营决策提供可靠、科学的依据。

（二）综合应用多种财务分析方法及相关科学技术手段

首先，应该重视对房地产企业所处行业环境与竞争优势的分析，这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用，例如金融政策对房地产的销售影响是非常大的；其次，采用现代化的技术手段，提高财务分析效率的同时，尽可能降低成本。企业进行财务分析的时候，应该充分采集大量的信息，进行数据的快速采集、整理、计算、分析，最终实现财务分析的自动化处理；再者，结合多种分析方法。单一的财务分析方法都存在着一定程度的局限性，致使单用某一种方法做出的分析判断都具有片面性，因此应该将多种分析方法结合起来，多角度、多层面分析，多措施保证基础资料及数据的真实性，为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。

（三）提升财务分析人员的分析能力和综合素质

首先房地产企业要通过内部学习和外部专业机构培训来提升财务分析人员的执业能力，通过奖励措施来推动财务人员自觉学习；另一方面房地产企业要根据自身规模实力，设置相应机构或相应岗位，明确财务分析人员相应职责，制定考核，增强其自身工作的责任意识。形成晋升机制，制定奖励制度，从物质和精神两个方面大力引导。同时还要从制度上让财务分析人员积极参与其他业务部门的工作，认真学习业务流程，增强其沟通能力和业务掌握，提高综合分析能力。

（四）做好报表以外各类数据、资料的充分利用

对房地产开发企业来讲，传统的财务分析由于其报表数据存在局限性，其对企业财务状况和经营成果的反映并不一定客观、真实、全面。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，包括报表附注、经营情况说明书、销售台账、开发项目预决算书及各类合同等，通过这些大量表外信息及相关资料的分析，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考，对企业财务状况和经营成果提供全面准确认识。

（五）优化财务报表数据准确反映短期偿债能力和盈利能力

在对房地产开发企业进行财务分析时应根据分析目的对其相应数据进行调整。在分析企业偿债能力时，要区分有息负债和无息负责，区分经营负债和金融负债，把其他应付款中的小额定金和对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，正确判断企业的偿债能力。在分析房地产企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响，对企业的盈利能力做出合理的判断。

参考文献

［1］叶燕红.论财务分析在公司经营决策中的作用［J］.当代会计,2016（7）.

［2］陈晓雁.财务报表分析对企业经营决策的影响［J］.天津职业院校联合学报,2014（3）.

作者:郁飞 单位:张家口博锐房地产开发有限公司